Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại TP HCM qua dự án nhà ở thị trấn tân túc huyện bình chánh

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR B NÔNG NGHI P VÀ PTNT NG I H C THU L I VÕ NG C H NG PH TÊN C TÀI LU N V N GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ T I TP.HCM QUA D ÁN NHÀ TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH LU N V N TH C S TP.H CHÍ MINH – 2015 B GIÁO D C VÀ ÀO T O - B NÔNG NGHI P VÀ PTNT TR NG I H C TH Y L I VÕ NG C H NG PH TÊN C TÀI LU N V N GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ T I TP.HCM QUA D ÁN NHÀ TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH Chuyên ngành : Qu n lý xây d ng Mã s : 60-58-0302 LU N V N TH C S Ng ih ng d n khoa h c: Ng i HDKH1: PGS TS LÊ V N HÙNG Ng i HDKH2: TS KTS LÊ QUANG NINH TP H CHÍ MINH - 2015 LU N V N TH C S K THU T TÀI: GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ TP.HCM QUA D ÁN NHÀ Ý KI N C A NG Ng IH T I TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH NG D N: i HDKH1: PGS TS LÊ V N HÙNG …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… NG I HDKH : TS.KTS.LÊ QUANG NINH …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Ý KI N C A B MÔN: CÔNG NGH VÀ QLXD …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Ý KI N C A H I NG KHOA H C: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… L IC M N Trong công tác hi n t i c a m t ki n trúc s tham gia t v n thi t k d án đ u t xây d ng đ a bàn TP.HCM c a B n thân nh n m ts v nđ c nđ d ng t b c tr ng, quan tâm công tác qu n lý d án xây c chu n b đ u t đ d án đ c tri n khai m t cách thu n l i hi u qu N i dung nghiên c u c a lu n v n đ h c thu t tham gia khóa cao h c c a tr tác đ c bi t đ c t o l p nh ng ki n th c ng, qua tr i nghi m th c t công c s đ ng viên, giúp đ , h ng d n t n tình c a Th y h ng d n PGS.TS Lê V n Hùng TS.KTS.Lê Quang Ninh nên lu n v n đ c hoàn thành theo quy đ nh Tác gi c ng không quên cám n s h tr nhi t tình c a lãnh đ o công ty T v n ki n trúc xây d ng thành ph (tên c -Vi n thi t k thành ph ) t p th cán b thi t k xí nghi p Quy ho ch Ki n trúc xây d ng t o u ki n ti p c n v t li u kinh nghi m liên quan đ n đ tài V i lịng kính tr ng bi t n t t c Th y Cô, Giáo S tr ng đ i h c Th y L i, mong r ng nh ng k t qu đ t đ trình nghiên c u, k t qu khoa h c đ t đ c c nghiên c u c a lu n v n t m lòng bi t n sâu s c nh t c a tác gi … Xin trân tr ng c m n./ Tác gi VÕ NG C H NG PH C B N CAM K T tài Lu n v n cao h c “Gi i pháp qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà t i Tp.HCM, qua d án nhà gi đ c Nhà tr th tr n Tân Túc huy n Bình Chánh” c a Tác ng giao nghiên c u theo Quy t đ nh s 1630/Q - HTL ngày 16 tháng 09 n m 2013 c a Hi u tr ng tr Trong th i gian h c t p t i tr ng i h c Th y L i ng v i s đ nh h ng, h ng d n t n tình c a gi ng viên, giáo s , ti n s c ng v i kinh nghi m làm vi c t i c quan, s giúp đ c a b n bè, đ ng nghi p đ c bi t s giúp đ , h ng d n c a PGS.TS Lê V n Hùng, Ts Lê Quang Ninh Ngoài nh ng t li u mang tính thơng tin Các k t qu nghiên c u c a lu n v n thành qu lao đ ng, s t h p c a y u t mang tính ngh nghi p c a Tác gi cơng s c h ng d n c a Th y Tác gi cam đoan không chép b t k n i dung c a nghiên c u khác./ Tp H Chí Minh, tháng n m 2015 Tác gi VÕ NG C H NG PH C LU N V N TH C S K THU T TÀI: GI I PHÁP QU N LÝ XÂY D NG D ÁN PHÁT TRI N NHÀ TP.HCM QUA D ÁN NHÀ T I TH TR N TÂN TÚC HUY N BÌNH CHÁNH M cl c A PH N M U 01 TÍNH C P THI T C A TÀI 01 M C TIÊU NGHIÊN C U C A LU N V N 01 N I DUNG NGHIÊN C U CHÍNH C A LU N V N 02 CÁC GI I H N NGHIÊN C U 02 IT NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U 02 Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A K T QU D KI N T TÀI 03 C 03 C U TRÚC C A LU N V N 04 B PH N N I DUNG LU N V N 05 CH NG T NG QUAN TÌNH HÌNH QU N LÝ D XÂY D NG PHÁT TRI N NHÀ 1.1 Tình hình TXD phát tri n nhà ÁN UT 05 t i Vi t Nam TP.HCM 05 1.1.1 Tình hình TXD phát tri n nhà t i Vi t Nam 05 1.1.2 Tình hình TXD phát tri n nhà t i TP.HCM 06 1.2.Tình hình qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà t i Vi t Nam TP.HCM 09 1.2.1 Qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà 09 1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác l p d án quy ho ch xây d ng 12 1.2.3 Tình hình qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà giai đo n chu n b đ u t 14 1.2.4 Tình hình tài đ u t d án xây d ng 16 1.3 D án TXD Khu dân c Th tr n Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM 18 1.3.1 Thông tin ch đ u t 18 1.3.2 Thông tin chung v d án 18 1.3.3 Ph ng án quy ho ch chi ti t xây d ng 21 1.3.4 Tình hình tri n khai d án 22 1.4.Th c tr ng nh ng khó kh n, thách th c đ i v i công tác qu n lý xây d ng đ i v i d án TXD 23 1.4.1 Nh ng khó kh n, thách th c đ i v i cơng tác qu n lý xây d ng, sách nhà … c a n c ta hi n 23 1.4.2 Các v n đ c n quan tâm công tác qu n lý d án b c chu n b đ u t đ đ t hi u qu đ u t 23 1.5 K t lu n ch CH NG PH ng 24 NG PHÁP NGHIÊN C U, CÁC C S KHOA H C & PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QU N LÝ D NHÀ ÁN UT PHÁT TRI N 25 2.1 Ph ng pháp nghiên c u 25 2.1.1 Các ph ng pháp nghiên c u 25 2.1.2 Trình t th c hi n nghiên c u 26 2.2.Các c s khoa h c pháp lý 27 2.2.1 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác l p d án TXD - l nh v c phát tri n nhà 27 2.2.2 Các quy đ nh pháp lý hi n hành liên quan đ n công tác quy ho ch xây d ng 30 2.2.3 Các quy chu n k thu t liên quan đ n quy ho ch xây d ng d án 33 2.2.4 Các c s tính tốn t ng m c đ u t xây d ng d án 34 2.2.5 Tình hình đ u t tài liên quan c a th tr ng tài ngân hàng 41 2.2.6 Các t li u liên quan đ n d án phát tri n Nhà t i th Tr n Tân Túc - Bình chánh Tp.HCM 47 2.3 K t lu n ch ng 54 CH T NG K T QU NGHIÊN C U – GI I PHÁP QU N LÝ D PHÁT TRI N NHÀ ÁN U 55 3.1 Quy trình l p d án đ u t xây d ng 55 3.2 Quy trình cơng tác l p quy ho ch xây d ng 62 3.3 Các gi i pháp “tài chính” đ d án đ t hi u qu kinh t 66 3.4 V n d ng k t qu nghiên c u cho vi c qu n lý xây d ng d án phát tri n nhà t i th tr n Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM 76 3.5 K t lu n ch ng 90 C PH N K T LU N & KI N NGH 91 Nh ng k t qu đ t đ c 91 Nh ng t n t i trình th c hi n lu n v n 95 Nh ng ki n ngh v h ng nghiên c u ti p theo 95 D TÀI LI U THAM KH O E PH N PH L C DANH M C CÁC KÝ HI U, CÁC CH - TP : Thành ph - TP.HCM : Thành ph H Chí Minh - QHXD : Quy ho ch xây d ng - QHCT : Quy ho ch chi ti t - XD : Xây d ng - TXD : - DA : D án u t xây d ng - DA TXD : D án u t xây d ng - CB T : Chu n b đ u t -B S : B t đ ng s n - NOXH : Nhà -C T : Ch đ u t - DN : Doanh nghi p -T C : Tái đ nh c - GPMB : Gi i phóng m t b ng - SD : S d ng đ t - CTCC : Cơng trình cơng c ng - TMDV : Th - HTKT : H t ng k thu t - TM : ánh giá tác đ ng môi tr - TL :T l - TB : Trung bình - CP : Chi phí -CPXD : Chi phí xây d ng xã h i ng m i d ch v ng VI T T T DANH M C CÁC HÌNH NH Hình 1.1- Các d án Khu đô th m i t i Vi t Nam Hình 1.2a- S đ v trí Khu th m i GS - Nhà Bè Hình 1.2b- D án Khu đô th m i GS - Nhà Bè Hình 1.3- S đ chu trình d án đ u t xây d ng cơng trình Hình 1.4- D án Khu dân c Tân Túc - Bình Chánh Hình 1.5- B n đ t ng m t b ng s d ng đ t Hình 2.1- B n đ quy ho ch t ng m t b ng s d ng đ t khu trung tâm dân c Tân Túc TL 1/2000 Hình nh v đ án QHCT TL 1/500 khu dân c Tân Túc: Hình 2.2- S đ v trí gi i h n khu đ t Hình 2.3- B n đ đánh giá hi n tr ng t ng h p khu v c l p quy ho ch 10 Hình 2.4- B n đ t ng m t b ng khu dân c S đ hóa quy trình th c hi n t b c l p QHCT đ n chu n b đ u t d án: 11 Hình 3.1- S đ hóa Quy trình chu n b đ u t 12 Hình 3.2a- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 làm c s l p DA TXD 13 Hình 3.2b- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c t QHCT TL 1/2000, v i quy mơ d án > 5ha 14 Hình 3.2c- S đ hóa quy trình l p QHCT TL 1/500 đ i v i khu v c ch a có QHCT TL 1/2000, v i quy mô d án > 5ha 15 Hình 3.2d- S đ hóa quy trình l p QHXD đ i v i quy mô d án < 5ha DANH M C CÁC B NG BI U B ng 2.1- Tính chi phí xây d ng B ng 2.2- Th ng kê chi ti t lo i nhà B ng 2.3- Th ng kê nhà theo m c đích s d ng B ng 3.1- Th ng kê chi ti t lo i nhà B ng 3.2- Th ng kê nhà - KDC Tân Túc theo m c đích s d ng - KDC Tân Túc