ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Câu 1: BĐS là gì, đặc tính của BĐS? Cho VD minh hoạ BĐS là tài sản không thể di dời. 1. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... 2. Đặc tính của BĐS a. Có vị trí cố định và không di chuyển được Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng k thể đem đi nới khác để giao dịch. Vị trí của BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với BĐS vì nó có liên quan đến tình hình pt ktxh, mt cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS. b. Tính bền lâu Đất đai được xem là không bị huỷ hoại (có tính tương đối) Tuổi thọ của BĐS được chia thành tuổi thọ k.tế và tuổi thọ vật lí. Tuổi thọ kinh tế của BĐS chấm dứt khi trong đkiện thị trường và trạng thái vận hành bt mà chi phí sd BĐS ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý của BĐS nói chung dài hơn tuổi thọ k.tế của BĐS, nó kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, k thể đảm bảo an toàn sd. Nếu xét thấy cải tạo, nâng cấp công trình thu được lợi ích lớn hơn phá đi và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí. c. Tính thích ứng Lợi ích của công trình được sinh ra trong qt sử dụng Nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng thì vừa có thể giữ lại đặc trưng công trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

Câu 1: BĐS là gì, đặc tính của BĐS? Cho VD minh hoạ BĐS là tài sản không thể di dời a b c d BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS hàng rào, cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin Đặc tính của BĐS Có vị trí cố định và không di chuyển được - Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng k thể đem nới khác để giao dịch - Vị trí của BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với BĐS vì nó có liên quan đến tình hình pt kt-xh, mt cảnh quan cũng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS Tính bền lâu - Đất đai được xem là không bị huỷ hoại (có tính tương đối) - Tuổi thọ của BĐS được chia thành tuổi thọ k.tế và tuổi thọ vật lí - Tuổi thọ kinh tế của BĐS chấm dứt đkiện thị trường và trạng thái vận hành bt mà chi phí sd BĐS ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó - Tuổi thọ vật lý của BĐS nói chung dài tuổi thọ k.tế của BĐS, nó kết thúc các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, k thể đảm bảo an toàn sd Nếu xét thấy cải tạo, nâng cấp công trình thu được lợi ích lớn phá và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí Tính thích ứng - Lợi ích của công trình được sinh qt sử dụng - Nếu kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng thì vừa có thể giữ lại đặc trưng công trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Tính dị biệt - Trong thị trường BĐS không tồn tại công trình hoàn toàn giống Cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sd, kiến trúc sư Mỗi ng đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân - Vậy thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS k hoàn toàn giống các loại hàng hoá khác Tính chịu ảnh hưởng của chính sách - BĐS thường có tầm quan trọng đối với các hđộng k.tế của xh nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến TT BĐS và thường đưa các các chính sách hỗ trợ và quản lí lĩnh vực này - Mặt khác BĐS k thể di chuyển đc nên khó tránh đc ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách chẳng hạn chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế Tính phụ thuộc vào lực quản lí - Việc đầu tư vào nhà đất, đầu tư xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức - Ví dụ việc thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng, trì sửa chữa nhà ở, các biện pháp an toàn chiếm khoảng 10% giá thuê Mặt khác nếu quản lí k tốt, giá thuê tăng cao hoặc ng thuê k bằng lòng và bỏ thì thiệt hại sẽ rất lớn Tính ảnh hưởng lẫn - Việc chính phủ đầu tư đường xá, công viên, trường học có thể nâng cao gtri của BĐS khu vực lân cận khá nhiều - Nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng rồi đầu tư thì có thể đạt được thành công rất lớn Ví dụ minh hoạ BĐS không thể di dời đc - e f g Câu 2: Thị trường BĐS là gì, đặc tính và chức của TT BĐS Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định một thời điểm nhất định Đặc tính của thị trường BĐS a Thị trường BĐS - Là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa BĐS chứ k phải bản thân đất đai và công trình Thông thường các quyền lợi đó bị số hạn chế như: qhoach đô thị, điều lệ xây dựng tức là có tính tương đối chứ k phải tuyệt đối b Thị trường mang tính khu vực - Do đặc điểm cố định, k di chuyển đc của BĐS - Tại mỗi khu vực, thị trường BĐS có những đkiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá rất khác c Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao - BĐS thường có giá trị cao, khó có thể mua đc, vậy mua BĐS cần có tính toán cẩn thận, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá - Các chuyên viên đã được đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của BĐS, thu thập thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiềm - Nếu các tổ chức môi giới kém pt thì sự vận hành thị trường BĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ đắt lên d Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trg - TTBĐS mang tính khu vực nên sựu cạnh tranh k hoàn toàn, mặt khác thị trg k hoàn chỉnh việc phát triển dự án đầu tư lớn gặp trở ngại, nên dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để không không thuê Các chức của thị trường BĐS a Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS - Tài nguyên đất có hạn, chu kì đầu tư pt BĐS lại dài và thường chậm so với yêu cầu thị trường nên cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua chế giá cả Thể hiện sự thay đổi cầu đối với TT BĐS Sự biến động của cầu là những nguyên nhân chủ yếu sau: Thay đổi dự báo lợi ích thu đc tương lai Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng Thay đổi khả cung cấp vốn và đất đai c Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng vs thay đổi cầu Theo phương thức Pt thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sd BĐS hiệu quả Thay đổi q.hệ giá cả giữa bán và cho thuê d Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Ở các đô thị lớn giá đất ngày càng tăng giá thành xd nhà cao ốc ngày càng giảm áp dụng tiến bộ khoa học Từ đó có nhiều nhà cao ốc với những hộ có giá bán hoặc giá thuê phải Người tiêu dùng cũng phải dần thích ứng với đkiện cung mới mẻ này b - - Câu 3: Kinh doanh BĐS gì? Nguyên tắc,điều kiện kinh doanh BĐS ( điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS điều kiện BĐS đc đưa vào kinh doanh ) Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS Điều Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch Điều Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, công trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; c) Không có tranh chấp quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận QSH nhà, công trình xây dựng QSDĐ giấy tờ hợp pháp chứng minh QSH, QSD theo quy định pháp luật nhà, công trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, công trình xây dựng; thiết kế vẽ thi công, hồ sơ hoàn công biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận QSH, QSD; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng phê duyệt nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt Các bất động sản khác theo quy định điểm c khoản Điều Luật đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Chính phủ Điều Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng môi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản Câu 4: vai trò quản lý nhà nước thị trg BĐS: - - - - - Xd hệ thống p.luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực tạo đk để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ PL, đảm bảo quyền lợi hợp pháp ng mua, ng bán, đảm bảo thu thuế từ hđộng TTBĐS nộp vào ngân sách nhà nước Xđ sách tài sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, điều tiết để phân phối lại cho ng có thu nhập T.Bình thấp nhằm giải vấn đề xh xúc đặc biệt nhà Xd hệ thống đkí BĐS đảm bảo kê khai đkí cấp GCN đối vs toàn BĐS đkí biến động phát sinh trình giao dịch BĐS Xd khung pháp lí qđ chế độ, quy trình, thủ tục ĐGĐ làm sở cho việc giao dịch BĐS thị trg, việc bồi thường thu hồi BĐS để xd công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS Xd hệ thống thông tin mở - Ngân hàng liệu BĐS đáp ứng cho tất tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch BĐS việc quản lí BĐS quan nhà nước Câu 5: tính chất, đặc điểm TTBĐS: - - - Tính chất Trong k.tế thị trường, thị trg BĐS thị trg mua bán hàng hóa đặc biệt- hàng hóa BĐS ko phải tất bđs hàng hóa tham gia tt bđs Ngày tt bđs phận cấu thành quan trọng k.tế thị trg tt bđs theo nghĩa hẹp: mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp bđs Nghĩa rộng: bao gồm hoạt động liên quan đến giao dịch bđs bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bđs Thị trường bđs chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hóa quy luật giá trị, ql cung cầu, theo mô hình chung thị trường hàng hóa với yếu tố sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường bđs pháp luật nước quy định nên ko đồng Đặc điểm thị trường bđs - - - Quyền ng bán đc bán bđs quyền ng mua đc mua bđs pháp luật quy định bảo hộ Biện pháp để ng mua ng bán bđs đến với nhau, biện pháp cung cấp thông tin khách quan lên quan đến bđs cho ng mua (quyền sdd, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản đất liên quan đến bđs ng bán…) Thỏa thuận giá mua bán, hình thức hợp đồng ng bán ng mua thực đc cộng đồng chấp nhận Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bđs cho ng mua quan đăng ký bđs Biện pháp đảm bảo cho ng mua bđs vay tiền chấp mà bđs vật bảo đảm đảm bảo quyền lợi ng cho vay Biện pháp đảm bảo nguồn thu nhà nước từ hoạt động tt bđs Câu 6: số giải pháp thúc đẩy hình thành phát tiển TT BĐS Việt Nam a, bước xd hoàn thiện hành lang pháp luật cho TT BĐS - X.dựng hoàn thiện hành lang p.luật khung pháp lý Các quy định cần phải thông thoáng Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai bđs phải thông qua đăng ký giao dịch Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại, tồn đọng lớn cần giải dứt điểm b, công tác quy hoạch sdđ - Coi trọng công tác quy hoạch sdđ Phải bố trí sd đất hợp lí Phương án q.hoạch sdđ mang tính khả thi cao phải đc công khai hóa c, giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hóa bđs - Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sdđ, quyền sở hữu nhà d, giải pháp tài - P.triển thị trg vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nc Giá đất nhà nc q.định phải phù hợp với p.triển KT XH giá thị trg đ.kiện bình thường Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bđs Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nc cho ng nghèo, ng có thu nhập thấp việc mua nhà or thuê nhà Giảm tiền mua cổ phần với ng có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nc Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doang nghiệp sx kinh doanh bđs e, tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sx kinh doanh bđs - Bình đẳng thành phần kinh tế sx kinh doanh bđs Mọi doanh nghiệp phải đ.kí kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài nhà nước Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trg, tư vấn p.luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch… Hình thành phát triển doanh nghiệp p.triển đất Khuyến khích tạo đ.kiện để ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động tt bđs g, tổ chức quản lí nhà nc với thị trg bđs - - Thực đấu giá quyền sdđ, đấu thầu dự án có sdđ Tổ chức quan đ.kí bđs Tổ chức thống tập trung thu tiền sdđ, thuê, chuyển quyền sdđ, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho tt bđs Thành lập tổ chức định giá bđs, đào tạo nghề định giá bđs Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lí nhà nước đất đai – nhà Tổ chức thực điểm, xd mô hình p.triển bđs để nhân rộng nước Câu 7: khái niệm thị trường Chức thị trg Khái niệm thị trường - Thị trường nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trường nơi trao đổi hàng hoá bao gồm hàng hoá hữu hình lẫn vô hình; - Thị trường thể tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá; 10 - Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trưng chất thị trường Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường Chức thị trường Chức trao đổi Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hoá, thông qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng yêu cầu tiêu dùng Chức điều tiết Thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lượng hàng hoá mà tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường Chức thông tin Thị trường phát loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) người tiêu dùng nh thông tin cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin xã hội nâng cao chức thông tin thị trường tăng cường, nhạy bén Chức liên hệ kinh tế Thị trường phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phương doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nước, tiến tới hội nhập với kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trường hệ thống mở Câu 8: Cầu BĐS gì? Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS? 11 Cầu BĐS nhu cầu người mua bđs thị trường mà ng mua có kn chi trả , toán bđs Yếu tố ảnh hưởng Sự thay đổi thu nhập: thu nhập tăng lên giá số lượng nguời mua tăng lên Sự thay đổi giá hàng hóa thay thế: chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu nhà cho thuê Sự thay đổi dự báo tương lai: chẳng hạn nhiều người mua dự báo tương lai sắm ô tô mối quan hệ cung cầu đối vs nhà có gara biến đổi Sự biến đổi sách phủ: chẳng hạn thuế, nhà ở, đất đai quy hoạch làm biến đổi quan hệ cung cầu vs nhà Câu 9: cung BĐS gì? Yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS? Cung bđs toàn khối lượng hàng hóa bđs sẵn sàng đưa thị trg để trao đổi thời điểm vs mức giá định Yếu tố ảnh hưởng Giá thành khai phát BĐS: có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay ngân hàng, tình hình lạm phát, Sự thay đổi sách phủ: phủ tăng giá đất tăng thuế số lượng cung ứng giảm Sự thay đổi dự báo tương lai: người kinh doanh BĐS dự báo tới giá nhà tăng lên, họ găm lại số BĐS chưa bán vội, làm giảm lượng cung Câu 10 : Trình bày nội dung thông tin bất động sản ? Loại bđs : 12 Như hộ chung cư,biệt thự , nhà liền kề hay nhà vườn , văn phòng, hàng,siêu thị ,chợ , khách sạn,hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng ,nhà máy, loại đất , đất ,đất kcn, đất sx kinh doanh Vị trí bất động sản : Đối vs nhà ở, công trình xây dựng: Nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ, hẻm, đường, phố, tên xã, huyện, tỉnh Đối vs nhà chung cư : ghi hộ số, tầng mấy, khu đô thị, phường, quận, thành phố Đối vs bất động sản hình thành tương lai : Ghi lô đất, biệt thự số, hộ số, chung cư số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố, khuyến kích có sơ đồ vị trí kèm theo 3.Thông tin quy hoạch : +Quy hoạch chi tiết dự án mô hình + Thông tin liên quan đến bất động sản ( Tình hình giải phóng mặt bằng,hạ tầng kỹ thuật ,hạ tầng xã hội) 4.Quy mô, diện tích bất động sản: + Đối đất: tổng diện tích ,mật độ xây dựng,hệ số sử dụng đất,số tầng dc phép xây dựng + Đối vs nhà : Nhà chung cư ghi diện tích đất ở, diện tích sàn,số tầng + Đối vs hạ tầng khu công nghiệp : Ghi tổng diện tích đất ,mật độ xây dựng,diện tích giao thông, đất xanh,diện tích trồng công cộng 5.Tính chất, đặc điểm ,công sử dụng,chất lượng bất động sản: Thì phải nêu đc kết cấu công trình, móng ,khung,tường,sàn,mái,công sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu ,ảnh chụp toàn cảnh công trình thời điểm giới thiệu bất động sản, cấp ,hạng công trình ,năm xây dựng,chất lượng Thực trạng công trình hạ tầng ,các dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan tới bất động sản Điện ,cấp thoát nước ,thông tin liên lạc ,giao thông,nhà trẻ, trường học,bệnh viện, Tình trạng pháp lý bất động sản,nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản,giấy tờ liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử sở hữu, sử dụng bất động sản vd bds đc cấp giấy chứng nhận hay chưa 13 8.Các hạn chế quyền sở hữu,quyền sở hữu bất động sản 9.Giá bán , giá chuyển nhượng, giá cho thuê 10.Quyền lợi ích người có liên quan 11.Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư,chủ sở hữu,chủ sử dụng bất động sản công trình khác Câu 11 Phân tích ưu nhược điểm đầu tư kinh doanh bđs? Cho ví dụ? a Ưu điểm đầu tư bất động sản - Kinh doanh bđs có lợi mặt đóng thuế năm đầu Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao ngắn nhiều tuổi thọ tự nhiên tuổi thọ kinh tế, tiền khấu hao năm cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm tiền thuế đi, nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh hơn, tài sản thực chưa bị hư hao nhiều, tiếp tục thu lợi - Kinh doanh bđs dễ vay tiền từ tổ chức tiền tệ Vì người vay có bđs để chấp, làm bên cho vay an tâm khả thu hồi vốn Mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tương đối ổn định, đảm bảo bên vay trả nợ hạn Do tổ chức tiền tệ cho vay chấp đạt đến tỷ lệ cao, nói chung khoảng 7080% - Kinh doanh bđs đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị bđs tăng lên, người ta nói đầu tư bđs mang tính tăng giá trị Vì bđs nhu cầu thiếu đời sống sản xuất nên dù kinh tế có bị suy thoái giá trị sử dụng bđs còn, gọi có tính giữ giá trị - Kinh doanh bđs nâng cao cấp bậc uy tín người đầu tư Vì họ có tài sản vững chắc, chứng minh thực lực giao dịch đầu tư 14 b Nhược điểm đầu tư bđs - Kém tính chuyển đổi thành tiền: Vì trình tiêu thụ phức tạp thời gian, chi phí giao dịch cao nên cần tiền khó mà chuyển thành tiền nhanh - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Dù đầu tư cần 30% vốn đầu tư tự có với nhiều nhà đầu tư 30% lớn giá bđs thường lớn - Chu kỳ thu hồi vốn đầu tư dài: Vốn đầu tư phát triển phải 3-5 năm thu hồi được, vốn đầu tư KD có chu kỳ dài, nhanh phải 8-10 năm, chí lâu - Cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm kinh doanh: Vì trình tìm kiếm đất đai thiết kế xây dựng phức tạp nên nhà đầu tư cần đào tạo sâu rộng Câu 12 Nêu phân tích nét thị trường bđs việt nam? - Xây dựng đc hệ thống pháp lý BĐS - Việc giao đất cấp GCN QSDĐ QSH nhà năm gần tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lí đất đai Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trường chuyển QSDĐ - Các chương trình phát triển nhà sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà cho địa phương, phủ cho phép địa phường sử dụng phần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị lo nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phương giữ lại toàn số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước dùng cho phương án phát triển cải tạo nhà - Hiện nước ta tồn song song thị trường bđs thức nhà nước quản lí thị trường bđs không thức 15 - Đánh giá thực trạng thị trường bđs nước ta khẳng định số yếu tố làm xuất hiện, tồn phát triển thị trường bđs không thức là: + LĐĐ, Bộ luật dân đảm bảo sở cho việc hình thành thị trường bđs thông qua việc xác lập quyền mua bán QSDĐĐ, việc chuyển dịch đất từ người bán sang người mua lại chưa thực qua kê khai đăng kí, đăng kí bđs, chưa có hệ thống đăng kí hỗ trợ cho luật, luật vào sống + Thị trường bđs nước ta thị trường không thức hầu hết bđs đầy đủ điều kiện pháp lí tham gia vào giao dịch dân bán quyền sdđ, nhà, chấp, cho thuê Trong việc hợp thức hóa khó khăn, thủ tục phức tạp, rườm rà, giá thuế phí lại cao + Các quyền người mua người bán quy định chưa rõ ràng + Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen, không xử lí nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sdđ + Yếu tố tâm lí tập quán nguyên nhân tác động không nhỏ đến biến động phức tạp thị trường bđs + Vai trò điều tiết thị trường nhà nước chưa xác định việc quản lí giá mua, giá bán, tổ chức mua bán + Tiến độ cung cấp GCN QSDĐ sở hữu nhà khu vực đô thị chậm + Thiếu kiểm soát thường xuyên có hệ thống quản lí sử dụng đất + Nhà nước chưa thực bước để thức hóa thị trường BĐS + Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung, cung khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt 16 cho doanh nghiệp Nhà nước diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu + Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ Câu 13: Trình bày quyền sở hữu bất động sản • Quyền sở hữu quyền ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể tự chiếm hữu, sử dụng định đoạt quyền sở hữu đó: - Quyền chiếm hữu quyền pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế bđs - Quyền sử dụng quyền pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bđs sử dụng lợi ích nó; lợi ích thu nhập, phát triển, thu hoạch hình thức khác - Quyền định đoạt quyền pháp luật bảo vệ việc định số phận quản lý bđs • Các hình thức sở hữu bđs - Sở hữu nhà nước ( chủ sở hữu nhà nước) - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu tập thể cộng đồng) - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu cá nhân) Quyền chủ sở hữu bđs: chủ sở hữu có quyền thực hoạt động mà không trái pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng định đoạt, chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng từ bỏ bđs Xác lập quyền sở hữu bđs: quyền sở hữu bđs xác lập pháp nhân tạo bđs để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế theo di chúc phán tòa Chấm dứt quyền sở hữu bđs: quyền sở hữu bđs chấm dưt thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bđs bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật có phán tòa • Ví dụ: tự cho ví dụ Câu 14: trình bày loại hình đầu tư BĐS Những rủi ro đầu tư BĐS Trình bày loại hình đầu tư bất động sản 17 - - - - - - Đầu tư phát triển bđs: mua quyền sdđ thuê thiết kế xây dựng loại công trình thỏa mãn yêu cầu số người mua đó, tiếp đem sản phẩm công trình bán thị trường, tức chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư khác cho người mua tự dung, qua mà thu hồi vốn đầu tư kiếm lãi Đầu tư kinh doanh bđs: người đầu tư phát triển bđs thực người đầu tư thứ tiến hành sản phẩm công trình vừa xây dựng xong có sẵn Người mua bđs cho người sử dụng thuê, qua mà có thu nhập thường xuyên ổn định Đến lúc người chủ bđs lai chuyển nhượng bđs cho người đầu tư khác, qua mà kiếm lãi Những rủi ro đầu tư bất động sản a Rủi ro hệ thống Do lạm phát: chu kỳ đầu tư bđs đòi hỏi thời gian định nên giá trị đồng vốn bỏ đầu tư so với lúc thu hồi lại bị giảm lạm phát Nếu tiền thuê nhà cố định rủi ro giá trị bên cho thuê chịu ko phải người thuê Vì phải quay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà tận dụng tính giữ giá trị bđs Do cung cầu thị trường: cung cầu thị trường bđs sở biến động, giá bđs biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính Khi tình hình trở nên nghiêm trọng, cung lớn cầu lượng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, dễ dẫn đến tình trạng phá sản Để đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương tiền hành phân tích tỉ mỉ kết đầu tư để đưa định phù hợp kịp thời Rủi ro chu kỳ: Cũng phát triển kinh tế nói chung, thăng trầm thị trường bđs có chu kỳ, chu kỳ gồm giai đoạn: hồi phục phát triển; phồn vinh; khủng hoảng suy thoái; tiêu điều Thời gian chu kỳ nước khác Trong giai đoạn thị trường bđs tiêu điều, nhà đầu tư có thực lực hùng hậu trụ lại nhà đầu tư yếu phần lớn bị phá sản gánh nặng nợ nần Do khó chuyển thành tiền: cần đến tiền cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng giá bán lại thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sụt giảm nhanh 18 - - - - - - - - Do lãi suất tiền vay: lãi suất ảnh hưởng đến lỗ lãi, đến nợ nần nhà đầ tư, tổ chức tiền tệ trọng đến tính quay vòng, đến khả thi lợi đến an toàn vốn họ => thiên khoản cho vay ngắn hạn áp dụng lãi suất ko cố định Do sách thay đổi: trình đầu tư bđs, có nhiều sách phủ gây ảnh hưởng lớn đến khả thu lợi nhà đầu tư, tạo rủi ro Để hạn chế rủi ro này, nhà đầu tư thường hướng vào hạng mục đầu tư phủ khuyến khích, ưu đãi Do yếu tố trị: rủi ro loai không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bđs, chí hủy hoại thân bđs gây ảnh hưởng đến toàn kinh tế nhiều thị trường có liên quan khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trường bđs Do tai họa: cháy, nổ thiên tai gây Để hạn chế hậu này, nhà đầu tư dã đông loại phí bảo hiểm dù bảo hiểm vạn năng, bao trùm hết bù đắp đủ b Rủi ro cá biệt Phần lớn rủi ro cá biệt liên quan đến phân tích đánh giá sai nhân tố thị trường, biến động thị trường nói chung Người đầu tư bđs cần tìm cách để né tránh, khống chế chuyển hướng rủi ro, nói cách khác phải giỏi nhận thức quản lý rủi ro Thị trường bđs thị trường động, rủi ro nhiều Khi phân tích đánh giá thị trường cần khách quan, không nên say sư với mặt thuận lợi, đưa kết luận lạc quan Nhưng nên nhận thức rủi ro lớn rủi ro không hành động Câu 15: Phương pháp thu nhập Ưu điểm + Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu + Có độ xác tương đối cao thông tin xác Nhược điểm + Rất nhiều liệu để ước tính, điều chỉnh, đòi hỏi điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin + độ xác đc hạn chế, dự báo cảm giác thông tin dễ bị tổn thương 19 + Thật khó để thuyết phục khách hàng, số liệu điều chỉnh, liên quan chứng minh nhìn thấy Trường hợp áp dụng Thu nhập chủ yếu áp dụng việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài tài sản cho thuê …), áp dụng để xác định giá trị lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư CÂU 16: Phân tích ưu nhược điểm phương pháp chi phí đg bđs ? Phương pháp đc áp dụng trường hợp nào? Khái niệm: pp thầm định gía dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tương tự vs tài sản thẩm định giá Ưu điểm - Sử dụng để định giá bất động sản dùng cho giao dịch & mục đích đặc biệt - Sử dụng chứng thị trường để so sánh , thiếu dự báo dòng lợi ích tương lai Nhược điểm - Chi phí k phải lúc vs giá trị; giá trị thị trg toàn k giá trị phận cộng lại - Phải có liệu từ thị trg - Khấu hao mang tính chủ quan - Thẩm định viên giá phải có kinh nghiệm Các trường hợp áp dụng - Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường - Định giá cho mục đích bảo hiểm Định giá bđs không ước tính đc giá trị tương lai - Kiểm tra phương pháp thẩm định giá khác - Là phương pháp người đấu thầu kiểm tra đấu thầu Câu 17 : Môi giới bất động sản ? nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 20 Môi giới bất động sản hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản - Tổ chức nhân có đủ đk quy định khoản khoản điều luật kdbđs kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ( sau gọi tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ), làm trung gian việc đàm phán , kí hợp đồng kinh doanh bất động sản đc hưởng thù lao , hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS • Đối vs tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ng có chứng môi giới BĐS • Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng kí kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới BĐS - Hoạt động môi giới bất động sản phải đc công khai ,trung thực tuân thủ pháp luật - Tổ chức cá nhân môi giới bất động sản không đc đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Câu 18 : Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nghề môi giới bất động sản? Những yếu tố trực tiếp - Luật Kinh doanh bất động sản công nhận nghề môi giới bất động sản quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng môi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự; - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước đầu tư kinh doanh vào Việt Nam tạo sức ép cạnh tranh cho công ty nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp Những yếu tố gián tiếp: 21 Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới BĐS: - Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên - Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm - Kế hoạch phát triển KT XH Chính phủ: Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào đô thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS - Tài ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng Ngoài ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BĐS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Những yếu tố khác - Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản: Ngoài giai đoạn khủng hoảng, suy thoái kinh tế, tồn chu kỳ dao động tự nhiên với phản ứng chậm thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, kinh tế phát triển mạnh tăng trưởng thị trường BĐS xảy chậm - Môi giới bất động sản công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin giúp cho thân văn phòng môi giới có thống bên tổ chức, tin học hoá tất mối quan hệ với môi trường bên phạm vi quốc gia quốc tế - Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Với 22 tình hình đào tạo mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS nước ta tồn lỗ hổng lớn thiếu trầm trọng nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới BĐS yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển nghề môi giới BĐS kinh tế thị trường 23 [...]... 17 : Môi giới bất động sản là gì ? nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản 20 Môi giới bất động sản là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản - Tổ chức các nhân có đủ đk quy định tại khoản 2 và khoản 3 điều 8 của luật kdbđs được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ( sau đây... bất động sản phải đc công khai ,trung thực và tuân thủ pháp luật - Tổ chức cá nhân môi giới bất động sản không đc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản Câu 18 : Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản? 1 Những yếu tố trực tiếp - Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và... nêu đc kết cấu công trình, móng ,khung,tường,sàn,mái,công năng sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu ,ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu bất động sản, cấp ,hạng công trình ,năm xây dựng,chất lượng hiện tại 6 Thực trạng các công trình hạ tầng ,các dịch vụ về kỹ thuật xã hội có liên quan tới bất động sản Điện ,cấp thoát nước ,thông tin liên lạc ,giao thông,nhà trẻ, trường học,bệnh... pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giấy tờ liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản vd như bds đã đc cấp giấy chứng nhận hay chưa 13 8.Các hạn chế về quyền sở hữu,quyền sở hữu bất động sản 9.Giá bán , giá chuyển nhượng, giá cho thuê 10.Quyền và lợi ích của người có liên quan 11.Các thông tin liên... là chức năng quan trọng nhất của thị trường 3 Chức năng thông tin Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng nh thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy... ở - Hiện nay nước ta tồn tại song song cả thị trường bđs chính thức do nhà nước quản lí và thị trường bđs không chính thức 15 - Đánh giá thực trạng thị trường bđs ở nước ta hiện nay đã khẳng định 1 số yếu tố làm xuất hiện, tồn tại và phát triển thị trường bđs không chính thức là: + LĐĐ, Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bđs thông qua việc xác lập quyền mua và bán QSDĐĐ,... quan đến sự phân tích đánh giá sai nhân tố nào đó của thị trường, và những biến động trên thị trường nói chung Người đầu tư bđs cần tìm mọi cách để né tránh, khống chế và chuyển hướng rủi ro, nói cách khác là phải giỏi nhận thức và quản lý rủi ro Thị trường bđs là thị trường động, rủi ro nhiều Khi phân tích đánh giá thị trường cần hết sức khách quan, không nên quá say sư với những mặt thuận lợi, đưa ra... triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn - Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế - Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Với 22 tình hình đào tạo như... môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự; - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; - Lợi... tính chất của cầu BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế 3 Những yếu tố khác - Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản: Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự,