Những vướng mắc và giải pháp khắc phục trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở RES co.,LTD

Báo cáo thực tập: Những vướng mắc và giải pháp khắc phục trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở RES co.,LTD

LỜI MỞ ĐẦU1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RES co., LTD 2

1.1 Thông tin chung về RES co.,LTD 2

1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của RES co.,LTD 4

1.3 Nhiệm vụ kinh doanh của RES co.,LTD 6

1.4 Cơ cấu tổ chức của RES co.,LTD 10

1.5 Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của RES co.,LTD 13

15.1 Doanh thu và tốc độ tăng trưởng của RES co.,LTD trong các năm qua 13

1.5.2 Tình hình tài chính của RES co.,LTD 15

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC MÀ RES co., LTD GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG 17

2.1 Thực trạng thực hiện các dự án xây dựng của RES co.,LTD 17

2.1.1 Một số công trình xây dựng hiệu quả trong thời gian vừa qua .17

2.1.2 Một số thuận lợi trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng 18

2.2 Những khó khăn mà RES co.,LTD gặp phải trong quá trình thi công các công trình xây dựng 24

2.2.1.Giai đoạn chuẩn bị xây dựng 24

2.2.1.1 Khó khăn trong giai đoạn khảo sát địa chất 24

2.2.1.2 Khó khăn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng 26

2.2.1.3 Khó khăn trong việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công cũng như cho sinh hoạt của công nhân trong công trường 30

2.2.2 Giai đoạn xây dựng 31

2.2.2.1 Khó khăn trong đảm bảo tiến độ xây dựng 31

2.2.2.2 Khó khăn trong việc bảo đảm chất lượng công trình 39

2.3 Nguyên nhân của những khó khăn mà RES co.,LTD gặp phải trong

quá trình thực hiện dự án xây dựng 50

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC CÁC KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG Ở RES co., LTD 54

3.1 Xây dựng kế hoạch chi tiết trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng 54

3.2 Tổ chức thực hiện tốt các yêu cầu trong từng lĩnh vực hoạt động 61 3.3 Kiểm tra, hoàn thiện tốt các khâu, các giai đoạn trước khi tiến hành thi công 64

3.4 Tổ chức quá trình thi công hiệu quả 67

3.5 Chuẩn bị tốt công tác đảm bảo an toàn lao động 70

KẾT LUẬN 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với xu thế vận động của cả nước, ngành Công nghiệp xây dựngViệt nam đã có những bước phát triển vượt bậc, có đóng góp to lớn trong giátrị tổng sản phẩm kinh nền tế quốc dân Có thể coi các công trình xây dựng làhình ảnh cụ thể nhất cho phép đánh giá sự phát triển của đất nước đó trongtừng giai đoạn khác nhau Tuy nhiên mọi vấn đề đều có mặt trái của nó, đểtạo ra được các công trình xây dựng ấy thì cũng có không ít các khó khăn màbất kỳ một công ty, một tổ chức nào trong ngành đều gặp phải

Trong thời gian được thực tập tại công ty TNHH Nhà nước một thànhviên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội em đã có nhiều cơ hội để tiếp cận sâu hơnvới vấn đề này, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của PGS.TS LÊ CÔNG

HOA đã giúp đỡ em rất nhiều để đi sâu vào thực hiện đề tài: “Những vướng mắc và giải pháp khắc phục trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng

ở RES co.,LTD”

Chuyên đề được chia làm 3 phần chính:

Chương 1: Tổng quan về Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội.

Chương 2: Thực trạng thực hiện và những vướng mắc mà RES co.,LTD

gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng

Chương 3: Giải pháp khắc phục các khó khăn trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng ở res co.,LTD

Tuy còn nhiều hạn chế trong cách tiếp cận và thực hiện đề tài nhưng em

hy vọng đề tài này sẽ có thể mô tả được một cách tổng quan nhất những khókhăn mà các công ty gặp phải cũng như một số phương hướng nhằm khắcphục các khó khăn đó

Em mong nhận được các ý kiến đánh giá nhận xét của các thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên:

LÊ ĐĂNG HƯNG.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ RES co.,LTD

1.1 Thông tin chung về RES co.,LTD

Tên công ty: CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI (res co.,LTD) – TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI

Trụ sở chính: 25 Văn Miếu - Quận Đống đa - Hà Nội - Việt NamĐiện thoại: (84-4)8.433.351 / 8.457.512/7.471.967

Ngày thành lập: Ngày 15 tháng 5 năm 1989 tại Việt Nam

Quyết định số 60/2006QĐ-UBND ngày 8 tháng 5 năm 2006 của UBNDthành phố Hà nội về việc chuyển Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nộithành Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước một thành viên kinh doanhdịch vụ nhà Hà Nội

- Giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104000415 ngày 1/6/2006 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp

Số lượng nhân viên:

- Tổng số cán bộ Công nhân là : 1061 người

- Trình độ Thạc sỹ : 02 người

- Trình độ Cử nhân - Kỹ sư : 91 người

- Trình độ Cao đẳng : 06 người

- Trình độ Trung cấp + viên chức: 100 người

- Công nhân : 862 người

Bảng 1.1 Bảng số lượng các nhân viên theo từng cấp bậc

của RES co.,LTD

STT Cán bộ chuyên môn và kỹ thuật theo nghề Số lượng

Cử nhân tài chính kế toán + tín dụng ngân hàng

Cử nhân kinh tế T.mại + QTKD

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà

Hà Nội 2007

Chủ tịch Công ty kiêm Tổng giám đốc:

Bí thư Đảng ủy: Ông Nguyễn Trung Sơn – Kỹ sư kinh tế xây dựng

Điện thoại cơ quan: 7.471.668

Điện thoại di động: 0903475468

Các phó Tổng giám đốc công ty:

Ông Hoàng Đại Tiến - kỹ sư kinh tế xây dựng

Điện thoại cơ quan 7.471.667

Điện thoại di động 091357137

Ông Nguyễn Huy Quỳnh – kỹ sư xây dựng

Điện thoại cơ quan 7.471.75

Điện thoại di động 0913235996

Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Kiến trúc sư

Điện thoại cơ quan 7.472.346

Điện thoại di động 0912.268.698

Kế toán trưởng:

Bà Vũ Thị Thái - Cử nhân kinh tế tài chính

Điện thoại cơ quan 7.470.422

Điện thoại di động 0913.394.751

Vốn điều lệ : 60.000.000.000 đ (sáu mươi tỷ đồng chẵn)

1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của RES co.,LTD

Quá trình phát triển của công ty trong những năm vừa qua:

- Ngày 15/5/1989 Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội được thànhlập theo quyết định số 2154/QĐ-TCCQ của UBND thành phố Hà nội Kể từngày 1/6/2006 Công ty kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội chuyển thành Công tyTHNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội theo quyếtđịnh số 60/2006/QĐ-UBND ngày 9 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố

Hà Nội Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà HàNội là công ty có 100% vốn nhà nước, đơn vị thành viên của Tổng công tyĐầu tư và phát triển nhà Hà Nội, có vốn điều lệ 60 tỷ đồng

- Trong 18 năm trưởng thành và phát triển, Công ty THNN Nhà nước

một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội đã phát huy thế và lực hiện có

để tổ chức sản xuất kinh doanh Đến nay công ty đã tạo được uy tín, khai tháchiệu quả thị trường kinh doanh cho thuê nhà, văn phòng, đồng thời tích lũyđầu tư sản xuất kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác như : Lập và thực hiện

dự án đầu tư phát triển nhà, xây dựng các công trình xây dựng dân dụng,công nghiệp, thủy lợi, giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạtầng sản xuất, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng

Thông qua các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, công ty THNNnhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội đã trang bị cho mìnhnhững kinh nghiệm quý báu trong công tác, nâng cao chất lượng phục vụ chothuê nhà, nâng cao chất lượng công trình, đẩy nhanh tiến độ thi công côngtrình, đẩy nhanh tiến độ trong lĩnh vực lập dự án đầu tư: Giải phóng mặt bằng,làm các thủ tục chuẩn bị xây dựng công trình…

Từ những đóng góp cho sự nghiệp phát triển của Thành phố và Tổng công

ty, trong những năm qua công ty đã vinh dự nhận được Huân chương lao độnghạng Ba do Thủ tướng Chính phủ tặng Được Chính phủ, Bộ xây dựng, UBNDthành phố Hà nội, Tổng công ty và Công đoàn tặng bằng khen, cờ thưởng

Đánh giá môi trường kinh doanh và các tác động của nó tới hoạt động kinh doanh của công ty:

- Do đặc điểm của sản phẩm xây dựng mang tính chất cố định, khó di dời

vị trí do vậy hoạt động của công ty phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiêncủa từng khu vực, cũng như chính các yếu tố thuộc các địa phương như chínhsách thu hút đầu tư xây dựng…

- Môi trường kinh doanh của công ty luôn biến động mạnh mẽ qua mỗinăm, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng như nhu cầu xây dựng các côngtrình phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, do vậy mà sẽ có nhiều

cơ hội làm ăn khi tham gia hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh này

- Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến rất khó lường, sự xuất hiện

của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản ngày càng nhiều, công tyngày càng chịu áp lực cạnh tranh mạnh mẽ từ các đối thủ cạnh tranh trongnước cũng như một số các công ty nước ngoài Đòi hỏi phải không ngừng đổimới để có thể theo kịp sự phát triển của xã hội và cũng như có thể đáp ứngnhu vầu thị trường một cách tốt nhất Đặc biệt, khi Việt nam gia nhập WTO,việc các tổ chức, công ty nước ngoài có trụ sở, nhà máy đặt tại Việt nam là tấtyếu Nhu cầu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp liên doanh ngày càng tăngcao Nhận biết nhu cầu đó, RES co.,LTD ngày càng phải khẳng định tên tuổicủa mình để có thể đủ sức cạnh tranh được với các công ty của nước ngoàihay các công ty đã có tên tuổi trong nước.

1.3 Nhiệm vụ kinh doanh của RES co.,LTD

- Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà, chung cư,khu dân cư, khu đô thị, các khu công nghiệp, các công trình văn hóa, thể dụcthể thao, vui chơi giải trí, thương mại, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội, các công trình giao thông đô thị, công trình thủy lợi

- Xây dựng, lắp đặt các công trình: Dân dụng, khu vui chơi giải trí, khu

đô thị, khu văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, thủy lợi, hệ thống hạ tầng

kỹ thuật (cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh…)

- Kinh doanh, cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà hàng, khách sạn, siêu thịkinh doanh, vui chơi giải trí, kinh doanh lữ hành nội địa, quốc tế và các dịch

vụ khác phục vụ khách du lịch

- Sản xuất, kinh doanh các vật liệu xây dựng, vật tư, máy móc, thiết bịphục vụ chuyên ngành xây dựng, thiết bị điện

- Chuyển giao công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng

- Tư vấn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất độngsản, và công tác giải phóng mặt bằng

- Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa

- Môi giới thương mại, dịch vụ đấu giá hàng hóa

- Sửa chữa, bảo dưỡng, duy tu máy móc chuyên ngành xây dựng.

Năng lực tư vấn giám sát của công ty:

Cùng với việc tổ chức triển khai các hoạt động SXKD đầu tư phát triển nhà

và đô thị theo dự án, công ty còn chú trọng đến công tác bồi dưỡng cán bộgiám sát đủ điều kiện tự tổ chức giám sát trong quá trình triển khai thực hiện

dự án đầu tư theo đúng qui định của nhà nước Đến nay công ty đã có đội ngũ

tư vấn giám sát chuyên nghiệp được cấp chứng chỉ hành nghề, thạo việc,trung thực, năng động, có kinh nghiệm trong triển khai quản lý chất lượng dựán

Danh sách các cán bộ tư vấn giám sát của công ty TNHH nhà nước một thànhviên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội:

Bảng 1.2 Danh sách các cán bộ tư vấn giám sát của RES co.,LTD

1 Lưu Ngọc Chính Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện

2 Võ Ngọc Chung Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện

3 Lê Văn Soan Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện

4 Nguyễn Trung Sỹ Kỹ sư trắc địa công trình Khảo sát trắc địa công trình

Giám sát trắc địa công trình

5 Nguyễn Đức Tiến Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện

6 Nguyễn Hồng Dương Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện

7 Nguyễn Anh Tuấn Thạc sỹ, Kỹ sư xây

dựng DD-CN

Xây dựng và hoàn thiện

8 Bùi Hải Yến Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện

9 Đinh Thiện Thuật Kiến trúc sư Xây dựng và hoàn thiện

10 Lê Nguyên Hải Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện

11 Nguyễn Văn Ngọc Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà

Hà Nội 2007

Một số công trình tiêu biểu

Trụ sở Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội - Từ Liêm - Hà Nội

Dự án nhà ở Xuân La- Tây hồ

Những thuận lợi và khó khăn chủ yếu ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của RES co.,LTD

Thuận lợi:

- Trong những năm vừa qua ngành xây dựng đã có những bước phát triểnrất mạnh, cùng với tăng trưởng kinh tế thì cơ sở hạ tầng cũng phát triển rấtnhanh chóng vì vậy giai đoạn hiện nay thì thị trường có thể nói là thuận lợicho hoạt động của RES co.,LTD

Thu nhập của người dân ngày càng tăng cao do vậy nhu cầu xây dựngcũng tăng tỷ lệ thuận với thu nhập đó, đây chính là yếu tố rất thuận lợi cho sựphát triển trong tương lai của RES co.,LTD

- Với sự đa dạng hóa trong sản xuất kinh doanh sản phẩm xây dựng, RESco.,LTD có rất nhiều cơ hội làm ăn, tham gia đấu thầu, thắng thầu, và cũng đãthắng thầu rất nhiều công trình xây dựng dân dụng cũng như nhà nước

- Cùng với những chủ trương chính sách phát triển kinh tế của Đảng vàNhà nước, cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế cũng được đầu tư rất mạnh nhờ đó đãtạo ra nhiều cơ hội kinh doanh trong tương lai

- Đặc điểm của ngành xây dựng là cần vốn rất lớn và yếu tố ảnh hưởngkhông nhỏ Nếu là trước kia thì việc huy động vốn rất là khó khăn nhưng vớinhững chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước thì công việc đó đãdần trở nên dễ dàng hơn

Khó khăn:

- Cạnh tranh trong xây dựng ngày càng tăng cao, do có rất nhiều công ty

đang tham gia vào thị trường xây dựng uy tín có, mới ra nhập cũng không ít

do vậy áp lực cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ đòi hỏi RES co.,LTD phải cóphương hướng và hoạt động cực kỳ nhạy bén và linh hoạt

- Hệ thống pháp luật của nước ta vẫn chưa thực sự đồng bộ, vẫn cònnhiều thiếu sót, gây không ít khó khăn cho công ty trong quá trình tham giađấu thầu và thực hiện các dự án đầu tư

- Công nghệ thi công ngày càng được hiện đại hóa, nhưng để mua đượcnhững công nghệ đó thì rất tốn kém, gây khó khăn cho công tác tài chính củacông ty Nhưng nếu không có các công nghệ mới và hiện đại thì khả năngcạnh tranh của công ty cũng bị giảm mạnh, nhất là trong thời buổi kinh tế thịtrường cạnh tranh khốc liệt như ngày nay.

- Ngày nay các công ty có xu hướng là mở rộng sang lĩnh vực đầu tư các

dự án xây dựng, điều này đòi hỏi công ty không ngừng nỗ lực để có thể thựchiện và thành công trong lĩnh vực mới này Vấn đề đặt ra là công ty cần phải

có thật nhiều sự giúp đỡ về kinh nghiệm cũng như vốn để thực hiện được các

dự án có quy mô lớn và phức tạp

1.4 Cơ cấu tổ chức của RES co.,LTD

Hiện nay Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội có 13 phòng ban, 2 xí nghiệp kinh doanh nhà và 2 xí ngiệp quản

lý nhà, 6 xí nghiệp xây lắp, 1 xí nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng và xây lắp, 1 xí nghiệp điện nước, 1 khách sạn Các đơn vị phụ thuộc của công ty là các đơn vị hạch toán phụ thuộc, hoạt động theo quy chế của công ty

+ Ban quản lý dự án Cổ Nhuế -Xuân Đỉnh

+ Ban quản lý dự án lô B15 Đại Kim - Định công

+ Ban quản lý dự án Kim Mã

+ Ban quản lý dự án Trung Văn

Các xí nghiệp kinh doanh gồm:

+ Xí nghiệp kinh doanh nhà số 1

+ Xí nghiệp kinh doanh nhà số 2

Bảng 1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

XN dịch

vụ quản

lý nhà

Xí nghiệp điện nước

và xây lắp só 8

XN

KD số 6

XN

KD số 5

XN

KD số 4

XN

KD số 3

Phòng QLDA&K D

Phòng QLXD

Phòng KHTH

P.cho thuê nhà

Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc

Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc

Phó Tổng giám đốc

Phòng

HCTH

Phòng TCKT

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội 2007

tuyến theo chức năng Với mô hình này thì toàn bộ các hoạt động của cácphòng ban, bộ phận trong doanh nghiệp đều được ban lãnh đạo công ty nắmbắt và có các điều chỉnh kịp thời Ngoài ra mô hình này còn cho phép cácquyết định của lãnh đạo công ty được truyền đi một cách nhanh chóng Với 7phòng chức năng và 11 xí nghiệp hoạt động, có thể nói mô hình này đãchuyên môn hóa một cách rất chi tiết, do vậy hiệu quả hoạt động sẽ cao docác phòng ban không bị chồng chéo công việc trong quá trình hoạt động.

- Hoạt động lập hồ sơ dự thầu được thực hiện ở phòng kế hoạch tổnghợp, ở đây chứa đựng toàn bộ các kế hoạch tham gia dự thầu của công ty Đây

là khâu công việc rất quan trọng vì thắng thầu hay không có ảnh hưởng trựctiếp đến sự tồn tại của chính công ty

1.5 Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của RES co.,LTD

15.1 Doanh thu và tốc độ tăng trưởng của RES co.,LTD trong các năm qua

Bảng 1.4 Bảng doanh thu và tốc độ tăng trưởng của RES co.,LTD t n mừ năm ăm

2002 đến năm 2006 n n m 2006 ăm

2002

Năm 2003

Năm 2004

Năm 2005

Năm 2006Giá trị sản lượng 55.000 118.727 145.060 164.940 141.650

ty mở rộng qui mô sản xuất cũng như lĩnh vực hoạt động kinh doanh, công ty

đã trúng thầu, sản xuất và đưa vào vận hành một số công trình lớn mà công ty

đã trực tiếp thực hiện.Tuy nhiên đến năm 2006 thì giá trị sản lượng của công

ty có dấu hiệu giảm xuống nguyên nhân chính cũng là do ảnh hưởng từ sựgiảm sút của thị trường bất động sản

- Doanh thu và tốc độ tăng trưởng của công ty cũng tăng lên tương ứngtheo giá trị sản lượng, năm 2005 doanh thu của công ty tăng lên gần gấp 3lần so với năm 2002 Riêng trong năm 2002 và 2003 tốc độ tăng trưởng tănglên rất mạnh mẽ, xấp xỉ 200% so với năm trước, thể hiện sự lớn mạnh củacông ty và có thể nói nguyên nhân tác động mạnh đến công ty trong 2 năm là

do ảnh hưởng của cơn sốt nhà đất vào các năm 2002, 2003 đã làm cho doanhthu, sản lượng cũng như tốc độ tăng trưởng của công ty tăng mạnh so vớinăm trước

- Tuy nhiên, đến năm 2006, do thị trường nhà đất có dấu hiệu đóngbăng, do vậy có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động của công ty cũngnhư doanh thu do vậy mà giá trị sản lượng, doanh thu đã suy giảm rất nhiều

so với năm 2005

- Mặc dù chưa có số liệu chính thức về tình hình hoạt dộng của công tytrong năm 2007, nhưng theo nguồn thông tin từ công ty thì trong năm 2007vừa qua, công ty đã có một bước phát triển rất lớn, một năm thành công cả vềdoanh thu và về tốc độ tăng trưởng Đó là do sự tác động tích cực của chínhsách nhà nước cũng như sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sảntrong năm vừa qua

1.5.2 Tình hình tài chính của RES co.,LTD

Bảng 1.5 Tóm tắt tài sản có và tài sản nợ của RES co.,LTD trong 3

Dựa vào đó ta tính được các chỉ tiêu như trong bảng sau:

Bảng 1.6 Một số chỉ tiêu phản ánh tình hình tài chính của RES co.,LTD

6 Hệ số cơ cấu nguồn vốn Vốn CSH/Tổng vốn 0,234 0,237 0,225

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà

Hà Nội 2007

- Hệ số nợ tổng tài sản cao chứng tỏ vốn của công ty chủ yếu là vốn vay ,chỉ số này tăng lên từ năm 2004 đến năm 2006 chứng tỏ tốc độ tăng của nợcao hơn tốc độ tăng của tổng tài sản.

- Doanh thu trên tổng tài sản thấp (dưới 0,5) cho thấy hiệu quả sử dụng tàisản của công ty không cao Tăng qua 2 năm 2004 đến 2005, nhưng đến năm

2006 thì chỉ số giảm xuống đột ngột (từ 0,419 xuống 0,283) cho thấy doanhthu trong năm 2006 của công ty giảm sút nghiêm trọng Đó có thể do ảnhhưởng xấu của thị trường tác động tới doanh thu của công ty

- Hệ số nợ vốn cổ phần cao và liên tục tăng từ năm 2004 đến năm 2006cho thấy trong giai đoạn này vốn vay của công ty tăng lên do công ty tham giathực hiện một số công trình quan trọng đòi hỏi vốn lớn qua đó làm tăng lêncác khoản nợ của công ty trong giai đoạn đó

- Hệ số cơ cấu tài sản giảm dần cho thấy công ty ít đầu tư cho tài sản cốđịnh, công ty không đầu tư mua sắm thêm tài sản cố định để mở rộng sản xuấtkinh doanh

- Vòng quay vốn lưu động giảm mạnh chứng tỏ khả năng thu hồi vốnchậm, mặc dù doanh thu trong 2 năm 2004 và 2005 tăng lên nhưng do tốc độtăng của vốn lưu động cao hơn tốc độ tăng của doanh thu làm cho chỉ tiêu nàygiảm qua các năm

- Hệ số cơ cấu nguồn vốn tăng từ năm 2004 đến năm 2005 nhưng đếnnăm 2006 lại giảm xuống cho thấy công ty huy động sử dụng vốn chủ sở hữu,

và ngày càng hạn chế vốn vay Nhưng năm 2006 thì chỉ tiêu này giảm xuống

so với các năm 2004 và 2005, mặc dù vốn chủ sở hữu tăng lên trong năm

2006 nhưng do khả năng trả nợ của công ty vẫn chưa được cải thiện làm chotổng nợ tăng lên mạnh hơn tốc độ tăng của vốn chủ sở hữu

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC

MÀ RES co.,LTD GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN

CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

2.1 Thực trạng thực hiện các dự án của RES co.,LTD

2.1.1 Một số công trình xây dựng hiệu quả trong thời gian vừa qua

Bảng 2.1 Một số dự án tiêu biểu đã và đang thực hiện của RES co.,LTD

STT Tên dự án Qui mô

Tổng mức đầu

tư (tỷ đồng)

M2 sàn nhà ở Tiến độ thực hiện

1 Dự án Khu đô thị mới

Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh 22.6ha 384.799 158.839

GPMB=21ha/24ha tổ chức thi công các chung

cư cao tầng và đô thị 2

5

Dự án tổ hợp khách sạn

và căn hộ cho thuê 521

kim mã

5278m2 147.3 26500 Đang triển khai thi công

Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà

Hà Nội 2007.

- Trong thời gian vừa qua RES co.,LTD đã trúng thầu và thực hiện thànhcông nhiều công trình có số vốn và qui mô lớn Qua đó góp phần làm tăng uy

tín của mình trong lĩnh vực xây dựng cũng như trong kinh doanh bất động sản

- Một số công trình tiêu biểu mà công ty đã thực hiện thành công trongthời gian vừa qua gồm nhiều công trình khác nhau, từ công trình với tổngvốn đầu tư thấp như công trình Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê D10Giảng Võ với tổng vốn đầu tư chỉ 10 tỷ đồng cho tới công trình có số vốnđầu tư lên tới gần 400 tỷ đồng như công trình Khu đô thị mới Xuân Đỉnh.Điều đó cho thấy sự lớn mạnh của RES co.,LTD trong lĩnh vực xây dựng, và

đã ngày càng được biết tới nhiều hơn và tạo dựng được lòng tin đối với cácnhà đầu tư trong nước

2.1.2 Một số thuận lợi trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng.

Có thể nói, những chuyển biến của thị trường bất động sản trong thờigian vừa qua là một yếu tố rất phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế ViệtNam hiện tại Sự phát triển tích cự của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2007

đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh trong đó có bấtđộng sản

Năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhìchâu Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng giatăng mạnh mẽ Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoàinăm 2007 sẽ đạt khoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷUSD, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2006

Một yếu tố không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thịtrường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanhbất động sản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều Đó là Luật kinh doanh bấtđộng sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở,Chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắtđầu đựôc thi hành

Nhu cầu về bất động sản trong thời gian vừa qua cũng tăng lên một cáchđột biến, xuất hiện một số lần sốt giá nhà đất trong các năm 2002, 2003, 2007khiến cho thị trường bất động sản ngày càng sôi động Đây là những cơ hộithuận lợi cho sự phát triển của RES co.,LTD trong tương lai.

Một trong các nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội lànhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp Người mua chủ yếu là người dân

và các nhà đầu tư “mua để cho thuê” trong nước CBRE nhận định nhu cầulớn đối với các dự án mới sẽ đẩy giá mua lên trên 4.000 USD/m2 và có thểtrên 5.000 USD/m2 đối với các dự án ở vị trí đẹp Hiện tại giá nhà ở đang daođộng trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m2

Theo thống kê, nhu cầu về căn hộ cho thuê ngày càng gia tăng vànguồn “cung” hiện cũng chưa đáp ứng đủ “cầu” Trong năm 2007, chỉ có gần

600 căn, đến năm 2010 mới có hơn 700 căn hộ ở dạng này được đưa vào sửdụng Nhiều toà nhà tại Hà Nội dù đang trong quá trình đầu tư xây dựng đãđược đặt thuê trước với tỷ lệ cao Người thuê chủ yếu là những ngườiSingapore, Hàn Quốc Giá thuê trung bình 18,7–49,6 USD/m2/tháng Hiệnnay, tỉ lệ căn hộ trống chỉ chiếm 1% Nhiều người nước ngoài vẫn phải thuê

và sống trong khách sạn dài ngày CBRE Việt Nam dự báo, trong thời giantới, giá của các dự án căn hộ trung cấp sẽ không biến động nhưng giá các dự

án cao cấp vẫn đứng ở mức cao và nhu cầu tăng từ 6-7%

Nhu cầu về khách sạn cũng ngày càng tăng cao Hầu hết các khách sạn

4-5 sao đều đi vào hoạt động từ những năm 1990, không có khách sạn mới nào

đi vào hoạt động trong những năm 2004- 2006 Hiệu suất sử dụng phòng giữmức cao, ổn định qua các năm Hiệu suất thuê phòng các khách sạn 4-5 saotại Hà Nội xấp xỉ 84%, mức giá cho thuê khá đắt, tại thời điểm cuối quýI/2007 là 115 USD/ngày phòng khách sạn 5 sao Việt Nam hiện đang rất thiếu

những phòng khách sạn hạng sang Lượng phòng khách sạn hiện có tại HàNội không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường Theo tổng hợp của CBRE, Hà Nộihiện có 4.924 phòng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao Số lượng này là quá khiêmtốn so với 20.000 khách sạn tại Bangkok, Thái Lan

Nhu cầu mặt bằng khu thương mại chất lượng cao sẽ rất lớn Giá thuêcác trung tâm này hiện ở mức 15-90 USD/m2/tháng và sẽ còn cao hơn Từnay đến năm 2010, sẽ có thêm 10 trung tâm thương mại đi vào hoạt động.Tuy nhiên, những bổ sung đó chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có chất lượng đang ngày mộttăng cao, làm cho giá thuê cũng tăng theo Do xu hướng tiêu dùng ngày mộttăng cũng như sự gia tăng thu nhập và sự tăng trưởng chung của nền kinh tế,nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế đã tham gia vào thị trường Việt Namtrong những tháng qua khiến tình hình phát triển của mảng thị trường này làrất triển vọng, với nhiều nguồn cung có chất lượng cao hơn và nhiều thươnghiệu quốc tế đang đến Hà Nội hơn

Mặt khác do các công trình mà RES co.,LTD tham gia thực hiện chủyếu là các công trình nhà cao tầng, các khu trung cư…Phần lớn các công trìnhđều được xây dựng trên những khu đất tương đối rộng (chỉ cá biệt mới cócông trình xây xen) vì vậy việc tổ chức thi công tương đối thuận lợi Trongthời gian gần đây do sự phát triển trong xây dựng của cả nước, RES co.,LTDcũng có được sự thuận lợi hơn trong huy động thiết bị thi công như : thiết bịkhoan cọc nhồi, thiết bị vận chuyển lên cao cho vật liệu và con người, cácthiết bị cho bê tông thương phẩm, các thiết bị cho kéo căng thép dự ứng lực…Bên cạnh đó thì công nghệ và giá cả cũng đã cho phép để đảm bảo và nângcao chất lượng công trình như sử dụng 100% bê tông sản xuất tại nhà máy,thép cường độ cao ; cáp điện, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh… nhập từ nước

Cho đến nay RES co.,LTD đã có sự tích luỹ nhất định qua lợi nhuận hàngnăm Lượng vốn này một phần đã được đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lựcsản xuất Một trong những thiết bị vật tư đó có ảnh hưởng tốt đến chất lượng

là các loại cột chống kim loại, cốp pha thép và cốp pha nhựa, với các loại cộtchống và cốp pha này đã tạo nên những cấu kiện bê tông không bị võng,không bị rỗ do mất nước xi măng

Lực lượng cán bộ, kỹ sư quản lý và kỹ sư hiện trường đã được tôi luyệnkinh qua nhiều công trình cao tầng trong những năm qua, vì vậy khi thi côngcác chung cư cao tầng hiện nay họ đã quản lý chuyên nghiệp hơn, việc kiểmtra giám sát đã đi vào các trọng tâm cần thiết nhằm ngăn ngừa kịp thời các saisót gây ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ công trình Song họ còn bị hạnchế do mất nhiều thời gian vào hồ sơ chất lượng ngày càng nhiều

Công trình tiêu biểu trong hoạt động xây dựng của công ty:

Nhà tưởng niệm Chủ tịch Hồ Chí Minh tại An toàn khu - Định

Hóa - Thái Nguyên

Dự án Khu đô thị mới Đền Lừ - Q Hoàng Mai - Hà Nội

2.2 Những khó khăn mà RES co.,LTD gặp phải trong quá trình thi công các công trình xây dựng.

2.2.1.Giai đoạn chuẩn bị xây dựng:

2.2.1.1 Khó khăn trong giai đoạn khảo sát địa chất:

Giai đoạn khảo sát địa chất là giai đoạn có vai trò vô cùng quan trọngtrong quá trình thực hiện các dự án xây dựng Nó có ảnh hưởng đến cả chấtlượng của công trình cũng như sự an toàn của nó trong qúa trình hoạt động,hay tác động tới cả tiến độ thực hiện các công trình Nó là giai đoạn đầu tiênquyết định đến việc dự án có được đưa vào thực thi hay không Nếu giai đoạnkhảo sát địa chất không được thực hiện một cách chi tiết và hiệu quả thì sẽ cóthể chịu những rủi ro lớn trong quá trình xây dựng sau này Do vậy cần phảinhận thức rõ ràng tầm quan trọng của giai đoạn khảo sát đối với quá trìnhthực hiện dự án xây dựng

Trong quá trình thực hiện khảo sát địa chất luôn gặp phải nhiều vấn đềrất khó khăn, và có thể nói hai yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến khảo sát địachất chính là điều kiện khí hậu và địa hình nơi tiến hành khảo sát Chúng ta cóthể nhận thấy rõ hơn những khó khăn mà công ty đã găp phải trong quá trìnhkhảo sát địa chất thông qua việc phân tích những tác động của hai yếu tố đótới công tác khảo sát địa chất

- Thứ nhất: Ảnh hưởng cuả điều kiện địa hình:

Điều kiện địa hình có tác động rất lớn đến hoạt động khảo sát địa chất, cóthể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng như:

+ Ảnh hưởng của không gian chật hẹp tới hoạt động khảo sát địa chất:

Do đặc điểm của Hà nội là thành phố rất đông dân số, cộng với việc mật độ

nhà ở là cao gần nhất cả nước Do vậy trong quá trình tiến hành khảo sát điạchất, vấn đề đầu tiên mà công ty gặp phải chính là điều kiện khảo sát trật hẹp,tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc vận chuyển các máy móc thiết bị phục vụkhảo sát như các máy khoan, cần trục,các máy thăm dò …các thiết bị này rấtcồng kềnh, khó vận chuyển gây không ít tác động tiêu cực đến hiệu quả củagiai đoạn này.

Trong quá trình thi công một số công trình đã gặp phải vấn đề này điểnhình như công trình tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã, côngtrình văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội…

là những công trình có điều kiện thi công chật hẹp gây ảnh hưởng rất nhiềutới hiệu quả của công tác khảo sát

+ Yếu tố không kém phần quan trọng có thể kể tới là đặc điểm của nềnđất ở Hà nội có tác động đến hoạt động khảo sát Theo thống kê thì mỗi nămtrung bình nền đất ở hà nội lún xuống khoảng 6mm và bên dưới là rất nhiềucác mạch nước ngầm làm cho nền đất yếu, và mềm Do vậy khi tiến hànhkhảo sát địa chất công ty thường phải tìm hiểu đặc điểm về nền đất của từngkhu vực qua nhiều năm thông qua số liệu của các công trình đã được thi côngtrước đó để có thể tiến hành khảo sát cũng như xây dựng một căn cứ phù hợpcho hoạt động xây dựng sau này

- Thứ hai: Ảnh hưởng của thời tiết khí hậu tới hoạt động khảo sát

+ Do đặc điểm về thời tiết của việt nam là mùa mưa thường diễn ra vàocác tháng 7 và tháng 8 hàng năm, bởi vậy công việc khảo sát đặc biệt gặp phảinhiều khó khăn nếu diễn ra vào giai đoạn này, không những thế do hệ thốngthoát nước của ở các khu đô thị lại rất kém, mỗi khi gặp các cơn mưa lớn làlại “chìm” trong biển nước Nền đất bị ngập nước lâu ngày làm cho đất mềm

và dễ lún, hoạt động khảo sát khi diễn ra ở các thời điểm này thì sẽ dễ tạo ra

các kết quả khảo sát sai lầm gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình về sau.

Do vậy các giai đoạn tiến hành khảo sát địa chất công ty thường tiến hành vàothời điểm lượng mưa thấp, độ ẩm mặt đất trung bình, thời tiết thuận lợi,không nắng quá vì nếu như thời tiết quá nóng sẽ làm cho mặt đất cứng và rấtkhó cho máy khoan thăm dò có thể khoan tới sâu bên trong lòng đất

2.2.1.2 Khó khăn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng:

Giai đoạn giải phóng mặt bằng là giai đoạn tiếp theo sau của giai đoạnkhảo sát địa chất trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng Theo tínhtoán giai đoạn giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chiphí thực hiện dựn án.Do đó cần phải tìm hiểu một cách kỹ kưỡng các yếu

tố tác động xấu đến hoạt động của công tác này Giải phóng mặt bằng chậmkhông chỉ làm ảnh hưởng tiến độ thi công, chất lượng công trình, mà nếucàng kéo dài thời gian thi công lên, nhất là trong điều kiện giá cả không ổnđịnh như hiện nay sẽ khiến giá công trình bị đội lên gây ảnh hưởng kếhoạch giải ngân vốn Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng đến công tácgiải phóng mặt bằng mà RES co.,LTD thường hay gặp phải trong thời gianvừa qua như:

- Ảnh hưởng của yếu tố chi phí tới giải phóng mặt bằng:

+ Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để khônglàm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình.Thêm vào đó, cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắnthời gian đưa vào khai thác Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự

án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự tăng trưởng kinh tế cho một sốngành nghề liên quan

+ Hiện nay hà nội là một trong những nơi có giá đất cao nhất cả nước, do

đó công tác giải phóng mặt bằng lại càng gặp phải nhiều khó khăn khi chi phíđền bù tăng lên một cách đáng kể so với các dự án tương tự đã làm trước đây

Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng bao gồm có chi phí đền bù cho giảiphóng mặt bằng, các chi phí phục vụ cho quá trình giải phóng mặt bằng nhưchi phí thuê lao động, máy móc, chi phí cho các lực lượng tham gia bảo vệquá trình giải phóng mặt bằng.

Vấn đề khó khăn nhất mà công ty gặp phải trong quá trình thực hiệntính toán chi phí giải phóng mặt bằng đó chính là việc xác định mức giá đền

bù hợp lý cho từng khu vực mà công ty thực hiện dự án Trong đó việc xácđịnh khu vực đất có được bồi thường hay không cũng như việc xác minh giấy

tờ chứng minh quyền sử dụng đất của các hộ trong diện đền bù là rất khókhăn và phức tạp

Việc tính toán chi phí rất phức tạp và cũng rất nhạy cảm, chi phí đền bùphải đảm bảo làm sao mà công ty vừa đạt yêu cầu về mức chi phí và lại vừaphải đảm bảo sát với mức giá thị trường Tuy nhiên công việc này rất khókhăn do việc xác định giá đền bù chưa thống nhất trên toàn quốc do vậy màđôi khi công tác giải phóng mặt bằng của công ty bị kéo dài trong một khoảngthời gian rất lâu mới có thể giả quyết xong

Theo số liệu thống kê trong thời gian vừa qua thì giá đất tăng lên rấtnhanh, giá đền bù cho đất nông nghiệp hay đất ở khu vực ngoại thành đềutăng lên nhiều lần so với trước kia Ví dụ đất ở khu vực đầu mối giao thôngtăng từ 4,5 triệu đồng lên tới 11,250 triệu đ/m2 Điều sẽ gây khó khăn rất lớncho các nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng

Bảng 2.2 Bảng chi phí giải phóng mặt bằng của một số công trình mà

RES co.,LTD đã và đang thực hiện.

8 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29

Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội

án khác là Dự án đô thị mới Cổ nhuế Xuân Đỉnh số tiền giải phóng mặtbằng mà ước tính lên tới gần 250 tỷ đồng Điều đó cho thấy mức giá sàn đểđền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi khu vự là khác nhau, rất khó khăn để cóthể tính toán mức giá cho đền bù giải phóng mặt bằng một cách chi tiết vàhiệu quả

- Xung đột với người dân xung quanh khu vực giải phóng mặt bằng:Đây là vấn đề rất thường gặp do trong quá trình giải phóng mặt bằng thì

đơn vị thi công, thực hiện giải phóng có thể có những công việc gây ảnhhưởng đến sinh hoạt của người dân xung quanh khu vực giải phóng như gây

ra các tiếng ồn, máy móc thiết bị cồng kềnh gây cản trở cho cuộc sống củangười dân, hay có thể làm cho môi trường bụi bẩn

Bên cạnh đó xung đột có thể xuất hiện với chính những người dân khôngchịu di dời khỏi khu vực đã đựơc phép giải toả (đây cũng đang là vấn đề gâynhiều khó khăn nhất tới việc bảo đảm tiến độ thi công của công trình) Cácxung đột này có thể xuất hiện với qui mô nhỏ nhưng cũng có trường hợp công

ty đã phải đối mặt với các xung đột rất lớn xẩy ra trong quá trình giải phóngmặt bằng nhưng may mắn các xung đột đó không gây nhiều ảnh hưởng xấuđến các công trình mà công ty đã thực hiện

Các xung đột nếu xảy ra sẽ gây rất nhiều khó khăn trong việc đảm bảo antoàn cho công nhân, cho các thiết bị máy móc thi công trên công trường, cũngnhư cho chính công trình thi công Khi xảy ra các xung đột, người chịu thiệtnhiều nhất đó chính là công ty, các đơn vị thi công do không thể tiến hànhhoạt động một cách bình thường được khiến cho toàn bộ công trình bị ảnhhưởng cả về tiến độ cũng như chấ lượng thi công

- Tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng:

Việc tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng là nỗi lo rất lớn của đơn vịthi công trong quá trình triển khai thực hiện các dự án.Trên thực tế thì không

ít lần phải đối mặt với tình trạng trên, có trường hợp còn xảy ra xung đột giữanhân viên trong công ty, các công nhân trong công trường với người dân khi

họ không chịu di dời khỏi khu vực đã nằm trong quy hoạch làm cho tiến trìnhthực hiện dự án gặp rất nhiều khó khăn Một số hộ dân còn rất ngoan cố, sửdụng mọi biện pháp để có thể ngăn cản lực lượng thi công đến công trình làmviệc, họ tập trung đông người, tổ chức quấy rối, phá phách các cơ sở vât chấthay máy móc thiết bị phục vụ thi công, thậm chí họ có thể đe doạ, hay tấncông những người tham gia xây dựng công trình khiến cho tâm lý của nhânviên công ty hay của công nhân đều rất lo sợ khi xây dựng các công trình đó

2.2.1.3 Khó khăn trong việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công cũng như cho sinh hoạt của công nhân trong công trường.

Với đặc điểm của các dự án mà RES co.,LTD đã và đang thực hiện thìnhiều dự án không có đủ không gian cho việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thicông Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thi công cũng như chấtlượng của công trình Bên cạnh đó, việc vận chuyển máy móc thiết bị đếncông trường cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là đối với một số công trìnhnằm ở trong trung tâm thành phố chẳng hạn như công trình 521 Kim Mã,công trình D10 Giảng Võ mà công ty đang thực hiện đã gặp phải rất nhiềukhó khăn khi công việc vận chuyển máy móc thiết bị phục vụ công trình bịchi phối bởi rất nhiều yếu tố như : yếu tố thời gian, yếu tố giao thông, yếu tốluật pháp khi mà các xe có trọng tải lớn bị quy định thời gian ra vào trung tâmthành phố

Một số công trình có điều kiện thi công chật hẹp mà công ty đang tiếnhành thi công:

Bảng 2.3 Bảng diện tích mặt bằng một số công trình của RES co.,LTD.

bằng(m2)

1 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29

Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà nội 2100

2 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10

đầu tư khá lớn, tới gần 150 tỷ đồng, tuy nhiên công trình này lại nằm trongkhu vực trung tâm của thành phố, nằm ngay trên đoạn đường trọng điểm, lưulượng phương tiện tham gia lưu thông nhiều, rất hay tắc nghẽn trong thời giancao điểm, không những thế công trình lại kẹp giữa các toà nhà cao tầng khiếncho điều kiện thi công công trình càng thêm gò bó, đơn vị thi công đã phảitính toán các kế hoạch đưa nguyên vật liệu tới công trình một cách cụ thểnhằm tránh ách tắc giao thông cũng như đảm bảo an toàn các trang thiết bịphục vụ cho công trình Bên cạnh đó, công trình còn nằm đối diện với kháchsạn Daewoo, do vậy việc bố trí thi công công trình đôi khi rất khó khăn, vừaphải đáp ứng yêu cầu về hiệu quả công trình lại vừa phải đáp ứng các yêu cầu

về mỹ quan thẩm mỹ để tránh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của mộttrong những khách sạn cao cấp nhất Hà nội

2.2.2 Giai đoạn xây dựng

2.2.2.1 Khó khăn trong đảm bảo tiến độ xây dựng

Tiến độ thi công là một chỉ tiêu vô cùng quan trọng trong việc đánh giá

sự thành công của công trình xây dựng Nó rất có ý nghĩa về mặt kinh tế, về

xã hội, hay cả trong lĩnh vực an ninh quốc phòng Việc bảo đảm tiến độ thicông của các công trình thường rất khó khăn do có rất nhiều các yếu tố bêntrong và bên ngoài tác động tới nó, do vậy cần biết rõ các yếu tố tác động vàtầm ảnh hưởng của nó để có biện pháp xử lý phù hợp Dưới đây là một số cácyếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảo đảm tiến độ thi công trong cáccông trình xây dựng mà công ty đã gặp phải trong thời gian vừa qua:

- Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên như động đất, mưa bão, thiên tai, lũlụt… Có thể nói điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảođảm tiến dộ trong các công trình xây dựng Đặc biệt yếu tố về khí hậu, thờitiết như mưa bão, lũ lụt là một trong các nguyên nhân gây chậm tiến độ nhiều

nhất trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng, có ảnh hưởng trực tiếp đếncác giai đoạn trong quá trình thi công.

+ Giai đoạn thi công móng: Giai đoạn này chịu ảnh hưởng nhiều bởi điềukiện tự nhiên, đặc biệt do đặc điểm thời tiết khí hậu tại Hà nội cũng như cảnước mùa mưa thường kéo dài từ khoảng tháng 7 tới tháng 8 hàng năm Lượngmưa nhiều sẽ làm cho công tác thi công móng gặp rất nhiều khó khăn, do nềnđất bị ẩm ướt gây khó khăn cho việc định dạng móng của công trình Đặc biệt

là với hiện trạng tình hình cấp thoát nước của khu vực hà nội rất kém, sau mỗitrận mưa tuy không to nhưng do toàn bộ hệ thống chưa được nâng cấp nên gâynên hiện tượng ứ đọng bề mặt khiến cho công tác đào móng đôi khi không tiếnhành được đúng theo tiến độ đã dự tính, nhiều công trình công ty phải chủ độngkhởi công vào khoảng thời gian không phải là mùa ngập úng của hà nội, tuynhiên đôi khi các công trình cũng gặp phải nhiều khó khăn khi mà diễn biếncủa thời tiết thường không ổn định trong năm

Một ví dụ điển hình đó là trong giai đoạn thi công móng của công trìnhvăn phòng cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng, do thời điểm thi công gặpđúng giai đoạn thời tiết có nhiều diễn biến bất thường, lượng mưa đột ngộttăng cao so với cùng kỳ các năm, một phần cũng do hệ thống thoát nước của

Hà nội khiến cho việc thi công móng của công trình đã phải hoãn lại gần haituần để đảm bảo cho điều kiện tốt nhất khi thi công

+ Giai đoạn thi công: Giai đoạn này cũng chịu ảnh hưởng rất lớn bởiđiều kiện tự nhiên, khí hậu và thời tiết Đặc biệt khi công trình đang tronggiai đoạn thi công yêu cầu thời tiết khô ráo như đang trong quá trình đổmái, hay đang trong giai đoạn quét tường nếu như điều kiện thời tiết không

ổn định, trời nhiều mưa sẽ làm cho việc các công việc đó cỏ thể bị hoãn lạihay phải tốn thêm thời gian và tiền của để khắc phục hậu quả do thời tiếtgây ra, sẽ là rất khó khăn nếu như trong giai đoạn này mà điều kiện khí hậu

thời tiết không ổn định, nó sẽ khiến công tác bảo đảm tiến độ khó có thểthực hiện được hiệu quả

+ Giai đoạn chuẩn bị đưa công trình vào hoạt động: Giai đoạn này ít chịuảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên hơn các giai đoạn trước, tuy nhiên nó ảnhhưởng rất nhiều khi công trình đang trong giai đoạn hoàn thiện như: quét sơn,quét vôi Lúc này thì rất cần điều kiện thời tiết khô ráo, có nắng để cho côngtrình đảm bảo chất lượng của vôi, sơn vừa quét, giúp cho sơn có thể khô vàđảm bảo có được hiệu quả tốt nhất như mong đợi

- Khó khăn trong việc phân bổ nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn:

Trong thời gian qua, công tác triển khai xây dựng cơ bản hiện còn nhiềukhó khăn, việc thực hiện vốn đầu tư, nhất là các dự án, công trình đầu tư bằngnguồn vốn ngân sách nhà nước, đạt thấp

Việc chậm giải ngân có thể do còn tồn tại vướng mắc ở nhiều công đoạn

từ chuẩn bị dự án, đấu thầu, đến triển khai xây dựng Ðặc biệt, trong giaiđoạn triển khai xây dựng, vướng nhất ở các khâu chậm giải phóng mặt bằng;thay đổi, bổ sung thiết kế; giải quyết vấn đề trượt giá; năng lực nhà thầu Thủtục nghiệm thu, thanh toán cũng rất nhiều vướng mắc

Theo thống kê thì vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước ước tính thực hiệnbằng 70% kế hoạch năm, Qua đó, có thể thấy, tình hình thực hiện vốn đầu tư

từ nguồn ngân sách này chưa cao Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quảhoạt động của các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án có qui mô lớn cũngnhư thời gian hoàn thành lâu

Việc vốn giải ngân chậm ở các dự án xây dựng đang gây nhiều khókhăn cho đại diện chủ đầu tư, nhất là đối với hoạt động của công ty cũng nhưcủa người lao động Nó tác động tiêu cực đến các đối tượng như sau:

+ Đối với hoạt động của công ty:

Nguồn vốn được giải ngân chậm làm cho việc mua các vật tư, máy móc,trang thiết bị phục vụ cho quá trình thực hiện các dự án gặp phải nhiều khókhăn.Nhất là trong những giai đoạn có đòi hỏi về nhu cầu vật tư trang thiết bịcao mà nguồn vốn phân bổ không kịp thời sẽ làm giảm tiến độ thi công côngtrình một cách rõ nét khiến cho công trình bị bỏ rơi, phải trông chờ nguồn vốncung cấp xuống mới có thể hoạt động được.

Một ví dụ thực tiễn có thể thấy rõ đó là trong khi công ty đang thi côngcông trình giai đoạn phần thân của công trình 521 Kim Mã, thì do giá cả củacủa môt số nguyên vật liệu tăng lên nhanh như giá gạch đã tăng từ500VND/viên đến 1.100VND/viên ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1thông báo tăng giá bán từ 975.000VND đến 1 triệu VND/tấn Xi măngHolcim cũng tăng giá đến 990.000VND/tấn …khiến cho việc đảm bảo duy trìhoạt động bình thường của công trình gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn giảingân xuống công trình chỉ tính theo mức giá nguyên vật liệu trước khi có biếnđộng về giá cả, do vậy chưa có nguồn vốn giải ngân bổ sung để phục vụ chocông trình kịp thời

Vốn giải ngân chậm không chỉ có tác động tiêu cực đến tiến độ thi côngcông trình mà còn có tác động xấu đến tâm lý của người lao động, do họkhông nhân được các khoản tiền lương kịp thời khiến cho cuộc sống củangười lao động càng them khó khăn bởi hầu hết các công nhân thì nguồn thuchủ yếu của họ chỉ trông đơi vào tiền công mà hon nhận được Điều này cóảnh hưởng gián tiếp đến chính hiệu quả của công trình xây dựng bởi ngườilao động không còn nhiệt tình với công trình đang thi công nữa, đây chính làmột yếu tố rất đáng lo ngại mà mọi đơn vị ,công ty đều phải quan tâm

+ Đối với các nhà thầu: Hầu hết các nhà thầu đều hoạt động bằng vốnvay trong khi số dư nợ lớn, các ngân hàng tập trung thu nợ và cho vay nhỏgiọt nên các nhà thầu không có vốn hoạt động Việc vốn giải ngân chậm có

thể do nhiều các nguyên nhân khác nhau, nhưng vốn càng giải ngân chậm baonhiêu thì chủ đầu tư càng chịu thiệt hại do vốn để trong ngân hàng khôngđược giải ngân kịp thời sẽ làm tăng lãi suất qua đó ảnh hưởng trực tiếp đếntổng ngân sách thực hiên công trình cũng như ảnh hưởng đến tiến độ thi công

và uy tín của chính chủ đầu tư

- Ảnh hưởng của giá cả nguyên vật liệu đến tiến độ thi công các công trình:

Có thể nói giá của nguyên vật liệu có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả củacông trình xây dựng, việc giá của một số nguyên vật liệu tăng lên đột biếntrong thời gian vừa qua khiến cho công ty gặp rất nhiều khó khăn trong việcbảo đảm hoạt động bình thường của các dự án thông qua đó thực hiện mụctiêu đảm bảo tiến độ trong thi công các công trình xây dựng

Theo các số liệu thống kê thì trong thời gian vừa qua Giá nguyên vật liệuxây dựng đã tăng 30-50% so với giữa năm 2007 và dự kiến sẽ còn gia tăng hơnnữa vào đầu năm 2008, đã làm cho các nhà thầu khắc khoải lo âu.Tất cả thép, ximăng, gạch, đá và cát đã luôn liên tục tăng giá từ cuối tháng 11năm 2007 Giá gạch đã tăng từ 500VND/viên đến 1.100VND/viên.Ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1 thông báo tăng giá bán từ975.000VND đến 1 triệu VND/tấn Xi măng Holcim cũng tăng giá đến990.000VND/tấn và Chinfon đến 970.000VND/tấn

Gạch bông, sơn và đá các loại cũng đã tăng ít nhất 10% trong tháng 10năm 2007 Trong khi đó, giá cát tăng từ 95.000VND/m khối đến150.000VND/m khối

Tập đoàn Sắt thép Việt Nam (VSC) cũng thông báo đã tăng thêm100.000VND/tấn, hiện tại, thép cuộn có giá 10,5 triệu VND/tấn và thép thanh

có giá 10,6 triệuVND/tấn

Trước áp lực tăng giá mạnh mẽ của một số loại nguyên vật liệu chínhlàm cho một số dự án của công ty nằm trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan,

tiếp tục thi công cũng không được vì không có đủ vốn để mua nguyên vậtliệu, mà rút lui cũng không song do công trình đang trong giai đoạn triển khaithực hiện dang dở, nếu dừng lại thì toàn bộ những gì đã được xây dựng trongthời gian vừa qua coi như vô ích, gây nên thất thoát lãng phí rất lớn.

Mặt khác, do giá của các nguyên vật liệu tăng lên gấp đôi thậm chí làgấp ba lần so với trước kia khiến cho chi phí xây dựng bị đẩy lên cao hơnnhiều so với trong hợp đồng mà công ty đã ký kết, qua đó tạo một áp lực rấtlớn cho công ty trong việc hoàn thành được công trình Nếu tiếp tục thu muanguyên vật liệu thì công ty chắc chắn sẽ bị lỗ, còn nếu kông tiếp tục tiến hànhthu mua các nguyên vật liệu thì sẽ làm cho công trình bị đình trệ, ảnh hưởngtới tiến độ thi công công trình,và cũng có tác động tới chính chủ đầu tư cũngnhư đến cả uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng Vấn đề này đang làvấn đề nổi cộm mà chưa tìm ra được phương pháp giải quyết phù hợp

- Khó khăn trong việc bảo đảm máy móc thiết bị phục vụ thi công:

Máy móc thiết bị phục vụ thi công là một trong những yếu tố không thểthiếu được trong quá trình thi công các công trình Máy móc được coi là phầncứng trong thi công, nó giúp cho việc thi công trở nên nhanh hơn rất nhiềunếu như lao động bằng phương pháp thủ công bình thường Máy móc có thểlàm tăng năng năng suất lao động lên rất nhiều lần, giúp cho việc giảm thờigian trong thi công công trình Tuy nhiên trong thi công một số công trình thìluôn xảy ra những khó khăn khi cung cấp máy móc thiết bị Những khó khăn

có thể được kể đến như sau:

+ Một số máy móc mà công ty không có, nhưng lại rất cần thiết khi thicông, như máy trộn bê tông loại lớn phục vụ trong quá trình đổ móng một sốcông trình phức tạp, hay máy bơm bêtông công suất lớn Các loại máy nàycông ty luôn phải đi thuê trong giai đoạn đầu của giai đoạn thi công do hiệnnay số lượng của loại máy móc thiết bị này trên khu vực hà nội không đáp

ứng đủ nhu cầu của nên đôi khi tiến trình thi công của công ty bị đình trệ dochưa có máy móc để hoạt động, khiến cho tiến độ thi công bị giảm xuống rấtnhiều so với kế hoạch.

+ Số lượng công trình mà RES co.,LTD tham gia thực hiện thi công là rấtnhiều, do vậy đôi khi các máy móc thiết bị không thể đáp ứng được tất cả yêucầu của các đơn vị trong cùng một lúc Khiến cho trong một số truờng hợpcông trình này phải đợi công trình khác thi công xong mới có đủ các thiết bị

để thực hiện, làm cho thời gian thi công tăng lên đôi chút so với kế hoạch Bên cạnh đó một số máy móc thiết bị có kích thước lớn, cũng gặp phảinhững khó khăn trong việc vận chuyển đến các công trường xây dựng nhưcác loại cần cẩu, máy khoan, các cọc nhồi…đó cũng là một trong các lý dokhiến cho tiến độ thi công công trình bị giảm xuống