LDS-Phùng Văn Hiếu-Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình - thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại quốc tế Việt Nam

đại học quốc gia hà nội khoa luật phùng văn hiÕu THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI QUỐC TẾ VIỆT NAM ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIN CC QUY NH CA PHP LUT Công trình đ-ợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hµ Néi Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy Phản biện 1: Phản biện 2: Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng nm 2012 tóm tắt luận văn thạc sĩ luật häc hµ néi - 2012 1.2.5 MỤC LỤC CỦA LUẬN VĂN 2.1 2.1.1 2.1.2 MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ THỰC TRẠNG 2.2 PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1.1 1.1.1 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2 1.1.2.1 1.1.2.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 Những vấn đề chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Khái niệm quyền sử dụng đất Đặc điểm quyền sử dụng đất Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Một số vấn đề chung chấp Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Vai trị chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng thương mại Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm nhiều nghĩa vụ Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 8 10 12 12 14 17 20 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 3.1 3.2 41 49 Tổng quan VIB hoạt động chấp quyền sử dụng đất VIB Tổng quan Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) Giới thiệu chung hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam vướng mắc phát sinh Mục đích, điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Phạm vi bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất VIB Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình áp dụng VIB Đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất VIB Giải tranh chấp liên quan đến tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP 49 49 51 53 53 60 61 79 81 83 86 LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB 23 26 31 39 44 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng Về giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 86 87 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 98 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Với chất tổ chức đặc thù có chức kinh doanh tiền tệ, ngân hàng thương mại (NHTM) thực hoạt động kinh doanh thơng qua quan hệ tín dụng, từ quan hệ này, mối quan hệ ngân hàng với tổ chức, cá nhân thiết lập phát triển, gắn ngân hàng gần với hoạt động sản xuất kinh doanh xã hội Khi kinh tế phát triển hoạt động ngân hàng chứng tỏ vai trị đặc biệt quan trọng mình, trung gian dẫn vốn từ người có nguồn vốn nhàn rỗi đến với người thiếu vốn có nhu cầu sử dụng vốn để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh Qua góp phần khơng nhỏ thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, khơng có thiết chế để bảo đảm khoản tiền vay cho vay hiệu quả, mục đích, ngân hàng tự đặt trước rủi ro khó lường loại hàng hóa chứa đựng nhiều rủi ro, "tiền tệ" Với tư cách NHTM cổ phần đứng top NHTM cổ phần hàng đầu Việt Nam, Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) khơng nằm ngồi quy luật phát triển hoạt động ngân hàng nói chung Trong hoạt động cho vay VIB NHTM khác định hướng kinh doanh quan điểm an tồn lợi nhuận Chính vậy, vấn đề an tồn hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ đến an toàn hoạt động kinh doanh VIB nói riêng tồn hệ thống ngân hàng nói chung Và để thực mục tiêu việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay coi "hàng rào" quan trọng bậc việc hạn chế, ngăn chặn rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm yêu cầu bên thứ ba thực nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng Cùng với phát triển hệ thống pháp luật nói chung chế định pháp luật bảo đảm tiền vay ngày bổ sung hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn đa dạng kinh tế Theo quy định pháp luật hành cụ thể Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005 văn hướng dẫn thi hành hệ thống pháp luật quy định 07 biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân là: cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Trong biện pháp chấp tài sản ngân hàng sử dụng nhiều xuất phát từ ưu việt lớn biện pháp bảo đảm Đối tượng chấp tài sản chấp đa dạng chủng loại chủ yếu quyền sử dụng đất tài sản có giá trị lớn, có tính ổn định nên thường sử dụng chấp vay vốn NHTM nói chung VIB nói riêng Cũng xuất phát từ chất đặc thù chế độ xã hội chủ nghĩa nước ta, quyền sử dụng đất phần lớn Nhà nước giao cho chủ thể đặc biệt hộ gia đình Với tư cách chủ sử dụng đất, để có vốn mở rộng sản xuất kinh doanh, hộ gia đình thực chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng chấp để bảo đảm cho khoản vay bên thứ ba vay vốn ngân hàng Tại VIB việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để vay vốn bảo đảm cho bên thứ ba vay vốn trở lên phổ biến chiếm tỷ trọng lớn hoạt động bảo đảm tiền vay toàn ngân hàng Với việc ngân hàng sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động tín dụng mình, đến hạn trả nợ trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ thực không đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng ngân hàng hồn tồn có quyền Tuy nhiên, với việc có nhiều văn pháp luật khác như: BLDS, Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng (TCTD) văn hướng dẫn thi hành điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình TCTD góc độ khác như: Luật Đất đai điều chỉnh khía cạnh quy định quyền chủ sử dụng đất, BLDS điều chỉnh khía cạnh chủ thể thực giao dịch dân sự, điều kiện thực giao dịch chủ thể quan hệ dân sự, Luật TCTD điều chỉnh hoạt động cho vay, trình tự thực hoạt động nên trình áp dụng pháp luật thực tiễn, hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm cho khoản vay khách hàng NHTM nước ta xuất số hạn chế, vướng mắc chí mâu thuẫn quy định pháp luật Sự chồng chéo quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình dẫn đến khó thực thực ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động Chính vậy, em chọn đề tài luận văn cho là: "Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng Ngân hàng thương mại Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật", để làm sáng tỏ vấn đề nêu Mặt khác, với thực tiễn hoạt động nhiều năm Phòng Pháp chế VIB, em tích lũy nhiều kinh nghiệm thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay VIB nên đưa ví dụ, tình thực tế đa dạng để làm rõ việc áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thực tiễn, vướng mắc phát sinh nhằm đề xuất giải pháp khắc phục hoàn thiện quy định pháp luật hành Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu pháp luật GDBĐ nói chung có biện pháp chấp quyền sử dụng đất số nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra, cuốn: "Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật dân Việt Nam" tác giả Nguyễn Ngọc Điện xem sách có nhiều ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn Ngồi ra, có nhiều bình luận, viết nhà luật học, luật sư, cán làm công tác thực tiễn ngân hàng vấn đề phát sinh hoạt động chấp nói chung hay hoạt động chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: - Bài viết: "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", tác giả Nguyễn Văn Phương, đăng Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; - Bài viết: "Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại: số nhận định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn", ThS Nguyễn Thùy Trang, đăng tải trang web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; - Bài viết: "Vướng mắc, bất cập chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng", tác giả Đoàn Thái Sơn, đăng trang Web Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Với việc đời BLDS năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật TCTD năm 2010, Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm (GDBĐ), Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký GDBĐ thay văn pháp luật trước làm hồn thiện hệ thống quy định pháp luật hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nói riêng Có thể thấy rằng, hệ thống pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện theo chuẩn mực chung hệ thống pháp luật giới Tuy vậy, không thừa nhận thật hệ thống pháp luật Việt Nam tương đối hồn chỉnh cịn nhiều bất cập khâu thực thi pháp luật, hoạt động bảo đảm tiền vay nói chung chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nói riêng minh chứng cho nhận định - Bài viết: "Những chướng ngại vật hành lang pháp lý giao dịch bảo đảm", tác giả Dương Thanh Minh - Trưởng phòng xử lý nợ Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc Á, đăng trang web Ngân hàng Bắc Á; 10 - Và loại viết khác có liên quan Nhưng cơng trình nghiên cứu viết liệt kê xem xét vấn đề nhiều khía cạnh khác chấp, GDBĐ quyền sử dụng đất mà chưa có viết, cơng trình nghiên cứu làm rõ trực tiếp vấn đề chấp quyền sử dụng đất chủ thể cụ thể hộ gia đình Vì vậy, với việc lựa chọn đề tài nghiên cứu là: "Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật", tác giả sâu vào nghiên cứu vấn đề pháp lý sở lý luận khoa học việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thực trạng áp dụng VIB, nêu lên vướng mắc, hạn chế, thiếu đồng chế định pháp luật có liên quan Trên sở tác giả đề xuất số giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện số quy định pháp luật hành có liên quan Mục đích nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Mục đích luận văn nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, đặc biệt VIB, sở thấy kết đạt thực tế áp dụng vấn đề tồn từ đưa số đề xuất hồn thiện quy định pháp luật hành có liên quan Với mục đích trên, nhiệm vụ mà luận văn phải thực là: - Làm rõ vấn đề lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM như: khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất, khái niệm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình - Nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB: trình tự thực chấp, điều kiện chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, xử lý quyền sử dụng đất chấp vay vốn VIB, vướng mắc phát sinh từ hoạt động - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Đối tƣợng nghiên cứu Nghiên cứu quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam thực tiễn thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm bảo đảm cho khoản vay khách hàng VIB, tập trung nghiên cứu trình tự thực vướng mắc phát sinh trình thực 11 Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Đề tài có sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh trình nghiên cứu để làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình sở hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan Phạm vi nghiên cứu đề tài Với mục đích đưa đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật hành điều chỉnh quan hệ cấp quyền sử dụng đất hộ gia đình hoạt động bảo đảm tiền vay NHTM, phạm vi khuôn khổ luận văn thạc sĩ này, không sâu nghiên cứu việc chấp tài sản khác như: hàng hóa, giấy tờ có giá, nhà ở, tơ…cũng mô tả quy định pháp luật thực định mà chủ yếu tập trung nghiên cứu vướng mắc phát sinh thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB để có đề xuất cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan Những đóng góp đề tài Đây cơng trình nghiên cứu pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM Việt Nam thực tiễn áp dụng pháp luật VIB, luận văn có đóng góp là: - Luận văn đưa phân tích cách khoa học vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình - biện pháp bảo đảm tiền vay sử dụng chủ yếu NHTM Việt Nam nói chung VIB nói riêng - Đưa thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể VIB, từ điều kiện thực hiện, quy trình thực hiện, vướng mắc thực tế thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng quy định pháp luật - Luận văn đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật tăng cường vai trò thực thi pháp luật thực tế 12 Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề thực trạng pháp luật việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam quan trọng khơng liên quan đến lợi ích trực tiếp cá nhân, cộng đồng xã hội mà ảnh hưởng lớn đến lợi ích thể chế trị, Nhà nước 1.1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam Thứ nhất, chủ sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai quyền sở hữu chủ thể tài sản khác Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam nâng cao hiệu hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Thứ hai, khơng phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đầy đủ quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn, thừa kế…quyền sử dụng đất theo quy định Chương Thứ ba, đất người sử dụng đất có đầy đủ quyền NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Việt Nam 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Đất hay đất đai hiểu theo nghĩa chung theo Từ điển tiếng Việt là: “chất đặc mặt địa cầu”, theo nghĩa rộng khái quát đất đai hiểu là: “toàn vốn đất đai nằm phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo lãnh hải” 1.1.2 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 1.1.2.1 Một số vấn đề chung chấp * Khái niệm chấp Theo nghĩa thông thường chấp tài sản việc bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành nghĩa vụ trước Nếu trường hợp tài sản chấp chuyển giao cho bên bên chấp dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản giao bên nhận chấp giữ bên chấp định đoạt tài sản chấp khơng có giấy tờ sở hữu Thứ nhất, theo nguồn gốc phát sinh thì: đất đai tài sản đặc biệt thiên nhiên tạo có trước người xuất trái đất Trong trình sử dụng, với tác động người đất đai làm tăng giảm độ màu mỡ đất đai mà không làm cho đất đai biến Theo quy định Điều 342 BLDS 2005 chấp định nghĩa: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp ” So với quy định Điều 346 BLDS 1995 định nghĩa chấp thì: “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có quyền…” Thứ hai, đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia nào, nhiên nguồn tài nguyên hạn chế có vai trị vơ Như vậy, với quy định BLDS 2005 có điểm khác biệt so với BLDS 1995 định nghĩa chấp tài sản là: BLDS 2005 13 14 Đất đai có số đặc điểm: khơng có phân biệt tài sản đem chấp bất động sản hay động sản BLDS 1995 mà vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Sự thay đổi đáp ứng nhu cầu thực tiễn hoạt động chấp 1.1.2.2 Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình So với việc chấp tài sản khác việc chấp quyền sử dụng đất có số đặc điểm đặc trưng sau: Thứ nhất, sau hoàn thiện đầy đủ thủ tục chấp pháp luật quy định người chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp Thứ hai, thực tế người chấp sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất người nhận chấp lưu giữ giấy tờ gốc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp người chấp mà chưa có chuyển giao quyền sử dụng từ người sang người khác Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đem chấp thuộc quyền sử dụng bên chấp thời gian chấp Thứ ba, việc chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức pháp luật quy định hợp đồng phải lập thành văn phải thực thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định có giá trị pháp lý Ngoài ra, chấp quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình mang nét đặc trưng so với chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức hay chủ thể khác Điều xuất phát từ tính đặc thù chủ thể hộ gia đình nước ta 1.1.3 Vai trị chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam dần bước hội nhập sâu vào kinh tế toàn cầu đặt nhu cầu lớn vốn để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh như: Người sản xuất cần vốn để đầu tư máy móc thiết bị sản xuất, người học nước ngồi cần tiền nộp học phí trang trải chi phí ăn ở, người bán hàng cần vốn lưu động để quay vịng… khơng đủ tiền Hộ gia 15 đình có nhu cầu vốn để thực hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình, nhu cầu tiêu dùng mua sắm đồ đạc, phương tiện, quyền sử dụng đất, nhà với tư cách chủ thể chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm cho khoản vay bên thứ ba có nhu cầu sử dụng vốn Vai trò chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thể điểm sau: Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình tạo thêm quyền cho NHTM cho vay Thứ hai, chấp quyền sử dụng đất nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ trả nợ bên vay vốn Thứ ba, chấp quyền sử dụng đất góp phần bảo vệ an tồn ổn định hệ thống NHTM 1.1.4 Trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình ngân hàng thương mại Với hệ thống văn pháp luật từ quy định chung đến văn hướng dẫn thực thủ tục chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định thực bước sau: Trước tiên bên phải ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với đầy đủ nội dung pháp luật quy định nội dung khác bổ sung theo thỏa thuận bên Việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải thực thủ tục công chứng phịng cơng chứng văn phịng cơng chứng theo quy định Luật Công chứng 2006 văn hướng dẫn Sau bên ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định pháp luật Bên chấp phải chuẩn bị hồ sơ chấp quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tiến hành nộp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Sau bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ NHTM cho vay theo quy định hợp đồng tín dụng, cam kết nhận nợ ký người chấp gửi đơn xin xóa đăng ký chấp đến nơi đăng ký chấp 16 1.2 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam 1.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Theo quy định Luật Đất đai (Điều 106) thấy hộ gia đình chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng thỏa mãn điều kiện định, cụ thể là: Thứ nhất, quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật Thứ hai, đất khơng có tranh chấp Tranh chấp đất đai hiểu bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Thứ tư, thời hạn sử dụng đất Như vậy, với việc làm rõ quy định pháp luật điều kiện chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình giúp hộ gia đình ngân hàng dễ dàng xác định quyền sử dụng đất mà hộ gia đình mang chấp có thỏa mãn điều kiện chấp theo quy định pháp luật hay không 1.2.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Để thực việc chấp quyền sử dụng đất NHTM nhằm mục đích vay vốn thực hoạt động sản xuất, kinh doanh chủ thể phải ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để ghi nhận nội dung chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Như vậy, thời điểm xác lập giao dịch tài sản có bảo đảm mà giá trị quyền sử dụng đất hộ gia đình lớn tổng giá trị bảo đảm chủ sử dụng đất hộ gia đình hồn tồn dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực cho hai hay nhiều nghĩa vụ dân khác 1.2.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Trong hoạt động vay vốn sản xuất, kinh doanh chủ thể kinh doanh mong muốn hoạt động kinh doanh đạt hiệu cao nhất, ngồi việc mong muốn thu khoản lợi nhuận để tốn trả lãi gốc cho Ngân hàng cịn khoản lợi nhuận thỏa mãn kỳ vọng trước đầu tư, thực Tuy nhiên, chủ thể đạt điều nhiều lý khách quan như: thiên tai, hạn hán, ảnh hưởng tình hình kinh tế chung, ngành nghề đầu tư gặp khó khăn, rủi ro nghề nghiệp lý chủ quan như: định đầu tư khơng dự tính hết khó khăn, vướng mắc phát sinh, trình độ lực, kinh nghiệm cịn thiếu yếu từ ngun nhân dẫn đến chủ thể kinh doanh khơng đạt hiệu chí lỗ vốn, khơng có khả trả nợ số tiền vay để đầu tư từ tổ chức tín dụng, ngân hàng Hoặc có trường hợp chủ thể kinh doanh kinh doanh thuận lợi, có lợi nhuận lý khơng muốn thực trả tiền vay NHTM 1.2.3 Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm nhiều nghĩa vụ Các trường hợp dẫn tới hệ khách hàng vay đến thời hạn trả nợ lý mà khơng thực việc trả nợ đúng, đầy đủ cho ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng, ngân hàng buộc phải thực biện pháp xử lý tài sản chấp cho ngân hàng để thu hồi nợ Theo quy định khoản Điều 324 BLDS năm 2005 tài sản bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự: “Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Theo quy định BLDS 2005 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải tuân theo quy định chặt chẽ pháp luật cụ thể trường hợp xử lý tài sản chấp, nguyên tắc phương thức xử lý điểm quan trọng pháp luật quy định cụ thể thứ tự ưu tiên toán sau xử lý 17 18 Tuy nhiên, để thực thực tế gặp nhiều vấn đề phức tạp nảy sinh nên địi hỏi pháp luật phải ln điều chỉnh, hoàn thiện cho phù hợp 1.2.5 Về giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất So với quan hệ tranh chấp khác tranh chấp lĩnh vực đất đai pháp luật quy định tương đối rộng thể nhiều văn pháp luật khác bao gồm: Luật Đất đai 2003, BLDS 2005, Bộ luật Tố tụng dân 2004, Luật Trọng tài thương mại văn hướng dẫn thi hành Nếu vào đối tượng giao dịch chấp quyền sử dụng đất ta xác định tranh chấp chấp quyền sử dụng đất dạng cụ thể tranh chấp đất đai, nhiên vấn đề thực tiễn tồn nhiều quan điểm khác 2.1.2 Giới thiệu chung hoạt động chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Đối với VIB biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất gần dụng nhiều so với biện pháp bảo đảm khác như: cầm cố, bảo lãnh, ký quỹ Theo thống kê sơ VIB Báo báo hoạt động bảo đảm tiền vay VIB Khối Quản lý tín dụng năm 2011, 10 hồ sơ vay vốn có 08 hồ sơ khách hàng bảo đảm biện pháp chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng bên thứ ba tổng số tài sản chấp quyền sử dụng đất theo thống kê sơ năm 2010 toàn hệ thống VIB lên tới số khoảng: 2500 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức, Hộ gia đình cá nhân, bao gồm đất thuê, đất Nhà nước giao Chương 2.2 Thực tiễn chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Quốc tế Việt Nam vƣớng mắc phát sinh THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIỆT NAM 2.2.1 Mục đích, điều kiện chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình VIB * Mục đích chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình VIB 2.1 Tổng quan VIB hoạt động chấp quyền sử dụng đất VIB 2.1.1 Tổng quan Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam (VIB) Trong thực tiễn thực việc chấp quyền sử dụng đất, VIB gặp số vướng mắc từ quy định pháp luật mục đích chấp, cụ thể là: Đến 20/10/2011, sau 15 năm hoạt động, VIB trở thành ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam với tổng tài sản đạt 100 nghìn tỷ đồng, vốn điều lệ 4.250 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 8.200 tỷ đồng VIB có 4.300 cán nhân viên phục vụ khách hàng 150 chi nhánh phòng giao dịch 27 tỉnh/thành trọng điểm nước Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 hộ gia đình sử dụng đất khơng phải đất th chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (khoản Điều 113), mà không chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà ) Vì vậy, quy định mục đích vay vốn Luật Đất đai năm 2003 khơng phù hợp với Luật Các TCTD, BLDS năm 2005 hạn chế khả khai thác, 19 20 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam, tên viết tắt Ngân hàng Quốc Tế (VIB) thành lập ngày 18 tháng năm 1996, trụ sở đặt 198B Tây Sơn Q Đống Đa - Hà Nội phát huy giá trị kinh tế đất, nhu cầu tiêu dùng Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức * Điều kiện nhận quyền sử dụng đất chấp VIB Theo quy định điều kiện thủ tục nhận bảo đảm tiền vay VIB Quy chế bảo đảm tiền vay số 1676/2009/QĐ-VIB quy định rõ quyền sử dụng đất nhận chấp VIB trường hợp quyền sử dụng đất không nhận chấp VIB Với việc quy định rõ ràng văn nội VIB nêu tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, nhân viên phận có liên quan VIB dễ dàng trình thực tạo hành lang an tồn, ngăn chặn rủi ro xảy cho VIB 2.2.2 Phạm vi bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất VIB Vận dụng quy định pháp luật phạm vi chấp quyền sử dụng đất Điều 716 BLDS 2005, mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất VIB ghi nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chấp Việc quy định để nhằm tạo lợi thế, bảo đảm cho VIB việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất làm tăng giá trị tài sản chấp, thuận lợi trình xử lý tài sản bảo đảm Trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất trình xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trường hợp chủ sử dụng đất tài sản đất hai chủ thể khác 2.2.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình áp dụng VIB * Về việc áp dụng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nguyên điều khoản bắt buộc theo quy định BLDS 2005 văn pháp luật có liên quan, mặt khác bổ sung điều khoản khác để bảo vệ chặt chẽ quyền lợi VIB nhận chấp quyền sử dụng đất * Về quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Việc quy định quyền nghĩa vụ mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất VIB xây dựng sở quyền, nghĩa vụ theo quy định BLDS 2005, đồng thời có bổ sung điều khoản khác nhằm tối đa hóa quyền lợi hạn chế tối đa rủi ro cho VIB việc nhận chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia Hợp đồng chấp quy định cụ thể mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất VIB ban hành kèm theo Quyết định 3639/2008/QĐ-TGĐ Tổng giám đốc VIB Với quyền chủ động VIB việc cho vay, chủ động việc xây dựng mẫu hợp đồng liên quan đến việc cho vay để bảo đảm lợi ích tốt cho Chính mà mẫu Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng hợp đồng bảo đảm tiền vay VIB nói chung xây dựng theo hướng quy định nhiều quyền cho nghĩa vụ cho bên chấp * Về thực thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất VIB Quá trình thực thi pháp luật thực tế VIB, có số vướng mắc, bất hợp lý phát sinh từ quy định pháp luật vấn đề này, cụ thể là: Căn vào quy định BLDS 2005, vận dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên liên quan lập không trái với quy định pháp luật dân Thực tế nay, NHTM khác, VIB xây dựng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất áp dụng cho hoạt động bảo đảm tiền vay ngân hàng Trong mẫu hợp đồng VIB mặt giữ Theo điểm a khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất buộc phải có cơng chứng, chứng thực khơng phù hợp với thực tế Luật Công chứng 2006 Vì lí sau: (i) Hiện tại, Luật Cơng chứng 2006 không quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng; (ii) Việc quy định bắt buộc thực thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp quyền sử dụng đất không phù hợp với chủ trương cải 21 22 cách hành Nhà nước, gây phiền hà tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho tổ chức, cá nhân liên quan 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Việc đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, VIB khách hàng thực theo quy định pháp luật Tuy nhiên, trình thực phát sinh số bất cập đặc biệt quy định thời hạn đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp quy định khoản Điều 130 Luật Đất đai 2003 gây khó khăn, bất tiện cho VIB, khách hàng quan nhà nước thực đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mục 1.2.4 trường hợp khách hàng khơng trả nợ, VIB định xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trường hợp bên chấp không tự nguyện bàn giao tài sản chấp để VIB bán VIB khó khăn để bán tài sản Vì quan đăng ký quyền sử dụng đất khơng lấy làm để sang tên quyền sử dụng đất cho bên thứ ba Chương CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB 2.2.5 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất VIB Căn vào quy định BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Giao dịch bảo đảm, VIB cụ thể hóa quy định nội quy định rõ quy trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất sau: Nếu khách hàng, bên bảo đảm không trả nợ (gốc, lãi nghĩa vụ trả nợ khác) đến hạn trả nợ vi phạm hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hợp đồng khác ký kết VIB khách hàng, dẫn đến khả khơng trả đủ nợ, đơn vị kinh doanh VIB xem xét xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức sau: (i) Bán tài sản bảo đảm thông qua phương thức bán đấu giá bán trực tiếp cho người mua, ủy quyền cho người khác bán; (ii) VIB nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm theo quy định VIB 2.2.6 Giải tranh chấp liên quan đến tài sản chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB Hiện nay, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình quy định nhiều văn pháp luật khác như: BLDS 2005, Luật Đất đai 2003, Nghị định 163v.v Với hệ thống văn quy định vậy, thực tiễn áp dụng thấy rõ mâu thuẫn, chồng chéo bất hợp lý số quy định cần đặt phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề để tạo hệ thống pháp luật thống nhất, đồng hiệu quả, hiệu lực thực tiễn 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Các phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình với tư cách biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến NHTM Việt nam là: Tranh chấp liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất khách hàng VIB đa dạng phong phú là: tranh chấp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Xuất phát từ quy định pháp luật khơng thật cụ thể trình bày Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam nhằm tạo sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống cho biện pháp bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình NHTM Việt Nam áp dụng cách thuận lợi, an toàn phù hợp với thực tế 23 24 Thứ hai, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm tạo sở pháp lý đảm bảo an toàn hoạt động NHTM, bảo vệ quyền lợi bên vay bên bảo đảm, nâng cao ý thức bên chủ thể việc tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp Thứ hai: Sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến chủ hộ gia đình Đối với chế độ xã hội chủ nghĩa nước ta gần tất yếu khách quan lịch sử chứng minh cho vai trò lãnh đạo đất nước tiến lên chủ nghĩa xã hội Đảng Cộng sản Việt Nam Vì việc hồn thiện pháp luật có liên quan cần phải đảm bảo khơng nằm so với đường lối lãnh đạo Đảng Trên sở bất hợp lý nêu phần thực tiễn áp dụng, tác giả kiến nghị: Sửa đổi quy định BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan Cuối cùng, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình nhằm phù hợp với nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế lĩnh vực tài ngân hàng Việt Nam Thứ ba: Cần quy định rõ Luật Đất đai 2003 trường hợp không chấp quyền sử dụng đất, quy định người sử dụng đất thuê chấp quyền sử dụng đất thuê Pháp luật phải có nhiều quy định xây dựng sở chuẩn mực pháp lý quốc tế để phù hợp, tương thích với pháp luật nước khu vực giới trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế lĩnh vực tài ngân hàng Việt Nam nên việc hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm phù hợp Thứ tư: Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Thứ ba, hoàn thiện pháp luật dựa đường lối, sách Đảng phát triển kinh tế thị trường: 3.2 Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình Thứ nhất: Sửa đổi quy định pháp luật mục đích chấp quyền sử dụng đất: Để khắc phục bất cập Luật Đất đai năm 2003 quy định mục đích chấp quyền sử dụng đất nêu phần thực tiễn áp dụng VIB Tác giả kiến nghị: cần bổ sung quy định rõ trường hợp chấp quyền sử dụng đất phục vụ mục đích khác ngồi mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh Sửa đổi quy định khoản Điều 110, khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác 25 Thứ năm: Cần hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Một là, Cần bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003 Hai là, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất: Tác giả kiến nghị sửa đổi điểm b, khoản 2, Luật Đất đai 2003 theo hướng bỏ nội dung: “ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xóa đăng ký chấp” Thứ sáu: Cần hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp Một là, tác giả đề nghị có quy định cụ thể Luật Đất đai, BLDS, Nghị định 163/2006/NĐ-CP để tạo chế thực quyền cho tổ chức tín dụng việc xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện cho bên nhận chấp tự thực việc xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào bên chấp 26 Hai là, tác giả kiến nghị: Luật Đất đai 2003 cần có quy định cụ thể chế tài chế phối hợp quan liên ngành Ngân hàng Nhà nước - Bộ Công an - Bộ Tư pháp việc xử lý tài sản bảo đảm để bảo vệ quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Thứ bảy: Cần hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Một là, quy định thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thỏa thuận nhằm tôn trọng quyền tự cam kết theo nguyên tắc Bộ luật dân 2005 Hai là, quy định giá trị pháp lý việc đăng ký chấp quan nhà nước có thẩm quyền sở để phát sinh hiệu lực bên thứ ba Ba là, quy định rõ mẫu hợp đồng chấp mang tính tham khảo, nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía quan nhà nước có thẩm quyền Bốn là, quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Cơng chứng KẾT LUẬN Trải qua q trình nghiên cứu hoàn thiện đề tài luận văn, tác giả làm rõ vấn đề lý luận pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay - chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình NHTM thực tiễn áp dụng VIB, cho thấy biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến nhất, quan trọng hoạt động cho vay VIB nói riêng hệ thống ngân hàng, NHTM nói chung phát triển kinh tế nước nhà Vai trò biện pháp bảo đảm thể cụ thể điểm, VIB coi công cụ hỗ trợ quan trọng để bảo đảm an tồn hoạt động cấp tín dụng, ngăn ngừa, hạn chế tối đa rủi ro xảy cho hoạt động Cịn 27 hộ gia đình kênh huy động vốn hiệu để thực mục tiêu sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mình, góp phần nâng cao đời sống hộ gia đình nói riêng phát triển tồn xã hội nói chung Mặt khác, qua trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB cho thấy hệ thống pháp luật liên quan điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo, chí khơng phù hợp với thực tế vận động quan hệ xã hội mà pháp luật điều chỉnh dẫn đến kiềm chế phát triển, tính hiệu biện pháp chấp hoạt động bảo đảm tiền vay NHTM Chính vậy, việc hồn thiện chế định pháp luật có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình địi hỏi mang tính khách quan tất yếu Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản mà phải trình lâu dài phải tham gia nhiều quan, đoàn thể người dân Nội dung trình bày qua phần luận văn làm rõ vấn đề lý luận pháp luật tương đối tổng quát biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, quy định pháp luật vấn đề thể rải rác nhiều văn pháp luật khác ngành luật khác như: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Các TCTD Mặt khác, với tình thực tiễn điển hình việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình VIB trình bày chương luận văn làm rõ vướng mắc phát sinh quy định pháp luật có liên quan Và sở vướng mắc phát sinh này, tác giả có số đề xuất sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật liên quan Tuy nhiên, luận văn chưa có điều kiện phân tích sâu sắc khía cạnh pháp lý có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất chủ thể đặc biệt pháp luật Việt Nam hộ gia đình mà chưa mở rộng nghiên cứu việc chấp quyền sử dụng đất chủ thể khác cá nhân, tổ chức hay chấp tài sản khác Việc nghiên cứu mở rộng sâu sắc cần có có nghiên cứu chuyên gia đầu ngành, luật sư giỏi, nhà lập pháp 28 ... pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Việt Nam Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình để bảo đảm... chung chấp Đặc trưng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Vai trị chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình Trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình ngân hàng thương mại Thực trạng pháp luật chấp. .. sinh THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ VIỆT NAM 2.2.1 Mục đích, điều kiện chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình VIB * Mục đích chấp quyền sử dụng đất Hộ