Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)

Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGU PH P LUẬT V QU D NG ĐẤT C N TRỌNG THẠCH N CHU TỔ CH C N NHƯ NG QU NS INH T TRONG NƯ C LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC CHUYÊN NGÀNH: LUẬT INH T Mà SỐ CN: 60380107 Người hướng dẫn khoa học : Tiến sĩ Đặng Anh Quân TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan toàn nội dung Luận văn kết trình tổng hợp nghiên cứu nghiêm túc riêng thân tôi, hướng dẫn khoa học TS Đặng Anh Quân Tất ý kiến tác giả khác nêu luận văn trích dẫn theo quy định Kết nghiên cứu Luận văn chưa cơng bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn lời cam đoan Tác giả Nguyễn Trọng Thạch M CL C MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN Đ NHƯ NG QUY N S CHUNG V QUY N CHUY N D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T TRONG NƯ C 1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước vai trò tổ chức kinh tế nước 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước 1.1.2 Vai trò tổ chức kinh tế nước 10 1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước .13 1.2.1 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 13 1.2.2 Ý nghĩa việc tổ chức kinh tế nước thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.3 Sơ lược phát triển quy định pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 21 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT V QUY N S QUY N CHUY N NHƯ NG D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T TRONG NƯ C VÀ HƯ NG HOÀN THIỆN 29 2.1 Đối với quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 29 2.1.1 Điều kiện thực quyền 29 2.1.2 Điều kiện có quyền 36 2.2 Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 40 2.3 Đối với quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44 2.4 Đối với quy định thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.5 Đối với số vấn đề khác liên quan 52 K T LUẬN 57 DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU L chọn đề t i Chuy n nhượng quyền s dụng đất quyền c ản người s dụng đất Tuy nhi n, người s dụng đất c ng c quyền Bản chất ph p luật trao quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất ch nh đ trao quyền định đoạt quyền s dụng đất Định đoạt giới hạn ph p luật, định đoạt quyền s dụng đất m nh theo quy định Tổ chức kinh tế chủ th s dụng đất quan trọng ch nh s ch ph p luật đất đai nhà nước ta Việc tạo điều kiện cho c c tổ chức kinh tế tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản ph m nhiệm vụ quan trọng nhà nước ph p luật đ c ch nh s ch ph p luật đất đai Vấn đề x c định quyền nghĩa vụ người s dụng đất n i chung tổ chức kinh tế n i ri ng vấn đề quan tâm, v n ảnh hưởng trực tiếp đến việc s dụng đất đai c c chủ th Đảng ta x c định: phải iến đất đai thành động lực trực tiếp ph t tri n kinh tế – x hội Muốn vậy, c n th o g nh ng nút th t ch nh s ch ph p luật đất đai, cản trở ph t tri n; tạo hành lang ph p l thuận lợi cho c c chủ th c c c quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, chấp, ảo l nh g p vốn ằng quyền s dụng đất v.v qua đ huy động ngu n lực t đất đai g p ph n ph t tri n kinh tế – x hội Ph p luật quyền người s dụng đất n i chung quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế n i ri ng c nghĩa quan trọng ph t tri n c c tổ chức kinh tế x hội Việc ph p luật trao quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất cho c c tổ chức kinh tế nước khuôn khổ quy định ph p luật ch nh việc x c định quyền s dụng đất quyền tài sản đất đai đ coi loại hàng h a đặc iệt thị trường quyền s dụng đất Quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động ngu n vốn, nội ngoại lực thúc đ y sản xuất kinh doanh g p ph n thực thành công nghiệp công nghiệp h a, đại h a đất nước uất ph t t thực tiễn y u c u nghi n cứu, t m hi u hoàn thiện ch nh s ch ph p luật đất đai quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, đặc iệt quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế, nh ng chủ th c đ ng g p quan trọng cho ph t tri n kinh tế đất nước, t c giả mạnh dạn chọn đề tài: làm đề tài nghi n cứu cho luận văn m nh Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới nghi n cứu khoa học x hội n i chung khoa học ph p l n i ri ng nước ta hướng quan tâm, nghi n cứu đến vấn đề địa vị ph p l c c chủ th s dụng đất c c giao dịch quyền s dụng đất, đ c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Ở phạm vi mức độ kh c đ c số công tr nh nghi n cứu trực tiếp gi n tiếp liên quan như: - Dự án điều tra hiểu biết năm quyền người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghi n cứu Địa - Tổng cục Địa ch nh; - Dự n JICA, Khảo sát điều tra xã hội hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghi n cứu Khoa học ph p l - Bộ Tư ph p (năm 1999); - Luận n Địa vị ph p l người s dụng đất c c giao dịch dân sự, thư ng mại đất đai t c giả Nguyễn Quang Tuyến (năm 2003); - S ch Thị trường quyền s dụng đất Việt Nam t c giả Bùi Thị Tuyết Mai (Nhà xuất ản Lao động – hội, năm 2005); - S ch Giao dịch quyền s dụng đất vô hiệu – ph p luật thực tiễn xét x t c giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng (Nhà xuất ản Thông tin Truyền thông, năm 2011); - Luận n Ph p luật chuy n nhượng quyền s dụng đất kinh doanh ất động sản Việt Nam t c giả Nguyễn Thị H ng Nhung (năm 2012); Và g n đề tài nghi n cứu khoa học cấp trường Ph p luật chuy n nhượng quyền s dụng đất t c giả Lưu Quốc Th i (năm 2014) Tiếc t c giả iết thông tin đề tài đ ảo vệ vào th ng 8/2014, chưa c điều kiện đ tham khảo Ngồi ra, cịn số ài viết đăng tải tr n c c tạp ch chuy n ngành ph p l Tạp ch Nghi n cứu lập ph p, Tạp ch Nhà nước Ph p luật, Tạp ch Khoa học ph p l , Tạp ch Tòa n nhân dân…v v Nh n chung, c c công tr nh nghi n cứu n u tr n, đ thực với thời gian kh lâu, nghi n cứu c c giao dịch quyền s dụng đất n i chung, c đề cập đến chuy n nhượng quyền s dụng đất, không sâu t m hi u quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất ri ng tổ chức kinh tế uất ph t t đ , c ng t việc Luật Đất đai 2013 đ c hiệu lực thi hành với kh đ y đủ c c văn ản hướng dẫn luật số điều chỉnh quy định quyền người s dụng đất n i chung, ao g m quyền giao dịch quyền s dụng đất, quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế n i ri ng; đ ng thời g p ph n tạo hành lang ph p l thúc đ y sôi động trở lại thị trường ất động sản vốn tr m l ng thời gian g n đây, việc nghi n cứu t m hi u hoàn thiện ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế t nh h nh phù hợp Mục đích v nhiệm vụ nghiên cứu đề t i 3.1 M í ê Tr n c sở phân t ch quy định ph p luật thực tiễn thực pháp luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước, t c giả hướng đến t m nh ng giải ph p nhằm xây dựng hoàn thiện quy định ph p luật điều chỉnh nội dung 3.2 N ệm ê Đ thực mục đ ch tr n, nhiệm vụ luận văn là: - Nghi n cứu nh ng vấn đề chung quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước - Phân t ch, đ nh gi thực trạng ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước, nh ng thành tựu đ đạt c ng số vấn đề t n - Đề nh ng giải ph p nhằm xây dựng hoàn thiện ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước Đối tượng v phạm vi nghiên cứu 4.1 Đố ê Quy định ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế thực trạng ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước 4.2 ạm ê - Trong khuôn khổ phạm vi luận văn, t c giả chủ yếu tập trung nghi n cứu c c quy định ph p luật đất đai, Luật Đất đai 2013 hành c c văn ản hướng dẫn thi hành quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế, c c quy định li n quan (nếu c ) Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản v.v thực trạng ph p luật, đ tr n c sở đ đưa nh ng đề xuất, kiến nghị m nh - Đ làm r quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước t c giả c ng nghi n cứu c c quy định ph p luật c li n quan hệ thống văn ản hướng dẫn thi hành c c Bộ, ngành, c c địa phư ng thực quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế tr n số địa àn 5 Phương pháp nghiên cứu 5.1 : Luận văn vận dụng c c nguy n t c, phư ng ph p luận triết học vật iện chứng vật lịch s chủ nghĩa M c L nin, tư tưởng H Ch Minh, l luận nhà nước ph p luật điều kiện c chế kinh tế Ngoài ra, luận văn thực tr n c sở vận dụng nh ng quan m c ản Đảng Nhà nước nghiệp đổi nhằm xây dựng ph t tri n kinh tế thị trường định hướng x hội chủ nghĩa, ph t huy tiềm phục vụ cho nghiệp công nghiệp h a, đại h a đất nước 5.2 ê : c c phư ng ph p nghi n cứu cụ th s dụng như: tổng hợp, hệ thống, điều tra x hội học, phư ng ph p lịch s , so s nh, phân t ch, đối chiếu v v đ giải c c vấn đề mà đề tài đặt Ý nghĩa khoa học luận văn Nh ng kết nghi n cứu luận văn g p ph n ổ sung vào hệ thống l luận ph p luật đất đai n i chung ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước n i ri ng Luận văn c th s dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho công t c nghi n cứu, giảng dạy khoa học ph p l đào tạo đội ng c n ộ ph p l chuy n ngành quản l đất đai, quản l thị trường ất động sản Bố cục luận văn Ngoài ph n mở đ u, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có ố cục chư ng C 1: Nh ng vấn đề chung quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước C 2: Thực trạng ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước hướng hoàn thiện Chương NHỮNG VẤN Đ CHUNG V NHƯ NG QUY N S KINH T 1.1 QUY N CHUY N D NG ĐẤT C A TỔ CH C TRONG NƯ C hái niệm tổ chức kinh tế nước v vai trò tổ chức kinh tế nước 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước Hiện nay, không c văn ản quy phạm ph p luật định nghĩa cụ th tổ chức kinh tế, nhi n n hi u đ n vị thực chức sản xuất kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đ ch tạo lợi nhuận, cải vật chất tr t n chúng g p ph n thúc đ y kinh tế – x hội Dù không c định nghĩa, thuật ng tổ chức kinh tế đ nh c đến số quy định ph p luật doanh nghiệp, hợp t c x đ u tư Luật Doanh nghiệp 2005 quy định “Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm mục đích thực hoạt động kinh doanh”1 Theo đ , tổ chức kinh tế hi u doanh nghiệp thực chức kinh doanh, c t n ri ng, c tài sản, c trụ sở giao dịch ổn định đăng k kinh doanh theo quy định chịu điều chỉnh ph p luật C ng nh c đến tổ chức kinh tế, Luật Hợp t c x 2012 quy định: “Hợp tác xã tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, 07 thành viên tự nguyện thành lập hợp tác tương trợ lẫn hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung thành viên, sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng dân chủ quản lý hợp tác xã”2 Theo đ , hợp t c x c ng loại hình tổ chức Khoản Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005 Khoản Điều 3, Luật Hợp t c x năm 2012 49 chế lực c n ộ c sở vật chất Ủy an nhân dân cấp x N n giao th m quyền công chứng hợp đ ng, văn ản giao dịch quyền s dụng đất cho công chứng vi n tổ chức hành nghề công chứng quy định Luật Công chứng 2006 Tuy nhi n, c th tr th m quyền cho Ủy an nhân dân x c c vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo nhằm tạo thuận tiện cho người dân địa phư ng thời gian chi ph lại; h n n a, nh ng vùng này, việc s dụng đất không nhiều iến động phức tạp c c khu vực đô thị, n n c n ộ quản l đất đai với việc n m v ng t nh h nh đất đai địa phư ng th c th chứng thực cho c c giao dịch quyền s dụng đất - Trong trường hợp tr quy định công chứng, chứng thực Luật Đất đai 2103, th c n điều chỉnh việc không bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên bên tham gia giao dịch “tổ chức có chức kinh doanh bất động sản”, tổ chức hoạt động kinh doanh ất động sản cho thống với quy định Luật Kinh doanh ất động sản Luật Nhà 2.4 Đối với quy định thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực chất, c ng quy định thời m c hiệu lực c c giao dịch quyền s dụng đất K t thời m này, quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế quyền s dụng đất chuy n nhượng chuy n giao cho n nhận chuy n nhượng, ao g m nh ng rủi ro, c Theo quy định Bộ luật Dân 2005, việc chuy n quyền s dụng đất có hiệu lực k t thời m đăng k quyền s dụng đất theo quy định pháp luật đất đai83 Cụ th h n, Luật Đất đai 2013 x c định việc chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thu , cho thu lại, th a kế, tặng cho, chấp quyền 83 Điều 692 Bộ luật Dân 2005 50 s dụng đất, g p vốn ằng quyền s dụng đất c hiệu lực k t thời m đăng k vào Sổ địa ch nh84 Đ đăng k vào Sổ địa ch nh, tổ chức kinh tế nhượng phải tiến hành thủ tục đăng k đất đai (đăng k n nhận chuy n iến động việc chuy n nhượng quyền s dụng đất) Văn phòng đăng k đất đai (theo Luật Đất đai 2003 Văn phòng đăng k quyền s dụng đất) Tr n c sở đ , n nhận chuy n nhượng cấp Giấy chứng nhận cho diện t ch mà họ nhận chuy n nhượng thông tin việc s dụng đất họ ghi nhận vào Sổ địa ch nh Quy định thời m c hiệu lực giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất tr n tư ng đối phù hợp Bởi lẽ, Văn phòng đăng k đất đai đ n vị nghiệp công c chức thực đăng k đất đai tài sản kh c g n liền với đất; xây dựng, quản l , cập nhật, chỉnh l thống h s địa ch nh c sở d liệu đất đai; thống k , ki m k đất đai; cung cấp thông tin đất đai85 Với việc quản l thông tin n m r t nh h nh đất đai ất động sản g n liền tr n đất, Văn phòng đăng k đất đai tiếp nhận việc đăng k giao dịch quyền s dụng đất, đ c chuy n nhượng quyền s dụng đất, c điều kiện ki m tra t nh hợp ph p giao dịch, đảm ảo quyền lợi c c n giao dịch Đây c ng ch nh l mà mục trước, t c giả đề xuất không n n t uộc phải công chứng chứng thực hợp đ ng, văn ản giao dịch quyền s dụng đất, ởi l n n a, đăng k đất đai, t nh hợp ph p giao dịch c ng ki m tra cụ th , r ràng h n ởi Văn phòng đăng k đất đai B n cạnh đ , quy định thời m c hiệu lực giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất Luật Đất đai 2013 đ cho thấy thống gi a ph p luật đất đai ph p luật dân vấn đề Tuy nhi n, quy định tổ chức kinh tế chuy n nhượng quyền s dụng đất g n liền với tài sản thuộc sở h u c tr n đất, c ng thực tế đất 84 85 Khoản Điều 95 Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 Khoản Điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 51 ất động sản tr n đất khối g n liền với nhau, việc chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế thường g n liền với chuy n nhượng tài sản tr n đất, trường hợp tổ chức kinh tế đ u tư xây dựng nhà đ n, n n t n mâu thuẫn gi a Luật Đất đai 2013 Luật Nhà 2006 thời m c hiệu lực giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất tài sản g n liền tr n đất nhà Theo quy định Luật Nhà 2006, quyền sở h u nhà chuy n cho bên mua k t thời m hợp đ ng công chứng giao dịch nhà gi a cá nhân với cá nhân đ giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đ ng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà ở86 Như vậy, trường hợp tổ chức kinh tế bán nhà chuy n nhượng quyền s dụng đất thời m chuy n quyền sở h u nhà thời m chuy n quyền s dụng đất kh c nhau: nhà tr n đất thời m àn giao nhà, quyền s dụng đất thời m đăng k vào Sổ địa Thực tế, t thời m àn giao nhà đến tổ chức kinh tế bán nhà tiến hành đăng k đ c quan c th m quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua khoảng thời gian dài Trong khoảng thời gian này, rủi ro tranh chấp nảy sinh nhà quyền s dụng đất việc giải khơng phải đ n giản quyền sở h u nhà đ chuy n giao, quyền s dụng đất chưa chuy n giao Trong dự thảo Luật Nhà ở, mâu thuẫn chưa giải dự thảo quy định thời m c hiệu lực hợp đ ng nhà c c thỏa thuận; trường hợp c c n n không c thỏa thuận th thời m c hiệu lực hợp đ ng nhà thời m công chứng, chứng thực hợp đ ng hợp đ ng phải công chứng, chứng thực, thời m hai đ ng hợp đ ng công chứng, chứng thực87 86 87 Khoản Điều 93 Luật Nhà 2006 Khoản Điều 118 Dự thảo Luật Nhà ngày 07/8/2014 n k kết hợp 52 Chưa k trường hợp, ngồi nhà ở, cơng trình xây dựng khác tr n đất văn phịng, nhà xưởng, trung tâm thư ng mại, pháp luật c ng chưa c quy định cụ th thời m chuy n giao quyền sở h u tài sản Vì vậy, tác giả đề xuất gi a pháp luật đất đai ph p luật nhà ở, c ng quy định bất động sản kh c tr n đất (nếu có) c n có thống thời m có hiệu lực giao dịch hay thời m chuy n quyền sở h u nhà ở, bất động sản kh c tr n đất thời m chuy n giao quyền s dụng đất, không nên tách rời thành nh ng quy định với thời m kh c Nếu lấy đất đai ất động sản c ản mà bất động sản khác, bao g m nhà ở, phải g n liền nên lấy trọng tâm đất đ đ quản lý xác định thời m chuy n giao quyền theo pháp luật đất đai Bởi lẽ, đ phân t ch, quy định Luật Đất đai 2013 đ tư ng đối phù hợp thời m c hiệu lực giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất H n n a, Luật Đất đai 2013 c hiệu lực thi hành vài th ng t ngày 01/7/2014, việc điều chỉnh quy định luật không khả thi Trong đ , Luật Nhà dự thảo s a đổi n n việc điều chỉnh quy định Luật Nhà thống với quy định Luật Đất đai 2013 c ng phù hợp 2.5 Đối với số vấn đề khác liên quan Sự phân biệt tổ chức kinh tế doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Như đ phân t ch Chư ng 1, c kh c việc x c định tổ chức kinh tế gi a ph p luật đất đai ph p luật doanh nghiệp, ph p luật đ u tư Điều gây n n lúng túng cho c quan quản l ản thân c c tổ chức kinh tế hay c c doanh nghiệp việc x c định quyền, nghĩa vụ s dụng đất tổ chức kinh tế doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp 2005 Luật Đ u tư 2005 Nếu theo quy định hai lĩnh vực ph p luật này, tổ chức kinh tế ao g m c c doanh nghiệp dù ngu n vốn đ u tư hay nước thành lập, hoạt động Việt Nam Nhà nước cam kết đối x nh đẳng trước pháp luật c c nhà đ u tư thuộc thành ph n kinh tế, gi a đ u tư nước đ u tư nước ngoài; khuyến 53 khích tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đ u tư88, bảo đảm nh đẳng trước pháp luật doanh nghiệp khơng phân biệt hình thức sở h u thành ph n kinh tế89 Cam kết đảm bảo nh đẳng, không phân biệt đối x đ ng lẽ phải bao g m việc khai thác, s dụng đất đất đai Thế nhưng, ph p luật đất đai lại có phân biệt đối x việc tạo lập quyền s dụng đất, quyền nghĩa vụ chủ th s dụng đất tổ chức kinh tế nước doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngồi Ngay việc gọi tên chủ th đ cho thấy khác Tổ chức kinh tế luật đất đai nh ng doanh nghiệp có ngu n vốn đ u tư nước Nếu có vốn đ u tư nước ngồi th khơng gọi tổ chức kinh tế, mà doanh nghiệp có vốn đ u tư nước Vấn đề đặt khoảng cách phân biệt gi a hai chủ th này, d n rút ng n lại Nếu Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngồi khơng giao đất90, khơng tặng cho quyền s dụng đất91, Luật Đất đai 2013, chủ th đ giao đất có thu tiền s dụng đất đ thực dự n đ u tư xây dựng nhà đ bán đ bán kết hợp cho thuê92, chí giao đất không thu tiền s dụng đất trường hợp s dụng đất đ xây dựng công trình ng m khơng nhằm mục đ ch kinh doanh93; tặng cho quyền s dụng đất có quyền tổ chức kinh tế nước số trường hợp doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngồi hình thành nhận chuy n nhượng cổ ph n doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ ph n chi phối theo quy định pháp luật doanh nghiệp94, doanh nghiệp liên doanh gi a tổ chức, c nhân nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền s dụng đất Nhà nước giao có thu tiền s dụng đất, cho thu đất trả tiền thu đất 88 Khoản Điều Luật Đ u tư 2005 Khoản Điều Luật Doanh nghiệp 2005 90 Điều 33, 34 35 Luật Đất đai 2003 91 Khoản Điều 119 Luật Đất đai 2003 92 Khoản Điều 55 Luật Đất đai 2013 93 Khoản Điều 57 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 94 Đi m b Khoản Điều 183 Luật Đất đai 2013 89 54 l n cho thời gian thuê, nhận chuy n nhượng quyền s dụng đất mà tiền đ trả cho Nhà nước tiền nhận chuy n nhượng đ trả khơng có ngu n gốc ngân s ch nhà nước95, doanh nghiệp có vốn đ u tư nước thu đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thu đất, thuê lại đất l n cho thời gian thuê96 Như vậy, phân biệt gi a tổ chức kinh tế doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài, Luật Đất đai 2013 c ng c lúng túng việc xác định quyền doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngồi, với số trường hợp có quyền tổ chức kinh tế Việc tr quy định khiến cho quy định Luật Đất đai 2013 trở nên r c rối, khó hi u, người s dụng đất Theo tác giả, nay, Luật Đất đai 2013 đ khơng cịn phân iệt hình thức s dụng đất gi a chủ th s dụng đất, đ có tổ chức kinh tế nước doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài; đ ng thời, với việc cố g ng rút ng n khoảng cách quyền giao dịch quyền s dụng đất gi a hai chủ th này, nhà làm luật c ng n n cân nh c việc xác định tổ chức kinh tế chủ thể sử dụng đất luật đất đai thống với quy định pháp luật doanh nghiệp pháp luật đầu tư Nghĩa là, không phân biệt tổ chức kinh tế doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hai chủ thể sử dụng đất khác nhau, mà chủ thể: tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bởi lẽ, phân tích, ranh giới quyền nghĩa vụ gi a tổ chức kinh tế doanh nghiệp có vốn đ u tư nước d n trở n n khơng cịn nghĩa Điều c ng nhằm thực cam kết nhà nước ch nh s ch đ u tư, đảm bảo nh đẳng gi a c c nhà đ u tư không phân iệt ngu n vốn đ u tư Thanh toán chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế 95 96 Khoản Điều 184 Luật Đất đai 2013 Khoản Điều 185 Luật Đất đai 2013 55 Hiện chưa c quy định cụ th phư ng thức to n giao dịch quyền s dụng đất n i chung chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế n i ri ng Việc to n c c trực tiếp ằng tiền mặt gi a c c n thỏa thuận chủ yếu n Một số tổ chức kinh tế nay, cụ th c c doanh nghiệp đ u tư xây dựng nhà đế n thường thỏa thuận với n nhận chuy n nhượng việc lựa chọn phư ng thức to n ằng tiền mặt ằng chuy n khoản qua ngân hàng Tuy nhi n, việc to n không ằng tiền mặt qua ngân hàng chưa thực trở thành th i quen c c n tham gia giao dịch Điều nh ng nguy n nhân làm giảm t nh minh ạch thị trường quyền s dụng đất n i ri ng thị trường ất động sản n i chung ởi Nhà nước không ki m so t gi ất động sản có th thất thu thuế, c ng kh ngăn chặn tượng r a tiền kinh doanh ất động sản Trong dự thảo Luật Kinh doanh ất động sản s a đổi th ng 5/2014, việc to n quy định theo hướng cho phép c c n lựa chọn gi a tốn thơng qua ngân hàng to n trực tiếp97 Quy định c th tiếp tục thảo luận Tuy nhi n, theo t c giả, c th chấp nhận việc lựa chọn phư ng thức to n ằng tiền mặt không ằng tiền mặt qua ngân hàng giao dịch quyền s dụng đất gi a hộ gia đ nh, c nhân với Nhưng trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận tốn pháp luật nên quy định bắt buộc thực theo phương thức tốn khơng tiền mặt qua ngân hàng, nhằm góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản 97 Khoản Điều 18 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản s a đổi tháng 5/2014 56 K Trong chư ng 2, luận văn nghi n cứu khảo s t làm r số nội dung ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước Thông qua đ nh gi thực trạng ph p luật, t c giả đ mạnh dạn đưa nh ng đề xuất m nh với hi vọng giải c c thực trạng đ Cụ th như: - Thực trạng ph p luật điều kiện thực quyền với nh ng đề xuất việc x c định đất c tranh chấp; quyền s dụng đất s dụng đ đảm ảo nghĩa vụ; x c định r quy định thời hạn s dụng đất cho trường hợp s dụng đất c thời hạn - Thực trạng ph p luật điều kiện c quyền với đề xuất thống quy định tổ chức kinh tế có quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, c ng c quyền giao dịch khác, s dụng đất hình thức giao có thu tiền s dụng đất, hình thức th trả tiền thu đất l n cho thời gian thuê; đ ng thời phải có tài sản thuộc sở h u tổ chức kinh tế g n liền với diện t ch đất chuy n nhượng - Thực trạng pháp luật chuy n nhượng quyền s dụng đất dự án nhà việc c n có thủ tục điều chỉnh hoạt động - Thực trạng pháp luật công chứng, chứng thực hợp đ ng chuy n nhượng quyền s dụng đất đề xuất đ cho bên tự chọn lựa việc có hay khơng cơng chứng, chứng thực hợp đ ng chuy n nhượng quyền s dụng đất số đề xuất liên quan - Vấn đề thời m c hiệu lực c c giao dịch quyền s dụng đất c n thiết thống với thời m chuy n quyền sở h u nhà n nhà chuy n nhượng quyền s dụng đất - Thống x c định gi a tổ chức kinh tế doanh nghiệp c vốn đ u tư nước y u c u to n không ằng tiền mặt qua ngân hàng 57 K T LUẬN Trong phạm vi nghi n cứu thực đề tài, tác giả ước đ u làm r c c kh i niệm chung tổ chức kinh tế nước theo qui định pháp luật doanh nghiệp pháp luật đất đai Sự kh c c ản chưa th giải gi a hai ngành luật chủ yếu vào ngu n vốn x c lập doanh nghiệp vào quốc tịch doanh nghiệp Trong phạm vi đề tài, tổ chức kinh tế x c định chủ th s dụng đất kh i niệm tổ chức kinh tế nước hi u chủ yếu theo quy định pháp luật đất đai Bất tổ chức nào, c ng h nh thành c ng v nh ng mục tiêu định, tổ chức kinh tế, dạng tổ chức hình thành đời sống xã hội với mục tiêu tiến hành hoạt động kinh doanh đ sinh lời Mục tiêu lợi nhuận việc s dụng đất đặc trưng tổ chức kinh tế Do qu tr nh khai th c s dụng đất, c ng c c chủ th kh c, ph p luật đ x c nhận quyền chuy n quyền s dụng đất đ c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Chuy n nhượng quyền s dụng đất c ng hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận tổ chức kinh tế Thông qua hoạt động c th tạo lợi nhuận g p ph n củng cố, tr ph t tri n tổ chức kinh tế, thúc đ y thị trường quyền s dụng đất thị trường kinh doanh ất động sản, h n n a với việc thực giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức kinh tế nước đ ng g p cho ngân s ch nhà nước, tăng ngu n thu cho ngân s ch nhà nước Việc tổ chức kinh tế nước thực quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất thực quyền quan trọng mà tổ chức kinh tế hưởng đảm bảo c đủ điều kiện theo quy định chung c c điều kiện cụ th đ phân t ch Tuy nhi n thực tiễn áp dụng quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức kinh tế nước tùy vào c c điều kiện, trường hợp cụ th đ thực quyền theo quy định như: chuy n nhượng quyền s dụng đất thực dự n đ u tư kinh doanh 58 nhà ở, c c trường hợp phân lô bán nền, chuy n nhượng dự n…v.v trường hợp trình chuy n nhượng quyền s dụng đất vấp phải nh ng kh khăn vướng m c định c n tháo g như: vướng m c việc x c định tranh chấp đất đai, thực trạng công chứng giao dịch quyền s dụng đất tài sản g n liền tr n đất, kh khăn việc tri n khai thực dự n đ u tư kinh doanh nhà ở, nh ng mâu thuẫn t n gi a quy định ngành luật khác việc x c định thời m có hiệu lực giao dịch quyền s dụng đất tài sản tr n đất; cịn có phận biệt đối x , chưa thực nh đẳng gi a doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đ u tư nước T nh ng bất cập vướng m c xuất phát t thực tiễn áp dụng c c văn ản pháp luật đất đai số ngành luật kh c tr n, t c giả đ mạnh dạn đưa số đề xuất với mong muốn đ ng g p ph n tiến trình giải t n nhằm t ng ước minh bạch hóa, tạo điều kiện thuận lợi thống r ràng h n qu tr nh c c tổ chức kinh tế thực đ y đủ quyền m nh đ pháp luật quy định, đặc biệt quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất cách có hiệu mang lại lợi ích thiết thực cho tổ chức kinh tế c ng cho toàn ộ kinh tế nói chung Ph p luật quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tổ chức kinh tế nước nội dung c phạm vi nghi n cứu không rộng, n li n quan trực tiếp đến qu tr nh s dụng đất tổ chức kinh tế mà quyền nghĩa vụ đ Hiến định, c c qui định ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ch tổ chức kinh tế nước, ộ phận c ản tạo dựng n n hệ thống kinh tế quốc dân, đ ng g p cho ph t tri n kinh tế x hội đất nước; qu tr nh nghi n cứu c n c đ u tư thật chuy n sâu nhằm đảm ảo tạo lợi ch hài hịa cơng t c quản l nhà nước c ng đảm ảo lợi ch v mục ti u kinh doanh thu lợi nhuận tổ chức kinh tế Đ giải c ch đ y đủ c c y u c u địi hỏi phải c cơng tr nh nghi n cứu đ nh gi sâu s c toàn diện, c thống 59 kết hợp t nhiều lĩnh vực kh c nhau, t nhiều quy định kh c hệ thống ph p luật nước ta Trong phạm vi khuôn khổ đề tài này, t c giả đề cập s lược đến số quy định chung tổ chức kinh tế nước c ng quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế việc s dụng đất đai, c ng số vấn đề c n kiến nghị theo kiến chủ quan t c giả, ch c ch n chưa th giải hết nh ng vướng m c thực tiễn p dụng ph p luật đất đai, mong nh ng vấn đề tiếp tục nghi n cứu giải c ch hoàn thiện h n c c công tr nh sau DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Hiến ph p năm 1980 Hiến ph p năm 1992 Hiến pháp 2013 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật s a đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 Luật s a đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 Luật Đất đai năm 2003 10 Luật Đất đai năm 2013 11 Luật Hợp t c x năm 2003 12 Luật Hợp tác xã 2012 13 Luật Đ u tư năm 2005 14 Luật Doanh nghiệp năm 2005 15 Luật Nhà 2005 16 Luật Công chứng 2006 17 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, tháng 5/2014 18 Dự thảo Luật Nhà ngày 07/8/2014 19 Pháp lệnh năm 1994 Ủy an Thường vụ Quốc hội quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thu đất 20 Pháp lệnh năm 1996 Ủy an Thường vụ Quốc hội s a đổi, bổ sung số điều Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước giao đất, cho thu đất 21 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 22 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ s a đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/NĐ-CP việc chuy n công ty nhà nước thành công ty cổ ph n 23 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 25 Thông tư li n tịch 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 26 Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 - Thông tư 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 B Sách, luận văn, tạp chí 27 Bộ Tài ngun Mơi trường (2012), Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 28 Cục thống kê Lâm Đ ng (2013), Thực trạng lao động việc làm năm 2012 tỉnh Lâm Đồng,Văn phòng Cục thống kê tỉnh Lâm Đ ng 29 Cục thống kê Lâm Đ ng (2014), Niên giám thống kê tỉnh Lâm Đồng, Xí nghiệp in đ Đà Lạt, Lâm Đ ng 30 Phịng thư ng mại cơng nghiệp Việt Nam (2007), Tiếp cận đất đai: nh ng kh khăn doanh nghiệp tư nhân , Bản tin môi trường kinh doanh, (19), tr.12 31 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam tập 1, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 32 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 33 Trường Đại học Luật TP HCM (2013), Giáo trình pháp luật chủ thể kinh doanh, NXB H ng Đức, TP.HCM 34 Trường Đại học Luật TPHCM (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, Hội Luật gia Việt Nam 35 Viện Nghi n cứu Địa ch nh - Tổng cục Địa ch nh (2009), Dự án điều tra hiểu biết năm quyền người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ 36 Viện Nghi n cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư ph p (năm 1999), Dự án JICA, Khảo sát điều tra xã hội hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ 37 Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin Truyền thông, Hà Nội 38 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động – hội 39 Nguyễn Thị H ng Nhung (năm 2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận n Tiến sĩ, Trường Đại Học Luật Hà Nội 40 Phạm Duy Nghĩa (2006), Giáo trình Luật kinh tế, Nxb Đại học quốc gia, Hà Nội 41 Phạm Duy Nghĩa (2006), Luật doanh nghiệp: Tình huống, phân tích, bình luận, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 42 Lưu Quốc Thái (2010), Hoàn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền s dụng đất , Tạp chí Khoa học pháp lý, (01), tr.10 43 Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Ngọc Minh (2012), Hoàn thiện chế định quyền nghĩa vụ người s dụng đất Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, (07) 44 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận n Tiến sĩ, Trường Đại Học Luật Hà Nội 45 Phạm Văn V (2012), Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai, Nxb Lao Động, TPHCM C Website 46 http://www.gso.gov.vn/ 47 http://www.mof.gov.vn/ 48 http://www.thuvienphapluat.vn/ 49 http://www.chinhphu.vn 50 http://www.moj.gov.vn/ ... chức kinh tế c ng ch nh đề cập đến tổ chức kinh tế nước , ngược lại 1.1.2 Vai trò tổ chức kinh tế nước Tổ chức kinh tế nước c vị tr đặc iệt quan trọng kinh tế, ộ phận chủ yếu tạo tổng sản ph m nước. .. TỔ CH C TRONG NƯ C hái niệm tổ chức kinh tế nước v vai trò tổ chức kinh tế nước 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước Hiện nay, không c văn ản quy phạm ph p luật định nghĩa cụ th tổ chức kinh tế,... trò tổ chức kinh tế nước 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước 1.1.2 Vai trò tổ chức kinh tế nước 10 1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước