Đánh giá thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội

MỤC LỤC LỜI CAM ƠN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH ẢNH MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích và yêu cầu 2 2.1. Mục đích 2 2.2. Yêu cầu 2 3. Cấu trúc của đề tài 3 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở lý luận 4 1.1.1. Khái niệm 4 1.1.2. Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động 5 1.2. Cơ sở pháp lý 8 1.2.1. Các văn bản pháp lý 8 1.2.1.1. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ , Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc đăng ký biến động đất đai và các vấn đề có liên quan: 8 1.2.1.2. Các văn bản thuộc thầm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm: 8 1.2.2. Những quy định chung về đăng ký biến động đất đai 9 1.2.2.1. Cơ sở pháp lý 9 1.2.2.2. Điều kiện thực hiện 9 1.2.2.3. Hồ sơ thủ tục 11 1.2.2.4: Trình tự thực hiện: 16 1.2.3. Trình tự, thủ tục thực hiện một số trường hợp đăng ký biến động: 18 1.3. Cơ sở thực tiễn về đăng ký biến động đất đai 22 1.3.1. Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai ở Việt Nam 22 1.3.2. Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. 25 Chương 2 NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 27 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 27 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 27 2.2. Nội dung nghiên cứu 27 2.3. Phương pháp nghiên cứu 27 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 27 2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 28 2.3.3. Phương pháp phân tích 28 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 40 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Huyện Thanh Trì – Thành phố Hà Nội 41 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 41 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 45 3.2.3. Đánh giá kết quả biến động đất đai 49 3.3. Đánh giá thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 52 3.3.1. Quy trình đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội 52 3.3.2. Kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội: 56 3.3.2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở, ao, vườn liền kề trên địa bàn huyện Thanh Trì 56 3.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Trì 58 3.3.3. Kết quả đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 60 3.3.3.1. Chuyển mục đích sử dụng đất 61 3.3.3.2. Chuyển quyền sử dụng đất 62 3.3.3.3. Đăng ký thế chấp, xóa thế chấp quyền sử dụng đất 65 3.3.3.4. Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận 70 3.3.3.5. Tổng hợp thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất năm 2010 – 2015 tại huyện Thanh Trì 71 3.3.4. Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Thanh Trì 73 3.3..4.1. Thuận lợi 73 3.3.4.2. Khó khăn 73 3.3.5. Đề suất giải pháp khắc phục khó khăn trong việc thực hiện công tác đăng ký biến động trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan:

1 Những nội dung trong đồ án này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trựctiếp của ThS Trần Thị Hòa

2 Số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là trung thực và chưa từng sửdụng để bảo vệ môn học nào

3 Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét,đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phầntài liệu tham khảo

Ngoài ra, trong đồ án còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệucủa các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc.Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm vềnội dung đồ án của mình

Thanh Trì, ngày tháng năm 2016

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Ánh Nguyệt

nhiệt tình của cô giáo Th.S Trần Thị Hòa – trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng các cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Hà Nội – Chi nhánh Huyện Thanh Trì; sự động viên quan tâm giúp đỡ của gia đình, bạn bè đã

tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp

Đề tài sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận được sự đónggóp, chỉ bảo của các thầy cô để em vững bước hơn trong chuyên môn sau này.Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trường Đại học Tài nguyên vàMôi trường Hà Nội, lãnh đạo và cán bộ Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Huyện ThanhTrì, gia đình, bạn bè luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc và đạt nhiều thành công

Thanh Trì, ngày tháng năm 2016

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Ánh Nguyệt

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tài nguyên môi trường

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ƠN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH ẢNH

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

3 Cấu trúc của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động.5 1.2 Cơ sở pháp lý 8

1.2.1 Các văn bản pháp lý 8

1.2.1.1 Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ , Thủ tướng Chính phủ ban hành có quy định về việc đăng ký biến động đất đai và các vấn đề có liên quan: 8

1.2.1.2 Các văn bản thuộc thầm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm: 8

1.2.2 Những quy định chung về đăng ký biến động đất đai 9

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý 9

1.2.2.2 Điều kiện thực hiện 9

1.2.2.3 Hồ sơ thủ tục 11

1.2.2.4: Trình tự thực hiện: 16

1.2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện một số trường hợp đăng ký biến động: 18

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký biến động đất đai 22

1.3.1 Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai ở Việt Nam 22

1.3.2 Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 25

Chương 2 NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 27

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 27

2.2 Nội dung nghiên cứu 27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: 27

2.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 28

2.3.3 Phương pháp phân tích 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 33

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Huyện Thanh Trì – Thành phố Hà Nội 41

3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 45

3.2.3 Đánh giá kết quả biến động đất đai 49

3.3 Đánh giá thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 52

3.3.1 Quy trình đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội 52

3.3.2 Kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội: 56

3.3.2.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở, ao, vườn liền kề trên địa bàn huyện

Thanh Trì 56

3.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Trì .58

3.3.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 60

3.3.3.1 Chuyển mục đích sử dụng đất 61

3.3.3.2 Chuyển quyền sử dụng đất 62

3.3.3.3 Đăng ký thế chấp, xóa thế chấp quyền sử dụng đất 65

3.3.3.4 Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận 70

3.3.3.5 Tổng hợp thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất năm 2010 – 2015 tại huyện Thanh Trì 71

3.3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Thanh Trì 73

3.3 4.1 Thuận lợi 73

3.3.4.2 Khó khăn 73

3.3.5 Đề suất giải pháp khắc phục khó khăn trong việc thực hiện công tác đăng ký biến động trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 46

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì năm 2015 47

Bảng 3.3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của huyện Thanh Trì 50

năm 2015 so với năm 2011 50

Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả đăng ký cấp GCN đối với đất ở, ao, vườn liền kề của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì (tính đến ngày 31/12/2015) 56

Bảng 3.5: Các trường hợp đất ở, ao, vườn liên kề đủ điều kiện cấp GCN trên địa bàn huyện Thanh Trì (tính đến ngày 31/12/2015) 57

Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả cấp GCN đất nông nghiệp tại các xã trên địa bàn huyện Thanh Trì (tính đến ngày 31/12/2015) 59

Bảng 3.7: Tổng hợp hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện Thanh Trì (từ năm 2010-2015) 61

Bảng 3.8: Tổng hợp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì (từ 2010 đến 2015) 62

Bảng 3.9: Tình hình đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì (từ 2010 đến 2015) 63

Bảng 3.10: Tổng hợp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì (từ năm 2010-2015) 65

Bảng 3.11: Tình hình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì (từ 2010 đến 2015) 66

Bảng 3.12: Tổng hợp hồ sơ đăng ký xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì (từ năm 2010 đến 2015) 67

Bảng 3.13: Tình hình đăng ký xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Trì (Từ năm 2010-2015) 68

Bảng 3.14: Tổng hợp hồ sơ đăng ký cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận tại huyện Thanh Trì (từ năm 2010 đến 2015) 70

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì 29Biểu 3.1: Cơ cấu kinh tế của huyện Thanh Trì năm 2015 34Biểu 3.2: Tổng hợp thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất năm 2010 – 2015 tại huyện Thanh Trì 72

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thànhphần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công trìnhxây dựng kinh tế, an ninh quốc phòng Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên cóhạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian Chính vì vậy, đất đai cần đượcquản lý một cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.Hơn nữa, quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá ở làm cho mật độdân số ngày càng tăng Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trìnhcông nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trìnhcông cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên

“nhức nhối” hơn Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả

sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ:

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đấtnước, được quản lý theo pháp luật Một trong những công cụ quan trọng của nhànước để quản lý đất đai một cách có hiệu quả chính là công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọitắt là GCN) Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảmbảo các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.Trong những năm qua, công tác cấp GCN đã được đẩy mạnh và đạt được những kếtquả đáng ghi nhận; cùng với đó Nhà nước ta đã ban hành rất nhiều các văn bản,Nghị định, Thông tư hướng dẫn liên quan đến công tác cấp GCN Tuy nhiên, hiệnnay vấn đề quản lý đất đai vẫn còn hạn chế và công tác cấp GCN còn gặp nhiều khókhăn, bất cập

Thanh Trì là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hà Nội, nằm ven phíaNam và Đông Nam Hà Nội, giáp các huyện: Thanh Xuân (phía Tây Bắc), Hoàng

Mai (phía Bắc), Hà Đông (phía Tây), huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang,tỉnh Hưng Yên với Sông Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đông), huyện ThanhOai và huyện Thường Tín (phía Nam) Thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiệntrạng sử dụng đất năm 2015 huyện Thanh Trì có 15 xã và 1 thị trấn Tổng diện tích

đất tự nhiên là 6.349,3ha Tổng dân số là 231.675 người, lao động trong độ tuổi là

151.706 người trong đó lao động nông nghiệp là 27.675 người Huyện Thanh Trì làmột huyện ngoại thành nên có nhiều vấn đề tồn tại cần giải quyết trong các thủ tụchành chính nói chung và công tác cấp GCN nói riêng

Xuất phát từ thực tế đó, được sự chấp thuận của Khoa Quản Lý Đất Đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng với sự giúp đỡ củaVPĐKĐĐ Hà Nội – chi nhánh huyện Thanh Trì và dưới sự hướng dẫn của giảng

viên ThS.Trần Thị Hòa em xin tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội”.

- Nghiên cứu, nắm vững chính sách Pháp luật Đất Đai, chính sách cấp GCN

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác,

phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện.

- Nắm vững các kiến thức cơ bản đã học để phân tích, đánh giá được các sốliệu đã thu thập được một cách chính xác, trung thực và khách quan

- Tiếp thu được toàn bộ công việc, trình tự thủ tục cấp GCN và tiếp cận vớithực tế công việc để học hỏi và rèn luyện

- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địaphương liên quan đến công tác cấp GCN

3 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Nội dung, phạm vi đối tượng và phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm

a Khái niệm đất đai

Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị theo ýniệm của con người Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với một giá trịkinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sựchuyển quyền sở hữu Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho rằng đất đai lànhững tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của một tổng thể vật chất.Một khoanh đất là một diện tích cụ thể của bề mặt đất, xét về mặt địa lý cónhững đặc tính tương đối ổn định hoặc những tính chất biến đổi theo chu kỳ có thể

dự đoán được của sinh quyển theo chiều thẳng đứng về phía trên và phía dưới củaphần mặt đất này, bao gồm các đặc tính của phần không khí, thổ nhưỡng, địa chất,thủy văn, động thực vật sống trên đó và tất cả những kết quả hoạt động trong quákhứ và hiện tại của con người, ở chừng mực mà những đặc tính đó ảnh hưởng rõ tớikhả năng sử dụng khoanh đất này trước mắt và trong tương lai

Theo quan điểm đó, đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất,

bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đấtnhư khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt (hồ, song, suối, đầmlầy,…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn động thực vật,trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quákhứ và hiện tại để lại (san nền, xây dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước,đường sả, nhà cửa…).

b Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệpháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụngđất

Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động

về quyền sử dụng đất

- Đăng ký đất đai lần đầu : Được thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước ,

để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Đăng ký biến động: Được tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đaiban đầu cho những trường hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi nhưng nội dungthong tin của thửa đất và chủ sử dụng đất

c Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại điều 3 Luật đất đai 2013:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà và nhưng tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất ,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người

sử dụng đất ,để họ yên tâm đầu tư ,cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thựchiện các quyền ,nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật GCN có vai trò rất quan

trọng,nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký ,theo dõi biến động đấtđai ,kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai ,các thẩm quyền và trình tự giải quyết cáctranh chấp đất đai ,xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất ,đền bùthiệt hại về đất đai ,xử lý vi phạm về đất đai.

1.1.2 Vị trí, vai trò và đặc điểm của việc cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động

Đối với nước ta ,đất đai thuộc toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhànước giao cho các tổ chức ,hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọingười sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêucầu phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như :đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổimục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc hoặc thay đổi nhưng nộidung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấpGCN bởi vì:

- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụngđất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sửdụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp GCN ,cho phép xác lập một sự ràng buộc

về trách nghiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đaitrong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấpthong tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi sảy ra tranh chấp, xâm phạm…đất đai

- GCN là điểu kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trongphạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và cóhiệu quả cao nhất

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vilãnh thổ các cấp hành chính Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đấtđai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thong tin về đất đai theo yêu cầu của

quản lý Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng , cần có các thông tin sau: tênchủ sử dụng đất ,vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh),diện tích ,hạng đất , mụcđích sử dụng,thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng ,những thay đổitrong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng , các thông tin cần có là : vị trí,hình thể,diện tích, loại đất

- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, gópphần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một các

tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm) Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trườngnày hầu như chưa tương xứng Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn dothiếu thông tin Vì vậy , việc kê khai đăng ký,cấp GCN sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơhoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảmbảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sựphát triển của thị trường này

Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửa đấtchính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên,kinh tế, xã hội vàpháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

Biến động đất đai là sự thay đổi thông tin, không gian và thuộc tính của thửađất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử đất lập hồ sơ địa chính ban đầu

Sự thay đổi bất kỳ thông tin nào so với thông tin trên GCNQSDĐ đã cấp vàthông tin trên hồ sơ địa chính đã được lập lúc ban đầu(những thông tin: tự nhiên,kinh tế ,xã hội, pháp lý) thì đều phải có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩmquyền Chúng ta có thể phân ra các hình thức biến động sau:

- Biến động về quyền sử dụng đất :chuyển nhượng, chuyển đổi, hợp thức hóa,thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất , thay đổi do tách, hợp thửa đất

- Biến động do thay đổi mục đích sử dụng đất

- Biến động do quy hoạch

- Biến động do thiên tai (sạt,lở,đất bồi)

- Biến động do thế chấp,bảo lãnh quyền sử dụng đất

- Biến động do sai sót, nhầm lẫn về nội dung thông tin ghi trên giấy chứngnhận quyền sử dụng đất; do cấp đổi hoặc thu hồi giấy chứng nhận ;do thay đổi sốthứ tự tờ bản đồ…

- Biến động do nhận QSDĐ theo quyết định công nhận kết quả hòa giải thànhđối với tranh chấp đất đai của Ủy Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền

- Biến động do nhận QSDĐ theo bản án, theo Quyết Định của Tòa Án NhânDân hoặc Quyết định của cơ quan thi hành án

- Biến động do nhận QSDĐ theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật hoặc văn bản pháp lý khác phù hợp với pháp luật

- Biến động do người sử dụng đất đổi tên theo Quyết định của cơ quan cóthẩm quyền hoặc văn bản khác phù hợp với pháp luật

- Biến động do nhận QSDĐ do chia tách, sát nhập tổ chức theo Quyết định của

về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai,quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất đối với đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định vềphát triển và quản lý nhà ở tái định cư

1.2.1.2 Các văn bản thuộc thầm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về GCN;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Hồ sơ địachính;

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Bản đồ địachính;

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 quy định về Thống kê,kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều củaNghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử

1.2.2 Những quy định chung về đăng ký biến động đất đai

Quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất dothay đổi thông tin về người được cấp GCN

Thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất dothay đổi thông tin về người được cấp GCN (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờnhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác địnhlại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chếquyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền vớiđất so với nội dung đã đăng ký, cấp GCN

1.2.2.1 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCN;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Hồ sơ địa chính

1.2.2.2 Điều kiện thực hiện

Theo khoản 4, điều 95 Luật Đất đai năm 2013:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấychứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kých thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nướcgiao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giaođất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sảnchung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhómngười sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đấtđai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơquan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sửdụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.2.2.3 Hồ sơ thủ tục

Theo Điều 9, TT24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, hồ sơ nộp khi thực

hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

- Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhânchuyển đổi đất nông nghiệp gồm có:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK của từng hộ giađình, cá nhân;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao hợp đồng thế chấp quyền sửdụng đất đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng;

+ Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân;

+ Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhândân cấp xã đã được Ủy ban nhân dân huyện, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phêduyệt;

+ Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtcủa vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

+ Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; gópvốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung

vợ và chồng theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chứckinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp đểthực hiện dự án đầu tư;

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đốivới trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liềnvới đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốnbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có:

+ Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốnbằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có xác nhận đã được thanh lý hợpđồng;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất của chủ đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu công nghiệp, cụmcông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và trường hợp góp vốnbằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợpchuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưathực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyềntheo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhậnchuyển quyền, hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

+ Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưngkhông lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ

ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp,khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giáquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sápnhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người

sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thihành; hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất hoặc chuyển giaoquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong trườnghợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; hợp đồng hoặc vănbản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sửdụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

+ Trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất của tổ chức phải có văn bản chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổchức theo quy định của pháp luật; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sửdụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải có sổ hộ khẩukèm theo; trường hợp phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất của vợ và chồng phải có sổ hộ khẩu hoặc giấy chứng nhận kếthôn hoặc ly hôn kèm theo.

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tênhoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở

tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính;thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứngnhận gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ,tên;

Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhậnđối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộkhẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổithông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổithông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức

đã ghi trên Giấy chứng nhận;

Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xácnhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

 Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiênđối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tựnhiên;

 Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứngnhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sửdụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

 Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhậnđối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sửdụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợiliên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

 Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 củaNghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thayđổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thứcthuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần hoặc từ giao đất không thutiền sử dụng đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất,bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan;

+ Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân vềviệc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Sơ đồ thể hiện vị trí, kých thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụngthửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất ngoài khu công nghệcao, khu kinh tế gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấychứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự ánphù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổchức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;

+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có)

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệpcủa hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu gồmcó:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

thuê lại đã trả tiền thuê đất một lần trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hồ sơ đăng

ký thế chấp phải có giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách số tiềnthuê đất mà bên thuê, thuê lại đất đã trả một lần

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầngcao, kết cấu, cấp(hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấyphép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phépthì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý,cấp phép xây dựng theo quy định củapháp luật về xây dựng

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuế đất theonghĩa vụ của pháp luật:

Bước 3:

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan

có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quyđịnh của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc

ký lại hợp đồng thuế đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợpphải thuê đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính,cơ sở dữ liệu đất đai; traoGiấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi

với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho ngườinộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kếthợp với đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiệnthêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Vấn đề đất đai hiện nay là vấn đề nóng của xã hội, Dân số tăng nhanh cùngvới việc phát triển kinh tế khiến nhu cầu sử dụng đất của người dân ngày càng tăngcao trong khi diện tích đất không thay đổi.Vì vậy, Nhà nước cần ban hành các chínhsách về sử dụng nguồn tài nguyên đất sao cho hợp lý, khắc phục những tiêu cựctrong quan hệ sử dụng và tăng cường thực hiện quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đấtđai

1.2.3 Trình tự, thủ tục thực hiện một số trường hợp đăng ký biến động:

a Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận công trình xây dựng

Theo điều 76, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014:

- Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, Giấy chứngnhận công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận

đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

+ Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kých thướcthửa đất;

+ Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tàisản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặccủa chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi GCN.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứngnhận;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chongười được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ

sơ tại cấp xã

- Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lậpbản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thìngười sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trườnghợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấpquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vàoGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi

- Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiệnđồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổchức tín dụng theo quy định như sau:

+ Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để traocho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;

+ Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấpcho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý

b Trình tự, thủ tục cấp lại GCN, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

Theo điều 77, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014:

- Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xãnơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm niêmyết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã, trừ trường hợp mất dothiên tai, hỏa hoạn

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài,người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xâydựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương

- Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở

Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địaphương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nướcngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mấtGiấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồđịa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địachính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩmquyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận

bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính,

cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp

xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

c Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với

đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

Theo điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đấtthì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửađối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ

sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiệnthực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy địnhcủa Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; traoGiấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để traođối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựngcông trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quyđịnh

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biếnđộng vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đấtnộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đấttặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận

để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được traoGiấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã kýhoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kếtheo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có tráchnhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấttrong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quyđịnh của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuêthì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định củapháp luật về dân sự;

+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Vănphòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủyban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên gópvốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tàisản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhậngóp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan

thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốnbằng tài sản;

+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, ngườinhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

+ Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đấtthuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy địnhtại Khoản này

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký biến động đất đai

1.3.1 Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai ở Việt Nam

a Tình hình đăng ký biến động đất đai ở Việt Nam trước khi có Luật Đất đai 2003

Do bị chi phối bởi quá trình phát triển của lịch sử, các mối quan hệ về sở hữuruộng đất cũng diễn ra hết sức phức tạp Trước năm 1975, phần lớn đất đai củahuyện tập trung vào một số người quản lý như địa chủ, các nhà tư sản – tiểu tư sản

và một số ít thuộc quyền sở hữu cá nhân

Sau năm 1975, với chính sách cải tạo nông nghiệp, xóa bỏ tính tư hữu về tưliệu sản xuất để đưa nền sản xuất nông nghiệp theo hướng sở hữu tập thể các dạnghợp tác xã nông nghiệp, tập đoàn sản xuất hoặc tổ hợp tác… Việc phân chia lạiquyền sử dụng đất trong giai đoạn này được thực hiện trên cơ sở phân chia theođịnh suất và bình quân dân số, mọi hoạt động sản xuất có liên quan đến đất đai đềuphần lớn bị chi phối bởi hợp tác xã và tập đoàn sản xuất nông nghiệp Vì vậy giaiđoạn 1975 – 1980 tình hình sản xuất nông nghiệp kém hiệu quả và đã tạo ra sự bất

ổn làm ảnh hưởng đến vấn đề an ninh lương thực của tỉnh Hiệu quả sản xuất khôngcao, tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, chưa khai thác hết tiềm năng đất đai sẵn

có do người dân chưa thực sự an tâm để đầu tư, việc quản ý và sử dụng đất đối vớicác đối tượng sử dụng đất trong giai đoạn này chưa được bảo vệ bởi hành lang pháp

lý của Nhà nước

Đến những năm đầu của thập niên 1980, với việc thay đổi cơ chế quản lýtrong sản xuất nông ngiệp bằng hình thức khoán sản phẩm theo chỉ thị 100/CT.TWcủa Ban Bí Thư TW Đảng Chỉ thị số 35/CT.TW về khuyến khích và phát triển kinh

tế gia đình, nền sản xuất nông nghiệp cảu huyện đã có sự chuyển biến mạnh mẽnhưng trong quá trình chuyển biến này vẫn chưa tạo ra được sự thay đổi trong đờisống người dân và chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địaphương Đến tháng 7/1988, Luật đất đai được ban hành, với dự Luật này các mốiquan hệ về quản lý và sử dụng đất đã được xác lập, thể hiện được quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện Luật đất đaivẫn còn một số hạn chế, nhất là về tính pháp lý quy định về quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất

b Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai từ khi thực hiện Luật Đất đai

2003 đến nay

Tháng 7/1993, Quốc hội đã thông qua việc điều chỉnh, bổ sung Luật đất đainăm 1988, về cơ bản Luật đất đai mới đã xác lập được quyền sử dụng đất hợp phápcủa người sử dụng đất và kých thích người sử dụng đất đầu tư vào đất để khai tháctiềm năng từ đất Tuy nhiên với Luật Đất đai điều chỉnh, bổ sung lần này vẫn cònnhững bất cập chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt làđối với nền kinh tế thị trường Vì vậy đến năm 2000, Quốc Hội tiếp tục điều chỉnh

và sửa đổi Luật Đất đai Sau việc sửa đổi và điều chỉnh Luật đất đai năm 2000 đãthể hiện được tính tích cực đã quy định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất, từ đó người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quyđịnh của Luật Đất đai Ngoài ra trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành nhiềuchính sách, nhiều văn bản pháp quy nhằm bảo vệ và kých thích người sử dụng đấttrong đầu tư khai thác tiềm năng đất đai Tóm lại, thời kỳ này có nhiều thay đổi và

có thể nói đây là thời kỳ có nhiều ảnh hưởng nhất đến việc quản lý đất đai nói riêng

và nền kinh tế đất nước nói chung, nhất là khi có Luật đất đai ra đời công nhận đấtđai có giá trị và người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình,đây là cơ sở làm cho đất đai biến động mạnh

Năm 2003, Luật đất đai 1993 được thay thế bằng Luật đất đai 2003 Điểmmới của Luật đất đai 2003 là quy định cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, quyđịnh này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận, khắc phục tình trạng hiệnnay là việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện còn rất chậm

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thôngqua Luật đất đai (Luật Đất đai 2013) Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là

sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêucầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóađất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhậpquốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước

Luật đất đai có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so vớiLuật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, địnhhướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hànhTrung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phátsinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003

Là đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân và cótác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước; So với Luật Đất đai

2003 thì Luật Đất đai 2013 đã Luật hóa và quy định cụ thể nhiều nội dung, đặc biệt

là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư …khi nhà nước thu hồi đất Đây là một trongnhững nội dung nhận được sự quan tâm đặc biệt của đông đảo các tầng lớp nhândân trong suốt quá trình xây dựng, lấy ý kiến đóng góp và sau khi Luật được Quốchội thông qua và có hiệu lực thi hành

So với Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ

về thi hành Luật (sau đay gọi chung là Luật Đất đai 2013) có những điểm mới cơbản về nội dung liên đến thu hồi đất, đó là: Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất;nguyên tắc thực hiện; chế tài xử lý đối với những trường hợp không chấp hànhquyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; quy định về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

Bên cạnh đó, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng ban hành nhiềuvăn bản pháp quy khác để cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của chính phủ quy định chitiết thi hành một số điều luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềgiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ quy định vềbồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứngnhận

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 quy định về Hồ sơ địachính

Đây là các căn cứ pháp lý quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đấtđai, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện và tránh cho người dân đi lại nhiều lần

1.3.2 Tình hình công tác đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Thành phố Hà Nội là thủ đô của nước Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chínhtrị, văn hóa, khoa học, là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước và quốc tế.Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường và quá trìnhcông nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thànhphố Hà Nội đã từng bước được quan tâm, thiết lập lại kỷ cương và đạt được nhữngkết quả tích cực

Hiện nay, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính như trênbản đồ, sổ bộ địa chính đã thực hiện đồng bộ và thống nhất Việc triển khai cập nhậtđược coi là công tác trọng tâm, hồ sơ đăng ký biến động đất đai được cập nhật kịpthời vào hồ sơ địa chính Điều này làm cho hồ sơ địa chính lưu trữ tại các cấp không

bị lạc hậu theo thời gian, đồng thời phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất của địa

phương Từ đó dẫn đến kết quả các đợt điều tra đăng ký cấp GCN, kê khai đăng kýnhà, đất trong thời gian qua được thực hiện dễ dàng, đáp ứng được yêu cầu củacông tác quản lý nhà nước về đất đai

Hiện nay, tình hình biến động đất đai xảy ra tương đối lớn Việc giải tỏa, xâydựng cơ sở hạ tầng, mở rộng cầu, đường, chỉnh trang đô thị, xây dựng nông thônmới… làm thay đổi mục đích và hiện trạng sử dụng đất Về phía người sử dụng đấtthì các biến động về chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng… cũnggóp phần làm gia tăng tình hình biến động về đất đai trên địa bàn

Tình trạng biến động hợp pháp và không hợp pháp gia tăng rất lớn Do vậy,việc cập nhật chỉnh lý biến động đất đai phải được cập nhật kịp thời Nhìn chung,công tác chỉnh lý biến động trong thời gian qua đã được cập nhật thường xuyên ởtừng cấp và phản ánh đúng thực trạng ngoài thực địa

Như vậy, hệ thống hồ sơ địa chính từ cấp xã, huyện, TP Hà Nội được quản lý

và lưu trữ hồ sơ địa chính trên các phần mềm tin học ứng dụng và trên hồ sơ giấy

tờ, sổ bộ Những thông tin về đất đai và chủ sử dụng đất được ghi chép chính xác,phản ánh đúng hiện trạng nên việc ứng dụng tin học vào quản lý hồ sơ địa chính rấtthuận lợi

Chương 2 NỘI DUNG, PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Kết quả đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộgia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ năm 2010 đến 2015

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Thanh Trì –thành phố Hà Nội

- Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bànhuyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội

- Đánh giá thực trạng đăng ký biến động trên địa bàn huyện Thanh Trì –thành phố Hà Nội

- Đánh giá những tồn tại và đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh công tác đăng

ký biến động

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:

- Điều tra thu thập các tài liệu tại các đơn vị cơ quan chức năng, các phòngban chuyên môn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, cũng như công tác đăng kýbiến động đất đai, cấp giấy chứng nhận

- Nghiên cứu các văn bản pháp luật như: Luật, Thông tư, Nghị định, Nghịquyết,… về công tác đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất qua các thời kỳ từ trung ương tới địa phương

- Tìm hiểu các văn bản pháp luật về quản lý đất đai của huyện Thanh Trì –thành phố Hà Nội.

2.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

- Căn cứ vào các tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, xử lý, từ

đó tìm ra mối quan hệ giữa chúng

- Thu thập tài liệu có liên quan đến đề tài, đánh giá, phân tích và tổng hợpthông tin trong các tài liệu đó nhằm chỉ ra những vấn đề tích cực, tiêu cực để từ đó

đề xuất các biện pháp giải quyết và những vấn đề cần khuyến khích, phát huy

2.3.3 Phương pháp phân tích

Từ những số liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh, đánhgiá, nhận xét, tìm ra những nguyên nhân tồn tại, hạn chế và khó khăn trong công táccấp giấy chứng nhận tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp để giải quyết tốtnhất cho công tác này

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Thanh Trì – thành phố Hà Nội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì

Huyện Thanh Trì là huyện nằm ở phía Nam trung tâm thành phố Hà Nội, có

vị trí địa lý khoảng 20000’ – 21000’ vĩ độ Bắc và 105045’ – 105056’ kinh Đông

- Phía Bắc giáp huyện Hoàng Mai và huyện Thanh Xuân;

- Phía Đông giáp huyện Gia Lâm và tỉnh Hưng Yên qua Sông Hồng;

- Phía Tây giáp huyện Hà Đông;

- Phía Nam giáp huyện Thường Tín và huyện Thanh Oai

Huyện Thanh Trì có 1 thị trấn: Văn Điển và 15 xã: Thanh Liệt, Đông Mỹ, Yên

Mỹ, Duyên Hà, Tam Hiệp, Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Tả Thanh

Oai, Đại Áng, Vạn Phúc, Liên Ninh, Hữu Hòa, Tân Triều Tổng diện tích đất tựnhiên là 6.351,2ha, tổng dân số là 231.675 người (Năm 2015)

Thanh Trì là nơi có nhiều điểm di tích lịch sử văn hoá, di tích cách mạng tiêubiểu cho truyền thống lịch sử, bản sắc văn hoá dân tộc Việt Nam, Toàn huyện có

200 di tích trong đó có 89 di tích đã được xếp hạng

Huyện Thanh Trì có nhiều đầu mối giao thông quan trọng đi qua huyện ThanhTrì như đường sắt Bắc- Nam; Quốc lộ 1A, 1B; đường thuỷ sông Hồng Với hệthống giao thông thuận tiện như vậy, Thanh Trì có nhiều ưu thế trong phát triển thịtrường và giao lưu hàng hóa với các địa phương khác, đặc biệt là giao lưu kinh tế -

xã hội với các tỉnh phía Nam

b Đặc điểm địa hình, địa mạo

Thanh Trì là vùng đất trũng ven đê nằm ở phía Nam của thành phố Hà Nội,

có độ cao trung bình từ 4,5m đến 5,5m Địa hình biến đổi dốc nghiêng dần từ Bắcxuống Nam và từ Đông sang Tây; có thể chia làm 2 vùng địa hình chính sau:

Vùng bãi ven đê sông Hồng có diện tích khoảng 1.174 ha, chiếm 18,70%diện tích của huyện; bao gồm 3 xã Yên Mỹ, Duyên Hà và Vạn Phúc Đây là vùngđất phù sa được bồi tụ thường xuyên nên cao hơn vùng đất trong đê của huyện Độcao trung bình khoảng 8,0 – 9,5m; các vùng bãi đất canh tác có độ cao từ 7,0 –7,5m Giữa vùng bãi và đê có nhiều hồ, đầm trũng chạy ven chân đê

Vùng nội đồng (vùng trong đê) chiếm đại bộ phận diện tích của huyện (chiếm81,30% diện tích tự nhiên), chủ yếu là diện tích của 12 xã và 1 thị trấn Văn Điển.Toàn vùng có địa hình khá bằng phẳng, cao độ mặt đất tương đối thấp, hướng dốcchủ yếu về phía Nam

Vì vậy, vùng này có thuận lợi nuôi trồng thủy sản và sản xuất trên ruộngnước, mặt khác cũng gay khó khăn cho sản xuất và sinh hoạt do tình trạng ngậpúng Đặc điểm chung địa hình vùng này thuận lợi hơn cho xây dựng các khu đô thị,phát triển khu dân cư, khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Đối với những vùngngập úng do lớp đất có tính cơ học yếu, không thuận lợi cho việc xây dựng công