MỤC LỤCLỜI CAM ĐOANMỤC LỤCDANH MỤC HÌNHDANH MỤC BẢNGLỜI CẢM ƠNMỞ ĐẦU11. Tính cấp thiết của đề tài12. Mục tiêu của đề tài2CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU31.1. Cơ sở lý luận31.1.1. Đất đai31.1.1.1. Khái niệm về đất đai ;31.1.1.2.Tính chất, đặc điểm của đất đai;41.1.1.3.Vai trò của đất đai41.1.2. Quyền sở hữu51.1.2.1. Các hình thức sở hữu61.1.2.2. Quyền sở hữu đất đai61.1.3. Quyền sử dụng đất đai61.2. Cơ sở pháp lý81.2.1. Luật81.2.2. Các văn bản dưới Luật91.2.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội111.3. Cơ sở thực tiễn121.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam121.3.1.1. Về tình hình chuyển đổi QSDĐ121.3.1.2. Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ131.3.1.3. Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất131.3.1.4. Về tình hình thừa kế QSDĐ131.3.1.5.Về thế chấp bằng QSDĐ141.3.1.6. Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ141.3.2. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam14CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VIVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU162.1. Đối tượng nghiên cứu162.2. Phạm vi nghiên cứu162.3. Nội dung nghiên cứu162.4. Phương pháp nghiên cứu16CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU183.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tếxã hội của huyện Đan Phượng183.1.1. Điều kiện tự nhiên183.1.1.1 Vị trí địa lý183.1.1.2. Địa hình địa mạo183.1.1.3. Khí hậu183.1.1.4. Địa chất thủy văn193.1.1.5. Các nguồn tài nguyên203.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập263.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư273.2. Đánh giá chung283.2.1. Thuận lợi283.2.2. Những khó khăn, hạn chế293.2.3. Đánh giá tác động đến việc sử dụng đất293.2.4. Đánh giá tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng năm 2015303.2.4.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện303.2.4.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.333.2.4.3. Khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất333.2.4.4. Quản lý lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất343.2.4.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất343.2.4.6. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất353.2.4.7. Thống kê, kiểm kê đất đai363.2.4.8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản363.2.4.9. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất363.2.4.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm Pháp luật về đất đai363.2.4.11. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai373.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2015373.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp393.3.2Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp413.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng463.3.4. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất463.4 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất473.4.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất473.4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất483.4.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất533.4.4 Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất563.4.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất60046210,26623.4.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử đụng đất62Biểu đồ 3.2: Tình hình thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 20132015663.4.7. Tình hình góp vốn bằng QSDĐ683.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng683.5.1. Những thành tựu chủ yếu683.5.2. Những tồn tại, hạn chế chủ yếu693.5.3. Nguyên nhân của những tồn tại693.6. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Đan Phượng713.6.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất713.6.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụngđất713.6.3. Giải pháp về chính sách72KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ73TÀI LIỆU THAM KHẢO75 DANH MỤC BẢNGBảng 1.1. Các loại đất của huyện Đan Phượng20Bảng 1.2: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Đan Phượng23Bảng 1.3: Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng huyện Đan Phượng24Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 201538Bảng 2.1: Thống kê số trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất48Bảng 2.2: Tình hình chuyển nhượng các loại đất huyện Đan Phượng 2013201549Bảng 2.3: Kết quả điều tra tình hình chuyển nhượng trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201550Bảng 2.4: Nguyên nhân của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng52Bảng 2.5: Số liệu điều tra tình hình cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201554Bảng 2.6: thống kê các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất57Bảng 2.7: Tình hình thực hiện quyền thừa kế trên địa bàn Huyện Đan Phượng 2013201558Bảng 2.8: Kết quả điều tra tình hình giao dịch thừa kế QSDĐ58Bảng 2.9: Thống kê số trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất60Bảng 2.10: Tình hình giao dịch tặng cho trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201561Bảng 2.11: Số liệu điều tra tình hình tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 2013201562Bảng 2.12: Thống kê số trường hợp thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất63Bảng 2.13: số liệu điều tra tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201565 DANH MỤC HÌNHBiểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 201536Biểu đồ 2.2. Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp39Biều đồ 3.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 2013201550Biểu đồ 3.2: Tình hình thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Đan Phượng 2013201566 LỜI CẢM ƠNTrong suốt quá trình học tập và thực hiện đồ án tốt nghiệp, em luôn nhận được sự quan tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng các phòng, ban của nhà trường và địa phương nơi thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này.Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong trường Đại học tài nguyên và môi trường Hà Nội cùng các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo trong suốt thời gian em học tập tại trường; trong đó đặc biệt là cô giáo ThS.Trần Thị Hòa người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt thời gian em thực hiện đề tài.Em xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu làm đồ án.Với tấm lòng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó. Em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú mạnh khỏe, hạnh phúc và thành đạt trong cuộc sống.Em xin trân trọng cảm ơnĐan Phượng, ngày22 tháng05 năm 2016Sinh viênPhạm Lê Nhật Hạ DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU. CÁC CHỮ VIẾT TẮTChữ viết tắtChữ viết đầy đủBTNMTBộ tài nguyên môi trườngCHXHCNCộng hòa xã hội chủ nghĩaCPChính PhủCTChỉ thịCVCông vănĐKQSDĐĐăng ký quyền sử dụng đấtGCNGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtHĐNDHội đồng nhân dânNĐNghị địnhQĐQuyết địnhTTThông tưTWTrung ươngUBNDỦy ban nhân dânCNH HĐHCông nghiệp hóa – Hiện đại hóaVPĐKQSDĐVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Những nội dung đồ án thực hướng dẫn trực tiếp ThS Trần Thị Hòa Số liệu kết nghiên cứu đồ án trung thực chưa sử dụng để bảo vệ môn học Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Ngoài ra, đồ án sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả khác, quan tổ chức khác có trích dẫn thích nguồn gốc Nếu phát có gian lận xin hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dungđồ án Đan Phượng, ngày tháng năm 2016 Sinh viên thực Phạm Lê Nhật Hạ MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2015 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đồ án tốt nghiệp, em nhận quan tâm giúp đỡ, bảo tận tình thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội, phòng, ban nhà trường địa phương nơi thực tập tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đồ án tốt nghiệp Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo trường Đại học tài nguyên môi trường Hà Nội thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai tận tình dạy dỗ, bảo suốt thời gian em học tập trường; đặc biệt cô giáo ThS.Trần Thị Hòa - người trực tiếp hướng dẫn, bảo em suốt thời gian em thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Đan Phượng tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em thời gian nghiên cứu làm đồ án Với lòng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu Em xin kính chúc thầy, cô giáo cô, mạnh khỏe, hạnh phúc thành đạt sống Em xin trân trọng cảm ơn! Đan Phượng, ngày22 tháng05 năm 2016 Sinh viên Phạm Lê Nhật Hạ DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BTNMT CHXHCN CP CT CV ĐKQSDĐ GCN HĐND NĐ QĐ TT TW UBND CNH - HĐH VPĐKQSDĐ Chữ viết đầy đủ Bộ tài nguyên môi trường Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Chính Phủ Chỉ thị Công văn Đăng ký quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hội đồng nhân dân Nghị định Quyết định Thông tư Trung ương Ủy ban nhân dân Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Đất đai địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, giáo dục văn hóa, quốc phòng, an ninh Đất đai tài nguyên có hạn số lượng, có vị trí cố định không gian, thay di chuyển theo ý muốn người Chính cần quản lý sử dụng hợp lý định đến phát triển kinh tế xã hội cho quốc gia Mỗi quốc gia có chế độ trị khác nhau, ứng với chế độ sử dụng đất khác Với điều kiện nước ta nước Xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp 1980 quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19); “Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai sử dụng hợp lý tiết kiệm” (Điều 20) Kế thừa cụ thể hóa quy định Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1987, 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số Điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 Luật đất đai 2013 khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Từ thời kỳ đổi năm 1986 đến nay, sách pháp luật đất đai bước đổi mới, phù hợp với tình hình phát triển đất nước Cùng với thay đổi đó, quyền sử dụng đất mở rộng, từ quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai 1993) phát triển thành quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003) giúp người sử dụng đất an tâm sản xuất, phát huy vai trò đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh trị Tuy nhiên, luật Đất đai 2013 lược bỏ quyền bảo lãnh chấp bất cập trình thực dẫn đến hậu xấu kinh tế - xã hội Tuy nhiên, năm gần kinh tế phát triển nhanh, nhu cầu sử dụng đất mở rộng sản xuất lớn, trình tổ chức thi hành Luật đất đai năm 2013, việc thực QSDĐ địa phương phát sinh vấn đề bất cập, nhân dân chưa thực nắm vững pháp luật đất đai nên việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất gặp nhiều hạn chế Vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy mặt tích cực, hạn chế yếu kém, giải điểm bất cập việc thi hành Luật đất đai cần thiết Huyện Đan Phượng nằm phía tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội Huyện có vị thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế- văn hóa-xã hội; chịu tác động mạnh lớn trình đô thị hóa, công nghiệp hóa Tại diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai Tuy nhiên tốc độ đô thị hóa nhanh chóng kéo theo nhiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Do nhu cầu quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn huyện Đan Phượng Những năm gần kinh tế phát triển nhanh, nhu cầu sử dụng đất mở rộng sản xuất lớn, nhân dân chưa thực nắm vững pháp luật đất đai nên việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất gặp nhiều hạn chế Vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy mặt tích cực, hạn chế yếu việc thi hành Luật đất đai cần thiết Nhận thức điều em tiến hành nghiên cứu đề tài“ Đánh giá thực trạng việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Đan Phượng” Mục tiêu đề tài - Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Đan Phượng - Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Đan Phượng - Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Đan Phượng - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai ; Đất theo nghĩa thổ nhưỡng vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành kết nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian Giá trị tài nguyên đất đánh giá số lượng diện tích (ha, km 2) độ phì nhiêu, màu mỡ Đất đai nhìn nhận nhân tố sinh thái, với khái niệm đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật biến đổi đất hoạt động người Về mặt đời sống - xã hội, đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất không thay ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá an ninh quốc phòng Nhưng đất đai tài nguyên thiên nhiên có hạn diện tích, có vị trí cố định không gian Đất theo nghĩa thổ nhưỡng vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành kết nhiều yếu tố: đá mẹ, động thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian Giá trị tài nguyên đất đánh giá số lượng diện tích (ha, km 2) độ phì nhiêu, màu mỡ Đất đai nhìn nhận nhân tố sinh thái, với khái niệm đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật biến đổi đất hoạt động người Về mặt đời sống - xã hội, đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất không thay ngành sản xuất nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá an ninh quốc phòng Nhưng đất đai tài nguyên thiên nhiên có hạn diện tích, có vị trí cố định không gian 1.1.1.2.Tính chất, đặc điểm đất đai; Với vai trò quan trọng, đất đai nhìn nhận nhiều góc độ khác nhau, có đặc trưng riêng không giống vật thể khác Bởi đất đai có đặc trưng: − Có nguồn cung giới hạn số lượng người cải người tạo ngày tăng Như vậy, so sánh tương đối nguồn cung đất đai ngày hạn hẹp giá trị sử dụng đất ngày tăng − Đất đai tồn tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác xã hội, người có quyền đất cất giấu cho riêng mình, sử dụng phải tuân theo nguyên tắc chung xã hội − Đất đai không người tạo ra, không bị tiêu hao trình sử dụng Do đó, khả sinh lợi đất đai phụ thuộc vào khả sử dụng, khai thác người 1.1.1.3.Vai trò đất đai Đất đai tặng vật quý thiên nhiên ban tặng, không người tạo Đất đai không tự sinh không tự nhiên đi, chuyển hoá từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu người Lịch sử phát triển nhân loại gắn liền với đất đai Tất chiến tranh Thế giới đấu tranh dựng nước, giữ nước có liên quan đến đất đai đất đai yếu tố cấu thành lên quốc gia, điều kiện thiếu môi trường sống ngành kinh tế Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, có đất đai có hoạt động sống diễn Đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh thái người sinh vật trái đất Đất đai địa bàn phân bố dân cư, địa bàn sản xuất người Trong công nghiệp, đất đai có vai trò tảng, sở, địa điểm để tiến hành thao tác, hoạt động sản xuất kinh doanh Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt, địa điểm thực trình sản xuất mà tư liệu lao động để người khai thác sử dụng Trong kinh tế – xã hội lao động, tài chính, đất đai nguồn tài nguyên ba nguồn lực đầu vào đầu sản phẩm hàng hóa Ba nguồn lực phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại để tạo nên cấu đầu vào hợp lý, định tính hiệu phát triển kinh tế Ngày nay, đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn quốc gia Có thể khẳng định rằng, đất đai tài nguyên quan trọng, thay đất đai phát huy vai trò tác động tích cực người cách thường xuyên Ngược lại, đất đai không phát huy tác dụng người sử dụng đất cách tùy tiện Dù thực tế, quốc gia có cách tiếp cận riêng, thống với đặc điểm chung đất đai hoàn cảnh lịch sử song cách tiếp cận nhằm mục tiêu bảo đảm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đất hiệu xác lập quyền bình đẳng hưởng dụng đất đai để tạo ổn định kinh tế – xã hội Do đó, đất đai trở thành mối quan tâm hàng đầu quốc gia 1.1.2 Quyền sở hữu Theo Điều 164 Bộ Luật dân 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật…” Sở hữu việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành lao động thuộc chủ thể đó, thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Đối tượng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền chiếm hữu quyền nắm giữ, quản lý tài sản ( Điều 182 – Luật dân 2005) Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ( Điều 192 – Luật dân 2005) Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bỏ quyền sở hữu ( Điều 195 – Luật dân 2005) 10 Trong năm 2015 toàn thực 610 giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, xã thực nhiều giao dịch Tân Lập (17,7%), xã thực giao dịch Thượng Mỗ (1,15%) Từ kết trên, ta thấy chênh lệch tỷ lệ phần trăm xã có nhiều trường hợp giao dịch tặng cho QSDĐ với xã có trường hợp giao dịch tặng cho diễn cao vào năm 2015 (chênh lệch 16,55%) Bảng 2.10: Tình hình giao dịch tặng cho địa bàn huyện Đan Phượng 2013-2015 (Đvt: Trường hợp) Chỉ tiêu Đvt 2013 2014 2015 Tổng Tổng số trường hợp tặng cho trường hợp 561 612 610 1.783 424 478 459 1.361 Trong đó: Đất Các loại đất khác 137 134 151 422 (Nguồn: văn phòng đăng ký đất đai huyện Đan Phượng) Ta thấy phần lớn giao dịch tặng cho xảy đất chiếm 76,33% tổng số trường hợp giao dịch.Số trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất tỷ lệ số trường hợp tặng cho đất diễn đồng năm Như vậy, tặng cho QSDĐ quyền diễn phổ biến Do quyền tặng cho nhà đất mặt liên quan trực tiếp tới quyền lợi bên nhận, mặt giá đất ngày tăng cao, để tránh tranh chấp sau nên theo số liệu điều tra từ vấn 150 hộ gia đình thời kỳ từ năm 2013 đến năm 2015, có 39 trường hợp tặng cho địa bàn huyện;số trường hợp khai báo hoàn tất thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cao 22 trường hợp (chiếm 56,41%); lại trường hợp chưa hoàn thiện thủ tục (trong giấy tờ cam kết 04 vụ (chiếm 10,26%); có khai báo UBND cấp xã 04 trường hợp (chiếm 10,26%), Giấy tờ viết tay có người làm chứng 03 trường hợp (chiếm 7,69%), lại giấy tờ viết tay 06 trường ợp chiếm 15,38%) Bảng 2.11: Số liệu điều tra tình hình tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 2013-2015 (Đvt: Trường hợp) 67 Trườn g hợp Tỉ lệ (%) 39 100 Hoàn tất tất thủ tục 22 56,41 (Nguồn: Tổng hợp từ Có khai báo UBND xã 04 10,26 phiếu điều tra) Giấy tờ viết tay có người làm chứng 03 7,69 Giấy tờ viết tay 06 15,38 bố mẹ, ông bà cho con, cháu Không có giấy tờ cam kết 04 10,26 riêng người Tổng số vụ Phần lớn vụ tặng cho QSDĐ trường hợp chuyển sang làm nghề khác, chuyển làm xa gái lấy chồng xã để lại đất nông nghiệp cho thành viên khác gia đình sử dụng Những người tặng cho người nhận tặng cho người gia đình, huyết thống theo họ không cần thiết phải làm thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, nguyên nhân tình trạng không khai báo thực quyền tặng cho QSDĐ Ngoài ra, quyền thừa kế hộ gia đình, nhân tặng cho mà nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp hay góp vốn, bảo lãnh QSDĐ họ không khai báo để chuyển quyền, họ khai báo họ cần GCNQSDĐ quận tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt Ngoài ra, tặng cho QSDĐ ranh giới đất thường không xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai nguyên nhân không khai báo để quan chức chỉnh lý biến động kịp thời xảy nhiều 3.4.6 Tình hình thực quyền chấp quyền sử đụng đất 68 Bảng 2.12: Thống kê số trường hợp thực chấp quyền sử dụng đất (Đvt: Trường hợp) Tên xã 2013 2014 2015 Đan Phượng 66 77 74 Tân Lập 94 105 108 Đồng Tháp 45 54 50 Liên Hà 28 30 34 Liên Trung 26 39 24 Hồng Hà 50 56 51 Phương Đình 98 89 98 Trung Châu 82 93 84 Song Phượng 48 67 67 TT Phùng 55 59 58 Thương Mỗ 19 27 32 Hạ Mỗ 13 37 24 Liên Hồng 20 38 37 Thọ Xuân 31 33 36 Tân Hội 67 77 79 Thọ An 25 34 29 767 915 885 Tổng (Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đan Phượng) Có thể thấy số vụ thực chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện tương đối lớn đồng qua năm Số trường hợp chấp diễn nhiều xã Tân Lập, Phương Đình, Trung Châu Ở xã đa số hộ kinh doanh buôn bán sử dụng QSDĐ để chấp vay vốn hàng năm QSDĐ thực đóng vai trò nguồn vốn quan trọng công việc sản xuất kinh doanh họ - Trong năm 2013, có 767 trường hợp chấp QSDĐ (chiếm 29,88% tổng số trường hợp chấp giai đoạn) Trong đó, xã thực nhiều giao dịch chấp 69 Phương Đình với 98 trường hợp(chiếm 12,78% số giao dịch năm 2013) Xã thực giao dịch chấp QSDĐ Hạ Mỗ với 13 trường hợp - (chiếm 1,69%) Trong năm 2014, diễn nhiều giao dịch giai đoạn 2013-2015,có 915trường hợp chấp QSDĐ (chiếm 35,64% tổng số trường hợp chấp giai đoạn) Trong đó, xã thực nhiều giao dịch chấp Tân Lập với 105 trường hợp(chiếm 11,48% số giao dịch năm 2013) Xã thực giao dịch - chấp QSDĐ Thượng Mỗ với 27 trường hợp (chiếm 1,86%) Trong năm 2015, có 885 trường hợp chấp QSDĐ (chiếm 34,48% tổng số trường hợp chấp giai đoạn) Trong đó, xã thực nhiều giao dịch chấp Tân Lập với 108 trường hợp(chiếm 12,2% số giao dịch năm 2013) Xã thực giao dịch chấp QSDĐ Hạ Mỗ với 16 trường hợp (chiếm 1,81%) Theo số liệu điều tra 150 hộ gia đình địa bàn huyện Đan Phượng từ năm 2013-2015, có tất 31 trường hợp thực chấp QSDĐ 70 Bảng 2.13: số liệu điều tra tình hình thực chấp QSDĐ địa bàn huyện Đan Phượng 2013-2015 ST T Chỉ tiêu Thời hạn chấp Đvt 2013 2014 2015 Tổng trường hợp 1.1 1-3 năm 23 1.2 3-5 năm 3 0 0 20 2.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 2 2.3 2 1.3 5-10 năm Tình hình thực thủ tục đăng ký chấp 2.1 trường hợp Hoàn tất tất thủ tục Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chấp trường hợp 3.1 GCNQSDĐ 10 23 3.2 Giấy tờ hợp pháp khác 3 3.3 Không có giấy tờ 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Biểu đồ 3.2: Tình hình chấp QSDĐ địa bàn huyện Đan Phượng 2013-2015 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) - Theo kết điều tra năm 2013 có 08 vụ chấp QSDĐ (chiếm 25,81% tổng số vụ giai đoạn), số vụ chấp QSDĐ không đăng ký 03 vụ, chiếm 37,5% số vụ chấp năm Số vụ hoàn tất tất thủ tục vụ 71 chiếm 62,5% Trong năm này, tổng số vụ chấp QSDĐ có 08 trường hợp, số vụ chấp QSDĐ ngân hàng 05 vụ (chiếm 62,5%), yêu cầu bắt buộc nên tất trường hợp thực đầy đủ thủ tục đăng ký chấp quan nhà nước có thẩm quyền; 03 vụ lại (chiếm 37,5%) trường hợp bên nhận chấp cá nhân nên họ chấp nhận giấy tờ giao dịch giấy tờ viết tay (có người làm chứng), chí bên vay GCNQSDĐ - Trong năm 2014 có 11 vụ chấp QSDĐ (chiếm 35,48% tổng số vụ giai đoạn), Trong số vụ chấp có giấy tờ viết tay có người làm chứng 02 vụ (chiếm 18,18% số vụ năm), số trường hợp chấp có giấy tờ viết tay 02 vụ (chiếm 18,18% số vụ năm) có 07 vụ hoàn thành đầy đủ thủ tục (chiếm 63,64%) Theo kết điều tra năm 2014 có 11 vụ chấp QSDĐ, số vụ chấp QSDĐ không đăng ký 04 vụ, chiếm 36,36% chưa có GCNQSDĐ họ vay số tiền nên không chấp ngân hàng .06 vụ lại, người chấp có GCNQSDĐ nên dễ dàng thực quyền chấp - ngân hàng họ buộc phải làm đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật Trong năm 2015 có 12 vụ chấp QSDĐ (chiếm 38,71% tổng số vụ giai đoạn), Trong số vụ chấp có giấy tờ viết tay có người làm chứng 02 vụ (chiếm 16,67 % số vụ năm), số trường hợp chấp có giấy tờ viết tay 02 vụ (chiếm 16,67% số vụ năm) có 08 vụ hoàn thành đầy đủ thủ tục (chiếm 66,66%) Theo kết điều tra năm 2015 có 12 vụ chấp QSDĐ, số vụ chấp QSDĐ không đăng ký 04 vụ, chiếm 33,33% chưa có GCNQSDĐ họ vay số tiền nên không chấp ngân hàng 08 vụ lại, người chấp có GCNQSDĐ nên dễ dàng thực quyền chấp ngân hàng họ buộc phải làm đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật Hầu hết trường hợp chấp QSDĐ có thời hạn từ 1-3 năm Trong giai đoạn 2013-2015 có 23 trường hợp chấp thời hạn 1-3 năm (chiếm 74,19% tổng số trường hợp chấp) Có 08 trường hợp chấp thời hạn 3-5 năm (chiếm 25,81% tổng số trường hợp chấp) Qua điều tra,trên địa bàn huyện Đan Phượng 72 năm 2013-2015 không ghi nhận trường hợp chấp QSDĐ thời hạn 5-10 năm Như vậy, quyền chấp giá trị QSDĐ yêu cầu bắt buộc phải có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin chấp ngân hàng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không đăng ký khai báo thấp Tuy có nhiều hộ không kê khai biến động với quyền địa phương dẫn đến số trường hợp chấp thực tế cao nhiều với số liệu lưu trữ Đa số trường hợp chấp vay vốn để sản xuất kinh doanh Những hộ sử dụng quyền chấp hầu hết hộ sản xuất ngành nghề kinh doanh dịch vụ, buôn bán cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi có tốc độ đô thị hóa cao, kinh doanh phát triển mạnh xã Tân Lập, Tân Hội, Phương Đình 3.4.7 Tình hình góp vốn QSDĐ Trên thực tế kiến thức việc góp vốn giá trị QSDĐ người dân huyện Đan Phượng ít, nhiều lo ngại thủ tục rủi ro thực góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Vì thời gian qua trường hợp đến đăng ký góp vốn QSDĐ 3.5 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 3.5.1 Những thành tựu chủ yếu Huyện Đan Phượng với tốc độ đô thị hóa nhanh, kinh tế xã hội phát triển tất mặt Cùng với tốc độ đô thị hóa cao, nhiều chung cư xây dựng mới, nhiều tuyến đường mở rộng chỉnh trang lại Công tác tiếp nhận trả kết hồ sơ nhà đất có bước tiến mạnh, việc thực QSDĐ người dân địa bàn quận đạt kết khả quan, cụ thể sau: - Trong số quyền mà pháp luật cho phép chủ sử dụng đất thực hiện, hộ gia đình, cá nhân huyện Đan Phượng chủ yếu thực quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền chấp quyền QSDĐ Trong đó, việc thực quyền chủ yếu diễn với đất ở; đất vườn, ao liền kề 73 năm trở lại sôi động - Tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền có biến chuyển theo chiều hướng tích cực Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến bộ, mặt khác chứng tỏ nỗ lực cấp quyền quận, quan chuyên môn việc thiết lập trật tự, kỷ cương đưa công tác quản lý đất đai dần vào nề nếp - Sự hiểu biết pháp luật nói chung văn quy định đất đai nói riêng người dân nâng tầm Người dân ý thức trách nhiệm quyền lợi giao dịch dân sự, giao dịch đất đai - Sự quan tâm lãnh đạo huyện, việc đầu tư người sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải hồ sơ nhà đất trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển thị trường đất đai nói chung nhu cầu thiết yếu thực QSDĐ công dân nói riêng 3.5.2 Những tồn tại, hạn chế chủ yếu Là huyện trình đô thị hóa mạnh mẽnên hoạt động kinh tế - xã hội, cấu tổ chức đã, dần hoàn thiện Chính vậy, bên cạnh kết đạt được, việc thực QSDĐ địa bàn huyện gặp khó khăn, tồn tại: - Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn xã huyện Đan Phượng có khác biệt Có địa phương diễn sôi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động xã lớn,có nhiều dự án đầu tư, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ Những xã mà kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp buôn bán nhỏ lẻ giao dịch đất đai xảy Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương - Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền lại có tỷ lệ số trường hợp không khai báo cao Điều phản ánh tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý 74 thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai thuế cao - Do quy định chưa cụ thể văn pháp luật số QSDĐ chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký không thực quận - Quá trình giải hồ sơ chưa phối hợp thống phòng chuyên môn, Chi cục thuế phòng ban khác liên quan 3.5.3 Nguyên nhân tồn Theo khảo sát tình hình vấn đề tồn huyện Đan Phượng, số nguyên nhân sau đây: * Nguyên nhân khách quan: - Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi khoản thu phí theo quy định không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào thuế thu nhập cá nhân người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống 0,5%; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành - Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thường xuyên với số lượng lớn, Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, đến Văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, gây ách tắc - Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu công mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan Nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Một phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa 75 kế cha ông để lại giấy tờ QSDĐ theo quy định Nghị định 17/1999/NĐ-CP Thủ tướng Chính phủ (có trường hợp giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% sử dụng đất, xây nhà ổn định sau ngày 01/07/2004 đất nông thôn) Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo trường hợp việc mà không phân biệt trường hợp chuyển quyền SDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ không khuyến khích việc tập trung đất đai cho người thực có nhu cầu SDĐ, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời * Nguyên nhân chủ quan: - Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan Nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đoàn kết cộng đồng làng xã xưa kia, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội - Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã, thị trấn gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai - Hồ sơ địa đo vẽ trước năm 1993 số xã bị thất lạc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn - Công tác tổ chức quản lý Nhà nước việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu kém, chưa đào tạo, bồi dưỡng nhiều 76 3.6 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng 3.6.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - UBND huyện cần tiến hành đầu tư trang thiết bị cần thiết để phục vụ tốt công việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng - Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai nay.Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ giao.Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, khen thưởng người có công 3.6.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụngđất - Huyện Thành phố cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao - Thành phố cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp cho dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với dự án đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội 3.6.3 Giải pháp sách Huyện Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ 77 quy định pháp luật thực thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất huyện Đan Phượng, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Huyện Đan Phượng có nhiều lợi vị trí địa lý, nguồn nhân lực, vật lực, đất đai, tài nguyên thị trường gần Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế lớn nước, với tổng diện tích tự nhiên 7735,48 ha, có đường quốc lộ 32 chạy qua Thuận lợi cho việc giao lưu với thành phố, tỉnh lân cận Và có khả thu hút vốn đầu tư, công nghệ thông tin nước nhằm phát triển kinh tế xã hội huyện Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Người dân thực khai bảo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất.Tuy vậy, công tác quản lý biến động đất đai địa bàn huyệnvẫn gặp khó khan tình hình biến động phức tạp Ở huyện Đan Phượng hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực 5/9 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng.Tình hình giao dịch diễn xã có mức độ phát triển khác khác Các xã có diện tích lớn, vị trí thuận lợi, nhiều dự án, khu đô thị, cấu công nghiệp cao thực biến động nhiều so với xã lại Người sử dụng đất chưa hiểu hết quyền người sử dụng đất góp vốn giá trị QSDĐ để phát triển sản xuất, kinh doanh, nên thời gian qua trường hợp đăng ký góp vốn huyện Qua nghiên cứu huyện Đan Phượng giai đoạn từ năm 2013 - 2015 cho thấy số nguyên nhân tình trạng người sử dụng đất không khai báo thực QSDĐ là: - Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế - Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực QSDĐ yếu Những quy định việc thực QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời cập nhật - Các quy định trình tự, thủ tục việc thực QSDĐ rườm rà, phức tạp thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật 79 thực như: thủ tục thực QSDĐ phức tạp, thời gian hoàn thành thủ tục dài, văn hướng dẫn khó hiểu, số hộ cho loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ cao Kiến nghị mở rộng đề tài nghiên cứu: Nội dung nghiên cứu đề tài giới hạn phạm vi huyện , với đối tượng cụ thể hoạt động chuyển QSDĐ đất hộ gia đình, cá nhân, đề xuất có hạn chế định Để đánh giá cách hệ thống toàn diện thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có giải pháp đồng cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi đối tượng mở rộng hơn, cụ thể sau: Triển khai nghiên cứu ba miền: Bắc, Trung, Nam; vùng kinh tế nước tất khu vục đô thị, nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi Điều tra, đánh giá việc thực QSDĐ không hộ gia đình, cá nhân mà kể người sử dụng đất tổ chức 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thị trường bất động sản Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005); Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 UBND thành phố Hà nội qui định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định 156/2004/QĐ-UB sửa đổi Quyết định 158/2002/QĐ-UB thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn Thành phố Hà Nội Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành; Luật đất đai 1993; Luật đất đai 2003; Luật đất đai 2013; Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT đăng ký chấp quyền sử dụng đất; 10 Thuyết minh “ Kế hoạch sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2015” 11 Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội- chi nhánh huyện Đan Phượng,“Báo cáo kết thực QSDĐ” 81 [...]... vi về không gian: huyện Đan Phượng - Phạm vi về thời gian: từ năm 2013 đến năm 2015 2.3 Nội dung nghiên cứu b) Nội dung - Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến các QSDĐ tại huyện Đan Phượng; - Thực trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Đan Phượng trong giai đoạn 20132015; - Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2015;... số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Đan Phượng 2.4 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thứ cấp: thu thập thông tin, số liệu,tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tài liệu có liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất 21 - Phương pháp điều tra sơ cấp: phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình thực hiện các quyền sử dụng đất theo bộ câu... tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt 11 1.1.3 Quyền sử dụng đất. .. điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất (Luật đất đai, 1993)... định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn Thành phố; Quyết định số 41/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 ban hành quy định về công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất cho các tổ chức đang sử dụng đất trên địa... tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về 17 giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông... QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng QSDĐ của các. .. 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBDN Thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,... nhiều sẽ lấy vào đất đang sử dụng mà chủ yếu là đất nông nghiệp Vì vậy cần sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả và gắn liền với việc bảo vệ môi trường sinh thái, bền vững Đồng thời đầu tư cải tạo, khai thác đất chưa sử dụng và thực hiện tốt các biện pháp thâm canh tăng vụ, nâng cao năng suất cây 3.2.4 Đánh giá tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng năm 2015... trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân 20 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VIVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đan Phượng