CÁC QUY ĐỊNH RIÊNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

MỤC LỤC MỞ ĐẦU Trong hoạt động kinh tế nói chung việc huy động nguồn vốn để tiến hành sản xuất kinh doanh vô quan trọng chủ thể tham gia vào hoạt động kinh tế Tuy nhiên có cho nguồn vốn cần thiết để tham gia sản xuất, kinh doanh, việc huy động vốn từ cá nhân hay chủ thể khác điều tất yếu Cách thức phổ biến huy động vốn vay tài sản Song để tạo tin tưởng từ cá nhân, chủ thể khác cho việc vay tài sản phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh tương đối khó khăn Sự đời Luật Đất đai năm 1993 Bộ luật Dân năm 1995 với chế định chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo nghĩa vụ vay tài sản nói riêng nghĩa vụ dân nói chung khắc phục khó khăn Song với việc BLDS soạn thảo sở thực tiễn giai đoạn năm 1990, trải qua năm thực với phát triển mặt đời sống kinh tế - xã hội BLDS năm 1995 qui định đảm bảo nghĩa vụ dân bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội khó phát huy hết tác dụng qui định chấp quyền sử dụng đất BLDS 2005 thông qua ngày 14 tháng năm 2005 có hiệu lực từ ngày tháng năm 2006 bước tiến lớn sở kế thừa chọn lọc BLDS 1995 Trong qui định chấp quyền sử dụng đất qui định cụ thể phần thứ 5, chương XXX, bao gồm điều qui định chi tiết chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất NỘI DUNG CÁC QUI ĐỊNH CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.1 Khái niệm Trong quan hệ vay tài sản, để quyền lợi của bên có quyền không bị xâm hại nghĩa vụ bên có nghĩa vụ thực đầy đủ cần tới biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân Đối tượng biện pháp bảo đảm tài sản, quyền toán người có quyền trở thành vật quyền trực tiếp nắm giữ tài sản người có nghĩa vụ đem bảo đảm Tuy nhiên thực tế, yêu cầu sản xuất, kinh doanh việc giao vật bảo đảm cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo lợi ích cho người có quyền cách tốt đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh bên có nghĩa vụ, ví dụ tài sản bảo đảm nhà ở, kho hàng, nhà máy… Thế chấp tài sản biện pháp khắc phục hạn chế nói Khoản Điều 342 qui định: “Thế chấp tài sản việc bên (bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như vậy, ta thấy chấp tài sản vừa bảo đảm quyền lợi bên có quyền vừa trì hoạt động sản xuất kinh doanh bên có nghĩa vụ giúp họ có khả trì hoạt động bình thường có khả trả nợ Thông thường, biện pháp chấp bên có nghĩa vụ không giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản Việc giao giấy tờ làm cho bên có nghĩa vụ không định đoạt tài sản giấy tờ pháp lí để giao dịch 1.2 Đặc điểm biện pháp chấp tài sản Thế chấp tài sản biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, biện pháp có đầy đủ đặc điểm chung biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ đồng thời chấp có đặc điểm riêng so với biện pháp khác • Không có chuyển giao tài sản: Như biết, đối tượng chấp tài sản bao gồm: bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai Với biện pháp bảo đảm chấp, dù tài sản chấp thuộc loại đối tượng bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hay giấy tờ pháp lí có liên quan Tài sản đảm bảo bên chấp nắm giữ trì sử dụng khai thác công dụng tài sản (nếu hai bên thỏa thuận khác việc khai thác công dụng) đồng thời người chấp hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ từ tài sản đảm bảo Việc bên nhận chấp giữ giấy tờ pháp lí tài sản làm sở cho việc đảm bảo bên chấp không định đoạt tài sản giấy tờ kèm theo Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A chấp nhà số 287 đường Chùa Thông, thị xã Sơn Tây cho Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh thị xã Sơn Tây để vây 500 triệu đồng Ông A giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà, sau hoàn tất thủ tục ông A gia đình sinh sống nhà, việc sử dụng nhà thay đổi Ông A thực giao dịch với đối tượng nhà giấy tờ pháp lí đề Ngân hàng giữ • Một tài sản đảm bảm cho nhiều nghĩa vụ tài sản chấp: Một tài sản đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ tổng nghĩa vụ không vượt giá trị tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nhiều người khác bên bảo đảm lựa chọn biện pháp chấp Vì bên nhận chấp không trực tiếp nắm giữ tài sản bảo đảm, quyền lợi tất chủ nợ bảo đảm giá trị tài sản 1.3 Ý nghĩa biện pháp chấp Biện pháp chấp biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ dân có nhiều ưu điểm so với biện pháp đảm bảo khác, so ý nghĩa hai bên, bên có quyền bên có nghĩa vụ Đối với bên nhận chấp, không trực tiếp giữ tái sản nên quản lí tài sản chấp, không phí choc ho việc trì tài sản đồng thời có quyền ưu tiên toán so với chủ nợ khác bảo đảm từ việc xử lí tài sản Đối với bên có nghĩa vụ biện pháp chấp thực có ý nghĩa đặc biệt lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn trì hoạt động sản xuất kinh doanh Mặc dù chấp tài sản bên chấp giữ tài sản chấ, khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức, cho thuê bán tài sản chấp tài sản luân chuyển trình kinh doanh Hơn tài sản đem chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ khác tổng nghĩa vụ không lớn tài sản chấp từ bên chấp phát huy hết giá trị tài sản chấp huy động tối đa lượng vốn cần vay so với giá trị tài sản chấp CÁC QUY ĐỊNH RIÊNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Khái niệm Như nói trên, đối tượng biện pháp chấp là: bất động sản, động sản, quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai Trong chấp quyền sử dụng đất quyền có ý nghĩa quan trọng với người sử dụng đất Trong giai đoạn nay, chấp quyền sử dụng đất sử dụng phổ biến quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng hợp pháp sau chấp không quyền sử dụng đất thực tế “Thế chấp” tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế vay vốn phát triển sản, kinh doanh đáng người lao động Điều 715 BLDS quy định: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên sử dụng đất (bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 2.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chủ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bao gồm bên chấp bên nhận chấp Bên chấp bên dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân Bên nhận chấp bên có quyền tài sản bên chấp nhận tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân bên chấp thông qua giấy tờ pháp lí chứng minh tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân thuộc sở hữu bên chấp 2.2.1 Bên chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 728 BLDS 1995: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai, có quyền chấp quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai” Với qui định ta nhận thấy BLDS 1995 dừng lại quy định chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, mà chưa có quy định chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức Tuy nhiên văn khác Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai Quốc hội khoá X thông qua ngày 02/12/1998 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 Chính phủ quy định chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà cho tổ chức Tại BLDS 2005 Tuy quy định cụ thể chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất song quy định Điều Luật đất đai 2003 qui định rõ chủ thể loại hợp đồng Như vậy, điều kiện để có quyền chấp quyền sử dụng đất chủ thể phải chủ thể có quyền sử dụng đất theo qui định Điều Luật Đất đai (ngoại trừ tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai 2.2.2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2003 qui định chủ sử dụng đất nêu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Thế chấp, bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật” Như vậy, ta thấy chủ thể nhận chấp bao gồm: ngân hàng Việt Nam, ngân hàng liên doanh tổ chức tín dụng nước, tổ chức tín dụng nước phép hoạt động Việt Nam; tổ chức kinh tế cá nhân nước Với chủ thể phạm vi chủ nhận chấp mở rộng tạo điều kiện cho người sử dụng đất có hội lựa chọn đối tác để vay vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển kinh doanh 2.3 Đối tượng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, đối tượng đặc biệt so với đối tượng khác biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Điểm đặc biệt bên chấp quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất đai quyền sử dụng lại loại tài sản phép chấp quan hệ vay tài sản Quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp pháp luật quy định, điều BLDS 1995 ghi nhận Tuy nhiên, qui định Điều 729 730 BLDS 1995 lại vào mục đích sử dụng để xác định quyền sử dụng đất chấp Do quyền sử dụng đất chấp bị hạn chế phạm vi “ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp trồng rừng đất ở” Qui định làm hạn chế khả đáp ứng nhu cầu phát triển kinh doanh từ vốn vay người sử dụng đất Khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai 2003 mở rộng phạm vi đối tượng chấp quyền sử dụng đất việc xác định quyền sử dụng đất chấp vào nguồn gốc đất nguồn gốc tài người sử dụng đất đóng góp (hoặc trả cho Nhà nước), với đối tượng chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trở nên đa dạng Các đối tượng bao gồm: • Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất trả nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; • Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; • Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng mà tiền trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; • Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đất đất thuê; • Quyền sử dụng đất thuê tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất trước ngày tháng năm 2004 mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền năm; • Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ đất không thu tiền sử dụng sang đất có thu tiền sử dụng đất; • Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; • Quyền sử dụng đất thuê người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; • Quyền sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, công nghệ cao, khu kinh tế Với quy định này, quyền chấp quyền sử dụng đất mở rộng đáp ứng nhu cầu vay vốn tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo điều kiện cho người sử dụng tận dụng tối đa công dụng đất 2.4 Phạm vi chấp quyền sử dụng đất Điều 716 BLDS 2005 qui định: Phạm vi chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất chấp phần toàn Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thoả thuận Như vậy, bên chấp chấp phần toàn quyền sử dụng đất Trên thực tế, bên chấp nhận định khối tài sản hay nghĩa vụ tài sản bên có quyền để xác định xem cần chấp cho hợp lí việc chấp hai bên thỏa thuận, thống Ngoài ra, người sử dụng đất chấp nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác gắn liền với đất dựa thỏa thuận với bên nhận chấp 2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp Khi có thỏa thuận hợ đồng chấp quyền sử dụng đất bên phải chịu ràng buộc điều khoản kí kết hợp đồng, bên phải tuân thủ qui định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định BLDS hành Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 717, 718, 719, 720 BLDS 2005 2.5.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp Quyền nghĩa vụ bên chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 717 718 BLDS 2005 Căn vào hai Điều luật ta thấy bên chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ mà chuyển giao quyền sử dụng đất thực tế, bên chấp phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn pháp lí quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để chứng nhận việc sử dụng hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để người sử dụng đất thực quyền khác chuyển nhượng hay tặng cho Vì để đảm bảo lợi ích bên có quyền – bên nhận chấp phải giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay bên chấp buộc phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp nhằm hạn chế việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Đăng kí hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định bắt buôc thuộc nghĩa vụ bên chấp nhằm bảo quyền lợi hợp pháp bên hợp đồng, quyền lợi ích cá nhân, tổ chức có liên quan, phòng trừ 10 hành vi vi phạm pháp luật đặc biệt quyền sử dụng đất có giá trị lớn đảm bảo cho nhiều khoản vay Hơn nữa, đăng kí chấp phương tiện công khai tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất bên chấp Bên chấp quyền sử dụng đất có quyền tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Đây điều tất yêu để bên chấp quy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh bảo đảm khả thực nghĩa vụ cho bên có quyền Hơn thời gian chấp với quyền sử dụng đất, bên chấp có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh đất trừ trường hợp thỏa thuận hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp Tương ứng với quyền sử dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức bên chấp có nghĩa vụ sử dụng đất mục đích, không làm hủy hoại, giảm giá trị đất chấp Trong trường hợp có yêu cầu, bên chấp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đồng ý bên nhận chấp quyền sử dụng đất dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản Khi nghĩa vụ dân thực xong bên chấp có quyền nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bên nhận chấp Quan hệ tài sản hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chấm dứt 2.5.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp Điều 719 BLDS 2005 quy định: Nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất Cùng với bên chấp đăng ký việc chấp; Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm chấp 11 Như vậy, đăng kí chấp nghĩa vụ riêng bên chấp mà bên nhận chấp có nghĩa vụ Quy định nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy Khi bên chấp thực xong nghĩa vụ mình, hợp đồng chấp chấm dứt, bên nhận chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chấp Theo quy định Điều 720 BLDS 2005 bên nhận chấp có quyền sau: Trong thời hạn chấp, bên nhận chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên chấp quyền sử dung đất bảo vệ, giữ gìn sử dụng đất mục đích nhằm bảo toàn giá trị đất, quyền sử dụng đất Trong trường hợp bên chấp không thực đầy đủ nghĩa vụ quyền sử dụng đất đưa xử lý Khi đó, bên nhận chấp ưu tiên toán từ khoản tiền thu từ việc xử lí quyền sử dụng đất nói 2.6 Xử lí quyền sử dụng đất chấp Như nói trên, chấp không thực đầy đủ nghĩa vụ quyền sử dụng đất đưa xử lý Pháp luật dân cho phép bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuân phương thức xử lí quyền sử dụng đất chấp Các qui định phải tuân thủ nguyên tắc chung pháp luật dân đạo đức xã hội Thỏa thuận để xử lí quyền xử dụng đất chấp Song, trường hợp thỏa thuận không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện toàn án Như vậy, với loại đối tượng khác hợp đồng chấp thỏa thuận tài sản bán đấu giá Đây quy định mở rộng quyền tự thỏa thuận bên đồng thời hạn chế can thiệp quan quản lí hành vào quan hệ dân tòa 12 án là đường cuối bên không đạt thỏa thuận mong muốn Phương thức phần khắc phục hạn chế phương thức trước KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất quan hệ vay tài sản biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân xem quyền quan trọng người sử dụng đất Trong xã hội nay, làm kinh tế nhu cầu tất yếu người song điều kiện tài (vốn ban đầu) quan tâm người bước vào sản xuất, kinh doanh Quyền sử dụng đất cá nhân tổ chức ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dạng tài sản có giá trị lớn Do vậy, với việc chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức huy động nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh Quyền chấp quyền sử dụng đất pháp luật nước ta ghi nhận Luật Đất đai 1993, sau cụ thể hóa BLDS 1995 Các qui định quyền kế thừa phát triển BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 văn khác cho phù hợp với tình hình thực tiễn Từ quy định văn vấn đề pháp lí chấp quyền sử dụng đất người dân nắm bắt tốt có hiệu cao thực tiễn áp dụng Tuy vậy, văn thiếu xót cần giải để người sử dụng đất tận dụng tối đa giá trị loại tài sản đặc biệt 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 2009; Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 Bộ luật dân năm 2005; Bộ luật dân năm 1995; Bộ Luật đất đai 2003 ; Nguyễn Thị Thu Hương, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất: Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2004 Lê Thị Thu Thuỷ, Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 6/2004 14 [...]... thuê lại quy n sử dụng đất nhưng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp vì quy n sử dụng đất đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về tài sản Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện xong bên thế chấp có quy n nhận lại giấy chứng nhận quy n sử dụng đất từ bên nhận thế chấp Quan hệ về tài sản cũng như hợp đồng về thế chấp quy n sử dụng đất chấm dứt 2.5.2 Quy n và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp Điều... bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ của mình, hợp đồng thế chấp chấm dứt, bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chứng nhận quy n sử dụng đất cho bên thế chấp Theo quy định tại Điều 720 BLDS 2005 bên nhận thế chấp có các quy n như sau: Trong thời hạn thế chấp, bên nhận thế chấp có quy n kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quy n sử dung đất bảo vệ, giữ gìn và sử dụng đất đúng mục đích nhằm bảo toàn giá trị đất, ... biệt khi quy n sử dụng đất có giá trị lớn có thể đảm bảo cho nhiều khoản vay Hơn nữa, đăng kí thế chấp còn là phương tiện công khai tình trạng pháp lý quy n sử dụng đất của bên thế chấp Bên thế chấp quy n sử dụng đất có quy n tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Đây là điều tất yêu để bên thế chấp quy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh bảo đảm khả năng thực hiện nghĩa vụ cho bên có quy n Hơn... trị đất, quy n sử dụng đất Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình quy n sử dụng đất được đưa ra xử lý Khi đó, bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ khoản tiền thu được từ việc xử lí quy n sử dụng đất nói trên 2.6 Xử lí quy n sử dụng đất đã thế chấp Như đã nói ở trên, nếu thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình quy n sử dụng đất được đưa... BLDS 2005 quy định: Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quy n sử dụng đất 1 Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; 2 Trả lại giấy chứng nhận quy n sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp 11 Như vậy, đăng kí thế chấp không phải là nghĩa vụ của riêng bên thế chấp mà bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ này Quy định này nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp có... thời gian thế chấp cùng với quy n sử dụng đất, bên thế chấp còn có quy n hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trên đất trừ những trường hợp thỏa thuận hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp Tương ứng với quy n sử dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức bên thế chấp có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, giảm giá trị của đất đã thế chấp Trong trường hợp có yêu cầu, bên thế chấp được chuyển... dân sự cho phép các bên trong hợp đồng thế chấp quy n sử dụng đất được thỏa thuân phương thức xử lí quy n sử dụng đất đã thế chấp Các qui định này phải tuân thủ các nguyên tắc chung của pháp luật dân sự và đạo đức xã hội Thỏa thuận là căn cứ để xử lí quy n xử dụng đất đã thế chấp Song, trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quy n khởi kiện... sử dụng đất của mỗi cá nhân tổ chức được ghi nhận tại giấy chứng nhận quy n sử dụng đất là một dạng tài sản có giá trị rất lớn Do vậy, với việc thế chấp quy n sử dụng đất cá nhân, tổ chức có thể huy động được nguồn vốn lớn đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh của mình Quy n thế chấp quy n sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận tại Luật Đất đai 1993, sau đó được cụ thể hóa tại BLDS 1995 Các qui định. .. định về quy n này được kế thừa và phát triển trong BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 và các văn bản khác cho phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay Từ quy định của các văn bản trên các vấn đề pháp lí về thế chấp quy n sử dụng đất được người dân nắm bắt tốt hơn và có hiệu quả cao trong thực tiễn áp dụng Tuy vậy, các văn bản này vẫn còn những thiếu xót cần được giải quy t để người sử dụng đất có thế tận dụng. .. các phương thức trước đây KẾT LUẬN Thế chấp quy n sử dụng đất trong quan hệ vay tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và đây được xem như quy n năng quan trọng nhất đối với người sử dụng đất Trong xã hội hiện nay, làm kinh tế là nhu cầu tất yếu của mỗi người song các điều kiện về tài chính (vốn ban đầu) luôn là sự quan tâm của mỗi người khi bước vào sản xuất, kinh doanh Quy n sử ... Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb CAND, Hà Nội, 20 09; Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 2, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 20 09 Bộ luật dân năm 20 05; Bộ luật dân năm 1995;... hội khoá X thông qua ngày 02/ 12/ 1998 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày29/03/1999 Chính phủ quy định chấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, mà cho tổ chức Tại BLDS 20 05 Tuy quy định cụ thể... dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai 2. 2 .2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 20 03 qui định chủ sử dụng đất nêu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất