Slide Bài Giảng Luật Đất Đai Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất

Slide Bài Giảng Luật Đất Đai Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất 1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Slide Bài Giảng Luật Đất Đai Ôn tập luật đất đai ×Đề cương ô tập luật

Bài 6 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

2 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1 Nghĩa vụ chung của NSDĐ

Điều 107 LĐĐ 2003

2 Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ

2.1 Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

2.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ2.5 Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ

2.6 Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính

2.1 Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm

Căn cứ để trở thành người sử dụng đất

Nhận QSDĐ

từ các chủ thể SDĐ

Giao dịch QSDĐ

Được nhà nước cho thuê đất

Được nhà nước công nhận QSDĐ

Nộp tiền sử dụng đất

Trả tiền thuê đất

Không nộp tiền

sử dụng đất

Có thể nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất hoặc không

=> Nộp tiền sử dụng đất để có QSDĐ

2.1.1 Khái niệm

Đang sử dụng đất dưới

hình thức khác

Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Không Có quyền năng của NSDĐ giao có thu TSDĐ

=> Tiền sử dụng đất phải nộp là để

có quyền của người sử dụng đất giao

có thu tiền sử dụng đất

2.1.2 Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất

- Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51 LĐĐ 2003

2.1.3 Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

- Diện tích đất

Là diện tích đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất,

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây

dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích được giao có thu tiền sử dụng đất

diện tích đất sử dụng để phục vụ cho công cộng

-2.1.3 Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

+ Đấu giá: giá trúng đấu giá

- Giá đất

+ bình thường: bảng giá đất của UBND tỉnh

Lưu ý: trường hợp giá đất này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định

lại giá đất cụ thể cho phù hợp.(Đ11 NĐ 69/2009)

2.1.3 Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

Mức thu tiền sử dụng đất = giá đất x diện tích đất

- Đối với đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc 70 năm

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

mỗi năm không sử dụng đất được trừ 1,2% tiền sử dụng đất

so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn 70 năm

- Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm:

Tiền sử dụng

đất của thời

hạn n năm =

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm X (70 – n) x 1.2%

-2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

Công ty A được nhà nước giao 1.000 m2 để thực hiện dự án vui chơi có bán vé Giá đất được xác định để tính tiền sử dụng đất là 1triệu đồng/1m2

Xác định tiền sử dụng đất mà công ty A phải nộp cho nhà

nước?

- Ví dụ:

=> Số tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền SDĐ cho thời hạn

70 năm – 20 năm x 1,2% x Tiền SDĐ cho thời hạn 70 năm

= 1 tỷ - 20 x 1,2% x 1 tỷ = 760 triệu đồng

• Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất

giao không thu tiền sang loại đất giao có thu tiền thì thu đủ

tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử

dụng đất

• Hộ gia đình, cá nhân

Đất SX

KD phi nông

nghiệp

Tiền SDĐ = tiền SDĐ chênh lệch giữa giá đất sau khi chuyển MĐ và giá đất NN

• Người sử dụng đất chuyển từ đất giao có thời hạn sang đất

ở thì tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng tiền sử dụng đất ở

trừ đi số tiền sử dụng đất đã nộp

2.1.4 Cách tính tiền sử dụng đất

+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức

thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ

198/2004

- Lưu ý:

được trừ số tiền thuê đất đã trả và tiền bồi thường về đất

(nếu có) vào tiền sử dụng đất phải nộp

• Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến 1/7/2004 nhưng không có giấy tờ hợp lệ được UBND

xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy

hoạch thì nộp tiền sử dụng đất tính theo giá bằng 50% giá

đất của UBND tỉnh ban hành tại thời điểm cấp giấy

15/10/93 – 24/12/2004

Chỉ được thực hiện 01 lần, lần giao

sau thu 100% tiền sử dụng đất

2.1.5 Chế độ miễn giảm

- Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004

+ Đối với hộ gia đình cá nhân thuộc diện được miễn giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn giảm tiền sử dụng đất 1 lần khi được giao đất để làm nhà ở hoặc

khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

+ Nếu các thành viên trong hộ được miễn giảm thì hộ gia đình được cộng các mức miễn giảm này nhưng tối

đa không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức

2.1.5 Chế độ miễn giảm

+ Nếu đối tượng có nhiều mức miễn giảm khác nhau

thì được lựa chọn áp dụng mức cao nhất

+ Các quy định về miễn giảm của Nghị định 198/2004 chỉ được áp dụng hồi tố khi có lợi hơn đối với nhà đầu tư trong thời gian còn lại của dự án

- Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004

2.1.5 Chế độ miễn giảm

- Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất tại điều 13

- Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất tại điều 12

2.2 Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

2.2.1 Khái niệm

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

2.2.5 Chế độ miễn giảm

2.2.1 Khái niệm

- Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể

sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước

để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê

So sánh với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong

quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất?

2.2.1 Khái niệm

- Một số văn bản pháp luật quan trọng

+ Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

+ Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005

+Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

2.2.2 Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất

- Khi được nhà nước cho thuê đất

- Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình

thức thuê

- Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa

chọn sử dụng đất dưới hình thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

Căn cứ tính tiền thuê đất là các yếu tố cho phép xác định được

số tiền thuê đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất phải nộp

Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê và giá đất (thuê

đất trả tiền thuê một lần) hoặc đơn giá thuê đất (thuê

trả tiền thuê hàng năm)

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

- Diện tích đất thuê là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng thuê đất

Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây

dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất

2.2.3 Căn cứ xác định tiền thuê đất

+ Bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất

thuê (Đ12 NĐ 69/2009)

- Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm

+ Ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá theo quy định nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0.25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định (Đ12 NĐ 69/2009)

- Ví dụ: Công ty A có vốn 100% nước ngoài thuê 5.000m2 đất với thời hạn là 50 năm tại TP.HCM để xây dựng nhà máy, Giá đất thuê được xác định là 1 triệu đồng/1m2

+ Nếu thuê trả tiền thuê 1 lần: giá đất là 1 triệu đồng/1m2

+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm:

Đơn giá thuê đất từ 0,5% đến 2% của đơn giá trả tiền thuê

đất một lần:

+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm ở địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa, hải đảo:

đơn giá thuê đất có thể xuống dưới mức thấp nhất bằng

0.25% giá đất theo cùng mục đích sử dụng, tức là bằng

0.25%x1tr = 2.500 đồng

0,5% x 1tr = 5.000 đồng đến 2% x 1tr = 20.000 đồng

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

- Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất (Đ13 NĐ 69/2009)

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

- Thuê đất trả tiền thuê hàng năm

Tiền thuê đất một năm = diện tích đất thuê x đơn giá thuê đất

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

Lưu ý:

+ Người được nhà nước cho thuê đất mà đã ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp đến hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết thì được trừ vào thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất được tính theo giá đất bồi thường tại thời điểm bồi thường

Điều 32 NĐ 84/2007

2.2.4 Cách thức tính tiền thuê đất

Trường hợp người mua nhà Phú Mỹ Hưng bị yêu cầu nộp tiền sử dụng đất?

2.2.5 Chế độ miễn giảm

- Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê đất:

+ Việc miễn giảm tiền thuê đất được thực hiện theo từng dự

án đầu tư nhất định và được thực hiện trực tiếp với đối tượng được thuê và tính trên số tiền thuê đất phải nộp

+ Trường hợp đối tượng được hưởng nhiều mức giảm tiền khác nhau hay vừa được miễn tiền thuê đất vừa là đối tượng được giảm tiền thuê đất thì đối tượng đó được nhận một

mức ưu đãi cao nhất

+ Không áp dụng miễn giảm tiền thuê đất đối với trường

hợp đấu giá quyền sử dụng đất

2.2.5 Chế độ miễn giảm

-Các trường hợp được miễn tiền thuê đất:

điều 14NĐ 142/2005

-Các trường hợp được giảm tiền thuê đất:

điều 15 NĐ 142/2005

2.3 Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2 Thuế nhà đất

2.3.1 Khái niệm

2.3.1 Khái niệm

Thuế sử dụng đất là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất, là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao

Tồn tại 2 sắc thuế sử dụng đất:

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp

+ Thuế nhà đất

2.3.2 Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

+Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

+Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông

nghiệp nhưng không sản xuất

- Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Căn cứ tính thuế là yếu tố cho phép xác định được số

thuế mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế phải nộp, đó là:

diện tích đất, hạng đất và định suất thuế tính bằng kg

thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhất

định

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Hạng đất: :

+ đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi

trồng thủy sản được phân thành sáu hạng

+ đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng

thời gian ổn định hạng mức là 10 năm

2.3.1.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.1.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Lưu ý:

+ đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm cùng hạng nếu đất thuộc hạng 1, 2 và 3, nếu đất thuộc hạng 4, 5,6 thì thuế đất tính bằng thuế đất trồng cây hàng năm

+ Đối với cây lấy gỗ và cây lâu năm khai thác 1 lần thì

chịu thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Thuế suất bổ sung:

+ Áp dụng đối diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

+ Căn cứ: diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất nông nghiệp và thuế suất

+ Thuế suất bổ sung được xác định bằng 20% mức

thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.3 Chế độ miễn giảm

- Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố khách quan

- NQ số 15/2003/QHH11 ngày 17/6/2003 quy định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.3 Thuế nhà đất

2.3.3.1 Các đối tượng nộp thuế

2.3.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.3.3.3 Chế độ miễn giảm

2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế

Điều 2 PL Thuế Nhà đất: chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế đất

bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình

Hiện nay chưa thu thuế nhà

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

thuế đất được tính dựa vào diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích

Điều 6 Pháp lệnh thuế nhà đất

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Mức thuế:

Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất bằng từ 3-32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng

Đối với đất thuộc ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng từ 1,5 – 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông

nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng

Đối với đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du,

miền núi, mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông

nghiệp ghi thu bình quân trong xã

2.3.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Điểm mới của Dự thảo luật thuế nhà đất mới:

+ Đối tượng nộp thuế nhà đất bao gồm nhà ở, đất ở, đất kinh doanh phi nông nghiệp

+ Việc tính thuế không dựa vào thuế suất sử dụng đất

nông nghiệp

2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.1 Khái niệm

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử dụng đất

Hộ gia đình

cá nhân

2.4.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất.

2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế

Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở

Điều 13 NĐ 124/2008

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp gắn với tài sản trên đất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

căn cứ tính thuế:

Điều 14 NĐ 124/2008

thu nhập chịu thuế x thuế suất

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Thuế suất: Đ 10 NĐ 124/2008

Thuế suất áp dụng đối với thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng là 25%

=> Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là:

(Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 25%

2.4.2.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá

10 tỷ đồng Biết, DN A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 5,5 tỷ đồng Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng

2.4.3 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

2.4.3.2 Căn cứ tính thuế và thuế suất

2.4.3.3 Chế độ miễn giảm

2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế

Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007

Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà

tặng bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam

Cá nhân không cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và

nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam