Hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của luật đất đai năm 2003

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN THỊ THU THỦY HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI – 2013 BẢNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS Bộ luật Dân SDĐ Sử dụng đất BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU Chương TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.2 Vai trò ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất 17 1.3 Khái quát lịch sử hình thành, phát triển pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất 19 Chương 2.1 2.2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 25 Nội dung quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất 25 Thực tiễn thi hành quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất 41 Chương 3.1 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53 Định hướng hoàn thiện quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất 53 Giải pháp hoàn thiện quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất 58 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất đời với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 Quyền tiếp tục ghi nhận Luật Đất đai năm 2003 Thế chấp quyền sử dụng đất phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay; đồng thời kênh giúp ngân hàng tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi đối tượng cho vay vốn góp phần thúc đẩy thị trường vốn phát triển Tuy nhiên, tính đặc thù sở hữu đất đai Việt Nam, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu tồn dân đất đai, quy định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất, có giao dịch chấp tương đối phức tạp có nhiều điểm đặc thù Mặt khác, q trình vận hành kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nước ta, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số thiếu sót so với yêu cầu thực tiễn: Hệ thống văn quy phạm pháp luật chưa đầy đủ, chồng chéo thiếu tính đồng bộ, quy định điều kiện chấp, xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều bất cập, “thiếu vắng” chế hỗ trợ thực thi… Những bất cập, hạn chế góp phần tạo rào cản cho việc phát huy hiệu tích cực Luật Đất đai năm 2003 sống Để đáp ứng yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh toàn diện cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phấn đấu đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại mà Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI rõ, Luật Đất đai năm 2003 trình Quốc hội khóa XIII xem xét sửa đổi Đặt bối cảnh đó, nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định hành chấp quyền sử dụng đất việc làm có ý nghĩa lý luận thực tiễn; vậy, tơi lựa chọn đề tài “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc tìm hiểu quy định pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, có số cơng trình nghiên cứu khoa học, luận văn thạc sỹ công bố như: Luận án thạc sỹ luật học “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam” tác giả Trần Thị Thu Hường, năm 2004; Luận án thạc sỹ luật học “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở” tác giả Vũ Minh Tuấn, năm 2007; Luận án thạc sỹ luật học “Pháp luật Việt Nam đăng ký giao dịch bảo đảm” tác giả Hồ Quang Huy, năm 2007; Luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Thị Nga năm 2009 số viết đăng tạp chí, tham luận Hội thảo khoa học có liên quan như: “Bàn quy định chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất Đai 2003 Bộ luật Dân 2005” tác giả Nguyễn Thị Nga, Tạp chí Nhà nước Pháp luật năm 2005… Các cơng trình, viết nghiên cứu vấn đề liên quan đến sở lý luận thực trạng pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phần đề cập đến thực tiễn thực Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất vài địa phương cụ thể tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam… Tuy nhiên, thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy nhiều nội dung (trong có quy định chấp quyền sử dụng đất) đạo Luật bộc lộ số bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cơng nghiệp hóa, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng đại Để khắc phục hạn chế, bất cập Luật Đất đai năm 2003 trình sửa đổi, bổ sung Đặt bối cảnh đó, dường thiếu luận văn thạc sỹ luật học nghiên cứu cách tổng quan lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố, Luận văn sâu tìm hiểu pháp luật chấp quyền sử dụng đất đặt bối cảnh sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm nội dung cụ thể sau: - Quan điểm, đường lối Đảng chấp quyền sử dụng đất - Nội dung quy định hành chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng quy định hành chấp quyền sử dụng đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” giới hạn phạm vi nghiên cứu khuôn khổ quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” nhằm: - Tìm hiểu sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003”, luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Ngồi ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải…được sử dụng Chương nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất - Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh…được sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp…được sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Những kết nghiên cứu luận văn Luận văn với đề tài “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” dự kiến hoàn thành có số giá trị khoa học cụ thể sau: - Luận giải khái niệm nhận diện chất chấp quyền sử dụng đất - Tìm hiểu hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất - Phân tích, thành cơng hạn chế nội dung quy định chấp quyền sử dụng đất; nhận diện nguyên nhân hạn chế đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 Bố cục luận văn Ngồi phần mục lục, lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn bố cục với 03 chương, cụ thể: - Chương Tổng quan số vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất - Chương Thực trạng quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất - Chương Giải pháp hoàn thiện quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất Chương TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 1.1.1.1 Khái niệm chấp tài sản Xét khía cạnh ngơn ngữ, Từ điển Hán - Việt ghi nhận sau: “thế” bỏ đi, thay cho, “chấp” cầm giữ, bắt Do đó, hiểu “thế chấp” “thay thế” để đảm bảo thực nghĩa vụ Với tư cách thuật ngữ pháp lý hình thành tương đối sớm lịch sử lập pháp Việt Nam qua thời kỳ, chấp quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên cạnh biện pháp bảo đảm khác Trên sở quy định Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995 “Thế chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ với bên có quyền”, có nhiều cơng trình nghiên cứu nhiều tác giả sâu phân tích nguồn gốc chất quan hệ chấp, đối tượng tài sản quan hệ chấp Những nghiên cứu rõ chấp tài sản có nguồn gốc hình thành sở nghĩa vụ phát sinh từ trước; chất chấp nhằm đảm bảo cho nghĩa vụ thực theo bên nhận chấp có quyền yêu cầu bên chấp sử dụng tài sản để cam kết, ràng buộc nghĩa vụ Đối tượng tài sản quan hệ chấp xác định bất động sản (BĐS) Bên cạnh việc thúc đẩy bên mối quan hệ giao kết hợp đồng, trường hợp cần thiết, tài sản bảo đảm sử dụng để thay cho nghĩa vụ phát sinh từ trước mà không thực Tuy nhiên, quan điểm nêu chưa đề cập đến yếu tố chuyển giao hay không chuyển giao tài sản chấp, dấu hiệu quan trọng để nhận biết phân biệt chấp với biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác Có thể thấy, chất pháp lý nội hàm khái niệm chấp tài sản phân biệt biện pháp chấp với biện pháp bảo đảm khác xác định chi tiết, rõ ràng Bộ luật Dân năm 2005 (BLDS năm 2005) Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005 có hiệu lực kể từ ngày 01/06/2006 Trong đó, chấp tài sản định nghĩa sau: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Khái niệm nêu cho thấy đặc điểm chấp tài sản khơng có chuyển giao tài sản bên chấp cho bên nhận chấp; theo đó, giao kết hợp đồng chấp, bên có tài sản có quyền tiếp tục chiếm giữ, quản lý khai thác tài sản Đây điểm phân biệt rõ nét nội hàm chấp cầm cố chuyển giao tài sản thực tế bên có tài sản lựa chọn biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bên cạnh đó, theo quy định BLDS năm 2005 tài sản quan hệ chấp có thay đổi, khơng giới hạn BĐS trước mà BĐS động sản Tuy nhiên tài sản sử dụng chủ yếu quan hệ chấp BĐS, đất đai mà cụ thể quyền sử dụng đất đối tượng xác định ưu tiên hết Có thể nói, mở rộng đối tượng tài sản quan hệ chấp có ý nghĩa quan trọng, góp phần linh hoạt đa dạng hố phương thức tiếp cận tài sản, phù hợp với thực tiễn thực chấp 1.1.1.2 Bản chất chấp tài sản Tìm hiểu chấp tài sản, nhận diện chất quan hệ sau: Thứ nhất, chấp tài sản phát sinh sở quan hệ nghĩa vụ có trước Có thể khẳng định việc xác định giao dịch chấp tài sản dựa hai yếu tố cốt lõi, không tách rời bao gồm nghĩa vụ phải trả khoản nợ bảo đảm tài sản quyền lợi chủ nợ tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ Trong đó, khoản nợ là khởi nguồn, nguyên nhân để bên có nghĩa vụ phải mang tài sản thuộc quyền sở hữu lệ thuộc vào bên có quyền để làm sở cho việc thực nghĩa vụ; tài sản mối quan hệ chấp thể trách nhiệm bên có nghĩa vụ đưa xem xét xử lý nghĩa vụ trước khơng thực Việc ký kết hợp đồng chấp tài sản thực đồng thời thực sau ký kết hợp đồng tín dụng (hợp đồng xác định khoản vay); rõ ràng quyền lợi nghĩa vụ bên tài sản chấp phải xác định ràng buộc quan hệ nghĩa vụ cụ thể (hợp đồng khoản vay) phát sinh từ trước Thứ hai, chấp tài sản biện pháp bảo đảm mang tính đối vật có ý nghĩa hạn chế rủi ro cho bên có quyền Trong mối quan hệ chấp tài sản, bên chấp bắt buộc phải có vật, tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ mình; sở đó, bên chấp thực xác lập trực tiếp quyền bên nhận chấp tài sản cụ thể Đây lợi thế chấp tài sản so với hình thức bảo lãnh biện pháp thực nghĩa vụ mang tính đối nhân, khơng có đối tượng tài sản cụ thể mà chữ tín coi yếu tố quan trọng hàng đầu dựa khả năng, uy tín cam kết chủ thể khác bên cạnh chủ thể có nghĩa vụ Bên cạnh đó, quyền bên nhận chấp tài sản bảo đảm tồn tồn thời gian có hiệu lực hợp đồng có vị trí ưu tiên so với chủ thể khác quan hệ nghĩa vụ khơng có bảo đảm, ví dụ: quyền ưu tiên tốn trước, quyền nhận tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trường hợp nghĩa vụ khơng thực Trong thực tiễn cho thấy, biện pháp đánh giá tính hiệu việc thu hồi vốn vay trường hợp tuân thủ, thực nghiêm túc pháp luật chấp 1.1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Cơ sở lý luận việc xây dựng quy định chấp quyền sử dụng đất (i) Đường lối, sách Đảng giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài chấp quyền sử dụng đất Nhận thức rõ việc trì chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp cản trở phát triển đất nước cách mạng Việt Nam chuyển sang giai đoạn mới: Giai đoạn thống đất nước, hàn gắn vết thương chiến tranh xây dựng chủ nghĩa xã hội; Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) phát động cơng đổi tồn diện đất nước chuyển kinh tế sang 57 Thứ năm, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Pháp luật chấp tài sản nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng phận pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm kinh tế thị trường; nên trình hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt tổng thể q trình hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nên trước hết chúng chịu điều chỉnh quy định chung, mang tính nguyên tắc ghi nhận BLDS văn pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, chấp quyền sử dụng đất lại quan hệ mang nhiều yếu tố đặc thù đối tượng tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất - loại tài sản đặc biệt Trong trình xác lập, thực chấp dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia chịu điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai chuyên ngành Như vậy, khẳng định quan hệ chấp quyền sử dụng đất chịu điều chỉnh pháp luật dân chấp tài sản pháp luật chuyên ngành đất đai Vì vậy, tính thống đồng hệ thống pháp luật đặt đòi hỏi cần thiết tất yếu Theo đó, để đảm bảo tính thống đồng pháp luật chấp quyền sử dụng đất thời gian tới lĩnh vực pháp luật cần hồn thiện theo xu hướng sau đây: Một là, cần phải giải mâu thuẫn, chồng chéo nội dung văn pháp luật hành Theo đó, quy định điều chỉnh quan hệ chấp quyền sử dụng đất đề cập nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác song chúng phải có nội dung thống nhất, đồng không mâu thuẫn với Hai là, cần xóa bỏ tình trạng pháp luật liên quan đến Bộ, ngành Bộ, ngành soạn thảo mà đòi hỏi phải có liên kết tham gia nhiều Bộ, ngành khác có liên quan đặt chương trình tổng thể xây dựng pháp luật giai đoạn 2010 - 2020; 58 Ba là, cần xác lập sở khoa học phân định mối quan hệ “luật chung” “luật chuyên ngành”, phạm vi, ranh giới “luật chung” “luật chuyên ngành” ban hành văn pháp luật điều chỉnh quan hệ có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất Theo đó, BLDS văn pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm nói định vấn đề mang tính ngun tắc chung, vấn đề mang tính khác biệt, cần phải có hướng dẫn cụ thể quy định chi tiết pháp luật chuyên ngành (Luật đất đai) Có vậy, tạo thống cách thức điều chỉnh pháp luật thống trình áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tế 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.2.1 Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi Hiện nay, Việt Nam chủ động hội nhập sâu rộng vào kinh tế tồn cầu Để làm điều đó, đòi hỏi hệ thống pháp luật kinh tế nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng xây dựng hoàn thiện sở tiêu chí chuẩn mực chung pháp luật thừa nhận rộng rãi giới Pháp luật chấp quyền sử dụng đất phù hợp với xu hội nhập nội dung khơng tồn đối xử bất bình đẳng chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất Các chủ thể tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất có quyền bình đẳng trước pháp luật Pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần phải hoàn thiện theo hướng thừa nhận bình đẳng quyền chấp quyền sử dụng đất chủ thể SDĐ không phân biệt tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước hay tổ chức, cá nhân nước Mặt khác, cần hướng tới quyền bình đẳng cạnh tranh lành mạnh TCTD nước với TCTD nước với tư cách chủ thể nhận chấp Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ chấp quyền sử dụng đất 59 TCTD phép hoạt động Việt Nam Tuy nhiên, phần lớn TCTD hoạt động Việt Nam có quy mơ nhỏ hẹp, lực tài hạn chế Số tiền mà tổ chức cho người SDĐ vay theo hình thức chấp quyền sử dụng đất không lớn; nên nhiều không đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Trong đó, TCTD nước ngồi lại có nguồn vốn phong phú, dồi Do đó, khơng cho phép người SDĐ chấp quyền sử dụng đất TCTD làm nảy sinh hai vấn đề: Một là, hạn chế khả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân việc tiếp cận nguồn vốn vay dồi đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất - kinh doanh; Hai là, không tạo áp lực cạnh tranh cần thiết cho TCTD nước việc nâng cao hiệu quản trị doanh nghiệp, cải tiến cơng nghệ, quy trình ISO đáp ứng yêu cầu trình hội nhập quốc tế Mặt khác, điều góp phần làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư nước ta mắt nhà đầu tư nước Với lý vậy, việc nghiên cứu, xem xét bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất TCTD nước cần thiết 3.2.2 Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để có quyền chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành tổ chức nước, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu SDĐ Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Trong đó, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước SDĐ thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê 01 lần cho thời thuê Người thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất 01 lần cho thời gian thuê chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Ngược lại, người thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt 60 Nam Như vậy, rõ ràng có bất bình đẳng người SDĐ nước với người Việt Nam định cư nước ngoài; tổ chức, cá nhân SDĐ việc chấp quyền sử dụng đất Việc pháp luật đất đai hành quy định tổ chức nước, hộ gia đình, cá nhân SDĐ thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hạn chế chủ thể SDĐ tiếp cận nguồn vốn vay theo hình thức chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, điều “đi ngược” lại cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO) thái độ không phân biệt, đối xử hệ thống pháp luật thành phần kinh tế Để khắc phục nhược điểm này, cho Nhà nước cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu SDĐ thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để họ có điều kiện dễ dàng vay vốn thông qua chấp quyền sử dụng đất 3.2.3 Sửa đổi quy định mục đích chấp quyền sử dụng đất Như Chương đề cập, pháp luật đất đai hành quy định mục đích chấp quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ khơng giống Thực tiễn thi hành quy định bộc lộ bất cập sau: Thứ nhất, điểm d Khoản Điều 110 Luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất TCTD để vay vốn khơng hợp lý Trong đó, tổ chức kinh tế hồn tồn sử dụng quyền sử dụng đất đảm bảo cho hình thức cấp tín dụng khác như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bảo lãnh toán hay rộng để bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại khác tổ chức kinh tế Thứ hai, sửa đổi quy định điều kiện chấp hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 113 Luật đất đai năm 2003, thay hộ gia đình, cá nhân quyền chấp chấp quyền sử dụng đất để vay vốn với mục đích “sản xuất - kinh doanh”, mà thay vào quyền chấp quyền sử 61 dụng đất để vay vốn phục vụ cho nhu cầu khác hộ gia đình, cá nhân Bởi vì, theo quy định pháp luật ngân hàng, TCTD không cho hộ gia đình, cá nhân vay vốn sử dụng sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh mà phép cho vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống đầu tư học tập, xây dựng mua sắm nhà ở… Ngồi ra, BLDS năm 2005 khơng hạn chế chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất cho phép bên thỏa thuận mục đích vay vốn (nghĩa vụ bảo đảm chấp chấp quyền sử dụng đất) Bất cập Luật đất đai năm 2003 ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất, hạn chế việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn người sử dụng đất Do đó, khuôn khổ Luận văn này, đề nghị sửa đổi khoản Điều 113 Luật đất đai năm 2003 theo hướng sau: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất th có quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh phục vụ đời sống” Việc sửa đổi vậy, tạo linh hoạt hơn, phù hợp chúng phản ánh nhu cầu nguyện vọng đáng hộ gia đình, cá nhân mục đích vay vốn Mặt khác, thay đổi nhằm thống đảm bảo tương thích, phù hợp quy định Luật đất đai năm 2003 với Luật TCTD năm 2010 quyền cho vay TCTD mục đích nhu cầu khác xã hội 3.2.4 Hoàn thiện quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất Đây nội dung có ý nghĩa quan trọng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất vừa sở xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch chấp, vừa có giá trị đối kháng với người thứ ba, đảm bảo quyền lợi ích cho bên tham gia giao dịch Hiện nay, pháp luật quy định trình tự, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số bất cập, mâu thuẫn chồng chéo Để khắc phục tình trạng này, theo chúng tơi, thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm sở “Luật hóa” quy định hành Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Nghị định số 62 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư, Thông tư liên tịch đề cập vấn đề này; đồng thời, bổ sung quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn chấp quyền sử dụng đất Hiện nay, trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quy định đạo luật khác nhau, cụ thể: Một là, Luật đất đai năm 2003 quy định trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; theo đó, quan có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài ngun Mơi trường cấp huyện Sở Tài ngun Mơi trường cấp Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thực theo quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Hai là, Luật Xây dựng năm 2003 Luật nhà năm 2005 quy định trình tự, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đất; quan xây dựng địa phương có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng Việc quy định thẩm quyền đăng ký BĐS cho nhiều quan nhà nước khác thực với trình tự, thủ tục đề cập văn không tạo khơng thống nhất, tương thích nội dung hệ thống pháp luật đăng ký BĐS mà gây khó khăn cho q trình thực thi Đánh giá thực tế thi hành địa phương nước cho thấy không thống quy trình, thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gây khó khăn, phức tạp cho người dân việc đăng ký, bảo hộ quyền sở hữu tài sản nhà, đất mà tạo trở ngại cho quan thực thi pháp luật giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Để khắc phục hạn chế này, theo chúng tôi, Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng thống quy trình, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây 63 dựng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan giao thực việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản đất Điều phù hợp với cách làm nhiều nước giới tạo thuận lợi cho người dân đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng để pháp luật bảo hộ quyền tài sản nhà, đất 3.2.5 Bổ sung quy định chế tổ chức hoạt động quan tư vấn định giá đất Luật đất đai năm 2003 quy định tư vấn giá đất; theo đó: “Tổ chức có đủ điều kiện, lực hoạt động dịch vụ giá đất tư vấn giá đất” (khoản Điều 57) Tuy nhiên, quy định vào sống; lẽ, văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 khơng có quy định cụ thể hóa nội dung Vì vậy, thực tế dường có khơng nhiều tổ chức tư vấn giá đất thành lập vào hoạt động, thiếu chế pháp lý đầy đủ đồng hướng dẫn việc thành lập, hoạt động loại hình kinh doanh dịch vụ tư vấn giá đất Điều gây khó khăn cho hoạt động chấp quyền sử dụng đất; lẽ, việc xác định xác giá trị quyền sử dụng đất chấp điều không đơn giản ngân hàng, TCTD nhận chấp quyền sử dụng đất Nếu không xác định xác giá trị quyền sử dụng đất bên cấp vốn khó cho vay vốn thơng qua chấp quyền sử dụng đất Để khắc phục hạn chế này, cho Nhà nước cần nhanh chóng bổ sung quy định pháp luật đề cập cụ thể, đồng chế tổ chức hoạt động loại hình tư vấn giá đất 3.2.6 Bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá bất động sản (trong có định giá đất) Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS; theo đó, tổ chức có đủ điều kiện sở vật chất, đội ngũ giảng viên hệ thống giáo trình, tài liệu phép đào tạo định giá BĐS Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS cho thấy hạn chế như: (i) Một số doanh nghiệp kinh doanh BĐS sàn giao dịch BĐS phép đào tạo 64 định giá BĐS Với tính chất chủ thể kinh doanh nên dường tổ chức trọng đến vấn đề lợi nhuận chất lượng đào tạo Vì vậy, tổ chức có xu hướng cắt xén rút bớt thời gian giảng dạy định giá BĐS Hơn nữa, nhu cầu đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS xã hội tăng cao khó khăn khơng chủ động đội ngũ giảng viên nên tổ chức sử dụng giáo viên chưa đủ trình độ chun mơn kinh nghiệm thực tiễn để giảng dạy; (ii) Việc đào tạo định giá BĐS dường quan tâm đến việc trang bị kiến thức lý thuyết mà chưa trọng đến công tác thực hành Trên thực tế, sở đào tạo thường tổ chức cho học viên thực tế từ đến hai buổi Sau đó, học viên phải làm kiểm tra thực hành định giá BĐS theo hình thức trả lời trắc nghiệm Với phương thức đào tạo kỳ vọng đội ngũ chuyên gia định giá BĐS có trình độ chun mơn cao giấc mơ xa vời Để khắc phục hạn chế này, theo chúng tôi, Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá BĐS theo hướng: - Bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề định giá BĐS; cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS lên 06 tháng; dành nửa thời gian cho việc bồi dưỡng kỹ thực hành định giá BĐS Trong 03 tháng thực hành, cá nhân muốn cấp chứng định giá BĐS phải trực tiếp tiến hành định giá 09 vụ định giá - Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động định giá BĐS thiết kế chương trình, nội dung chuyên đề phong thủy kinh doanh BĐS; chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hành, chuyên đề marketing, tiếp thị BĐS, chuyên đề tâm linh kinh doanh BĐS, chuyên đề dự báo, đánh giá xu hướng phát triển thị trường BĐS - Sửa đổi, bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ người tham gia đào tạo, bồi dưỡng định giá BĐS Để tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải người trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu lĩnh vực BĐS trực tiếp tham gia định giá BĐS 10 năm 65 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất chế định Luật đất đai năm 2003 Chế định đời với việc ban hành Luật đất đai năm 1993 tiếp tục ghi nhận Luật đất đai năm 2003 Việc pháp luật đất đai cho phép người sử dụng đất hợp pháp chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (đặc biệt hộ gia đình nghèo) dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay cho sản xuất, kinh doanh; đồng thời, giúp ngân hàng, tổ chức tín dụng có thêm kênh hiệu để mở rộng địa bàn đối tượng cho vay Tuy nhiên, việc thực thi quy định chấp quyền sử dụng đất liên quan đến quy định nhiều đạo luật có liên quan mà trực tiếp BLDS năm 2005, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, Luật cơng chứng quy định đăng ký giao dịch bảo đảm Thực tiễn triển khai chế định pháp luật chấp quyền sử dụng đất bộc lộ số hạn, chế khiếm khuyết Những hạn chế, khiếm khuyết không “nằm trong” nội dung quy định chấp Luật đất đai năm 2003 mà khơng thống nhất, tương thích đồng nội dung chế định chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 với đạo luật khác có liên quan Trên sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất nhằm kết quả, hạn chế tồn nhận diện nguyên nhân hạn chế, tồn tại, Luận văn đưa số giải pháp góp phần hồn thiện quy định Luật đất đai năm 2003 chấp quyền sử dụng đất; cụ thể: - Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi - Bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê để có quyền chấp quyền sử dụng đất - Sửa đổi quy định mục đích chấp quyền sử dụng đất - Hoàn thiện quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Bổ sung quy định đào tạo, cấp chứng định giá bất động sản (trong có định giá đất) 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I TIẾNG VIỆT Đào Duy Anh (2011), Hán Việt Từ điển, Nhà xuất văn hóa thơng tin, Hà Nội Ban Bí thư Trung ương Đảng, Chỉ thị số 100/CT-TW ngày 13/10/1981 Bộ Chính trị (1988), Nghị số 10 NQ/TW ngày 05/04/1988 đổi chế quản lý kinh tế nông nghiệp Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm (2002-2007), Hà Nội Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (2012), Báo cáo rà soát quy định Luật Đất đai 2003 với quy định pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (2012), Báo cáo tổng kết việc chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy khóa IX Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ Bảy khóa X Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 67 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị 19 - NQ/TW - Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 14 PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ Luật Dân Việt Nam, NXB Trẻ, Hà Nội 15 PGS-TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, Hà Nội 16 FIAS - World Bank (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Nguyễn Mạnh Hùng (2003) Thuật ngữ pháp lý (Tập 1), Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 18 Hồ Quang Huy (2007), Pháp luật Việt Nam đăng ký giao dịch bảo đảm, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 19 Phạm Ngọc Liên (2008), Một số ý kiến đóng góp dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm (Tài liệu hội thảo Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp tổ chức ngày 24/3/2008), Hà Nội 20 Nguyễn Văn Mạnh (2007), Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí nghiên cứu lập pháp 21 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 22 Nguyễn Thị Nga (2008), Về việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Tạp chí Luật học 23 Nguyễn Thị Nga (2008) Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật 24 Đồn Thái Sơn (2012) Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, Tạp chí Ngân hàng tháng 12/2012 25 Đồn Thái Sơn (2011), Vướng mắc, bấp cập việc chấp quyền sử dụng đất hoạt động ngân hàng, http://tintuc.vibonline.com.vn 26 Thủ tướng Chính phủ (2004), Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09 tháng 02 năm 2004 yêu cầu Thủ trưởng Bộ, ngành, Chủ tịch Ủy ban nhân dân 68 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai Chương trình phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai 27 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân, Hà Nội 28 Việt Nam – Hoa Kỳ (2000), Hiệp định Cộng hòa XHCN Việt Nam Hợp chủng quốc Hoa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G- Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể), http://fia.mpi.gov.vn/uploads/Doc/BTA.doc II WEBSITES 29 http://baodientu.chinhphu.vn/Home/Dieu-kien-cong-chung-hop-dong-the- chap-quyen-su-dung-dat/20134/167173.vgp, “Điều kiện công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất” (ngày 29/4/2013) 30 http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/the-chap-quyen-su-dung-dat-tai-cac- ngan-hang-o-nuoc-ngoai-phai-tuyet-doi-dam-bao-chu-quyen-quoc-gia20120725024227714ca34.chn, “Thế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nước ngoài: Phải tuyệt đối đảm bảo chủ quyền quốc gia” (ngày 25/7/2012) 31 http://luathoc.cafeluat.com/showthread.php/5339-Nhung-rui-ro-tu-viec- nhan-the-chap-BDS-va-cach-phong-ngua-trong-he-thong-ngan-hang-Viet-Nam, “Những rủi ro từ việc nhận chấp BĐS cách phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam” (ngày 19/11/2009) 32 http://moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=4522, “Cần nhìn nhận chất hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ người thứ ba” (ngày 02/10/2012) III VĂN BẢN PHÁP LUẬT 33 Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 34 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995 35 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 36 Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ 1998 đến tháng năm 2001 (tập 1), NXB Bản đồ, Hà Nội 37 Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 38 Luật Nhà năm 2005 39 Luật Các tổ chức tín dụng Quốc hội, số 47/2010/QH12 69 40 Luật Công chứng số 82/2006/QH 11 ngày 29/11/2006 41 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm 42 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ đảm bảo tiền vay Tổ chức tín dụng 43 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 13/10/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm 44 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 18/12/2000 Chính phủ cơng chứng, chứng thực 45 Nghị định số 59/2000/NĐ-CP ngày 19/09/2000 Chính phủ tổ chức hoạt động ngân hàng thương mại 46 Nghị định số 22/2006/NĐ-CP ngày 28/2/2006 Chính phủ tổ chức hoạt động chi nhánh ngân hàng nước ngoài, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngồi, văn phòng đại diện tổ chức tín dụng nước ngồi Việt Nam 47 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 48 Nghị định số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/09/2004 Chính phủ kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án 49 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 50 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 51 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch đảm bảo 70 52 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng 53 Thơng tư số 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2002 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định số 165/1999/NĐ-CP giao dịch bảo đảm 54 Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số quy định bảo đảm tiền vay TCTD 55 Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 56 Thông tư liên tịch số 05/2005/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đăng ký, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 57 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 58 Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 71 59 Công văn số 1017/NHNN-PC ngày 13/03/2005; số 1090/NHNN-PC ngày 30/09/2005; số 178/NHNN-PC ngày 16/01/2006 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vướng mắc q trình thực thơng tư số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/06/2005 việc đăng ký, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ... hành quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quy n sử dụng đất 41 Chương 3.1 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 53 Định hướng hoàn thiện quy. .. CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Quy định điều kiện chấp quy n sử dụng đất Không phải... chấp quy n sử dụng đất 19 Chương 2.1 2.2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 VỀ THẾ CHẤP QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 25 Nội dung quy định Luật Đất đai năm 2003 chấp quy n sử dụng đất 25 Thực