Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc xem xét dự án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng không sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau. Trong thời gian thực tập ở BIDV-Chi nhánh Hải Dương nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn đề tài: “Định giá bất động sản riêng biệt tại lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương’’
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP VIỆT - HUNG KHOA QUẢN TRỊ KINH TẾ & NGÂN HÀNG … o0o… ĐỒ ÁN CHUYÊN NGÀNH Đề tài: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN RIÊNG BIỆT TẠI LÔ ĐẤT SỐ 42,THÔN TÂN HƯNG,XÃ TÂN VIỆT HUYỆN BÌNH GIANG,TỈNH HẢI DƯƠNG Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực Lớp Mã sinh viên Khoá : Nguyễn Mạnh Hà : Phạm Vũ Tuấn : DHTC1B : 1102211 : 35 Hà Nội - 2015 LỜI MỞ ĐẦU Với vai trò trung gian tài chính, hoạt động Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế Hiện nay, hoạt động Ngân hàng thương mại kinh doanh tiền tệ, lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro Trong bối cảnh mở cửa hội nhập, cạnh tranh Ngân hàng ngày gay gắt mục tiêu an toàn sinh lời đặt lên hàng đầu Nếu trước đây, Ngân hàng thương mại giải cho khách hàng vay vốn đặt tính hiệu dự án/phương án lên hàng đầu xem điều kiện tiên để cán tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn việc xem xét dự án/phương án Ngân hàng thương mại ràng buộc khách hàng vay vốn phải có thêm tài sản chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, khách hang vay vốn bên thứ hình thành tương lai Trong BĐS tài sản đóng vai trò chính, phần đóng góp quan trọng vào tài sản đảm bảo cho vạy Tài sản chấp cho vay sở pháp lý sở kinh tế để thu hồi khoản nợ cho khách hàng vay, lãi vay khoản phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho Ngân hàng Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng để vừa đảm bảo cho vay vốn không sai luật lại vấn đề khó Bởi quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi nhanh lần thay đổi gần Trong thời gian thực tập BIDV-Chi nhánh Hải Dương nhằm mục đích nghiên cứu kỹ sâu vấn đề định giá bất động sản Chi nhánh em chọn đề tài: “Định giá bất động sản riêng biệt lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương’’ TRƯỜNG ĐHCN VIỆT – HUNG KHOA QT, KT & NH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên sinh viên: Phạm Vũ Tuấn Lớp: ĐHTC1B Đề tài: Đồ án chuyên ngành Định giá bất động sản riêng biệt lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương Nhận xét tổng quan tinh thần, trách nhiệm sinh viên thời gian làm đồ án ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Nhận xét đồ án chuyên ngành: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Hà Nội, ngày …… tháng … năm 2015 Giáo viên hướng dẫn (Ký ghi rõ họ tên) DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Bảng giá trị QSDĐ UBND huyện bình Giang quy định vị trí lô đất 42 thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang Error: Reference source not found Bảng 2.2 Bảng thông tin TSĐG TSSS huyện Bình Giang Error: Reference source not found Bảng 2.3 Bảng điều chỉnh giá trị TSSS tương đồng với TSĐG Error: Reference source not found Bảng 2.4 Bảng giá trị QSDĐ lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương Error: Reference source not found Bảng 2.5 Bảng kết thẩm định giá tài sản lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương Error: Reference source not found SƠ ĐỒ Đề tài: .3 PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh 43 DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam TMCP Thương mại cổ phần TSSS Tài sản so sánh UBND Ủy ban nhân dân TL TSĐG TSGLVĐ Tỉnh lộ Tài sản định giá Tài sản gắn liền với đất MỤC LỤC .3 PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh 43 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Một số khái niệm 1.1 Bất động sản a)Khái niệm Hiện nay, hầu hết quốc gia phân chia tài sản quốc gia thành loại: bất động sản động sản, có khác khái niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống khái niệm bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo qui định Điều 181 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật qui định Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” “Bất động sản miếng đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác không di dời Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất b) Phân loại bất động sản * Bất động sản có đầu tư xây dựng Gồm bất động sản sau:- Bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai ) - Bất động sản nhà xưởng công trình thương mại – dịch vụ - Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v v Nhóm bất động sản nhà đất nhóm bản, tỷ trọng lớn, tính phưc tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường bất động sản nước * Bất động sản không đầu tư xây dựng - Đất nông nghiệp - Đất nuôi trồng thủy sản - Đất làm muối - Đất - Đất chưa sử dụng * Bất động sản đặc biệt - Các công trình bảo tồn quốc gia - Di sản văn hóa vật thể - Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo - Nghĩa trang, v v… Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm loại sau: - Đất đai - Nhà công trình khác gắn liền với đất đai - Tài sản khác gắn liền với đất đai - Tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai Trong loại bất động sản trên, ba loại đầu loại bất động sản chất ( chất di dời được, không tự di dời được, đất đai tất gắn liền với đất ) Loại bất động sản cuối tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, vật di dời nhiên mặt pháp lý coi bất động sản c) Thuộc tính bất động sản Tính bất động: Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, nguyên nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh trái đất cần chỗ Đất gắn liền với đời sống người có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ Trong thời kì bao cấp thời kì mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên khó tìm hai tài sản hoàn toàn giống mà tương đồng đặc điểm; vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay không, tâm lý người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường Tính không đồng bất động sản ngày tăng nhu cầu xã hội ngày cảng phát triển vì: - Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số, lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất nước 329.314,5 km2 mật độ dân số 252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số nhanh ( đặc biệt vùng nông thôn ) + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp + Nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng đột biến, du cầu chỗ tăng lên, từ phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản bao gồm đất đai công trình đất Đất nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên mang tính bền vững Hơn sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai hưởng lợi ích khác đất đai mang lại thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, bất động sản nhân đôi Điều thể đời sống kinh tế bền vững d) Đặc trưng bất động sản Một bất động sản trở thành hàng hóa có giá trị giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu người Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt; đặc điểm chung có đặc điểm riêng, là: Thứ nhất, khả co giãn cung bất động sản kém: nhìn chung, cung bất động sản tương đối đàn hồi so với thay đổi giá cả, hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổ chức cung toàn đất đai cố định: muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn không thay đổi - Cung ứng đất đai phù hợp với mục tiêu riêng biệt có giới hạn - Bên cạnh hạn chế mặt tự nhiên nêu có hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước mặt hạn chế bật - Việc phân bố đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ thời kỳ nên không thường tùy tiện chuyển mục - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh 1triệu đồng/m2 - Giá đất mặt đường tỉnh lộ 392 dài 5m cao mặt đường tỉnh lộ194 dài 4,5m 12% - Giá đất mặt đường mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m giáp mặt ngõ 17m 5%;nhưng cao mặt ngõ 6m 5% - Giá đất nhìn trung tâm văn hóa xã cao giá đất nhìn dân cư 5% - Giá đất đất nằm hướng Đông Nam Tây Bắc cao đất nằm hướng Tây Nam 5% - Lãi xuất tiền vay Ngân Hàng kỳ hạn năm 14%./năm *Tính toán: Phân tích thông tin thu thập -Giá đất mặt đường tỉnh lộ 392 dài 5m cao mặt đường tỉnh lộ194 dài 4,5m 10% ;giá đất mặt đường mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m giáp mặt ngõ 17m 5%;nhưng cao mặt ngõ 6m 5%.Điều cho thấy: Mặt đường tỉnh lộ 394 dài 5m có tỷ lệ 100%;mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m 90%;Mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m giáp mặt ngõ 17m 95%.mặt ngõ 6m 85%.Tài sản thẩm định mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m,mức điều chỉnh cho tài sản tài sản sau: +TSSS mặt đường tỉnh lộ 194 dài 4,5m,giáp mặt ngõ 17m là: (90%-95%)/90%= - 5,556% +TSSS mặt ngõ 6m là: (90%-85%)/85%= 5,88% +TSSS mặt đường tỉnh lộ 392 dài 5m là: (90%-100%)/100%= -10% -Giá đất nhìn trung tâm văn hóa xã cao giá đất nhìn dân cư 5%,điều cho thấy nhìn trung tâm văn hóa xã 1,05 lần nhìn khu dân cư.TSTĐ nhìn trung tâm văn hóa nên TSSS nhân với 1,05 39 lần.Mức điều chỉnh là: (100%-105%)/105%= -4,76% -Giá đất đất nằm hướng Đông Nam Tây Bắc cao đất nằm hướng Tây Nam 5%,điều cho thấy:Giá đất hướng Tây Bắc Đông Nam 100%,giá đất hướng Tây Nam 95%.Mức điều chỉnh là: -Điều chỉnh cho TS nằm hướng Đông Nam Tây Bắc là: (95%-100%)/100%= -5% Bảng 2.3 Bảng điều chỉnh giá trị TSSS tương đồng với TSĐG YẾU TỐ SO SÁNH TSĐG TSSS TSSS 1.Giá bán/m2 Chưa biết triệu đồng triệu đồng 81 77 90 dồng 75 385 360 487,5 trả trả trả triệu đ/m2 triệu đ/m2 triệu đ/m2 Tây Nam 95% Đông Nam 100% -5% Tây Bắc 100% -5% -0,2 -0,3 2.Tổng diện tích (m ) 3.Giá bán Chưa biết (triệu đồng) 4.Thanh toán trả Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (triệu đồng/m2) pháp lý Đã cấp sổ đỏ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (triệu đồng/m2) Hướng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Tây Nam 95% Mức điều chỉnh (triệu đồng/m2) Lợi KD Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mặt đường 4,5m 90% TSSS triệu Mặt đường 4,5m,giáp mặt mặt ngõ 6m mặt đường 5m ngõ 17m 95% 85% 100% -5,556% 5,88% -10% 40 Mức điều chỉnh (triệu -0,25 đồng/m2) Nhìn +0,4 mặt Nhìn mặt đường tỉnh lộ đường tỉnh lộ 8.Cảnh quan 194 trung 194 tâm văn hóa xã 105% trung Nhìn mặt ngõ khu dân cư Nhìn mặt đường tỉnh lộ 392 100% dân cư 100% 4,512 4,2 5,1 Số lần điều chỉnh (lần) 2 Điều chỉnh (triệu đồng/m2) -0,488 +0,2 -0,9 Điều chỉnh tuyệt đối (triệu đồng/m2) 0,488 0,6 0,9 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (triệu tâm văn hóa xã 105% -0,6 -4,76% -0,238 đồng/m2) Mức giá dẫn (triệu đồng/m2) 10 Thống mức giá dẫn (triệu đồng/m2) (Nguồn: Phòng thẩm định giá BIDV-Chi nhánh Hải Dương) * Kết luận: Tổ thẩm định thống chọn đơn giá QSDĐ TSĐG là: 4,512 triệu đồng/m2 Bảng 2.4 Bảng giá trị QSDĐ lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương STT QSDĐ Diện tích (m2) Đất nông thôn 81 Đơn giá (triệu đồng/m2) UBND huyện Bình Thị trường Giang quy định 4,5 b) Tính toán giá trị TSGLVĐ: (không có) 41 4,512 khu c) Kết luận: * Kết thẩm định tài sản: - Tính pháp lý hồ sơ TSĐG: Hồ sơ TSĐG thiếu tính pháp lý theo quy định pháp luật, VietinBank: + Thiếu sổ hộ ông Phạm Vũ Kỳ - TSĐG có thực thuộc quyền sở hữu/sử dụng ông Phạm Vũ Kỳ - TSĐG không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa, thời điểm định giá chưa phát tranh chấp không bị cấm giao dịch thị trường theo quy định pháp luật * Kết định giá tài sản: Bảng 2.5 Bảng kết thẩm định giá tài sản lô đất số 42,thôn Tân Hưng,xã Tân Việt,huyện Bình Giang,tỉnh Hải Dương STT Khoản mục Giá trị (đồng) Giá trị quyền sử dụng đất 365.472.000 Làm tròn 365.472.000 Bằng chữ:ba trăm sáu năm triệu bốn trăm bẩy mươi hai nghìn đồng d) Nhận xét thẩm định giá bất động sản bảo đảm qua ví dụ Qua ví dụ thực tế trên, đưa vài nhận xét công tác thẩm định giá bất động sản bảo đảm BIDV- chi nhánh Hải Dương sau: - Về phương pháp: Nhân viên thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí để thẩm định giá bất động sản - Về cách tính: Nhân viên thẩm định giá đưa bảng: bảng thứ bảng thông tin so sánh kết hợp phương pháp chi phí để trừ tài sản gắn liền với đất kết giá trị quyền sử dụng đất Bảng thứ bảng thông tin điều chỉnh yếu tố cần điều chỉnh để đưa kết cuối tài sản cần thẩm định giá - Về cách lấy giá trị đại diện: Nhân viên thẩm định lấy giá trị trung bình 03 TSSS điều chỉnh - Về việc thu thập thông tin thị trường: Nhân viên thẩm định dừng lại việc tìm 03 TSSS kiểm tra đối chứng TSSS có thực hay không, 42 có rao bán thị trường hay không Chứ chưa vào việc tìm kiếm nhiều thông tin TSSS chọn 03 TSSS tương đồng so với tài sản cần thẩm định - Ngoài ra, nhân viên thẩm định giá thực việc kiểm tra cách kỹ lưỡng tính chất pháp lý, trạng bất động sản cần định giá Trong biên bản, báo cáo định giá có đầy đủ yếu tố làm sở cho việc định giá như: xác định giá trị mảnh đất có tranh chấp hay không, hay thuộc vùng quy hoạch hay không, trạng sử dụng mảnh đất nào, Thực theo quy trình, phương pháp quy định BIDV - Tuy nhiên, nhân viên thẩm định chưa tìm hiểu kỹ đặc điểm giao dịch để đưa kết luận xem giá thu thập có phải giá thị trường hay không + Chỉ tìm BĐS sử dụng BĐS so sánh để đưa giá trị BĐS mục tiêu + Chưa lập luận cách chặt chẽ chi tiết tỷ lệ điều chỉnh mà điều chỉnh dựa ý chí chủ quan cán thẩm định Do kết tính toán nên thiếu thuyết phục CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Phương hướng phát triển hoạt động cho vay BIDV-chi nhánh Hải Dương 1.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh Chi nhánh 43 Năm 2015, bối cảnh cạnh tranh gay gắt hoạt động Ngân hàng, nợ xấu chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ Tuy nhiên nỗ lực phấn đấu đoàn kết tập thể cán công nhân viên Chi nhánh vượt qua khó khăn hoạt động kinh doanh có bước khởi sắc Đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai sản phẩm huy động vốn nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi khách hàng Cung cấp dịch vụ sử dụng lãi suất linh hoạt phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh thông báo kịp thời diễn biến lãi suất tới phòng nghiệp vụ BIDV để có biện pháp hữu hiệu nhằm thu hút nguồn tiền gửi doanh nghiêp Rà soát nâng cấp lại quỹ tiết kiệm, tiếp tục tìm kiếm vị trí đẹp, có tiềm phát triển để mở điểm giao dịch, quỹ tiết kiệm Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh biện pháp nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực kiểm tra chặt chẽ khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra Năm 2016 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng khách hàng vừa nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát sinh nợ hạn, lãi treo Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro Tăng cường công tác kiểm tra nội nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo phận, nâng cao vai trò trách nhiệm hậu kiểm góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài tín dụng Ngân hàng 1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo Chi nhánh Mục tiêu đến 31/12/2016 tăng mức dư nợ có tài sản đảm bảo lên mức 40% , BĐS chiếm 65% bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro, thực mục tiêu an toàn sinh lợi, Chi nhánh tiếp tục hoàn thiện quy trình cho vay, thực tốt công tác định giá BĐS, cử cán 44 tham dự lớp học thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính, lớp luật định giá cho vay có bảo đảm BĐS Chi nhánh có đội ngũ nhân lực tham gia định giá khách quan xác để nâng cao tính cạnh tranh thời điểm ngân hàng thương mại đua tranh mạnh mẽ Tiến tới giai đoạn có phận thẩm định giá Tài sản BĐS riêng giành cho Chi nhánh toàn Ngân hàng BIDV để đảm bảo mục tiêu Ngân hàng đề Những giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản BIDV-Chi nhánh Hải Dương 2.1 Về cán thẩm định Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định quan trọng mang tính định Để đáp ứng đòi hỏi ngày khó khăn công việc, cần có đội ngũ cán đầy đủ số lượng, vững vàng chuyên môn có kinh nghiệm Cần cử cán học lớp ngắn hạn thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính… nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán định giá vay đào tạo chuyên môn hoá nhằm nắm rõ qui trình công nghệ ngành, từ đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng 2.2 Về quy trình phương pháp định giá - Về quy trình định giá: Về bản, Chi nhánh xây dựng quy trình định giá khoa học Trong quy trình định giá có thỏa thuận với khách hàng giá trị BĐS, điểm công tác định giá BĐS Thể tôn trọng Ngân hàng khách hàng, thực mục tiêu phát triển bền vững Ngân hàng khách hàng Tuy nhiên, trình thực hiện, bước thu thập tài liệu hầu hết tài liệu thu thập khách hàng cung cấp, kết định giá mang nhiều tính chủ quan không thuyết phục Để việc định giá thực mang lại kết tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên 45 tốt quy trình đình định giá đặc biệt cần trọng đến bước thu thập tài liệu ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập mang tính khách quan, phản ánh tình hình thực tế thị trường tài sản giao dịch - Về phương pháp định giá: + Phương pháp định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm: Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm chủ yếu dựa vào khung giá đất UBND huyện Bình Giang quy định, cán định giá tiến hành so sánh đặc điểm mảnh đất với vị trí dược quy định khung giá để từ xác định giá 1m đất, hình thức phương pháp so sánh Tuy nhiên, Chi nhánh, phương pháp thực chưa triệt để Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh BĐS cần định giá với BĐS tương tự khác giao dịch thị trường gần với thời điểm định giá Vì nên xác định giá trị BĐS theo giá bán giao dịch BĐS trước hạn chế sử dụng khung giá đất khung giá đất xây dựng nhằm mục đích tính thuế sử dụng để tính giá trị quyền sử đất Mức giá quy định khung giá đất thường thấp nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm tài sản lợi địa điểm cách tương đối xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung nên sử dụng giá thị trường + Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất: Việc định giá tài sản gắn liền với đất Chi nhánh tiến hành dựa sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc Theo cách tính này, kết định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực khách hàng cung cấp tài liệu Nếu khách hàng cố ý gian lận kết định giá không phù hợp Do đó, giải pháp đặt cán định giá nên sử dụng phương pháp 46 chi phí tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất Theo phương pháp này, cán định giá phải xác định mức độ hao mòn kết cấu chính, tỷ lệ hao mòn trung bình kết cấu chính, tỷ lệ giá công trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ giá ước tính công trình xây dựng, chi phí xây dựng công trình có kết cấu tương tự, từ ước tính giá trị công trình xây dựng đất cách lấy chi phí xây dựng công trình trừ mức độ giá ước tính công trình xây dựng Định giá công việc vô phức tạp đòi hỏi kỹ kiến thức sâu rộng Phương pháp định giá Chi nhánh sử dụng phương pháp đơn giản chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vấn đề cần thiết cấp bách Chi nhánh nghiên cứu thẩm định giá áp dụng phương pháp khoa học định giá Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị BĐS dựa thông tin xác thực, có khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị lại giải pháp cuối mà tìm thông tin, tài liệu để sử dụng phương pháp khác Phòng tín dụng Chi nhánh nên kết hợp với tổ chức chuyên định giá Việc kết hợp không đem lại kết xác mà góp phần nâng cao kiên thức cho cán tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng 2.3 Về liệu lưu trữ liệu Hiện với phát triển không ngừng Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, đơn giản hóa hoạt động Việc ứng dụng công nghệ thông tin khâu đặc biệt việc thu thập thông tin Ngân hàng trọng Công nghệ đại cho phép truy cập thông tin nhanh lưu trữ liệu nhiều 47 Việc ứng dụng công nghệ khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay đảm bảo khoản cho vay tất Ngân hàng trọng Cũng với công nghệ Ngân hàng việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng nâng cao Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Chi nhánh nên phát triển nhánh thông tin website nội ngân hàng Website chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, dự án triển khai đầu tư, thông tin quy hoạch nhà nước, văn pháp luật liên quan… nên thường xuyên cập nhật vừa nơi trao đổi thông tin với khách hàng đồng thời nơi cán thẩm định thu thập thêm tài liệu để phục vụ cho công tác định giá 2.4 Các giải pháp khác - Thực đa dạng hóa loại tài sản đảm bảo, chấp Ở Chi nhánh hầu hết tài sản thông dụng kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, khoản phải thu, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền nhận số tiền bảo hiểm…hầu Do mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng - Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản thực chế độ ưu tiên khách hàng Việc làm khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà dễ dàng xác định mức cho vay đảm bảo an toàn tín dụng - Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS khách hàng vay để có đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung them tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng Kiến nghị Chi nhánh với bên liên quan 3.1 Kiến nghị với NHCT Việt Nam BĐS định giá BĐS Chi nhánh NHCT Đống Đa có số vấn đề 48 tồn gây khó khăn cho chi nhánh là: Việc định giá gặp nhiều khó khăn quy định phương pháp định giá NHCT Việt Nam chưa thống nhất, đặc biệt quy định phương pháp định giá quyền sử dụng đất Công việc định giá cán tín dụng trực tiếp đảm nhận mà cán tín dụng nắm bắt hết thông tin thị trường thông số kỹ thuật hay tính đặc trưng loại BĐS nên khó tránh khỏi sai sót trình định giá NHCT Việt Nam nên ban hành chế tháo gỡ vấn đề thủ tục nhận,đảm bảo tiền vay, thống phương pháp xác định giá đất chương trình đào tạo thẩm định giá, thẩm định phân tích tài chính…để cán Ngân hàng có hội bổ sung hoàn thiện kiến thức kỹ định giá bất động sản 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước nên rà soát lại hệ thống văn ban hành, loại bỏ văn không phù hợp, văn chồng chéo lên văn khác, ban hành văn thống nhất, mạch lạc, rõ ràng, có điều khoản tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng Nâng cao hiệu hoạt động hệ thống thông tin tín dụng phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng Việt Nam 3.3 Kiến nghị với Chính phủ Chính phủ cần ban hành văn pháp luật quán, rõ ràng, tránh thay đổi nhiều lần, đặc biệt văn liên quan đến hoạt động tín dụng bảo đảm tiền vay Loại bỏ cụm từ “Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” văn pháp luật tổ chức thi hành luật phải áp dụng văn xác 49 3.4 Kiến nghị với Bộ Tài Bộ Tài nên thành lập trung tâm, quan định giá có chất lượng Thường xuyên kiểm tra, tuyển chọn thẩm định viên có kỹ năng, kinh nghiệm đào tạo họ trở thành nòng cốt tham gia vào doanh nghiệp định giá Ngân hàng Quy định việc theo dõi, ghi chép phản ánh giá trị tài sản cách xác đảm bảo lợi ích khách hàng vay Ngân hàng, tránh rủi ro lợi cho hai bên 3.5 Kiến nghị với quan khác Bộ Tài nguyên môi trường kết hợp với Tài hoàn thành văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Sửa đổi nội dung bất hợp lý, chồng chéo, đối ngược Bộ Tư pháp, Sở địa UBND huyện Bình Giang cần có biện pháp hạn chế thủ tục rườm rà phức tạp việc quy định thời hạn công chứng, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nhiều loại giấy tờ mà người dân phải đáp ứng để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà nhiều họ phải làm để có đủ loại giấy tờ này), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đặc biệt nhà chung cư hình thành từ vốn vay khu đô thị) Việc ban hành khung giá đất cần sát với thực tế tránh thiệt thòi cho người dân đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên nhân gây ách tắc việc giải phóng mặt 3.6 Kiến nghị với khách hàng vay Khách hàng vay cần có thái độ hợp tác với Ngân hàng báo cáo trung thực, chuẩn xác, có ý thức việc sử dụng vốn vay, tránh lãng phí, sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng bảo quản tốt BĐS đảm bảo thời gian vay Khách hàng cần quan tâm đến việc kê khai khoản mục tài sản lập bảng cân đối kế toán báo cáo tài theo quy 50 định chuẩn mực chung để nâng cao hiệu công việc khách hàng Ngân hàng 51 KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt Ngân hàng mục tiêu an toàn sinh lời tạo cho Ngân hàng phát triển bền vững Và để bảo đảm tiền vay thực đáp ứng mục tiêu định giá BĐS nói riêng định giá tài sản nói chung khâu vô quan trọng, định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng cho khách hàng vay, tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng Đây khoản thu nợ thứ hai trường hợp khoản thu nợ thứ không đáp ứng (trường hợp khách hàng khả toán) Hiện nay, BIDV-chi nhánh Hải Dương phương pháp định giá BĐS thực chưa triệt để, việc định giá BĐS mang nhiều tính chủ quan, cảm tính Quy định Ngân hàng BIDV phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá không xác, có chênh lệch lớn kết định giá với giá trị thực tài sản giao dịch thị trường Để hoạt động định giá mang lại hiệu cao vấn đề đặt phải thống cách định giá, áp dụng phương pháp định giá khác để có so sánh, đối chiếu Một phương pháp khả thi cho trường hợp, việc nghiên cứu áp dụng phương pháp định giá khác vấn đề quan trọng hàng đầu Ngân hàng thương mại nói chung Chi nhánh BIDV Hải Dương nói riêng Chuyên đề đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS Chi nhánh BIDV Hải Dương, góp phần vào bước hoàn thiện công tác định giá BĐS Chi nhánh Do thời gian trình độ hiểu biết có hạn nên viết em tránh khỏi thiếu sót định Em mong thông cảm góp ý thầy cô để hoàn thành tốt công trình nghiên cứu sau 52 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp- TS Nguyễn Minh Hoàng Tuyển tập phương pháp thẩm định giá tài sản- NXB khoa học kỹ thuật,2007 Đoàn Văn Trường Giáo trình giảng môn Định giá BĐS- Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, khoa BĐS & Kinh tế tài nguyên, ĐH Kinh tế quốc dân Các văn pháp quy liên quan đến đất đai Báo cáo kết hoạt động chi nhánh từ năm 2013-2015 Ban vật giá phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 Một số tài liệu tham khảo khác… 53