PHẦN 2: TÌNH HÌNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG 3, QUẬN BÌNH THẠNH – TPHCM
2.7. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá đất
• Bảng tổng hợp các bất động sản mặt tiền đường Vạn Kiếp:
BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Giá chào bán (1.000 VNĐ) 6.500.000 6.100.000 7.000.000
Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 6.500.000 5.500.000 6.400.000
Tình trạng pháp lý Bình thường Bình thường Bình thường
Khoảng cách ra đường Phan
Đăng Lưu 400 m 300 m 450 m
Bề rộng đường 8 m 8 m 8 m
Diện tích đất được công nhận 79,3 m2 47,5 m2 41 m2
Mục đích sử dụng Đất trống Cho thuê Cho thuê
Mục đích mua bán Chia tài sản Thu hồi vốn Thu hồi vốn
Thời gian sử dụng còn lại của
công trinhg trên đất 56 năm 58 năm
Cấp nhà 2 2
Hình dáng Hình đa giác,
nở hậu
Hình chữ nhật, tóp hậu
Hình chữ nhật, nở hậu Đơn giá quyền sử dụng đất
(1.000 VNĐ/ m2) 85.750 93.323 108.900
Các bất động sản 1; 2 và 3 cùng nằm trên mặt tiền đường Vạn Kiếp. Em chọn các bất động sản này để phân tích dựa trên các yếu tố: hình dáng, vị trí và công trình trên đất.
Sự chênh lệch đơn giá quyền sử dụng đất của 3 bất động sản dao động trong khoảng 8% đến 10%
Bất động sản 2; 3 cùng nằm về phía thuận từ đường Phan Đăng Lưu vào Vạn Kiếp và ra Phan Xích Long, tiện lợi về giao thông và tình hình mua bán sầm uất hơn bất động sản số 1. Mặt khác, đối với bất động sản số 1 (đất trống), sau khi giao dịch cần một khoảng thời gian nhất định để đưa tài sản vào sử dụng. Tất cả những lý do trên dẫn đến đơn giá quyền sử dụng đất của hai bất động sản này cao hơn đơn giá quyền sử dụng đất của bất động sản 1, mặc dù bất động sản 1 có diện tích đất lớn hơn bất động sản 2 và 3.
Đối với bất động sản số 2 và 3, bất động sản 3 có hình dạng đất (nở hậu) đẹp hơn bất động sản 2 (tóp hậu). Ngoài ra, bất động sản số 3 nằm đối diện chợ Vạn Kiếp và công trình trên đất được xây dựng thuận tiện cho việc kinh doanh. Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất của bất động sản 2 cao hơn đơn giá quyền sử dụng đất của bất động sản số 3.
Dựa vào các yếu tố phân tích trên, ta thấy bất động sản số 2 và số 3 có tính tương đồng cao và mức giá phù hợp.
• Bảng tổng hợp các bất động sản hẻm Vạn Kiếp:
BĐS 4 BĐS 5 BĐS 6 BĐS 7
Giá chào bán (1.000 VNĐ) 5.700.000 2.400.000 2.400.000 2.700.000 Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 5.700.000 1.800.000 2.100.000 2.400.000
Tình trạng pháp lý Bình
thường
Bình thường
Bình thường
Bình thường
Vị trí Hẻm cấp 1
Vị trí 2 Hẻm cấp 1
Vị trí 1 Hẻm cấp 1
Vị trí 2 Hẻm cấp 1 Vị trí 3
Bề rộng hẻm 3,52 m 6,09 m 3 m 2,6 m
Độ sâu của hẻm 60 m 105 m 20 m 10 m
Diện tích (m2) 101,8 m2 36,1 m2 44,068 m2 44,2 m2
Mục đích sử dụng Để ở Cho thuê Để ở Để ở
Mục đích mua bán Chuyển
nhà
Mua đi bán lại
Chuyển nhà
Chia tài sản
Thời gian sử dụng 58 năm 14 năm 24 năm 24 năm
Cấp nhà 2 4 3 3
Hình dáng Đa giác,
nở hậu
Hình chữ nhật, tóp
hậu
Hình chữ nhật, tóp
hậu
Hình chữ nhật, tóp
hậu Đơn giá quyền sử dụng đất
(1.000 VNĐ/ m2) 43.552 47.622 43.293 49.499
Đối với bất động sản số 4 và số 6 có vị trí và bề rộng hẻm tương đồng nên em sẽ chọn hai bất động sản này để phân tích dựa trên các yếu tố: vị trí, quy mô diện tích, hình dáng và công trình trên đất.
Bất động sản số 4: bất động sản này có vị trí xa với mặt tiền đường Vạn Kiếp nhưng quy mô diện tích lớn, hình dáng nở hậu, đồng thời công trình trên đất là công trình xây dựng mới do đó đơn giá quyền sử dụng đất cao hơn.
Bất động sản số 6: bất động sản này có bề sâu hẻm ngắn hơn so với bất động sản 4. Tuy nhiên, quy mô diện tích nhỏ, hình dáng tóp hậu và công trình trên đất xuống cấp. Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất thấp hơn.
Đối với bất động sản số 5 và số 7 có hình dáng tương đồng nên em sẽ chọn cặp bất động sản này để phân tích dựa trên các yếu tố: vị trí, quy mô diện tích, mục đích mua bán, công trình trên đất và yếu tố môi trường sống.
Bất động sản số 5: bất động sản này có bề rộng hẻm lớn hơn bất động sản số 7, nhưng khoảng cách đường Vạn Kiếp dài và quy mô diện tích nhỏ và công trình trên đất không được công nhận, mục đích mua bán của người bán là mua đi bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Do đó, mức đơn giá quyền sử dụng đất thấp hơn.
Bất động sản số 7: bất động sản này có bề rộng hẻm hẹp. Tuy nhiên, khoảng cách ra đường Vạn Kiếp ngắn (10m), môi trường xung quanh yên tĩnh, tình hình an ninh trật tự ổn định. Ngoài ra, hẻm từ công trình trên đất cũng như quy mô diện tích đều ưu thế hơn bất động sản số 6. Vì vậy, đơn giá quyền sử dụng đất cao hơn.
Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến đơn giá đất của 2 bất động sản này là môi trường xung quanh. Bât động sản số 5 nằm cạnh mương nước có mùi khó chịu, tình hình an ninh trật tự có phần bất ổn hơn bất động sản số 7. Đây cũng là yếu tố làm cho bất động sản số 5 có mức giá thấp hơn.
• Bảng tổng hợp các bất động sản có diện tích nhỏ, hẻm Vạn Kiếp:
BĐS 8 BĐS 9
Giá chào bán (1.000 VNĐ) 2.000.000 970.000
Giá thương lượng (1.000 VNĐ) 1.600.000 800.000
Vị trí Hẻm cấp 1 Hẻm cấp 2
Bề rộng hẻm 1,5 m 2,3 m
Độ sâu của hẻm 30 m 50 m
Diện tích 21 m2 6,6 m2
Tình trạng pháp lý Quy hoạch 4,59 m2 Quy hoạch 2,625 m2
Mục đích sử dụng Để ở Cho thuê
Mục đích mua bán Chia tài sản Mua đi bán lại
Thời gian sử dụng 22 năm 37 năm
Cấp nhà 3 3
Hình dáng Hình chữ nhật, tóp hậu Hình chữ nhật, vuông
vắn
Đơn giá (1.000 VNĐ/ m2) 71.790 113.812
Đối với bất động sản số 8 và số 9 đều có quy mô diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định đối với nhà liên kế theo Quyết định 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 của UBND Tp.HCM, em chọn cặp bất động sản này phân tích dựa trên các yếu tố: bề rộng hẻm, mục đích sử dụng, công trình trên đất và hình dáng lô đất.
Bất động sản số 8: bề rộng hẻm nhỏ (1,5 m), bất động sản nằm trong hẻm cụt, bất tiện cho việc giao thông. Ngoài ra, hình dáng bất động sản tóp hậu và công trình trên đất được xây dựng khá lâu cũng tác động làm đơn giá quyền sử dụng đất hạ thấp.
Bất động sản số 9: có quy mô diện tích khá nhỏ, nhưng hình dáng nhà đẹp (vuông vắn), công trình trên đất mới được xây dựng và bất động sản đang tạo ra thu nhập thông qua việc cho thuê. Do đó, đơn giá quyền sử dụng đất cao hơn.
Qua việc phân tích các bất động sản có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định cho nhà liên kế (theo Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ban hành Quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố), ta nhận thấy đơn giá quyền sử dụng đất của những bất động sản này tương đối cao. Vì lý do tâm lý người mua nhận thấy giá chào bán của các bất động sản này tương đối thấp, phù hợp với khả năng tài chính của những người có thu nhập thấp mà ít quan tâm đến diện tích bất động sản. Mặt khác, tâm lý người mua muốn đưa giá bất động sản cao để sinh lợi.
Trong tình hình kinh tế bất ổn hiện nay, khi nhà nước thắt chặt việc cho vay tín dụng vào việc mua bán bất động sản, đó cũng là một trong những lý do làm tăng giá các bất động sản ở dạng này