CÂU 1:B?T é?NG S?N LÀ Gè? é?C TÍNH C?A B?T é?NG S?N. CH?NG MINH BDS LÀ TÀI S?N KHễNG TH? DI D?I éU?C a. Kn Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đấtđai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nhU hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nUớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,phòng cháy, thông tin .v.v... b. é?c tớnh c?a BDS (1). C? vị trí cố định, không di chuyển đUợc Đặc tính này có ảnh hUởng lớn đến việc đầu tU vì nếu không có thị trUờng tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy ngUời ta thUờng nhắc vị trí, vị trí và vị trí, tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá x• hội và đến môi trUờng cảnh quan cũng nhU kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. (2) Tính lâu bền Đất đai là thứ đUợc xem nhU không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai nhU xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trUờng và trạng thái vận hành đều bình thUờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đUợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị l•o hoá và hU hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trUờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đUợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tU xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đUợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. (3) Tính thích ứng Lợi ích của công trình đUợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trUng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tU. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tU rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản. (4). Tính dị biệt Trên thị trUờng bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hUớng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngUời đầu tU, ngUời sử dụng, kể cả kiến trúc sU, mỗi ngUời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả m•n sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trUờng bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhU các hàng hoá khác. (5) Tính chịu ảnh hUởng của chính sách Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của x• hội, nên chính phủ các nUớc đều rất quan tâm đến thị trUờng bất động sản, thUờng đUa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển đUợc nên bất động sản khó mà tránh đUợc ảnh hUởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn nhU các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v... (6) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Nhiều loại hình đầu tU không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tU vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhUng đầu tU trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tU phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhU ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thUờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc ngUời thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chUa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sU.v.v... (7) Tính ảnh hUởng lẫn nhau Việc Chính phủ đầu tU mở mang đUờng xá, công viên, trUờng học v.v... có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đUợc chính xác sự đầu tU lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tU (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trUớc một bUớc thì có thể thành công rất lớn.
1 TH TRNG BT NG SN CU 1:BT NG SN L Gè? C TNH CA BT NG SN CHNG MINH BDS L TI SN KHễNG TH DI DI C a Kn Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đấtđai vật kiến trúc, với thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản nh hàng rào, cối trang thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,phòng cháy, thông tin v.v b c tớnh ca BDS (1) C vị trí cố định, không di chuyển đợc Đặc tính có ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, ngời ta thờng nhắc "vị trí, vị trí vị trí", tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội đến môi trờng cảnh quan nh kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản (2) Tính lâu bền Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai nh xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trờng trạng thái vận hành bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu đợc từ bất động sản Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá h hỏng, tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Trong trờng hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đợc lợi ích lớn phá đầu t xây mới, ta kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" đợc lần tuổi thọ kinh tế (3) Tính thích ứng Lợi ích công trình đợc sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng vừa giữ lại đặc trng công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu t Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nhà đầu t quan tâm đến tính thích ứng bất động sản (4) Tính dị biệt Trên thị trờng bất động sản, không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phòng có hớng tầng khác 1 Ngoài cần ý đến ý muốn ngời đầu t, ngời sử dụng, kể kiến trúc s, ngời quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trờng bất động sản, địa vị giá trị bất động sản không hoàn toàn giống nh hàng hoá khác (5) Tính chịu ảnh hởng sách Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì di chuyển đợc nên bất động sản khó mà tránh đợc ảnh hởng điều chỉnh sách, chẳng hạn nh sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v (6) Tính phụ thuộc vào lực quản lý Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu t vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhng đầu t trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu t phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nh việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lý không tốt, chi phí tăng cao ngời thuê không lòng bỏ thiệt hại lớn Đây cha kể chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế cho luật s.v.v (7) Tính ảnh hởng lẫn Việc Chính phủ đầu t mở mang đờng xá, công viên, trờng học v.v nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo đợc xác đầu t lớn phủ vào kết cấu hạ tầng khu vực đầu t (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trớc bớc thành công lớn 2 Câu 2: THị trờng bds gì? đặc tính chức thị trờng bds a - - - b - - - Kn Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt đợc khu vực địa lý định thời điểm định Thị trờng bất động sản bao gồm thị tr ờng nhánh: Thị trờng mua bán; thị trờng cho thuê bất động sản ; thị trờng chấp bảo hiểm bất động sản Căn vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trờng thị trờng bất động sản có cấp, gồm : + Thị trờng cấp I: thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trờng đất đai); + Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê; + Thị trờng cấp III: Là thị trờng bán lại cho thuê lại công trình đợc mua thuê đặc tính thị trờng bds Thị trờng bất động sản thị trờng giao dịch quyền lợi chứa BấT độNG SảN thân đất đai công trình Thông thờng quyền lợi bị số hạn chế, chẳng hạn nh qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức có tính tơng đối tuyệt đối Thị trờng mang tính khu vực đặc điểm cố định, không di chuyển đợc bất động sản Trong nớc, đô thị, chí khu vực đô thị, thị trờng bất động sản có điều kiện thị trờng, quan hệ cung cầu mức giá khác Cần đến dịch vụ loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sản thờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời ngời lại chẳng có lần mua sắm nh (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết khoảng 3-4 lần), mua sắm cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v 3 - c (1) (2) (3) (4) a Dễ nẩy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trờng Chức thị trờng bất động sản Phân phối tài nguyên lợi ích bất động sản Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu t phát triển bất động sản lại dài thờng chậm so với thay đổi yêu cầu thị trờng, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thông qua chế giá Thể thay đổi cầu thị trờng bất động sản Sự biến động cầu nguyên nhân chủ yếu sau gây ra: - Thay đổi dự báo lợi ích thu đợc tơng lai; - ảnh hởng sách thuế Chính phủ; - Thay đổi mức thu nhập thị hiếu ngời tiêu dùng - Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phơng thức sau để thay đổi việc cung ứng: - Phát triển thêm nhiều bất động sản thay đổi cách sử dụng bất động sản có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê ngợc lại; - Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thờng tơng đơng với 300-400 lần giá thuê tháng, giá bán nhà tăng cao nhiều nhu cầu thuê nhà tăng lên; nh giá thuê văn phòng tăng cao nhiều khách sạn nhà đợc cho thuê làm văn phòng v.v Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Câu 3: kinh doanh bds gì? nguyên tắc kinh doanh bds? điều kiện kinh doanh bds ( điều kiện chủ thể tham gia kd bds điều kiện bds đợc đa vào kinh doanh) Kinh doanh bds Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn 4 - Kinh doanh bt ng sn l vic b u t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thuờ, thuờ mua bt ng sn bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, cho thuờ mua nhm mc ớch sinh li - Kinh doanh dch v bt ng sn l cỏc hot ng h tr kinh doanh bt ng sn v th trng bt ng sn, bao gm cỏc dch v mụi gii bt ng sn, nh giỏ bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t bt ng sn, u giỏ bt ng sn, qung cỏo bt ng sn, qun lý bt ng sn b nguyờn tc kinh doanh bt ng sn T chc, cỏ nhõn hot ng kinh doanh bt ng sn bỡnh ng trc phỏp lut; t tha thun trờn c s tụn trng quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc bờn tham gia hot ng kinh doanh bt ng sn thụng qua hp ng, khụng trỏi vi quy nh ca phỏp lut Bt ng sn a vo kinh doanh phi cú iu kin theo quy nh ca Lut ny v cỏc quy nh khỏc ca phỏp lut cú liờn quan Hot ng kinh doanh bt ng sn phi cụng khai, minh bch c iu kin kinh doanh bt ng sn iu kin ch th tham gia kinh doanh bt ng sn - T chc, cỏ nhõn kinh doanh bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tỏc xó, phi cú phỏp nh v ng ký kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca phỏp lut - T chc, cỏ nhõn kinh doanh dch v bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tỏc xó, ng ký kinh doanh dch v bt ng sn theo quy nh ca phỏp lut, tr trng hp quy nh ti khon iu ny (T chc, cỏ nhõn kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn phi cú ớt nht mt ngi cú chng ch mụi gii bt ng sn; kinh doanh dch v nh giỏ bt ng sn phi cú ớt nht hai ngi cú chng ch nh giỏ bt ng sn; kinh doanh dch v sn giao dch bt ng 5 - sn phi cú ớt nht hai ngi cú chng ch mụi gii bt ng sn, nu cú dch v nh giỏ bt ng sn thỡ phi cú ớt nht hai ngi cú chng ch nh giỏ bt ng sn.) Cỏ nhõn kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn c lp phi ng ký kinh doanh theo quy nh ca phỏp lut v cú chng ch mụi gii bt ng sn iu kin bt ng sn c a vo kinh doanh Nh, cụng trỡnh xõy dng a vo kinh doanh phi cú cỏc iu kin sau õy: Thuc i tng c phộp kinh doanh; i vi nh, cụng trỡnh xõy dng mi phi bo m cht lng theo quy nh ca phỏp lut v xõy dng; i vi nh, cụng trỡnh xõy dng ó qua s dng thỡ yờu cu v cht lng cỏc bờn tha thun hp ng; Khụng cú tranh chp v quyn s hu; Khụng b kờ biờn thi hnh ỏn hoc chp hnh quyt nh hnh chớnh ca c quan nh nc cú thm quyn; Khụng nm khu vc cm xõy dng theo quy nh ca phỏp lut v xõy dng; Cú h s bao gm giy chng nhn quyn s hu nh, cụng trỡnh xõy dng v quyn s dng t hoc giy t hp phỏp chng minh quyn s hu, quyn s dng theo quy nh ca phỏp lut i vi nh, cụng trỡnh xõy dng ó cú sn; giy phộp xõy dng hoc h s d ỏn v thit k bn v thi cụng ó c phờ duyt i vi nh, cụng trỡnh ang xõy dng; thit k bn v thi cụng, h s hon cụng v biờn bn nghim thu bn giao a vo s dng i vi nh, cụng trỡnh xõy dng thuc d ỏn khu ụ th mi, d ỏn khu nh , d ỏn h tng k thut khu cụng nghip cha cú giy chng nhn quyn s hu, quyn s dng; h s d ỏn, thit k bn v thi cụng v tin xõy dng nh, cụng trỡnh xõy 6 dng ó c phờ duyt i vi nh, cụng trỡnh xõy dng hỡnh thnh tng lai Quyn s dng t a vo kinh doanh phi cú cỏc iu kin sau õy: Thuc i tng c phộp kinh doanh; Cú giy t hp phỏp chng minh quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; Khụng cú tranh chp; Trong thi hn s dng t; Khụng b kờ biờn thi hnh ỏn hoc chp hnh quyt nh hnh chớnh ca c quan nh nc cú thm quyn; Trng hp chuyn nhng, cho thuờ quyn s dng t thuc d ỏn khu ụ th mi, d ỏn khu nh , d ỏn h tng k thut khu cụng nghip thỡ phi cú cỏc cụng trỡnh h tng tng ng vi ni dung v tin ca d ỏn ó c phờ duyt Cỏc bt ng sn khỏc theo quy nh ti im c khon iu ca Lut ny c a vo kinh doanh phi cú iu kin theo quy nh ca Chớnh ph Câu 4: vai trò quản lý nhà nớc kinh doanh bất động sản Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực Xây dựng sách tài sách liên quan Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bất động sản - Câu 5: tính chất, đặc điểm thị trờng bds Tách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch thị trờng mang tính khu vực thị trờng không hoàn hảo cung cầu thị trờng BDS co dãn phụ thuộc vào kiểm soát nhà nớc 7 câu 6: số giảI pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bds a Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai khung pháp lý để quản phát triển thị trờng bất động sản; b Khẩn trơng hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị chi tiết,hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; c Tổ chức quan đăng ký định giá đất để đảm bảo giao dịch bất động sản đợc pháp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngời tham gia thị trờng bất động sản; d Sửa đổi bổ sung sắc thuế, chế độ thu phí liên quan đến đất đai, bất động sản; e Khuyến khích tạo điều kiện để ngân hàng thơng mại tham gia vào hoạt ộng thị trờng bất động sản; f Lập quỹ hỗ trợ đầu t phát triển nhà, thực hỗ trợ cho đối tợng sách,ngời nghèo, thu nhập thấp mua nhà; g Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hỗ trợ vốn đầu t cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập; h Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản a câu 7: thị trờng gì? chức thị trờng kn: - Thị trờng nơi ngời mua ngời bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đợc lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trờng nơi trao đổi hàng hoá bao gồm hàng hoá hữu hình lẫn vô hình; - Thị trờng thể tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch ngời mua ngời bán, sản xuất lu thông, cung ứng nhu cầu, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá; - Thị trờng thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trng chất thị trờng Mọi 8 hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mãn yêu cầu ngời tiêu dùng ngời tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trờng 9 10 b (1) (2) (3) (4) Chức thị trờng Chức trao đổi Khi mua bán ngời ta chuyển nhợng quyền sở hữu hàng hoá, thông qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hớng yêu cầu tiêu dùng Chức điều tiết Thị trờng hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lợng hàng hoá mà tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trờng Chức thông tin Thị trờng phát loại thông tin đến ngời sản xuất, ngời kinh doanh (môi giới) ngời tiêu dùng nh thông tin cung cầu, chất lợng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin xã hội đợc nâng cao chức thông tin thị trờng đợc tăng cờng, nhạy bén Chức liên hệ kinh tế Thị trờng phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phơng doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nớc, tiến tới hội nhập với kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trờng hệ thống mở 10 10 12 a b Câu 9: cung bds gì? yếu tố ảnh hởng tới cung bds Kn Cung bất động sản số lợng bất động sản mà ngời bán sẵn sàng chấp nhận có khả bán mức giá khác khoảng thời gian định Các yếu tố ảnh hởng tới cung bds Giá yếu tố đầu vào (Pi) Chi phí đầu vào S Chi phí đầu vào S Các sách luật lệ Chính phủ (G) Chính sách Chính phủ về: quyền sở hữu bất động sản, sách thuế, sách quy hoạch đất đai có ảnh hởng quan trọng đến định cung ứng bất động sản Các kỳ vọng (E) Mọi mong đợi thay đổi giá bất động sản, giá yếu tố đầu vào, quyền sở hữu bất động sản, sách thuế có ảnh hởng đến cung bất động sản Câu 10: trình bày nội dung thông tin bất động sản vd Loi bt ng sn: Nờu c th loi bt ng sn: cn h chung c, bit th, nh lin k hay nh ; phũng, ca hng, siờu th, ch, khỏch sn, nh ngh hay nh tr ; h tng khu cụng nghip hay nh xng, nh mỏy, kho, bói ; loi t (t , t KCN, t lm mt bng sn xut kinh doanh ) V trớ bt ng sn: a) i vi nh , cụng trỡnh xõy dng : nờu c th s nh, ngỏch, ngừ (hm), ng ph (thụn), phng (xó), qun (huyn), thnh ph (tnh); b) i vi nh chung c: (ghi cn h s, tng s, nh chung c s, khu ụ th, phng, qun, thnh ph); c) i vi bt ng sn hỡnh thnh tng lai: (ghi: lụ t, bit th s, cn h s, chung c s, d ỏn, khu ụ th, phng, qun, thnh ph Khuyn khớch cú s v trớ kốm theo) 12 12 13 Thụng tin v quy hoch: a) Quy hoch chi tit ca d ỏn hoc mụ hỡnh b) Thụng tin liờn quan n bt ng sn (tỡnh hỡnh gii phúng mt bng, h tng k thut, h tng xó hi (nu cú) Quy mụ, din tớch ca bt ng sn: a) i vi nh , nh chung c: (ghi: tng din tớch t, din tớch xõy dng, tng din tớch sn, s tng ) b) i vi t: (ghi: tng din tớch t, mt xõy dng, h s s dng t, s tng c phộp xõy dng) c) i vi h tng khu cụng nghip: (ghi: tng din tớch t, mt xõy dng, din tớch xõy dng, din tớch giao thụng, t cõy xanh, din tớch cụng trỡnh cụng cng) c im, tớnh cht, cụng nng s dng, cht lng ca bt ng sn: (nờu c th: kt cu cụng trỡnh, múng, khung, tng, sn, mỏi; cụng nng s dng bt ng sn theo thit k ban u; nh chp ton cnh cụng trỡnh ti thi im gii thiu (nu cú); cp, hng cụng trỡnh, nm xõy dng, cht lng hin ti) Thc trng h tng k thut, h tng xó hi (in, cp thoỏt nc, thụng tin liờn lc, giao thụng, nh tr, trng hc, ch, bnh vin) Tỡnh trng phỏp lý ca bt ng sn, nờu tỡnh hỡnh h s, giy t v quyn s hu, quyn s dng bt ng sn v giy t cú liờn quan n vic to lp bt ng sn; lch s v s hu, s dng bt ng sn (nu cú) Cỏc hn ch v quyn s hu, quyn s dng bt ng sn (nu cú): Giỏ bỏn, giỏ chuyn nhng, giỏ cho thuờ: 10 Quyn v li ớch ca ngi cú liờn quan: 11 Cỏc thụng tin liờn quan n ch u t, ch s hu, ch s dng bt ng sn v cỏc thụng tin khỏc (nu cú) 13 13 14 (1) Câu 11: phân tích u nhợc điểm đầu t kinh doanh bất động sản u điểm đầu t bất động sản * Kinh doanh bất động sản có lợi mặt đóng thuế năm đầu * Kinh doanh bất động sản dễ vay đợc tiền tổ chức tiền tệ ngời vay có bất động sản để chấp, làm bên cho vay an tâm khả thu hồi vốn Mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tơng đối ổn định, bảo đảm bên vay trả nợ hạn Do vậy, tổ chức tiền tệ cho vay chấp đạt đến tỷ lệ cao, nói chung khoảng 70-80%, them chí kèm thêm u đãi lãi suất * Kinh doanh bất động sản đối phó với ảnh h ởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị bất động sản tăng lên, ng ời ta nói đầu t bất động sản mang tính tăng giá trị Vì bất động sản nhu cầu thiếu sản xuất đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái giá trị sử dụng bất động sản đợc bảo tồn, gọi có tính giữ giá trị * Kinh doanh bất động sản nâng cao cấp bậc uy tín ngời đầu t họ có tài sản vững chắc, chứng minh đợc thực lực giao dịch đầu t 14 14 15 (2) (1) (2) (3) (4) Nhợc điểm đầu t bất động sản - Kém tính chuyển đổi thành tiền Vì bất động sản di chuyển đợc, trình tiêu thụ phức tạp thời gian , chi phí giao dịch cao nên cần khó mà chuyển đổi thành tiền đợc nhanh, làm cho ngời đầu t có không kịp huy động tiền để trả nợ hạn, bị lâm vào cảnh phá sản; - Đòi hỏi vốn đầu t lớn - Chu kỳ thu hồi vốn đầu t dài: Vốn đầu t phát triển phải 3-5 năm thu hồi đợc, vốn đầu t kinh doanh chu kỳ thu hồi vốn dài nhiều, nhanh phải 8-10 năm, chí 20-30 năm dài - Cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm kinh doanh Câu 12: nêu phân tích nét thực trạng bất động sản VN Xây dựng đợc hệ thống pháp lý bất động sản Việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà năm gần đợc tiến hành khẩn trơng, góp phần tăng cờng công tác quản lý đất đai Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trờng chuyển quyền sử dụng đất đai Các chơng trình phát triển nhà nh sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà cho địa phơng, phủ cho phép địa phơng sử dụngphần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị lo nhà cho ngời có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phơng giữ lại toàn số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc dùng cho phơng án phát triển cải tạo nhà Hiện nớc ta tồn song song thị trờng bất động sản thức Nhà nớc quản lý thị trờng bất động sản không thức Đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản n ớc ta khẳng định số yếu tố làm xuất hiện, tồn phát triển thị trờng bất động sản không thức là: - Luật đất đai, Bộ Luật dân đảm bảo sở cho việc hình thành thị trờng bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua bán quyền sử dụng đất đai, nhng việc chuyển dịch 15 15 16 đất từ ngời bán sang ngời mua lại cha đợc thực qua kê khai đăng ký, đăng ký bất động sản, ch a có hệ thống đăng ký hỗ trợ cho Luật, Bộ luật vào sống - Thị trờng Bất động sản nớc ta thị tr ờng không thức hầu hết bất động sản đầy đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch dân nh bán quyền sử dụng đất, nhà, chấp , cho thuê Trong việc hợp thức hoá khó khăn, thủ tục phức tạp rờm rà, giá thuế phí lại cao - Các quyền ngời mua ngời bán quy định ch a rõ ràng - Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen, không đợc xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất - Yếu tố tâm lý tập quán nguyên nhân tác động không nhỏ đến biến động phức tạp thị trờng bất động sản Tâm lý phổ biến ngời Việt Nam muốn đợc sở hữu nhà gắn liền với đất Ngay ngời có thu nhập trung bình muốn sở hữu mảnh đất với nhà đơn giản hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai Trong điều kiện đó, chủ trơng quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô gây tác động tâm lý, làm cân quan hệ cung cầu đất đai Chính giá đất luôn có xu hớng tăng nhanh giá nhà - Vai trò điều tiết thị trờng Nhà n ớc ch a đ ợc xác định việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho ngời mua ngời bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp thông tin nhà đất, việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự, thủ tục thức cho việc giao dịch dân nhà đất - Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực đô thị chậm - Thiếu kiểm soát thờng xuyên có hệ thống quản lý sử dụng đất - Nhà nớc cha thực bớc để thức hoá thị trờng bất động sản nhu cầu giao dịch dân mua bán nhà, đất nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan 16 16 17 ngày gia tăng - Có nghịch lý cung - cầu bất động sản tồn - Còn có khác việc chuyển dịch nhà chuyển quyền sử dụng đất - Chơng trình truyền thông cho khách hàng cha đầy đủ (1) (2) (3) (4) Câu 13: trình bày quyền sở hữu bất động sản VD Định nghĩa Quyền sở hữu quyền đợc ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể đợc tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt quyền sở hữu Trong đó: - Quyền chiếm hữu quyền đợc pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế bất động sản - Quyền sử dụng quyền đợc pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bất động sản sử dụng lợi ích nó; lợi ích thu nhập, phát triển, thu hoạch hình thức khác - Quyền định đoạt quyền đợc pháp luật bảo vệ việc định số phận pháp lý bất động sản Các hình thức sở hữu bất động sản Có hình thức sở hữu bất động sản: - Sở hữu Nhà nớc (chủ sở hữu Nhà nớc); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu tập thể cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu cá nhân) Quyền chủ sở hữu bất động sản Chủ sở hữu có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích ngời khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chấp, chuyển nhợng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng từ bỏ bất động sản Xác lập quyền sở hữu bất động sản Quyền sở hữu bất động sản đợc xác lập pháp nhân tạo đợc bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhợng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán án 17 17 18 (5) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật phán án 18 18 19 a - - b (1) câu 14: trình bày loại hình đầu t bất động sản đầu t bds gặp rủi ro gì? Các loại hình đầu t bất động sản Đầu t phát triển bất động sản : mua quyền sử dụng đất thuê thiết kế xây dựng loại công trình thoả mãn yêu cầu số ngời mua đó, tiếp đem sản phẩm công trình bán thị trờng, tức chuyển nhợng sản phẩm cho nhà đầu t khác cho ngời mua tự dùng, qua mà thu hồi vốn đầu t kiếm lãi Đầu t kinh doanh bất động sản: ngời đầu t phát triển bất động sản thực ngời đầu t thứ hai tiến hành sản phẩm công trình vừa xây dựng xong có sẵn Ngời mua bất động sản cho ngời sử dụng thuê, qua mà có thu nhập thờng xuyên ổn định Đến lúc ngời chủ bất động sản lại chuyển nhợng bất động sản cho ngời đầu t khác, qua mà kiếm lãi Rủi ro đầu t kinh doanh bất động sản Rủi ro hệ thống * Ngời đầu t khó phán đoán đối phó rủi ro hệ thống nh rủi ro lạm phát, cung cầu thị trờng, rủi ro chuyển đổi thành tiền, lãi suất, sách tai hoạ gây * Do lạm phát * Do cung cầu thị trờng Để đối phó với rủi ro này, ngời đầu t cần theo dõi sát kinh tế địa phơng tiến hành phân tích tỉ mỉ kết đầu t để đa định phù hợp kịp thời * Rủi ro chu kỳ * Do khó chuyển nhanh thành tiền Khi cần đến tiền cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu t bị sút giảm nhanh; * Do lãi suất tiền vay * Do sách thay đổi * Do yếu tố trị nh chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công v.v Rủi ro loại không ảnh hởng trực tiếp đến thị trờng bất động sản, chí huỷ hoạ thân bất động sản mà gây ảnh hởng đến toàn kinh tế nhiều thị trờng có liên quan khác, đến lợt chúng lại ảnh hởng đến thị trờng bất động sản; 19 19 20 (2) a 1) 2) * Do tai hoạ nh cháy nổ thiên tai gây Để hạn chế hậu này, nhà đầu t đóng loại phí bảo hiểm nhng dù bảo hiểm vạn năng, bao trùm đợc hết bù đắp đủ Rủi ro cá biệt Phần lớn rủi ro cá biệt liên quan đến phân tích đánh giá sai nhân tố thị trờng, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu ngời tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu xác v.v Ngoài có biến động thị trờng nói chung, chẳng hạn xuất may thị trờng khác mà nhà đầu t bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án triển khai, tận dụng đợc, dòng vốn đầu t chuyển h ớng làm cho khó huy động vốn vào thị trờng bất động sản nh quản lý sơ suất, nhà đầu t bị lừa đảo dính vào vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn mà bị thiệt hại lớn v.v Thị trờng bất động sản thị trờng động, rủi ro nhiều Khi phân tích đánh giá thị trờng cần khách quan, không nên say sa với mặt thuận lợi, đa kết luận lạc quan Nhng nên nhận thức rủi ro lớn rủi ro không hành động Ngời đầu t bất động sản, đầu t phát triển, thờng đợc xem ngời mạo hiểm Thực họ ngời mạo hiểm sau tính toán cẩn thận Câu 15: phân tích u nhợc điểm phơng pháp thu nhập định giá bất động sản phơng pháp đợc áp dụng trờng hợp u nhợc điểm u điểm + Cụng thc tớnh toỏn rừ rng, d hiu + Cú chớnh xỏc tng i cao cỏc thụng tin chớnh xỏc Nhc im: + Rt nhiu d liu c tớnh, iu chnh, vỡ hi mt iu chnh k thut cao,y thụng tin 20 20 vy ũi 21 + chớnh xỏc cú th c hn ch, d bỏo ca cỏc cm giỏc thụng tin d b tn thng + Tht khú thuyt phc khỏch hng, bi vỡ cỏc s liu ó c iu chnh, ớt liờn quan chng minh cú th c nhỡn thy lp tc b Trng hp ỏp dng Thu nhp ch yu ỏp dng vic nh giỏ ti sn mang li thu nhp hng nm (doanh nghip, khỏch sn, nh hng, rp chiu búng t nụng nghip, t lõm nghip, li ớch ti chớnh v ti sn cho thuờ ), hoc ỏp dng xỏc nh giỏ tr lnh vc u t la chn k hoch u t 21 21 22 Cõu 16 phng phỏp chi phớ a Kn L phng phỏp thm nh giỏ da trờn c s chi phớ tỏi to li hoc chi phớ thay th ti sn tng t vi ti sn thm nh giỏ b u v nhc im - u im: ỏp dng i vi nhng ti sn khụng cú c s so sỏnh trờn th trng s dng cho mc ớch riờng bit - Nhc im: + Chi phớ khụng phi lỳc no cng bng vi giỏ tr; giỏ tr th trng ton b khụng hn l giỏ tr ca tng b phn cng li + Phi cú d liu t th trng + Khu hao mang tớnh ch quan + Thm nh viờn v giỏ phi cú kinh nghim c Phm vi ỏp dng - Thm nh giỏ nhng ti sn cú mc ớch s dng c bit; nhng ti sn chuyờn dựng, nhng ti sn khụng thụng tin ỏp dng phng phỏp so sỏnh th trng - Kim tra cỏc phng phỏp thm nh giỏ khỏc - L phng phỏp ca ngi u thu v kim tra u thu 22 22 23 Cõu 17: mụi gii bds l gỡ? Nguyờn tc hot ng mụi gii bt ng sn a Kn Mụi gii bt ng sn l nhng hot ng t vn, qung cỏo, tip th bt ng sn ti cỏc khỏch hng cú nhu cu mua bỏn bt ng sn b Nguyờn tc hot ng T chc, cỏ nhõn cú iu kin quy nh sau thỡ c kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn, lm trung gian vic m phỏn, ký hp ng kinh doanh bt ng sn v hng thự lao, hoa hng theo hp ng mụi gii bt ng sn: - i vi t chc kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn phi cú ớt nht mt ngi cú chng ch mụi gii bt ng sn; - Cỏ nhõn kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn c lp phi ng ký kinh doanh theo quy nh ca phỏp lut v cú chng ch mụi gii bt ng sn Hot ng mụi gii bt ng sn phi cụng khai, trung thc v tuõn th phỏp lut T chc, cỏ nhõn mụi gii bt ng sn khụng c ng thi va l nh mụi gii va l mt bờn thc hin hp ng mt giao dch kinh doanh bt ng sn 23 23 24 Câu 18: nhng yu t nh hng ti phỏt trin ngh mụi gii bds Nhng yu t trc tip: - Lut Kinh doanh bt ng sn ó cụng nhn ngh mụi gii bt ng sn v quy nh kinh doanh dch v mụi gii bt ng sn phi cú chng ch mụi gii bt ng sn; - Mt s giao dch phi qua sn giao dch; - Cỏc B lut liờn quan to iu kin cho ngh mụi gii phỏt trin nh Lut Nh , Lut t ai, B lut dõn s; - Hi nhp quc t: nhiu cụng ty nc ngoi u t kinh doanh vo Vit Nam ó to sc ộp cnh tranh cho cỏc cụng ty nc phi chuyờn nghip dch v mụi gii bt ng sn; - Li nhun hp dn t dch v mụi gii bt ng sn chuyờn nghip Nhng yu t giỏn tip: - Nhng tỏc ng n nhu cu v bt ng sn lm tng nhu cu mụi gii bt ng sn: + S tng trng v dõn s v cỏc nhu cu phỏt trin: Tng trng dõn s lm lm tng mi nhu cu ca xó hi v theo ú cu v nh t tng lờn Lng cu BS l mt i lng t l thun vi yu t dõn s, c bit t l tng dõn s c hc cng cao s gõy nhng t bin v cu BS + Thu nhp ca dõn c: Nhu cu v nh l nhu cu c bn thit yu khụng th thiu vi mi ngi dõn Do vy, cu v nh 24 24 25 ti thiu s tng lờn tng ng vi tc tng ca thu nhp mc thu nhp ó vt quỏ mc gii hn v cu lng thc v thc phm + K hoch phỏt trin kinh t-xó hi ca Chớnh ph: Vic phỏt trin mnh cỏc khu cụng nghip v tng mc thu hỳt u t bờn ngoi vo cỏc ụ th cng s lm tng mc cu v BS núi chung Ngoi ra, cỏc d ỏn gii to cỏc khu nh chut dc theo cỏc kờnh rch cng s lm tng mc cu v BS + Ti chớnh ngõn hng phỏt trin, to iu kin cho vay u t bt ng sn, dn n cu bt ng sn tng Ngoi ra, cũn phi k n mt s yu t khỏc nh hng khụng nh ti quy mụ v tớnh cht ca cu v BS ú l trỡnh phỏt trin sn xut, s chuyn i c cu nn kinh t, tỏc ng ca quỏ trỡnh hi nhp kinh t khu vc v quc t v.v Nhng yu t khỏc: - S bt n nh t nhiờn ca th trng bt ng sn: Th trng bt ng sn cú th tri qua nhng thi k dao ng mnh (cú lỳc mnh hn c dao ng ca nn kinh t) v nhiu khụng trựng lp vi chu k phỏt trin kinh t Ngoi nhng giai on khng hong, suy thoỏi ca nn kinh t, cũn tn ti chu k dao ng t nhiờn vi s phn ng chm hn ca th trng BS so vi chu k kinh t chung Tng t, nn kinh t phỏt trin mnh thỡ s tng trng ca th trng BS cng xy chm hn - Mụi gii bt ng sn v cụng ngh thụng tin: 25 25 26 Vic ton cu hoỏ thụng tin l gii phỏp hu hiu cho mi khớa cnh hot ng ca phũng mụi gii Nú giỳp cho bn thõn phũng mụi gii cú s thng nht bờn v t chc, cng nh tin hc hoỏ tt c cỏc mi quan h vi mụi trng bờn ngoi phm vi quc gia v quc t Hin nay, khỏ nhiu cụng ty mụi gii BS ó a dch v ca mỡnh lờn mng Internet, cụng ngh thụng tin s tng bc c ph thụng hoỏ ỏp ng nhu cu ca tt c cỏc tng lp nhõn dõn, l c s cỏc phũng mụi gii thc hin chin lc qung bỏ hỡnh nh v hot ng kinh doanh ca mỡnh mt cỏch nhanh chúng v hu hiu nht, tng bc chuyờn nghip hoỏ hot ng mụi gii bt ng sn bi cnh phỏt trin kinh t hi nhp khu vc v quc t hin - Vn o to chuyờn gia mụi gii bt ng sn: Vi tỡnh hỡnh o to nh hin thỡ mng cung cp dch v mụi gii BS ti nc ta hin ang tn ti mt l hng ln thiu trm trng cỏc nh mụi gii BS chuyờn nghip v iu kin Vỡ vy, vic o to mt cỏch c bn v cú h thng i ng cỏc nh mụi gii BS l mt nhng yu t quan trng gúp phn thỳc y s phỏt trin ngh mụi gii BS nn kinh t th trng 26 26