THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH bất ĐỘNG sản tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH NGUYÊN NHÂN và GIẢI PHÁP

Lý do chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chấtc

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chấtcũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thịtrường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ

đô thị đến nông thôn Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọnglớn Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản,những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thịtrường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy,phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảođảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quantrọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá

sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ranhững kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

4 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phântích bất động sản cụ thể Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách,báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tàiliệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác

5 Kết cấu của đề tài:

Bài luận của tôi gồm 3 chương chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí MinhChương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN1.1 Khái niệm chung:

1.1.1 Bất động sản

Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiênban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia là nguồn lựctiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Trong quá trình quản lý, sử dụngtài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau

do nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc giathành hai loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàngnghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La

Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã Theo đó bất động sản không chỉ là đấtđai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động củacon người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vậttrên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản Tuynhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đấtđai và không di dời được

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcủa mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêuchí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản vàđộng sản”.

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều

517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 LuậtDân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bangĐức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải làđất đai nói chung

Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, khôngthể là đối tượng của giao dịch dân sự Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau

về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sựPháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đãbứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở LuậtDân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 LuậtDân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra kháiniệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác

biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra kháiniệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến

giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đếnđất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “B ất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bấtđộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có cácquy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa Ởđâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thịtrường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất

để bán Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường Nhưvậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức

độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúcgắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên

có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản

- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một,bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bấtđộng sản được Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tốđầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đấtđai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là mộtloại và một phần của hàng hóa bất động sản

- Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất(thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhàđất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống nhưquan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóabất động sản trên thị trường Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.

- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản làhoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường Khái niệm này phảnánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này làm cho người ta

dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một kháiniệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thịtrường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thếchấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật củathị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạtđộng của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằngpháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽcủa nhà nước

Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất

động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Định nghĩa này vừa

đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản Đó là thịtrường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, chothuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thịtrường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tốpháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản:

1.2.1 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tấtyếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế -

xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và

sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệkhác nhau về tư liệu sản xuất quy định Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sảnxuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quýtộc chiếm hữu là ruộng đất Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự pháttriển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuêmướn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thịtrường bất động sản

Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trườngđồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bấtđộng sản

Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuấttrong nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào củaquá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó

có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loạihình thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn Khi sản xuất phát triển, quy mô, sốlượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: muabán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động sảnphát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể thamgia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cánhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng

và chủng loại Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làmxuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầunối cung - cầu về bất động sản

Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầnglớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đếnnhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng

phong phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua cácgiao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới vềbất động sản Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản làtất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăngcủa các tầng lớp dân cư.

Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bấtđộng sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạtđộng hợp tác kinh tế quốc tế Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền

sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài Do

đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bấtđộng sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: về định giá bất động sản, chuyển nhượng phầnvốn góp bằng bất động sản

Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhưnước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bấtđộng sản nói riêng là vấn đế hết sức quan trọng

Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồntại do không có sự thừa nhận của pháp luật Một số giao dịch về bất động sản của cáctầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thịtrường ngầm) Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất độngsản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thịtrường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Điềunày làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quảtiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động mộtcách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội Chính vì vậy, hìnhthành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong chuyển đổi làmột tất yếu khách quan

1.2.2 Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

a Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản manglại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồntại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện tích, kếtcấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí trungtâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại Xét trên phương diện tổngquát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị củabất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ cógiá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vịtrí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giaothông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác( vị trítuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng,đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kíchthước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

- Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao haythấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất độngsản Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cườngthì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản ( đối với bất động sản lànhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 bất động sản có giá xây dựng nhưnhau Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn vàngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bấtđộng sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rấtquan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quantrọng cho mục đích xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởngđến giá bất động sản

b Các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bấtđộng sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó Khi khảnăng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh,điều hòa Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao

c Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu của bất động sản trên thị trường

1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý củabất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và côngtrình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản,tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương cóthể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vựcbất động sản nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất độngsản gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản+ Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

- Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

- Số lượng các lô, thửa đất

- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng

c Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực và mật

độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá bất động sản nơi

đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnhhưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH

2.1 Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khimột loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhàđất lại có nhiều biến động Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý

II năm 2001 đến cuối năm 2002 Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như

Hà Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm 2001đến tháng 3 năm 2002 So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trườngbình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớnnhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tớimột số tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả

nước biến động theo Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không thông quathủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất

vớimặtbằnggiá cảvượtxakhunggiáNhànướcquyđịnh

Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giáUBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao

KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010

Đơn vị tính: 1.000/m2

khung(2010) Gía thị trường

Hình 2.1 Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM

Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại vàgiữ ở mức rất cao, đặc biệt là giá nhà đất tại các quận trung tâm thành phố Cá biệt, cónhững ngôi nhà mặt tiền khu vực Quận 1 đã được bán hàng mấy chục cây vàng/m2.Đơn cử tại đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), một ngôi nhà mặt tiền đã đượcbán với giá 32 cây vàng/m2

Số nhà đất rao bán tăng lên nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp Trong khu vực

đô thị, thị trường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụngđất; thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vực ven đô

2.1.1 Diễn biến của thị trường nhà đất.

Từ giữa năm 2007 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội,TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu lànhững giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực

Tại TP.HCM giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm Nhiều trung tâmgiao dịch địa ốc ở thành phố, lượng người rao bán và người mua đều giảm mạnh Tỷ lệgiao dịch về đất, nhà thành công rất thấp, chỉ có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới68%, Nhà chung cư nay cũng kém sôi động Giá đất tại nhiều khu vực trong thành phốđang có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2 Đơn cử như khu vực Quận 2, giá đất giảm

từ 3 - 4 triệu đồng/m2 Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2,thì nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2 Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận BìnhThạnh trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2

Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều Nhà mặt tiềnrộng, tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông

Du, Mạc Thị Bưởi có giá tới cả nghìn cây vàng

Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiềungười, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước Mức chênh lệch so với giágốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm

2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loạicăn hộ cao cấp) Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao,khoảng trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà.Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm Ngay cảcác dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10,Quận 5 cũng không còn hút khách Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ sốlượng người tham gia Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự ánđấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn.Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bấtđộng sản giảm sút nghiêm trọng Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã

để lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản,nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần đóng băng nhà đất này có quy môlớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm

1994 - 1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn

2.1.2 Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê

Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn

hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự

Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điềuchỉnh giá đáng kể Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm

Từ cột mốc 75-100 USD mỗi m2 một tháng, cao ốc hạng A đã hạ còn 57 USD.Giá cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế

toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giaiđoạn khó khăn

Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM năm 2007-2008

Nguồn: Theo khảo sát của Cushman & Wakefield

Hình 2.3 Gía trung bình thuê cao ốc một vài khu vực tại TPHCM năm 2008 Nguồn: Cushman & Wakefield

Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa

khu trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mứcphí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyếnđường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng Các tòa nhà hạng B ở mức 27-

30 USD mỗi m2 một tháng Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốcvăn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009

 Khu trung tâm Sài Gòn: 40 USD

 Vùng cận trung tâm: 30 USD

 Tuyến đường ra sân bay (Tân Bình) 24 USD

 Khu gần sân bay: 20 USD

 Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD

 Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD

 Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD

Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâmsẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đốitác dẫn khách hàng về cho mình Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng kháchhàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% sovới tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giớithiệu Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi

lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008.Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưngmột số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràngbuộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn Sở dĩ các "đại gia" này sốngkhỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp

Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi(quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầuquý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới Giá thuê thời điểm đó vẫncòn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trịgia tăng) Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao

ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảmchi phí

Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt

đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây Vì vậy, để tạo

vị thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuêmặt bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn

Hình 2.4 Tòa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng –

Lê Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009 Nguồn: Vnexpress.net

Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàngphải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết Lãnh đạotập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi vănphòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn Đây là hànhtrình đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh vềgiá để tồn tại

Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, trong quý2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893m2 sàn Diện tích này góp phần nâng tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống lên đến mức 12,3% Báo cáo cũng đề cập đến sự cạnh tranh về giá giữa các tòa tháp cao cấp và thấpcấp Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phòng hạng Anhằm tiết kiệm chi phí Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp

hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp Ngoài ra, chủmột số tòa nhà hạng A đưa ra mức chiết khấu lên đến 30% trên giá chào thuê và giáthuê, thay vì chỉ ở mức 15-20% như trước đây

Trao đổi với báo chí trong hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công

ty CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phòng hạng A còn trung bình 57 UDSmỗi m2 một tháng chỉ là khung chủ đầu tư chào giá Thực tế giao dịch này có thể sẽcòn thấp hơn mức trên rất nhiều…"

Bàn về việc văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng cáccông trình này vẫn mọc lên như nấm, ông Marc nhận định, hầu hết chủ các tòa tháp tại

VN có thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội tại của công ty, phần còn dư ra mớitính đến việc cho thuê

Ông lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phòng BIDV ở Hà Nội, dự kiến 50% diệntích là dành để phục vụ nhu cầu của tập đoàn này, một nửa còn lại sẽ được tung ra thịtrường Nhiều tập đoàn lớn cũng đi theo hướng này, xây văn phòng như tổng hành dinh

cố định của doanh nghiệp "Thị trường văn phòng cho thuê chỉ có thể hồi phục khi nềnkinh tế có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ông Marc nói

Chuyên gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng của CBRE cho rằng, kháchthuê đang trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí của những chủ đầu tưtòa nhà, do ít cầu mà thừa cung Thống kê của đơn vị tư vấn này, tổng diện tích vănphòng trống và văn phòng mới hiện vào khoảng 113.970 m2

Đơn vị tư vấn này đề xuất các giải pháp bảo hộ quyền lợi cho khách thuê như:giảm giá các dịch vụ, tăng tiện ích, diện tích sàn rộng, ấn định tỷ giá ngoại tệ hoặc kýhợp đồng thuê bằng tiền đồng…

Ngoài ra, theo CBRE, một số tòa cao ốc văn phòng mới hoạt động tại TP HCMđang áp dụng chính sách miễn phí tiền thuê tòa nhà trong một thời hạn nhất định nhằmkéo khách hàng rời những tòa văn phòng cũ Đồng thời thêm những hỗ trợ khác như:miễn chi phí treo bảng hiệu, không thu phí đậu xe, chủ đầu tư có thể trả thay cho kháchkhoản tiền trang trí văn phòng

Trên thực tế, các nhu cầu "lặt vặt" này cũng chiếm một khoản kinh phí khôngnhỏ Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD một tháng tại cao ốc hạng

A, chi phí đậu xe có thể lên đến vài nghìn USD tùy quy mô công ty; còn giá trang trínội thất cho văn phòng dao động từ 250 đến 650 USD mỗi m2

Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòngHạng A

Cao ốc văn phòng loại này thường nằm ngay trung tâm thành phố, được xem làđiểm nhấn về thiết kế kiến trúc - Có vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩnquốc tế - Tiền sảnh có điều hòa - Hệ thống thang máy được lập trình tự động hóa -

Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt tiêu chuẩn quốc tế và có hợp đồng với các công

ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc / thiết bị điện có chấtlượng tốt nhất và được bảo trì chuyên nghiệp, thường xuyên - Mạng thông tin vớibăng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê - Quản lý đạt tiêu chuẩnquốc tế - Khách thuê có uy tín và được sắp xếp thận trọng, đảm bảo hoạt động thuậntiện cho tất cả khách hàng

Hạng B

Cao ốc văn phòng hạng B thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bìnhthường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh hoạt, thuậntiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và

bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầuthấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn vàkhông đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có dịch vụ kết nối mạng băngthông rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên

Hạng C

Cao ốc hạng C thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc không nặng về mặt trang trí, thiết kế, chỉ đơn thuần

-cung cấp mặt bằng - Không có kết nối mạng băng thông rộng - Trình độ quản lý vàbảo dưỡng dưới mức trung bình - Không có khách thuê là các công ty lớn - Thangmáy và hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá thuê thấphơn để thu hút khách thuê - Độ cao trần thấp.

Hình 2.5 Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng

Ngoài tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thịtrường văn phòng cho thuê là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp,chỉ số tiêu dùng Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc vănphòng cũng gặp nhiều khó khăn

Hình 2.6 Diễn biến tỉ lệ trống của thị trường căn hộ từ Q3/08 đến Q3/2010

Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam

Theo CBRE Việt Nam, cho biết: "Lần đầu tiên trong 6 quý vừa qua, giá thuêtrung bình toàn thị trường TPHCM đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), trong

đó giá hạng A tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng

B tăng 3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng Chương trình khuyến mãi của quý cóInterContinental Asiana Saigon Residences giảm giá 20% Tỷ lệ trống của quý III/2010giảm còn 16,5%, riêng hạng A giảm 4%, còn 10% trống"

Tại Tp.HCM, cả quý III/2010 chỉ có 15 căn hạng C từ dự án An Lộc 2 bổ sungcho thị trường Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh nhưIndochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences vàSaigon Sky Garden… Chuyển dịch trong nhu cầu từ sau khủng hoảng là căn hộ có diệntích nhỏ hơn, ít phòng ngủ hơn, đối tượng khách là chuyên gia trẻ làm theo dự án.Nguồn cung dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong 3 năm tới Triển vọng về khoảng cáchgiữa giá chào và giá thực thuê tiếp tục được thu hẹp Các dự án có tên tuổi hiện kémmặn mà với những hợp đồng thuê ngắn hạn.

Quý cuối cùng của năm 2010 sẽ chào đón 6 dự án tham gia thị trường với 254 cănhộ: Crescent Residencies 2, La Fayette de Saigon, Nguyễn Đình Chiểu Apartment,Morning Sun 2, Mai.Har Lan Apartments, và một dự án boutique tại số 62 Võ Thị Sáu.Cạnh tranh gay gắt từ biệt thự và căn-hộ-mua-cho-thuê-lại sẽ giúp giá thuê hợp lýhơn Các dự án căn hộ dịch vụ tự quản lý (không có quản lý tên tuổi) sẽ mở rộng cácdịch vụ và/hoặc giảm giá thuê hơn Các dự án có danh tiếng dự kiến sẽ tiếp tục hoạtđộng tốt, thậm chí có khả năng tăng giá thuê

2.1.3 Các trung tâm thương mại.

Nét nổi bật đáng chú ý của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM hiện nay làcơn sốt thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại, mặc chogiá thuê cao ngất (giá thuê tại các địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng)

Hình 2.7 So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM

Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam

Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hìnhtrên là do lượng cung trên thị trường khu thương mại trong thời gian qua không đáng

kể, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn

Hiện nay, TP.HCM đang có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn là DiamondPlaza với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 và đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâmthương mại Sài Gòn với tổng diện tích cho thuê 9.000m2 và hiệu suất 94%, Zen Plazachuyên về lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê và hiệu suất đạt 100%,trung tâm thương mại Parkson với 17.000m2 và hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plazavới 14.760m2 cho thuê và công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn nhất hiệnnay là Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đông Plaza, SaigonSuperbowl

Ngoài ra, ngày 30/4/2010 Công ty cổ phần Vincom đã khai trương Trung tâmthương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - một trung tâm mua sắm có diệntích lớn nhất Việt Nam hiện nay với sự góp mặt của nhiều thương hiệu lớn trên thế giớilần đầu tiên có mặt tại Việt Nam Đây cũng là trung tâm thương mại đầu tiên mangthương hiệu Vincom tại Thành phố Hồ Chí Minh

Vincom Center Shopping Mall có 3 mặt phố là Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Lý

Tự Trọng (quận 1), có 26 tầng và 6 tầng hầm Riêng khu thương mại có tổng diện tích57.700m2, hiện được đánh giá là trung tâm thương mại sang trọng với các dịch vụ tiệních trọn gói như các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, các dịch vụ vuichơi giải trí Khu văn phòng quốc tế hạng A có tổng diện tích 80.000m2, được đầu tư

và tổ chức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế dành cho văn phòng hạng sang, là trụ sở lýtưởng cho các tổ chức quốc tế và tập đoàn lớn của Việt Nam và quốc tế hoạt động tạiThành phố Hồ Chí Minh

Hình 2.8 Diện tích cho thuê và công suất thuê tại các khu TTTM TP.HCM Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam

Theo thống kê của Công ty CBRE Việt Nam, nguồn cung về mặt bằng bán lẻ tạiTp.HCM cũng như Hà Nội đang tăng nhanh chóng và dự báo còn tăng mạnh trongvòng 3 năm tới

Hiện Tp.HCM và Hà Nội có hơn 400.000 m2 diện tích bán lẻ hiện đại, trong đóTp.HCM chiếm 3/4 Diện tích này đã tăng gấp đôi so với 3 năm trước, tuy nhiên xuhướng xây trung tâm thương mại (TTTM) của các chủ đầu tư vẫn chưa dừng lại

Với đà này, ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành, Công ty CBRE Việt Namcho rằng, đến năm 2013, Tp.HCM sẽ có khoảng 1,3 triệu m2 diện tích bán lẻ từ 14trung tâm thương mại và 14 trung tâm thương mại tại Hà Nội với 1 triệu m2 Mặc dùnguồn cung tăng mạnh, song vẫn chưa thể đáp ứng nhu cầu, đặc biệt là ở khu vực trungtâm Tp.HCM

Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ khu trung tâm giảm trong khi giá thuê tăng 7,1% đạtmức trung bình 132,7USD/m2/tháng Mức giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài khu vựctrung tâm tiếp tục giảm nhẹ xuống mức trung bình 39,4 USD/m2/tháng vì khu vực

trung tâm vẫn là lựa chọn ưu tiên của các nhà bán lẻ Các thương hiệu bán lẻ trong lĩnhvực ẩm thực (ví dụ như các thương hiệu café) và hệ thống siêu thị Parkson đã ký hợpđồng thuê lại toàn bộ khu thương mại của Saigon Paragon tại Quận 7 Khu thương mạiZen Plaza mới đang được tái bố trí lại mặt bằng và khu vực tầng trệt đã được thuê hếtbởi ba thương hiệu mới Diesel, Nike Fashion và Tommy Denim

Hình 2.9 Diễn biến tỷ lệ trống thị trường bán lẻ

Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam

Nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang tăng từ các nhà bán lẻ khu vực Đông Nam Á,chủ yếu là từ Thái Lan, Malaysia và Singapore Các thương hiệu bán lẻ mới rất quantâm về việc tham gia vào thị trường tuy nhiên vẫn tiếp tục phải tìm kiếm mặt bằngthích hợp tại khu vực trung tâm với mức giá thuê hợp lý – các nhà bán lẻ hiện nay rất

lo ngại về toàn bộ các chi phí thuê mặt bằng Nhu cầu hiện vẫn cao hơn so với nguồncung đang hoạt động tại khu vực trung tâm cho đến khi có thêm nguồn cung mới từBitexco Financial Tower, Time Square và M&C Tower sẽ được lần lượt đưa vào hoạtđộng trong vòng 2 năm tới Quận 2 và Quận 7 hứa hẹn sẽ có thêm các khu bán lẻ mới,được thiết kế trong các tòa nhà căn hộ và dự kiến có thể thu hút các khách thuê thuộclĩnh vực ẩm thực Một số dự án có quy mô lớn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4

quý tới sẽ chứng minh thêm xu hướng nhu cầu của các nhà bán lẻ trong tương lai –trong đó hai dự án tiêu biểu là Bitexco Financial Tower (11.090 m2) tại Quận 1 và TheCrescent Mall (70.000 m2) tại

Với tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 94% trong thời điểm hiện tại, giá thuê tạiTp.HCM đã được đẩy lên khá cao Tại các vị trí đẹp (tầng trệt và tầng 1) thuộc những

khu vực ngoại thành với vị trí tương tự, mức giá chỉ khoảng 40 – 58 USD/m2

Mức giá cho thuê tại khu vực trung tâm đạt con số kỷ lục, trong khi đó các dự án

ở ngoại thành đang phải đối mặt với áp lực tiếp tục giảm giá thuê, mặc dù nguồn cungthuộc khu vực này chỉ tăng 50% trong năm nay Tuy nhiên, mức tăng đến năm 2013 sẽgấp 7 lần so với nguồn cung hiện tại Nguyên nhân được ông Richard Leech cho biết,

do xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành đang tăng mạnh, đặc biệt là Q 2 và Q 7

Kỷ lục về giá thuê cao nhất hiện thuộc về Trung tâm Thương mại Vincom với 250USD/m2 cho vị trí đẹp nhất Mặc dù giá khá cao, song trung tâm này hiện đã đạt tỷ lệlấp đầy khoảng 80% với 300 gian hàng cho thuê Quy mô này được CBRE Việt Namđánh giá là khá lớn so với nhiều nước trong khu vực Đặc biệt, trung tâm này còn sởhữu 3 tầng hầm bán lẻ - mô hình đầu tiên trên cả nước

2.1.4 Diễn biến của thị trường căn hộ bán.

Trái với kỳ vọng của nhiều người, thị trường căn hộ tại TP.HCM đang khá trầmlắng Nhiều dự án căn hộ ở những vị trí đắc địa phải hoãn kế hoạch bán hàng do sứcmua quá thấp

Theo các chuyên gia, ngoài lý do lãi suất tăng vọt và vốn vào bất động sản (BĐS)đang tắc, việc áp dụng một số chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản cũng gópphần làm tình trạng giao dịch mua bán trên thị trường này ảm đạm

Chủ đầu tư một dự án căn hộ tại Q.Gò Vấp vừa quyết định hoãn việc chào bán sảnphẩm căn hộ này vào giữa tháng 11-2010 như dự kiến, sau khi cân nhắc khả năng hấpthụ của thị trường Theo vị giám đốc doanh nghiệp trên, đây là dự án căn hộ có vị trí