Luận văn nghiên cứu thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường. Do đó việc xác định đúng giá trị của bất động sản có vai trò quan trọng và cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường. Người thẩm định viên ngoài chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu về bất động sản cần có kỹ năng thu thập thông tin giá thị trường tốt. Vì những lý do trên, đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản tại Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” được đưa ra là điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản; rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin, phân tích giá thị trường; ứng dụng những kiến thức đã được trang bị tại nhà trường vào thực tiễn.

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ GVHD: THS TRẦN THỊ MƯỜI SVTH: PHAN NGUYỄN MẠCH VI ĐT: 0988 935 947 Tp.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ Tp.Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011 Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -3- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Tp Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2011 GVHD Th.S Trần Thị Mười SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -4- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười MỤC LỤC  MỤC LỤC BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ ÁN THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -5- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG – QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH (TỪ 01/02/2011 ĐẾN 30/04/2011) NGÀNH, CHUYÊN NGÀNH: THẨM ĐỊNH GIÁ SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -6- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười MỤC LỤC  LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em nhận nhiều giúp đỡ nhiệt tình tạo điều kiện thuận lợi, sau lời cảm ơn chân thành em: Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến Thầy Cô giáo trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung thầy cô giáo khoa Thẩm định giá Kinh doanh bất động sản nói riêng tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu suốt thời gian qua Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa Thẩm định giá Kinh doanh bất động sản thầy Nguyễn Chí Nguyên, tận tình giúp đỡ, trực tiếp bảo, hướng dẫn em suốt trình làm đề án Trong thời gian làm việc với cô thầy, em tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà học tập tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc, hiệu quả, điều cần thiết cho em trình học tập công tác sau .9 SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -7- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường quận Bình Thạnh – phòng địa cung cấp thông tin tạo điều kiện giúp em có môi trường tốt để thực đề tài MỞ ĐẦU 10 1.Lý chọn đề tài: .10 2.Mục tiêu yêu cầu nghiên cứu: 10 3.Nội dung nghiên cứu: 11 4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu: .11 5.Phương pháp nghiên cứu: 11 6.Bố cục đề tài: 11 PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 13 PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3, QUẬN BÌNH THẠNH – TPHCM: .27 PHẦN : NHẬN XÉT – ĐÁNH GIÁ 90 SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -8- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề án nghiên cứu giá bất động sản, em nhận nhiều giúp đỡ nhiệt tình tạo điều kiện thuận lợi, sau lời cảm ơn chân thành em: Trước tiên em xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc đến Thầy Cô giáo trường Đại học Tài Chính Marketing nói chung thầy cô giáo khoa Thẩm định giá Kinh doanh bất động sản nói riêng tận tình giảng dạy, truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu suốt thời gian qua Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến đến cô Th.S Trần Thị Mười – Trưởng khoa Thẩm định giá Kinh doanh bất động sản thầy Nguyễn Chí Nguyên, tận tình giúp đỡ, trực tiếp bảo, hướng dẫn em suốt trình làm đề án Trong thời gian làm việc với cô thầy, em tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà học tập tinh thần, thái độ làm việc nghiêm túc, hiệu quả, điều cần thiết cho em trình học tập công tác sau Đồng thời xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Bình Thạnh – phòng quản lý đô thị, Ủy ban nhân dân phường quận Bình Thạnh – phòng địa cung cấp thông tin tạo điều kiện giúp em có môi trường tốt để thực đề tài SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -9- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Đất đai tài sản vô giá quốc gia, gia đình, cá nhân Trong kinh tế thị trường đất đai coi hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa mối quan tâm lớn xã hội thực trạng sử dụng đất đai, đặc biệt lĩnh vực kinh doanh xây dựng thời kỳ hội nhập Vì thế, nhiều nhà đầu sau nắm bắt thuộc tính khan hiến đất đai làm giá đất tăng lên cách đột ngột, tạo sốt ảo dẫn đến thị trường bất động sản trở nên thăng Do đứng trước vấn đề này, Chính Phủ ban hành nghị định liên quan đến đất đai, thông tư, định, hướng dẫn thực Trước xu ấy, ngành Thẩm Định Giá đời cách giải xung đột mâu thuẫn xung quanh vấn đề thị trường BĐS thời kỳ nóng bỏng Tp - Hồ Chí Minh Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường Do việc xác định giá trị bất động sản có vai trò quan trọng cần thiết cho nhiều mục đích khác thị trường Người thẩm định viên chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu bất động sản cần có kỹ thu thập thông tin giá thị trường tốt Vì lý trên, đề tài “Nghiên cứu đơn giá bất động sản Quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” đưa điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản; rèn luyện kỹ thu thập thông tin, phân tích giá thị trường; ứng dụng kiến thức trang bị nhà trường vào thực tiễn Mục tiêu yêu cầu nghiên cứu: - Mục tiêu: o Giúp sinh viên ứng dụng lý thuyết học vào thực tế o Tạo điều kiện để sinh viên tiếp cận với thị trường bất động sản o Giúp rèn luyện kỹ phân tích thông tin thu thập từ thị trường - Yêu cầu: o Bất động sản thu thập phải có độ tin cậy cao o Mô tả chi tiết vị trí, đặc điểm , quy mô, hình dáng…của bất động sản o Khu vực bất động sản tọa lạc cần phải điều tra kĩ tình hình dân cư, an ninh khu vực, môi trường kinh doanh khu vực SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -10- Mặt tiền hậuĐa giác, nở 4,583,05 19,4719,49 79,3 Vị trí Hình dáng Chiều rộng(m) Chiều dài(m) Diện tích đất(m2) 6.500 85,750 Giá thương lượng Đơn giá quyền sử dụng đất (trd/m2) Cô Thạnh 0913913668 Nguồn thu thập Người liên hệ Thời điểm thu thập 6.500 Giá chào bán(trd) Giá trị công trình đất (trđ) Chất lượng lại Năm xây dựng Tuổi thọ DT sàn xây dựng DT xây dựng(m2) Đầy đủ 151 Địa Pháp lý BĐS Yếu tố Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười 2.5 Sơ đồ tọa độ vị trí bất động sản thu thập: SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -79- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -80- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười 2.6 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng BĐS: Giá chào bán (VNĐ) 6.500.000.000 Giá thương lượng (VNĐ) 6.500.000.000 Chênh lệch (VNĐ) Tỷ lệ chênh lệch 0% 6.100.000.000 5.500.000.000 600.000.000 9,84% 7.000.000.000 6.400.000.000 600.000.000 8,57% 5.700.000.000 5.700.000.000 0% 2.400.000.000 1.800.000.000 600.000.000 25% 2.400.000.000 2.100.000.000 300.000.000 12,5% 2.700.000.000 2.400.000.000 300.000.000 11,11% 2.000.000.000 1.600.000.000 400.000.000 20% 970.000.000 800.000.000 170.000.000 17,53% BĐS Dựa vào bảng phân tích chênh lệch mức giá bất động sản, ta thấy 7/9 bất động sản có chênh lệch giá chào bán giá thương lượng Theo lý thuyết giá thị trường người mua muốn mua mức giá thấp người bán có tâm lý muốn bán mức giá cao tốt, dẫn đến xu hưởng đẩy giá chào bán lên cao Mặt khác, tâm lý muốn việc mua bán diễn nhanh chóng, người mua người bán có thương lượng Trong trình này, hai bên cố gắng đưa giá đến mức hợp lý mà người mua người bán chấp nhận Bên cạnh đó, bất động sản thu thập rao bán chưa có giao dịch nên đề án chưa thể phản ánh mức giá xác bất động sản Bất động sản số 2: Bất động sản có chênh lệch mức giá chào bán thương lượng tâm lý người bán cần thu hồi vốn gấp để đầu tư kinh doanh đất Bình Dương Vì vậy, việc thương lượng thực cách nhanh chóng phù hợp SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -81- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Bất động sản số 3: Sự chênh lệch giá bất động sản xuất người bán cần bán để thu hồi lượng vốn tồn đọng tình hình thị trường bất động sản đóng băng Bất động sản số 5: Tỷ lệ chênh lệch mức giá chào bán giá thương lượng bất động sản số cao Do nhà có hình dạng tóp hậu nằm diện ngã ba, luồng khí hướng vào nhà phong thủy không tốt cho người nhà Mặt khác, sau nhà đường mương có mùi khó chịu, ảnh hưởng đến môi trường sống khu vực bất động sản Ngoài ra, công trình đất bất động sản không thừa nhận xây dựng trái phép, việc hoàn tất thủ tục giấy tờ pháp lý gặp nhiều phức tạp Vì vậy, tâm lý người mua, cố gắng đẩy giá thương lượng đến mức thấp Bất động sản số 6: Bất động sản có chênh lệch mức giá do, đường trước nhà nhỏ Bên cạnh đó, nhà thấp mặt đường nhiều, chi phí bỏ sau mua bất động sản vào việc san lấp sửa chữa nhà nhiều Do đó, trình thương lượng, việc hạ giá bất động sản nhằm thỏa thuận việc người bán hỗ trợ khoản chi phí cho người mua Bất động sản số 7: Đối với bất động sản số 7, việc hạ giá thương lượng người mua nhằm vào tâm lý người bán cần bán gấp để chia tài sản Ngoài ra, nhà xây lâu, tính kiên cố Vì vậy, giá thương lượng đưa xuống mức vừa phải mà người bán chấp nhận để việc mua bán diễn nhanh chóng Bất động sản số 8: Bất động sản số có diện tích đất nhỏ quy định nhà liên kế phủ nằm hẻm cụt có lối nhỏ Ngoài ra, người bán cần bán tài sản gấp để hoàn tất thủ tục ly hôn Do đó, tâm lý người mua đẩy giá thương lượng thấp theo lý thuyết giá thị trường Bất động sản số 9: Diện tích công nhận bất động sản số nhỏ (6,6m2) Tuy nhiên, tâm lý chung của người Việt Nam mua bán thường muốn trả giá để tạo tâm lý dể mua dể bán cho vui lòng đôi bên nên người bán thường kêu giá bán cao, để người mua hạ xuống vừa so với họ muốn bán SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -82- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười 2.7 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá đất: • Bảng tổng hợp bất động sản mặt tiền đường Vạn Kiếp: BĐS BĐS BĐS Giá chào bán (1.000 VNĐ) 6.500.000 6.100.000 7.000.000 Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 6.500.000 5.500.000 6.400.000 Tình trạng pháp lý Khoảng cách đường Phan Đăng Lưu Bề rộng đường Bình thường Bình thường Bình thường 400 m 300 m 450 m 8m 8m 8m Diện tích đất công nhận 79,3 m2 47,5 m2 41 m2 Đất trống Cho thuê Cho thuê Chia tài sản Thu hồi vốn Thu hồi vốn 56 năm 58 năm Mục đích sử dụng Mục đích mua bán Thời gian sử dụng lại công trinhg đất Cấp nhà Hình dáng Đơn giá quyền sử dụng đất (1.000 VNĐ/ m2) Hình đa giác, nở hậu 85.750 2 Hình chữ nhật, Hình chữ nhật, tóp hậu nở hậu 93.323 108.900 SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -83- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Các bất động sản 1; nằm mặt tiền đường Vạn Kiếp Em chọn bất động sản để phân tích dựa yếu tố: hình dáng, vị trí công trình đất Sự chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản dao động khoảng 8% đến 10% Bất động sản 2; nằm phía thuận từ đường Phan Đăng Lưu vào Vạn Kiếp Phan Xích Long, tiện lợi giao thông tình hình mua bán sầm uất bất động sản số Mặt khác, bất động sản số (đất trống), sau giao dịch cần khoảng thời gian định để đưa tài sản vào sử dụng Tất lý dẫn đến đơn giá quyền sử dụng đất hai bất động sản cao đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản 1, bất động sản có diện tích đất lớn bất động sản Đối với bất động sản số 3, bất động sản có hình dạng đất (nở hậu) đẹp bất động sản (tóp hậu) Ngoài ra, bất động sản số nằm đối diện chợ Vạn Kiếp công trình đất xây dựng thuận tiện cho việc kinh doanh Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản cao đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản số Dựa vào yếu tố phân tích trên, ta thấy bất động sản số số có tính tương đồng cao mức giá phù hợp • Bảng tổng hợp bất động sản hẻm Vạn Kiếp: BĐS BĐS BĐS BĐS Giá chào bán (1.000 VNĐ) 5.700.000 2.400.000 2.400.000 2.700.000 Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 5.700.000 1.800.000 2.100.000 2.400.000 Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường Tình trạng pháp lý Vị trí Bề rộng hẻm Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Hẻm cấp Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí 3,52 m 6,09 m 3m 2,6 m SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -84- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Độ sâu hẻm 60 m 105 m 20 m 10 m 101,8 m2 36,1 m2 44,068 m2 44,2 m2 Mục đích sử dụng Để Cho thuê Để Để Mục đích mua bán Chuyển nhà Mua bán lại Chuyển nhà Chia tài sản Thời gian sử dụng 58 năm 14 năm 24 năm 24 năm 3 Hình dáng Đa giác, nở hậu Hình chữ nhật, tóp hậu Hình chữ nhật, tóp hậu Hình chữ nhật, tóp hậu Đơn giá quyền sử dụng đất (1.000 VNĐ/ m2) 43.552 47.622 43.293 49.499 Diện tích (m2) Cấp nhà Đối với bất động sản số số có vị trí bề rộng hẻm tương đồng nên em chọn hai bất động sản để phân tích dựa yếu tố: vị trí, quy mô diện tích, hình dáng công trình đất Bất động sản số 4: bất động sản có vị trí xa với mặt tiền đường Vạn Kiếp quy mô diện tích lớn, hình dáng nở hậu, đồng thời công trình đất công trình xây dựng đơn giá quyền sử dụng đất cao Bất động sản số 6: bất động sản có bề sâu hẻm ngắn so với bất động sản Tuy nhiên, quy mô diện tích nhỏ, hình dáng tóp hậu công trình đất xuống cấp Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất thấp Đối với bất động sản số số có hình dáng tương đồng nên em chọn cặp bất động sản để phân tích dựa yếu tố: vị trí, quy mô diện tích, mục đích mua bán, công trình đất yếu tố môi trường sống Bất động sản số 5: bất động sản có bề rộng hẻm lớn bất động sản số 7, khoảng cách đường Vạn Kiếp dài quy mô diện tích nhỏ công trình đất không công nhận, mục đích mua bán người bán mua bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận Do đó, mức đơn giá quyền sử dụng đất thấp SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -85- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Bất động sản số 7: bất động sản có bề rộng hẻm hẹp Tuy nhiên, khoảng cách đường Vạn Kiếp ngắn (10m), môi trường xung quanh yên tĩnh, tình hình an ninh trật tự ổn định Ngoài ra, hẻm từ công trình đất quy mô diện tích ưu bất động sản số Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất cao Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá đất bất động sản môi trường xung quanh Bât động sản số nằm cạnh mương nước có mùi khó chịu, tình hình an ninh trật tự có phần bất ổn bất động sản số Đây yếu tố làm cho bất động sản số có mức giá thấp • Bảng tổng hợp bất động sản có diện tích nhỏ, hẻm Vạn Kiếp: BĐS BĐS Giá chào bán (1.000 VNĐ) 2.000.000 970.000 Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 1.600.000 800.000 Vị trí Hẻm cấp Hẻm cấp Bề rộng hẻm 1,5 m 2,3 m Độ sâu hẻm 30 m 50 m Diện tích 21 m2 6,6 m2 Tình trạng pháp lý Quy hoạch 4,59 m2 Quy hoạch 2,625 m2 Mục đích sử dụng Để Cho thuê SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -86- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Mục đích mua bán Chia tài sản Mua bán lại Thời gian sử dụng 22 năm 37 năm 3 Hình chữ nhật, vuông vắn 113.812 Cấp nhà Hình dáng Hình chữ nhật, tóp hậu Đơn giá (1.000 VNĐ/ m2) 71.790 Đối với bất động sản số số có quy mô diện tích nhỏ diện tích tối thiểu quy định nhà liên kế theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 UBND Tp.HCM, em chọn cặp bất động sản phân tích dựa yếu tố: bề rộng hẻm, mục đích sử dụng, công trình đất hình dáng lô đất Bất động sản số 8: bề rộng hẻm nhỏ (1,5 m), bất động sản nằm hẻm cụt, bất tiện cho việc giao thông Ngoài ra, hình dáng bất động sản tóp hậu công trình đất xây dựng lâu tác động làm đơn giá quyền sử dụng đất hạ thấp Bất động sản số 9: có quy mô diện tích nhỏ, hình dáng nhà đẹp (vuông vắn), công trình đất xây dựng bất động sản tạo thu nhập thông qua việc cho thuê Do đó, đơn giá quyền sử dụng đất cao  Qua việc phân tích bất động sản có diện tích nhỏ diện tích quy định cho nhà liên kế (theo Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ban hành Quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố), ta nhận thấy đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản tương đối cao Vì lý tâm lý người mua nhận thấy giá chào bán bất động sản tương đối thấp, phù hợp với khả tài người có thu nhập thấp mà quan tâm đến diện tích bất động sản Mặt khác, tâm lý người mua muốn đưa giá bất động sản cao để sinh lợi Trong tình hình kinh tế bất ổn nay, nhà nước thắt chặt việc cho vay tín dụng vào việc mua bán bất động sản, lý làm tăng giá bất động sản dạng 2.8 Tính đơn giá quyền sử dụng đất bình quân: Vị trí Bất động Đơn giá quyền sử dụng đất sản (VNĐ/m2) Đơn giá bình quân quyền sử dụng đất (VNĐ/m2) SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -87- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Mặt tiền Hẻm Số Số Số Số Số Số Số 85.750.000 93.323.000 108.900.000 43.552.000 43.293.000 47.622.000 49.499.000 85.750.000 101.111.000 43.422.000 48.560.000 • Đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền đường Vạn Kiếp dao động khoảng 85.750.000 VNĐ đến 101.111.000VNĐ • Đơn giá quyền sử dụng đất hẻm đường Vạn Kiếp dao động khoảng 43.422.000 VNĐ đến 48.560.000 VNĐ  Qua việc tính toán phân tích ta thấy đơn giá quyền sử dụng đất phường 3, Quận Bình Thạnh cao (dựa vào bảng đơn giá đất UBND thành phố ban hành) Tuy nhiên Đơn giá quyền sử dụng đất cho thấy giá trị đất Quận Bình Thạnh dần tăng lên tuyến đường huyết mạch: Phan Đăng Lưu Đinh Tiên Hoàng, thuận lợi cho giao thông từ dẫn đến phát triển kinh tế, xã hội tương lai gần 2.9 Phân tích chênh lệch vị trí bất động sản: Dựa vào đơn giá quyền sử dụng đất phần phân tích em xin đưa bảng tổng hợp chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền hẻm, vị trí khác hẻm cấp Vị trí Hẻm cấp Vị trí (VNĐ/m2) Vị trí (VNĐ/m2) Vị trí (VNĐ/m2) Mặt tiền(VNĐ/m2) 95.991.000 47.622.000 43.422.000 49.499.000 Hệ số thực tế 0,496 0,452 0,516 SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -88- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Hệ số lý thuyết 0,5 0,4 0,3 Chênh lệch 0,8% 13% 58% Qua bảng so sánh hệ số hẻm, ta thấy hệ số hẻm bất động sản vị trí hẻm cấp thực tế chênh lệch chênh lệch không đáng kể với hệ số hẻm lý thuyết Các chênh lệch xảy lý hệ số hẻm giả định nghiên cứu thị trường bất động sản ổn định, nhiên thị trường bất động sản thời điểm khảo sát lại có nhiều biến động Ngoài ra, lỗi thời thời gian lý dẫn đến chênh lệch Tuy nhiên, hệ số hẻm bất động sản số vị trí hẻm cấp chênh lệch nhiều so với hệ số hẻm lý thuyết Vì khoảng cách từ bất động sản số mặt tiền đường Vạn Kiếp ngắn (10m), môi trường sống yên tĩnh, an ninh ổn định SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -89- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười PHẦN : NHẬN XÉT – ĐÁNH GIÁ Quận Bình Thạnh quận có nhiều tiềm tương lai Nằm giáp ranh với Quận – trung tâm thành phố Hồ Chí Minh – có nhiều đường huyết mạch giao thông thành phố Phan Đăng Lưu nối dài Bạch Đằng, Điện Biên Phủ… Bình Thạnh xem khu vực có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội Vì mà giá đất khu vực ngày tăng tương lai Phường 3, Quận Bình Thạnh phường có tình hình giao dịch bất động sản tương đối cao so với phường lân cận thuộc Quận Bình Thạnh, giao dịch phân bổ cho mục đích sử dụng: để (thường nằm hẻm, nhu cầu người dân khả tài giới hạn), kinh doanh (nằm mặt tiền đường, nhiên địa thuận lợi kinh tế phường, giao dich mặt tiền ít) Các bất động sản giao dịch chủ yếu tiền mặt Nhưng thời gian giao dịch diễn dài nguyên nhân sau : o Người bán đưa giá cao, người mua đưa giá thương lượng thấp nên thống vế giá cả, dẫn đến thời gian giao dịch kéo dài không thành o Tình hình lạm phát tăng cao dẫn đến giá đồng tiền gây tâm lý hoang mang cho người mua người bán, người bán người mua xác định mức giá phù hợp với giá trị thực bất động sản o Đa số sở hạ tầng hẻm phụ cấp thấp Nhiều dự án quy hoạch chưa thực khiến người bán ngần ngại bán tâm lý mong muốn giá đất ngày tăng lên o Hoạt động mua bán khu vực mang tính tự phát, thông tin nhà đất bị hạn chế mà người mua nhận từ cò đất qua dư luận, nên thông tin thường bị bóp méo sai lệch • Một số hạn chế đề án môn học thị trường bất động sản phường 3, Quận Bình Thạnh: Phường phường có diện tích tương đối nhỏ nên phạm vi nghiên cứu đề án có phần hạn chế Việc thu thập thông tin gặp nhiều khó khăn nên tính xác chưa cao SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -90- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười Kiến thức chuyên môn kỹ thuật xây dựng nhà, đánh giá chất lượng lại kiến thức chuyên ngành thẩm định giá nhiều hạn chế dẫn đến khả phân tích đánh giá giá trị thị trường bất động sản mang tính xác logic không cao, nên gặp nhiều sai sót, chưa phản ảnh đầy đủ tình hình giá đất thị trường phường 3, Quận Binh Thạnh, Tp.Hồ Chí Minh • Kiến nghị : Qua thời gian tiếp cận thực tế thực đề án môn học phường, đề án phản ánh phần nhỏ thị trường bất động sản phường nhìn chung đánh giá mặt mạnh yếu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhiều tiềm tương lai này, em xin có số kiến nghị nhằm tìm giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản phường nghiên cứu o Xóa bỏ triệt để tệ nạn xã hội, tạo môi trường lành mạnh để thu hút ngày nhiều nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà kinh doanh khu vực o Nên tiến hành nhanh chóng dự án treo để người mua lẫn người bán yên tâm xác định giá trị tài sản mình, phát triển mặt lợi ích công cộng nhằm nâng cao đời sống người dân nơi o Giá trị thị trường BĐS chịu tác động nhiều yếu tố khác chênh lệch lớn so với đơn giá đất Nhà nước ban hành Do đó, cần thường xuyên điều tra nghiên cứu đề đánh giá thị trường từ có điều chỉnh phù hợp việc đền bù giải tỏa nhằm giảm xúc đáp ứng mong đợi người dân  KẾT LUẬN Qua thời gian thực đề án giúp em có hội cọ xát nhiều với thực tế, tích lũy nhiều kinh nghiệm việc ứng dụng kiến thức học nhà trường Tuy nhiên kiến thức chuyên ngành nhiều hạn chế nên trình thực đề án gặp nhiều khó khăn không tránh khỏi thiếu sót, mong quý thầy cô hướng dẫn đóng góp ý kiến để đề án hoàn thiện SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -91- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười TÀI LIỆU THAM KHẢO LUẬT VÀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT − Luật đất đai 2003, sửa đổi bổ sung ngày 18 tháng 06 năm 2009 − Luật nhà 2005, sửa đổi bổ sung ngày 29 tháng 11 năm 2010 − Thông tư số 84/2008/TT - BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 30/09/2008, hướng dẫn thi hành số điều luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số: 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân − Thông tư số 13/LB – TT Liên Bộ Xây Dựng – Tài Chính – Vật Giá Chính Phủ ban hành ngày 18/08/1994, hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê − Thông tư số 02/2011/TT – BXD Bộ Xây Dựng ban hành ngày 22/02/2011, hướng dẫn xác định công bố số giá xây dựng − Thông tư số 05-BXD/ĐT Bộ Xây Dựng ban hành ngày 09/02/1993, hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà − Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia số QCVN03: 2009/XD Viện khoa học Công nghệ xây dựng biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ Môi trường trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số: 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2009 Về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị − Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ban hành Quy định kiến trúc nhà liên kế khu đô thị hữu địa bàn thành phố − Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 Ủy ban thường vụ Quốc Hội ban hành ngày 26/04/2002 − Công văn số: 734/HD-LS (V/v Hướng dẫn áp dụng Bảng giá loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 316/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 Ủy ban nhân dân Thành phố) SÁCH – BÁO – TÀI LIỆU − Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005 − ThS Ngô Thảo - Tài liệu thẩm định giá bản − ThS Trần Thị Mười - Tài liệu thẩm định giá bản − ThS Nguyễn Thế Phượng - Tài liệu Thẩm định giá bất động sản − Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005 SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -92- Đề án nghiên cứu giá bất động sản GVHD: Th.S Trần Thị Mười − Bảng giá đất đô thị quận Bình Thạnh (Ban hành kèm Quyết định số 89 / 2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) − Bảng giá đất tháng 04/2011 Ủy ban nhân dân phường 3, quận Bình Thạnh lập ngày 15/04/2011 − Bảng đơn giá xây dựng của công ty TNHH Xây dựng – Tư vấn thiết kế Vạn Đại Phát số 130/14 Hồng Lạc, phường 10, quận Tân Bình WEBSITE CÁC BỘ, BAN NGÀNH, TỔ CHỨC TRONG NƯỚC VÀ QUỐC TẾ − http:// www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn − http://www.quanbinhthanh.hochiminhcity.gov.vn − http://google.com.vn − http://diaoconline.com − http://nhaban.com − http://muaban.net − http://batdongsan.com.vn − http://vietbando.com.vn SVTH: Phan Nguyễn Mạch Vi – 08DTD2 -93-