LDS_Trần Viết Thắng_thế chấp quyền sử dụng đất theo PLVN hjieejn nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật dân Mã số Cơng trình hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Phản biện 1: Phản biện 2: : 60 38 30 Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 Vào hồi ., ngày tháng năm 2014 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm thông tin - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU 3.1 3.2 CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2 1.2.1 1.2.2 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất Thế chấp tài sản Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế xã hội Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất pháp luật Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Chương 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ LIÊN QUAN ĐẾN 6 14 23 3.2.1 26 26 3.2.4 3.2.2 3.2.3 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định đối tượng chấp Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 27 31 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.4.1 56 58 66 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM MỞ ĐẦU 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 50 52 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất Chủ thể chấp Chủ thể nhận chấp Về đối tượng quan hệ chấp Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử d ụng đất Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ chấp quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 31 31 35 37 44 46 46 66 74 74 74 76 77 83 85 MỞ ĐẦU Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở Việt Nam nay" cần thiết, mang tính chun sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu nên quan trọng, khơng thể thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ Việt trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển Nam công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ tiến vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ công trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối hành quyền chấp QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài giả Phan Minh Ngọc: Nợ khó địi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007; tác giả An Đồng: Sớm tháo gỡ giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình chun khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân Hồ Chí Minh năm 2002; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý Tuyến: "Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại", năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sĩ Luật học "Bảo đảm QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thông thường khác Điều lý giải vận hành chấp thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản", năm 2004 Những cơng trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ với ý nghĩa QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa QSDĐ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng nghiên vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp * Đối tượng nghiên cứu: luật hành chấp QSDĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, chưa có cơng trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai (PLĐĐ), pháp luật dân sự, phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, khơng trùng lặp với cơng trình nghiên cứu * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật khoa học công bố thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ như: chủ thể đối tượng Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ; thỏa thuận bên q trình xác lập thực hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp QSDĐ, tác giả nghiên cứu chủ thể TCTD phép hoạt động Việt - Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ người sử dụng đất Việt Nam tài sản Nam - chủ thể thường xuyên, phổ biến chiếm ưu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu loại bất động sản Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam Các phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống phương pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp kết hợp sử dụng để triển khai thực đề tài Trong đó, phân kinh tế, xã hội tích, thống kê, so sánh chứng minh xác định phương pháp - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua nghiên cứu chủ yếu Kết cấu luận văn đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: - Phân tích yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao Chương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế pháp luật điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất hữu chấm dứt hoàn toàn bên chấp thuộc quyền định đoạt bên nhận chấp nghĩa vụ không thực 1.1.1.2 Bản chất chấp tài sản Thứ nhất, chúng phát sinh sở quan hệ nghĩa vụ xác lập từ trước Thứ hai, chấp tài sản biện pháp bảo đảm mang tính đối vật có ý nghĩa hạn chế rủi ro cho bên có quyền 1.1.1.3 Mối liên hệ chấp với số biện pháp bảo đảm khác * Mối liên hệ chấp với cầm cố BLDS năm 1995 phân biệt biện pháp cầm cố chấp tài sản đặc điểm sau: Thứ nhất, loại tài sản sử dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Nếu bảo đảm thực nghĩa vụ dân động sản biện pháp cầm cố tài sản; bảo đảm thực nghĩa vụ dân bất động sản gọi biện pháp chấp tài sản Thứ hai, biện pháp cầm cố, tài sản cầm cố bên nhận cầm cố giữ, trừ trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu bên thỏa thuận bên cầm cố người thứ ba giữ tài sản cầm cố Ở biện pháp chấp, tài sản chấp bên chấp giữ Quy định BLDS năm 1995 không phân biệt rõ khác hai biện pháp bảo đảm Để khắc phục nhược điểm BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 phân biệt hai biện pháp cầm cố chấp không phụ thuộc vào tài sản động sản hay bất động sản, mà phụ thuộc đặc điểm tài sản có chuyển giao cho bên nhận bảo đảm giữ hay không * Mối liên hệ chấp với bảo lãnh Là biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, chế định bảo lãnh quy định cụ thể từ Điều 361 đến Điều 371 BLDS năm 2005 Điểm khác chế định bảo lãnh với chế định cầm cố chấp chỗ bảo lãnh biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, người thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác bảo đảm thực nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản chế định bảo đảm khác 10 Chương 2: Một số vấn đề cụ thể liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương 3: Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.1.1 Quan niệm chấp tài sản Pháp luật ghi nhận bảo hộ quyền sở hữu tư nhân tài sản Điều có nghĩa chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản mình; họ đem tài sản sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ tương lai, pháp luật gọi chung giao dịch bảo đảm số chấp tài sản Dù quan niệm chấp tài sản góc độ nhận định chấp tài sản có đặc điểm chung sau đây: Một là, sở nguồn gốc phát sinh quan hệ chấp tài sản có quan hệ nghĩa vụ xác lập từ trước nghĩa vụ thực cách có điều kiện thơng qua tài sản cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm quan hệ chấp bất động sản bao gồm tài sản khơng phải bất động sản Tuy nhiên, tài sản sử dụng chủ yếu quan hệ chấp bất động sản, đất đai (QSDĐ) đối tượng thường nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản khơi phục hồn tồn cho bên chấp nghĩa vụ thực đầy đủ cam kết, quyền sở Tuy nhiên, biện pháp bảo lãnh có mối quan hệ với biện pháp đình, cá nhân Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực bảo đảm khác Điều thể thiện chỗ bên bảo lãnh sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu để cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược hay ký quỹ để việc giao đất không giao đất, cho thuê đất, công nhận không công nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất (gọi chung bảo đảm thực nghĩa vụ dân cho bên bảo lãnh (được gọi áp dụng người sử dụng đất) Trong q trình giao đất, cho th đất cơng nhận biện pháp bảo đảm để thực nghĩa vụ bảo lãnh) Nghĩa vụ dân bên bảo lãnh trường hợp thực nghĩa vụ thay cho bên bảo đai cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng giao cho tổ chức, hộ gia QSDĐ cho người sử dụng đất, tùy theo đối tượng mà Nhà nước thực việc thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất Như vậy, nước ta, tính chất đặc thù chế độ sở hữu tồn dân đất đai nên QSDĐ hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai * Đặc điểm QSDĐ Thứ nhất, QSDĐ loại quyền tài sản (vật quyền) xác định giá trị phép trao đổi thị trường; Thứ hai, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nên QSDĐ hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Điều có nghĩa người sử dụng đất có QSDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển QSDĐ nên QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai 1.1.2.2 Khái niệm đặc trưng chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm chấp QSDĐ Qua phân tích, tác giả luận văn đưa khái niệm chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ thỏa thuận bên, theo bên có QSDĐ (gọi bên chấp) dùng QSDĐ để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân - kinh tế với bên (gọi bên nhận chấp); bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp * Những đặc trưng chấp QSDĐ Bên cạnh đặc điểm chung chấp tài sản, chấp QSDĐ cịn có số đặc điểm riêng sau đây: Thứ nhất, đối tượng chấp loại tài sản đặc biệt biểu dạng quyền (QSDĐ) không thuộc quyền sở hữu người chấp 11 12 lãnh đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ với bên nhận bảo lãnh 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất * Khái niệm QSDĐ Quyền sử dụng đất khái niệm sử dụng phổ biến PLĐĐ Việt Nam, QSDĐ quan niệm theo hai phương diện: (i) Phương diện chủ quan: Đây quyền người sử dụng đất (SDĐ) việc khai thác, sử dụng thuộc tính có ích đất để đem lại lợi ích vật chất định Quyền người sử dụng đất PLĐĐ ghi nhận bảo hộ (ii) Phương diện khách quan: QSDĐ chế định quan trọng PLĐĐ, bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng đất như: quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ thực quyền QSDĐ; quan hệ bảo hộ QSDĐ (giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp QSDĐ); * Cơ sở hình thành QSDĐ Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Nội dung quyền sở hữu bao gồm ba nhóm quyền: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng nhóm quyền định đoạt Do đất đai loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước - đại diện chủ sở hữu nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ nguyên tắc; thực tế quyền khai thác quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất Thứ hai, xét nguồn gốc chất chấp tài sản chấp Thứ hai, pháp luật điều chỉnh chấp QSDĐ bao gồm bốn nhóm QSDĐ khơng phải hình thức chuyển QSDĐ Thứ ba, trình tự, thủ tục chấp QSDĐ quy định chặt chẽ nhiều quy phạm bản, bao gồm: nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thể quan hệ chấp QSDĐ; nhóm quy phạm điều chỉnh đối tượng QSDĐ quan so với trình tự, thủ tục thực giao dịch bảo đảm tài sản khác hệ chấp; nhóm quy phạm điều chỉnh hình thức hiệu lực giao 1.1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế xã hội dịch chấp QSDĐ; nhóm quy phạm điều chỉnh chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ Thứ nhất, chấp QSDĐ biện pháp để khai thác đất đai có hiệu - Đối với nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thể quan hệ chấp cho thấy: Chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ bên quan hệ Thứ hai, chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải chấp, bao gồm: bên chấp bên nhận chấp nhu cầu vốn q trình sử dụng đất Thứ ba, thơng qua chấp QSDĐ, TCTD vừa thực phòng ngừa (i) Bên chấp: khác với pháp luật hầu hết quốc gia khác, Việt Nam, chủ thể có QSDĐ quyền chấp có hiệu rủi ro, vừa thực chức luân chuyển vốn cho kinh tế 1.2 Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất QSDĐ để vay vốn Nhà nước có quyền định việc phân bổ, điều chỉnh đất đai, xác định quyền lợi, nghĩa vụ cho chủ thể sử dụng đất 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng (ii) Bên nhận chấp: chủ thể có nguồn vốn thực đất pháp luật Trong thời gian qua, với phát triển động kinh tế thị trường, hoạt động cho vay chủ thể có nhu cầu thơng qua việc u cầu người vay có tài sản đảm bảo cho nguồn vốn vay Theo quy định pháp luật với đan xen thành phần kinh tế hình thức sở hữu, kéo theo quan hệ xã hội nói chung quan hệ đất đai nói riêng có hành chủ thể nhận chấp chủ yếu TCTD nước, TCTD nước phép hoạt động Việt Nam theo Luật TCTD xu hướng phát triển ngày sôi động Các quan hệ đất đai khơng cịn bó hẹp - Nhóm quy phạm điều chỉnh đối tượng QSDĐ quan hệ phạm vi chủ thể sử dụng đất nước mà mở rộng cho chủ thể nước ngồi Vì vậy, việc tạo điều kiện thuận lợi, chế xử lý QSDĐ linh hoạt tạo chấp: Điều 320 BLDS năm 2005 quy định điều kiện chung vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: "Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải quyền chủ động cho bên nhận chấp yêu cầu tất yếu khách quan… Tất vấn đề nêu cần đến điều chỉnh pháp luật nhằm định thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch" Đối với đối tượng tài sản QSDĐ giao dịch chấp điều kiện cụ hướng quan hệ theo trật tự chung thống nhất, phù hợp với lợi ích thể hóa Điều 188 Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013 Theo đó, có QSDĐ Nhà nước, bên tham gia quan hệ lợi ích chung tồn xã hội 1.2.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất pháp luật cho phép thực giao dịch chuyển QSDĐ đối tượng tài sản quan hệ chấp Mặt khác, Tìm hiểu pháp luật chấp QSDĐ, ta thấy lĩnh vực pháp luật có số đặc điểm sau đây: QSDĐ phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp người chấp thông qua việc quy định điều kiện GCNQSDĐ Thứ nhất, chấp QSDĐ điều chỉnh nhiều lĩnh vực pháp luật - Nhóm quy phạm điều chỉnh hình thức hiệu lực giao dịch khác nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng v.v… 13 chấp QSDĐ: Theo quy định pháp luật hành, giao dịch 14 dân QSDĐ nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng BLDS năm 2005 (Điều 689) LĐĐ năm 2013 (khoản Điều 167) quy định giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng văn Đây đất thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (khoản khoản Điều 179 LĐĐ năm 2013, khoản Điều 180 LĐĐ năm 2013) quy định phù hợp với xu hướng chung giới - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho - Nhóm quy phạm điều chỉnh chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ xử lý QSDĐ: Trong trường hợp này, pháp luật điều chỉnh hai khía cạnh thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử bản, là: (i) Các trường hợp chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ (ii) Những thủ tục pháp lý cần thiết để giải trừ chấp Pháp luật Việt Nam pháp dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà luật nước khác giới tôn trọng tối đa thỏa thuận cá bên nước; Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không từ xác lập quan hệ chấp Vì vậy, trường hợp đến hạn mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ trả nợ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả pháp luật tôn quyền tự thỏa thuận bên việc xử lý tài sản chấp Chỉ bên thỏa thuận việc xử lý QSDĐ tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thực theo phương thức mà pháp luật quy định không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chương thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để đầu tư MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ LIÊN QUAN ĐẾN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM xây dựng cơng trình ngầm; Tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (khoản 2, 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể chấp Điều 174; khoản 2, 3, Điều 176; khoản Điều 178 LĐĐ năm 2013) - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Theo quy định LĐĐ năm 2013, chủ thể sử dụng đất có quyền chấp QSDĐ: Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; doanh hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thuê lại đất khu cơng nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án (khoản khoản Điều 183 LĐĐ năm 2013) nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, - Đối với doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế mà tổ nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; Hộ gia đình, cá nhân sử chức kinh tế góp vốn QSDĐ doanh nghiệp liên doanh có quyền dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích chấp QSDĐ (khoản Điều 184 LĐĐ năm 2013) 15 16 - Người Việt Nam định cư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn QSDĐ với tư cách tổ chức kinh tế nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi doanh nghiệp liên doanh có quyền chấp QSDĐ (khoản Điều 184 LĐĐ năm 2013) - Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn QSDĐ chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngồi có quyền chấp QSDĐ (điểm b điểm c khoản Điều 184 LĐĐ năm 2013) - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền chấp QSDĐ nhận chuyển nhượng (khoản Điều 185 LĐĐ năm 2013) - Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất, th lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại quyền chấp QSD đất thuê, thuê lại (điểm a khoản Điều 185 LĐĐ năm 2013) - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng cơng trình ngầm Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền chấp QSDĐ (khoản Điều 187 LĐĐ năm 2013) 2.1.2 Chủ thể nhận chấp Quy định LĐĐ năm 2013 từ Điều 166 - Điều 194 quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quyền chấp QSDĐ nói riêng cho thấy, bên nhận chấp tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật (bên nhận chấp tổ chức kinh tế cá nhân áp dụng trường hợp bên chấp hộ gia đình cá nhân) 2.2 Về đối tượng quan hệ chấp Nghiên cứu quy định PLĐĐ hành cho thấy, có QSDĐ chủ thể sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp đất đối tượng giao dịch chấp QSDĐ Các loại QSDĐ khác như: đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng lợi ích chung cộng đồng, xã hội đối tượng quan hệ chấp QSDĐ Tại khoản Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định người sử dụng đất chấp QSDĐ phải có đủ điều kiện: Thứ nhất, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ Thứ hai, đất khơng có tranh chấp Thứ ba, QSDĐ khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án Thứ tư, chấp QSDĐ phải thời hạn sử dụng đất 2.3 Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 167 LĐĐ năm 2013 hợp đồng chấp QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn phải công chứng chứng thực Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã 2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ chấp quyền sử dụng đất 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp có ý nghĩa quan trọng Các quyền nghĩa vụ dựa sở thỏa thuận bên Việc thực nghĩa vụ bên điều kiện cho việc hưởng quyền bên Vì vậy, để lợi ích bên đảm bảo cơng quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp QSDĐ cần phải pháp luật quy định cụ thể rõ ràng 2.4.1.1 Quyền bên chấp quyền sử dụng đất Điều 718 BLDS năm 2005 quy định bên chấp QSDĐ có quyền sau: Được sử dụng đất thời hạn chấp; Được nhận tiền vay chấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận; Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp; 17 18 Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ giao dịch, phòng ngừa rủi ro cho dụng đất chấp bên nhận chấp đồng ý; Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực TCTD trường hợp người chấp có hành vi gian dối Hơn nữa, đăng ký chấp có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm xong nghĩa vụ chấp đăng ký ngày xóa đăng ký Ngoài ra, đăng ký chấp QSDĐ 2.4.1.2 Nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất Điều 717 BLDS năm 2005 quy định bên chấp QSDĐ có nghĩa vụ sau: Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp; để xác định thứ tự ưu tiên toán người nhận chấp trường hợp QSDĐ sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ nhiều TCTD khác giao dịch chấp đăng ký với giao dịch chấp không đăng ký Pháp luật Làm thủ tục đăng ký việc chấp; xóa việc đăng ký chấp điều chỉnh đăng ký chấp QSDĐ thời gian qua có nhiều thay đổi hợp đồng chấp chấm dứt; Sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị mang chiều hướng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi nhiều cho chủ thể tham gia quan hệ chấp QSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục đất chấp; Thanh toán tiền vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hành có liên quan đến lĩnh vực 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất hợp đồng Thế chấp QSDĐ dạng hợp đồng dân Vì vậy, việc 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 2.4.2.1 Quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ chấp QSDĐ phải tuân theo quy định chấm dứt hợp đồng dân Trong chế thị trường, việc chấm dứt hợp đồng Điều 720 BLDS năm 2005 quy định quyền bên nhận chấp QSDĐ: Kiểm tra, nhắc nhở bên chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn điều khơng thể tránh khỏi, mang yếu tố khách quan, song điều cần phải thực theo quy định pháp luật Do đó, chấm dứt đất sử dụng đất mục đích; quan hệ chấp QSDĐ phải thực theo quy định Được ưu tiên toán nợ trường hợp xử lý quyền sử dụng đất chấp pháp luật dân văn pháp luật liên quan Theo Điều 424 BLDS năm 2005 quy định trường hợp chấm dứt 2.4.2.2 Nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất Điều 719 BLDS năm 2005 quy định nghĩa vụ bên nhận chấp: hợp đồng dân quan hệ chấp QSDĐ chấm dứt trường hợp sau: Cùng với bên chấp đăng ký việc chấp; Thứ nhất, bên hợp đồng thỏa thuận chấm dứt quan hệ Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm chấp chấp QSDĐ Thứ hai, việc chấp tài sản hủy bỏ thay biện pháp 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất bảo đảm khác Thứ ba, bên chấp QSDĐ chết mà khơng có người thừa kế Đăng ký chấp QSDĐ quy định cần thiết có ý nghĩa quan trọng, người thừa kế tuyên bố từ chối nhận di sản thừa kế quan hệ chấp mặt nhằm cơng khai hóa thơng tin giao dịch; mặt khác, giúp cho 19 QSDĐ đương nhiên bị chấm dứt hiệu lực 20 Thứ tư, nghĩa vụ bảo đảm QSDĐ chấp chấm dứt Thứ năm, tài sản chấp xử lý Trên trường hợp làm cho quan hệ chấp QSDĐ chấm dứt Tuy nhiên, quan hệ chấp QSDĐ thực chấm dứt bên xóa đăng ký chấp QSDĐ Việc xóa đăng ký chấp quy định cụ thể Điều 16 Điều 20 Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT Nói tóm lại, pháp luật quy định rõ trường hợp cụ thể cho việc chấm dứt quan hệ chấp QSDĐ giúp cho bên xác định thực tốt quyền, nghĩa vụ thời điểm, tránh vi phạm pháp luật Các quy định vừa mang tính bắt buộc, vừa mang tính chất tơn trọng thỏa thuận bên Điều giúp cho chủ thể sử dụng đất năm gần có khả tiếp cận thêm nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu tối thiểu sống, phát triển sản xuất kinh doanh phát triển lĩnh vực ngân hàng 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp Trong năm gần đây, nước ta chuyển sang kinh tế theo chế thị trường rủi ro hoạt động cho vay lại cao Nhận thức rõ điều nên TCTD cho vay phần lớn phải có tài sản chấp chấp QSDĐ Mục đích hai bên chủ thể tham gia vào quan hệ chủ yếu xuất phát từ lợi nhuận Nhưng thực tế, hoạt động sản xuất kinh doanh lúc mang lại lợi ích cho họ mà xảy trường hợp rủi ro, thua lỗ Trong trường hợp đó, bên chấp khó có khả tốn đầy đủ khoản vay đến hạn cho bên nhận chấp Đây nguyên nhân dẫn đến việc phải xử lý tài sản chấp Vấn đề xử lý tài sản chấp phức tạp, vụ việc lại có cách xử lý khác Trong hệ thống pháp luật dân hành, có nhiều văn pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 văn luật khác liên quan Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 lại khơng có quy định việc xử lý QSDĐ chấp Còn BLDS năm 2005 văn luật khác liên quan lại khơng có điều chỉnh thống nhất, đó, vấn đề xử lý QSDĐ chấp tồn hạn chế định: 21 Thứ nhất, quyền thỏa thuận chủ thể hợp đồng chấp xử lý QSDĐ chấp thông qua quy định Điều 721 BLDS năm 2005, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa tôn trọng cách triệt để Thứ hai, phương thức xử lý QSDĐ chấp trường hợp khơng có thỏa thuận bên pháp luật quy định không thống Thứ ba, phương thức xử lý QSDĐ chấp trường hợp có thỏa thuận bên theo quy định Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP nhiều bất cập Thứ tư, khoản Điều 716 BLDS năm 2005 có quy định tài sản gắn liền với đất không thuộc vào tài sản chấp trừ trường hợp bên có thỏa thuận Thứ năm, LĐĐ năm 2013 chưa bảo vệ hiệu quyền bên nhận chấp QSDĐ chấp QSDĐ chấp bị thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền Thứ sáu, hạn chế trường hợp bên nhận chấp khởi kiện Tòa án Thứ bảy, quy định pháp luật hành phá sản chưa bảo vệ triệt để quyền lợi bên nhận chấp bên chấp bị lâm vào tình trạng phá sản Chương HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Để hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ cần dựa yêu cầu sau: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải dựa quan điểm, đường lối Đảng việc tiếp tục sửa đổi sách, PLĐĐ thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại 22 Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt mối người sử dụng đất việc tiếp cận nguồn vốn Do đó, đẩy nhanh việc cấp quan hệ với phát triển thị trường tín dụng Thứ ba, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đặt tổng thể GCNQSDĐ việc làm "tất yếu" mang tính cấp bách mà quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực phải có lộ trình cụ thể Tác giả luận văn xin đề xuất số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ: - Nhà nước cần phải xây dựng văn pháp luật chặt chẽ cụ thể Nhà nước cần xây dựng cách đồng sách pháp luật khác sách thuế, sách tín dụng, giấy phép xây dựng để khuyến khích người dân đăng ký cấp GCNQSDĐ, đảm bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu chế - Sự quản lý Nhà nước hoạt động cấp GCNQSDĐ cần tăng cường sức mạnh hệ thống quan giúp việc Một hệ thống quan có chun mơn nghiệp vụ giúp cho quan hành giải nhanh chóng vấn đề đất đai đặc biệt vai trò Văn phòng đăng ký QSDĐ - Cần phải có quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn mà đặc biệt phối hợp quan quản lý nhà nước đất đai quan có liên quan - Cần đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCNQSDĐ - Tạo chế đồng để hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn nhanh gọn khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trước 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Tác giả luận văn xin đưa số giải pháp để hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật cần quy định đăng ký chấp thủ tục hành bắt buộc để cơng bố quyền tài sản chấp cần phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Thứ tư, hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đời khắc phục nhiều bất cập mà LĐĐ 2003 chưa giải hay phát sinh thực tế mà LĐĐ năm 2003 chưa dự liệu Tuy nhiên, xét phạm vi chủ thể quan hệ chấp QSDĐ cịn vài hạn chế mà LĐĐ năm 2013 chưa giải triệt để Vì vậy, chúng tơi xin đưa số giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp QSDĐ sau: Thứ nhất, pháp luật cần mở rộng thêm chủ thể thuê đất hình thức trả tiền hàng năm chấp QSDĐ TCTD phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; Thứ hai, cần sửa đổi khoản Điều 168 LĐĐ năm 2013 theo hướng: Trong trường hợp người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ tài thực quyền chấp TCTD phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp Người sử dụng đất muốn dùng QSDĐ làm tài sản bảo đảm để vay vốn TCTD thơng qua hình thức chấp QSDĐ phải có đủ điều kiện định, có điều kiện QSDĐ phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng đất thông qua việc người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, thực tế tỷ lệ người sử dụng đất cấp GCNQSDĐ thấp Điều "rào cản" Thứ hai, thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm sở "Luật hóa" quy định hành LĐĐ 23 24 Thế chấp QSDĐ khơng có mục đích tự thân, hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Tuy nhiên, chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tượng, cách thức xác lập thực giao dịch quy trình xử lý QSDĐ chấp chi phối kiểm soát chặt chẽ Nhà nước Pháp luật thực định chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng LĐĐ năm 2013 ban hành có hiệu lực, với đó, văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp cịn gị bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên chưa nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho cơng tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường QSDĐ với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ mức độ khác mà có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung 25 26 năm 2013, BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP thông tư, thông tư liên tịch đề cập vấn đề Đồng thời bổ sung quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn chấp QSDĐ 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động sức mạnh cho bên nhận chấp thực quyền thu giữ tài sản chấp để xử lý Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Thứ tư, pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên QSDĐ chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản KẾT LUẬN ... viết tắt 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất. .. lý luận chấp quyền sử dụng đất Thế chấp tài sản Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế xã hội Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất Sự cần... luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất