Lời giải bài tập 43 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

NHÓM CQ52/19.1 LT2 Bài 43  Có tài liệu mảnh đất trống sau:  Diện tích 1ha  Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng công trình 60 % diện tích mảnh đất  Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kĩ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kĩ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,5 triệu đồng/m Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tương ứng 1000 triệu đồng, 1500 triệu đồng, 6000 triệu đồng  Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kĩ thuật khu vực 2 với lô đất có quy mô 100m khoảng 30 triệu đồng/m , lô đất có quy mô 150m khoảng 25 triệu đồng/m  Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau:  Dự án hoàn vốn năm  Dự án hoàn vốn năm, biết:  Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ  Chi phí bán thực năm thứ hai  Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba  Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% Sử dụng phương pháp thặng dư     Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu BĐS Bước 2: Ước tính toàn tổng giá trị trình phát triển Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất Giải  Mảnh đất mục tiêu thuộc dạng BĐS có tiềm phát triển Việc phân lô, xây nhà để bán phù hợp với khả SDTN VHQN Trong cấu hợp lý 60% diện tích đất phép xây dựng công trình  Diện tích đất phép xây dựng:  60% x 10 000m2 = 6000m2  Quy mô lô đất:  6000m2 : 60 lô = 100m2  Chọn giá chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với lô đất có quy mô 100m 30trđ/m2  TH1: Dự án hoàn vốn năm  Tổng doanh thu từ việc bán nhà:  30 trđ/m2 x 60 lô x 100m2 = 180 000trđ  Chi phí phát triển bao gồm:  + Chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật vào mảnh đất:  0,5 trđ x 10 000m2 =500 trđ  + Chi phí bán: 1000 trđ  + Thuế phải nộp: 1500 trđ  + Lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư: 6000 trđ  Tổng chi phí phát triển:  500trđ+ 1000trđ + 1500trđ + 6000trđ = 13 500trđ  Vậy giá trị ước tính mảnh đất là:  180 000trđ – 13 500trđ = 166 500trđ  Giá 1m2 16,65trđ  TH2: Dự án hoàn vốn năm Năm Năm Năm CP đầu tư hạ tầng CP bán Các khoản thu chi khác     Chi phí đầu tư hạ tầng quy thời điểm trả từ đầu năm thứ nhất: 5000trđ ÷ (1+15%) = 4347,8trđ Chi phí bán quy thời điểm trả từ đầu năm thứ nhất: 1000trđ ÷ (1+15%)2= 756,14trđ  Thuế phải nộp lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư quy thời điểm đầu năm thứ nhất:  (1500trđ + 1600trđ) ÷ (1+15%)3= 4931,37trđ  Tổng chi phí phát triển:  4347,8trđ + 756,14trđ + 4931,37trđ = 10 035,39trđ  Tổng doanh thu quy thời điểm trả từ đầu năm thứ nhất:  180 00trđ ÷ (1+15%)3= 118 352,9trđ  Giá trị ước tính mảnh đất là:  118 352,9trđ – 10 035,51trđ = 108 317,51trđ  Giá 1m2: 10,83trđ 