THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ ĐỊA ĐIỂM : LÔ N10, N11, KHU LIÊN HIỆP CN/DV VÀ ĐƠ THỊ BÌNH DƯƠNG CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐƠ THỊ - BECAMEX UDJ Bình Dương - Tháng năm 2011 ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ LAKE VIEW BECAMEX UDJ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - BECAMEX UDJ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Bình Dương - Tháng năm 2011 NỘI DUNG CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án I.3 Cơ sở pháp lý CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 11 III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư 11 III.2 Sự cần thiết phải đầu tư 11 CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN 13 IV.1 Vị trí địa lý dự án 13 IV.2 Điều kiện tự nhiên 13 IV.2.1 Địa hình 13 IV.2.2 Khí hậu 14 IV.2.3 Thủy Văn 14 IV.2.4 Địa chất cơng trình 15 IV.3 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật 15 IV.3.1 Tổng quan 15 IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 15 IV.3.3 Đường giao thông 15 IV.3.4 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kiến trúc 16 IV.3.5 Hiện trạng cấp điện 16 IV.3.6 Hiện trạng thoát nước 16 IV.4 Nhận xét chung 16 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT 17 V.1 Đánh giá trạng cơng trình 17 V.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach 17 V.2.1 Nhiệm vụ thiết kế 17 V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch 17 V.3 Phần kết cấu 20 V.3.1 Cơ sở thiết kế kết cấu 20 V.3.2 Qui phạm tiêu chuẩn dùng để thiết kế 20 V.3.3 Giải pháp kết cấu công trình 20 V.3.4 Các số liệu thiết kế 21 V.3.5 Trọng lượng riêng vật liệu hệ số vượt tải 21 V.3.6 Các hoạt tải sử dụng 22 V.3.7 Tải trọng gió 22 V.3.8 Các trường hợp tổ hợp tải trọng 23 V.3.9 Kết cấu móng 23 V.3.10 Tính tốn kết cấu dầm 23 V.3.11 Tính tốn thiết kế cột 24 V.3.12 Tính tốn kết cấu sàn 25 V.4 Phần hệ thống kỹ thuật 25 V.4.1 Hệ thống cấp thoát nước 25 V.4.2 Hệ thống cấp điện, chiếu sáng nhà 28 V.4.3 Hệ thống Điện thoại, mạng internet, truyền hình cáp 29 V.4.4 Hệ thống điều hịa khơng khí thơng thống 30 V.5 Phần hạ tầng kỹ thuật 31 V.5.1 San 31 V.5.2 Giao Thông 31 V.5.3 Hệ thống thoát nước mưa 32 V.5.4 Hệ thống thoát nước thải 34 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 36 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 36 VI.1.1 Giới thiệu chung 36 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 36 VI.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án 36 VI.2.Tác động dự án tới môi trường 37 VI.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án 37 VI.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 38 VI.3 Kết luận 40 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 41 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 41 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư 41 VII.3 Tổng chi phí ban đầu 42 VII.3.1 Chi phí xây lắp 42 VII.3.2 Chi phí quản lý dự án 42 VII.3.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42 VII.3.4 Chi phí khác 43 VII.3.5 Dự phịng phí 43 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN 46 VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 46 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn 46 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động 47 VIII.3.1 Chi phí kinh doanh 47 VIII.3.2 Chi phí lãi vay 48 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 51 IX.1 Phân tích doanh thu 51 IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính tốn 51 IX.1.2 Doanh thu dự kiến 51 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 53 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội 56 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị - BECAMEX UDJ  Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số 4603000326 Do Sở Kế họach Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp ngày 26 tháng năm 2007  Trụ sở công ty : Lô 9, 10 Khu dân cư Chánh Nghĩa - Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương  Điện thoại : (0650) 3816681 - Fax: (0650) 3816661  Đại diện pháp luật cơng ty : Ơng Nguyễn Minh Đồng  Chức vụ : Giám đốc I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án Becamex UDJ  Địa điểm thị Bình Dương  Hình thức đầu tư : Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View : Lô N10, N11 Khu Liên Hợp Công nghiệp dịch vụ : Giao thầu xây dựng trọn gói để bán I.3 Cơ sở pháp lý  Văn pháp lý  Luật đất đai 26/11/2003  Luật xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hịa XHCN Việt Nam thơng qua ngày 26/11/2003  Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng  Căn Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây Dựng việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Căn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản  Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt  Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành định mức dự toán xây dựng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 Bộ xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự án cơng trình xây dựng  QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia phân loại, phân cấp cơng trình XD dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật thị” có hiệu lực từ ngày 01/4/2010  Văn số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần xây dựng  Văn số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức dự tốn xây dựng cơng trình – Phần lắp đặt  Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 Bộ Xây Dựng v/v công bố số giá xây dựng  Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 Bộ Xây Dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm cơng trình xây dựng  Căn định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 Bộ Xây Dựng việc ban hành Quy chuẩn xây dựng  Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô thị Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ thị Bình Dương  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ  Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính Phủ Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc lập quản lí chi phí đầu tư xây dựng cơng trình  Cơng văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 Bộ Xây Dựng công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính Phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng  Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương  Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng năm 2007 Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp  Các tiêu chuẩn kỹ thuật quy trình, quy phạm chuyên ngành  Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam  Các tài liệu tham khảo  Quy trình, quy phạm, tiêu chuẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hành Việt Nam  Quy trình khảo sát đường tơ 22TCN 263 – 2000 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Áo đường mềm – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 Bộ Giao Thông Vận Tải  Áo đường cứng – Các yêu cầu dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 Bộ Giao Thông Vận Tải  Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05  Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79  Quy phạm thi công nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000  Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngồi cơng trình – Tiêu chuẩn thiết kế” TCVN: 1984  Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 – 86  Căn tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp nghiệm thu – Yêu cầu kỹ thuật TCVN 170:1989  Tiêu chuẩn kỹ thuật Cơng trình giao thơng đường - tập III – Thi công nghiệm thu giao thông vận tải ban hành năm 1996  Văn số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 Bộ Giao Thông Vận Tải việc sử dụng vật liệu làm lớp móng kết cấu áo đường mềm  Căn “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01  Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN 259:2001) Tham khảo tiêu chuẩn Điện Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Việt Nam quý I/2011 Theo báo cáo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm nước (GDP) quý I 5.43% so với quý I năm trước, tốc độ tăng trưởng GDP không cao bối cảnh sách kinh tế lấy ổn định vĩ mơ làm tăng trưởng khơng cịn tiêu hàng đầu Tổng mức bán lẻ đạt khoảng 452 ngàn tỉ đồng, tăng 22.6% (tăng 8.7% trừ tăng giá) so với quý I năm trước Xuất đạt 19,245 triệu USD tăng 33.7% so với quý I năm trước Nhập đạt 22,274 triệu USD tăng 23.8% so với quý I năm trước Mặc dù nhập xuất tăng nhập siêu mức 3,029 triệu USD, cân đối cán cân thương mại Nhức nhối lạm phát mức cao Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 2.17% so với tháng trước làm cho CPI tháng đầu năm lên đến 6.12% so với tháng 12/2010 CPI quý I so với kỳ năm trước tăng 12.79% Nếu muốn đạt tiêu Quốc hội đề CPI năm khơng q 7% mức tăng CPI quý lại 0.82% Cố giữ cho CPI năm không số mục tiêu khó đạt Như chiến chống lạm phát cam go đòi hỏi nỗ lực vượt bậc điều hành sách Chính phủ II.2 Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương Trong bối cảnh chung cịn nhiều khó khăn kinh tế tỉnh trì tăng trưởng tích cực GDP tỉnh ước tăng 13.4% so với kỳ năm trước, khu vực nông, lâm nghiệp thủy sản tăng 1.5%, khu vực công nghiệp xây dựng tăng 10.8% khu vực dịch vụ tăng 19.3%  Công nghiệp Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 25,105 tỉ đồng, tăng 18.6% so kỳ, khu vực kinh tế nước tăng 21.3% khu vực vốn đầu tư nước ngồi tăng 17.3% Trong tình hình giá ngun liệu đầu vào điện, nước, xăng dầu,…tăng ảnh hưởng đến hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, tỉnh kịp thời triển khai thực đồng bộ, tích cực Nghị Chính phủ kiềm chế lạm phát, tập trung tháo gỡ khó khăn giúp doanh nghiệp trì phát triển sản xuất  Thương mại, dịch vụ; xuất nhập + Thương mại – dịch vụ: Tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ ước đạt 12.665 tỷ đồng, tăng 30% so kỳ; đó: khu vực kinh tế nhà nước tăng 36,8% kinh tế dân doanh tăng 28.6%, kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi tăng 45.8% so kỳ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ + Xuất nhập khẩu: Kim ngạch xuất ước đạt tỷ 957 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 21.5% tăng 14.4%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi chiếm 78.5% tăng 22% Trong đó: mủ cao su tăng 79.2%, hàng dệt may tăng 11.4%, giày dép tăng 7.8%, dây điện cáp điện tăng 5.9% Trong tổng kim ngạch tỉnh, hàng dệt may chiếm 17,7%, sản phẩm gỗ giày dép chiếm 25.9% Kim ngạch nhập ước đạt tỷ 632 triệu USD, tăng 20.3% so kỳ, khu vực kinh tế nước chiếm 27.6%, tăng 23.2%, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước chiếm 72.2% tăng 25.9% Chủ yếu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục vụ sản xuất đầu tư hình thành tài sản cố định doanh nghiệp  Tài – tín dụng + Ngân sách: Tổng ngân sách nhà nước địa bàn ước đạt 4,800 tỷ đồng, đạt 26% dự tốn Bộ tài (BTC) giao, 22.8% dự toán Hội đồng nhân dân tỉnh, tăng 5% so với kỳ, đó: thu nội địa ước 3,300 tỷ đồng, đạt 28% dự toán BTC giao, 26.5% dự toán HDND tỉnh, tăng 10% so với kỳ; thu thuế xuất nhập ước 1,500 tỷ đồng, đạt 22% dự toán BTC giao, đạt 19.4% dự toán HDND tỉnh, giảm 3% so kỳ Tổng chi ngân sách nhà nước ước đạt 1,600 tỷ đồng, đạt 30% dự toán BTC giao, 21% dự toán HDND tỉnh, tăng 7.5% so kỳ; đó: chi đầu tư xây dựng ước 700 tỷ đồng, đạt 28.8% dự toán BTC giao, 21.4% dự toán HDND tỉnh, tăng 45% so kỳ + Tín dụng: Vốn huy động (đến 31/3) đạt 50.142 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm tăng 55.46% so với kỳ năm 2010 Dư nợ đạt 48,190 tỷ đồng tăng 1,95% so với đầu năm tăng 31% so với kỳ; đó: ngắn hạn đạt chiếm 62.42%; trung, dài hạn chiếm 37.58% Qua kiểm tra, nhìn chung tổ chức tín dụng niêm yết lãi suất quy định, mức lãi suất huy động cao 14%/năm, kể trường hợp khuyến mãi….; lãi suất cho vay VNĐ phổ biến 1-18%/năm, lĩnh vực phi sản xuất 19-22%/năm; nợ xấu chiếm 1.92%  Đầu tư phát triển; Quy hoạch xây dựng đô thị + Về đầu tư xây dựng UBND tỉnh có văn hướng dẫn đạo chủ đầu tư cơng trình, dự án nghiêm túc thực quy định pháp luật kinh phí dự phịng vốn phát sinh đầu tư xây dựng Ước quý I, tổng khối lượng nghiệm thu 512 tỷ 136 triệu đồng, đạt 15.5% kế hoạch; tổng giá trị cấp phát đạt 700 tỷ đồng, đạt 21% kế hoạch Tỉnh tập trung vào cơng trình chưa hồn thành thủ tục, cơng trình khởi cơng xây dựng chưa cân đối vốn xét chưa thực cần thiết, cơng trình chưa hồn thành đưa vào sử dụng năm 2011; hoãn tiến độ cơng trình, dự án đầu tư chưa có nhu cầu xúc Đầu tư nước:Tỉnh thu hút thêm 2,387 tỷ đồng, bao gồm: 266 doanh nghiệp đăng ký với số vốn 1,680 tỷ đồng 707 tỷ đồng vốn đăng ký bổ sung doanh nghiệp Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ Đầu tư nước ngồi: Tỉnh thu hút thêm 292 triệu la Mỹ, gồm: 22 dự án đầu tư với số vốn 145 triệu la Mỹ (bình qn 6.6 triệu USD/dự án) 31 dự án điều chỉnh vốn với số vốn tăng 146 triệu USD; khu cơng nghiệp thu hút 283 triệu USD (chiếm 97% vốn thu hút toàn tỉnh), gồm: 15 dự án mới- vốn 143 triệu USD 27 dự án điều chỉnh vốn- số vốn tăng thêm 140 triệu USD + Quy hoạch xây dựng đô thị Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng thị Bình Dương thị Thủ Dầu Một; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp cơng nghiệp- dịch vụ thị Bình Dương theo quy hoạch Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng cơng ty Becamex tập trung hoàn thành phương án tổng thể đầu tư, toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành tập trung tỉnh để báo cáo Bộ tài trình thủ tướng phủ quý III/2011 Tỉnh phê duyệt dự án khởi cơng thi cơng hồn thành phần móng hạng mục cơng trình là: Trung tâm Hội nghị (dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2011) Tịa nhà trung tâm (dự kiến hồn thành đưa vào sử dụng quý II/ 2013) Đồng thời, tỉnh tập trung hoàn chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự tốn,…các hạng mục cơng trình phụ lại quý II/2011 II.3 Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm sách siết chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát nhà nước, không người mua mà doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn việc tiếp cận vốn vay Do đó, khơng nằm ngồi xu chung, thị trường BĐS Bình Dương gặp khó khăn Song, Bình Dương lại tỉnh có tốc độ tăng trưởng vượt bậc Trong thời gian vừa qua, tỉnh ln trì sức hút mạnh mẽ từ nhà đầu tư Nắm bắt quy hoạch chung tỉnh, dự án cao ốc văn phòng, hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái thi cơng theo tiến độ nhằm đón đầu tình hình phát triển tỉnh tương lai Bên cạnh đó, Thành phố Bình Dương dần chinh phục nhà đầu tư khó tính khơng sở hữu vị trí đắc địa Bình Dương, mà cịn có dịch vụ tiện ích xã hội hàng đầu tạo dựng chưa có thành phố làm Chỉ riêng năm 2010, công trình then chốt tỉnh trung tâm hành - trị tập trung 20 ha, khởi cơng xây dựng Song song đại cơng trình trường Đại học quốc tế Miền Đông rộng 26 ha, khu công nghệ cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp thể thao, công viên nhạc nước hoàn thiện đưa vào sử dụng làm nức lịng khơng người dân địa phương tạo niềm tin đến nhà đầu tư nước Ngoài ra, niềm tin nhà đầu tư khẳng định vững Trung tâm hội nghị kiện Lucky Square khánh thành vào hoạt động ngày 4/3 năm 2011 vừa qua Với diện tích xây dựng 4,000 m2, thiết kế đại sang trọng, tọa lạc bờ hồ sinh thái công viên trung tâm tuyệt đẹp rộng 120 hoàn thiện Theo thống kê Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 địa bàn tỉnh Bình Dương có 59 dự án cho ba phân khúc hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế, đất nền, gấp lần số dự án thị trường nhà đất Cần Thơ Nha Trang Còn quý I năm 2011, thị trường tiếp tục có thêm khoảng 10 dự án hộ để bán, dự án biệt thự nhà liên kế dự án đất Với 32 khu cơng nghiệp tồn tỉnh, Bình Dương Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ thu hút lượng lớn nhà đầu tư nước đầu tư kinh doanh Song song với số lượng chuyên gia lực lượng lớn lao động từ tỉnh đổ vào Bình Dương làm nảy sinh nhu cầu nhà ở, hộ đặc biệt biệt thự cao cấp Đến nay, số cơng trình hồn thành đưa vào hoạt động hàng loạt cơng trình tạo lực đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận công dân thành phố Điều thúc đẩy thị trường BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn thời gian tới Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ III.1 Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư Theo quy hoạch, thành phố Bình Dương giai đoạn xây dựng Khu đô thị trung tâm trị, kinh tế, văn hóa, xã hội tồn tỉnh, trung tâm đô thị đại, động, bền vững với đầy đủ loại hình phát triển phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài 400.000 người thường xuyên đến làm việc Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế thực sách tỉnh, Becamex UDJ đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View nhằm đón đầu nhu cầu thị trường hướng tới mục tiêu xã hội tốt đẹp Becamex UDJ mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho người với vẻ đẹp sang trọng, đại, ấn tượng mà ấm cúng gần gũi với thiên nhiên Khi dự án vào khai thác đáp ứng nhu cầu nhà ở, nghỉ dưỡng người dân góp phần làm đồng hóa tồn thành phố Bình Dương Song song đó, dự án cịn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty hội việc làm cho nhiều người Vì khẳng định, Becamex UDJ thực dự án khơng yếu tố kinh tế mà cịn ln hướng tới mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực III.2 Sự cần thiết phải đầu tư Tình hình kinh tế nước ta gặp khó khăn làm cho thị trường bất động sản ảm đạm không Tuy nhiên, nhu cầu nhà mong muốn sống vừa tiện nghi vừa mang yếu tố sinh thái, nghỉ dưỡng tăng cao thời gian tới Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến ô nhiễm môi trường lớn dần ngày khơng cịn địa điểm phù hợp cho nhu cầu sinh hoạt phận cư dân có điều kiện sống cao nhà đầu tư tìm kiếm hội từ việc kinh doanh bất động sản Các đích đến họ tương lai khu đô thị vùng ven Nhơn Trạch, Biên Hịa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An Với mạnh tỉnh thành có tốc độ phát triển cơng nghiệp hóa cao nước Bình Dương nơi thu hút nhiều nhà đầu tư nước Các cấp lãnh đạo, ban ngành tỉnh tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật thị, hệ thống giao thơng hồn chỉnh đầu tư xây dựng thành phố Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu chổ làm việc cho lực lượng lao động tỉnh Nhận thấy khu thị Bình Dương khu vực kinh tế động phát triển mạnh tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần phát triển đô thị (Becamex UDJ) định đầu tư khu biệt thự Lake View thành phố Bình Dương Lake View đầu tư xây dựng khu liên hợp cơng nghiệp dịch vụ bên thành phố Bình Dương, thuận lợi vị trí điều kiện tự nhiên Sở hữu vị trí tuyệt đẹp với hệ thống giao thơng thuận tiện, kết nối dễ dàng đến tỉnh thành lân cận Tp HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh, tỉnh Tây Nguyên … với trục đường như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước Tân Vạn Đồng thời, Lake View lại xây dựng địa hình phẳng, độ cao trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, địa chất vững thuận lợi việc xây dựng kết cấu hạ tầng yếu tố thu hút nhà đầu tư người Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 11 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ có nhu cầu an cư Bình Dương ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mưa hay triều cường thành phố lớn Tp.HCM Khí hậu Bình Dương hiền hịa, ổn định, hứa hẹn sống êm đềm cho cư dân khu biệt thự Ngồi ra, Becamex UDJ cịn có giải pháp ý tưởng kiến trúc, phương pháp thiết kế, xây dựng đại đầy cá tính gần gũi với thiên nhiên hứa hẹn không gian tươi mát, sống an lành cho cư dân khu biệt thự Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển tỉnh, nhu cầu ngày tăng thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi giải pháp xây dựng tiên tiến,…ta khẳng định việc xây dựng Lake View chiến lược đắn Becamex UDJ, đặc biệt cần thiết giai đoạn Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 12 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN IV.1 Vị trí địa lý dự án Khu biệt thự Lake View tọa lạc lô N10, N11 khu liên hợp công nghiệp dịch vụ nằm phía Đơng Nam thành phố Bình Dương Khu vực thuộc phường Phường Hòa Phú, Thị xã Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương Dự án có tổng diện tích 63,633 m2 với 92 biệt thự Lake View thiên đường lòng thành phố trẻ động Sở hữu vị trí tuyệt đẹp với hệ thống giao thơng thuận tiện, kết nối dễ dàng đến tỉnh thành lân cận Tp HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh, tỉnh Tây Nguyên … với trục đường như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước - Tân Vạn … Từ Lake View, không 05 phút xe để đến với Trung tâm hành chính, Trung tâm văn hóa Thành phố Mới Bình Dương, Trung tâm thương mại, Công viên, Ngân hàng, Bệnh Viện Quốc Tế, Trường Đại Học Quốc tế, Khu Công Nghiệp VSIP II, Khu cơng viên văn hóa Đại Nam Vì nơi mang lại môi trường sống, làm việc nghỉ ngơi đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày cao sống đại người dân IV.2 Điều kiện tự nhiên IV.2.1 Địa hình Lake View thuộc khu vực thị Bình Dương nên địa hình khu biệt thự có tính chất thành phố Về mặt tổng thể, địa hình nằm đường phân lưu lưu vực sơng Sài Gịn sơng Đồng Nai Khu vực Đơng – Bắc thuộc Phú Chánh có địa hình thấp dần phía Bắc Nước mưa từ đổ suối nhỏ sau suối Cái sơng Đồng Nai Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần phía Nam, khu vực Đơng Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần phía Đơng Nước mưa khu vực đổ vào kênh hồ thủy lợi quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đổ suối Giữa để sơng Sài Gịn Trong đó, LakeView nằm bề mặt cao, phẳng với độ biến thiên cao độ từ 0,2-2%, phù hợp cho xây dựng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 13 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - IV.2.2 Khí hậu Khí hậu Lake View mang đặc điểm chung vùng, nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm với mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước đến tháng năm sau Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa 120 ngày Tháng mưa nhiều tháng 9, trung bình 335mm, năm cao có lên đến 500mm, tháng mưa tháng 1, trung bình 50mm nhiều năm tháng khơng có mưa Nhiệt độ trung bình năm 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao 28.8 °C (tháng 4), tháng thấp 25.5 °C (tháng 1) Số nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lên tới 2,700 Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp bão áp thấp nhiệt đới Về mùa khơ gió thịnh hành chủ yếu hướng Đông, Đông - Bắc, mùa mưa gió thịnh hành chủ yếu hướng Tây, Tây - Nam Tốc độ gió bình qn khoảng 0.7m/s, tốc độ gió lớn quan trắc 12m/s thường Tây, Tây - Nam Chế độ khơng khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% biến đổi theo mùa Độ ẩm mang lại chủ yếu gió mùa Tây Nam mùa mưa, độ ẩm thấp thường xảy vào mùa khô cao vào mùa mưa Giống nhiệt độ không khí, độ ẩm năm biến động Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nhiệt độ cao quanh năm, độ ẩm cao nguồn ánh sáng dồi khẳng định khí hậu Bình Dương tương đối hiền hồ, thiên tai bão, lụt… IV.2.3 Thủy Văn  Nước ngầm Khả khai thác nước ngầm khu thị Bình Dương khác tùy vào vùng Tại phía Thủ Dầu Một, nằm vùng nước ngầm dồi nên khả Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 14 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ khai thác nước ngầm đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạo mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” cơng ty Cấp Nước Bình Dương) Lưu lượng giếng khai thác cơng nghiệp đạt 50m³/giờ nước có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ 5), có độ ăn mịn lớn Các khu vực khác thuộc Phú Mỹ, Định Hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể Tuy nhiên số sở khai thác nước ngầm hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối phong phú  Nước mặt Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp nhánh suối Giữa chảy theo hướng Bắc – Nam để sông Sài Gịn Suối có lưu vực nhỏ hẹp nên mùa khơ có nước Về mùa mưa nước tương đối nhiều thoát nhanh độ chênh địa hình lớn Hiện tuyến mương nước hồ chứa xây dựng sau thi cơng hồn tất đảm bảo cho cơng tác nước mặt IV.2.4 Địa chất cơng trình Nhìn chung tồn địa chất khu vực thành phố Bình Dương phủ lớp phù sa cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất cơng trình tốt Việc xây dựng giảm chi phí lớn móng cơng trình móng hạ tầng Dựa vào mũi khoan thăm dị địa chất cơng trình, đất xây dựng Lake View có địa tầng sau: - Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng - Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm - Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng - Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng Xét cấu tạo địa chất việc xây dựng cơng trình tương đối thuận lợi IV.3 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật IV.3.1 Tổng quan Khu vực đầu tư xây dựng dự án thuộc phạm vi thành phố Bình Dương Do dó, hạ tầng kỹ thuật thị thành phố Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh đồng Hiện nay, Becamex UDJ san lấp mặt cho thi cơng cơng trình IV.3.2 Hiện trạng sử dụng đất Khu đất dự án nằm quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Cơng nghiệp Dịch vụ thị Bình Dương Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo định số 912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005 Đất đai Becamex UDJ đền bù giải phóng mặt IV.3.3 Đường giao thơng Đường tạo lực: theo quy hoạch phê duỵệt, Khu Liên hợp có tuyến đường tạo lực với tổng chiều dài 34.4km đến hồn thành đảm bảo giao thơng thơng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 15 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ suốt toàn khu đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, đường Vành đai xây dựng tương lai, hệ thống đường hữu như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746 Đường khu vực dự án thơng thống, đẹp, kết nối thuận tiện đến khu vực dịch vụ tiện ích lân cận IV.3.4 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kiến trúc Khu vực xây dựng cơng trình giải phóng mặt tồn khơng có cơng trình khu vực thi cơng xây dựng Bên cạnh đó, hạ tầng khu hữu xung quanh đầu tư xây dựng hoàn chỉnh IV.3.5 Hiện trạng cấp điện Xung quanh khu vực dự án công ty Becamex IDC đầu tư xây dựng đầy đủ riêng bên khu vực dự án chưa có hệ thống điện củng chiếu sáng IV.3.6 Hiện trạng thoát nước Hiện khu vực dự án chưa có hệ thống nước, nước mưa thoát tự nhiên bề mặt khu đất IV.4 Nhận xét chung Qua việc phân tích yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên hạ tầng kỹ thuật khu vực thành phố Bình Dương khơng ảnh hưởng lớn đến q trình thi công xây dựng khai thác sử dụng mà thuận lợi bao gồm yếu tố vị trí địa lý Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 16 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT V.1 Đánh giá trạng cơng trình Thuận lợi: Nằm vị trí trung tâm thành phố Bình Dương; gần khu cơng nghiệp Tp.HCM; có góc nhìn đẹp khu hồ sinh thái; Hạ tầng hồn chỉnh thực xây dựng; khu vực xây dựng có địa hình đẹp chênh cao so với hồ cảnh quan Bất lợi: khu vực xây dựng có quy mơ diện tích nhỏ (~6.5 ha); có tuyến đường chia đơi khu đất; kích thước hình dáng khu đất có nhiều góc khơng gian khó sử dụng mỏng; khu thị chưa có nhiều cơng trình xây dựng nên mức độ tiếp cận thị trường chưa rõ Cơ hội: Bình Dương trở thành trung tâm vùng Khu đô thị trung tâm hành chính, kinh tế, tài chính, văn hóa Bình Dương; Khu đất xây dựng thuộc khu vực có cảnh quan đẹp khu đô thị; Trung tâm hội nghị khu đô thị (Thành phố mới) cách khu đất xây dựng khoảng 850m; Nằm gần khu vực Dịch vụ – Thương mại Khách sạn khu đô thị (khoảng 550m); Gần trường Tư thục Quốc tế Bình Dương trung tâm TDTT Thách thức: Sự cạnh tranh từ làng biệt thự Vũng Tàu, Đồng Nai; Sự cạnh tranh từ sản phẩm tương tự kế cận nội khu đô thị mới; Nhìn chung, khu thị gặp khuyết tật đô thị Việt Nam (về giao thơng, cung ứng HTKT, HTXH, tài chính, thị trường, tính tổng thể); Đối tượng khách chủ yếu tầng lớp giả (những người có khả mua vị trí tốt Tp.HCM nơi khác) V.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach V.2.1 Nhiệm vụ thiết kế Xây dựng khu biệt thự lô đất N10, N11 thuộc Khu Liên hợp Cơng nghiệp Dịch vụ Đơ thị Bình Dương Khu biệt thự đáp ứng đầy đủ yêu cầu khu dân cư: Hệ thống đường giao thơng nội bộ, hệ thống cấp nước, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, công viên xanh V.2.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch  Cơ sở, nguyên tắc thiết kế: - Áp dụng tiêu thiết kế quy họach Bộ Xây Dựng thông qua - Áp dụng tiêu sử dụng đất Ban Quản lý thành phố Bình Dương thơng qua - Tổ chức khơng gian thỏa mãn tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan - Bố cục phân khu chức quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc đầu tư xây dựng có hiệu - Tổ hợp dãy nhà hợp lý góc nhìn, chiều cao, hình thức màu sắc để hài hòa với quy hoạch cảnh quan khu vực - Không gian công cộng xanh thiết kế đơn giản ấn tượng tạo nên sinh động cho không gian sống Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 17 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ - Các nút giao thông giải tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội, đối ngoại rõ ràng mạch lạc  Các tiêu kinh tế kỹ thuật - Diện tích đất + Diện tích lơ N10 + Diện tích lơ N11 + Diện tích đất ngồi ranh : 65,606.32 m2 : 36,324 m2 : 27,399 m2 : 1,973.32 m - Diện tích xây dựng - Diện tích sàn xây dựng - Mật độ xây dựng chung toàn khu - Hệ số sử dụng đất chung toàn khu - Tầng cao trung bình : : : : : 20,253.50 m2 84,913.60 m2 31 % 1.294 tầng; Dự án : Lakeview Villas - N10, N11 Số lượng : 93 Villa : Villa 3: 22 Villa : 13 Villa 6: 19 Song lập(SD): : 34 Club - house Các nội dung quy hoạch xây dựng cho lơ đất : Loại cơng trình Club house Villa Villa Villa Villa Type Diện tích lô đất (m2) 1.686,7 830 ~ 933 450 ~ 517 455 ~ 727 424 ~ 645 300 ~ 510 Diện tích XD (m2) 556,2 445 224,5 231,6 216,5 175,8 Diện tích sàn XD (m2) 758,5 1179,4 711,4 612,1 690,2 594,1 Mật độ XD (%) 32,97 53,61~47,6 49,88~43,4 50,9~31,85 51,06~33,56 58,6~34,47 Hệ số SDĐ 0,45 1,42 ~ 1,26 1,58 ~ 1,37 1,34 ~ 0,84 1,63 ~ 1,07 1,98 ~ 1,16 Chiều cao cơng trình 8m 13,2m 11,2m 12,7m 13,2m 13,2m Số lô 13 22 19 34 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 18 Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự Lake View Becamex UDJ  Phương án thiết kế quy hoạch Loại cơng trình Club house Villa Villa Villa Villa Type Diện tích XD (m2) 556.2 445 224.5 231.6 216.5 175.8 Diện tích XD tầng (m2) 202.5 304.5 266.8 169.4 225 200.5 Diện tích XD tầng (m2) - 333 219.9 189.1 222.5 180.4 Diện tích XD sân thượng - 96.9 - 22 26.2 37.4 Tổng DT xây dựng (m2) 758.7 1179.4 711.4 612.1 690.2 594.1 Khoảng lùi trước (m) - 2m 3m 3m 3m 3m Khoảng lùi sau (m) - 2m 3m 3m 3m 3m Khoảng lùi bên (m) - 2m ; 3m 2m 2m 2m 2m Hạng mục Cảnh quan : Diện tích xây dựng + Cổng chào + nhà bảo vệ + Hồ bơi club house + Hồ cảnh Công viên & Sân chơi + Đường dạo + Cây xanh : 808 m2 : 113 m2 : 595 m2 : 100 m2 : 5,395 m2 : 2,995 m2 : 2,400 m2 Hạng mục Đường : 9,096 m2  Phương án thiết kế kiến trúc: Các giải pháp hình khối, màu sắc vật liệu hoàn thiện +Ý tưởng thiết kế kiến trúc Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 19