Dự án đầu tư khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng phước gia an tỉnh bà rịa vũng tàu

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC GIA AN Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC Địa điểm: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Tháng 06/2018 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC GIA AN CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT LÊ PHƯỚC MẾN NGUYỄN BÌNH MINH Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án .6 IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án .9 CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN .11 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 11 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 11 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 16 II Quy mô đầu tư dự án 18 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án .19 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án .19 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ .21 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 21 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 21 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 21 II.2 Các hạng mục dự án 23 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .27 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 27 II Các phương án xây dựng cơng trình 27 III Phương án tổ chức thực 28 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 28 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG .29 I Đánh giá tác động môi trường .29 I.1 Giới thiệu chung: 29 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường .29 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 30 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 30 II Tác động dự án tới môi trường 31 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 31 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .33 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường .34 II.4 Kết luận: 36 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 37 I Tổng vốn đầu tư dự án 37 II Nguồn vốn thực dự án 38 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án .43 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 43 III.2 Phương án vay 44 III.3 Các thơng số tài dự án 44 KẾT LUẬN 47 I Kết luận 47 II Đề xuất kiến nghị 47 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 48 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 48 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 51 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án .55 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 59 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 60 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 60 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 62 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 63 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 64 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC  Mã số thuế : 0304368476  Đại diện pháp luật : Lê Phước Mến  Chức vụ : Giám đốc  Địa trụ sở : 14 Đường số 4-Phường 11-Quận 6-TP Hồ Chí Minh II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Địa điểm xây dựng: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 250.499.202.000 đồng (Hai trăm năm mươi tỷ, bốn trăm bốn mươi bốn triệu, chín trăm ba mươi ba nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 75.149.761.000 đồng + Vốn vay : 154.349.441.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Với đặc điểm khí hậu, thời tiết nguồn tài nguyên thiên nhiên ưu đãi, nhiều năm qua Bà Rịa - Vũng Tàu dần trở thành trung tâm du lịch hàng đầu nước Năm 2017, năm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tái lập, Sở Du lịch - quan chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà nước du lịch, năm thực Nghị 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 Bộ Chính trị phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn năm thứ hai thực Nghị Đại hội Đại biểu Đảng tỉnh lần thứ VI, nhiệm kỳ 2015-2020 Ngành Du lịch ln trì tốc độ tăng trưởng có đóng góp tích cực vào tăng trưởng chung tỉnh Lượng khách du lịch đến Bà Rịa -Vũng Tàu tăng trưởng bình quân 13% năm; tổng thu Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An từ khách du lịch tăng bình quân 16%/năm Riêng năm 2017, tổng lượt khách đến khu, điểm du lịch địa bàn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu tăng 20% Hệ thống sở lưu trú du lịch phát triển mạnh mẽ số lượng chất lượng Chủ động đạo quan chuyên môn nghiên cứu xây dựng quy chế quản lý condotel địa bàn tỉnh Tính tới nay, địa bàn tỉnh có khu du lịch quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 như: Khu du lịch (KDL) Chí Linh - Cửa Lấp 825ha, KDL Hoa Anh Đào 240ha, KDL Văn hóa Lâm viên Núi Minh Đạm 280ha, KDL Lâm viên Văn hóa Núi Dinh 718,4ha, KDL Lộc An 265ha, KDL Bến Cát - Hồ Tràm 425,26ha, KDL dân cư Láng Hàng 330,69ha, KDL Thác Hòa Bình 224ha Đã thu hút dự án đầu tư du lịch quy mô vốn lớn, có 23 dự án hồn thành đưa vào hoạt động với loại hình sản phẩm đa dạng có tính đặc thù, phù hợp với thị trường du lịch quốc tế như: The Imperial, Sixsences Resort, The Grand - Hồ Tràm Strip, Pullman Các kiện văn hóa, thể thao, di tích lịch sử, danh thắng bước đầu đầu tư, khai thác để trở thành sản phẩm du lịch phục vụ du khách Công tác quảng bá, xúc tiến du lịch có chuyển biến tích cực Mơi trường du lịch cải thiện rõ nét; giá dịch vụ tương đối ổn định; công tác cứu hộ, cứu nạn tổ chức tốt Tuy nhiên, du lịch Bà Rịa Vũng Tàu số hạn chế như: Quy hoạch không gian du lịch thiếu đồng bộ, dự án manh mún, sản phẩm trùng lắp, chủ yếu dịch vụ lưu trú, ăn uống mà thiếu sản phẩm, dịch vụ vui chơi, giải trí lạ; chưa hấp dẫn khách quốc tế, khách chi tiêu cao; chưa khắc phục tình trạng đơng khách vào cuối tuần mùa Hè, vắng khách vào tuần mùa lại năm; thiếu chiến lược quảng bá thương hiệu du lịch giới… Cùng với Nghị 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 Bộ Chính trị phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn Nghị Đại hội Đảng tỉnh lần thứ VI gắn với thực Nghị Đại hội XII Đảng, Nghị 09-NQ/TU Ban Chấp hành Đảng tỉnh phát triển du lịch chất lượng cao tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu giai đoạn 2017-2020, định hướng đến năm 2030 (kèm theo đề án: an ninh du lịch, môi trường du lịch Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch) ban hành ngày 27/12/2017 trở thành chủ trương, định hướng nhằm tạo bước đột phá, đưa du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu thực trở thành ngành kinh tế mũi nhọn năm tới Năm 2018, du lịch Bà Rịa Vũng Tàu kỳ vọng phát triển đạt mục tiêu như: gia tăng tỷ trọng khách quốc tế tăng doanh thu du lịch (tăng chi tiêu bình Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An quân/khách); kéo dài thời gian lưu trú du khách đặc biệt khách quốc tế; đa dạng hóa phát triển sản phẩm du lịch chất lượng cao… Để làm điều này, Tỉnh ủy đạo UBND tỉnh có sách, biện pháp ưu đãi, mời gọi, hỗ trợ nhà đầu tư lớn, có lực tài trình độ quản lý để khai thác, vận hành tạo sản phẩm du lịch độc đáo dự án chậm triển khai bị thu hồi mời gọi đầu tư như: Vườn thú hoang dã Safari, KDL sinh thái Núi Dinh, KDL Paradise, KDL Chí Linh-Cửa Lấp Bên cạnh đó, tỉnh đẩy mạnh công tác quảng bá, xúc tiến du lịch thị trường mục tiêu nước nước ngoài; quý 2/2018 tổ chức Hội nghị xúc tiến đầu tư du lịch vào tỉnh Triển hai thực Quy hoạch tổng thể KDL quốc gia Côn Đảo; Long Hải- Phước Hải, Quy hoạch hệ thống đường sông, Quy hoạch tuyến ven biển từ Vũng Tàu đến Xuyên Mộc; điều chỉnh lại Quy hoạch phố du lịch Bãi Sau thành điểm nhấn quan trọng cho tuyến du lịch ven biển, đảm bảo đủ không gian: không gian tắm biển, không gian dịch vụ không gian cảnh quan Nghiên cứu lựa chọn cảng có địa bàn tỉnh để bổ sung cơng đón tàu khách du lịch Chỉ đạo việc thúc đẩy chủ đầu tư dự án du lịch cấp phép chuyển vốn đăng ký sang vốn thực hiện, hoàn thành đưa dự án vào hoạt động tiến độ đăng ký; kiên thu hồi dự án cấp phép không triển khai để dành quỹ đất thu hút nhà đầu tư đủ lực Kiến nghị Trung ương đẩy nhanh tiến độ nâng cấp cảng hàng khơng Cơn Sơn; xây dựng hình ảnh du lịch Bà Rịa -Vũng Tàu thân thiện, hấp dẫn việc triển khai Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch… Từ thực tế trên, để góp phần thực chương trình tỉnh, cơng ty TNHH Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Duy Phước phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Dự án khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An” Huyện Xuyên Mộc nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương để qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Xuyên Mộc phát triển - Góp phần giải cơng ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vùng tạo địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân địa phương du khách - Là khu du lịch nghỉ dưỡng mang tính chất Biệt thự ven biển đồi, số biệt thự gỗ độc lập nghỉ dưỡng tán rừng, - Hướng tới thị trường khách kinh doanh kết hợp du lịch, dịch vụ tổ chức hội nghị hội thảo, triển lãm, trưng bày, dịch vụ ẩm thực, nơi quy tụ giới thiệu đặ sản Bà Rịa Vũng Tàu Kết hợp loại hình vui chơi giải trí cao cấp, đại, khơng gian văn hóa truyền thống, - Tăng thêm cảnh quan cho khu vực, thu hút khách du lịch từ Tp.HCM, Vũng Tàu, vùng Đông Nam Bộ, tỉnh lân cận du khách quốc tế đến nghỉ dưỡng Việt Nam mang lại hiệu kinh tế xã hội, góp phần vào ngân sách địa phương thông qua thuế nguồn thu khác - Phát triển sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải trí mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, Đơn vị tư vấn: Cơng ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án TT Chỉ tiêu Gía trị tài Năm sản tính khấu khấu hao ( hao 1000 đồng) 200.472.500 10 10.000.000 10 6.000.000 10 122.460.000 10 5.250.000 10 600.000 10 Năm hoạt động Xây dựng San Khu nhà hàng biển Khu biệt thự (3 tầng) Công viên, xanh Hồ bơi (2 hồ) Khu hội nghị tập thể (3 tầng) Khu nhà tán rừng Khu hồ nhân tạo Khu trồng hoa 10 Khu thể dục thể thao 1.500.000 10 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 11 Giao thông nội Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể 6.000.000 10 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 300.000 10 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 I 12 13 20.047.250 1.000.000 600.000 12.246.000 525.000 60.000 20.047.250 1.000.000 600.000 12.246.000 525.000 60.000 20.047.250 20.047.250 20.047.250 1.000.000 1.000.000 1.000.000 600.000 600.000 600.000 12.246.000 12.246.000 12.246.000 525.000 525.000 525.000 60.000 60.000 60.000 8.125.000 10 812.500 812.500 812.500 812.500 812.500 27.000.000 9.200.000 1.437.500 10 10 10 2.700.000 920.000 143.750 2.700.000 920.000 143.750 2.700.000 920.000 143.750 2.700.000 920.000 143.750 2.700.000 920.000 143.750 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 51 TT 14 15 16 17 18 19 II TT Chỉ tiêu Gía trị tài sản tính khấu hao ( 1000 đồng) Năm khấu hao Hệ thống thoát nước tổng 200.000 thể Hệ thống xử lý chất thải 800.000 Hệ thống camera giám sát 500.000 Hệ thống internet 200.000 Hệ thống chống sét 300.000 Hệ thống phòng cháy chữa 400.000 cháy Thiết bị 7.100.000 Thiết bị nhà hàng 1.000.000 Thiết bị biệt thự 3.000.000 Thiết bị vệ sinh 500.000 Thiết bị khu hội nghị 300.000 Thiết bị nhà tán rừng 2.200.000 Thiết bị khu thể dục thể 100.000 thao Tổng cộng 207.572.500 Chỉ tiêu Gía trị tài sản Năm hoạt động 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 10 10 10 10 80.000 50.000 20.000 30.000 80.000 50.000 20.000 30.000 80.000 50.000 20.000 30.000 80.000 50.000 20.000 30.000 80.000 50.000 20.000 30.000 10 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 6 6 6 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 366.667 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 366.667 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 366.667 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 366.667 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 366.667 16.667 16.667 16.667 16.667 16.667 21.230.583 21.230.583 Năm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 21.230.583 21.230.583 21.230.583 Năm hoạt động 52 tính khấu hao ( 1000 đồng) khấu hao 10 200.472.500 10.000.000 10 10 20.047.250 1.000.000 20.047.250 1.000.000 20.047.250 1.000.000 6.000.000 10 600.000 600.000 600.000 122.460.000 5.250.000 600.000 10 10 10 12.246.000 525.000 60.000 12.246.000 525.000 60.000 12.246.000 525.000 60.000 8.125.000 10 812.500 812.500 812.500 812.500 812.500 27.000.000 10 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 2.700.000 Xây dựng San Khu nhà hàng biển Khu biệt thự (3 tầng) Công viên, xanh Hồ bơi (2 hồ) Khu hội nghị tập thể (3 tầng) Khu nhà tán rừng Khu hồ nhân tạo Khu trồng hoa 9.200.000 1.437.500 10 10 920.000 143.750 920.000 143.750 920.000 143.750 920.000 143.750 920.000 143.750 10 Khu thể dục thể thao 1.500.000 10 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 11 Giao thông nội Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể 6.000.000 10 600.000 600.000 600.000 600.000 600.000 300.000 10 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 200.000 10 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 I 12 13 14 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 20.047.250 20.047.250 1.000.000 1.000.000 600.000 600.000 12.246.000 12.246.000 525.000 525.000 60.000 60.000 53 TT 15 16 17 18 19 II Chỉ tiêu Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Hệ thống internet Hệ thống chống sét Hệ thống phòng cháy chữa cháy Thiết bị Thiết bị nhà hàng Thiết bị biệt thự Thiết bị vệ sinh Thiết bị khu hội nghị Thiết bị nhà tán rừng Thiết bị khu thể dục thể thao Tổng cộng Gía trị tài sản tính khấu hao ( 1000 đồng) Năm khấu hao Năm hoạt động 10 800.000 10 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 500.000 10 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 200.000 300.000 10 10 20.000 30.000 20.000 30.000 20.000 30.000 20.000 30.000 20.000 30.000 400.000 10 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000 7.100.000 1.000.000 3.000.000 500.000 300.000 6 6 1.183.333 166.667 500.000 83.333 50.000 2.200.000 366.667 100.000 16.667 20.047.250 20.047.250 207.572.500 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 21.230.583 20.047.250 20.047.250 54 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án TT I I.1 Khoản mục Công suất Tổng doanh thu năm Thu từ cho thuê biệt thự - Đơn giá - Số lượng I.2 ngàn năm 2019 2020 - 2021 - ngàn đồng Thu từ nhà hàng - Đơn giá - Số lượng I.3 Năm ngàn đồng lượt người Thu từ cho thuê nhà - Đơn giá - Số lượng II Tổng chi phí năm Chi phí quảng cáo sản phẩm ngàn đồng ngàn đồng 3% 2022 50% 60% 2023 75% 77.412.500 86.385.000 107.981.250 35.400.000 31.860.000 39.825.000 3.000 3.000 3.000 11.800 10.620 13.275 16.200.000 32.400.000 40.500.000 300 300 300 54.000 108.000 135.000 25.812.500 22.125.000 27.656.250 2.500 2.500 2.500 10.325 8.850 11.063 - 18.521.933 57.512.254 64.541.236 68.908.831 - - 2.322.375 2.591.550 3.239.438 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 55 TT III IV V TT I I.1 - Khoản mục Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí kinh doanh nhà hàng Chi phí tu sửa Chi phí quản lí chung Chi phí khác Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Khoản mục 2021 21.230.583 18.521.933 142.000 2022 21.230.583 16.463.940 142.000 2023 21.230.583 14.405.948 142.000 50% 8.100.000 16.200.000 20.250.000 0,50% 3% 5% 1.002.363 2.322.375 3.870.625 19.900.246 3.980.049 15.920.197 1.002.363 2.591.550 4.319.250 21.843.764 4.368.753 17.475.011 1.002.363 3.239.438 5.399.063 39.072.419 7.814.484 31.257.935 Năm 2019 2020 "" "" 2% Năm Công suất Tổng doanh thu năm Thu từ cho thuê biệt thự ngàn năm Đơn giá ngàn đồng 18.521.933 0 -18.521.933 -18.521.933 2024 85% 2025 95% 2026 95% 2027 95% 2028 10 95% 122.378.750 136.776.250 136.776.250 136.776.250 136.776.250 45.135.000 50.445.000 50.445.000 50.445.000 50.445.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 56 TT I.2 Khoản mục Số lượng Đơn giá - Số lượng Đơn giá - Số lượng II Tổng chi phí năm 2026 16.815 2027 16.815 2028 10 16.815 45.900.000 51.300.000 51.300.000 51.300.000 51.300.000 300 300 300 300 300 153.000 171.000 171.000 171.000 171.000 31.343.750 35.031.250 35.031.250 35.031.250 35.031.250 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 12.538 14.013 14.013 14.013 14.013 71.134.564 73.360.296 71.302.304 68.060.978 66.002.985 3% 3.671.363 4.103.288 4.103.288 4.103.288 4.103.288 "" "" 2% 21.230.583 12.347.955 142.000 21.230.583 10.289.963 142.000 21.230.583 8.231.970 142.000 20.047.250 6.173.978 142.000 20.047.250 4.115.985 142.000 50% 22.950.000 25.650.000 25.650.000 25.650.000 25.650.000 0,50% 3% 1.002.363 3.671.363 1.002.363 4.103.288 1.002.363 4.103.288 1.002.363 4.103.288 1.002.363 4.103.288 ngàn đồng lượt người Thu từ cho thuê nhà - 2025 16.815 Thu từ nhà hàng - I.3 2024 15.045 Năm Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí kinh doanh nhà hàng Chi phí tu sửa Chi phí quản lí chung ngàn đồng ngàn đồng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 57 TT III IV V Khoản mục Chi phí khác Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Năm 5% 2024 6.118.938 51.244.186 10.248.837 40.995.349 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 2025 6.838.813 63.415.954 12.683.191 50.732.763 2026 6.838.813 65.473.946 13.094.789 52.379.157 2027 6.838.813 68.715.272 13.743.054 54.972.218 2028 10 6.838.813 70.773.265 14.154.653 56.618.612 58 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án TT Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (12%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ TT Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (12%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ 154.349.441 18.521.933 154.349.441 154.349.441 17.149.938 18.521.933 137.199.503 85.749.690 17.149.938 10.289.963 68.599.752 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Mức trả nợ hàng năm 137.199.503 120.049.566 17.149.938 17.149.938 16.463.940 14.405.948 120.049.566 102.899.628 Mức trả nợ hàng năm 68.599.752 51.449.814 17.149.938 17.149.938 8.231.970 6.173.978 51.449.814 34.299.876 34.299.876 17.149.938 4.115.985 17.149.938 102.899.628 17.149.938 12.347.955 85.749.690 10 17.149.938 17.149.938 2.057.993 - 59 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án TT Khoản mục trả nợ I II III TT I II III Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Khấu hao dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) Khoản mục trả nợ Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Khấu hao dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) 154.349.441 154.349.441 0,00 Mức trả nợ hàng năm theo dự án (năm) 1.000 đồng (18.521.933) 37.150.780 38.705.594 154.349.441 137.199.503 120.049.566 -18.521.933 15.920.197 17.475.011 21.230.583 21.230.583 137.199.503 120.049.566 102.899.628 -51,92 110,52 122,66 Mức trả nợ hàng năm theo dự án (năm) 1.000 đồng 62.225.932 71.963.346 73.609.741 75.019.468 85.749.690 68.599.752 51.449.814 34.299.876 40.995.349 50.732.763 52.379.157 54.972.218 21.230.583 21.230.583 21.230.583 20.047.250 68.599.752 51.449.814 34.299.876 17.149.938 226,77 283,52 315,60 352,77 52.488.518 102.899.628 31.257.935 21.230.583 85.749.690 177,94 10 76.665.862 17.149.938 56.618.612 20.047.250 399,14 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án ĐVT: 1000 đồng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 60 Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15 Cộng Vốn đầu tư 137.071.580 113.427.622 - 250.499.202 LN sau thuế -18.521.933 15.920.197 17.475.011 31.257.935 40.995.349 50.732.763 52.379.157 54.972.218 56.618.612 58.265.006 59.911.400 75.949.200 75.949.200 76.751.090 648.655.205 Khả hoàn vốn = (LN sau thuế + KHCB) / Vốn đầu tư = Khấu hao 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 20.047.250 20.047.250 20.047.250 20.047.250 207.572.500 Thu nhập -18.521.933 37.150.780 38.705.594 52.488.518 62.225.932 71.963.346 73.609.741 75.019.468 76.665.862 78.312.256 79.958.650 75.949.200 75.949.200 76.751.090 856.227.705 Chênh lệch -137.071.580 -269.021.135 -231.870.355 -193.164.760 -140.676.242 -78.450.310 -6.486.963 67.122.777 142.142.245 218.808.107 297.120.363 377.079.013 453.028.213 528.977.413 605.728.503 605.728.503 3,42 Thời gian hoàn vốn : năm tháng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 61 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15 Cộng Vốn đầu tư 137.071.580 113.427.622 250.499.202 LN sau thuế -18.521.933 15.920.197 17.475.011 31.257.935 40.995.349 50.732.763 52.379.157 54.972.218 56.618.612 58.265.006 59.911.400 75.949.200 75.949.200 76.751.090 648.655.205 Khả hồn vốn có chiết khấu = Khấu hao Thu nhập 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 20.047.250 20.047.250 20.047.250 20.047.250 207.572.500 -18.521.933 37.150.780 38.705.594 52.488.518 62.225.932 71.963.346 73.609.741 75.019.468 76.665.862 78.312.256 79.958.650 75.949.200 75.949.200 76.751.090 856.227.705 Suất chiết khấu 9,19 1,000 0,916 0,839 0,768 0,703 0,644 0,590 0,540 0,495 0,453 0,415 0,380 0,348 0,319 0,292 Hiện giá vốn đầu tư 137.071.580 103.877.148 240.948.728 Hiện giá thu nhập -16.962.408 31.158.054 29.728.795 36.920.627 40.084.582 42.453.988 39.768.903 37.117.909 34.738.633 32.496.877 30.386.350 26.432.454 24.206.872 22.402.744 410.934.381 Chênh lệch -137.071.580 -257.911.136 -226.753.082 -197.024.287 -160.103.659 -120.019.077 -77.565.090 -37.796.186 -678.278 34.060.356 66.557.233 96.943.584 123.376.037 147.582.909 169.985.653 169.985.653 1,71 Thời gian hồn vốn có chiết khấu năm Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 62 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án ĐVT: 1.000 đồng Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Thứ 137.071.580 Thứ 113.427.622 -18.521.933 Thứ 15.920.197 Thứ 17.475.011 Thứ 31.257.935 Thứ 40.995.349 Thứ 50.732.763 Thứ 52.379.157 Thứ 54.972.218 Thứ 10 56.618.612 Thứ 11 58.265.006 Thứ 12 59.911.400 Thứ 13 75.949.200 Thứ 14 75.949.200 Thứ 15 76.751.090 Cộng 250.499.202 648.655.205 Ghi chú: Vốn đầu tư bỏ vào đầu năm Khấu hao 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 21.230.583 20.047.250 20.047.250 20.047.250 20.047.250 207.572.500 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Thu nhập -18.521.933 37.150.780 38.705.594 52.488.518 62.225.932 71.963.346 73.609.741 75.019.468 76.665.862 78.312.256 79.958.650 75.949.200 75.949.200 76.751.090 856.227.705 Suất chiết khấu i= 9,19% 1,0000 0,9158 0,8387 0,7681 0,7034 0,6442 0,5899 0,5403 0,4948 0,4531 0,4150 0,3800 0,3480 0,3187 0,2919 Hiện giá vốn đầu tư 137.071.580 103.877.148 240.948.728 NPV: Hiện giá thu nhập -16.962.408 31.158.054 29.728.795 36.920.627 40.084.582 42.453.988 39.768.903 37.117.909 34.738.633 32.496.877 30.386.350 26.432.454 24.206.872 22.402.744 410.934.381 169.985.653 63 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Chỉ tiêu Năm 17,798% Thứ Thứ Thứ 0,8489 0 137.071.580 116.361.802 116.361.802 0,7207 -18.521.933 -13.347.882 -13.347.882 113.427.622 81.741.927 198.103.729 Thứ Thứ 10 Thứ Thứ Thứ 0,6118 0,5193 0,4409 37.150.780 38.705.594 52.488.518 22.727.779 20.101.378 23.140.856 9.379.898 29.481.275 52.622.131 198.103.729 198.103.729 198.103.729 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ Thứ 0,3743 62.225.932 23.288.930 75.911.061 198.103.729 0,3177 71.963.346 22.864.015 98.775.077 198.103.729 Thứ 15 T- cộng Thứ 14 Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN 0,2697 0,2290 0,1944 0,1650 0,1401 0,1189 0,1009 0,0857 73.609.741 75.019.468 76.665.862 78.312.256 79.958.650 75.949.200 75.949.200 76.751.090 856.227.705 19.853.609 17.176.757 14.901.577 12.921.799 11.200.095 9.031.138 7.666.648 6.577.031 198.103.729 118.628.685 135.805.442 150.707.019 163.628.818 174.828.913 183.860.051 191.526.698 198.103.729 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 64 Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí IRR= - - - - - - - - - - - 250.499.202 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 198.103.729 17,798% > 9,19% Chứng tỏ dự án có hiệu Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 65 ... Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 19 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Về phần xây dựng dự án: nguồn... Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 21 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An rào khu du lịch nghỉ dưỡng xong lúc đặt trạm kỹ thuật riêng đảm bảo vấn đề tiêu chuẩn cho khu du lịch theo.. .Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC