Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự LAKE VIEW BECAMEX UDJ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ ĐỊA ĐIỂM : LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ Bình Dương - Tháng năm 2011 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Bình Dương - Tháng năm 2011 NỘI DUNG I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương 11 III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư .13 III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 13 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 15 IV.1 Vị trí địa lý dự án .15 IV.2 Điều kiện tự nhiên .15 IV.2.1 Địa hình 15 IV.2.2 Khí hậu 16 IV.3 Hiện trạng công trình hạ tầng kỹ thuật .17 IV.3.1 Tổng quan 17 IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 17 IV.3.3 Đường giao thông 17 IV.4 Nhận xét chung 18 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 39 VI.1.1 Giới thiệu chung 39 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 39 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .44 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư .44 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam; 44 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; 44 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; 44 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”; .44 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; 44 Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; 44 Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp 44 Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; .44 Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; 44 Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; 44 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; 44 Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự toán công trình 44 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư .44 VII.3 Tổng chi phí ban đầu 45 VII.3.1 Chi phí xây lắp .45 Đối với hạng mục chi phí chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói 45 VII.3.2 Chi phí quản lý dự án 45 Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư 45 Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự toán xây dựng công trình .45 Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; .45 Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng công trình; 45 Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường công trình; .45 Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; toán, toán vốn đầu tư xây dựng công trình; 45 Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình; 45 Chi phí khởi công, khánh thành; 45 Chi phí tổ chức thực số công việc quản lý khác .45 VII.3.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 45 Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế sở; 45 Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế vẽ thi công; 45 Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình; 45 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình; 45 Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng; 45 Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng giám sát lắp đặt thiết bị; 45 Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng; 45 Chi phí tư vấn quản lý dự án; 45 Chi phí thực công việc tư vấn khác 45 VII.3.4 Chi phí khác 46 Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp 46 Chi phí bảo hiểm công trình; 46 Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư; 46 Các khoản phí lệ phí theo quy định; 46 VII.3.5 Dự phòng phí .46 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ 49 THỰC HIỆN DỰ ÁN 49 VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 49 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn .49 Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: .49 *Ghi chú: chủ đầu tư giao trọn gói cho nhà thầu xây dựng phí thiết bị 49 Phương án xây dựng công trình sau: .49 Năm đầu, xây dựng khoảng 10 biệt thự mẫu, theo dự án vào hoạt động kinh doanh song song Các năm sau, chủ đầu tư xây dựng theo đơn đặt hàng xây dựng từ các hộ mẫu khách hàng Dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng năm rưỡi từ quý III năm 2011 đến quý IV năm 2014 Dự kiến hệ số xây dựng công trình qua năm sau: 49 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động 50 VIII.3.1 Chi phí kinh doanh 50 VIII.3.2 Chi phí lãi vay 51 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 54 IX.1 Phân tích doanh thu 54 IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán .54 Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 10 năm, 07/2011 54 Vốn chủ sở hữu 80%, vốn vay 20%; 54 Doanh thu dự án theo giá chuyển nhượng phần đất lô giá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự cho khách hàng 54 Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí tiếp thị, bán hàng chi phí khác 54 Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 23%/năm; .54 Thời hạn trả nợ năm 54 Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% 54 IX.1.2 Doanh thu dự kiến 54 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 56 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội .59 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .60  CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX UDJ  Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số 4603000326 Do Sở Kế họach Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp ngày 26 tháng năm 2007  Trụ sở công ty : Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương  Điện thoại : (0650) 3816681 - Fax: (0650) 3816661  Đại diện pháp luật công ty : Ông Nguyễn Minh Đồng  Chức vụ : Giám đốc I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án Becamex UDJ  Địa điểm vụ đô thị Bình Dương  Hình thức đầu tư : Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View : Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch : Giao thầu xây dựng trọn gói để bán I.3 Cơ sở pháp lý  Văn pháp lý  Luật đất đai 26/11/2003  Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003  Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng  Căn Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây Dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình  Căn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản  Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành định mức dự toán xây dựng  Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 Bộ xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự án công trình xây dựng  QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp công trình XD dân dụng, công nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày 01/4/2010  Văn số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng  Văn số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng v/v công bố số giá xây dựng  Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây Dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây dựng  Căn định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 Bộ Xây Dựng việc ban hành Quy chuẩn xây dựng  Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô thị Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ  Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính Phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình  Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình  Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình  Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng công trình xây dựng  Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng năm 2007 Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp  Các tiêu chuẩn kỹ thuật quy trình, quy phạm chuyên ngành  Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam  Các tài liệu tham khảo Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ               Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hành Việt Nam Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000 Áo đường mềm – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 Bộ Giao Thông Vận Tải Áo đường cứng – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 Bộ Giao Thông Vận Tải Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79 Quy phạm thi công nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên công trình – Tiêu chuẩn thiết kế” TCVN: 1984 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 – 86 Căn tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp nghiệm thu – Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường - tập III – Thi công nghiệm thu giao thông vận tải ban hành năm 1996 Văn số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 Bộ Giao Thông Vận Tải việc sử dụng vật liệu làm lớp móng kết cấu áo đường mềm Căn “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN 259:2001) Tham khảo tiêu chuẩn Điện Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 Theo báo cáo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nước (GDP) quý I 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao bối cảnh sách kinh tế lấy ổn định vĩ mô làm tăng trưởng không tiêu hàng đầu Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% trừ tăng giá) so với quý I năm trước Xuất đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm trước Nhập đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước Mặc dù nhập xuất tăng nhập siêu mức 3,029 triệu USD, cân đối cán cân thương mại Nhức nhối lạm phát mức cao Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 2.17% so với tháng trước làm cho CPI tháng đầu năm lên đến 6.12% so với tháng 12/2010 CPI quý I so với kỳ năm trước tăng 12.79% Nếu muốn đạt tiêu Quốc hội đề CPI năm không 7% mức tăng CPI quý lại 0.82% Cố giữ cho CPI năm không số mục tiêu khó đạt Như chiến chống lạm phát cam go đòi hỏi nỗ lực vượt bậc điều hành sách Chính phủ II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương Trong bối cảnh chung nhiều khó khăn kinh tế tỉnh trì tăng trưởng tích cực GDP tỉnh ước tăng 13.4% so với kỳ năm trước, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp xây dựng tăng 10.8% khu vực dịch vụ tăng 19.3%  Công nghiệp Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so kỳ, khu vực kinh tế nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước tăng 17.3% Trong tình hình giá nguyên liệu đầu vào điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, tỉnh kịp thời triển khai thực đồng bộ, tích cực Nghị Chính phủ kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp doanh nghiệp trì phát triển sản xuất  Thương mại, dịch vụ; xuất nhập + Thương mại – dịch vụ: Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so kỳ; đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh tế có vốn đầu tư nước tăng 45.8% so kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ + Xuất nhập khẩu: Kim ngạch xuất ước đạt tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước chiếm 78.5% tăng 22% Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày dép tăng 7.8%, dây điện cáp điện tăng 5.9% Trong tổng kim ngạch tỉnh, hàng dệt may chiếm 17,7%, sản phẩm gỗ giày dép chiếm 25.9% Kim ngạch nhập ước đạt tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước chiếm 72.2% tăng 25.9% Chủ yếu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục vụ sản xuất đầu tư hình thành tài sản cố định doanh nghiệp  Tài – tín dụng + Ngân sách: Tổng ngân sách nhà nước địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự toán Bộ tài (BTC) giao, 22.8% dự toán Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với kỳ, đó: thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng 10% so với kỳ; thu thuế xuất nhập ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao, đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so kỳ Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21% dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so kỳ; đó: chi đầu tư xây dựng ước 700 tỷ đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự toán HDND tỉnh, tăng 45% so kỳ + Tín dụng: Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm tăng 55.46% so với kỳ năm 2010 Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm tăng 31% so với kỳ; đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58% Qua kiểm tra, nhìn chung tổ chức tín dụng niêm yết lãi suất quy định, mức lãi suất huy động cao 14%/năm, kể trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ biến 1-18%/năm, lĩnh vực phi sản xuất 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%  Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị + Về đầu tư xây dựng UBND tỉnh có văn hướng dẫn đạo chủ đầu tư công trình, dự án nghiêm túc thực quy định pháp luật kinh phí dự phòng vốn phát sinh đầu tư xây dựng Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt 15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch Tỉnh tập trung vào công trình chưa hoàn thành thủ tục, công trình khởi công xây dựng chưa cân đối vốn xét chưa thực cần thiết, công trình chưa hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ công trình, dự án đầu tư chưa có nhu cầu xúc Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ VII.3.4 Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:  Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp  Chi phí bảo hiểm công trình;  Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư;  Các khoản phí lệ phí theo quy định; VII.3.5 Dự phòng phí Dự phòng phí 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Bảng khái toán kinh phí xây dựng Đvt: 1,000 đồng TT DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH (M2) KHU BIỆT THƯ LAKE VIEW PHÂN BỔ CƠ CẤU DIỆN TÍCH ĐẤT 65,606 Đất giao thông 14,295 Đất công viên xanh 6,438 Đất công trình công cộng 2,201 Diện tích xây dựng biệt thự 42,672 DIỆN TÍCH (M2) ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN TRƯỚC THUẾ VAT THÀNH TIỀN SAU THUẾ TT DIỄN GIẢI II CHI PHÍ SAN LẮP MẶT BẰNG - - - III CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG 80,000,000 8,000,000.00 88,000,000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 46 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Hạ tầng giao thông, cống thoát nước Hạ tầng điện ngầm, chiếu sáng Hạ tầng viễn thông IV V 20,000,000 2,000,000 22,000,000 40,000,000 4,000,000 44,000,000 3,000,000 300,000 3,300,000 Hạ tầng cấp nước 3,000,000 300,000 3,300,000 Tường rào bao quanh 9,000,000 900,000 9,900,000 Hệ thống camera an ninh 5,000,000 500,000 5,500,000 CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC CÔNG CỘNG 22,909,091 2,290,909 25,200,000 Công viên + xanh Xây dựng nhà CLB – Club house Xây dựng hồ bơi, cổng bảo vệ CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 6,438 1,694 10,909,090.91 1,090,909 12,000,000 1,605 3,739 6,000,000 600,000 6,600,000 986 6,088 6,000,000 600,000 6,600,000 270,179,621 27,017,962 297,197,583 Diện tích sàn xây dựng 84,914 270,179,621 27,017,962 297,197,583 373,088,712 37,308,871 410,397,583 3,182 TỔNG CỘNG CHI PHÍ TRỰC TIẾP  Kết tổng mức đầu tư đồng STT Hạng mục Đvt: 1,000 Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU I Chi phí xây lắp 373,088,712 37,308,871 410,397,583 II Giá trị thiết bị - - - III Chi phí quản lý dự án 4,663,609 466,361 5,129,970 IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 6,045,169 604,517 6,649,685 4.1 Chi phí khảo sát lập dự án 100,000 10,000 110,000 4.2 Chi phí lập dự án 746,177 74,618 820,795 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 47 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 Chi phí thẩm tra thiết kế vẽ thi công Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư Chi phí thẩm tra dự toán Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDTTC Chi phí giám sát thi công xây dựng công trình 218,257 21,826 240,083 93,272 9,327 102,599 186,544 18,654 205,199 167,890 16,789 184,679 3,357,798 335,780 3,693,578 1,175,229 117,523 1,292,752 4.9 Chi phí kiểm tra phù hợp CLCT an toàn chịu lực công trình V Chi phí khác 944,067 94,407 1,038,474 5.1 Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp 30,000 3,000 33,000 5.2 Chi phí bảo hiểm công trình 55,963 5,596 61,560 5.3 Chi phí kiểm toán 522,324 52,232 574,557 5.4 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán 335,780 33,578 369,358 VII CHI PHÍ DỰ PHÒNG (Gxl +Gql+Gtv+Gk)*0.5% 1,923,708 192,371 2,116,079 VIII CỘNG VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU 386,665,264 38,666,526 425,331,791 IX CHI PHÍ ĐẤT THANH TOÁN SAU 636,363,636 63,636,364 700,000,000 1,023,028,901 102,302,890 1,125,331,791 TỒNG VỐN ĐẦU TƯ Tổng vốn đầu tư là: 1,125,331,791,000 đồng (một nghìn trăm hai mươi lăm tỷ ba trăm ba mươi mốt triệu bảy trăm chín mươi mốt nghìn đồng) Trong đó, vốn đầu tư ban đầu cần huy động 425,331,791,000 đồng (bốn trăm hai mươi lăm tỷ ba trăm ba mươi mốt triệu bảy trăm chín mươi mốt ngàn đồng) Ngoài chi phí đất 700,000,000,000 đồng (bảy trăm tỷ đồng) ưu đãi toán sau - vòng năm năm 2015 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 48 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn tự có công ty: 340,265,433,000 đ (Ba trăm bốn mươi tỷ đồng hai trăm sáu mươi lăm triệu bốn trăm ba mươi ba nghìn đồng) chiếm 80% tổng vốn đầu tư ban đầu Vốn vay: 85,066,358,000 đ (Tám mươi lăm tỷ không trăm sáu mươi sáu triệu trăm ba mươi bảy ngàn đồng ) chiếm 20% tổng vốn đầu tư VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 6,649,685 Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị* Chi phí quản lý dự án 5,129,970 Chi phí khác 1,038,474 Dự phòng phí 2,116,079 410,397,583 Tổng cộng nguồn vốn cần huy động 425,331,791 *Ghi chú: chủ đầu tư giao trọn gói cho nhà thầu xây dựng phí thiết bị Phương án xây dựng công trình sau: Năm đầu, xây dựng khoảng 10 biệt thự mẫu, theo dự án vào hoạt động kinh doanh song song Các năm sau, chủ đầu tư xây dựng theo đơn đặt hàng xây dựng từ các hộ mẫu khách hàng Dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng năm rưỡi từ quý III năm 2011 đến quý IV năm 2014 Dự kiến hệ số xây dựng công trình qua năm sau: Hệ số xây dựng năm 2011 Hệ số xây dựng năm 2012 Hệ số xây dựng năm 2013 Hệ số xây dựng năm 2014 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10% 20% 40% 30% 49 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - Kế hoạch huy động vốn : STT Đvt: 1,000 đồng Hạng mục Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Năm 2011 Năm 2012 949,955 Năm 2013 1,899,910 Năm 2014 1,899,910 41,039,758 82,079,517 Tổng số 1,899,910 6,649,685 164,159,033 123,119,275 410,397,583 0 0 Chi phí quản lý dự án 732,853 1,465,706 1,465,706 1,465,706 5,129,970 Chi phí khác 148,353 296,707 296,707 296,707 1,038,474 Dự phòng phí 302,297 604,594 604,594 604,594 2,116,079 * Tổng cộng nguồn vốn cần huy động 43,173,217 86,346,43 168,425,950 127,386,191 425,331,791 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động VIII.3.1 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí điện nước, chi phí điện thoại, văn phòng phẩm, chi phí nhân công, chi phí hoa hồng môi giới, chi phí BHYT, BHXH, chi phí khác,… Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh Đvt: 1,000 đồng STT Năm Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 386,473 878,457 1,235,794 1,185,008 1,220,008 Chi phí điện, nước Chi phí điện thoại, văn phòng phẩm 309,178 702,766 988,635 948,006 976,006 386,473 878,457 1,235,794 1,185,008 1,220,008 Lương nhân viên 780,000 795,600 811,512 579,420 591,008 - Số lượng - Mức lương trung bình Chi phí hoa hồng5 môi giới BHYT, BHXH (28.5%) Chi phí khác 10 10 10 7 6,000 6,120 6,242 6,367 6,495 1,545,892 3,513,829 4,943,177 4,740,032 4,880,032 156,000 159,120 162,302 115,884 118,202 Chi phí quảng cáo tiếp thị Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 50 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - TỔNG CỘNG 356,402 1,385,646 1,875,443 1,750,672 1,801,053 3,920,418 8,313,875 11,252,657 10,504,030 10,806,317 Chi phí quảng cáo: 0.5% x Doanh Thu hàng năm Chi phí điện nước: 0.4% x Doanh Thu hàng năm Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: 0.5% x Doanh Thu hàng năm Chi phí hoa hồng cho môi giới: 2% x Doanh Thu hàng năm Chi phí BHXH, BHYT: 28.5% x tổng chi phí lương nhân công năm Lương nhân viên bao gồm lương cho quản lý, kế toán, nhân viên văn phòng, nhân viên kinh doanh dự án, riêng năm đầu xây dựng công trình cần thêm chuyên viên giám sát VIII.3.2 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 85,066,358,000 đ (Tám mươi lăm tỷ không trăm sáu mươi sáu triệu ba trăm năm mươi tám ngàn đồng), giả định Ngân Hàng chấp thuận hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 23%/năm giải ngân làm 08 đợt thời hạn vay năm ( thời gian xây dựng 14 quý ân hạn trả lãi, bắt đầu quý I/2015 trả vốn gốc lãi, đến quý IV/2018 hoàn tất trả vốn gốc ) Kế hoạch vay vốn lịch trả nợ tạm tính sau:  Kế hoạch vay trả nợ Hạng mục Số tiền vay Lãi suất/ năm Lãi suất/ quý Thời gian vay Thời gian xây dựng Thời gian trả nợ vay 85,066,358 23% 5.75% 30 14 16  Kế hoạch vay vốn trả lãi : Hạng mục Năm 2011 Quý III Quý IV Nợ đầu kỳ Đơn vị Ngàn đồng / Năm / quý Quý Quý Quý Đvt: 1,000 đồng Quý I Năm 2012 Quý II Quý III Quý IV 4,317,322 8,634,643 12,951,965 17,269,287 21,586,608 Vay kỳ 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 4,317,322 Trả nợ 248,246 496,492 744,738 992,984 1,241,230 1,489,476 - Lãi vay - Vốn gốc 248,246 496,492 744,738 992,984 1,241,230 1,489,476 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 51 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Nợ cuối kỳ 4,317,322 8,634,643 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 25,903,930 8,421,297 1,973,701 1,973,701 34,325,227 Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ QUÝ I 59,589,120 6,369,310 3,792,610 3,792,610 65,958,429 12,951,965 Năm 2013 QUÝ II QUÝ III 34,325,227 42,746,525 8,421,297 8,421,297 2,457,925 2,942,150 2,457,925 2,942,150 42,746,525 Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc QUÝ I 85,066,358 10,207,963 4,891,316 5,316,647 79,749,711 QUÝ I 63,799,769 8,985,134 3,668,487 5,316,647 21,586,608 59,589,120 Năm 2014 QUÝ II QUÝ III 65,958,429 72,327,739 6,369,310 6,369,310 4,158,845 4,525,080 4,158,845 4,525,080 QUÝ IV 78,697,049 6,369,310 4,891,316 4,891,316 72,327,739 78,697,049 25,903,930 QUÝ IV 51,167,822 8,421,297 3,426,374 3,426,374 51,167,822  Kế hoạch trả nợ lãi: Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ 17,269,287 85,066,358 Đvt: 1,000 đồng Năm 2015 QUÝ II QUÝ III 79,749,711 74,433,063 9,902,256 4,585,608 5,316,647 74,433,063 QUÝ IV 69,116,416 9,596,549 4,279,901 5,316,647 69,116,416 9,290,841 3,974,194 5,316,647 63,799,769 Năm 2016 QUÝ II QUÝ III 58,483,121 53,166,474 QUÝ IV 47,849,826 8,679,427 3,362,779 5,316,647 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 8,373,720 3,057,072 5,316,647 8,068,012 2,751,365 5,316,647 52 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ 58,483,121 QUÝ I 42,533,179 53,166,474 47,849,826 42,533,179 Năm 2017 QUÝ II QUÝ III 37,216,532 31,899,884 QUÝ IV 26,583,237 7,762,305 2,445,658 5,316,647 37,216,532 QUÝ I 21,266,590 7,456,598 2,139,951 5,316,647 31,899,884 7,150,891 1,834,243 5,316,647 26,583,237 6,845,184 1,528,536 5,316,647 21,266,590 Năm 2018 QUÝ II QUÝ III 15,949,942 10,633,295 QUÝ IV 5,316,647 6,539,476 1,222,829 5,316,647 15,949,942 6,233,769 917,122 5,316,647 10,633,295 5,928,062 611,414 5,316,647 5,316,647  Tổng chi phí lãi vay phải trả là: 5,622,355 305,707 5,316,647 0.00 Đvt: 1,000 đồng Năm Tổng lãi vay Tổng nợ phải trả Năm 2011 744,738 744,738 Năm 2012 4,468,428 4,468,428 Năm 2013 10,800,150 10,800,150 Năm 2014 17,367,851 17,367,851 Năm Tổng lãi vay Tổng nợ phải trả Năm 2015 17,731,019 38,997,609 Năm 2016 12,839,703 34,106,293 Năm 2017 7,948,388 29,214,977 Năm 2018 3,057,072 24,323,662 Lãi vay vốn gốc trả theo quý, sau 30 quý hoàn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư 14 quý, giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 5.75%/quý, 16 quý lại trả lãi vay vốn gốc Vốn gốc trả hàng quý 5,316,647,000 đồng (Năm tỷ ba trăm mười sáu triệu năm trăm chín mươi lăm ngàn đồng ) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 53 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ IX.1 Phân tích doanh thu IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau:  Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 10 năm, 07/2011  Vốn chủ sở hữu 80%, vốn vay 20%;  Doanh thu dự án theo giá chuyển nhượng phần đất lô giá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự cho khách hàng  Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí tiếp thị, bán hàng chi phí khác  Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 23%/năm;  Thời hạn trả nợ năm  Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% IX.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trường công ty tạm tính doanh thu dự kiến 10 năm kinh doanh cụ thể sau: Sau hoàn thành phần xây dựng hộ mẫu năm 2011, chủ đầu tư rao bán dự án theo đơn đặt hàng khách hàng, từ năm 2012 hoàn tất xây dựng tổng công trình Phương án thu tiền: đặt cọc khoảng 5% giá trị bất động sản ký kết hợp đồng, sau tiến hành chuyển nhượng thu tiền phần thời gian năm Dự kiến hoàn tất xây dựng chuyển nhượng tổng công trình vào năm 2014 hoàn tất tiến trình thu tiền vào năm 2020 Bảng tổng hợp doanh thu dự án năm đầu kinh doanh : Stt Khoản mục Chỉ tiêu Năm kinh doanh I II Diện tích sàn xây dựng (m2) 84,914 - Lô A + Lô G 17,657 - Phần lại 67,257 Diện tích kinh doanh đất (m2) - Lô A + Lô G Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 41,83 9,06 54 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - III IV - Phần lại 32,77 Tiến độ thu tiền 100% 5% 11% 15% Hệ số chuyển nhượng năm 2012 30% 16% 14% 14% Hệ số chuyển nhượng năm 2013 40% 16% 14% Hệ số chuyển nhượng năm 2014 30% Doanh thu chuyển nhượng lô A + lô G 515,913,946 24,081,923 54,654,807 75,446,659 476,725,60 22,247,44 50,603,66 69,699,38 Diện tích chuyển nhượng thu tiền 17,657 848 1,872 2,578 Gíá chuyển nhượng phần đất lô 26,250 26,250 27,038 27,038 39,188,343 1,834,481 4,051,146 5,747,277 Diện tích xây dựng thu tiền 9,061 435 960 1,323 Gíá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự 4,515 4,218 4,218 4,344 IV.1 Doanh thu chuyển nhượng đất IV.2 Doanh thu bán biệt thự V V.1 V.2 VI 16% Doanh thu chuyển nhượng phần lại 1,169,238,98 53,212,664 121,036,639 171,712,168 864,214,41 39,330,84 89,461,27 126,916,85 Diện tích chuyển nhượng thu tiền 32,776 1,573 3,474 4,785 Gíá chuyển nhượng phần đất lô 25,000 25,000 25,750 26,523 305,024,570 13,881,824 31,575,366 44,795,316 Diện tích xây dựng thu tiền 67,257 3,228 7,129 9,820 Gíá chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự 4,300 4,300 4,429 4,562 Doanh thu chuyển nhượng đất Doanh thu bán biệt thư Doanh thu cho thuê Club house Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 7,000,000 55 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ VII Tổng Doanh thu VIII Doanh thu dự kiến IX Khả huy động thực tế 1,692,152,93 1,692,152,93 1,692,152,93 77,294,587 77,294,587 175,691,44 247,158,827 175,691,44 247,158,827 77,294,587 175,691,446 247,158,827 • Doanh thu từ kinh doanh biệt thự, bao gồm: + Chuyển nhượng phần đất sử dụng (1): - Đơn giá năm 2012 : 25,000,000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT) (các năm chuyển nhượng sau giả sử giá tăng khoảng 3%/năm) - Diện tích đất: 41,837 m² + Chuyển nhượng phần xây dựng biệt thự (2): - Đơn giá: 4,300,000/m² (đã bao gồm VAT) (các năm chuyển nhượng sau giả sử giá tăng khoảng 3%/năm) - Diện tích sàn xây dựng: 84,914m² + Riêng lô A lô G có vị trí đẹp, gần hồ nên đơn giá cao 5% • Doanh thu từ cho thuê Club house : dự kiến vào năm 2015 dự án hoàn thành, Club house đưa vào kinh doanh, cách cho thuê lại, theo phương án trả tiền thuê lần, với giá thuê tỷ đồng 20 năm (3)  Tổng doanh thu năm hàng năm = (1) + (2) + (3) Với hệ số chuyển nhượng năm 01 30% tổng công trình, năm 02 40%, năm 03 30%, tiến độ thu tiền dự án án thực theo phương án thu trả góp theo giai đoạn Khách hàng đặt cọc 5% vào năm sau ký hợp đồng, phần lại trả vòng năm IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Báo cáo lãi lỗ: TT Đvt: 1,000 đồng Hạng mục Doanh thu Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí hoạt động Năm kinh doanh Năm 2012 Năm 2013 77,294,587 175,691,446 247,158,827 127,599,537 170,132,716 127,599,537 3,920,418 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 8,313,875 Năm 2014 11,252,657 Năm 2015 Năm 2016 244,001,615 237,001,615 10,789,630 10,520,717 56 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Chi phí lãi vay Chi trả tiền đất TT 4,468,428 10,800,150 17,367,851 17,731,019 140,000,000 Hạng mục 12,839,703 140,000,000 Năm kinh doanh Năm 2012 Thuế TNDN (25%) - Lợi nhuận sau thuế -58,693,795 Năm 2013 -13,555,295 Năm 2014 22,734,695 68,204,086 Năm 2015 18,870,241 Năm 2016 18,410,298 56,610,724 55,230,895 Qua bảng cân đối lãi lỗ đánh giá đươc dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View khả thi Năm 2014 dự án chưa hoàn tất tổng đầu tư dự án sinh lợi nhuận cho doanh nghiệp Ngoài ra, chi phí hoạt động không cao chủ yếu chi phí đầu tư cho dự án ban đầu Hiện nay, thời giá bất động sản cao, nhu cầu sử dụng cao kinh tế đời sống xã hội phát triển Báo cáo ngân lưu: Năm Đvt: 1,000 đồng NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 NGÂN LƯU VÀO Doanh thu 77,294,587 175,691,446 247,158,827 Vay ngân hàng 8,634,643 17,269,287 33,685,190 25,477,238 Tổng ngân lưu vào NGÂN LƯU RA 8,634,643 94,563,874 209,376,636 272,636,065 Chi phí đầu tư ban đầu 43,173,217 86,346,433 168,425,950 127,386,191 - - Chi phí trả tiền đất - Chi phí hoạt động, 244,001,615 244,001,615 140,000,000 3,920,418 8,313,875 11,252,657 10,789,630 Nợ vay 744,738 4,468,428 10,800,150 17,367,851 38,997,609 Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế 43,917,955 94,735,279 187,539,975 156,006,699 189,787,239 (35,283,311) (171,405) 21,836,661 116,629,365 54,214,376 22,734,695 18,870,241 93,894,670 35,344,135 Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế (35,283,311) (171,405) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 21,836,661 57 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Hệ số chiết khấu Năm 1.00 NĂM 2011 0.80 0.64 0.51 0.41 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 Hiện giá ngân lưu ròng (35,283,311) (137,124) 13,975,463 48,074,071 14,476,958 Hiện giá tích luỹ (35,283,311) (35,420,435) (21,444,972) 26,629,099 41,106,057 NPV 79,819,673 IRR 37% Tpb Kết tính toán tiêu kinh tế sau: TT Đvt: 1,000 đồng Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% (VND) Giá trị thực NPV ( VND) 79,819,673 Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) 37% Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá 1,125,331,791 Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời 10 năm kể từ năm bắt đầu xây dựng hoàn thành tiến độ thu tiền Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng; Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng quản lý dự án chi phí hoạt động năm (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 25% Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 79,819,673,000đ >0 Suất sinh lời nội là: IRR = 37% Thời gian hoàn vốn tính năm Qua trình hoạch định, phân tích tính toán số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng cộng với ưu tiền đất Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 58 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ ưu đãi trả sau nên dự án nhanh chóng hoàn vồn thu lợi nhuận cho chủ đầu tư Không dự án hiệu mà mang tính an toàn cao cho chủ đầu tư IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển đô thị phồn vinh đất nước Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu thời đại công nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định sống cao, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View thực thi bắt kịp phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trường lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thông số tài NPV 79,8 tỷ đồng ; Suất sinh lời nội là: IRR = 37 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải lượng lớn lực lượng lao động cho khu vực Bình Dương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 59 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng Tổng công ty Becamex IDC tập trung nguồn lực nhằm phát triển khu đô thị Bình Dương nói chung đáp ứng chủ trương Becamex UDJ nói riêng Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngoài ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn Hiện khủng hoảng kinh tế giới kinh tế Việt Nam dần hồi phục, nhu cầu nhà ước mong có tổ ấm đại mang tính chất nghỉ dưỡng người dân ngày lớn làm phân khúc thị trường biệt thự sinh thái sớm có chuyển biến tích cực tăng mạnh Do đó, Becamex UDJ cần nhanh chóng đầu tư dự án nhằm xác định ưu đón đầu hội Để phát huy hiệu dự án, phòng Kinh doanh – Phòng kỹ thuật kính trình Ban Tổng giám đốc xem xét, sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View” để công trình nhanh chóng triển khai bước Bình Dương, ngày tháng năm 2011 CHỦ ĐẦU TƯ NGUYỄN MINH ĐỒNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 60 [...]... Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 14 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN IV.1 Vị trí địa lý dự án Khu biệt thự Lake View tọa lạc tại lô N10, N11 trong khu liên hợp công nghiệp dịch vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới Bình Dương Khu vực này thuộc phường... Vạn Đồng thời, Lake View lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 13 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc xây dựng kết cấu hạ... năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 11 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ kế, và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang... chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ là khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tư ng lai, Ban giám đốc công ty cổ phần phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu biệt thự Lake View tại thành phố mới Bình Dương Lake View được đầu tư xây dựng tại khu liên... tầng kỹ thuật V.5.1 San nền Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 33 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - Khu vực xây dựng công trình đã được san lấp hoàn chỉnh về cao độ và độ dốc, khi xây dựng công trình tùy theo yêu cầu cụ thể sẽ hiệu chỉnh đào, đắp cục bộ cho... Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 17 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ thông suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tư ng lai, hệ thống đường hiện hữu như: đường... minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Quy hoạch  Dự kiến nhu cầu : - Hệ thống thông tin liên lạc cho khu nhà ở và dịch vụ chuyên gia - Các chỉ tiêu tính toán nhu cầu : + Khu dân cư : 100 thuê bao + Dự phòng sự cố và phát triển : 10% (tổng nhu cầu)  Số máy cần cấp cho Villa dự kiến là 110 thuê bao Stt Nhu cầu 1 Khu nhà ở biệt thự. .. công dân đầu tiên của thành phố Điều này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời gian tới Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 12 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư Theo... 9,096 m2  Phương án thiết kế kiến trúc: Các giải pháp về hình khối, màu sắc và vật liệu hoàn thiện +Ý tư ng thiết kế kiến trúc Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 21 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Cảm nhận khi tiếp cận từng ngôi nhà: sử dụng ánh sáng có lợi, giảm...Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Đầu tư trong nước:Tỉnh đã thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp đăng ký mới với số vốn là 1,680 tỷ đồng và 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung của các doanh nghiệp Đầu tư nước ngoài: Tỉnh đã thu hút thêm 292 triệu đô la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư mới với số vốn 145