Dự án vay vốn ngân hàng khu du lịch nghỉ dưỡng lộc sơn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự –Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN ĐỊA ĐIỂM : ĐỒI 84, XÃ LONG SƠN, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự –Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG (Giám đốc) ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (Tổng Giám đốc) TRẦN TRUNG KIÊN NGUYỄN VĂN MAI Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013 MỤC LỤC II.1 Tiềm phát triển tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .4 III.2 Địa hình, trạng .9 III.3 Địa chất thủy văn, địa chất công trình .10 III.6 Hạ tầng khu đất xây dựng dự án 11 III.6.1 Hiện trạng dân cư 11 Trong khu quy hoạch dân cư lao động, thuận lợi cho việc xây dựng 11 III.6.2 Hiện trạng lao động 11 Hiện nay, Công ty Trí Dũng sử dụng khoảng 10 lao động để phục vụ cho việc làm đường, trồng chăm sóc khu đất dự án .11 III.6.3 Hiện trạng sử dụng đất 11 Đây khu đất Công ty Trí Dũng nhận chuyển nhượng hợp pháp hộ dân 11 11 III.6.4 Hiện trạng công trình kiến trúc xây dựng 11 Trong khu đất có nhà nghỉ gỗ, diện tích khoảng 20m2 Ngoài ra, xây dựng số công trình kiến trúc tạm làm chỗ nghỉ cho chủ đầu tư, làm lán trại kho chứa vật tư 11 III.6.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 11 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật khu quy hoạch chưa có 11 Hiện trạng giao thông: có đường đất vào Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn 11 Hiện trạng cấp nước: có đường ống cấp nước hữu đến khu đất 11 Hiện trạng cấp điện: có đường dây cấp điện đến khu đất 11 Hiện trạng thoát nước: chưa có hệ thống thoát nước khu đất 11 III.7 Nhận xét chung 11 CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN 12 IV.1 Quy mô dự án 12 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT 14 V.3 Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật .15 V.3.1 Giao thông 15 V.3.2 Cấp điện chiếu sáng 16 V.3.3 Cấp nước 16 V.3.4 Thoát nước .17 V.3.5 Hệ thống thông tin liên lạc cáp truyền hình .17 V.3.6 Cây xanh 18 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 19 VI.1.1 Giới thiệu chung .19 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường .19 VI.2.1 Trong giai đoạn thi công xây dựng 20 VI.2.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 20 + Tác động chất thải sinh hoạt .20 Rác chất thải sinh hoạt: Được thu gom chuyển nơi tập trung rác thành phố 21 21 VI.4 Kết luận 21 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư .22 VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư 22 VIII.1 Tiến độ sử dụng vốn .26 VIII.3 Phương án hoàn trả vốn vay Lịch vay trả nợ 26 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN 28 IX.1 Các giả định tính toán 28 IX.1.1 Giả định thiết kế 28 IX.1.2 Giả định doanh thu .28 IX.2 Phân tích tài dự án 35 IX.2.1 Báo cáo thu nhập 35 IX.2.2 Báo cáo ngân lưu 37 IX.2.3 Hệ số đảm bảo trả nợ 39 Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân = 3.17 > 1, cho thấy dự án có khả đảm bảo trả nợ cao, với đồng tiền nợ gốc lãi, dự án có khả chuẩn bị số tiền gấp 3.17 lần số nợ cần phải trả 39 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế- xã hội .39 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Du lịch Trí Dũng  Mã số thuế : 3500857912  Ngày đăng ký lần đầu : 18/3/2008 (Số ĐKKD cũ: 4904000274)  Ngày thay đổi lần : 06/10/2009  Nơi cấp : Sở Kế hoạch Đầu tư Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu  Đại diện pháp luật : Trần Trung Kiên Chức vụ: Giám đốc  Địa trụ sở : 2352 Khu phố 1, P.Phước Nguyên, TX.Bà Rịa, T.Bà Rịa- Vũng Tàu  Điện thoại : 064 736168 I.2 Mô tả sơ thông tin dự án  Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn  Địa điểm xây dựng : Đồi 84, xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu  Quy mô : 63.33  Mục tiêu đầu tư : Đầu tư Đồi 84 thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp mang tầm quốc tế với diện tích 63.33ha  Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển du lịch xã đảo Long Sơn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đồng thời thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi chuyên gia, kỹ sư Khu công nghiệp Long Sơn nhu cầu tham quan, khám phá khách du lịch  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án chủ đầu tư thành lập  Tổng mức đầu tư : 785,129,436,000 đồng (Bảy trăm tám mươi lăm tỷ trăm hai mươi chín triệu bốn trăm ba mươi sáu ngàn đồng, chưa bao gồm lãi vay thời gian xây dựng + Vốn chủ sở hữu : 81% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 633,300,000,000 đồng + Vốn vay : 19% tổng mức đầu tư tương ứng 151,829,436,000 đồng I.3 Căn pháp lý  Văn pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;  Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN  Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐBXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v ban hành Quy định trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư bên khu công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu;  Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg ngày 26/9/2005 Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vũng Tàu giai đoạn 1993-2020 – Tỷ lệ 1/10.000;  Văn số 6588/UBND-VP ngày 16/10/2009 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v chấp nhận chủ trương đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 5462/UBND-VP ngày 27/9/2011 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v mở rộng dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2695/SXD-KTQH ngày 10/11/2009 sở Xây dựng v/v thỏa thuận địa điểm lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu; (Kèm theo vẽ số 152/TTĐĐ tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu);  Văn số 1301/STNMT-QLĐĐ ngày 22/7/2011 Sở Tài Nguyên Môi trường v/v bổ sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 1284/SKHDT-ĐTKT ngày 30/8/2011 Sở Kế Hoạch Đầu Tư v/v bổ sung diện tích thực khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2350/UBND-VP ngày 07/9/2011 UBND TP Vũng Tàu v/v chủ trương bổ sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 1692/BCH-PTM ngày 12/10/2011 Bộ Chỉ Huy Quân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v mở rộng khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2211/SXD-KTQH ngày 15/12/2011 Sở Xây dựng v/v đề nghị đổi tên chấp thuận quy mô diện tích dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 20/UBND-VP ngày 04/1/2012 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v đổi tên dự án từ Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu cho mở rộng diện tích dự án lên 63.33 ha;  Văn số 360/SXD-KTQH ngày 19/3/2012 Sở Xây dựng v/v thỏa thuận lại địa điểm lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Quyết định số 2720/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 UBND thành phố Vũng Tàu v/v phê duyệt Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du Lịch Trí Dũng;  Căn pháp lý khác có liên quan; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ II.1 Tiềm phát triển tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (VKTTĐPN), Bà Rịa – Vũng Tàu tỉnh có nhiều tiềm lợi quan trọng vị trí, đất đai, hạ tầng kỹ thuật để phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt phát triển ngành kinh tế biển như: công nghiệp dầu khí, sản xuất điện, đạm, cảng biển, du lịch, khai thác chế biến hải sản II.1.1 Tiềm phát triển công nghiệp khai thác chế biến dầu khí Bà Rịa – Vũng Tàu nằm vùng có tiềm lớn dầu mỏ khí thiên nhiên Việt Nam Trong tổng trữ lượng dầu khí xác minh, vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu có khoảng 400 triệu m3 dầu, chiếm 93.29% trữ lượng nước khoảng 100 tỷ m khí, chiếm 16.2% trữ lượng nước Dầu mỏ khí đốt vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu phân bổ chủ yếu bể Cửu Long bể Nam Côn Sơn Bể Cửu Long có trữ lượng khai thác khoảng 170 triệu dầu 28 – 41 tỷ m khí, có: Bạch Hổ, Rồng, Hồng Ngọc, Rạng Đông Bể Cửu Long có điều kiện khai thác tốt nằm gần bờ, vùng biển nông, bão lớn Bể Nam Côn Sơn có mỏ Đại Hùng trữ lượng khai thác khoảng 30 – 50 triệu dầu - 10 tỷ m khí đồng hành; mỏ Lan Tây Lan Đỏ có trữ lượng khí thiên nhiên khoảng 58 tỷ m 3; số mỏ khác phát có dầu khí, xác định trữ lượng để khai thác Thanh Long, Mộc Tinh, Rồng Bay Có tài nguyên dầu khí, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có điều kiện phát triển ngành công nghiệp: lọc hóa dầu, chế biến sản phẩm khí, sản xuất điện năng, sản xuất thép, hóa chất, phân bón, sản xuất vật liệu xây dựng ngành công nghiệp khác sử dụng khí đốt làm nhiên liệu, nguyên liệu Các ngành công nghiệp phát triển nhanh khu công nghiệp tỉnh II.1.2 Tiềm phát triển cảng sông, cảng biển Do vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có tiềm lớn để phát triển cảng nước sâu cho tàu có trọng tải lớn vào Trước hết phải kể đến sông Thị Vải, nằm ranh giới phía tây tỉnh, có chiều dài khoảng 32km, phần chảy qua tỉnh dài khoảng 25km, lòng sông rộng (600 – 800m), mực nước sâu (10 – 20m), không bị bồi lắng, sóng, gió Dọc sông Thị Vải xây dựng 10km cảng nước sâu, tàu có trọng tải 40 – 80,000 vào dễ dàng, công suất đạt khoảng 25 – 30 triệu tấn/năm Ngoài việc xây dựng cảng, cạnh sông xây dựng số ụ sửa chữa, đóng tàu thuyền loại Trên dòng sông đầu tư đưa vào hoạt động cảng bao gồm: cảng Bà Rịa – Serece dài 300m, cảng LPG dài 250 m, cảng cho nhà máy điện dài 175m Khu vực Sao Mai – Bến Đình, thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước biển sâu, kín gió, nằm cửa vào sông Dinh sông Lòng Tàu cảng Sài Gòn, xây dựng cảng nước sâu cho tàu có trọng tải 80 – 100,000 cập bến Khu vực biển quanh đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước đủ sâu xây dựng số cảng, đặc biệt cảng phục vụ cho hoạt động lọc hóa dầu Tại huyện Côn Đảo, có vịnh Bến Đầm với chiều dài khoảng 4km, rộng trung bình 1.6km, độ sâu từ – 18 m Điều kiện tự nhiên vịnh Bến Đầm tương đương với vịnh Cam Ranh - Nha Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Trang, cách ngã tư đường hàng hải quốc tế khoảng 60 km, thuận lợi cho việc xây dựng cảng trung chuyển hàng hóa nước Tiềm phát triển khu công nghiệp tập trung: Có khí đốt, cảng nước sâu, nguồn lượng điện dồi hệ thống giao thông vận tải thủy thuận tiện, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có điều kiện phát triển KCN tập trung, đặc biệt KCN nằm dọc theo trục quốc lộ 51 sông Thị Vải Trong KCN tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có loại ngành nghề mà KCN tỉnh, thành phố khác có điều kiện phát triển Đó loại ngành nghề sử dụng khí đốt làm nguyên liệu, nhiên liệu; sử dụng cảng nước sâu để vận chuyển nguyên vật liệu, thiết bị xuất hàng hóa như: sản xuất điện, thép, hóa chất phân bón, chế biến khí, vật liệu xây dựng, khí chế tạo thiết bị có kích thước lớn, xay lúa mì II.1.3 Tiềm phát triển du lịch Từ lâu, Bà Rịa – Vũng Tàu du khách biết đến trung tâm du lịch nghỉ mát, tắm biển tiếng Việt Nam Trong tổng số 305.4km chiều dài bờ biển tỉnh, có khoảng 156km bờ biển đẹp, với bãi cát dài thoai thoải, nước xanh, ấm áp quanh năm lúc tắm biển Tại thành phố Vũng Tàu có bãi tắm Chí Linh, Thùy Vân, Bãi Dứa, Bãi Trước, Bãi Sau, Bãi Dâu Tại Long Hải có bãi tắm Thùy Dương Huyện Xuyên Mộc có bãi tắm Hồ Tràm, Hồ Cốc gắn với khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu rộng khoảng 11,290ha Huyện Côn Đảo có bãi tắm Đất Dốc, Bãi Cạnh, Bãi Đầm Trâu, Bãi Hòn Tre, Bãi Hòn Cau gắn với Vườn quốc gia Côn Đảo rộng gần 6,000ha với nhiều loại thú quí (rùa, vích, đồi mồi, dugong, sóc đen, sóc mun, thạch sùng côn đảo, chim bồ câu nicoba, chim gầm trắng …) Không có tắm biển, đến tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu du khách tham quan danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử tiếng Tại thành phố Vũng Tàu có Hải Đăng, tượng Chúa giang tay, Bạch Dinh, Niết Bàn Tịnh xá, Đình Thắng Tam, Thích Ca Phật Đài, Nhà lớn Long Sơn Huyện Long Đất có Khu cách mạng Minh Đạm, đình cổ Long Phượng, chùa Long Bàn xây dựng từ đầu kỷ 19 Thị xã Bà Rịa có Nhà tròn lịch sử địa đạo Long Phước Huyện Xuyên Mộc có khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu thắng cảnh Hồ Linh Huyện Tân Thành có khu thắng cảnh Suối Tiên Huyện Châu Đức có khu du lịch Bàu Sen Đặc biệt huyện Côn Đảo có khu du tích lịch sử cách mạng với hệ thống nhà tù, trại giam dày đặc Pháp Mỹ để lại Một sản phẩm du lịch tiếng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút nhiều du khách, du lịch tắm suối nước nóng, nghỉ ngơi chữa bệnh Bình Châu – Xuyên Mộc Suối nước nóng suối nước nóng tự nhiên, chảy từ lòng đất lên có nhiệt độ tới 82 C với nhiều khoáng chất tốt cho sức khỏe Tới du khách ngâm chân, tắm nước nóng bồn tắm bùn, sau dạo chơi rừng để thư giãn thể Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN II.2 Thế mạnh khu vực thực dự án II.2.1 Vị địa lý, điều kiện quỹ đất trạng xu sử dụng Cai Mep Ha Long Sơn Hình: Vị địa lý Long Sơn Đảo Long Sơn đảo thành phố Vũng Tàu, thuộc xã tên ngoại thành phía tây thành phố Đảo có diện tích khoảng 92km², nhìn vịnh Gành Rái Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam tiến hành lập dự án đầu tư Nhà máy lọc dầu Đảo Long Sơn tương lai gần thành phố công nghiệp, có dự án đầu tư Khu công nghiệp dịch vụ dầu khí Về mặt giao thông đường bộ, vị trí Long Sơn cách TP Hồ Chí Minh khoảng 85 km kết nối với quốc lộ 51 Tân Hải Hệ thống giao thông sắt kết nối vùng xem hoàn chỉnh nước Về mặt đường biển, vị trí xây dựng cảng cách đường đẳng sâu 17.0 m khoảng 13.5 hải lý (25.0 km) tàu cỡ Panamax cần khoảng 1giờ để thực thao tác cập bến Về mặt quỹ đất, với diện tích 1989.5 km 2, lớn gấp lần Singapore (648 km 2) gần gấp đôi Hongkong (1042 km2), Bà Rịa - Vũng Tàu chắn có đủ quỹ đất để phát triển hải cảng thành phố cảng quan trọng Đông Á Riêng Long Sơn với diện tích 92 km 2, có đến 54km2 đất liền, lại đất mặn, bao bọc bề kênh rạch, sông biển gồm 11 thôn với 13,558 nhân Xã gồm đảo nằm men theo triền núi Nứa – tên dùng làm địa danh cho đảo, đoạn cuối dãy núi Phước Hoà đâm biển đảo nhỏ đảo Gò Găng, xem địa điểm thích hợp để xây dựng hải cảng đại khu trung tâm thành phố cảng lớn Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Tiến độ sử dụng vốn Kế hoạch sử dụng vốn giai đoạn dự án thể qua bảng sau: Tổng sử dụng vốn Chi phí xây dựng + Xây dựng hạ tầng + Xây dựng công trình Sử dụng đất Tổng cộng Tổng cộng 2013 143,730,686 8,346,250 284,985,000 437,061,936 2014 143,730,686 8,346,250 284,985,000 428,715,686 8,346,250 VIII.2 Nguồn vốn thực dự án: Nguồn vốn Vốn vay Vốn chủ sở hữu TỔNG NGUỒN VỐN Tổng cộng 152,076,936 284,985,000 437,061,936 Tỷ lệ 35% 65% 100% Với tổng mức đầu tư 437,061,936,000 đồng.Trong đó: + Vốn chủ sở hữu: 65% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng + Vốn vay : 35% tổng mức đầu tư tương ứng 152,076,936,000 đồng VIII.3 Phương án hoàn trả vốn vay Lịch vay trả nợ Phương án trả vốn vay: Trả gốc trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ Thời gian vay trả nợ thể qua bảng sau: Tổng số tiền cần vay Lãi vay Thời gian vay Ân hạn Thời gian trả nợ 152,076,936,000 đồng 13%/năm 72 tháng 24 tháng 48 tháng Thời gian vay: năm Trong thời gian ân hạn năm: Chủ đầu tư không hoàn trả vốn gốc mà trả lãi vay theo dư nợ đầu kỳ Thời gian trả nợ: năm Sau thời gian ân hạn, vào quý, chủ đầu tư phải hoàn trả vốn gốc tương ứng 18,332,465,000 đồng lãi phát sinh kèm với vốn gốc theo dư nợ đầu kỳ Lãi vay trả vào đầu tháng theo dư nợ đầu kỳ Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đối tác hợp tác cho vay Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 26 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN (Kế hoạch trả nợ theo kỳ thể cụ thể qua bảng lịch vay trả nợ phụ lục dự án) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 27 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN IX.1 Các giả định tính toán IX.1.1 Giả định thiết kế Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn thực giai đoạn: Giai đoạn 1: Tiến hành xây dựng hạng mục hạ tầng công trình phục vụ kinh doanh Giai đoạn 2: Tiến hành cho nhà đầu tư thứ cấp thuê đất để đầu tư kinh doanh Các hạng mục hạ tầng công trình xây dựng giai đoạn bao gồm: Các hạng mục hạ tầng : + Xây dựng giao thông + San + Cấp điện + Hệ thống chiếu sáng + Cấp nước TT + Thoát nước thải + Thoát nước mưa + Xây dựng xanh + Xây dựng tường rào Các hạng mục xây dựng: + Cổng + nhà bảo vệ + Trạm biến áp + Trạm xử lý nước thải + bơm + Hồ nước IX.1.2 Giả định doanh thu Chủ đầu tư đầu tư toàn sở hạ tầng dự án, sau chuyển giao toàn công trình cho nhà đầu tư thứ cấp xây dựng quản lý hoạt động Với nguồn thu từ bán nhà Bungalow biệt thự cao cấp trả chậm 10 năm, dự án đảm bảo mang lại hiệu đồng thời đảm bảo khả trả nợ cho ngân hàng Tỷ lệ trả chậm cho nhà biệt thự cao cấp, Bungalow Năm 10 Tỷ lệ trả chậm 30% 10% 10% 10% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67% 6.67% Và giả sử công trình bán theo tỷ lệ năm sau: Năm Tỷ lệ bán nhà Bungalow, biệt thự cao cấp 40% 20% 15% 15% 10% Ước tính giá bán biệt thư cao cấp Bungalow tăng 10% năm  Bungalow Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 28 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Dự án quy hoạch với số lượng 100 Bungalow, diện tích khoảng 80 m 2/ căn, giá đất bán 5,000,000 đồng/m2  Biệt thự cao cấp Tương tự đất cho xây dựng Bungalow, dự tính biệt thự có diện tích khoảng 3002 500 m , giá bán 5,000,000 đồng/m2  Siêu thị Ngoài ra, để phục vụ cho nhu cầu dân cư, chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng siêu thị, đồng thời chuyển giao lại cho nhà đầu tư thứ cấp hoạt động kinh doanh  Khách sạn Khách sạn nhu cầu cần thiết, tạo điều kiện để khách du lịch đến nghỉ dưỡng ngắn hạn dài hạn, dự án cho khởi công xây dựng khách sạn 1, tiền đề cho hoạt động kinh doanh khu vực Vì chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào công trình này, mang lại hiệu cao  Các công trình khác Ngoài ra, để dự án khả thi, chủ đầu tư quy hoạch thêm hạng mục công trình phụ trợ như: khu vui chơi giải trí chuyên đề, nhà hàng, câu lạc bộ, nhà thi đấu đa năng, sân bóng đá, sân tennis, chòi nghỉ, nhà nghỉ nhân viên lái xe, sân khấu… Các công trình bán theo năm thu tiền theo tỷ lệ trả chậm hạng mục bán dần theo năm sau: Bán năm 2015 + 40 Bungalow + 104 biệt thự cao cấp + Siêu thị + Nhà thi đấu đa + Sân bóng HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích Giá/m2 Siêu thị 100 80 10,000 260 400 10,000 2015 4,800,000 40 2016 1,600,000 2017 1,600,000 2018 1,600,000 2019 1,066,667 62,400,000 20,800,000 20,800,000 20,800,000 13,866,667 104 3,840,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2,880,000 960,000 960,000 960,000 29 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Diện tích Giá/m2 Nhà thi đấu đa Diện tích Giá/m2 Sân bóng đá Diện tích Giá/m2 TỔNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích Giá/m2 Biệt thự cao cấp 2,400 7,000 6,000,000 4,500,000 1,500,000 1,500,000 1,500,000 25,600,000 19,200,000 6,400,000 6,400,000 6,400,000 3,750 7,000 16,000 7,000 102,640,000 48,980,000 31,260,000 31,260,000 23,793,333 2020 1,066,667 2021 1,066,667 2022 1,066,667 2023 1,066,667 2024 10 1,066,667 13,866,66 13,866,66 13,866,66 13,866,66 13,866,667 14,933,33 14,933,33 14,933,33 14,933,33 14,933,333 Số lượng Diện tích Giá/m2 TỔNG Bán năm 2016 + 20 Bungalow + 52 biệt thự cao cấp + Khách sạn + Khách sạn + Khu vui chơi giải trí chuyên đề HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 2016 2017 2018 2019 2,640,000 880,000 880,000 880,000 20 80 5,500 34,320,000 11,440,000 11,440,000 11,440,000 52 400 5,500 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2020 586,667 7,626,667 30 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Khách sạn Diện tích Giá/m2 Khách sạn Diện tích Giá/m2 Khu vui chơi giải trí chuyên đề Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG 16,848,000 12,636,000 4,212,000 4,212,000 4,212,000 10,530 7,000 9,600,000 7,200,000 2,400,000 2,400,000 2,400,000 11,200,000 8,400,000 2,800,000 2,800,000 2,800,000 6,000 7,000 7,000 7,000 74,608,000 40,556,000 21,732,000 21,732,000 17,625,333 2021 586,667 2022 586,667 2023 586,667 2024 586,667 2025 10 586,667 7,626,667 7,626,667 7,626,667 7,626,667 7,626,667 8,213,333 8,213,333 8,213,333 8,213,333 8,213,333 Bán năm 2017 + 15 Bungalow + 39 biệt thự cao cấp + Khách sạn + Nhà hàng ẩm thực + HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Khách sạn 2017 2,178,000 15 80 6,050 28,314,000 39 400 6,050 9,600,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2018 726,000 2019 726,000 2020 726,000 2021 484,000 9,438,000 9,438,000 9,438,000 6,292,000 7,200,000 2,400,000 2,400,000 2,400,000 31 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Diện tích Giá/m2 Nhà hàng ẩm thực Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC 6,000 7,000 10,400,000 7,800,000 2,600,000 2,600,000 2,600,000 6,500 7,000 50,492,000 25,164,000 15,164,000 15,164,000 11,776,000 2022 484,000 2023 484,000 2024 484,000 2025 484,000 2026 10 484,000 Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp 6,292,000 6,292,000 6,292,000 6,292,000 6,292,000 Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG 6,776,000 6,776,000 6,776,000 6,776,000 6,776,000 Bán năm 2018 + 15 Bungalow + 39 nhà biệt thự cao cấp + Sân tennis HẠNG MỤC 2018 2019 2020 2021 2,395,800 798,600 798,600 798,600 15 80 6,655 31,145,400 10,381,800 10,381,800 10,381,800 39 400 6,655 4,800,000 3,600,000 1,200,000 1,200,000 Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 14 Sân tennis Diện tích 3,000 Giá/m2 4,000 10 Nhà hàng 16,000,000 12,000,000 Diện tích 10,000 Giá/m2 4,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 4,000,000 4,000,000 2022 532,400 6,921,200 1,200,000 4,000,000 32 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN 11 Câu lạc Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC 7,360,000 5,520,000 1,840,000 1,840,000 1,840,000 4,600 4,000 61,701,200 32,300,400 18,220,400 18,220,400 14,493,600 2023 532,400 2024 532,400 2025 532,400 2026 532,400 2025 10 532,400 Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp 6,921,200 6,921,200 6,921,200 6,921,200 6,921,200 Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG 7,453,600 7,453,600 7,453,600 7,453,600 7,453,600 Bán năm 2019 + 10 Bungalow + 26 biệt thự cao cấp + Nhà hàng + Câu lạc HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1,597,200 532,400 532,400 532,400 354,933 354,933 10 80 6,655 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 26 400 6,655 70,809,200 69,744,400 69,744,400 69,744,400 69,566,93 69,566,933 2025 354,933 2026 354,933 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2027 354,933 2028 10 354,933 33 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Giá/m2 Biệt thự cao cấp 69,212,000 69,212,000 69,212,000 69,212,000 Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG 69,566,93 69,566,93 69,566,93 69,566,933 3 TỔNG DOANH THU TỪ NĂM 2015- 2028 Năm TỔNG CỘNG Năm TỔNG CỘNG Năm TỔNG CỘNG 2015 2016 2017 2018 2019 102,640,000 123,588,000 122,308,000 139,857,200 163,798,933 2020 135,687,46 2025 92,009,867 2021 122,887,46 2022 2023 2024 114,160,66 106,943,200 106,943,200 2026 2027 2028 83,796,53 77,020,533 69,566,933 Các năm đầu dự án bán dần hạng mục đất công trình trả chậm nên doanh thu chưa cao, năm sau cộng dồn tiền thuê đất từ nhà đầu tư thứ cấp làm cho nguồn doanh thu tăng lên nhiều so với năm đầu IX.1.3 Giả định chi phí Chi phí dự án chủ yếu năm đầu tiên, chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng phí chi phí quản lý chung  Chi phí quảng cáo, marketing Việc quảng bá hình ảnh, thương hiệu cho sản phẩm du lịch cần thiết, nên năm dự án đẩy mạnh hoạt động marketing, PR thương hiệu Chi phí kết theo doanh thu, năm chủ đầu tư bỏ mức phí 5% doanh thu  Chi phí quản lý chung Mỗi tháng chi phí quản lý chung khoảng 200,000,000 đồng  Chi phí hoa hồng Chi phí dùng để chi trả cho nhà môi giới bán cho thuê Bungalow biệt thự nghỉ dưỡng, dự án trích 2% tổng doanh thu cho hoa hồng phí BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ QUA CÁC NĂM 2015-2024 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 34 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN ĐVT:1000 đồng HẠNG MỤC 2015 1 Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí quản lý chung Hoa hồng phí TỔNG CỘNG 2016 2018 2019 5,132,000 6,179,400 6,115,400 6,992,860 8,189,947 2,400,000 2,400,000 2,592,000 2,592,000 2,799,360 2,052,800 2,471,760 2,446,160 2,797,144 3,275,979 9,584,800 11,051,160 11,153,560 12,382,004 14,265,285 HẠNG MỤC 2020 Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí quản lý chung Hoa hồng phí TỔNG CỘNG 2017 6,784,373 2,799,360 2,713,749 12,297,48 2021 2022 6,144,373 5,708,033 3,023,309 3,023,309 2,457,749 2,283,213 11,625,43 11,014,555 2023 2024 10 5,347,160 5,347,160 3,265,174 3,265,174 2,138,864 2,138,864 10,751,19 10,751,198 HẠNG MỤC 2025 2026 2027 2028 11 12 13 14 Chi phí quảng cáo, marketing 4,600,493 4,189,827 3,851,027 3,478,347 Chi phí quản lý chung 3,526,387 3,526,387 3,808,498 4,113,178 Hoa hồng phí 1,840,197 1,675,931 1,540,411 1,391,339 TỔNG CỘNG 9,967,078 9,392,14 9,199,93 8,982,864 IX.2 Phân tích tài dự án IX.2.1 Báo cáo thu nhập BÁO CÁO THU NHẬP QUA CÁC NĂM 2015 -2028 ĐVT: 1000 đồng Năm Doanh thu Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT 2015 102,640,000 20,356,071 9,584,800 6,083,077 15,741,297 50,874,754 12,718,689 38,156,066 2016 123,588,000 20,356,071 11,051,160 6,083,077 18,252,099 67,845,592 16,961,398 50,884,194 2017 122,308,000 20,356,071 11,153,560 6,083,077 11,864,515 72,850,776 18,212,694 54,638,082 2018 139,857,200 20,356,071 12,382,004 6,083,077 5,533,304 95,502,743 23,875,686 71,627,057 2019 163,798,933 20,356,071 14,265,285 6,083,077 390,280 122,704,219 30,676,055 92,028,164 Năm 2020 2021 2022 2023 2024 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 35 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Doanh thu Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT Năm 2025 92,009,867 Doanh thu Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT 135,687,467 20,356,071 12,297,483 6,083,077 96,950,835 24,237,709 72,713,126 20,356,07 9,967,078 6,083,077 55,603,64 13,900,91 41,702,73 122,887,467 20,356,071 11,625,431 6,083,077 84,822,886 21,205,722 63,617,165 114,160,667 20,356,071 11,014,555 6,083,077 76,706,962 19,176,741 57,530,222 106,943,200 20,356,071 10,751,198 6,083,077 69,752,854 17,438,213 52,314,640 106,943,200 20,356,071 10,751,198 6,083,077 69,752,854 17,438,213 52,314,640 2026 2027 2028 83,796,53 77,020,533 69,566,933 20,356,07 20,356,07 20,356,071 1 9,392,145 9,199,936 8,982,864 6,083,077 6,083,077 6,083,077 47,965,240 41,381,44 34,144,921 11,991,31 10,345,36 8,536,230 35,973,93 31,036,08 25,608,691 Theo dự kiến nguồn lợi nhuận sau thuế dùng để trả nợ ngân hàng, năm sau nguồn doanh thu tăng lên chủ đầu tư trả nợ trước hạn ĐVT: 1,000 đồng 1,561,208,000 Tổng doanh thu 522,566,780 Tổng chi phí 986,859,725 Tổng EBT 740,144,794 Tổng EAT 0.63 Hệ số EBT /doanh thu 2.26 Hệ số EBT /tổng nguồn vốn 0.47 Hệ số EAT /doanh thu 1.69 Hệ số EAT /tổng nguồn vốn 111,514,857 Doanh thu bình quân 70,489,980 Lợi nhuận trước thuế bình quân 52,867,485 Lợi nhuận sau thuế bình quân Ghi EBT: Lợi nhuận trước thuế Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 36 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN EAT: Lợi nhuận ròng sau thuế - Doanh thu năm đầu (2015) doanh thu bình quân 14 năm (từ năm 2015 – 2028) 102,640,000,000 đồng; 111,514,857,000 đồng - Lợi nhuận trước thuế bình quân lợi nhuận sau thuế bình quân 14 năm (2015 – 2028) 70,489,980,000 đồng; 52,867,485,000 đồng - Hệ số lợi nhuận trước thuế doanh thu; tổng nguồn vốn 0.63 2.26 Ý nghĩa:  Một đồng doanh thu tạo 0.63 đồng lợi nhuận trước thuế  Một đồng vốn bỏ tạo 2.26 đồng lợi nhuận trước thuế - Hệ số lợi nhuận sau thuế doanh thu; tổng nguồn vốn 0.47 1.69 Ý nghĩa:  Một đồng doanh thu tạo 0.47 đồng lợi nhuận sau thuế  Một đồng vốn bỏ tạo 1.69 đồng lợi nhuận sau thuế IX.2.2 Báo cáo ngân lưu a Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) BÁO CÁO NGÂN LƯU TIPV ĐVT: 1000 đồng 2013 2014 2015 2016 113,410,000 126,546,444 113,410,000 126,546,444 Năm 2017 124,145,333 Ngân lưu vào 124,145,333 Doanh thu Thanh lý tài sản cố định 777,030,686 8,098,750 10,338,700 11,258,251 11,282,173 Ngân lưu 143,730,686 8,098,750 Đầu tư tài sản cố định 633,300,000 Chi phí sử dụng đất 10,338,700 11,258,251 11,282,173 Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước (777,030,686) (8,098,750) 103,071,300 115,288,193 112,863,160 thuế 6,911,510 10,741,514 10,941,374 Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau (777,030,686) (8,098,750) 96,159,790 104,546,679 101,921,786 thuế Ngân lưu tích lũy (777,030,686) (785,129,436) (688,969,646) (584,422,967) (482,501,181) Năm Ngân lưu vào Doanh thu 2018 129,178,667 129,178,667 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2019 243,027,556 243,027,556 2020 249,960,889 249,960,889 2021 248,805,333 248,805,333 2022 248,805,333 248,805,333 37 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Thanh lý tài sản cố định 11,634,507 19,811,289 Thanh lý đất Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định 11,634,507 19,811,289 Chi phí sử dụng đất 117,544,160 223,216,267 Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước 12,902,573 40,111,549 thuế 104,641,587 183,104,718 Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau (377,859,594) (194,754,877) thuế 129,178,667 243,027,556 Ngân lưu tích lũy Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy 20,296,622 20,439,682 20,439,682 20,296,622 229,664,267 42,507,997 20,439,682 228,365,651 42,980,794 20,439,682 228,365,651 43,771,743 187,156,269 (7,598,607) 185,384,858 177,786,251 184,593,908 362,380,159 249,960,889 248,805,333 248,805,333 2023 248,805,333 2024 2025 248,805,33 169,956,444 248,805,333 248,805,333 169,956,444 2026 144,915,556 2027 127,182,222 144,915,556 127,182,222 15,423,338 13,670,476 12,711,254 20,681,547 15,423,338 228,123,78 154,533,10 6 44,203,724 44,203,724 25,806,054 183,920,063 183,920,06 128,727,052 546,300,222 730,220,285 858,947,337 13,670,476 131,245,079 12,711,254 114,470,968 19,984,047 111,261,032 15,790,519 98,680,449 20,681,547 20,681,547 20,681,547 228,123,786 Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế 970,208,369 1,068,888,819 2028 115,093,333 115,093,333 66,804,952 12,169,712 12,169,712 102,923,622 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 38 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy 12,903,683 90,019,939 1,158,908,758 Với tổng mức đầu tư 437,061,936,000 đồng dự án đạt hiệu sau: Giá trị ròng NPV (TIPV), suất sinh lợi nội (IRR) với suất chiết khấu (WACC) 10% 151,816,801,000 đồng; 14 % Thời gian hoàn vốn (PP) năm (bao gồm năm xây dựng sở hạ tầng)  Nhận xét: Với kết NPV (TIPV) > 0, IRR > WACC, thời gian hoàn vốn < Vòng đời dự án 16 năm Điều cho thấy dự án khả thi mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư IX.2.3 Hệ số đảm bảo trả nợ Năm 2013 2014 2015 2016 Ngân lưu ròng sau thuế - NCF(TIPV) (428,715,686) (8,346,250) 80,336,511 95,575,442 Trả nợ : Tổng (Nợ gốc lãi) 52,267,510 66,953,717 DSCR = NCF(TIPV) / (Nợ gốc lãi) 1.54 1.43 Năm Ngân lưu ròng sau thuế - NCF(TIPV) Trả nợ : Tổng (Nợ gốc lãi) DSCR = NCF(TIPV) / (Nợ gốc lãi) 2017 2018 2019 92,941,746 103,599,510 118,857,593 60,566,133 54,234,922 12,565,685 1.53 1.91 9.46 Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân = 3.17 > 1, cho thấy dự án có khả đảm bảo trả nợ cao, với đồng tiền nợ gốc lãi, dự án có khả chuẩn bị số tiền gấp 3.17 lần số nợ cần phải trả IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế- xã hội Dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn” dự án mang lại giá trị kinh tế lâu dài, phù hợp với sách phát triển du lịch dịch vụ nước ta Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế nhu cầu Dự án có nhiều tích cực việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã Long Sơn – Thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu - Thu hút tạo công ăn việc làm, thu nhập cho lượng lao động cho địa phương - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế GTGT thuế Thu nhập doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng nước nói chung Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 39 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG X: KẾT LUẬN Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí điều dưỡng cho du khách nước với công trình khách sạn biệt thự để lưu trú lâu dài nghỉ dưỡng Dự án mang lại hiệu kinh tế cho Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng mà dự án nằm chiến lược sách phát triển ngành du lịch đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động khu quy hoạch Riêng mặt tài chính, dự án đánh giá khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động nguồn doanh thu Vì vậy, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận hỗ trợ công ty việc vay vốn Chúng xin cam kết: - Chấp nhận quy định hỗ trợ tài Đơn vị - Sử dụng vốn vay mục đích tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay - Trả nợ gốc tiền vay lãi tiền vay đầy đủ, hạn - Những thông tin kê khai tài liệu kèm xác, đắn hợp pháp Chúng chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay Pháp luật lời cam kết Chúng xin chân thành cảm ơn Vũng Tàu, ngày tháng năm 2013 Nơi nhận: - Như - Lưu TCHC CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG (Giám đốc) TRẦN TRUNG KIÊN Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 40 [...]... KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN (Kế hoạch trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể qua bảng lịch vay và trả nợ ở phụ lục của dự án) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 27 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN IX.1 Các giả định tính toán IX.1.1 Giả định về thiết kế Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được... vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 18 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VI.1 Đánh giá tác động môi trường VI.1.1 Giới thiệu chung Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84 xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng: - Trên khu đất không có dân cư, không có các loại cây hòa... dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng Đây là khu đất trống thuận lợi cho việc xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp Khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng sẽ tạo nên bộ mặt cảnh quan kiến trúc đẹp cho khu vực đảo Long Sơn, thành phố Vũng Tàu Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 11 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ... Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 21 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây : - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội... hướng sẽ xây dựng đầy đủ cơ sở vật chất hạ tầng trong Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn, sau khi xây dựng xong dự án sẽ được chuyển giao cho các nhà đầu tư thư cấp có chuyên môn thuê lại và điều phối hoạt động nhằm xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn thành khu nghỉ dưỡng bậc nhất ở Vũng Tàu nói riêng và khu vực miền Nam nói chung Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu... Nguyên Xanh 13 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT V.1 Tính chất khu quy hoạch Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước với các công trình khách sạn và biệt thự vườn để có thể lưu trú lâu dài và nghỉ dưỡng V.2 Bố... vụ du lịch mà còn góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào khu vực đảo Long Sơn, thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế tỉnh nhà nói chung, thành phố Vũng Tàu nói riêng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 8 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG III.1 Địa điểm đầu tư Dự án Khu du lịch nghỉ. .. Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 25 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Tiến độ sử dụng vốn Kế hoạch sử dụng vốn trong giai đoạn 1 của dự án được thể hiện qua bảng sau: Tổng sử dụng vốn Chi phí xây dựng + Xây dựng hạ tầng + Xây dựng công trình Sử dụng đất Tổng cộng Tổng cộng 2013 143,730,686 8,346,250 284,985,000... thế của xã đảo Long Sơn nói riêng; đồng thời hiểu rõ nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí của khách du lịch và nhất là nhu cầu lưu trú của các chuyên gia, kỹ sư làm việc trong Khu công nghiệp Long Sơn Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng quyết định đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn tại đồi 84, xã Long Sơn, Thành phố Vũng Tàu Chủ đầu tư định hướng sẽ xây dựng đầy đủ cơ sở vật... lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn được xây dựng tại đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Hình: Tổng quan khu vực xây dựng dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn có vị trí vô cùng đắc địa, từ đỉnh đồi cách mực nước biển khoảng 81.5m nhìn xung quanh ra cả 3 phía có thể nhìn thấy mũi Cần Giờ, bãi biển Vũng Tàu và gần hơn nữa là Khu công nghiệp Dầu khí Long Sơn, Nhà máy lọc dầu Long Sơn Với