Pháp luật về thuê đất ở việt nam hiện nay (TT)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN KHÁNH LY PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62380107 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2016 Công trình hoàn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM VIỆN NGÔN NGỮ HỘC VIỆN KHOA HỌC XÁC HỘ AM Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Phản biện 1: GS.TS Nguyễn Thị Mơ Phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Thị Thương Huyền Phản biện 3: PGS.TS Bùi Nguyên Khánh Luận án bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Vào hồi ngày tháng năm 2016 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thuê đất phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tất quốc gia giới Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, thuê đất hình thành dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Pháp luật thuê đất đời nhằm tạo sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất thời gian qua cho thấy thiếu chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát sinh tình trạng cho thuê đất bừa bãi không tính đến hiệu kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực v.v gây xúc, bất bình nhân dân …Bên cạnh đó,việc thực thi quy định cho thuê đất gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất thuê không mục đích, không hiệu quả; …Chính vậy, khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng tương thích để bảo đảm cho quyền sử dụng đất người thuê đất thực thi điều cần thiết Khung pháp lý phải ý đến trạng hoạt động cho thuê đất đưa chế hiệu cho hoạt động sử dụng đất cho thuê.Trong đó, cần quy định rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ này, quy định thời hạn, mục đích, hiệu việc sử dụng đất thuê Để khắc phục bất cập, hạn chế cần phải có nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật thuê đất nhằm đề xuất giải pháp thực thi pháp luật thuê đất Với lý đó, luận án " Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” có mục đích nghiên cứu, tìm hiểu quy định Luật đất đai hành văn hướng dẫn thi hành quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, khiếm khuyết, hạn chế nhận diện nguyên nhân thiếu sót này; sở đề xuất phương hướng, giải pháp thực thi pháp luật cho thuê đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục đích nghiên cứu luận án Mục đích nghiên cứu luận án đưa giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thuê đất nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật Việt Nam thông qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật thuê đất 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu vấn đề lý luận thuê đất pháp luật thuê đất để từ xác định chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Nghiên cứu, lý giải vai trò pháp luật thuê đất Việt Nam - Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật thuê đất - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành thuê đất nhằm thành tựu, hạn chế, khiếm khuyết nguyên nhân Trên sở đó, Luận án đề cập cần thiết việc hoàn thiện chế định pháp luật thuê đất, định hướng giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật thuê đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung sau đây: Luận án phân tích cách có hệ thống quy phạm pháp luật thuê đất quy định Luật Đất đai năm 2013 văn quy phạm pháp luật hành, sở kế thừa phát triển quan điểm thuê đất công trình nghiên cứu để làm sáng tỏ vấn đề lý luận thuê đất (khái niệm, đặc điểm, vai trò thuê đất pháp luật thuê đất), nghiên cứu để đưa đòi hỏi, nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật thuê đất để thấy bất cập, hạn chế, nguyên nhân hạn chế trình thực pháp luật thuê đất; từ nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật thuê đất 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận án “Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng; nhiên, khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học; luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành thuê đất Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai với tổ chức, cá nhân nước có nhu cầu sử dụng đất Việt Nam Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để giải nhiệm vụ đặt ra, đề tài thực dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm Đảng Nhà nước ta xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa (XHCN) Bên cạnh đó, Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải; Phương pháp tổng hợp; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp điều tra xã hội học- Phương pháp phân tích logic quy phạm; Phương pháp trao đổi với chuyên gia Những điểm luận án -Luận án góp phần phát triển, bổ sung sở lý luận thực tiễn thuê đất quan hệ thuê đất Nhà nước người sủ dụng đất Việt Nam Đặc biệt, luận án phân tích, làm rõ lý luận điều chỉnh pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, làm rõ nhu cầu điều chỉnh pháp luật thuê đất, từ lập luận yêu cầu đặt pháp luật thuê đất Các yêu cầu là: (1) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính công khai, minh bạch trong trình thuê đất; (2) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo đồng bộ, toàn diện, cụ thể, chặt chẽ, khả thi thủ tục cho thuê đất; (3) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo công chủ thể quan hệ thuê đất (kể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất).(4) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo hài hòa với quốc gia khu vực giới - Luận án phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thuê đất; khảo sát, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất qua nghiên cứu hợp đồng thuê đất số tỉnh, thành nước Từ đó, nêu kết quả, hạn chế, thiếu sót pháp luật thuê đất Đó là: Pháp luật thuê đất hành chưa đồng bộ, chặt chẽ, cụ thể, thiếu yếu tạo kẽ hở cho chủ thể vi phạm lợi dụng quyền lực quan hệ thuê đất, chưa đảm bảo công mặt chủ thể tính công khai, minh bạch quan hệ hợp đồng Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận án Luận án lập luận quan điểm, nêu định hướng hoàn thiện pháp luât thuê đất đưa giải pháp thuộc hai nhóm: (1) hoàn thiện pháp luật thuê đất; (2) đảm bào thực thi pháp luật thuê đất Đối với nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất, luận án kiến nghị hoàn thiện quy định đảm bảo quyền thông tin, quyền sử sụng… người sử dụng đất Đối với nhóm giải pháp đảm bảo thực pháp luật thuê đất, luận án kiến nghiệ nâng cao chất lượng hoạt động tổ chức máy hành nhà nước liên quan đến quản lý đất đai, có chế phối hợp ngành, cấp, tăng cường trách nhiệm, trọng công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật Những đề xuất, kiến nghị đúc kết trình nghiên cứu quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất góp phần trực tiếp vào trình thực thi Luật đất đai năm 2013 Hơn nữa, Luận án tài liệu tham khảo bổ ích không cho nhà hoạch định sách đất đai, nhà quản lý đất đai mà tài liệu tham khảo cho sở đào tạo luật học nước ta Kết cấu luận án Ngoài Phần mở đầu; Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận án có chương sau đây: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu cácvấn đề liên quan đến luận án Chương 2: Lý luận thuê đất pháp luật thuê đất Việt Nam Chương 3: Thực trạng pháp luật thuê đất thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất Việt Nam Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật thuê đất Việt Nam Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến vấn đề lý luận thuê đất pháp luật thuê đất 1.1.2 Các công trình khoa học thực trạng hoạt động cho thuê đất, giao đất 1.1.3 Tình hình nghiên cứu giới 1.2 Đánh giá kết công trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận án 1.2.1 Về sở lý luận thuê đất pháp luật thuê đất Mặc dù, có số công trình, viết, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ có đề cập đến thực trạng giao đất, cho thuê đất, sách cho thuê đất, pháp luật cho thuê đất, mục đích cách tiếp cận khác nhau, nên khoa học tồn nội dung chưa giải sau: Các công trình chưa xây dựng lý luận toàn diện thuê đất Chưa làm rõ đặc trưng quan hệ thuê đất, quyền nghĩa vụ bên quan hệ thuê đất; khác giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất 1.2.2 Về thực trạng pháp luật thuê đất Việt Nam Những nghiên cứu dừng lại việc phản ánh, phân tích, luận giải, nêu thực trạng hạn chế pháp luật hành thuê đất mà chưa luận giải lý do, chưa sâu phân tích nguyên nhân dẫn đến hạn chế pháp luật thuê đất Chưa có khảo sát hoạt động thuê đất một cách toàn diện như: kết bên thuê bên cho thuê đất (ưu điểm, vướng mắc, nguyên nhân…) 1.2.3 Về giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuê đất Một số nghiên cứu đề cập đến hạn chế giao đất, cho thuê đất đề xuất số giải pháp hoàn thiện, chưa sâu rõ hạn chế pháp luật thuê đất; đưa giải pháp khác nhau; chí trái ngược Điều cho thấy nhu cầu nghiên cứu cách toàn diện, tổng thể lý luận thực tiễn áp dụng thời gian qua sở quan điểm, đường lối Đảng vềchính sách thuê đất điều kiện kinh tế thị trường nói riêng điều kiện hội nhập quốc tế nói chung cần thiết.Hơn nữa, nghiên cứu công bố dường đề cập cách toàn diện, hệ thốngvề hướng hoàn thiện pháp luật đất đai giải pháp điều chỉnh mối quan hệ pháp luật cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 1.2.4 Những vấn đề đặt nghiên cứu đề tài luận án Cần hệ thống hóa, xây dựng khung lý luận toàn diện sở tiếp tục hoàn thiện làm sâu sắc thêm vấn đề lý luận thuê đấtuận án tiếp tục nghiên cứu giải vấn đề tồn tại, hạn chế; sở lý luận khảo sát thực tế đề phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất, khắc phục bất cập, hạn chế lý luận pháp luật thực định Chương LÝ LUẬN VỀ THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 Một số vấn đề lý luận thuê đất 2.1.1 Quan niệm thuê đất, cho thuê đất Trên sở phân tích khái niệm thuê, cho thuê, cho thuê đất dựa luận điểm khoa học pháp luậ, luận án đưa khái niệm vê cho thuê đất sau Cho thuê đất hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng hợp đồng thuê đất dựa định cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền, người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước thời gian thuê 2.1.2 Đặc điểm thuê đất Thứ nhất, đối tượng thuê đất đất đai thuộc sở hữu toàn dân thuê đất thuê quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể thuê đất phải có điều kiện thuê đất, thời hạn hạn thuê đất theo quy định pháp luật Thứ ba, thuê đất phải dựa có sở định hành thông qua hợp đồng cho thuê đất ( phải theo trình tự, thủ tục định.) 2.1.3 Mục đích, ý nghĩa việc thuê đất Đối với Nhà nước (bên cho thuê): Nhà nước bảo đảm bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất trình khai thác, sử dụng đất Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép tổ chức nước nhận quyền sử dụng 11 đất công nhận quyền sử dụng đất, để từ tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai có quyền nghĩa vụ pháp lý người sử dụng đất; đảm bảo sử dụng đất mục đích, ổn định, tiết kiệm có hiệu quả, giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định phát triển kinh tế - xã hội bền vững - Đối với người sử dụng đất (bên nhận thuê đất) Người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo bồi bổ đất; từ nâng cao hiệu sử dụng đất; người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo bồi bổ đất; từ nâng cao hiệu sử dụng đất; 2.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật thuê đất 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật thuê đất Theo nghĩa hẹp, pháp luật thuê đất hệ thống quy phạm pháp luật thể hình thức văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất hợp đồng thuê đất dựa định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước thời gian thuê vấn đề khác sách việc cho thuê đất Từ phân tích rút đặc điểm pháp luật cho thuê đất, cụ thể sau: - Pháp luật cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất mảng pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý hành nhà nước - Pháp luật cho thuê đất thực theo trình tự, thủ tục hành quan nhà nước có thẩm quyền thưc 12 2.2.2 Vai trò pháp luật thuê đất - Pháp luật cho thuê đất góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, quy định địa vị pháp lý quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai, xác lập quyền sử dụng đất đai doanh nghiệp chủ thể khác, quy định chế độ sử dụng loại đất, Pháp luật cho thuê đất phù hợp với xu hướng toàn cầu hoá, khu vực hoá hội nhập kinh tế góp phần khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào doanh nghiệp N góp phần vào việc bảo vệ đất đai 2.2.3 Nội dung pháp luật thuê đất Pháp luật thuê đất cần phải dựa trên khung pháp lý để điều chỉnh quan hệ thuê đất Nội dung pháp luật thuê đất bao gồm quy định đối tượng có thẩm quyền cho thuê đất bên nhận thuê đất; hình thức cho thuê đất, thủ tục cho thuê đất 2.2.3.1 Quy định chủ thể quan hệ thuê đất 2.2.3.2 Quy định hình thức cho thuê đất 2.2.3.2 Quy định hình thức cho thuê đất 2.2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật thuê đất Qua phân tích tính chất, đặc điểm pháp luật thuê đất đòi hỏi pháp luật thuê đất phải đáp ứng yêu cầu sau: Một là, pháp luật thuê đất phải phù hợp với đường lối, chủ trương, sách Đảng, pháp luật Nhà nước; phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập quốc tế Hai là, pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính công khai, minh bạch Ba là, pháp luật thuê đất phải đảm bảo công bằng, bình đẳng chủ thể 13 Thứ năm, pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính đồng bộ, toàn diện, chặt chẽ, khả thi 2.2.4 Các yếu tố chi phối đến pháp luật thuê đất 2.2.4.1 Chế độ sở sở hữu toàn dân đối với đất đai 2.2.4.2 Quan điểm, đường lối Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất 2.2.4.3 Sự thống ngành luật điều chỉnh quan hệ thuê đất KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật thuê đất tổng thể quy phạm pháp luật thể hình thức văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất hợp đồng thuê đất dựa định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền, người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước thời gian thuê vấn đề khác sách việc cho thuê đất - Pháp luật cho thuê đất phù hợp với xu hướng toàn cầu hoá, khu vực hoá hội nhập kinh tế Pháp luật cho thuê đất góp phần khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào doanh nghiệp Nhà nước thông qua công cụ thuế như: thuế đất (thuế sử dụng đất, thuế giá trị đất, thuế bất động sản), thuế giá trị gia tăng đất, thuế thu nhập từ kinh doanh đất đai, lệ phí sử dụng đất, tiền thuê đất v.v để điều tiết tăng, giảm ổn định thời gian dài coi 14 đòn bẩy kinh tế khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào doanh nghiệp Mức thu loại thuế khoản thu khác vào đất đai chiếm phần nhỏ hợp lý có ý nghĩa lớn đầu tư doanh nghiệp kết hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp Pháp luật cho thuê đất góp phần vào việc bảo vệ đất đai Bảo vệ đất đai nhiệm vụ hàng đầu pháp Luật Đất đai nói chung pháp luật cho thuê đất nói riêng Pháp luật cho thuê đất quy định việc cá nhân, tổ chức, quan làm không làm, có chế tài nghiêm khắc hành vi vi phạm Luật Đất đai Từ phân tích trên, ta thấy pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất tất yếu phải bảo đảm yêu cầu sau: (1) Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất phải bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất bảo đảm lợi ích chủ sở hữu đất việc cho thuê đất (2) Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất phải bảo đảm lợi ích đáng người thuê đất (3) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính công khai, bình đẳng, minh bạch quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất (4) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính toàn diện, đồng thống (5) Trong điều kiện kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, việc tham khảo, tiếp thu học kinh nghiệm nước điều chỉnh pháp luật hoạt động cho thuê đất điều cần thiết Các nghiên cứu sơ luận án cho thấy 15 pháp luật nước có kinh tế thị trường phát triển trọng việc xây dựng quản lý tốt thị trường bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân việc tiếp cận vấn đề đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Nội dung quy định pháp luật thuê đất 3.1.1 Các quy định pháp luật người sử dụng đất Người sử dụng đất hiểu chủ thể mà pháp Luật Đất đai dự liệu cho họ có khả Nhà nước cấp quyền sử dụng đất Việt Nam có nhu cầu sử dụng Tổ chức sử dụng đất Việt Nam nói chung chủ thể Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác Khái niệm người sử dụng đất quy định Điều Luật Đất đai năm 2013, theo đó, người sử dụng đất đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: i) Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật 16 dân (sau gọi chung tổ chức); ii) Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); iii) Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ; iv) Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo; v) Tổ chức nước có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; vi) Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; vii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu luận án, người sử dụng đất thuê đất đượcgiới hạn hộ gia đình, cá nhân nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Chủ thể sử dụng đất cá nhân Chủ thể sử dụng đất hộ gia đình 17 Chủ thể sử dụng đất tổ chức kinh tế Chủ thể sử dụng đất cộng đồng dân cư 3.1.2 Các quy định pháp luật vê hình thức cho thuê đất Theo quy định từ Điều 52 đến Điều 60 Luật Đất đai năm 2013 cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước có nhu cầu sử dụng đất thuê phải thể dự án đầu tư, đơn xin thuê đất Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, việc cho thuê đất Nhà nước thực dựa sau: - Căn vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Căn vào nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin thuê đất Nếu đáp ứng đủ điều kiện thuê đất theo quy định pháp luật hành, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao định cho thuê đất cho người thuê đất Qua nghiên cứu quy định pháp luật cứ, điều kiện để Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thuê đất cho thấy, trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất phương thức thuê, bắt buộc có tồn bước bên cho thuê phải định cho thuê đất chủ thể thuê đất Quy trình cho thấy việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất yêu cầu bắt buộc pháp luật việc cho thuê đất nhằm hạn chế việc sử dụng đất tràn lan, tùy tiện, hiệu 18 3.1.3 Các quy định pháp luật thẩm quyền cho thuê đất Thẩm quyền cho thuê đất quy định Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho thuê đất tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp huyện định cho thuê đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước định; Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn 3.1.4 Các quy định pháp luật cứ, điều kiện cho thuê đất Về điều kiện cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước quy định Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 3.1.5 Các quy định pháp luật trình tự, thủ tục cho thuê đất Thủ tục cách thức tiến hành công việc định; trình tự bước để thực công việc theo quy tắc định Do vậy, trình tự, thủ tục cho thuê đất bước mà quan nhà nước người sử dụng đất cần phải tiến hành hoạt động cho thuê đất Nhà nước pháp luật quy định Trình tự, thủ tục cho thuê đất quy định cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014, quy định rõ hồ sơ xin thuê đất, thủ tục nộp hồ sơ xin thuê đất (sau gọi tắt Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT) 19 3.1.6 Các quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 3.1.7 Các quy định thời hạn sử dụng đất thuê 3.1.8 Các quy định pháp luật giải tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến việc thuê đất 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất Việt Nam 3.2.1 Khái quát việc thực cho thuê đất trước có Luật Đất đai năm 2013 3.2.2 Những két đạt được, hạn chế, bất cập, vướng mắc nguyên nhân KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật thuê đất nội dung quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất quan hệ thuê đất Trong thời gian qua, chế định thuê đất liên tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện qua lần ban hành luật, 03 lần sửa đổi, bổi sung Luật Đất đai nhiều văn hướng dẫn phần khắc phục hạn chế, bất cập, phù hợp với đòi hỏi thực tiễn hoạt động cho thuê đất Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thuê đất số hạn chế, vướng mắc như: chưa thật phù hợp với khả tài chiến lược khai thác, sử dụng đất doanh nghiệp số trường hợp cụ thể, sách tài đất đai sử dụng đất doanh nghiệp chưa bình đẳng doanh nghiệp Nhà nước giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp tư 20 nhận chuyển nhượng, thuê đất, nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác (trong loại hình sản xuất - kinh doanh, dự án thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất mà thuộc đối tượng giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chi phí đất thấp trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất; họ không Nhà nước giao đất, cho thuê đất không giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) Nguyên nhân hạn chế thiếu tính quán quy định cho thuê đất, văn có nhiều nội dung không thống nhất, chí, mâu thuẫn Việc áp dụng quy định pháp luật thuê đất địa phương nhiều bất cập Do Luật Đất đai năm 2003 chưa đưa tiêu chí cụ thể để xác định mức độ nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp dẫn đến việc giao, cho thuê số trường hợp tuỳ tiện, dẫn đến việc sử dụng đất dư thừa, lãng phí số doanh nghiệp Quỹ đất Nhà nước cho thuê có hạn nhu cầu thuê đất, giao đất từ Nhà nước doanh nghiệp lớn Do vậy, xây dựng cụ thể tiêu chí để xác định mức độ nhu cầu sử dụng đất thực doanh nghiệp góp phần hạn chế tình trạng “đầu cơ”, đất đai cho thuê đến doanh nghiệp có nhu cầu khả khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quỹ đất đai Việc phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thuê đất Việt Nam thời gian qua tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến thực trạng sở cho Chương luận án kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất 21 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thuê đất Hoàn thiện pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất chế độ sở toàn dân đất đai Việt Nam một vấn đề quan trọng không vấn đề pháp lý mà mang tính trị, kinh tế, xã hội Do đó, trước đưa giải pháp hoàn thiện cụ thể, cần phải xác định hướng chủ yếu cho việc hoàn thiện 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thuê đất 4.1.1 Hoàn thiện pháp luật thuê đất đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Hoàn thiện pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất chế độ sở toàn dân đất đai Việt Nam một vấn đề quan trọng không vấn đề pháp lý mà mang tính trị, kinh tế, xã hội Do đó, trước đưa giải pháp hoàn thiện cụ thể, cần phải xác định hướng chủ yếu cho việc hoàn thiện 4.1.2 Hoàn thiện pháp luật thuê đất phải đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường yêu cầu hội nhập quốc tế 22 4.1.3.Hoàn thiện pháp luật thuê đất phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế- xã hội Đảng sách, pháp luật Nhà nước 4.1.4 Hoàn thiện pháp luật thuê đất phải trọng đến sách tài chính, tạo điều kiện để ổn định chi phí đầu vào cho tổ chức kinh tế 4.1.5 Hoàn thiện pháp luật thuê đất phải đặt mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai lĩnh vực khác có liên quan 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật thuê đất 4.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất 4.2.2 Nhóm giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật thue đất 4.3 Một số kiến nghị cụ thể KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ kết nghiên cứu Chương 4, tác giả rút kết luận sau: Đáp ứng yêu cầu trình xây dựng hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, việc hoàn thiện pháp luật thuê đất nhằm góp phần làm cho đất đai sử dụng có hiệu hơn, bảo đảm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thuê, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh quốc gia, pháp luật thuê đất cần hoàn thiện theo phương hướng sau: - Hoàn thiện pháp luật thuê đất phải phù hợp với yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, phù hợp với đặc trưng chế 23 độ sở hữu toàn dân đất đai; phải nằm mối tương quan tổng thể với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nêu trên, tăng cường hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai - Từ phương hướng xác định nêu trên, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật thuê đất giải pháp cho việc thực có hiệu pháp luật thuê đất thời gian tới KẾT LUẬN Với kết nghiên cứu trên, tác giả làm sáng tỏ phần vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật thuê đất Việt Nam Tuy nhiên, khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học có hạn nên NCS chưa thể đề cập hết tất nội dung liên quan đến lĩnh vực thuê đất pháp luật thuê đất Việt Nam Tuy nhiên, đối tượng nghiên cứu công trình khoa học 24 DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN “Chế định Nhànước cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số chuyên đề 7/2012 “KiếnTường Long An): Nhiều tồn đọng quản lý đất đai”, Tạp chí Nông thôn số 370 tháng 11/2014 “Một số đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuê đất Việt Nam nay, Tạp chí Khoa học Kiểm sát số 05/2015 25 [...]... giải pháp nào cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về cho thuê đất trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự phát triển kinh tế thị trường, mở rộng hội nhập quốc tế của Việt Nam? 10 Chương 2 LÝ LUẬN VỀ THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1 Một số vấn đề lý luận về thuê đất 2.1.1 Quan niệm về thuê đất, cho thuê đất Trên cơ sở phân tích khái niệm thuê, cho thuê, cho thuê. .. THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thuê đất Hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong chế độ sở toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay là một một vấn đề quan trọng không chỉ là vấn đề pháp lý mà nó còn mang tính chính trị, kinh tế, xã hội Do đó, trước khi đưa ra những giải pháp hoàn thiện cụ thể,... phải xác định hướng chủ yếu cho việc hoàn thiện này 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về thuê đất 4.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thuê đất đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Hoàn thiện pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong chế độ sở toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay là một một vấn đề quan trọng không chỉ là vấn đề pháp lý mà nó còn mang tính chính trị, kinh... vệ đất đai 2.2.3 Nội dung pháp luật về thuê đất Pháp luật về thuê đất cần phải dựa trên trên một khung pháp lý để điều chỉnh những quan hệ thuê đất Nội dung của pháp luật về thuê đất bao gồm các quy định về đối tượng có thẩm quyền cho thuê đất và bên nhận thuê đất; hình thức cho thuê đất, thủ tục cho thuê đất 2.2.3.1 Quy định về chủ thể trong quan hệ thuê đất 2.2.3.2 Quy định về hình thức cho thuê đất. .. cho các tổ chức kinh tế 4.1.5 Hoàn thiện pháp luật về thuê đất phải đặt trong mối quan hệ chặt chẽ với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực khác có liên quan 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về thuê đất 4.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất 4.2.2 Nhóm giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về thue đất 4.3 Một số kiến nghị cụ thể KẾT... hồ sơ xin thuê đất (sau đây gọi tắt là Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT) 19 3.1.6 Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 3.1.7 Các quy định về thời hạn sử dụng đất thuê 3.1.8 Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến việc thuê đất 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay 3.2.1 Khái quát việc thực hiện cho thuê đất trước... giả đã làm sáng tỏ phần nào những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, do khuôn khổ của luận án tiến sĩ luật học có hạn nên NCS chưa thể đề cập được hết tất cả các nội dung liên quan đến lĩnh vực thuê đất và pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, đây có thể sẽ là đối tượng nghiên cứu của các... về hình thức cho thuê đất 2.2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật về thuê đất Qua phân tích những tính chất, đặc điểm của pháp luật về thuê đất đòi hỏi pháp luật thuê đất phải đáp ứng được các yêu cầu sau: Một là, pháp luật về thuê đất phải phù hợp với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước; phù hợp với điều kiện của kinh tế thị trường và yêu cầu của hội nhập quốc tế Hai là, pháp. .. điểm pháp luật về thuê đất Theo nghĩa hẹp, pháp luật về thuê đất là hệ thống các quy phạm pháp luật thể hiện dưới hình thức văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thuê đất phải trả tiền thuê đất. .. đối tượng thuê đất là đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho nên thuê đất ở đây chính là thuê quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể thuê đất phải có điều kiện và căn cứ thuê đất, thời hạn hạn thuê đất theo quy định của pháp luật Thứ ba, thuê đất phải dựa trên có sở quyết định hành chính thông qua hợp đồng cho thuê đất ( phải theo trình tự, thủ tục nhất định.) 2.1.3 Mục đích, ý nghĩa của việc thuê đất Đối với