CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM (Bộ Tài nguyên Môi trường) Trong trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, đầu tư trực tiếp nước (FDI) xem nguồn vốn, góp phần vào tăng trưởng kinh tế - xã hội Việt Nam Chính năm vừa qua, Chính phủ coi trọng công tác thu hút đầu tư từ nước ngoài, việc quan tâm cải thiện môi trường đầu tư, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp nước thông qua việc triển khai xây dựng chế sách, đặc biệt sách đất đai Tổng kết 25 năm thu hút đầu tư trực tiếp nước chứng minh khả thu hút vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi sách đất đai, mang lại hiệu tích cực thu hút đầu tư nước Việt Nam qua thúc đẩy kinh tế - xã hội Việt Nam phát triển nhanh bền vững Ban hành sách đất đai thu hút FDI Năm 1987 Quốc hội ban hành Luật Đầu tư nước Việt Nam, Luật đất đai 1988 có quy định tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam Điều 50 quy định “Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác Việt Nam nước để sử dụng Hội đồng trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam định” Điều 51 quy định “tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác Việt Nam nước giao đất để sử dụng phải tuân theo quy định Luật này, trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với nước tổ chức quốc tế có quy định khác” Luật Đất đai năm 1993 (Chương V) Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam năm 1994 (12 Điều) có quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường đầu tư trực tiếp nước cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước có quyền: Hưởng kết đầu tư đất; chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu đầu tư, xây dựng đất “các ngân hàng Nhà nước, tổ chức tín dụng Việt Nam Nhà nước cho phép thành lập” để vay vốn sản xuất thời hạn thuê đất; trường hợp phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng cho thuê lại khu chế xuất, khu công nghiệp có quyền cho chủ đầu tư thuê lại đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định Chính phủ Việt Nam; hưởng lợi ích công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất; Nhà 66 nước Việt Nam bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp; ưu tiên xem xét việc tiếp tục thuê đất hết thời hạn, có nhu cầu,… Luật Đất đai 2003 mở rộng nhiều quyền cho nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như: lựa chọn hình thức thuê đất, đặc biệt thuê đất trả tiền thuê lần cho thời gian thuê (lợi doanh nghiệp nước); thuê đất từ nhiều chủ thể khác nhau; dự án có 100% vốn nước áp dụng chế Nhà nước thu hồi đất,… Ngoài ra, sách đất đai FDI hướng dẫn, quy định cụ thể số văn Luật khác như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Để thực sách khuyến khích thu hút đầu tư có FDI, pháp luật đất đai có điều chỉnh, bổ sung, cụ thể như: Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 88/2009/NĐCP giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước,… Tác động sách đất đai thu hút FDI 2.1 Tác động tích cực Theo quy định hành, quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm thực làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu sử dụng đất, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quan tâm đạo thực Thị trường bất động sản có quyền sử dụng đất tạo lập chế hoạt động, phát triển tương đối đồng Chính sách tài đất đai bước hoàn thiện theo hướng tiếp cận chế thị trường, đưa 67 đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Chính sách đất đai nói chung mà chủ yếu Luật Đất đai năm 2003 quy định áp dụng chế giá đất phù hợp với giá đất thị trường điều kiện bình thường; xoá bỏ chế “xin - cho” đất tạo điều kiện cho thị trường chuyển quyền sử dụng đất hoạt động, thu hút vốn đầu tư toàn xã hội vốn đầu tư nước để đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội đô thị nông thôn; hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch sở hệ thống đăng ký đất đai thống trình tự thủ tục hành rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý chất giá trị việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi nhà đầu tư quyền lợi người bị thu hồi đất, tạo chế bình đẳng thực nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước thực dự án phát triển bất động sản nhà Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất bước hạn chế bất cập việc giao đất; bảo đảm công khai minh bạch Sự kết hợp hài hòa sách tài đất đai với sách đầu tư nước đầu tư nước giải vướng mắc lợi ích nhà nước với nhà đầu tư; ổn định chi phí đất doanh nghiệp Số liệu thống kê tình hình sử dụng đất có vốn đầu tư nước thời kì 2000-2010 cụ thể sau: Tổng diện tích đất có vốn đầu tư nước tăng từ 35.068 năm 2005 lên 55.788 vào năm 2010, có 36.530 đất nhà đầu tư 100% vốn nước Bao gồm: đầu tư vào khu công nghiệp năm 2000 4.285 ha, đến năm 2005 tăng lên 5.196 đến năm 2010 tăng mạnh đạt 12.317 ha; đầu tư vào đất đô thị năm 2000 có ha, đến năm 2005 đạt số 405 năm 2010 437 ha; đầu tư vào sở sản xuất kinh doanh: năm 2000 1.483 ha, năm 2005 đạt 4.768 năm 2010 6.551 ha, chi tiết bảng đây: Năm 2000 Năm 2005 Năm 2010 STT Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) I II Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Trong đó: Đất đô thị 45.104 10.095 66,07 14,79 20.920 13.961 59,66 39,81 30.669 25.046 54,97 44,89 405 1,16 437 0,78 1 68 Năm 2000 Năm 2005 Năm 2010 STT Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Diện Tỷ lệ tích (ha) (%) Đất khu công nghiệp Đất sở sản xuất kinh doanh 4.285 1.483 6,28 2,17 5.196 4.768 14,82 13,60 12.317 6.551 22,08 11,74 2.2 Hạn chế Bên cạnh tác động tích cực sách đất đai tồn hạn chế định làm ảnh hưởng đến thu hút đầu tư FDI, cụ thể sau: - Về giao đất, cho thuê đất: quy định cho phép nhà đầu tư nước quyền lựa chọn hình thức thuê đất chưa bình đẳng hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời khó khăn việc xử lý chế tài nhà đầu tư thực dự án nhà để bán - Công tác thu hút đầu tư chậm thiếu quỹ đất “sạch” tiến độ giải phóng mặt khó khăn kéo dài, nên tỷ lệ giải ngân vốn đăng ký nhiều địa phương thấp Bên cạnh việc triển khai quy định đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án hạn chế - Pháp luật chưa cho phép nhà đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước ngoài, điều khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt trường hợp doanh nghiệp đầu tư lớn giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất, cần vốn để mở rộng sản xuất Vấn đề làm hạn chế thu hút dòng tài từ tổ chức tín dụng nước vào Việt Nam Hướng đổi sách đất đai nhằm thu hút đầu tư FDI Những điểm bất hợp lý, khó khăn, vướng mắc trình triển khai thu hút FDI đặt vấn đề cần phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hệ thống sách pháp luật đất đai, cụ thể theo hướng sau: - Bổ sung quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhà đầu tư nước đầu tư xây dựng nhà để bán đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp để bán cho thuê - Quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố, tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch” làm sở để thu hút nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư 69 nước ngoài, yên tâm bỏ vốn vào đầu tư sở cạnh tranh thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án - Nhà đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất ngân hàng nước ngoài./ 70