Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐÌNH HỮU CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐÌNH HỮU CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung trình bày Luận văn“ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đai Việt Nam nay” cơng trình nghiên cứu riêng hướng dẫn khoa học TS Trần Quang Huy Mọi số liệu dẫn chứng thể Luận văn trung thực thích nguồn đầy đủ Tác giả luận văn Nguyễn Đình Hữu LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập hồn thành Luận văn này, tơi nhận nhiều giúp đỡ quý Thầy, Cô, bạn Lớp Cao học Luật K8.1 Thông qua viết này, cho phép tơi bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám đốc Học Viện, quý Thầy, Cơ Văn phòng Học viện nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức bổ ích tổ chức lớp học chu đáo suốt khóa học Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn TS.Trần Quang Huy, Thầy hướng dẫn nghiên cứu khoa học, người nhiệt tình hướng dẫn, định hướng cho tơi suốt q trình hồn thành Luận văn Xin kính chúc ban Giám đốc Học viện Khoa học xã hội, quý Thầy Cơ, bạn lớp Cao học Luật khóa năm 2017 Thầy Trần Quang Huy mạnh khỏe thành cơng Mặc dù cố gắng hồn thành tốt luận văn này, không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận quan tâm đóng góp q Thầy Cơ để giúp tơi hồn thành Luận văn bổ sung thêm nhiều kiến thức quý báu Trân trọng./ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân Dự án nhà ở: Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân VBQPPL: Văn quy phạm pháp luật MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung tổ chức kinh tế nước 1.1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế nước 1.1.2 Vai trò tổ chức kinh tế nước 11 1.2 Khái quát quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 14 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất .14 1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 16 1.2.3 Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.4 Ý nghĩa việc tổ chức kinh tế nước thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.3 Quá trình phát triển quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 22 1.3.1 Giai đoạn trước ban hành Luật Đất đai 1993 22 1.3.2 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2003 23 1.3.3 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai 2003 đến 24 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 27 2.1 Thực trạng pháp luật quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 27 2.2 Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 29 2.2.1 Điều kiện để quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng .29 2.2.2 Điều kiện có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .33 2.3 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà 36 2.4 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.4.1 Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.4.2 Về thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINNH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 45 3.1.Định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 45 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 47 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật giá đất 47 3.2.2 Hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 49 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 52 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ 54 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56 3.2.6 Hoàn thiện pháp luật thực cải cách thủ tục hành 60 KẾT LUẬN 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc đề tài Nhằm cải cách thủ tục hành chính, cải thiện mơi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, minh bạch, thơng thống cho doanh nghiệp phát triển; tạo điều kiện thuận lợi để tổ chức kinh tế tháo gỡ khó khăn trình sử dụng đất Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014); sở pháp lý quan trọng để thể chế hóa quan điểm Nghị Đất đai không gian tổ chức hoạt động sống người, với quan điểm “An cư lạc nghiệp” truyền thống văn hóa dân tộc nên quyền sử dụng đất quyền mà đại phận người dân quan tâm Giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền cá nhân, tổ chức quy định Khoản Điều 54 Hiến pháp 2013, để thực việc phân giao quyền cách cơng bằng, hiệu tránh lãng phí quỹ đất việc không đơn giản Tổ chức kinh tế chủ thể sử dụng đất quan trọng sách pháp luật đất đai nhà nước ta Việc tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản phẩm nhiệm vụ quan trọng nhà nước pháp luật có sách pháp luật đất đai Vấn đề xác định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung tổ chức kinh tế nói riêng vấn đề quan tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất đai chủ thể Đảng ta xác định: phải biến đất đai thành động lực trực tiếp phát triển kinh tế – xã hội Muốn vậy, cần tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho chủ thể có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất; qua huy động nguồn lực từ đất đai góp phần phát triển kinh tế – xã hội Pháp luật quyền người sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng có ý nghĩa quan trọng phát triển tổ chức kinh tế xã hội Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước khn khổ quy định pháp luật việc xác định quyền sử dụng đất quyền tài sản đất đai coi loại “hàng hóa đặc biệt” thị trường quyền sử dụng đất Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động nguồn vốn, nội ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh kinh doanh góp phần thực thành cơng nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực bộc lộ số tồn chuyển nhượng quyền sử dụng không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền; hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng người dân số cán hạn chế; nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) tồn với việc mua bán trao tay nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường bất động sản phi quy tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng bất động sản làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai Vì thế, nghiên cứu vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai nước ta, nhằm tìm giải pháp pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường chuyển nhượng đất đai đòi hỏi thực tế sống Xuất phát từ thực tiễn u cầu nghiên cứu, tìm hiểu hồn thiện sách pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, chủ thể có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế đất nước, tác giả chọn đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai Việt Nam ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nói riêng vấn đề thu hút quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu giới luật học nước ta Với cơng trình khoa học công bố tiêu biểu sau: Đề tài, Pháp luật quyền và nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất, tác giả Nguyễn Ngọc Minh - Luận án Tiến sĩ luật học Trường đại học Luật Hà Nội bảo vệ thành công vào năm 2016 Đề tài, Pháp luật quyền người sử dụng đất ở Việt Nam, tác giả Phạm Hương Thảo - Luận văn Thạc sĩ luật học – Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, bảo vệ thành công năm 2015 - Sách “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” tác giả Bùi Thị Tuyết Mai (Nhà xuất Lao động – Xã hội, năm 2005); - Sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản tác giả Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (Nhà xuất Tư pháp Hà Nội, năm 2009); - Sách “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng (Nhà xuất Thông tin Truyền thông, năm 2011); - Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (năm 2012); Và gần đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Lưu Quốc Thái (năm 2014) Tuy nhiên, khoản thu từ đất tiền thuê đất nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai Điều chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu lớn từ khoản thu tài từ đất đai đặc biệt khoản thuế Tuy nhiên, quy định bộc lộ số hạn chế cần phải ý khắc phục sau: Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Nghĩa số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Có thể nêu cơng thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý Sau người chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa trúng đấu giá cho người khác; Do vậy, văn quy phạm pháp luật đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004, thuế suất theo Luật số 71/2014//QH13 ngày 26/11/2014 Quốc Hội, sửa đổi bổ sung số 55 điều luật thuế: tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng cơng trình có 2% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân  Về lệ phí trước bạ Theo quy định hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 0,5% giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên Theo chúng tơi mức phí quy định q cao có tính chất khoản thuế; nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn tiến triển chậm Lý nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chí, có nhiều người quan nhà nước giải xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Như vậy, vừa giảm gánh nặng nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất thực đầy đủ nghĩa vụ sử dụng đất 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp nhiều giai đoạn khác mẫu giấy chứng nhận quan quản lý đất đai thời kỳ khác phát hành Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 56 đất quy định từ Luật Đất đai 1987 Tuy nhiên, thời gian từ 1988 đến 1992 chủ yếu nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm số địa phương tiến hành cấp giấy chứng nhận tạm thời Năm 1991, Thủ tướng phủ cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai đại Việt Nam tổ chức phát triển Liên Hiệp Quốc UNDP tài trợ giao cho tổng cục quản lý ruộng đất phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai Năm 1993, báo cáo kết dự án đưa giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản gắn liền với đất Trên sở đó, Luật Đất đai 1993 quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ" Sau Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị theo "sổ hồng cũ" Như trước có luật đất đai có nhà thị xác nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thương mại, khu du lịch vui chơi giải trí, cơng trình hạ tầng kỹ thuật xã hội, tài sản khác đầu tư đất chưa xác nhận quyền sở hữu Đây nhược điểm hệ thống đăng ký bất động sản làm cho hệ thống tính thống quản lý chấp, bảo lãnh quyền sở hữu tài sản đầu tư đất Theo Luật Đất đai 2013 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành theo mẫu thống áp dụng phạm vi nước loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, Luật Nhà ban hành quy định trường hợp có khác Luật Nhà pháp luật có liên quan áp dụng quy định pháp 57 luật luật nhà Như nội dung luật nhà điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ưu tiên áp dụng Luật Nhà quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu hộ chung cư cấp giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà không đồng thời chủ sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định khoản gọi chung giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Sắp tới tiếp tục ban hành luật đăng ký giao dịch bất động sản (Bộ Tư pháp chủ trì) luật điều chỉnh bất động sản mà pháp luật chưa có quy định đăng ký, bất động sản đất đai, nhà có quy định khơng điều chỉnh Nghịch lý chỗ đất đai nhà ở, bất động sản khác có mức độ tham gia vào thị trường bất động sản không thường xuyên nhu cầu thị trường bất động sản loại thị trường không lớn Do ban hành luật để điều chỉnh loại bất động sản giao dịch khơng thường xun khơng thực cần thiết Vậy quan điểm không nên cấp thêm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà Nếu cho đời mục tiêu giấy, quan đăng ký không thực Đồng thời phát sinh nhiều thủ tục phiền hà tốn cho nhân dân, mục tiêu cải cách hành khơng thực Chỉ nên kiên trì giấy quy định Luật Đất đai 2013 Sở dĩ đề xuất quan điểm lý sau đây: 58 Thứ nhất, không cần thiết phải cấp nhiều loại giấy tờ khác cho hai loại tài sản quyền sử dụng đất tài sản có đất Tài sản gắn liền với đất hệ đầu tư người sử dụng đất, pháp luật dân thừa nhận sở hữu toàn phần tài sản Tài sản có đất ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định đăng ký bất động sản Mọi biến động sử dụng đất kể việc hình thành nhà ở, cơng trình xây dựng đất đăng ký xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có chung quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất cấp giấy ghi rõ quyền chung quyền riêng Điều hoàn toàn phù hợp, lẽ, xét thực tiễn xử lý mối liên hệ tài sản gắn liền với đất (nhà ở, rừng cây, xí nghiệp, cơng trình hạ tầng), giải trường hợp tài sản gắn liền với đất thuê, tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư) Thứ hai, xét thủ tục hành chính, khơng cần thiết phải làm nhiều thủ tục rườm rà tốn cho khối tài sản chung thống triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thời gian thủ tục hành chính, tốn tiền của nhân dân mà chưa hoàn thành Trong cố gắng giảm thủ tục hành gây phiền hà cho nhân dân tốn tiền của Nhà nước - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản người sử dụng đất Cũng giao dịch quyền sử dụng đất nói chung Do cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa: "Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho loại đất sách hồn tồn đắn, bước đột pháp xác 59 lập trật tự quyền sử dụng đất"; phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất với đối tượng Chấp nhận sai sót hệ năm bng lỏng quản lý, phải loại bỏ tất thủ tục phức tạp khác thực tế cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết nghĩa vụ Nhà nước, cán quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm Nhà nước phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể q thời hạn phải có biện pháp xử lý với người sử dụng đất không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xử lý cán quản lý, viên chức Nhà nước không tuân theo quy định Nhà nước thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2.6 Hoàn thiện pháp luật thực cải cách thủ tục hành Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý, vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết việc chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định Bộ Luật Dân Theo Luật Đất đai 2013, giao dịch quyền sử dụng đất thực văn phòng đăng ký đất đai Tuy vậy, yêu cầu đặt việc thành lập văn phòng đăng ký phải triển khai tốt, phải đạt hiệu thực công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận 60 quyền sử dụng đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch thị trường nên văn phòng đăng ký đất đai phải quan chuyên trách Nhà nước, hoạt động theo pháp luật trở thành trung tâm giao dịch thống thị trường quyền sử dụng đất Mặc dù giao dịch đất đai không Việt Nam mà nhiều nước giới yêu cầu đăng ký giao dịch đất đai phức tạp tài sản khác Về có hai giai đoạn: giai đoạn người bán người mua tự thỏa thuận giao kết hợp đồng giai đoạn quan nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước bên chuyển quyền cần phải nắm thông tin tình trạng pháp lý mảnh đất tài sản đất Nhưng vấn đề phiền hà, sách nhiễu phức tạp Việt Nam, rào cản chuyển quyền sử dụng đất pháp luật Giai đoạn hai tốn nhiều thời gian gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà cho người chuyển nhượng Việc triển khai thực mơ hình cửa Văn phòng đăng ký đất đai phát huy hiệu nhiều điều cần phải bàn tới nhân viên văn phòng đăng ký công chức nhà nước, hưởng lương ngân sách Việc đo đạc đồ địa tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bảo đảm tính xác nên th tổ chức dịch vụ làm giám sát quan nhà nước Các tổ chức chịu trách nhiệm sản phẩm phải đo vẽ xác Cần hồn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện 61 Ba là, nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều công việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm 62 Tiểu kết chương Trên sở định hướng chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, đánh giá thực trạng pháp luật Chương luận văn xác định số giải pháp sau: Thứ nhất, vấn đề định giá đất bình ổn giá đất, Nhà nước cần nghiên cứu đưa văn pháp luật cho vấn đề định giá đất cho phù hợp cho địa phương Nhà nước cần có biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường, tránh tình trạng đầu Thứ hai, vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hoàn thiện bổ sung phù hợp với tổ chức kinh tế nước Nhà nước giao đất cho thuê đất chuyển quyền sử dụng đất Thứ ba, vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm có hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần quy định cụ thể để việc công chứng giao dịch thuận lợi, đảm bảo quyền nghĩa vụ bên quy định rõ ràng thời điểm hiệu lực hợp đồng, tránh xảy tranh chấp hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ tư, nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài tổ chức kinh tế thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản có thuế thu nhập phí trước bạ sang tên từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ năm, thủ tục hành chính, Nhà nước cần cải cách thủ tục hành theo quy chế cửa, giảm bớt thủ tục rườm rà, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh chóng, kịp thời 63 KẾT LUẬN Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh hoạt động kinh doanh nhà đầu tư bất động sản Hoạt động kinh doanh chủ yếu diễn khu vực đô thị chiếm tỷ trọng vốn lớn từ thành phần kinh tế; việc nhà nước hồn thiện sách pháp luật, điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh phần tác động đến sách mục tiêu phát triển kinh tế nhà đầu tư Nhà nước Đối với tổ chức kinh tế, hoạt động kinh doanh với mục đích để sinh lời, mục tiêu lợi nhuận việc sử dụng đất đặc trưng tổ chức kinh tế Do trình khai thác sử dụng đất, chủ thể khác, pháp luật xác nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận tổ chức kinh tế Thơng qua hoạt động tạo lợi nhuận góp phần củng cố, trì phát triển tổ chức kinh tế, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất thị trường kinh doanh bất động sản, với việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nước đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Việc tổ chức kinh tế nước thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực quyền quan trọng mà tổ chức kinh tế hưởng đảm bảo có đủ điều kiện theo quy định chung điều kiện cụ thể Tuy nhiên thực tiễn áp dụng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nước tùy vào điều kiện, trường hợp cụ thể để thực quyền theo quy định như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, trường hợp phân lô bán nền, chuyển nhượng dự án…v.v trường hợp 64 trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấp phải khó khăn vướng mắc định cần tháo gỡ như: vướng mắc việc xác định tranh chấp đất đai, thực trạng công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất, khó khăn việc triển khai thực dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, mâu thuẫn tồn quy định ngành luật khác việc xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất tài sản đất; có phận biệt đối xử, chưa thực bình đẳng doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Từ bất cập vướng mắc xuất phát từ thực tiễn áp dụng văn pháp luật đất đai số ngành luật khác trên, tác giả đưa số giải pháp với mong muốn đóng góp phần tiến trình giải tồn nhằm bước minh bạch hóa, tạo điều kiện thuận lợi thống rõ ràng trình tổ chức kinh tế thực đầy đủ quyền pháp luật quy định, đặc biệt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách có hiệu mang lại lợi ích thiết thực cho tổ chức kinh tế cho toàn kinh tế nói chung Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai Việt Nam nội dung có phạm vi nghiên cứu khơng rộng, liên quan trực tiếp đến trình sử dụng đất tổ chức kinh tế mà quyền nghĩa vụ Hiến định, qui định ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích tổ chức kinh tế nước, phận tạo dựng nên hệ thống kinh tế quốc dân, đóng góp cho phát triển kinh tế xã hội đất nước 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2011) Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài (2014) Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014 thu tiền sử dụng đất, ban hành ngày 16/6/2014, Hà Nội Bộ Tài nguyên – Môi trường (2014) Thông tư 23/2014/TTBTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Tài nguyên – Môi trường (2014) Thơng tư 24/2014/TTBTNMT hồ sơ địa , ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010) Thơng tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố số đánh giá thị trường bất động sản, ban hành ngày 27/10/2010, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, ban hành ngày 15/5/2014, Hà Nội 10 Chính phủ (2015) Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014, ban hành ngày 20/10/2015, Hà Nội 11 Chính phủ (2015) Nghị định 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, ban hành ngày 12/11/2015, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008) Văn kiện đại hội Đảng thời kỳ đổi và hội nhập (Đại hội VI, VII, VIII), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Nguyễn Ngọc Điện (2007) “Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu BĐS Việt Nam”, Tạp chí Lập pháp, (số 6), tr.18-24 14 Phước Minh Hiệp, Lê Thị Vân Đan (2010) Giáo trình thiết lập và thẩm định dự án đầu tư, Nxb Lao động xã hội, Hồ Chí Minh 15 Trần Quang Huy (2009) “Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học (số 8), tr.37-45 16 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009) Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 17 Phạm Thị Hương Lan (2018) Bình luận khoa học Luật đất đai năm 2013, Nxb Lao động 18 Bùi Thị Tuyết Mai (2005) Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Lao động – Xã hội 19 Phạm Duy Nghĩa (2009) Giáo trình luật kinh tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội 21 Quốc hội (2005) Bộ luật Dân 2005, ban hành ngày 14/6/2005, Hà Nội 22 Quốc hội (2015) Bộ luật Dân 2015, ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 23 Quốc hội (1980) Hiến pháp 1980, ban hành ngày 18/12/1980, Hà Nội 24 Quốc hội (1992) Hiến pháp 1992, ban hành ngày 15/4/1992, Hà Nội 25 Quốc hội (2013) Hiến pháp 2013, ban hành ngày 28/11/2013, Hà Nội 26 Quốc hội (2005) Luật Doanh nghiệp 2005, ban hành ngày 29/11/2005, Hà Nội 27 Quốc hội (2014) Luật Doanh nghiệp 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội 28 Quốc hội (1987) Luật Đất đai 1987, ban hành ngày 29/12/2087, Hà Nội 29 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, ban hành ngày 14/7/1993, Hà Nội 30 Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003, ban hành ngày 26/11/2003, Hà Nội 31 Quốc hội (2013) Luật Đất đai 2013, ban hành ngày 29/11/2013, Hà Nội 32 Quốc hội (2005) Luật Đầu tư 2005, ban hành ngày 29/11/2005, Hà Nội 33 Quốc hội (2014) Luật Đầu tư 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội 34 Quốc hội (2006) Luật Kinh doanh bất động sản 2006, ban hành ngày 29/6/2006, Hà Nội 35 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 36 Quốc hội (2005) Luật Nhà ở 2005, ban hành ngày 29/11/2005, Hà Nội 37 Quốc hội (2014) Luật Nhà ở 2014, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội 38 Quốc hội (2009) Luật Quy hoạch đô thị 2009, ban hành ngày 17/6/2009, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Luật Thương mại 2005, ban hành ngày 14/6/2005, Hà Nội 40 Quốc hội (2003) Luật Xây dựng 2003, ban hành ngày 26/11/2003, Hà Nội 41 Quốc hội (2014) Luật Xây dựng 2014, ban hành ngày 18/6/2014, Hà Nội 42 Lưu Quốc Thái (2009) Pháp luật thị trường QSDĐ thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Tp.HCM 43 Nguyễn Quang Tuyến (2003) Địa vị pháp lý người sử dụng đất các giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 44 Phạm Văn Võ (2009) Chế độ pháp lý sở hữu đất đai ở Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Tp.HCM 45 Dương Thị Vọng (2010) Pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, Luận văn thạc sĩ đại học luật TP.HCM ... dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai Việt Nam Chương 3: Định hướng giải pháp. .. hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử đất tổ chức kinh tế theo pháp luật đất đai Việt Nam Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI. .. KINNH TẾ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 45 3.1.Định hướng cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 45 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật