THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH bất ĐỘNG sản tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH NGUYÊN NHÂN và GIẢI PHÁP

Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản hoạt động quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ thị đến nơng thơn Trong đó, thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản Mục tiêu nghiên cứu: Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đưa nhận xét, đánh giá sơ vấn đề phù hợp chưa phù hợp với thực tiễn dựa sở đưa kiến nghị cho phù hợp với thực tiễn Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích mà tơi chọn phân tích từ kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể Để tìm hiểu rõ đề tài, thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày phương tiện thông tin trang web, nghe đài tài liệu tham khảo khác để có nguồn thơng tin đầy đủ xác GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Kết cấu đề tài: Bài luận tơi gồm chương chính: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản TPHCM CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: 1.1.1 Bất động sản Tại nước có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản người tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nước Trong trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Hiện nay, cịn có khác quan niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “ Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Ở đâu lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa sản xuất để bán Tuy nhiên, khơng có mua, bán, trao đổi có kinh tế thị trường Như vậy, thị trường bất động sản mua, bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trường mua bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Do quan niệm khác hàng hóa bất động sản phạm vi thị trường, nên có số quan điểm khác thị trường bất động sản - Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai một, vì, tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành bất động sản Do đó, đất đai thân bất động sản, đồng thời yếu tố bất động sản khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường bất động sản hàng hóa đất đai loại phần hàng hóa bất động sản GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Có ý kiến khác cho thị trường bất động sản thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nước ta cho có nhà đất mang mua bán, chuyển nhượng thị trường Cũng giống quan niệm trên, bất động sản nhà, đất phận quan trọng hàng hóa bất động sản thị trường Vì vậy, quan niệm khơng đầy đủ - Một quan niệm phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi nội dung thị trường bất động sản khái niệm có tính khái qt Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước Ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động thị trường bất động sản hầu điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước Từ phân tích nêu trên, đưa khái niệm tổng quát thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định Định nghĩa vừa đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi nội dung thị trường bất động sản Đó thị trường hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, chấp phạm vi không gian thời gian định Hoạt động thị trường tất yếu phải tuân theo quy luật thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục quốc gia 1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 1.2.1 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản: GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế xã hội đời tồn sản xuất hàng hóa phân cơng lao động xã hội tách biệt kinh tế người sản xuất với người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Như vậy, chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất sở sản xuất hàng hóa Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu ruộng đất Chính sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất hàng hóa làm nảy sinh hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu bước sơ khai thị trường bất động sản Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi phát triển hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản Vốn, lao động bất động sản yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh tế thị trường Chính vậy, để đáp ứng nhu cầu yếu tố đầu vào trình sản xuất đòi hỏi thị trường yếu tố đầu vào phải hình thành, có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với loại hình thị trường khác, đặc biệt với thị trường vốn Khi sản xuất phát triển, quy mơ, số lượng loại hình giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng: mua bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh địi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch thị trường tăng lên số lượng chủng loại Các giao dịch bất động sản thị trường bất động sản phát triển làm xuất tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin bất động sản để làm cầu nối cung - cầu bất động sản Cùng với trình phát triển kinh tế thị trường, mức sống tầng lớp dân cư ngày tăng, cộng với gia tăng dân số q trình thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp phong phú đa dạng tầng lớp dân cư đáp ứng thông qua giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian, mơi giới bất động sản Chính vậy, hình thành phát triển thị trường bất động sản tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản ngày tăng tầng lớp dân cư Quá trình hội nhập kinh tế quốc gia đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu đất đai, bất động sản phục vụ cho hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế Đặc biệt nước phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) nguồn vốn quan trọng để liên doanh với đối tác nước ngồi Do đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, quốc gia cần phải có thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bất động sản Đối với nước trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nước ta, việc hình thành hệ thống thị trường đồng nói chung thị trường bất động sản nói riêng vấn đế quan trọng Trong chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản không tồn khơng có thừa nhận pháp luật Một số giao dịch bất động sản tầng lớp dân cư thực thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Do đó, chuyển đổi sang kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chưa hình thành, giao dịch bất động sản chủ yếu thực thị trường bất động sản khơng thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Điều làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến phức tạp gây hậu tiêu cực kinh tế - xã hội, nguồn lực bất động sản khơng huy động cách có hiệu nhằm phục vụ trình phát triển kinh tế - xã hội Chính vậy, hình thành phát triển thị trường bất động sản nước chuyển đổi tất yếu khách quan 1.2.2 Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp a - Các yếu tố tự nhiên: Vị trí bất động sản: khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản mang lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản đồng thời tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng diện tích, kết cấu, kiến trúc … bất động sản tọa lạc địa điểm thuận lợi, vị trí trung tâm bất động sản thuộc vị trí tuyệt đối ngược lại Xét phương diện tổng qt, hai loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị bất động sản Những bất động sản nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao bất động sản nằm vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí bất động sản quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: diện tích, kích thước đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu đa số dân cư vùng - Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với bất động sản khác vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường giá bất động sản thấp hơn, ngược lại giá cao - Hình thức( kiến trúc) bên ngồi bất động sản ( bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác) : bất động sản có giá xây dựng Bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá cao ngược lại - Đặc điểm mặt đất lịng đất( độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị sử dụng vào mục đích nơng nghiệp lại khơng quan trọng cho mục đích xây dựng GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: thiên tai,lũ lụt ảnh hưởng đến giá bất động sản b - Các yếu tố kinh tế: Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá bất động sản Khi khả tạo thu nhập cao giá chuyển nhượng cao ngược lại - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệ thống chất lượng cao, giá bất động sản cao c Các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng bất động sản - Nhu cầu bất động sản thị trường 1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý bất động sản, giấy tờ chứng thực pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung 1.2.2.3 Các yếu tố chung bên a Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể: - Các sách có tác động gián tiếp: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản + Chính sách thuế nhà nước bất động sản b Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung cầu bất động sản khu vực - Đăc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực - Hiện trạng vùng lân cận - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng - Số lượng lơ, đất - Mức giá bình qn lại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng c Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mật độ dân số tự nhiên tăng cao tốc độ tăng dân số học giá bất động sản nơi GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 10 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp hóa ứng xử doanh nghiệp Sự chậm trễ dự án thiếu tôn trọng khách hàng chủ đầu tư khiến cho lòng tin khách hàng với thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng ngun nhân kéo dài tình trạng đóng băng thị trường CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp nhiều yếu tố kinh tế, luật pháp, trị, xã hội Chính vậy, để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản, địi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng 3.1 Một số giải pháp thị trường sơ cấp: Trên thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, chủ yếu diễn giao dịch Nhà nước chủ thể sử dụng đất, Nhà nước bên giao cho thuê đất Để thị trường hoạt động có hiệu quả, bảo đảm điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất bất động sản, cần thực số giải pháp sau đây: Cung cầu bất động sản bộc lộ bất cân đối lớn, nhân dân doanh nghiệp có nhu cầu lớn bất động sản chưa đáp ứng nhiều doanh nghiệp Nhà nước, quan hành nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang kéo dài tình trạng sử dụng khơng hiệu đất đai, nhà xưởng Vì vậy, Nhà nước cần có biện pháp tồn diện vấn đề này, theo đó: - Đối với diện tích sử dụng mục đích tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức - Đối với diện tích đất giao cho thuê sử dụng khơng có hiệu quả, lãng phí, Nhà nước phải có biện pháp kiên thích hợp để thu hồi lại nhằm tạo quỹ đất, phân bổ lại cho mục đích sử dụng có hiệu Những biện pháp phải thực nghiêm khắc hộ gia đình cá nhân lấn chiếm đất công trái phép GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 36 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Đối với diện tích để hoang hố vượt q giới hạn cho phép thời gian Nhà nước cần phải nhanh chóng thu hồi lại mà khơng cần phải có đồng ý tổ chức có đất quan cấp tổ chức - Đối với diện tích bị tổ chức quản lý đem bán cho thuê, chuyển nhượng sai sách phải xử lý sai phạm có biện pháp thỏa đáng để giải hậu Về việc Nhà nước giao cho thuê đất, đồng thời với việc giao đất theo định quan Nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đầu giá quyền sử dụng đất đấu thầu cơng trình gắn với đất vị trí có khả sinh lợi cao, có điều kiện kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị Tuy nhiên, Nhà nước phải xem xét kỹ lưỡng hình thức đấu giá lấy giá cao quyền sử dụng đất khu đất mục đích sử dụng Nhà nước phải dành khu đất xây dựng nhà bán cho dân để thực đấu giá theo mức giá thấp, tức mức giá trúng thầu phải mức giá thấp nhất, đảm bảo cho người có thu nhập trung bình thấp mua nhà Bên cạnh đó, Nhà nước cần cho phép thành lập trung tâm định giá bất động sản Nhà nước tư nhân, hoạt động dạng công ty tư vấn định giá đất công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mơi giới, bước hình thành mặt giá bất động sản phù hợp Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất Nhà nước, phục vụ cho việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải tranh chấp bất động sản Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ, vì, định giá bất động sản cơng việc vừa địi hỏi có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Do Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động thị trường bất động sản Đổi việc Nhà nước giao cho thuê đất tách rời việc xác định rõ ràng chủ thể đại diện Nhà nước đứng giao cho thuê đất Ở đây, giải pháp Nhà nước nên cho phép thành lập số doanh nghiệp Nhà nước (có thể gọi cơng ty đất đai) có GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 37 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp chức đại diện Nhà nước thực giao cho thuê đất thay cho quan hành Nhà nước sở đầu tư, kinh doanh Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp giao vốn cho doanh nghiệp, chủ thể sử dụng đất phải thông qua doanh nghiệp để thuê đất nhận giao đất qua hợp đồng Các doanh nghiệp quyền thu hồi đất thực đền bù theo định quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, sau giao lại cho dự án Ngồi ra, doanh nghiệp cịn Nhà nước giao đất cho khai thác phát triển vùng đất mới, nhằm tạo hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường, số trường hợp nhằm bình ổn thị trường thực sách xã hội Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần thực số biện pháp đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp, cho phép họ sử dụng vùng đất chưa khai phá làm vốn ban đầu, đặc biệt đầu tư phát triển nguồn nhân lực cho doanh nghiệp 3.2 Một số giải pháp thị trường thứ cấp Thị trường phức tạp, vấn đề nảy sinh tất khâu yếu tố giao dịch, vậy, giải pháp phải có tính bao trùm, toàn diện đồng Tuy nhiên, nhất, tập trung vào số nội dung sau đây: Chính thức hóa thị trường phi quy Nền tảng quan trọng hàng đầu để thức hóa thị trường phi quy phải hợp thức hóa tài sản bất động sản chủ thể tham gia thị trường Muốn Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đây sở quan trọng để quản lý đất đai xem biện pháp lâu dài để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan quản lý Nhà nước cấp Tiến tới, cần UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất sử dụng khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời, quy định rõ thời hạn xem xét, xác nhận UBND xã, phường, thị trấn Các trường hợp có đủ giấy tờ theo quy định pháp luật người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng quan Nhà nước có thẩm quyền, qua xem xét quan Nhà nước trung gian Nếu máy công bị tải việc cấp giấy chứng nhận số cơng việc giao cho tổ chức tư thực GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 38 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Tiếp đó, cần hồn thiện tổ chức dịch vụ thị trường bất động sản với hoạt động liên quan đến định giá, thông tin, lưu trữ, giám sát giao dịch , kết hợp với quan chức Nhà nước để tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, cơng khai hóa quy hoạch sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục giao dịch, giải vấn đề đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, nắm thông tin bất động sản Cần hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia giao dịch thị trường cách dễ dàng, thông suốt theo quy định pháp luật Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM hoạt động có nhiều khiếm khuyết Một khiếm khuyết thiếu vắng tổ chức dịch vụ hỗ trợ Vì vậy, cần hồn thiện cấu tổ chức thị trường, bao gồm việc hồn thiện tổ chức sẵn có thành lập tổ chức cịn thiếu cơng ty điền địa Nhà nước, tổ chức trung gian, môi giơi, định giá, tư vấn, bảo hiểm, thông tin, tài bất động sản Gắn liền với việc hình thành tổ chức, Nhà nước phải tạo khung khổ pháp lý, ban hành quy định hướng dẫn hoạt động, tạo chế vận hành nhịp nhàng thông suốt tất chủ thể thuộc bên cung, bên cầu, tổ chức trung gian chủ thể quản lý Nhà nước Đặc biệt, cần hoàn thiện sàn giao dịch bất động sản có dung lượng giao dịch cao, nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Sàn giao dịch bất động sản cần tập trung vào chức sau đây: thông tin nguồn cung bất động sản tất nguồn; thẩm định đặc trưng, tính pháp lý, giá bất động sản thực dịch vụ pháp lý cho bất động sản tham gia giao dịch; cầu nối thực toán bên tham gia thị trường bất động sản giới thiệu nguồn cung cấp tài cho chủ thể có nhu cầu vay vốn, chấp bất động sản tham gia giao dịch thị trường Nhà nước cần sớm thiết lập hệ thống đăng ký đất đai đại phạm vi toàn quốc, bao gồm mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước cấp, nhằm giúp Nhà nước kiểm sốt biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất, để có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Mặt khác, hệ thống bất động sản lại công cụ thông tin để hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản Để đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện ở, nhà chung cư cao tầng giải pháp tất yếu thành phố mà thị xã, thị trấn nông thôn, vòng 60 GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 39 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp năm mà dân số nước ta tăng lần (từ 25 triệu dân lên đến 80 triệu dân) dù trải qua 30 năm chiến tranh, trở thành nước có mật độ dân số cao Trung Quốc Việc xây dựng kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi mặt phải có doanh nghiệp đủ mạnh (vốn, kỹ thuật, nhân lực, quản lý ), mặt khác phải có sách tạo điều kiện Nhà nước, theo đó: - Cần mở rộng để doanh nghiệp quốc doanh tham gia mạnh dạn đầu tư vào xây dựng, kinh doanh nhà chung cư Doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế bình đẳng việc dự thầu gói thầu xây dựng kinh doanh nhà chung cư - Các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà chung cư thuộc thành phần kinh tế cần hưởng số sách riêng, bao gồm: + Khơng phải trả chi phí đất diện tích dành khuôn viên khu chung cư để trồng xanh, thảm cỏ, làm đường công trình cơng cộng khác cho nhân dân khu chung cư + Khơng phải trả chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước hàng rào khu chung cư + Được dành tầng tầng mặt đất để sử dụng vào hoạt động kinh doanh dịch vụ, hộ làm từ tầng hai trở lên để bán cho thuê + Được vay vốn dài hạn từ tổ chức tín dụng quỹ phát triển đô thị quỹ phát triển thị; huy động vốn từ người có nhu cầu mua thuê nhà chung cư; huy động vốn từ tham gia kinh doanh tổ chức, cá nhân xã hội + Kinh doanh nhà chung cư giảm miễn số loại thuế so với kinh doanh nhà biệt thự, văn phịng, khách sạn Về nhà cho người có thu nhập thấp: Nhu cầu nhà cho đối tượng có thu nhập thấp lớn Nhưng thành phố chưa có sách ưu đãi nên chưa khuyến khích thành phần kinh tế tham gia Nhà nước việc đầu tư xây dựng, vậy: GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 40 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Cần ban hành sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp như: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất; Miễn tiền sử dụng đất khu đất nhà đầu tư bỏ tiền bồi thường; Hỗ trợ toàn hạ tầng kỹ thuật cho dự án; Miễn thuế kinh doanh nhà năm; Cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà nguồn khác với lãi suất - 4%/năm - Cần xác định người có thu nhập thấp sở bình chọn cộng đồng, sau phát “Phiếu mua nhà”; Phải quy định từ - năm sau người mua nhà với giá ưu đãi bán nhà cần thiết - Cần ban hành sách nhà cho thuê Đối với người mua người thu nhập thấp, chắn cần sách vay vốn sản phẩm đảo bảo chất lượng Vì vậy, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền để người thu nhập thấp gửi tiền tiết kiệm Tiền tiết kiệm gửi vào Quỹ phát triển nhà 30 - 40% giá trị nhà mua trả góp, 60 - 70% cịn lại trả góp với lãi suất ưu đãi Nhà nước hỗ trợ phần lãi suất cho người mua nhà vay tiền để mua nhà trả góp Phần trả góp nên chuyển ngân hàng thu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ngân hàng tạm giữ (như hình thức chấp) giao lại chủ nhà trả đủ tiền Để giải tình trạng người dân khơng đủ điều kiện mua nhà phải có nhà ở, ngồi giải pháp hỗ trợ bán trả góp dài hạn, cơng việc trọng tâm cần tạo quỹ nhà cho thuê Người khơng đủ tiền mua th, sau thời gian tích luỹ chuyển từ th sang mua Chống đầu cơ, tích trữ nhà - đất sách thuế Tình trạng lợi dụng quen biết, chức quyền để mua nhà từ dự án giấy, sau mua bán lại giấy với khoản chênh lệch lên đến số trăm triệu làm cho thị trường nhà đất trở nên phức tạp, người có nhiều tiền lại có hội thu lợi phần lớn nhân dân lao động, cán bộ, cơng chức có nhu cầu thực tiền khó mà có điều kiện để cải thiện chỗ dù phải lao động Vì vậy, cần phải có can thiệp, điều tiết kịp thời Nhà nước lĩnh vực này: GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 41 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp - Phải công khai quỹ nhà chung cư Nhà nước cần ban hành quy chế công khai giá trị xây dựng, giá bán, tiêu chuẩn mua đặc biệt danh sách vị khách mua giá gốc, kèm theo nơi công tác họ - Dùng sách thuế làm cơng cụ chống đầu nhà đất Hiện nay, luật không cấm người có nhiều nhà Nhà nước nên dùng thuế để điều tiết Chẳng hạn, Nhà nước ấn định tiêu chuẩn diện tích đất cá nhân (ví dụ 100m2) Nếu sử dụng bất động sản có diện tích vượt q tiêu chuẩn cho phép phải chịu thuế luỹ tiến, có nhiều đất chịu thuế cao giống đánh thuế thu nhập Hay người có - nhà cho thuê phải nộp thuế không để lộn xộn Áp thuế giúp quan Nhà nước vừa quản lý định mức nhà vừa tăng thu ngân sách - Dự thảo Luật Nhà có quy định khơng hạn chế số lượng nhà mua Việt kiều Tuy nhiên, người Việt Nam nước muốn mua nhà nước phải có điều kiện Tránh tình trạng có số người đứng tên họ hàng mua nhà đất vị trí tốt, sau kinh doanh chưa nước Tình trạng cần hạn chế 3.3 Hồn thiện môi trường pháp lý thị trường bất động sản Mục tiêu quan trọng hàng đầu việc xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý thị trường bất động sản phải tạo dễ dàng cho vận hành lành mạnh thị trường, đồng thời góp phần nâng cao hiệu hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Muốn vậy, cần thực giải pháp quan trọng sau: Tiến hành rà soát lại cách hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai bất động sản để phát hiện, sửa đổi, bổ sung bãi bỏ văn không hợp lý, không hợp lệ, văn ban hành khơng hình thức cơng văn, thông báo nhiều cấp khác đặt chế độ, sách, thể lệ quy định liên quan đến đất đai bất động sản Ban hành danh mục quy định rõ loại bất động sản loại hàng hóa bất động sản Trên sở quy định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ quyền hạn quan quản lý Nhà nước đất đai bất động sản, việc ban hành văn pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, quán minh bạch Muốn vậy, công tác tổ chức thực đạo luật quan trọng Luật Đất đai, Luật Xây dựng phải tăng cường mạnh mẽ, việc ban hành văn hướng dẫn thực phải có tham gia phối hợp chặt chẽ quan chức năng, đặc biệt cần phải tham khảo ý kiến doanh nghiệp GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 42 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp người dân Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm minh chủ thể làm sai, không với chức năng, nhiệm vụ quyền hạn Nghị định 71 thơng tư 16 đời - với số sách ban hành, chắn giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, quyền lợi người mua bảo vệ, loại bỏ dần chủ đầu tư thiếu khả tài chính, bảo vệ tốt quyền lợi khách hàng Tuy nhiên, số trường hợp cần có quy định linh hoạt phù hợp với tình hình thực tế, việc giao dịch hợp đồng góp vốn ví dụ Trước thời điểm nghị định 71 thơng tư 16 đời, hợp đồng góp vốn giao dịch bình thường, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nộp thuế thu nhập cá nhân Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nên áp dụng với dự án triển khai sau văn có hiệu lực, cịn hợp đồng góp vốn trước phải có thời gian với giải pháp tình phù hợp Đẩy nhanh cơng tác nghiên cứu, hồn thiện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm điều tiết vận hành thị trường bất động sản Tư tưởng đạo luật phải nhìn rõ chất kinh tế đất đai; khơng tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất, mà nguồn vốn, nguồn lực; quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt, tài sản người sử dụng đất; phân định rành mạch quản lý kinh doanh quản lý hành đất đai; thừa nhận nguyên tắc thị trường bất động sản không tách rời quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất để khuyến khích đầu tư có hiệu chống đầu Luật cần tạo môi trường pháp lý thuận lợi để giải quan hệ liên quan đến bất động sản vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai; quan hệ thị trường bất động sản; vấn đề quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, quan chức cần tập trung vào việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế Tài sản, Luật Thuế sử dụng Đất Thị trường bất động sản có ảnh hưởng liên thông đến loại thị trường khác có liên hệ chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội, vậy, để tạo đồng hệ thống pháp luật kinh tế thị trường nói chung, quy định pháp luật lĩnh vực có liên quan cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Cụ thể, việc tập trung vào đạo luật trực tiếp liên quan đến bất động sản Luật Đất đai Luật Xây GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 43 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp dựng, cần xem xét văn khác Bộ luật Dân sự, đạo luật doanh nghiệp, đầu tư, thuế, ngân hàng, chứng khoán 3.4 Nâng cao hiệu hiệu lực công tác quản lý nhà nước đất đai bất động sản Song song với việc cải thiện môi trường pháp lý, công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản nước ta phải đổi Sự đổi thể số nội dung sau đây: Đổi công tác quy hoạch Giải pháp quan trọng hàng đầu phải đảm bảo tính đồng bộ, thống hiệu lực pháp lý loại văn quy hoạch liên quan đến đất đai Muốn vậy, Nhà nước phải có quy định rõ ràng tính pháp lý loại quy hoạch định rõ quan đầu mối chịu trách nhiệm tính thống hệ thống văn quy hoạch Nội dung quy hoạch phải cải tiến theo hướng vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư phát triển đô thị vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản ngày tăng đô thị Cần nâng cao tham gia người dân chủ thể có liên quan vào việc xây dựng, thẩm định điều chỉnh quy hoạch, đồng thời cần công khai hóa thơng tin cần thiết quy hoạch cho chủ thể có liên quan cho đối tượng tham gia giao dịch thị trường Đổi thủ tục hành quản lý đất đai bất động sản Thủ tục hành phải xuất phát từ lợi ích nhân dân phải thuận tiện cho dân, vậy, cần phải đơn giản, hợp lý dễ thực Để vậy, cần rà soát lại nội dung quản lý, điểm khơng cần thiết loại bỏ Thủ tục hành lĩnh vực đất đai bất động sản có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tư, xây dựng bản, cấp phép xây dựng cần phải cải tiến đồng thủ tục hành lĩnh vực Công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu kém, thể chỗ quyền lực trách nhiệm cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực hiệu chưa cao, khơng thể phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm pháp luật đất đai bất động sản Vì vậy, cần sớm đổi tổ chức máy quản lý đất đai bất động sản, có phân cơng, phân cấp rõ ràng; máy tinh gọn, hoạt động thực có hiệu hiệu lực Các cán làm việc phải đảm bảo chất trị, đạo đức có lực, trình độ chun mơn, GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 44 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp nghiệp vụ cao, đáp ứng tình hình, nhiệm vụ Với mục đích trên, việc tổ chức máy cần điều chỉnh theo ba hướng: - Phân định lại thẩm quyền Trung ương địa phương (Chính phủ UBND cấp tỉnh, phủ nên làm việc mang tính vĩ mơ, định hướng quy hoạch, kế hoạch, ban hành nội dung quản lý Nhà nước việc cụ thể nên giao cho địa phương thực hiện) - Phân định lại thẩm quyền ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất đai bất động sản (ngành địa chính, xây dựng, nhà đất, kiến trúc sư trưởng, giao thông vận tải, nông nghiệp phát triển nông thôn, v.v ) - Cải cách máy quan để nâng cao lực điều hành, hiệu hoạt động trách nhiệm cá nhân, phận 3.5 Một số giải pháp tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Để biến bất động sản thành vốn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, cần phải có giải pháp tài thích hợp có hiệu Đặc biệt, điều kiện nước ta nay, bất động sản đánh giá nguồn vốn tiềm lớn huy động, vậy, giải pháp tài có vai trị quan trọng Để góp phần phát triển thị trường bất động sản, giải pháp tài cần tập trung vào nội dung sau đây: Đổi hệ thống thuế, phí lệ phí liên quan đến đất đai bất động sản Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế khoản thu, từ xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng kinh doanh bất động sản có hiệu Theo đó, cần phải thống loại phí lệ phí sở quy định rõ loại phí, lệ phí cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo thu phí Về đổi thuế, cần xác định bước từ thuế sử dụng đất, thuế bất động sản (nhà, công trình) đến thuế bất động sản nhà đất Riêng thuế điều tiết giao dịch bất động sản, cần quy định thuế suất mức hợp lý nhằm khuyến khích chủ thể cơng khai hóa giao dịch Bên cạnh đó, cần nghiêm trị việc làm vi phạm pháp luật đất đai bất động sản, đó, phải có phạt bồi thường, nhằm chống đầu vi phạm pháp luật khác GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 45 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Hiện nay, nguồn huy động vốn doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản chủ yếu vốn ứng trước, vốn vay ngân hàng, thơng qua hình thức liên doanh, liên kết Tất nguồn chưa đáp ứng nhu cầu vốn lớn thị trường Vì vậy, cần mở rộng đa dạng hóa kênh đầu tư vào bất động sản huy động vốn từ bất động sản Cụ thể: 2.1 Khuyến khích phát triển thị trường chấp Đây thị trường quan trọng để chuyển từ vốn “chết" bất động sản sang vốn “sống” hoạt động thị trường tín dụng Để phát triển thị trường này, trước hết, Nhà nước cần rà soát lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp bất động sản từ giai đoạn chấp đến giai đoạn phát bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản chấp khơng có khả tốn), mà phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng Mặc dù vấn đề chế định luật dân luật đất đai, thực tế thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá phức tạp người chấp lẫn người nhận chấp Tiếp đến, Nhà nước đạo nghiên cứu để áp dụng hình thức hối phiếu có bảo đảm bất động sản nhằm tạo khoản cho Ngân hàng nhận chấp bất động sản Ví dụ, người chủ sở hữu bất động sản chấp bất động sản Ngân hàng, Ngân hàng phát hành hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá bất động sản chấp người chấp chuẩn nhận hối phiếu Hối phiếu có giá trị để địi nợ đáo hạn Ngân hàng chiết khấu giao dịch thị trường tiền tệ Đây loại hối phiếu bảo đảm bất động sản, nên tính rủi ro thấp trở thành công cụ thị trường tiền tệ Nếu phát triển thị trường chấp tạo kênh huy động vốn quan trọng cho kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài Đây cách khai thơng thị trường bất động sản với thị trường vốn 2.2 Thí điểm thực mơ hình “Chứng khốn hóa dự án đầu tư bất động sản” nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng khoán bất động sản dựa ngun lý chứng khốn hóa phát triển rộng rãi nhiều quốc gia giới, đặc biệt Mỹ từ thập niên 80 90 Đây xem kỹ thuật thành công việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành đồng thời mở rộng kênh đầu tư trực tiếp cho nhà đầu tư mà không cần thông qua định chế trung gian GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 46 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Tại thời điểm phát hành, Chứng bất động sản phát hành cho đối tượng quan tâm, không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Thông tin chứng phát hành, bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm, quyền nghĩa vụ người mua chứng v.v công bố cáo bạch Trong giai đoạn thực dự án, Chứng bất động sản tự chuyển nhượng để tăng tính khoản Ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình, đảm bảo tiền nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi hồn tất dự án, tồn bất động sản đưa bán đấu giá, tiền thu chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng bất động sản Lợi ích đầu tư vào chứng bất động sản: - Trước tiên, với việc chia nhỏ bất động sản tạo hội cho nhà đầu tư vốn tham gia vào thị trường bất động sản - Tiếp theo, với giám sát việc sử dụng vốn tổ chức trung gian ngân hàng bảo đảm dự án thực tiến độ chất lượng cam kết - Ngồi ra, việc tăng tính khoản cho dự án bất động sản (có thể chấp, giao dịch thị trường thứ cấp ) giúp nhà đầu tư chủ động lựa chọn nhiều phương án khác (ví dụ mua chứng khốn nhiều cơng trình để chia sẻ rủi ro ) họ định tăng giảm lượng vốn đầu tư vào dự án thời điểm khác nhau, tuỳ theo tình hình thị trường lên hay xuống 2.3 Nghiên cứu loại hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để phát triển thị trường bất động sản thu hút nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên Hiện nay, nhiều quỹ đầu tư hoạt động nước ta có tham gia vào đầu tư thị trường bất động sản, văn phịng cho th, hộ cao cấp Bên cạnh đó, dân chúng có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản mua đất nông nghiệp, mua nhà GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 47 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp dự án Người nơng dân có đất sau đền bù tái định cư có khoản tiền khó kiếm hội để sinh lời, nhiều trường hợp tiêu pha lãng phí, sau trở thành nghèo khổ Quỹ đầu tư tín thác bất động sản loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp thị trường bất động sản Theo đó, nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, tổ chức kinh tế muốn tìm hội đầu tư vào thị trường bất động sản, tự thân họ không đủ lực chun mơn tài để thực mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp loại quỹ này, uỷ thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự án bất động sản Quỹ điều hành chuyên gia lĩnh vực tài thị trường bất động sản, thừa uỷ quyền nhà đầu tư riêng rẽ để đầu tư vào dự án bất động sản có khả sinh lời Loại hình Quỹ đầu tư liên quan đến cơng chúng sách phát triển thị trường bất động sản Nhà nước, nên nước thường chế định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với sách phát triển bất động sản Chính phủ quyền địa phương Nếu mơ hình đời bảo đảm sách khung pháp lý chặt chẽ thu hút người dân đầu tư vào đất đai, nông dân có đất nhận tiền đền bù, bị giải tỏa, có hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản 2.4 Bên cạnh nguồn vốn nước, cần thu hút nguồn vốn nước ngồi để khai thơng thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Thành phố cần ban hành Quy chế thu hút đầu tư nước vào dự án bất động sản, theo bảo đảm tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đảm bảo sách giá với dịch vụ đồng thời, đầu tư xây dựng hoàn chỉnh tuyến đường vành đai, cầu để đáp ứng điều kiện cho nhà đầu tư Công bố danh mục dự án phát triển bất động sản kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Thống nhà đầu tư với quan quản lý điều khoản cụ thể giấy phép dự án bất động sản như: tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm nhà đầu tư dự án trách nhiệm xã hội GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 48 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Giải vướng mắc, hỗ trợ nhà đầu tư khâu đền bù Trở ngại lớn với nhà đầu tư nước đến Việt Nam vấn đề bồi thường giải tỏa với mức tiền khó dự báo Giá bồi thường giải tỏa biến động, nên chưa thực hấp dẫn nhà đầu tư T KẾT LUẬN rong trình phát triển kinh tế thị trường nước ta, với việc hình thành đồng thể chế kinh tế thị trường đời nhiều loại thị trường Thị trường bất động sản hình thành năm gần đạt bước phát triển thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Việc bước mở rộng đối tượng quyền giao dịch thị trường có tác dụng tạo môi trường cho hoạt động chủ thể kinh tế cư dân giao dịch dân sự, đầu tư, kinh doanh bất động sản, góp phần khơi dậy khai thác lực tiềm quý báu đất nước cho công phát triển Trong thời gian qua, hình thành phát triển thị trường bất động sản có đóng góp tích cực cho q trình hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam, rõ nét lĩnh vực thu hút đầu tư nước giải nhu cầu mặt sản xuất - kinh doanh chỗ cho chủ thể nước đến Việt Nam làm ăn sinh sống Phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực đến phát triển loại thị trường khác nước ta thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động góp phần mở rộng phát triển thị trường chung, nâng cao sức cạnh tranh kinh tế Bên cạnh đó, cơng tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản bước tiến bộ, hệ thống quản lý tăng cường bước phân cấp nhiều cho địa phương, khung pháp lý điều tiết hoạt động giao dịch bất động sản nghiên cứu hình thành, góp phần nâng cao hiệu hiệu lực quản lý Nhà nước kinh tế nói chung Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều khiếm khuyết hạn chế, điển hình tình trạng phát triển phi quy, diễn biến phức tạp, đợt sốt giá liên tục Những khiếm khuyết hạn chế nêu dẫn tới hàng loạt hệ tiêu cực, đáng ý tình trạng sử dụng hiệu quả, lãng phí đất đai bất động sản, kìm hãm nguồn lực tài chính, tệ nạn tham nhũng vấn đề xã hội Những hệ có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tiến trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung tiến trình Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế, có việc gia nhập thành viên WTO, đặt vấn đề lớn cấp bách cần giải GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 49 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS TPHCM – Nguyên nhân giải pháp Hiện nay, Đảng Nhà nước Việt Nam có chủ trương tương đối rõ ràng, toàn diện quán phát triển thị trường bất động sản Để cụ thể hóa chủ trương này, với mục tiêu tạo lập phát triển thị trường bất động sản lành mạnh Việt Nam, thời gian tới, chủ thể hữu quan cần đưa thực thi hữu hiệu sách giải pháp về: phát triển thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, phát triển thị trường thứ cấp quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, hồn thiện mơi trường pháp lý thị trường bất động sản, tăng cường hiệu hiệu lực công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản Thực tốt sách, giải pháp đây, Việt Nam tạo lập thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần hình thành đồng loại thị trường nhằm thu hút nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa - đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế Trong bối cảnh Việt Nam gia nhập thành viên WTO, xét tổng thể, việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt nguồn lực to lớn đất đai, bất động sản, phát huy lợi so sánh đất nước, nâng cao lực cạnh tranh kinh tế, giúp cho kinh tế tham gia có hiệu vào sân chơi chung giới với quy tắc, luật lệ thương mại bình đẳng GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 50 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt