Pháp luật về quyền và nghịa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất

bộ giáo dục đào tạo t pháp trờng đại học luật hà nội nguyễn ngọc minh pháp luật vỊ qun vµ nghÜa vơ cđa tỉ chøc kinh tÕ sử dụng đất Chuyên ngành : Luật kinh tế M· sè : 62 38 01 07 tãm t¾t luËn án tiến sĩ luật học hà nội - 2016 Công trình đợc hoàn thành Trờng Đại học Luật Hà Nội Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thế Liên PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: PGS.TS Bùi Nguyên Khánh Học viện Khoa học XÃ hội Phản biện 2: TS Nguyễn Am Hiểu Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Phản biện 3: TS Nguyễn Văn Cơng Bộ T pháp Luận án đợc bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Trờng, họp Trờng Đại học Luật Hà Nội Vào hồi , ngày tháng năm 2016 Có thể tìm hiểu luận án Th viện Quốc gia Th viện Trờng Đại học Luật Hµ Néi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh tổ chức kinh tế, đất đai có ý nghĩa quan trọng đặc biệt; lẽ, đất đai yếu tố đầu vào thiếu trình sản xuất Chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nội dung pháp luật đất đai Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật đất đai cho thấy nhiều bất cập quyền nghĩa vụ sử dụng đất tổ chức kinh tế Việc nghiên cứu có hệ thống lý luận thực tiễn chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất cần thiết, góp phần vào việc thi hành Luật đất đai năm 2013; đồng thời, bổ sung, hoàn thiện sở lý luận quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Vì vậy, tơi lựa chọn đề tài "Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất" làm luận án tiến sĩ Luật học Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này, luận án hướng đến việc đạt mục đích sau đây: - Bổ sung, hoàn thiện sở lý luận sở thực tiễn chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Việt Nam - Đưa giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thực thi chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Việt Nam Nhiệm vụ nghiên cứu Luận án xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau: - Phân tích nhận diện chất khái niệm, bao gồm: Khái niệm tổ chức kinh tế; khái niệm quyền nghĩa vụ sử dụng đất; khái niệm tổ chức sử dụng đất nói chung khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng… - Luận giải sở lý luận sở thực tiễn việc tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Đánh giá khái quát lịch sử hình thành phát triển chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nước ta nhằm phát triển tư xây dựng quy định quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất - Cơ chế điều chỉnh pháp luật việc sử dụng đất tổ chức kinh tế nước ta - Tìm hiểu thực tiễn pháp lý kinh nghiệm Trung Quốc việc xác lập chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Bài học kinh nghiệm Việt Nam - Phân tích nội dung chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thi hành chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nhằm thành công hạn chế, bất cập; nguyên nhân hạn chế, bất cập - Phân tích định hướng đề xuất kiến nghị góp phần hồn thiện, nâng cao hiệu thực thi chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận án xác định đối tượng nghiên cứu, bao gồm: - Các quy định pháp luật đất đai, đặc biệt nghiên cứu Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Quan điểm, đường lối Đảng, sách Nhà nước ta quản lý sử dụng đất đai nói chung chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng - Cơ chế thi hành pháp luật đất đai Việt Nam từ thời kỳ đổi (năm 1986) đến - Thực trạng thi hành Luật đất đai năm 2003 nói chung chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng - Kinh nghiệm Trung Quốc pháp luật đất đai; đặc biệt chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Một số vụ việc cụ thể thực thi chế định pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất… 4.2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu "Pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất" có phạm vi nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều đạo luật Luật đất đai, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Bộ luật Dân sự, Luật thương mại, Luật ngân hàng tổ chức tín dụng v.v Tuy nhiên, khuôn khổ luận án tiến sĩ, luận án tập trung nghiên cứu vấn đề cụ thể sau đây: Một là, lý giải số vấn đề lý luận quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, làm rõ chất chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Hai là, nghiên cứu quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất quy định pháp luật đất đai nước ta để làm rõ tính kế thừa phát triển Đồng thời, tập trung phân tích nội dung Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Ba nghiên cứu quy định hành điều kiện, trình tự, thủ tục chế thực quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Bốn là, nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành vấn đề Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin - Ngoài ra, luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể, bao gồm: (i) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh v.v sử dụng Chương Chương để tìm hiểu tổng quan tình hình nghiên cứu lý giải, soi sáng vấn đề lý luận đặt (ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp v.v sử dụng Chương để nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất làm rõ thành công hạn chế thực thi quy định quyền, nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất (iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận v.v sử dụng Chương để định hướng kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Những điểm luận án Trên sở tiếp thu kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố; Luận án có điểm sau đây: - Góp phần bổ sung hệ thống sở lý luận quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Việt Nam - Giải mã nội hàm khái niệm quyền nghĩa vụ; quyền nghĩa vụ sử dụng đất; tổ chức kinh tế; quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Phân tích khái niệm đặc điểm pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Nhận diện hạn chế, bất cập nguyên nhân hạn chế, bất cập pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất sở đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật Việt Nam - Đưa giải pháp mang tính khoa học nhằm góp phần hoàn thiện, nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án gồm chương, 10 tiết Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nước Trong mục này, tác giả luận án tham khảo cơng trình nghiên cứu nước quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất phương diện: 1.1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu chế độ sở hữu đất đai Việt Nam 1.1.1.2 Các công trình nghiên cứu quyền sử dụng đất 1.1.1.3 Các cơng trình nghiên cứu quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 1.1.1.4 Đánh giá khái quát vấn đề nghiên cứu Xét khía cạnh nội dung có liên quan trực tiếp đến đề tài luận án, cơng trình giải số vấn đề lý luận như: Thứ nhất, giải số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất nói chung Thứ hai, tìm hiểu quyền cụ thể tổ chức sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng góc độ lý luận thực tiễn Thứ ba, phân tích thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế sử dụng đất) đề xuất giải pháp hoàn thiện chế định Tuy nhiên, kết nghiên cứu chưa tìm hiểu có hệ thống, toàn diện đầy đủ lý luận thực tiễn quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 1.1.2 Cơng trình nghiên cứu học giả nước Trong mục này, tác giả luận án tham khảo cơng trình nghiên cứu ngồi nước quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất phương diện: 1.1.2.1 Các cơng trình nghiên cứu pháp luật đất đai 1.1.2.2 Các cơng trình nghiên cứu quyền sử dụng đất doanh nghiệp 1.1.2.3 Đánh giá khái quát vấn đề nghiên cứu Với cách tiếp cận khác với tác giả nước, học giả nước ngồi tìm hiểu pháp luật đất đai Việt Nam quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất góc độ so sánh quyền sử dụng đất - loại quyền chủ sở hữu tư nhân đất đai với quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất Việt Nam phát sinh sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Các nghiên cứu phân tích pháp luật đất đai nói chung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp sử dụng đất Việt Nam, bất cập, hạn chế; đồng thời, khuyến nghị số giải pháp khắc phục dựa ngun tắc cơng bằng, bình đẳng, cơng khai, minh bạch trách nhiệm tham vấn, giải trình quan nhà nước 1.2 Cơ sở lý thuyết đề tài 1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu Lý thuyết nghiên cứu quan điểm, học thuyết vận động quan hệ sở hữu đất đai kinh tế thị trường; lý thuyết phát triển thị trường bất động sản mối quan hệ biện chứng pháp luật quan hệ kinh tế, đặc biệt vai trò điều chỉnh, kiến tạo pháp luật quan hệ kinh tế mà quan hệ đất đai phận quan trọng, cốt lõi 1.2.2 Các giả thuyết nghiên cứu - Các tổ chức kinh tế, đặc biệt doanh nghiệp đứng trước bất cập hoạt động sản xuất, kinh doanh chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối - Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất có đặc thù riêng mà pháp luật hành cần đặc biệt ý nhằm đảm bảo cho chủ thể có mơi trường hoạt động thuận lợi, bình đẳng, minh bạch, hội phát triển bền vững mang lại hiệu cho kinh tế - Hoàn thiện pháp luật hành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ quy luật kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng muốn mang lại hiệu đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu - Nội hàm khái niệm tổ chức kinh tế với tư cách người sử dụng đất bao gồm vấn đề liên quan đến quyền nghĩa vụ? So với quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất khác quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất có tương đồng? - Những đặc trưng tổ chức kinh tế sử dụng đất có ảnh hưởng, chi phối quy định hình thành quyền nghĩa vụ sử dụng đất? - Các quy định hành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực tới môi trường phát triển tổ chức kinh tế? Nguyên nhân tác động tiêu cực? - Những yêu cầu kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cần đáp ứng quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất? - Định hướng giải pháp cho việc hoàn thiện quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai phát triển kinh tế thị trường, mở rộng hội nhập quốc tế Việt Nam? 1.2.4 Về hướng tiếp cận đề tài - Hướng tiếp cận luận án phân tích đánh giá tồn diện vấn đề từ thể chế, thiết chế đến thực tiễn hoạt động tổ chức kinh tế sử dụng đất - Với sở lý luận phương pháp nghiên cứu chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử, phép biện chứng vật xem xét, tìm hiểu nguồn gốc, chất vật đặt vận động, biến đổi vật, tượng Từ đó, chủ thuyết làm tảng xuyên suốt trình nghiên cứu luận án sở nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân, nghiên cứu, tìm kiếm thiết kế cho chế độ pháp lý đất đai dân chủ, cơng khai, minh bạch, có trách nhiệm giải trình cao nhằm mặt bảo đảm quyền làm chủ thực người sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế sử dụng đất) đáp ứng yêu cầu chế thị trường; mặt khác, tạo sở pháp lý vững để Nhà nước thực quản trị đất đai đạt hiệu cao, chống tham nhũng, tiêu cực quản lý đất đai Đồng thời, đề cao ý nghĩa, vai trò pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 2.1.1 Chế độ sở hữu tồn dân đất đai nhìn từ góc độ phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế 2.1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai nhìn từ góc độ phát triển kinh tế thị trường - Cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung chi phối quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Kể từ đất nước ta chuyển sang chế thị trường, làm thay đổi quan hệ kinh tế nói chung quan hệ đất đai nói riêng Cơ chế thị trường tạo điều kiện giải phóng lực sản xuất cho thành phần kinh tế, phát huy tính chủ động, sáng tạo người lao động tổ chức kinh tế sử dụng đất 2.1.1.2 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai nhìn từ góc độ hội nhập quốc tế - Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng pháp luật bảo hộ - Hạn chế việc thu hồi đất tổ chức kinh tế biện pháp hành Đồng thời, pháp luật thừa nhận khuyến khích việc tiếp cận đất đai tổ chức kinh tế phù hợp với chế thị trường 2.1.2 Tổ chức kinh tế quyền sử dụng đất nhìn từ yêu cầu phát triển doanh nghiệp kinh tế thị trường hội nhập quốc tế Việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, khơng phân biệt đối xử 2.2 Lý luận tổ chức kinh tế sử dụng đất 2.2.1 Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất 2.2.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế Căn vào giải thích Từ điển Luật học nội dung văn pháp luật quy định tổ chức kinh tế, tác giả cho tổ chức kinh tế hiểu sau: i) Tổ chức kinh tế pháp nhân thành lập theo quy định pháp luật; ii) Có chức sản xuất - kinh doanh, dịch vụ; iii) Được thành lập hình thức doanh nghiệp, công ty, hợp tác xã v.v… 2.2.1.2 Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất Qua phân tích, tác giả luận án đưa quan niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất sau: Tổ chức kinh tế sử dụng đất pháp nhân theo quy định pháp luật dân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai để sử dụng vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG SỬ DỤNG 3.1 Phương thức sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế pháp luật hành 3.1.1 Nội dung quy định pháp luật phương thức sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế 3.1.1.1 Phương thức sử dụng đất áp dụng doanh nghiệp nhà nước - Doanh nghiệp nhà nước tiếp cận đất đai thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất - Doanh nghiệp nhà nước tiếp cận đất đai sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê, thuê lại nhận góp vốn quyền sử dụng đất người sử dụng đất 3.1.1.2 Phương thức sử dụng đất áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho thuê đất - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp hình thức thuê, thuê lại đất khu công nghiệp, mua lại, sáp nhập doanh nghiệp nhà nước theo quy định pháp luật đầu tư… 3.1.1.3 Phương thức sử dụng đất áp dụng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác - Mặc dù phương thức sử dụng đất áp dụng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác mà pháp luật quy định khơng có khác với 12 doanh nghiệp nhà nước, nhiên thực tế việc tiếp cận đất đai cho nhu cầu sản xuất - kinh doanh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn chưa đối xử bình đẳng so với doanh nghiệp nhà nước 3.1.1.4 Phương thức sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế tập thể - Các tổ chức kinh tế tập thể tiếp cận đất đai mục đích sản xuất - kinh doanh thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp thơng qua việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất - Các tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất thông qua giao dịch nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng, thuê lại nhận góp vốn quyền sử dụng đất… người sử dụng đất - Các tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài 3.1.2 Đánh giá việc thực thi quy định pháp luật đất đai phương thức sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế - Pháp luật đất đai chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th lại quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, hộ gia đình, cá nhân - Đối với doanh nghiệp tư nhân đăng ký thành lập theo Luật doanh nghiệp việc thuê đất phức tạp, đặc biệt đô thị lớn Thủ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh - Đối chiếu nội dung pháp luật phương thức sử dụng đất áp dụng tổ chức kinh tế với thực tiễn thi hành, nghiên cứu sinh thấy cịn có chưa tương thích, bất cập 3.2 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 3.2.1 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 3.2.1.1 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm - Tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ xác lập giao dịch dân tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê 13 - Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân 3.2.1.2 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật có quyền nghĩa vụ sau: Trường hợp nhận chuyển nhượng khơng chuyển mục đích sử dụng đất có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; trường hợp nhận chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp Nhà nước cho th đất thu tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm - Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất: Trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; trường hợp tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 14 3.2.1.3 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế giải thể, phá sản - Tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Quyền sử dụng đất hợp tác xã giải thể, phá sản bao gồm: Đối với đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Nhà nước thu hồi đất đó; đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất thành viên góp quyền sử dụng đất vào hợp tác xã Nhà nước khơng thu hồi đất, quyền sử dụng đất hợp tác xã xử lý theo điều lệ hợp tác xã, nghị đại hội thành viên - Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế doanh nghiệp giải thể, phá sản xử lý theo quy định pháp luật 3.2.1.4 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình ngầm - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 15 - Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm 3.2.2 Đánh giá việc thực thi quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 3.2.2.1 Về lập pháp Hiến pháp năm 2013 có số thay đổi tích cực quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất; cụ thể: Đất đai coi nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước quản lý theo pháp luật; tổ chức, cá nhân không Nhà nước giao đất, cho th đất mà cịn cơng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ; người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ theo quy định Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất mức độ định coi tài sản người sử dụng, chuyển nhượng pháp luật bảo hộ Đây thay đổi quan trọng đúc kết từ thực tiễn thi hành Hiến pháp năm 1992 pháp luật đất đai nước ta tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường thức quyền sử dụng đất 3.2.2.2 Những khó khăn, thách thức - Quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế phải Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước chưa hoàn thành, gây khó khăn cho việc thực quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định - Việc pháp luật đất đai chưa cho phép tổ chức kinh tế sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nước hạn chế khả tiếp cận nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư sản xuất - kinh doanh 3.2.3 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất 3.2.3.1 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn 16 liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam; góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn tài sản Nhà nước cho thuê đất theo mục đích xác định thời hạn cịn lại v.v - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn sử dụng đất; chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam v.v - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều 174 Luật đất đai năm 2013 3.2.3.2 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh - Doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà sử dụng giá trị quyền sử dụng đất ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, khơng phải ghi nhận nợ khơng phải hồn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi doanh nghiệp liên doanh có quyền nghĩa 17 vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 3.2.3.3 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, th lại có quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê - Trường hợp trả tiền th đất, th lại đất hàng năm có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm 3.2.3.4 Nội dung quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất để xây dựng cơng trình ngầm - Trường hợp th đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th có quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê v.v - Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 3.2.4 Đánh giá việc thực thi quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam - Luật đất đai năm 2013 khắc phục bất bình đẳng việc tiếp cận đất đai tổ chức kinh tế nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất - Sửa đổi, bổ sung quy định khơng giới hạn mục đích chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất - Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định quyền nghĩa vụ sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bộc lộ thiếu đồng đạo luật quan niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 18 3.3 Sáp nhập, giải thể tổ chức kinh tế sử dụng đất vấn đề thu hồi đất - Mặc dù thực tế ln xảy tình trạng doanh nghiệp, hợp tác xã… bị giải thể, phá sản sáp nhập hoạt động sản xuất - kinh doanh hiệu quả, thua lỗ kéo dài song pháp luật đất đai dường chưa có quy định đề cập toàn diện, đồng xử lý vấn đề đất đai tổ chức kinh tế 3.4 Quyền nghĩa vụ đất đai doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa 3.4.1 Nội dung quy định xử lý quyền sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần hóa - Doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê mà thực cổ phần hóa doanh nghiệp cổ phần hóa Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản khoản Điều 55 Luật đất đai năm 2013, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Điều 56 Luật đất đai năm 2013 - Việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa thực theo quy định Chính phủ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định theo quy định khoản điểm d khoản Điều 114 Luật đất đai năm 2013 3.4.2 Thực trạng thi hành quy định quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa 3.4.2.1 Thực trạng áp dụng quy định xác định giá trị đất đai giá trị doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa - Tính khơng đủ, khơng diện tích đất giao thuê, làm thất thoát vốn Nhà nước thất thu ngân sách nhà nước - Các thủ tục đất đai trước chuyển sang công ty cổ phần chưa hoàn tất làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp - Phương thức cho th đất, khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp phát sinh nhiều hệ lụy 19 3.4.2.2 Thực tiễn thi hành quy định quản lý đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước - Cơng ty cổ phần sử dụng đất sai mục đích, chủ yếu công ty cổ phần thuê đất giá rẻ nên cho thuê lại đất để kiếm chênh lệch Tình trạng xảy phổ biến nhiều địa phương nước - Công ty cổ phần chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật sau cổ phần hóa Chương GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TRONG SỬ DỤNG ĐẤT 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất - Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất phải dựa lý thuyết vật quyền - Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế - Hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất hướng tới việc góp phần tháo bỏ số nút thắt thể chế để hình thành vận hành bình thường thị trường quyền sử dụng đất 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất Trong mục này, tác giả luận án đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất, bao gồm: 4.2.1 Hoàn thiện quy định hình thành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất 4.2.2 Hoàn thiện quy định chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 4.2.3 Hoàn thiện quy định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí đất đai áp dụng tổ chức kinh tế sử dụng đất 20 KẾT LUẬN Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng chế định pháp luật đất đai Do tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai thơng qua định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế sử dụng đất) việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất v.v Như vậy, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế sử dụng đất) phát sinh sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu Mặc dù, phái sinh sở quyền sở hữu toàn dân đất đai song quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế bước tách khỏi quyền sở hữu toàn dân đất đai trở thành loại quyền tương đối độc lập Tính độc lập thể hiện, người sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng có số quyền định đất đai quyền chiếm hữu, quản lý quyền sử dụng đất Hơn nữa, họ chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất, cho thuê đất Tiếp cận lý thuyết vật quyền pháp luật dân quyền sử dụng đất nói chung quyền tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng xác định vật quyền hạn chế Sự phát triển chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất theo xu hướng ngày hoàn thiện Điều thể hiện, Luật đất đai năm 1987, quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất tương đối mờ nhạt Chỉ đến Luật đất đai năm 1993 đời có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất Các quy định quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất nói chung quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng đề cập cách trực tiếp cụ thể Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất ban hành ngày 14/10/1994 Tiếp đó, Luật đất đai 21 năm 2003 đời thay Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 năm 2001 dành chương quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (trong có quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất) Kế thừa quy định Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 có chương quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, bao gồm quy định quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất quy định quyền nghĩa vụ cụ thể nhóm chủ thể sử dụng đất (trong có tổ chức kinh tế sử dụng đất) Các quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất ngày sửa đổi, bổ sung hồn thiện theo hướng bình đẳng, khơng phân biệt đối xử quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế Việt Nam Chế định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân đất đai; chế quản lý kinh tế; mục đích hình thức sử dụng đất v.v Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành không kế thừa quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 mà bổ sung số quy định nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi hội nhập quốc tế bổ sung quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế giải thể, phá sản; quy định quyền nghĩa vụ doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh v.v Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê tổ chức kinh tế; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán kết hợp bán cho 22 th nhằm xóa bỏ bất bình đẳng quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thực dự án đầu tư Việt Nam Tuy nhiên, trình thực thi quy định Luật đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất gặp khơng khó khăn, thách thức thực tế việc tiếp cận đất đai tổ chức kinh tế thuộc thành phần kinh tế thiếu bình đẳng (đặc biệt doanh nghiệp tư nhân vừa nhỏ); tổ chức kinh tế chủ yếu tiếp cận đất đai thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất mang nặng tính chất xin - cho tiềm ẩn nguy tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, giao dịch quyền sử dụng đất thị trường thứ cấp quyền sử dụng đất dường cịn phát triển thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh, đầy đủ tồn diện cho thị trường phát triển thơng suốt lành mạnh Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất định hướng hoàn thiện chế định pháp luật Chương Chương 4, luận án đưa số khuyến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất Các khuyến chia thành số nhóm giải pháp sau đây: - Nhóm giải pháp hồn thiện quy định hình thành quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, bao gồm: i) Sửa đổi, thay quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế theo chế hành xin - cho quy định Nhà nước đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất; ii) Tiếp tục thể chế hóa Điều 54 Hiến pháp năm 2013 việc bổ sung quy định khẳng định quyền sử dụng đất tài sản tổ chức kinh tế pháp luật bảo hộ; theo đó, quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước đảm bảo bảo đảm pháp lý như: Tổ chức kinh tế cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất tổ chức kinh tế trường hợp thật cần thiết theo luật định mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích cơng cộng cách cơng khai minh bạch có bồi thường v.v ; iii) Bổ sung 23 thực quy định phát triển thị trường thứ cấp quyền sử dụng đất theo hướng tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời, cho phép tổ chức kinh tế (không phân biệt thành phần kinh tế) tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đáp ứng nhu cầu hoạt động sản xuất - kinh doanh - Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện quy định chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, bao gồm: i) Bổ sung quy định Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu, xem xét, xây dựng quy định cho phép tổ chức kinh tế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng nước ngồi để vay vốn sản xuất, kinh doanh; ii) Bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất thực dự án đầu tư Việt Nam không nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất vốn hóa vào vốn doanh nghiệp (trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) mà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất v.v - Nhóm giải pháp hồn thiện quy định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí đất đai áp dụng tổ chức kinh tế sử dụng đất, bao gồm: i) Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định tiền cho thuê đất kinh doanh sở hạ tầng khu công nghiệp theo hướng tách bạch việc cho thuê lại đất (quyền Nhà nước) phí sử dụng hạ tầng (quyền doanh nghiệp phát triển hạ tầng); ii) Nhà nước cần bổ sung quy định nhằm xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng chế thành lập, hoạt động tổ chức tư vấn giá đất độc lập tạo điều kiện hỗ trợ, thúc đẩy giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất phát triển; iii) Nhà nước cần bổ sung quy định giải mã cụ thể, rõ ràng phù hợp bảng giá đất Ủy ban nhân 24 dân cấp tỉnh quy định với giá đất phổ biến thị trường để có cách hiểu áp dụng thống thực tế; iv) Tiếp tục hoàn thiện quy định xác định giá trị đất trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo hướng: Một là, doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp nhà nước để cổ phần hóa Hai là, doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất cho phép xác định giá trị, lợi vị trí đất mà doanh nghiệp nhà nước sử dụng để cổ phần hóa Bên cạnh đó, Nhà nước cần phân loại doanh nghiệp nhà nước thuê đất (căn vào số tiền thuê đất trả chi phí bồi thường bỏ ra) để xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước coi giá trị quyền sử dụng đất phần vốn ngân sách nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa Ba là, doanh nghiệp nhà nước không thuộc diện cổ phần hóa cần tiến hành tính giá trị quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp sử dụng coi phần vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp Tác giả luận án cho có nâng cáo trách nhiệm hiệu sử dụng đất đai, nhà xưởng… doanh nghiệp nhà nước này, ngăn ngừa việc sử dụng đất đai lãng phí bỏ hoang hóa v.v - Nhà nước cần bổ sung quy định cụ thể hóa khoản Điều 19 Luật đất đai năm 2013 vấn đề Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại thơng qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi nhằm tạo sở pháp lý rõ ràng, cụ thể để bóc tách rõ ràng phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại khỏi giá bán nhà thương mại, hộ chung cư chủ đầu tư theo hướng phần giá trị tăng thêm phải điều tiết vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực thuế thu nhập doanh nghiệp… DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN Nguyễn Ngọc Minh (2010), "Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước ngoài", Nghiên cứu lập pháp, 14(175), tr 54-58 Nguyễn Ngọc Minh (2010), "Cải cách thủ tục hành nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, 16(177), tr 37-41 Nguyễn Ngọc Minh - Nguyễn Quang Tuyến (2010), "Pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Singapore Trung Quốc - Những gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất", Luật học, 10(125), tr 60-68 Nguyễn Ngọc Minh - Nguyễn Quang Tuyến (2012), "Hoàn thiện quy định Luật đất đai năm 2003 thời hạn sử dụng đất nông nghiệp", Luật học, 09(148), tr 54-60 Nguyễn Ngọc Minh (2012), "Những vấn đề lý luận xây dựng pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam", Sách chuyên khảo: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 9-43 Nguyễn Ngọc Minh (2012), "Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam giai đoạn nay", Sách chuyên khảo: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 285-320 Nguyễn Ngọc Minh (2014), "Những sửa đổi, bổ sung chế định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Luật đất đai năm 2013", Luật học, (Đặc san Luật đất đai năm 2013), tr 33-42