Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu bì la đến trung tâm thị trấn lập thạch, huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của TS Nguyễn Thanh Hải Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuất

đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình

thức nào trước khi bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ

Tác giả luận văn

Dương Mạnh Tiến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,

tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp

và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thanh Hải người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong Phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã Đồng Ích, Xuân Lôi, Tử Du, Tiên Lữ cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Học viên

Dương Mạnh Tiến

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của nghiên cứu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai 4

1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất 7

1.1.2.3 Thị trường bất động sản 8

1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội 9

1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng 9

1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội 10

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên thế giới 11

1.3.1 Trung Quốc 11

1.3.2 Thái Lan 13

1.3.3 Úc 14

1.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16

1.3.5 Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 17

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam18

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 18

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 22

1.4.3 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 26

1.4.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Vĩnh Phúc 27 1.4.5 Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường hính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của Việt Nam và tỉnh Vĩnh Phúc 28

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 30

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 31

2.4.3 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 31

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 31

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Lập Thạch 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.1.1 Vị trí địa lý 32

3.1.1.2 Đặc điểm địa hình 32

3.1.1.3 Đặc điểm địa chất khoáng sản 33

3.1.1.4 Tài nguyên đất 33

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 36

3.1.2.1 Dân số và nguồn lực lao động 36

3.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 36

3.2 Đánh giá thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Lập Thạch 39

3.2.1 Địa giới hành chính 39

3.2.2 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 39

3.2.3 Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 40

3.2.4 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất 41

3.2.5 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 42

3.2.6 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 42

3.2.7 Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 43

3.3 Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đường từ cầu Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch 43

3.2.1 Giới thiệu khái quát về dự án nghiên cứu 43

3.2.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án nghiên cứu 44

3.2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu 45

3.3.3.1 Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất 45

3.3.3.2 Giá đất tính bồi thường, hỗ trợ 48

3.3.3.3 Giá bồi thường về tài sản 50

3.3.3.4 Chính sách hỗ trợ và tái định cư 54

3.4 Đánh giá tác động của việc thu hồi đất đến lao động và đời sống của người dân 58 3.4.1 Tác động đến lao động và việc làm 58

3.4.2 Tác động đến thu nhập 59

3.5 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ

trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lập Thạch 60

3.5.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong công tác giải phóng mặt bằng 60

3.5.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng 61

3.5.3 Tăng cường sự phối hợp từ Trung ương đến cơ sở và giữa các cơ quan với nhau 61 3.5.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi 62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

1 Kết luận 64

2 Kiến nghị 65

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

MỘT SỐ HÌNH ẢNH CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỪ CẦU BÌ LA ĐI TRUNG TÂM THỊ TRẤN LẬP THẠCH 70

NN& PTNT Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Lập Thạch 35

Bảng 3.2 Tổng hợp kết quả xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường về đất tại dự án nghiên cứu 46

Bảng 3.3 Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 47

Bảng 3.4 So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường và giá bồi thường tại thời điểm thu hồi đất 49

Bảng 3.5 Ý kiến của người dân bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án nghiên cứu 50

Bảng 3.6 Tổng hợp đơn giá bồi thường cây cối hoa màu tại dự án nghiên cứu 51

Bảng 3.7 Tổng hợp đơn giá bồi thường nhà ở, vật kiến trúc 52

Bảng 3.8 Tổng hợp đơn giá bồi thường di chuyển mồ mả 53

Bảng 3.9 Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất tại dự án 53

Biểu 3.10 Kết quả bồi thường, hỗ trợ GPMB của dự án nghiên cứu 55

Bảng 3.11 So sánh diện tích đất thu hồi và đất tái định cư 56

Bảng 3.12 So sánh giá bồi thường và giá tái định cư 57

Bảng 3.13 Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 58

Bảng 3.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 59

Bảng 3.15 Đánh giá về tình hình tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Lập Thạch 34 Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Lập Thạch năm 2014 36

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của đất nước, nhiều khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội

được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại Nhờ đó, bộ mặt của đất

nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn minh Việc thu hồi đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình công cộng, phục

vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay đổi chỗ ở và điều kiện sống

Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách và đã được các địa phương nỗ lực vận dụng để giải quyết vấn đề bồi thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập

và đời sống của người dân có đất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều

địa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện bồi thường, tái định

cư, đào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý, dẫn

đến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội Bên cạnh đó, bản thân

người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng với sự nghiệp CNH, HĐH đất nước

Lập Thạch là huyện miền núi của tỉnh Vĩnh Phúc, kinh tế chủ yếu là sản xuất nông nghiệp Để có động lực phát triển mạnh nền kinh tế, xã hội, trong những năm gần đây huyện Lập Thạch đã được Nhà nước đầu tư mạnh các công trình hạ tầng thiết yếu, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất

ở của người dân Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho

người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở huyện Lập Thạch mà một số địa phương khác cũng đang gặp phải

khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Công trình đoạn đường từ cầu Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc là công trình trọng điểm của tỉnh Vĩnh Phúc nối huyện Lập Thạch, huyện Sông Lô đến Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Trước khi triển khai dự án, các cấp Ủy Đảng, UBND, Ủy ban Mặt trận tổ quốc huyện và các

xã đã tích cực tuyên truyền vận động về chính sách, pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và ý nghĩa của Dự án cho người dân Tuy nhiên đây là dự

án lớn, phải thu hồi một diện tích đất nông nghiệp không nhỏ (hơn 19 ha) của nhiều

hộ gia đình, cá nhân (hơn 800 hộ), vì vậy trong quá trình thực hiện Dự án còn gặp nhiều khó khăn trong khâu bồi thường GPMB và ảnh hưởng lớn đến đời sống, việc làm của người dân bị mất đất

Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo và hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS

Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi

thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án đoạn đường từ cầu

Bì La đến trung tâm thị trấn Lập Thạch, huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

3 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật đất đai hiện hành; nắm vững các chính sách pháp luật đất đai; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản pháp luật có liên quan

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thường GPMB để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường thiệt hại của UBND huyện khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của người dân bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học và thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Một số khái niệm

- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [23]

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [23]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [23]

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở [23]

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của

nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở Việt Nam, kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987, đã có 4 lần Chính

phủ trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung, thay thế nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước theo từng giai đoạn (1993, 1998, 2001, 2003) Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (TĐC) cũng từng bước được hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật

đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng, bảo đảm tiến độ cho việc

triển khai các dự án đầu tư

Tuy nhiên, bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật

đất đai với các pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam (Ngoài Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và nhiều văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên

quan đến đất đai), các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân

sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn

và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai nói chung và công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC nói riêng [8] Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,

sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu chuyên nghiệp, chưa đáp ứng yêu cầu; một số dự án còn thiếu công khai, dân chủ, minh bạch

Tổ chức thực hiện còn thiếu kiên quyết, chưa phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng tham gia thực hiện…là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch

sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược

điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt

ra [15]

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ

là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [15]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất

đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường [7]

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý cao nhất khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với thửa đất

(lô đất) đang sử dụng, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi

thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng

được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất;

việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến độ chậm, gây kháo khăn cho công tác bồi thường GPMB Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ thực hiện công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [16] Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải tiến hành định giá đất, đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất

bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền

sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử

dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp

so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật

Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều

kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi

Do vậy việc định giá đất sát với giá thị trường để bồi thường GPMB có vai trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ GPMB để triển khai dự án

1.1.2.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một

số nội dung chủ yếu sau:

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án

đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch

trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường [6]

1.2 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội

1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của

hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng có được triển khai hay không

- Về mặt tiến độ hoàn thành dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả… nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự

án có hiệu quả Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án,

có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

- Về mặt kinh tế của dự án:

GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho các công trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư

+ Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ

đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

+ Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt các nhà đầu tư trong nước có vốn đầu tư hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo cơ hội đấu thầu của các công trình khác Thực tế trên

địa bàn cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải

phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng, một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường thiệt hại của các cấp chính quyền, mặt khác các dự án đó chưa

được sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài Đây cũng là một trở ngại lớn

tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

1.2.2 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc kế dân sinh như cung cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính, viễn thông, thuỷ lợi, đề điều, trạm xá, trường học…

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó Ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển đô thị mang tính tự phát Các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này một phần do buông lỏng quản lý nhất là trật tự xây dựng, mặt khác do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng, cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai lấy làm, gây ảnh hưởng, khó khăn trong sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị

Những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở các thành phố lớn đã nhanh chóng được cải tạo, đầu tư làm mới, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thay đổi bộ mặt một số khu vực nông thôn Đạt được kết quả này công tác GPMB đóng vai trò không nhỏ để đưa các dự án đi vào triển khai đầu tư đúng tiến độ và phát huy hiệu quả

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước và tổ chức trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng

nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về

số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở

hữu tập thể Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước

Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao động Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở

hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất

Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục

vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là cho thuê đất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường

và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có

thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các lọai

đất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất

thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường

do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng

đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài

ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất Cách tính tiền bồi thường

đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những

năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ ở Bắc kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Ví dụ: tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá

tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên

đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả [1]

1.3.2 Thái Lan

Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường

được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá bồi thường

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư

đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục

đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước,

phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy

định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của

ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, Quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, công nghiệp, nông nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật này quy định các nguyên tác về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các lạo tài sản

bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập

và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, Uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, tình tự nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khiếu nại ra toà Ví dụ: trng ngành điện năng thì cơ quan Điện lực Thái Lan

là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất cả nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi

đất trong nhiều dự án

1.3.3 Úc

Luật đất đai của Úc quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất

đai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà

không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai

Theo luật của Úc 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất Trong thu đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi

đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị

trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia

Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Úc tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu

sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác Thông thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán

Trình tự thu đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu

tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn

về quyết định của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu đất nhận được thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất Ngay sau khi có quyết định thu hồi

đất, chủ đất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là

công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TĐC

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp

ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TĐC"

1.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì “ chìa khoá dẫn tời việc bồi thường TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách bồi thường vật chất ” Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TĐC sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi được cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất đai có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao đất TĐC với thời hạn ngắn nhất

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính sách của WB và ADB là phải bồi

thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án phải thông

đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu

chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TĐC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả đất được thực hiện sau khi đã hội

ý với người bị thu hồi đất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được

WB và ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ cộng tác của

dự án Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguông vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng, Ngoài

ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn [2]

1.3.5 Một số kinh nghiệm từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Ở mỗi nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản

lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định thành công của sự đầu tư phát triển

* Nguyên tắc: Nói chung các tổ chức quốc tế và các nước xây dựng chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC với những nguyên tắc chủ yếu sau:

- Phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành

- Phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan

- Phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có

đất bị thu hồi

- Phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng

- Phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn, thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

* Các kinh nghiệm có thể áp dụng

- Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao đối với đất đai thể hiện trong việc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một vấn đề có tính phổ quát toàn thế giới, không phân biệt chế độ sở hữu đất đai, hình thức sở hữu đất

đai, chế độ chính trị, bản sắc dân tộc Tính phổ quát về quyền chủ thể tối cao đối

với đất đai của Nhà nước trong việc thu hồi đất cho thấy, chúng ta có thể học hỏi

được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới, kể

cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế độ chính trị hay chế độ sở hữu đất đai

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Dự án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư phải là một phần hoặc gắn bó chặt chẽ với dự án đầu tư có thu hồi đất

- Phạm vi, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi đất không chỉ giới hạn bởi những người bị thu hồi đất mà phải mở rộng đến tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi

đất Do vậy, người không bị thu hồi đất nhưng nếu dự án thu hồi đất làm thay đổi

môi trường sống, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm cho điều kiện sống, điều kiện làm việc của người đó khó khăn hơn thì người đó được coi là người

bị ảnh hưởng và được đưa vào diện xem xét để bồi thường hoặc hỗ trợ

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương

án bồi thường, hỗ trợ, TĐC là việc hết sức cần thiết, đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thoả đáng, đảm bảo có đời sống phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa có dự án Điều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế đối với tài sản bị thiệt hại, hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn định đời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển đến sao cho tương

đương nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất lớn hơn nhiều so với giá

chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Hạn chế các phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải bảo đảm cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Quá trình hình thành các triều đại phong kiến, trong mỗi kiển Nhà nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những đặc điểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quỳên đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập

và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan

tâm nhiều so với các loại đất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường được quy định chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi đất

Khi thực dân Pháp xâm lược Việt Nam, chúng thực hiện chính sách lập đồn

điền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị định bất bình đẳng để chiếm hữu đất đai và

khai thác tài nguyên của đất Việt Nam

Sau cách mạng tháng Tám 1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng đất [19] ra đồ nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng Cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có tuyền sở hữu ruộng đất được chia cấp

Ngay sau khi hoà bình được lặp lại ở Miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước

đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa

xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4 năm 1959, Hội

đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định 151/TTg [9] quy định

thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường TĐC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau đó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày

06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như phải đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng

đất; những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường

hợp cần thiết phải được giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày

cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền, những người có ruộng đất trưng dụng cần được báo cáo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển

Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người được trưng dụng

để họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm được như vậy, về đất được bồi thường

bằng số tiền từ 1 – 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất vị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng

đất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định Có thể nói, Nghị định số 151/TTg ra đời phần

nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị

định này chưa có quy định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả

thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ thướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không

vì thên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, Trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải

đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ

vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của

địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về đất chưa được quy định trong luật và thể chế thành một chính sách đầy đủ, song quy định về bồi thườngkhi mà mức trưng dụng đất tại thông tư 1792/TTg đã có sự thay đổi so với Nghị định 151/TTg, từ

“chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của những người có ruộng đất bị trưng dụng” trước đây sang “đảm bảo quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”,

đồng thời những quy định tại Nghị định số 151/TTg trước đây chỉ có tính nguyên

tắc thì đến Thông tư 1792-TTg đã được quy định cụ thể mức bồi thường nhà ở, đất

đai, cây lâu năm, hoa màu trên đất

Sau khi giải phóng miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời [17], bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về

đất đai, pháp luật không quy định có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển

dịch dân sự (điều này thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm

1980 của Hội đồng Chính phủ) Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ “giao - thu”

Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục

đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi [20]

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Theo quy định của Nghị định số 186/HĐBT thì các tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được Nhà nước giao đất phải nộp được điều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách địa phương để sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo đất nông nghiệp và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị lấy đất Người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường thiệt hại tài sản trên đất, trong lòng đất Nếu Nhà nước thu hồi vào đất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về đất không được đặt ra ngoài người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

Hiến pháp 1992 [18] ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng,

định” [17]

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB qua những điều 17, 18, 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 [21]

Những quy định về bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993 đã thu

được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, những càng về sau,

do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dẫn mất đi vai trò làm

động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh

tiến độ thi công công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường, GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1984 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên

- Thông tư 145/1998/TT-BTC [3] ngày 4 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định của Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định

rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải bồi thường thiệt hạu, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện [10]

Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, GPMB theo quy định của Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất Đây là mộ điểm khác so với Nghị định số 90/CP

Đối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho

người có đất bị thu hồi để giao hoặc cho mình thuê

Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng đát,

người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của Pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

- Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi

- Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người được bồi thường được nhận hoặc phải trả lại phầ chênh lệch giá trị đo bằng tiền

Về điều kiện được bồi thường: Do chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay đổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản

Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại

được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính

phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Về chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất đất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, đời sống của người bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ để khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy

định trong Nghị định số 22/1998/NĐ-CP bao gồm:

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển nghề

- Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh đến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt động bình thường

- Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến độ

- Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách

Về TĐC: Chính sách TĐC được đề cập đầy đủ hơn so với các Nghị định trước đó, việc Nhà nước chuẩn bị đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt) là một phần đảm bảo công công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TĐC được cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP, bao gồm quy định thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều

kiện bắt buộc phải có khu TĐC, nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC, ngoài ra còn có một số quy định về chính sách hỗ trợ lập khu TĐC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TĐC, thể hiện chính sách đổi mới của nhà nước về quan điểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại đối với người bị thu hồi đất

Về tổ chức thực hiện: Nếu như các văn bản trước đây mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, thì Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã có quy định cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thừng, GPMB cấp thành phố trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia

đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt Các

quy định này đã giúp cho các địa phương có sự chủ động trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với kiều kiện kinh tế – xã hội, quỹ đất, tập quán của

địa phương

Nhìn chung, trong thời kỳ 1993 – 2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường, GPMB đã có những tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất Việt Nam Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược điểm như sau:

- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa

được quy định chưa theo một chuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết định của UBND

các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường; người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc so bì giá đất bồi thường đất với giá đất phi nông nghiệp

- Nhà đầu tư dự án, công trình phải làm việc rất nhiều đối tác để thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường, GPMB và làm việc với người có đất

bị thu hồi

- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thoả đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

1.4.3 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Cùng với sự phát triển của đất nước, dưới tác động của cơ chế thị trường, với

số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi

đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về

mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này, đồng thời Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, lao động, việc làm… để giải quyết những vấn

đề liên quan đến đời sống, kinh tế cộng đồng và ổn định xã hội Sau 5 năm triển

khai thực hiện cho thấy Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC không phù hợp khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 [22] là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất so với các Luất Đất đai

đã ban hành trước đó Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu

hồi đất đã có bước tiến đáng kể trong việc ổn định chỗ ở, đời sống, đặc biệt là đối với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Chính sách này được sửa đổi, bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư Khắc phục về cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách TĐC và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, TĐC bao gồm:

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [11];

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính [4] về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất [12];

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính [5] về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [13];

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 03/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư [14];

Thông tư số 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định chi tiết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.4.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Vĩnh Phúc

Ngay sau khi tái lập tỉnh Vĩnh Phúc (năm 1997), UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành các quy định trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB theo quy định của pháp luật, đáp ứng kịp thời trong công tác quản lý đất đai nói chung và công tác bồi thường GPMB nói riêng Cụ thể như sau:

* Thời kỳ từ năm 1997 đến năm 2004

UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành Quyết định số 286/QĐ-UB ngày 01/4/1997 về giá đất trên địa bàn tỉnh [28] , làm căn cứ để bồi thường, hỗ trợ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 Bên cạnh đó, UBND tỉnh cũng ban hành một số văn bản quy phạm quy định chi tiết về đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như:

Quyết định số 2308/1998/QĐ-UB ngày 09/9/1998 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc [29] về việc ban hành quy định về đền bù và đơn giá đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Thời kỳ này việc bồi thường về đất đất và tải sản trên đất đã được xác định

cụ thể Về đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất tương ứng hoặc bằng tiền theo giá đất, về tài sản, hoa màu được bồi thường theo giá trị thực tế UBND tỉnh cũng quy định một số chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ chuyển đổi nghề với lao động nông nghiệp bị thu hồi đất “ 4 tháng lương tối thiểu = 600.000 đồng/lao động”, hỗ trợ hộ

có đất bị thu hồi nhưng không có đất để đền bù “100đ/m2/năm theo số năm còn lại theo thời hạn sử dụng đất”

* Thời kỳ từ năm năm 2004 đến nay

UBND tỉnh đã banh hành nhiều quyết định về giá đất, đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương (12 Quyết định về giá đất, 9 Quyết định về đơn giá bồi thường)

Nhìn chung chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh

được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, bên cạnh đó được vận dụng vào

tình hình thực tế tại địa phương cho phù hợp, cơ bản được nhân dân đồng thuận,

ủng hộ

1.4.5 Nhận xét, đánh giá công tác bồi thường hính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất của Việt Nam và tỉnh Vĩnh Phúc

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất luôn

được Nhà nước ta nói chung và tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng quan tâm và thường

xuyên được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tế Tuy nhiên, công

tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn một số tồn tại, bất cập chưa được khắc phục triệt để như:

- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm

- Chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, chưa chú trọng tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi

- Tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn xảy ra nhiều