Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI LÊ QUÝ DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC … (Chuyên ngành Quản trị kinh doanh) NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS NGUYỄN MINH DUỆ Hà Nội – Năm 2012 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý MỤC LỤC BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1.1 Đầu tư 1.1.2 Dự án 1.1.3 Dự án đầu tư 1.2 CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 14 1.2.1 Khái niệm quản lý dự án 14 1.2.2 Các yêu cầu dự án quản lý dự án đầu tư xây dựng 14 1.2.3 Bản chất quản lý dự án xây dựng 15 1.2.4 Các đối tượng quản lý dự án xây dựng 16 1.2.5 Nhiệm vụ quản lý dự án xây dựng 17 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án 19 1.2.7 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án 20 1.3 QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CƠ BẢN 22 1.3.1 Những đặc điểm chung dự án công trình xây dựng 22 1.3.2 Đặc điểm công tác quản lý dự án ngành xây dựng 22 1.3.3 Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công ty CP Tu tạo phát triển nhà 23 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ 37 ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở 2.1 Giới thiệu công ty 37 2.1.1 Tên, trụ sở làm việc Công ty 37 2.1.2 Mục tiêu, phạm vi kinh doanh hoạt động Công ty 38 Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội 2.1.3 Viện Kinh tế Quản lý Sơ đồ tổ chức Công ty 40 2.1.4 Trách nhiệm quyền hạn Lãnh đạo phòng Ban chức 41 2.2 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA 51 CÔNG TY 2.2.1 Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 – 2012 51 2.2.2 Tình hình thực đầu tư xây dựng 52 2.3 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC 52 QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GIAI ĐOẠN 2008-2012 CỦA CÔNG TY 2.3.1 Công tác chuẩn bị mặt xây dựng 52 2.3.2 Công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định thiết kế, dự toán 58 2.3.3 Công tác thẩm định thiết kế, dự toán 61 2.3.4 Phân tích tình hình quản lý dự án đầu tư công tác lựa chọn nhà 62 thầu thi công xây dựng CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở 70 3.1 CƠ SỞ ĐỂ ĐƯA RA GIẢI PHÁP 70 3.1.1 Đặc điểm tình hình 70 3.1.2 Phương hướng, nhiệm vụ công ty công tác đầu tư xây dựng 71 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC 73 HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở 3.2.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch 73 3.2.2 Hoàn thiện công tác chuẩn bị mặt 75 3.2.3 Hoàn thiện công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định 79 3.2.4 Hoàn thiện công tác đấu thầu thi công xây dựng…………………… 82 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO,TÓM TẮT LUẬN VĂN Luận văn cao học QTKD 90 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý BẢNG DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Nghĩa cụm từ viết tắt DAĐT, QLDA Dự án đầu tư, quản lý dự án GPMB, BTGPMB Giải phóng mặt bằng, bồi thường giải phóng mặt QLKDXL Quản lý kinh doanh xây lắp KHĐT, TCHC, TCKT Kế hoạch đầu tư, Tổ chức hành chính, tài kế toán CTP.CP Công ty CP Tu tạo phát triển nhà HSMT Hồ sơ mời thầu BXD, QLCL Bộ xây dựng, quản lý chất lượng QLCLCTXD Quản lý chất lượng công trình xây dựng TVTK, KSĐC Tư vấn thiết kế, khảo sát địa chất 10 HTQLCLCTXD Hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng 11 ATLĐ An toàn lao động 12 VSMT Vệ sinh môi trường 13 HTKT Hệ thống kỹ thuật 14 UBND Uỷ ban nhân dân 15 KQĐT Kết đấu thầu 16 TVGS Tư vấn giám sát Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU STT TÊN HÌNH ẢNH Trang 15 Hình 1.1 Các yếu tố quản lý dự án xây dựng Hình 1.2 Các bước thực dự án xây dựng Hình 1.3 Các tiêu chuẩn đánh giá việc quản lý dự án Hình 1.4 Các giai đoạn dự án xây dựng 24 Hình 1.5 Các bước thực đấu thầu để lựa chọn nhà thầu 33 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà 40 Hình 2.2 Sơ đồ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng 49 Hình 2.3 Sơ đồ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng công ty chi nhánh 50 16 21 TÊN BẢNG BIỂU Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 - 2012 Bảng 2.1 51 Công ty Bảng 2.2 Các vướng mắc nguyên nhân công tác đền bù giải phóng mặt Bảng 2.3 Các vướng mắc nguyên nhân công tác thiết kế dự toán Bảng 2.4 Các vướng mắc nguyên nhân công tác đấu thầu Luận văn cao học QTKD 57 60 65 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý MỞ ĐẦU Sự cần thiết luận văn Cùng với chuyển đổi kinh tế sang hoạt động theo chế thị trường có điều tiết vĩ mô Nhà nước Sự đổi mạnh mẽ lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng vừa yêu cầu thực tế khách quan, vừa mang tính cấp bách Trong đổi này, đầu tư dự án xây dựng giữ vai trò quan trọng Đây vấn đề cần phải quan tâm nước ta Để đáp ứng nhu cầu cấp bách công ty xây dựng nói chung lập dự án nhằm đáp ứng yêu cầu Tuy nhiên sở phân tích quản lý thực dự án chưa nghiên cứu cách kỹ lưỡng Xuất phát từ vấn đề đó, luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà ” chọn làm luận văn tốt nghiệp cao học Quản trị kinh doanh Mục đích nghiên cứu Trên sở thực trạng phân tích, đánh giá công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà ở, luận văn đưa những khó khăn – tồn tại, vấn đề vướng mắc giai đoạn công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng phát sinh chi phí Từ đó, dựa sở khoa học, luận văn đề số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu yếu tố liên quan tác động đến công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà làm chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh… Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Ý nghĩa thực tiễn luận văn  Làm rõ lý luận phương pháp luận quản lý dự án đầu tư xây dựng, đồng thời phát triển số vấn đề lý luận công tác đầu tư xây dựng mang tính đặc thù ngành  Phân tích đánh giá thực trạng tình hình đầu tư xây dựng công trình, nêu yếu tố tích cực–những hạn chế, tồn công tác đầu tư xây dựng dự án tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà  Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Kết cấu luận văn Tên luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà ” Bố cục: Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn gồm chương Chương 1: Cơ sở lý thuyết quản lý thực dự án Chương 2: Phân tích, đánh giá công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1.1 Đầu tư Đầu tư trình sử dụng nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu kết quả, thực mục tiêu định tương lai Các nguồn lực sử dụng tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Những kết đạt gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài tài sản trí tuệ nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với suất cao cho kinh tế cho toàn xã hội Cũng hiểu đầu tư việc đưa lượng vốn định vào trình hoạt động kinh tế nhằm thu lại lượng vốn lớn sau khoảng thời gian định Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vô hình để hình thành tài sản, tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật Đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan Trong thực tế có nhiều hình thái biểu cụ thể đầu tư Tùy góc độ tiếp cận với tiêu thức khác người ta có cách phân chia hoạt động đầu tư khác Một tiêu thức thường sử dụng tiêu thức quan hệ quản lý chủ đầu tư Theo tiêu thức đầu tư chia thành đầu tư gián tiếp đầu tư trực tiếp Đầu tư gián tiếp: Đầu tư gián tiếp hình thức đầu tư người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản lý, điều hành trình thực vận hành kết đầu tư Chẳng hạn nhà đầu tư thực hành vi mua cổ phiếu trái phiếu thị trường chứng khoán thứ cấp Trong trường hợp nhà đầu tư hưởng lợi ích vật chất (như cổ tức, tiền lãi trái phiếu), lợi ích phi vật chất (quyền biểu quyết, quyền tiên mãi) không tham gia quản lý trực tiếp tài sản mà họ bỏ vốn đầu tư Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Đầu tư trực tiếp: Đầu tư trực tiếp hình thức đầu tư người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý, điều hành trình thực vận hành kết đầu tư Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển đầu tư phát triển Trong đầu tư dịch chuyển hình thức đầu tư trực tiếp việc bỏ vốn nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị tài sản Thực chất đầu tư dịch chuyển gia tăng giá trị tài sản Chẳng hạn nhà đầu tư mua số lượng cổ phiếu với mức khống chế để tham gia hội đồng quản trị công ty, trường hợp thôn tính, sáp nhập doanh nghiệp chế thị trường Đầu tư phát triển: Là phương thức đầu tư trực tiếp Hoạt động đầu tư nhằm trì tạo lực sản xuất kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống xã hội Đây hình thức đầu tư trực tiếp tạo tài sản cho kinh tế, đơn vị sản xuất cung ứng dịch vụ Hình thức đầu tư đóng vai trò quan trọng tăng trưởng phát triển kinh tế quốc gia Trong hình thức đầu tư đầu tư phát triển tiền đề, sở cho hoạt động đầu tư khác Các hình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển tồn vận động đầu tư phát triển Đầu tư phát triển việc bỏ tiền để xây dựng sở hạ tầng nói chung, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt thiết bị, vận hành đưa vào sản xuất, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế xã hội Đầu tư xây dựng phận hoạt động đầu tư nói chung diễn bối cảnh kinh tế thị trường Đó việc bỏ vốn để tiến hành hoạt động xây dựng bản, từ việc khảo sát quy hoạch, thiết kế, thẩm định, thi công lắp đặt thiết bị hoàn thiện đưa vào vận hành khai thác sử dụng, nhằm tạo sở vật chất tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng tài sản cố định cho kinh tế quốc dân Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Các hoạt động đầu tư thường tiến hành theo dự án Vậy dự án, nên tiến hành quản lý dự án Các khái niệm trình bày mục 1.1.2 Dự án Dự án (Project) trình đơn nhất, gồm tập hợp hoạt động có phối hợp kiểm soát, có thời hạn bắt đầu kết thúc, tiến hành để đạt mục tiêu phù hợp với yêu cầu quy định, bao gồm ràng buộc thời gian, chí phí nguồn lực, nhằm đạt mục tiêu phát triển định 1.1.3 Dự án đầu tư 1.1.3.1 Dự án đầu tư Dự án xây dựng cách gọi tắt Dự án đầu tư xây dựng công trình, theo luật đầu tư năm 2005 giải thích sau: “Dự án đầu tư xây dựng tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn trung gian dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định”, xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng công trình sản phẩm dịch vụ Như hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung đầu tư hoạt động xây dựng DAĐT tài liệu chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, tập hợp hồ sơ tài liệu nghiên cứu, trình bầy cách chi tiết đầy đủ có hệ thống hoạt động, chi phí theo kế hoạch toàn diện toàn nội dung vấn đề có liên quan đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc định đầu tư đắn đảm bảo hiệu vốn đầu tư tương lai Trong hoạt động đầu tư, DAĐT có vai trò quan trọng, tác động xuyên suốt trình đầu tư khai thác công trình sau mặt thời gian Về mặt phạm vi, tác động đến tất mối quan hệ đối tác tham gia vào trình đầu tư Luận văn cao học QTKD Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Các Ban QLDA cần thực công tác tuyên truyền việc triển khai thực đầu tư dự án địa phương xây dựng công trình ./ Lập kế hoạch GPMB trình UBND quận, huyện phê duyêt / Tổ chức họp dân công bố công khai định thu hồi đất văn pháp lý, nội dung liên quan đến dự án / Tổ chức đo vẽ điều tra khảo sát trạng theo kế hoạch phê duyệt / Lên phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trình Hội đồng GPMB thẩm định, phê duyệt / Tổ chức chi trả tiền đền bù nhận bàn giao mặt bằng… /Triển khai nộp tiền sử dụng đất theo qui định diện tích đất GPMB / Triển khai thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Ban quản lý dự án cần tổ chức kiểm tra tính phù hợp hồ sơ so với trạng thực tế ./ Lập hồ sơ trạng công trình liền kế (nếu có) Ban QLDA phải thực tốt vai trò thành viên Hội đồng đền bù, có nghĩa bước, giai đoạn tổ chức thực công tác đền bù giải phóng mặt Hội đồng phát tờ khai, họp công bố dự án phương thức đền bù cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng, kiểm kê, lắp giá, chi trả tiền đền bù phối hợp với ngành liên quan để giải thích, vận động trả lời khiếu nại (nếu có) …Thường xuyên đôn đốc Hội đồng đền bù hoàn thiện phương án đền bù trình thẩm định, không để thời gian giải thủ tục kéo dài Nâng cao chất lượng hoạt động hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng, tuân thủ quy trình việc thực công tác kiểm kê tài sản, lập phương án bồi thường, công khai phương án bồi thường trình duyệt Ban quản lý dự án phải giám sát kiểm tra kỹ khối lượng phải đền bù giải toả, áp giá, sách áp dụng phù Luận văn cao học QTKD 77 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý hợp với quy định Nhà nước, áp dụng sách bồi thường, hỗ trợ theo quy định Nhà nước Sau trả tiền cho dân, Ban QLDA cần đôn đốc Hội đồng đền bù yêu cầu dân bàn giao mặt cho Ban quản lý dự án Mặt cần Ban quản lý dự án đơn vị thi công quản lý chặt chẽ không để nhân dân tái chiếm trồng hay xây dựng công trình Do Ban QLDA cần phối hợp đề xuất với UBND cấp tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân di dời từ thủ tục hành chính, nhằm sớm bàn giao mặt cho đơn vị thi công Nâng cao chất lượng thẩm định phương án đền bù quan liên quan, áp dụng chế sách phải tuyệt đối xác để tránh bất bình đẳng hộ dân phải di dời Một dự án hoàn hảo đến mức độ khiếu nại định, hiểu quyền công dân theo luật định, khiếu nại hay không nhìn từ khía cạnh khác quan tâm hợp tác nhân dân với dự án, thông tin phản hồi đến quan chủ quản để xem xét giải Thực vậy, việc đền bù giải phóng mặt liên quan trực tiếp đến tài sản tổ chức, cá nhân, phần ảnh hưởng đến quan hệ sống cộng đồng hữu … nên hộ dân thường có xúc định xem xét vấn đề không toàn diện Vì Ban QLDA phải có trách nhiệm phối hợp với Hội đồng đền bù, UBND cấp giải thấu đáo khiếu nại trên, khiếu nại phải điều chỉnh, bổ sung kịp thời công khai trước nhân dân Trên thực tế, vấn đề khiếu nại nhỏ hay không ảnh hưởng đến tiến độ dự án xây dựng công trình vô lớn không giải kịp thời c Đối với Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà: Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà cần làm việc với Sở ban ngành đề nghị Sở ban ngành tạo điều kiện giúp đỡ Ban QLDA việc triển khai thực đầu tư dự án xây dựng giải vướng mắc chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Luận văn cao học QTKD 78 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Ngoài cần phải cử cán học lớp tập huấn chuyên sâu công tác bồi thường, giải phóng mặt để xây dựng công trình cần tăng thêm kinh phí đào tạo, bồi dưỡng trình độ chuyên môn cho cán làm công tác bồi thường giải phóng mặt Có quy định việc chọn Đơn vị tư vấn thực công tác xin giao đất làm công tác đền bù giải phóng mặt 3.2.2.5 Lợi ích việc hoàn thiện công tác chuẩn bị mặt Hiện nguyên nhân cộm làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà công tác chuẩn bị mặt Việc chậm trễ, khó khăn, vướng mắc công tác xin giao đất, đền bù giải phóng mặt làm cho dự án bị chậm tiến độ, kéo dài thời gian thực dự án làm phát sinh chi phí Thực tốt công tác giải tồn trên, đảm bảo cung ứng sản phẩm thị trường tiến độ, phù hợp với thời điểm, chất lượng, đáp ứng nhu cầu sử dụng thị trường, góp phần cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đảm bảo đáp ứng nhu cầu văn phòng cho thuê nhà cho 3.2.3.1 Hoàn thiện công tác khảo sát Để xây dựng công trình có chất lượng cao đồng thời thoả mãn điều kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tư tiền vốn việc thiết kế công trình phải tiến hành sở khảo sát xây dựng kỹ lưỡng, sở áp dụng phương pháp tính toán đại phương tiện thi công tiên tiến Không thể có thiết kế có chất lượng mà lại không dựa sở tài liệu chuẩn xác khảo sát xây dựng Vì để có sở thiết kế tốt cần phải thẩm định số liệu khảo sát, điều chưa có Nghị định, cần đề xuất để Nhà nước ban hành bổ sung Nghị định Chỉ có đảm bảo chất lượng công trình xây dựng, cần phải quản lý “số liệu đầu vào” hệ thống Nếu việc thẩm định chưa luật hoá phải có hợp đồng chặt chẽ với đơn vị khảo sát, Luận văn cao học QTKD 79 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý hợp đồng cần ghi rõ: Nếu số liệu khảo sát không xác dẫn đến cố công trình nhà cung cấp số liệu phải chịu bù số tiền xử lý, khắc phục cố chịu trách nhiệm trước pháp luật Chỉ có hy vọng cải thiện số liệu khảo sát Công tác thực khoan khảo sát giai đoạn phải xác định chi tiết, tỉ mỉ duyệt đề cương khảo sát Tại giai đoạn lập dự án đầu tư việc khảo sát phải đưa nhiều phương án để lựa chọn Đối với dự án nhà cao tầng việc lựa chọn địa điểm thể khoan lấy mẫu đánh giá địa tầng quan trọng, sở phục vụ thiết kế kỹ thuật để thực dự án Các Ban QLDA cần cử cán có chuyên môn cao trách nhiệm phối hợp kịp thời đồng với đơn vị Tư vấn việc lập nhiệm vụ phương án khảo sát trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kịp thời tiến độ Đẩy mạnh công tác giám sát, thực theo trình tự đề cương phê duyệt, nghiệm thu khối lượng công việc bước mũi khoan, chất lượng công tác khảo sát 3.2.3.2 Nâng cao chất lượng công tác thiết kế Việc lựa chọn quan tư vấn thiết kế xây dựng nhiệm vụ quan trọng phức tạp Trong lựa chọn, nhân tố định quan tư vấn phải có kinh nghiệm qua dự án họ thực trước Một phương pháp thường dùng để chọn đòi hỏi đơn vị tư vấn cung cấp thông tin kinh nghiệm, tổ chức sau xem xét lựa chọn tiến tới tổ chức thi tuyển Cần phải đẩy mạnh công tác thi tuyển rộng rãi để tạo tính cạnh tranh, chọn nhà thầu Tư vấn có đủ lực, kinh nghiệm, tạo động lực nâng cao chất lượng đề án thiết kế, đảm bảo tính kiến trúc đại, tính thẩm mỹ, tiến độ chất lượng công trình giảm thiểu chi phí Thiết kế xây dựng phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hành phải thể vẽ theo quy định, thiết kế xây dựng phải thể khối lượng công tác xây dựng chủ yếu để làm sở xác định chi phí xây dựng công trình Luận văn cao học QTKD 80 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý Bên cạnh đó, dự án cao cấp, có suất đầu tư lớn thuê chuyên gia tư vấn nước làm chuyên gia trợ giúp lựa chọn phương án lĩnh vực kiến trúc, công nghệ phù hợp với toàn nhà Ví dụ hệ thống điều hoà không khí trung tâm nhà, hệ thống tiếc kiệm điện, hệ thống thang máy Thực tế thời gian qua việc thẩm tra đơn vị Tư vấn nảy sinh số quan điểm thiết kế không đồng Vì việc đưa tiêu chuẩn chung, thiết kế điển hình áp dụng để đạt hiệu cao yêu cầu cần thiết để đẩy nhanh tiến độ, đảm bảo chất lượng công trình Ví dụ đơn vị thiết kế kết cấu kiến trúc chưa đồng tình với quan điểm đơn vị thiết kế phòng cháy chữa cháy hay đơn vị thiết kế phụ điện nước Đơn vị tư vấn phải thường xuyên xuống khảo sát đo đạc tính toán kỹ khu đất trạng, diện tích khu đất, hướng mặt tiền khu đất, vị trí địa lý hạ tầng chung quanh Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà cần phải có định hướng việc thiết kế để đáp ứng yêu cầu thực tế khu vực đầu tư xây dựng dự án 3.2.3.3 Hoàn thiện công tác thẩm định Trên sở mô hình hoạt động mới, phòng Đầu tư xây dựng Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà đầu mối quản lý hoạt động đầu tư công ty Phòng có chức thực nhiều công việc: Quản lý theo dõi hoạt động đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, thẩm định thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, giám sát trình thực đầu tư, đấu thầu mua sắm thiết bị phục vụ thi công xây lắp, trình thi công, quản lý dự án Cần phải có phân giao trách nhiệm cụ thể rõ ràng phòng, ban Công ty, đặc biệt Phòng QLKDXL phòng đầu tư, tránh chồng chéo thẩm định đề án thiết kế tổng mức dự toán Cải tiến quy trình tổ chức thẩm định dự án theo hướng gọn nhẹ, hiệu sở quy định pháp luật điều lệ hoạt động Công ty Các phòng ban tham mưu cho công ty xây dựng hoàn thiện quy trình lập, thẩm định phê duyệt dự án, phổ biến đến cá nhân, phòng ban công ty Cải tiến quy trình Luận văn cao học QTKD 81 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý tổ chức thẩm định dự án cần xác định rõ nội dung công việc phải thực hiện, nhiệm vụ cụ thể phòng ban có liên quan, trách nhiệm cá nhân tập thể công việc Tăng cường đội ngũ cán thẩm định, bổ sung thêm nhân đồng thời tổ chức nâng cao, bồi dưỡng kiến thức, trình độ cho đội ngũ cán thẩm định dự án công ty đơn vị thành viên Hoàn thiện nội dung thẩm định cách thẩm định đầy đủ toàn diện nội dung dự án như: Các yếu tố pháp lý, công nghệ kỹ thuật, kinh tế, tài chính, tổ chức quản lý thực dự án, hiệu dự án Với quan điểm chủ đầu tư, thẩm định dự án để định đầu tư, nội dung thẩm định dự án đầu tư cần thiết phải tập trung vào việc xem xét cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án, yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án Thực thẩm định dự án đầu tư phương pháp khoa học, đại với kinh nghiệm quản lý nguồn thông tin đáng tin cậy để giúp cho việc phân tích, đánh giá dự án khách quan, toàn diện, chuẩn xác kịp thời 3.2.3 Hoàn thiện công tác đấu thầu thi công xây dựng 3.2.4.1 Tổ chức tốt công tác đấu thầu Đứng góc độ (chủ đầu tư, nhà thầu Nhà nước) trình đấu thầu ta thấy công tác đấu thầu thực nhằm mục đích đảm bảo cạnh tranh công khai, minh bạch, lành mạnh bình đẳng nhà thầu nhằm tạo hội nhận hợp đồng sở đáp ứng yêu cầu hồ sơ mời thầu chủ đầu tư hồ sơ mời thầu Như nói mục đích công tác đấu thầu thực theo pháp luật, công khai minh bạch, phù hợp chất lượng, khối lượng, giá thành, tiến độ xây lắp, an toàn … công trình tương lai Trong nỗ lực nhà thầu phải chứng minh cho chủ đầu tư khả thực hợp đồng hiệu qủa hơn, thực thi nhà thầu khác Thông qua lựa chọn nhà thầu hình thức đấu thầu giúp ta chọn nhà thầu đáp ứng Luận văn cao học QTKD 82 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý yêu cầu gói thầu có giá thành hợp lý theo suất đầu tư công trình Như hiệu công tác đấu thầu, hình thức đấu thầu cạnh tranh rộng rãi khẳng định khâu thiếu quản lý đầu tư xây dựng Do đó, cần phải trọng công tác lựa chọn nhà thầu từ khâu lập kế hoạch đấu thầu đến lập hồ sơ mời thầu, công tác xét thầu Để phát huy tích cực, hạn chế khắc phục nhược điểm nhằm nâng cao chất lượng đấu thầu xây dựng cần phải áp dụng biện pháp sau 3.2.4.2 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch đấu thầu Kế hoạch đấu thầu cần phải xây dựng rõ ràng kèm theo kế hoạch phối hợp để biến kế hoạch thành thực Trong kế hoạch đấu thầu có nội dung cần phải xác định là: – Phân chia gói thầu – Giá gói thầu – Hình thức lựa chọn nhà thầu – Phương thức đấu thầu – Thời gian đấu thầu – Thời gian thực hợp đồng – Nguồn vốn Tất nội dung nằm mối quan hệ mật thiết với thiết lập sở mục tiêu tổng hợp xác định bước dự án đầu tư dự án sở quan trọng để dự án thực bước Ví dụ phân chia gói thầu yêu cầu phải làm trước thực theo hình thức định có nghĩa phải giải câu hỏi trước cần làm trước định thầu Khi có kế hoạch bước phải định hướng để đảm bảo có thiết kế trước, có đủ hồ sơ để định ký hợp đồng thực gói thầu theo tiến độ đề a Nâng cao chất lượng hồ sơ mời thầu Hồ sơ mời thầu yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết đấu thầu, hồ sơ mời thầu phải đảm bảo chất lượng để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà Luận văn cao học QTKD 83 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu tạo thuận lợi cho việc xét thầu Trong hồ sơ mời thầu phải đầy đủ, xác, rõ ràng phù hợp với quy chế đấu thầu văn có liên quan, điểm trìu tượng dễ phát sinh tranh chấp sau Khi xây dựng hồ sơ mời thầu (đối với đấu thầu quốc tế) cần lưu ý văn quy định thuế xuất nhập khẩu, sách quản lý hoạt động xuất nhập Cần quy định chặt chẽ HSMT lực kinh nghiệm, tài sai sót chậm trễ việc thực dự án trước để loại bỏ nhà thầu yếu cấm dự thầu thời gian b Nâng cao chất lượng đánh giá thầu Đây công tác quan trọng đánh giá không xác không lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm, lực, tài giá dự thầu tốt Do vậy, Ban QLDA phải thành lập tổ chuyên gia xét thầu bao gồm cán có kinh nghiệm công tác đấu thầu kinh nghiệm chuyên môn Các thành viên tổ xét thầu phải đào tạo, tập huấn qua lớp đấu thầu phải có chứng đấu thầu theo quy định Luật đấu thầu Một số gói thầu dự án có quy mô lớn, phức tạp, khối lượng xây lắp lớn, công nghệ thiết bị đại nên cán Ban gặp phải nhiều khó khăn xét thầu, cần phải mời thêm chuyên gia có kinh nghiệm lĩnh vực tham gia vào tổ xét thầu để công việc thực xác, quy định Nhà nước lựa chọn nhà thầu thực công việc cách tốt nhất, đảm bảo đặc tính kỹ thuật, đủ mặt khối lượng, phù hợp tài mang lại hiệu cho dự án đầu tư Khi xét thầu, cần kiểm tra lực nhà thầu, lực kỹ thuật, kinh nghiệm thi công, tài xem có đáp ứng theo hồ sơ mời thầu hay không Hiện nay, nhiều nhà thầu thường hay tự khai tăng lực phù hợp với yêu cầu gói thầu, nên Ban QLDA cần có biện pháp xác minh lực thực tế nhà thầu với hồ sơ kê khai xem có phù hợp hay không Không nên xem trọng giá dự thầu thấp mà phải đánh giá xem giá phù Luận văn cao học QTKD 84 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý hợp, có nhiều đơn vị để muốn nhận thầu cách nên hạ giá dự thầu xuống thấp để trúng thầu Trong Luật Xây dựng có quy định mới, nói rõ nhà thầu đạt yêu cầu chất lượng có giá bỏ thầu hợp lý trúng thầu Như giá bỏ thầu rẻ chưa lựa chọn Tuy nhiên Luật Xây dựng định hướng có tính chất định tính mà chưa định lượng cụ thể Tuy nhiên vấn đề chỗ, việc đánh giá xếp hạng hồ sơ dự thầu theo tiêu chuẩn để chọn nhà thầu hợp lý giá thành phải đảm bảo chất lượng xây dựng công trình Nếu muốn có chất lượng công trình tốt thang điểm chấm thầu phải cho điểm cao nhà thầu có sách kế hoạch đảm bảo chất lượng, ví dụ nhà thầu quản lý chất lượng theo hệ thống ISO-9001:2000, có khuyến khích nhà thầu tự đảm bảo chất lượng xây dựng công trình, gây uy tín thị trường xây dựng để tiếp tục đấu thầu công trình tiếp theo, tạo cạnh tranh lành mạnh c Hoàn thiện công tác đàm phán, ký kết hợp đồng Việc đàm phán, ký hợp đồng phải tiến hành khẩn trương sau thông báo trúng thầu bên mời thầu, nhờ rút ngắn thời hạn đấu thầu, công trình sớm đưa vào vận hành khai thác, hiệu suất sử dụng vốn cao Để thực đàn phán thực hợp đồng, bên mời thầu bên nhà thầu phải chuẩn bị kỹ kế hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt Kế hoạch đàm phán phải chứa đựng thông tin cần thiết, mục tiêu có phân loại biện pháp thực thi nhằm đạt mục tiêu đề Ngoài việc xây dựng xác mục tiêu, công tác đàm phán đạt phụ thuộc vào tính khả thi biện pháp đưa 3.2.4.3 Nâng cao chất lượng công tác thi công Nhà thầu thi công với tư cách chủ thể có vai trò đặc biệt quan trọng trình thi công Trước triển khai thi công công trình nhà thầu phải lập biện pháp tổ chức thực thi công xây dựng cách chi tiết đến hạng mục công việc, tổ chức Luận văn cao học QTKD 85 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý bố trí mặt thi công, lập bảng tiến độ thi công tổng thể chi tiết đến hạng mục xây dựng phải phù hợp với tổng tiến độ dự án phê duyệt trình Ban QLDA thống nhất, đặc biệt cần lưu ý điều kiện bất khả kháng thời tiết Thực định kỳ, thường xuyên, đột xuất công tác kiểm điểm tiến độ thi công công trường, thực đầy đủ công tác báo cáo nhà thầu, tư vấn giám sát suốt trình thi công Ngay sau nhận báo cáo vướng mắc trình thi công, Ban QLDA cần phối hợp với đơn vị liên quan giải kịp thời Sau tiến độ triển khai thực hiện, Ban QLDA, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát bên liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình điều chỉnh tiến độ trường hợp tiến độ thi công xây dựng số hạng mục bị kéo dài không làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ dự án Ví dụ tiến độ bị chậm yêu cầu nhà thầu phải có kế hoạch thực việc bù tiến độ ngay, tăng nhân lực hay tăng ca làm việc Các ban QLDA cần phải xử lý nghiêm túc trường hợp không thực hợp đồng ký kết bao gồm Tư vấn giám sát, đơn vị xây lắp, đơn vị cung cấp vật tư vật liệu dịch vụ Các ban QLDA cần phải quản lý tốt khâu chất lượng sản phẩm trình thi công vật tư, thiết bị đầu vào Các ban QLDA cần phải quản lý thực tốt khâu đảm bảo an toàn lao động vệ sinh môi trường trình diễn thi công Các ban QLDA cần phải tổ chức họp giao ban định kỳ, thường xuyên vơi nhà thầu thi công mặt công trường  Hạn chế tối đa phát sinh qui định rõ trách nhiệm để xử lý có  Mặt khác phải thực tốt công tác tài chính, toán sòng phẳng kịp thời cho nhà thầu Trường hợp xét thấy tổng tiến độ dự án bị kéo dài nguyên nhân khách quan Ban QLDA báo cáo người định đầu tư để định việc điều chỉnh tiến độ dự án Luận văn cao học QTKD 86 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý TÓM TẮT CHƯƠNG Chương luận văn đưa giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà Để giải pháp có sở khoa học tính thực tiễn, luận văn dựa kết phân tích thực trạng để từ đề xuất giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà thời gian tới Đây giải pháp cụ thể, trực tiếp phương diện từ công tác chuẩn bị mặt bằng, công tác khảo sát thiết kế, thẩm định đến công tác đấu thầu thi công Những nội dung chương thể sau:  Cơ sở đề xuất giải pháp quản lý dự án đầu tư, định hướng để đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư  Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực dự án đầu tư:  Nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch dự án  Hoàn thiện công tác chuẩn bị mặt  Hoàn thiện công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định đảm bảo tiến độ, giảm thiểu chi phí phát sinh  Hoàn thiện công tác đấu thầu thi công xây dựng Luận văn cao học QTKD 87 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý KẾT LUẬN Trên sở phân tích đánh giá thực trạng công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà thời gian gần đây, luận văn nêu hạn chế, điểm vấn đề vướng mắc trình quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Dựa kiến thức đào tạo khóa học, luận văn trình bày số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà làm chủ đầu tư, từ nâng cao hiệu đầu tư Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà, góp phần phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Công tác quản lý đầu tư xây dựng vấn đề khó khăn, phức tạp Trong trình thực hiện, nhiều nội dung lý thuyết thực tiễn cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện Do trình độ, kinh nghiệm kỹ phân tích hạn chế nên luận văn chưa phân tích hết góc độ Tác giả mong góp ý thầy cô giáo bạn học viên Một lần em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình thầy giáo hướng dẫn NGƯT.PSG.TS Nguyễn Minh Duệ, thầy cô Viện Kinh tế Quản lý, Viện Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội giúp đỡ tận tình cung cấp số liệu anh chị đồng nghiệp Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà Một lần xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc Luận văn cao học QTKD 88 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý TÀI LIỆU THAM KHẢO PSG.TS Trịnh Quốc Thắng (2007), Quản lý dự án Đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình Lập dự án Đầu tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội PGS.TS Từ Quang Phương (2008), Giáo trình Quản lý dự án, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS Từ Quang Phương (2004), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình (2011), Học viện cán Quản lý xây dựng đô thi Quốc hội (2005), Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội Quốc hội (2005), Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 16/NĐ-CP ngày 07/02/2005 quản lý đầu tư xây dựng, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 112/NĐ-CP ngày 29/09/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 16/2005/NĐ-CP, Hà Nội 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 111/NĐ-CP ngày 29/09/2006 hướng dẫn thi hành luật đấu thầu, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 209/NĐ-CP ngày 14/12/2004 quản lý chất lượng công trình, Hà Nội 12 Các văn quy định Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà công tác đầu tư xây dựng 13 Các thông tin dự án thu thập từ phòng, ban Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà Luận văn cao học QTKD 89 Lê Quý Dũng Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế Quản lý TÓM TẮT LUẬN VĂN Để nâng cao công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nhằm tránh thất thoát lãng phí, mang lại dự án có hiệu cao cho Công ty CP Tu tạo Phát triển nhà nên chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà ở” Kết cấu luận văn phần mở đầu, kết luận bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý thuyết quản lý thực dự án Bao gồm khái niệm đầu tư, dự án đầu tư công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà nói riêng Trong phần nêu lên chất quản lý dự án xây dựng, đối tượng, nhiệm vụ quản lý dự án xây dựng, nhân tố ảnh hưởng đặc biệt quan trọng nêu lên tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án Chương 2: Phân tích đánh giá công tác quản lý dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Đánh giá tổng quan tình hình xây dựng nay, từ việc cần thiết phải đẩy nhanh tiến độ dự án xây dựng phân tích thực trạng dự án, mô hình tổ chức hoạt động, phân cấp quản lý đầu tư công ty; phân tích đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà ở, nêu lên tồn nguyên nhân công tác quản lý dự án đầu tư qua công tác đền bù giải phóng mặt bằng, khảo sát, thiết kế, thẩm định dự án, công tác lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Từ phân tích chương 2, thấy tồn công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng, luận văn đề xuất biện pháp hoàn thiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng, khảo sát, thiết kế, thẩm định dự án, công tác lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công công tác quản lý dự án để nâng cao hiệu đầu tư xây dựng dự án tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê nhà Luận văn cao học QTKD 90 Lê Quý Dũng