Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

1 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian gần đây, Việt Nam, biến động thị trường bất động sản (BĐS) chủ đề thu hút quan tâm không nhà đầu tư BĐS, nhà kinh doanh, ngân hàng mà quan quản lý, nhà nghiên cứu, hoạch định sách Thị trường BĐS Việt Nam phải đối mặt với vấn đề khoản nguồn tài phục vụ cho phát triển dự án Ngun nhân dẫn đến tình trạng sản phẩm tài cho thị trường đơn điệu, hạn chế số lượng, chưa đáp ứng yêu cầu thay đổi chất Với cương vị cơng tác thời gian trải nghiệm thực tiễn, NCS nhận thức rõ không phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam thị trường khó phát triển bền vững mong đợi, thế, chiến lược phát triển đồng thị trường đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế Việt Nam khó thành thực Vì lý này, nghiên cứu thức sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam cần thiết Bên cạnh đó, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), sản phẩm tài cho thị trường BĐS cịn hạn chế Hiện nay, danh mục sản phẩm tài cho thị trường BĐS MB chủ yếu sản phẩm cho vay đối tượng riêng lẻ chuỗi liên kết BĐS (Chủ đầu tư; Nhà thầu; Nhà cung cấp vật liệu, Người mua nhà), chưa đáp ứng hết nhu cầu đa dạng phân khúc khách hàng theo kịp với biến động từ thị trường thay đổi quy định pháp luật có liên quan Chính vậy, đề tài “Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam” NCS lựa chọn với mong muốn có đóng góp vào hiểu biết chung giới học giới kinh doanh kết hợp sản phẩm tài sản phẩm BĐS, đáp ứng yêu cầu phát triển ngày cao thị trường BĐS Tổng quan tình hình nghiên cứu Theo Austin J Jaffe; C F Sirmans (1994), nghiên cứu sản phẩm tài cho thị trường BĐS lĩnh vực nghiên cứu mang tính ứng dụng cao chủ yếu tập trung vào hai khía cạnh (i) cơng cụ tài (ii) thị trường BĐS Sự kết hợp hai nhóm tạo đặc thù riêng sản phẩm tài cho thị trường BĐS Như vậy, hiểu sản phẩm tài cho thị trường BĐS lĩnh vực ứng dụng cơng cụ tài vào trường hợp cụ thể thị trường BĐS Tại quốc gia Anh, Mỹ, việc thiết kế sản phẩm tài cho thị trường BĐS vừa động lực xã hội vừa hội kiếm tiền cho tổ chức tư vấn TCTD Xét khía cạnh xã hội, việc tạo dựng sản phẩm nhà xã hội đòi hỏi nguồn lực tài lớn điều kiện việc huy động vốn chủ đầu tư không dễ dàng (Quach M.H Dayson K., 2006) Đây lý giải thích mơ hình kết hợp cơng - tư đời lĩnh vực nhà xã hội Xét khía cạnh kinh doanh, việc phát triển sản phẩm tài cho lĩnh vực BĐS chất kết nối người tiết kiệm (có tiền nhàn rỗi) với người phát triển BĐS (developer) Có thể nói, sản phẩm tài cấu trúc đỉnh cao giới kinh doanh tài việc tạo khoản cho thị trường BĐS Tuy vậy, sản phẩm tài lại tác nhân mang lại rủi ro kinh tế Adam B.Ashcraff and Till Shuermann (March 2008) Federic S Mishkin (2004) phân tích thân sản phẩm chứng khốn hóa BĐS không mang lại rủi ro mà việc vận hành mang lại rủi ro tiêu chuẩn truyền thống dịch vụ tín dụng khơng đảm bảo Trước đó, khủng hoảng năm 1997/1998 quốc gia châu Á lại nhìn nhận thiếu vắng cơng cụ tài làm cho thị trường BĐS trở thành bong bóng (Willem H Buiter (2007) Rất nhiều học kinh nghiệm rút sau khủng hoảng tài tồn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân khoản vay chấp BĐS chuẩn thiếu hệ thống sản phẩm công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight M.Jaffee (April 7, 2008)) Như vậy, thấy việc nghiên cứu để tìm học chung từ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS quốc gia giới điều cần thiết để tìm mạnh phát huy điểm yếu cần phải tránh Sự đánh giá tảng cho việc phát triển lành mạnh bền vững thị trường BĐS Việt Nam Tính tới thời điểm trước thực Luận án này, nghiên cứu trước nước tập trung vào vào việc nhìn nhận thị trường BĐS cách tổng quát (Bùi Văn Huyền, 2010) Hay nghiên cứu PGS.TS Trần Thị Thái Hà (2011) có đề cập tới kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS quốc gia giới học kinh nghiệm cho Việt Nam chưa đề cập sâu vấn đề thuộc sản phẩm tài cho thị trường BĐS Các nghiên cứu khác lĩnh vực phần lớn gắn việc đánh giá phát triển thị trường BĐS với sách tài chính, tiền tệ tín dụng cách tổng quát chưa thực đề cập tới sản phẩm tài cho thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011) Mặc dù nghiên cứu có nhận xét xác đáng liên quan tới tính pháp lý, khả khoản thị trường, môi trường tài phần lớn nghiên cứu chưa thực rõ liệu đâu sản phẩm tài phù hợp liệu sản phẩm tài ứng dụng Việt Nam hay không (Lê Vũ Nam, 2008); Bùi Văn Huyền, 2010) Như vậy, thấy khoảng trống nghiên cứu cho thị trường BĐS sản phẩm tài cho thị trường BĐS mơ hình sản phẩm tài áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam Do đó, để lấp đầy khoảng trống nghiên cứu nói trên, Luận án tập trung nghiên cứu sản phẩm tài cho thị trường BĐS giới mơ hình sản phẩm tài cho thị trường BĐS áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu - Mục tiêu nghiên cứu: tìm kiếm sản phẩm tài mơ hình sản phẩm tài cho thị trường BĐS giới, phù hợp với điều kiện Việt Nam, từ đề xuất giải pháp phát triển sản phẩm tài mơ hình sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam 3 - Nhiệm vụ nghiên cứu: (i) Nghiên cứu lý thuyết kinh nghiệm quốc tế việc phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS, mơ hình phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS (ii) Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam khảo sát nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam Đề xuất giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam ứng dụng MB, đặc biệt mơ hình chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS người mua nhà, chủ đầu tư mơ hình Ngân hàng tiết kiệm nhà Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam giác độ thành viên trực tiếp tham gia thị trường, bao gồm: Chủ đầu tư BĐS; Người mua BĐS; Nhà thầu thi công; Nhà cung ứng vật liệu; Trung gian tài Nhà đầu tư tài - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2010-2015 Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành luận án, NCS sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp, bao gồm phương pháp vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp với phương pháp phân tích tổng hợp, thống kê so sánh, vấn chuyên gia, khảo sát điều tra… Đóng góp Luận án: - Hệ thống hóa vấn đề lý luận BĐS thị trường BĐS với đầy đủ luận khoa học Đặc biệt, luận án trình bày mơ hình phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS - Luận giải rõ khái niệm, nội dung phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS - Xây dựng hệ thống tiêu đánh giá, đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS, bao gồm tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vay BĐS; Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài BĐS tổng thu nhập ngân hàng; Số lượng sản phẩm; Giá sản phẩm) tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ; Khả đáp ứng nhu cầu khách hàng; Khả tiếp cận sản phẩm tài khách hàng; Chất lượng dịch vụ) - Để hoàn thành luận án, NCS thiết kế mẫu thực khảo sát điều tra để đánh giá nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam Việc khảo sát thực với tham gia 100 người lựa chọn ngẫu nhiên, có am hiểu thị trường BĐS sản phẩm tài cho thị trường BĐS Với cách đánh giá thực trạng NCS sử dụng hệ thống tiêu định lượng định tính xây dựng chương để đo lường, với số liệu thống kê từ phiếu điều tra, kết đánh giá đảm bảo phản ánh cách xác, trung thực khách quan thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam 4 - Xây dựng, đề xuất nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam Trong đặc biệt hai giải pháp mơ hình Ngân hàng tiết kiệm nhà mơ hình chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS Đây hai mơ hình tiên tiến, phù hợp cho thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn phát triển lên cấp độ 4, cấp độ tài hóa Kết cấu Luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận án chia làm chương: Chương – Cơ sở lý luận phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản; Chương – Kinh nghiệm giới phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản; Chương – Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam – Trường hợp nghiên cứu Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội Chương – Đánh giá thực trạng nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam; Chương – Giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam ứng dụng Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội; Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản - thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Theo quy định Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005 thì: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” Như thấy quy định BĐS theo Pháp luật Việt Nam khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Trong phạm vi luận án, loại BĐS giới hạn nghiên cứu nhà, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc, gắn liền với đất đai 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS Nghiên cứu nội dung này, luận án kết luận: (i) BĐS có tính cá biệt khan hiếm; (ii) Tính bền lâu; (iii) Tính chịu ảnh hưởng lẫn (iv) Một số tính chất đặc thù khác tính thích ứng, tính phụ thuộc vào lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, cần nhiều vốn thời gian đầu tư BĐS có khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt 5 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS BĐS khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chuyển dịch quyền sử dụng, sử dụng làm tài sản đảm bảo quan hệ tín dụng, nguồn gốc sâu xa hình thành loại chứng khoán phái sinh Do vậy, thị trường BĐS hiểu cách khái quát tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS Trong nội dung này, luận án nêu phân tích đặc trưng thị trường BĐS như: (i) Thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế; (ii) Thị trường BĐS hình thành phát triển qua cấp độ từ sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa tới tài hóa; (iii) Thị trường BĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản; (iv) Thị trường BĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc; (v) Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo; (vi) Cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS; (vii) Thị trường BĐS thị trường khó thâm nhập; (viii) Thị trường BĐS chịu chi phối mạnh yếu tố pháp luật (ix) Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài 1.2 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Sản phẩm tài cho thị trường BĐS hiểu cơng cụ tài để tài trợ cho nhu cầu đầu tư, sử dụng BĐS thành viên tham gia thị trường BĐS Các sản phẩm tạo trung gian tài nhằm đáp ứng nhu cầu kết nối người đầu tư người sử dụng vốn (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu, người mua nhà) để gia tăng nguồn cung cầu cho thị trường BĐS 1.2.2 Các sản phẩm tài cho thị trường bất động sản theo giai đoạn phát triển thị trường 1.2.2.1 Các sản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn sơ khởi tập trung hóa Khi thị trường BĐS giai đoạn sơ khởi, tất người tạo lập nhà sách đất đai, chủ đất quan quản lý đất đai đóng vai trị định Ở giai đoạn tập trung hóa, có phân hóa vai trị xuất chủ đầu tư BĐS, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu người mua Tuy nhiên, đối tượng tham gia thị trường dựa vào nguồn vốn Do vậy, sản phẩm tài cho thị trường BĐS hai giai đoạn chưa xuất 1.2.2.2 Các sản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn tiền tệ hóa Các sản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn bắt đầu hình thành chủ yếu cung cấp ngân hàng, cơng ty tài chính, bao gồm: Nhóm sản phẩm cho chủ đầu tư/ nhà thầu/ nhà cung ứng vật liệu huy động, cho vay, bảo lãnh, quản lý dòng tiền, tài trợ thương mại, tài trợ theo chuỗi ; nhóm sản phẩm cho người tiêu dùng cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà 1.2.2.3 Các sản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn tài hóa Đây giai đoạn ghi nhận đầy đủ sản phẩm tài cho thị trường BĐS bao gồm sản phẩm cho thị trường BĐS giai đoạn tiền tệ hóa phát triển sản phẩm tài hóa cho thị trường BĐS bao gồm: Các dự án thương mại; Quỹ đầu tư BĐS; Khoản vay chấp thương mại; Chứng khoán đảm bảo chấp; Nghĩa vụ chấp cầm cố 1.2.3 Các mơ hình phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Dựa sản phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn tài hóa, mơ hình tạo sản phẩm tài cho thị trường BĐS hình thành, bao gồm: (i) Chứng khoán đảm bảo khoản chấp; (ii) Chứng khốn có tài sản cầm cố chứng khoán tái chấp; (iii) Chứng khoán chấp thương mại; (iv) Chứng khốn hóa có tài sản chấp không thông qua trung gian; (v) Quyền dịch vụ chấp; (vi) Mơ hình kết hợp nhà tạo lập bất động sản, ngân hàng tín thác cơng ty SPC; (vii) Mơ hình xây dựng vận hành dự án bất động sản (viii) Mơ hình kết hợp bên tạo lập bất động sản công ty SPC 1.3 Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 1.3.1 Khái niệm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS việc không ngừng mở rộng số lượng nâng cao chất lượng sản phẩm tài có để đáp ứng nhu cầu chủ thể tham gia thị trường BĐS giai đoạn tiền tệ hóa đồng thời phải tìm sản phẩm tài BĐS để thỏa mãn nhu cầu đầu tư nhà đầu tư tài thị trường BĐS vận động lên giai đoạn tài hóa 1.3.2 Nội dung phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Nội dung phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS bao hàm vấn đề sau: (i) Mở rộng danh mục, hồn thiện chất lượng sẩn phẩm tài cho thị trường BĐS giai đoạn tiền tệ hóa; (ii) Nghiên cứu, phát triển sản phẩm tài BĐS đáp ứng nhu cầu chủ thể tham gia thị trường cấp độ tài hóa 1.3.3 Các tiêu đánh giá phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Để đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS, luận án đề cập đến nhóm tiêu chủ yếu: nhóm tiêu định lượng (Quy mô dư nợ cho vay BĐS; Tỷ trọng thu nhập từ sản phẩm tài BĐS tổng thu nhập ngân hàng; Số lượng sản phẩm; Giá sản phẩm) tiêu định tính (Mức độ chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ; Khả đáp ứng nhu cầu khách hàng; Khả tiếp cận sản phẩm tài khách hàng; Chất lượng dịch vụ) 7 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS chia làm nhóm chính: Các nhân tố khách quan (Mơi trường kinh tế; Mơi trường trị; Môi trường pháp lý; Mức độ phát triển thị trường BĐS) Nhân tố chủ quan chủ thể trực tiếp tham gia vào thị trường BĐS Chương KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Sản phẩm tài quốc gia có thị trường bất động sản phát triển 2.1.1 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Đức Một mơ hình đặc thù mơ hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, theo ngân hàng khách hàng ký hợp đồng mức tiền tiết kiệm nhà khách hàng gửi tiết kiệm hàng tháng với mức lãi suất cố định thấp thị trường Khi khách hàng tiết kiệm 50% tiền Ngân hàng cho khách hàng vay 50% số tiền cịn lại trả góp với lãi suất cố định, thấp thị trường Trong trường hợp khách hàng tích lũy mà khơng có nhu cầu vay Nhà nước hỗ trợ tiền lãi để tổng lãi tiền gửi lãi hỗ trợ lãi gửi tiết kiệm thị trường 2.1.2 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Mỹ Chứng khốn hóa đời phát triển Mỹ năm 70 kỷ XX, nghiệp vụ thúc đẩy thị trường thứ cấp khoản cho vay phát triển, góp phần thu hút vốn nhàn rỗi dân chúng thông qua việc đầu tư vào trái phiếu để tài trợ dân cư mua nhà 2.1.3 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Nhật Bản Chứng khốn hóa xuất muộn Nhật, lại phát triển nhanh, tổng giá trị chứng khoán hóa năm 1998 12.5 tỷ USD, năm 1999 23.2 tỷ USD tốc độ tăng trưởng gần 100%, tốc độ năm 2000 30% Các tài sản chứng khốn hóa bao gồm khoản cho vay thương mại chấp BĐS, khoản cho vay nhà ở, vay doanh nghiệp nhỏ 2.1.4 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Malaysia Malaysia quốc gia khu vực khối nước phát triển hình thành thị trường thứ cấp khoản cho vay BĐS, thông qua việc thành lập Cơng ty cổ phần Chứng khốn quốc gia – Cagamas Berhad năm 1986 Cagamas giữ vai trò chủ lực việc cung cấp khả khoản cho tổ chức tài cách mua tập hợp (danh mục) khoản cho vay chấp chúng đảm bảo cung cấp liên tục nguồn vốn cho vay chấp BĐS 2.2 Mơ hình sản phẩm tài cho thị trường bất động sản phổ biến giới 2.2.1 Đối tác trách nhiệm hữu hạn bất động sản Là nhóm hai nhiều người tham gia với để tạo thành quan hệ đối tác với mục đích lợi ích tài từ BĐS Khi hình thành quan hệ đối tác trách nhiệm hữu hạn BĐS, thỏa thuận hợp tác thường thiết lập, bao gồm đối tác chung đối tác hữu hạn 2.2.2 Quỹ đầu tư bất động sản Là công ty sở hữu thường vận hành BĐS tạo thu nhập tài sản có liên quan đến BĐS Yếu tố phân biệt REITs với công ty BĐS khác REIT mua phát triển BĐS chủ yếu để vận hành chúng phần danh mục đầu tư riêng mình, khơng phát triển BĐS để bán lại chúng Có loại hình REITs là: REITs vốn chủ sở hữu, REITs chấp REITs lai 2.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 2.3.1 Mơ hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà với sản phẩm tài truyền thống cho thị trường bất động sản Đây mô hình hồn tồn khả thi triển khai sớm thị trường Việt Nam Điều kiện để phát triển mơ hình bao gồm: Cần có ngân hàng chun biệt để triển khai mơ hình này; Cần xây dựng chế bảo trợ Nhà nước phần lãi suất chênh lệch người mua nhà nhu cầu vay mua nhà sau thực tiết kiệm đủ giá trị theo quy định mức lãi suất thấp 2.3.2 Mơ hình chứng khốn hóa khoản vay bất động sản Để triển khai sản phẩm tài (chứng khốn hóa khoản vay BĐS…) cần phải có: ¾ Sự bảo trợ Chính phủ cho sản phẩm chứng khoán khoản vay BĐS Những biện pháp cụ thể là: Thành lập cho phép thành lập cơng ty chứng khốn hóa tổ chức liên quan; Có sách giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân cho thành phần tham gia q trình chứng khốn hóa; Hỗ trợ người dân mua nhà từ dự án chương trình chứng khốn hóa ¾ Thành lập cơng ty chứng khốn hóa Để chứng khốn hóa khoản vay mua nhà, quốc gia thường có hai hướng thực hiện: cho phép ngân hàng chứng khoán hóa khoản cho vay mua nhà thực thành lập cơng ty chứng khốn hóa chuyên mua lại khoản cho vay phát hành loại trái phiếu chứng khốn hóa Hầu hình thành chứng khốn hóa từ hướng thứ phát triển kỹ thuật theo hướng thứ hai ¾ Chứng khốn hóa chủ yếu dựa vào khoản cho vay chấp BĐS Đại đa số nước việc chứng khốn hóa khoản vay thường việc chứng khốn hóa khoản vay chấp BĐS Nhu cầu nhà ngày tăng cao, dẫn đến khan nguồn lực tài chính, khiến NHTM phát sinh nhu cầu giải tỏa nguồn vốn huy động thêm vốn nhằm cung cấp thêm khoản vay ¾ Thành lập phát triển cơng ty đánh giá định mức tín nhiệm Bên cạnh cơng ty chứng khốn hóa, cần hình thành tổ chức tham gia cung ứng dịch vụ cơng đoạn quy trình chứng khốn hóa: Tổ chức hỗ trợ khoản; Tổ chức bảo lãnh phát hành; Tổ chức quản lý tài sản tổ chức định mức tín nhiệm Chương THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 3.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 3.1.1 Hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam điều chỉnh Bộ luật dân luật là: Luật nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng Luật Kinh doanh BĐS số Luật liên quan khác pháp luật thuế, đầu tư, tài – ngân hàng Tuy hệ thống văn pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS đầy đủ song số hạn chế, cụ thể sau: Các văn luật thường có tính ổn định thấp thiếu khả thi; Pháp luật thị trường BĐS chồng chéo, mâu thuẫn; Đứng giác độ ngân hàng, hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam gây nhiều trở ngại hoạt động nhận tài sản đảm bảo BĐS ngân hàng 3.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, khó khăn Một phần ảnh hưởng từ khủng hoảng tài Mỹ năm 2007 -2009, phần sách thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất, khiến công ty kinh doanh BĐS trước hoạt động dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, gặp khó khăn việc tiếp cận dịng vốn Bên cạnh đó, lạm phát giai đoạn tăng cao khiến lãi suất huy động vốn, lãi suất cho vay tăng, đội chi phí tài lên, khiến doanh nghiệp khó khăn Những khó khăn chung kinh tế thị trường BĐS thể rõ nét qua số lượng hộ tồn kho hai thị trường Hà Nội Hồ Chí Minh tăng vọt, kéo theo tỷ lệ nợ xấu BĐS tăng mạnh ngân hàng Trước khó khăn chung thị trường, Chính phủ có giải pháp liệt để hỗ trợ thị trường: cho phép loại BĐS khỏi lĩnh vực phi sản xuất, thành lập công ty VAMC để hỗ trợ ngân 10 hàng xử lý nợ xấu NHNN tuyên bố tung gói 30.000 tỷ lãi suất 6% để hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà Các chủ đầu tư chủ động tìm hướng để vượt qua khó khăn: giảm giá hàng bán, điều chỉnh thiết kế, chuyển sang phát triển phân khúc nhà dành cho khách hàng có thu nhập trung bình, mua bán, sáp nhập với đối tác có tiềm lực tài tốt, có khả triển khai dự án 3.2 Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.1 Quy trình thực dự án bất động sản Việt Nam Ở nội dung này, luận án diễn giải chi tiết quy trình thực dự án bất động sản Việt Nam, từ bước sơ khởi dự án điều tra thị trường, lên ý tưởng đầu tư đến khâu kết thúc mở bán cho khách hàng, nộp tiền thuế sử dụng đất 3.2.2.Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.2.1 Thực trạng phát triển sản phẩm tài BĐS cho Chủ đầu tư Nhà thầu Trong nhu cầu Chủ đầu tư tài trợ vay vốn trung dài hạn để thực dự án (thanh tốn tiền giải phóng mặt bằng, nộp thuế đất, tốn tạm ứng, tốn nhà thầu…) nhu cầu sản phẩm tài Nhà thầu đa dạng hơn, bao gồm: (i) Sản phẩm bảo lãnh (bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng, bảo lãnh toán, bảo lãnh bảo hành): (ii) Tài trợ vốn lưu động (thanh toán chi phí nguyên vật liệu xây dựng; chi phí nhân cơng; chi phí th/sửa chữa máy móc thiết bị, toán tạm ứng cho nhà thầu phụ…) (iii) Tài trợ trung dài hạn để mua máy móc thiết bị thi công Qua khảo sát, điều tra 10 ngân hàng, luận án rút số nhận xét, so sánh sản phẩm xây lắp sau: Tiêu chí Tỷ lệ cho vay TSBĐ Quản lý, thu nợ BIDV Vietinbank - Tối đa 80% khoản phải thu quyền đòi nợ từ Chủ đầu tư - Quản lý cho vay giống hạn mức thương mại thông thường Khoản phải thu quyền đòi nợ từ Chủ đầu tư (hình thành chưa hình thành) Theo nhóm cơng trình MB - Khách hàng Qn đội: 100% khoản phải thu quyền đòi nợ từ Chủ đầu tư (hình hành chưa hình thành) - Khách hàng thơng thường: cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn MB quản lý cho vay giải ngân theo tiến độ nghiệm thu thi cơng cơng trình - Khoản phải thu quyền địi nợ từ Chủ đầu tư hình thành tương lai; - Quyền toán từ giá trị sản lượng dở dang (áp dụng KH thông thường) Bên cạnh sản phẩm truyền thống cho ngành BĐS, số TCTD (BIDV, Ocean bank) triển khai mơ hình tài trợ – Mơ hình khách hàng quản lý dòng tiền (Chủ đầu tư – Nhà thầu – Nhà cung cấp nguyên vật liệu – KHCN) 3.2.2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm tài BĐS dành cho Người mua nhà Mua, xây dựng, sửa chữa nhà sản phẩm phổ biến dành cho KHCN, 11 phân khúc chịu cạnh tranh cao ngân hàng Các ngân hàng tập trung cải tiến sản phẩm theo hướng linh hoạt, đáp ứng đa dạng nhu cầu khách hàng, từ việc kéo dài thời gian vay, nâng tỷ lệ tài trợ đến đa dạng hóa loại hình TSBĐ Bảng so sánh sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sửa chữa nhà số ngân hàng sau: Tiêu chí MB Tỷ lệ tài trợ Tối đa 90% Thời hạn - Mua nhà đất tối đa 15 năm vay - Xây dựng, sửa chữa tối đa 10 năm TSBĐ GTCG, Ơ tơ, BĐS Sacombank Techcombank VP Bank Tối đa 100% Tối đa 70% Tối đa 100% Tối đa 15 Tối đa 25 năm Tối đa 25 năm năm BĐS BĐS BĐS Ngoài ra, để tạo yếu tố khác biệt, tăng sức cạnh tranh, ngân hàng đưa số đặc tính riêng biệt sản phẩm cho vay bù đắp (cho vay hoàn vốn), cung cấp dịch vụ trung gian BĐS, đồng thời tung gói lãi suất đặc biệt ưu đãi dành cho người mua nhà Đối với hình thức cho vay mua nhà chung cư, đất dự án, ngân hàng chủ yếu triển khai theo hướng hợp tác với chủ đầu tư Một mặt đảm bảo khả quản lý TSBĐ, mặt ngân hàng chủ đầu tư phối hợp thiết kế ưu đãi riêng cho khách hàng ưu đãi lãi suất, thủ tục hồ sơ 3.2.3 Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam Trong nội dung này, tác giả sử dụng nhóm tiêu định lượng (thơng qua số liệu thu thập, tổng hợp) nhóm tiêu định tính (thơng qua kết khảo sát điều tra) để đo lường mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam 3.3 Giới thiệu khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội thực trạng sản phẩm tài bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 3.3.1 Giới thiệu khái quát Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội MB thành lập năm 1994 với mục tiêu ban đầu hỗ trợ doanh nghiệp quân đội làm kinh tế Từ vị ngân hàng nhỏ với số vốn điều lệ thành lập 20 tỷ đồng, sau 20 năm hoạt động, phát triển MB khỏi nhiệm vụ ban đầu để trở thành tổ chức tài đáp ứng nhu cầu hầu hết phân khúc khách hàng Việt Nam Tính đến 31/12/2014, mạng lưới MB mở rộng với 224 điểm giao dịch, có tổng tài sản đạt 200 nghìn tỷ đồng; huy động vốn đạt 167 nghìn tỷ đồng; dư nợ cho vay đạt 100 nghìn tỷ đồng Với lợi nhuận năm 2014 đạt 3000 tỷ đồng, MB liên tiếp nằm nhóm ngân hàng có mức lợi nhuận cao hệ thống Với mục tiêu trở thành tập đồn tài chính, MB có cơng ty bao gồm: Cơng ty cổ phần chứng khốn MB; Cơng ty cổ phần Quản lý quỹ đầu tư MB; Công ty Trách nhiệm hữu hạn Quản lý nợ khai thác tài sản MB; Công ty cổ phần Địa ốc MB (MB Land) Công ty cổ phần Việt R.E.M.A.X 12 3.3.2 Thực trạng sản phẩm tài bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội 3.3.2.1 Thực trạng cho vay Người mua nhà MB Dư nợ BĐS chiếm tỷ trọng cao cấu dư nợ KHCN MB suốt năm qua, tỷ trọng dao động mức 40% đến 54% Tuy nhiên, so với số ngân hàng thị trường quy mơ dư nợ BĐS MB khiêm tốn nhiều hội phát triển 3.3.2.2 Thực trạng cho vay Chủ đầu tư, Nhà thầu, Người cung ứng vật liệu MB Dư nợ cho vay Nhà thầu, Người cung ứng vật liệu chiếm tỷ trọng khoảng 19% tổng dư nợ SMEs MB Trong dư nợ cho vay mảng xây dựng chiếm 15%, dư nợ mảng cho vay sản xuất vật liệu xây dựng chiếm khoảng 4% dư nợ SMEs 3.3.2.3 Đánh giá loại hình cho vay bất động sản MB Qua phân tích thực trạng cho vay bất động sản MB trên, thấy MB tập trung chủ yếu vào mảng cho vay Người mua nhà, Nhà thầu Nhà cung ứng vật liệu Việc tài trợ cho đối tượng Chủ đầu tư hạn chế MB 3.4 Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam Hiện nay, sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam chưa thực phát triển hai nguyên nhân sau: Thứ nhất, quy mô mức độ phát triển thị trường BĐS Việt Nam Hiện nay, thị trường BĐS nước ta phát triển cấp độ tiền tệ hóa, cấp độ này, nhu cầu sản phẩm tài chính, đặc biệt nhu cầu vốn chủ thể tham gia thị trường BĐS NHTM đáp ứng đầy đủ Thứ hai, quy định NHNN cho phép NHTM sử dụng phần nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn nên NHTM có khả cân đối nguồn vốn để tài trợ trung hạn cho dự án (chủ đầu tư, người mua nhà) Chính vậy, NHTM gặp khó khăn khoản điều kiện kinh tế không thuận lợi, dự án BĐS khó tiếp cận nguồn vốn để phát triển (thực trang năm 2011 – 2013) 13 Chương ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Để đánh giá thực trạng nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam, NCS tiến hành khảo sát điều tra với tham gia 100 cá nhân gồm đối tượng có hiểu biết sản phẩm tài nói chung sản phẩm tài dành cho thị trường BĐS nói riêng rút số kết luận: 4.1 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường bất động sản cho chủ dự án 4.1.1 Các nguồn tài bất động sản Việt Nam ¾ Kết cho thấy nguồn tiền từ người mua nhà tiền vay ngân hàng ưu tiên lựa chọn hàng đầu với người hỏi, chiếm 94% ¾ Sự đánh giá khơng cao nguồn tài trợ khác, chẳng hạn trái phiếu (56%), cổ phiếu (36%), quỹ đầu tư BĐS (28%) cho thấy quan điểm thị trường chưa đánh giá cao sản phẩm tài chưa có sở để phát triển 4.1.1.1 Mức độ quan trọng nguồn tài BĐS khác Tác giả sâu khảo sát, phân tích làm rõ mức độ quan trọng nguồn tài chủ đầu tư, theo cấp độ tăng dần từ mức – Không quan trọng đến mức – Rất quan trọng rút kết luận: - Đối với nguồn tiền từ người mua nhà: có tới 74% người hỏi đánh giá nguồn vốn quan trọng với chủ đầu tư, có 7% đánh giá không quan trọng - Đối với nguồn vốn vay ngân hàng: có tới 80% ý kiến đánh giá nguồn vốn vay ngân hàng quan trọng chủ đầu tư, có 2% ý kiến khơng đánh gia cao tầm quan trọng nguồn vốn - Nguồn vốn ngân sách: có 34% đánh giá cao (mức &5) tầm quan trọng nguồn vốn ngân sách chủ đầu tư 4.1.1.2 Mức độ rủi ro nguồn tài BĐS khác Kết khảo sát làm rõ mức đo rủi ro nguồn vốn chủ đầu tư, theo cấp độ khác từ mức – Rất rủi ro đến mức – Rất nhiều Theo đó, mức độ rủi ro lớn huy động tiền từ vay vốn ngân hàng, sau đến huy động từ phát hành trái phiếu, từ người mua nhà cuối từ phát hành cổ phiếu hay chứng quỹ BĐS Những phát gợi ý chủ đầu tư ưa thích nguồn tài trợ từ người mua nhà 14 thông qua phát hành trái phiếu Tuy nhiên, điều kiện thị trường tài Việt Nam cịn chưa phát triển, việc huy động vốn thông qua kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu cịn gặp nhiều khó khăn, nguồn tài trợ thơng qua hệ thống ngân hàng lựa chọn, hiển nhiên tốt họ Bên cạnh khó khăn tiếp cận nguồn vốn, kết khảo sát số nguyên nhân dẫn đến việc chậm/ khơng triển khai dự án ¾ Một nguyên nhân hàng đầu khó khăn việc tìm nguồn vốn tài trợ tình trạng dư cung thị trường Tiếp đến lý không chắn tương lai thị trường hay người mua nhà khó tiếp cận vốn vay ¾ Kết khảo sát phản ánh xác thực trạng chậm tiến độ triển khai dự án thời gian qua 4.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động nguồn tài cho bất động sản ¾ Đối với nguồn vốn huy động từ người mua nhà: kết vấn làm rõ nguyên nhân với mức độ quan trọng khác Thứ việc người mua nhà không tin tưởng lực chủ đầu tư (29% 37% người vấn đánh giá quan trọng quan trọng tương ứng) Tiếp đến tiến độ thực dự án (chiếm 81%) rủi ro pháp lý (chiếm 47%) mối bận tâm nhiều người mua nhà ¾ Đối với nguồn vốn vay ngân hàng: Việc khơi thông nguồn vốn ngân hàng cho chủ dự án bất động sản thường gặp rào cản, bật việc ngân hàng không tin tưởng vào lực chủ đầu tư (41% cho quan trọng) triển vọng thị trường bất động sản (16% cho quan trọng) thủ tục rườm rà (16% cho quan trọng) Sau đến vấn đề yêu cầu lãi suất không phù hợp (11%), tài sản chấp đối ứng (15%) thời hạn vay khơng phù hợp (8%) ¾ Nguồn vốn từ thị trường trái phiếu: Mặc dù kênh huy động vốn có ưu nước phát triển, song nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu VN nói chung huy động tài trợ cho BĐS nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn Kết khảo sát phản ánh khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu, bất lên trở ngại việc tìm nhà đầu tư mua trái phiếu (35% xem quan trọng), tiếp đến tiếp cận ngân hàng bảo lãnh phát hành (29% xem quan trọng), tiếp đến lãi suất trái phiếu (23%), tài sản đảm bảo (19%) cuối thời hạn trái phiếu (6%) ¾ Nguồn vốn huy động từ phát hành cổ phiếu: Kết khảo sát cho thấy việc thị trường diễn biến không thuận lợi (28%) sức ép trả cổ tức cao (26%) hai yếu tố cản trở lớn đến việc phát hành cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS 15 Ngồi cịn có yếu tố khác giá trị phát hành nhỏ so với nhu cầu (17%) không ủng hộ cổ đông hữu (21%) ¾ Nguồn vốn huy động từ quỹ đầu tư BĐS: Các quỹ đầu tư BĐS hay gọi quỹ tín thác BĐS hình thức mẻ Việt Nam Kết khảo sát phản ánh rõ nét thực trạng này, theo ba vấn đề bật (1) khái niệm mẻ (34% người vấn cho quan trọng), (2) khó tìm nhà đầu tư mua chứng quỹ (40%) (3) Nhà đầu tư không tin vào lực quản lý quỹ (35%) Ngồi cịn có trở ngại khác rủi ro biến động giá bất động sản thời hạn quỹ đầu tư không phù hợp 4.2 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài bất động sản cho người mua nhà ¾ Mặc dù sản phẩm tài cho thị trường BĐS mang tính truyền thống (tiết kiệm vay ngân hàng), điểm đáng ý phần lớn ý kiến (68% người hỏi) đồng tình sản phẩm phù hợp ¾ Có 18% ý kiến cho cần phát triển sản phẩm mới, chẳng hạn chứng khốn hóa khoản vay chấp, trái phiếu cho thị trường BĐS Kết gợi ý có lẽ định chế tài Việt Nam nên tập trung nhiều vào việc cải thiện sản phẩm có, đồng thời bước giới thiệu sản phẩm tài mà thị trường tiếp nhận Một số sản phẩm tài cho thị trường BĐS tác giả đề xuất gồm có: Chứng BĐS, chứng REIT, trái phiếu đảm bảo khoản vay chấp MBS, trái phiếu cơng trình; Sản phẩm th nhà kết hợp với mua nhà vào thời điểm lựa chọn; Tài trợ mua nhà xã hội với chế đơn giản hơn; Tài trợ ngắn hạn trọn gói cho chủ đầu tư; Tài trợ mua nhà theo lơ/nhóm; Sản phẩm trọn gói tài trợ tất đối tượng tham gia vào chuỗi liên kết BĐS (Nhà đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu người mua nhà); Sản phẩm bảo lãnh toán cho người mua nhà, Bảo lãnh chứng minh vốn tự có cho chủ đầu tư; Quỹ đầu tư BĐS 4.2.1 Mức độ khó khăn nguồn huy động người mua nhà Những rào cản KHCN huy động nguồn vốn tín dụng ngân hàng để mua nhà bao gồm: khó tiếp cận với nguồn tài trợ; Lãi suất tài trợ không hợp lý, Giá trị đối ứng không hợp lý; Thời gian cho vay không hợp lý cuối yếu tố quy trình thủ tục ngân hàng rườm rà 4.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài bất động sản cho người mua nhà 16 Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm cho vay mua nhà KHCN bao gồm: mức lãi suất cho vay phù hợp, thời gian cho vay phù hợp, tỷ lệ vốn đối ứng, kỳ hạn toán gốc lãi định kỳ điều chỉnh kỳ hạn lãi suất Kết khảo sát làm rõ đặc điểm khoản vay người mua nhà, theo hầu hết người mua nhà mong muốn lãi suất cho vay mua nhà chấp nhận nên mức 9%, thời gian vay 15 năm, giá trị đối ứng 30%, kỳ trả lãi gốc tháng lãi suất nên điều chỉnh theo thời hạn hàng năm (12 tháng) 4.2.3 Mức độ quan trọng yếu tố khả vay vốn người mua nhà Đứng góc độ bên cho vay, giá trị tài sản chấp việc chứng minh khả trả nợ hai tiêu chí đánh giá có mức độ quan trọng nhất, sau đến khía cạnh khác việc làm người vay, lịch sử tín dụng tiền gửi tiết kiệm 4.2.4 Mức độ hiểu biết sản phẩm tài bất động sản người mua nhà Mặc dù số sản phẩm/ mô hình tài chun biệt cho thị trường BĐS Chứng khoán đảm bảo BĐS, Chứng quỹ tín thác/ quỹ đầu tư BĐS, Trái phiếu đảm bảo BĐS hay ngân hàng tiết kiệm nhà chưa xuất Việt Nam, có 50% ý kiến vấn có biết đến mơ hình, sản phẩm Trong đó, người vấn đánh giá cao tính khả thi triển khai mơ hình ngân hàng tiết kiệm nhà cho thị trường BĐS Việt Nam,với 80% nhận định triển khai Chương GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 5.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015 – 2020 Mục tiêu chiến lược phát triển thị trường BĐS giai đoạn năm tới xác lập: - Phát triển thị trường BĐS đảm bảo ổn định, vững chắc, hoạt động hiệu quả, có cấu trúc hồn chỉnh đồng bộ, kết nối thông suốt với thị trường khác kinh tế - Hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà tạo sở pháp lý thống cho thị trường BĐS phát triển ổn định - Mục tiêu đến năm 2020 diện tích nhà bình qn đạt 25 m2 sàn/người, 17 thị đạt 29 m2/người, nơng thôn đạt 22 m2 sàn/người Giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng 425 triệu m2 sàn nhà ở, với khoảng triệu hộ/căn nhà xây mới; đầu tư xây dựng 12,5 triệu m2 nhà xã hội khu vực đô thị Đáp ứng nhu cầu cơng trình văn phịng cho th, khách sạn, thương mại, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp - Huy động nguồn lực ngồi nước để phát triển thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy ngành sản xuất khác phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Thu ngân sách từ đất BĐS đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách Chiến lược phát triển thị trường BĐS cần xây dựng số quan điểm sau: - Một là, xây dựng quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa điều kiện phát triển kinh tế xã hội thời kỳ Phát triển thị trường BĐS đảm bảo đồng bộ, thống liên thông với thị trường khác cân đối tổng thể kinh tế vĩ mô - Hai là, huy động tối đa nguồn lực, khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực từ đất đai để phát triển đa dạng, đồng loại hàng hóa thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu xã hội nhu cầu phát triển kinh tế đất nước Phát triển thị trường BĐS sở cân đối hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân nhà đầu tư - Ba là, phát triển dự án BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành phù hợp nhu cầu thị trường Phát triển nhà phải đồng với cơng trình hạ tầng xã hội, phải có giá phù hợp với khả chi trả đại đa số đối tượng xã hội - Bốn là, tạo hành lang pháp lý điều kiện để hàng hóa BĐS giao dịch thuận lợi, cơng khai, minh bạch thị trường BĐS Nhà nước tăng cường cơng tác quản lý, kiểm sốt thị trường BĐS công cụ pháp luật Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp sử dụng linh hoạt sách thuế, tài khóa, tín dụng 5.2 Quan điểm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam - Phát triển sản phẩm tài BĐS Việt Nam sở quán triệt chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước Chính phủ, tuân thủ quy định pháp luật hoạt động NH, đảm bảo an toàn cho hoạt động hệ thống NH - Phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS phải gắn liền với định hướng chiến lược quan điểm phát triển chung thị trường BĐS tiến trình phát triển kinh tế xã hội đất nước phải đảm bảo phù hợp với xu hướng vận động lên thị trường BĐS - Phát triển đảm bảo tính đồng bộ: Phát triển sản phẩm tài BĐS cần quan tâm thực đồng yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp Nói cách khác, phát triển sản phẩm tài BĐS khơng quan tâm mặt số lượng, mà cịn cần khơng ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, kết hợp với việc hồn thiện quy trình nghiệp 18 vụ, nâng cao trình độ cán nhân viên, tăng cường sở hạ tầng công nghệ…Đồng thời, đảm bảo sản phẩm dịch vụ dành cho thị trường BĐS phát triển, hoàn thiện đồng với tảng, dịch vụ ngân hàng khác - Phát triển đảm bảo an toàn, ổn định bền vững: Việc phát triển sản phẩm tài BĐS phải đảm bảo an tồn cho hoạt động chung hệ thống ngân hàng, thị trường tài thị trường BĐS Phát triển sản phẩm tài BĐS phải dựa tảng tài vững chắc, lực quản trị rủi ro vượt trội hạ tầng công nghệ tiên tiến Đồng thời, phải đảm bảo nhà nước phát huy tốt vai trò quản lý, giám sát vận hành thị trường - Đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể tham gia thị trường kinh tế nói chung Việc kết hợp hài hịa lợi ích bên cần phải xem xét quán triệt từ xây dựng định hướng, kế hoạch phát triển sản phẩm tài BĐS đề sách, giải pháp kinh doanh, chương trình hoạt động cụ thể Phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS phải đảm bảo vừa mang lại thuận tiện, đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng, quan tâm đến lợi ích khách hàng quan hệ giao dịch Đồng thời phải đảm bảo cân đối, đem lại nguồn lợi nhuận ổn định, bền vững, phù hợp với nguồn lực mà ngân hàng phải bỏ 5.3 Giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam 5.3.1 Nhóm giải pháp đẩy mạnh phát triển sản phẩm tài hữu 5.3.1.1 Sản phẩm tài dành cho người mua nhà ¾ Phát triển sản phẩm cho vay truyền thống phù hợp với người mua nhà: Tác giả đề xuất loại sản phẩm cho vay chấp phân khúc nhà mà NHTM Việt Nam áp dụng Sự khác khoản vay đến từ linh hoạt lãi suất, kỳ hạn thời gian điều chỉnh lãi suất để đáp ứng tốt nhu cầu đối tượng Người mua nhà, cụ thể: (1) Vay lãi suất cố định: Sử dụng mức lãi suất cố định suốt thời hạn khoản vay, thường áp dụng với khoản vay tiêu chuẩn thời hạn khoảng 15 năm, biến động thời gian 15 – 20 năm (2) Vay lãi suất có điều chỉnh năm: Khoản vay xếp vào nhóm lãi suất điều chỉnh (ARM) theo số tài định lựa chọn (Chỉ số chứng khốn, số nhà, …), khoản trả lãi tăng hay giảm phụ thuộc vào biến động số (3) Khoản vay 10/1 ARM: Lãi suất khoản vay giữ nguyên 10 năm đầu, từ năm thứ 11 trở bắt đầu biến động hàng năm theo số nợ Con số thời hạn toán ổn định, số thứ hai khoảng thời gian lãi suất thay đổi lần sau Các trường hợp khác tương tự 7/1 ARM; 9/1 ARM (4) Khoản vay 5/5 3/3 ARM: Loại khoản vay có kỳ tốn cố định theo mức đầu tiên, sau lãi suất thay đổi theo tần suất đưa mức thứ hai Ở 5/5 ARM nghĩa lãi suất cố định năm đầu, từ năm thứ 6, lãi suất điều chỉnh năm lần Tương tự với loại khoản vay 3/3 ARM 19 (5) Khoản vay bong bóng: Các khoản vay trả dần tiền lãi, phần toàn tiền gốc Tuy nhiên, sau kì tốn thỏa thuận (thường 3, năm), người vay phải trả tồn gốc khoản vay Sau đó, bên vay tái cấp tín dụng khoản vay sử dụng lãi suất hành ¾ Phát triển sản phẩm tiết kiệm mua nhà với mơ hình Ngân hàng Tiết kiệm nhà ở: - Phương án 1: NHNN chủ trì thành lập Ngân hàng Tiết kiệm Nhà chuyên biệt với sứ mệnh nghiệp vụ là: nhận tiền gửi tiết kiệm từ đối tượng Người mua nhà sau thực cho vay để mua BĐS người mua nhà hoàn thành thời gian tiết kiệm theo yêu cầu (khi tiết kiệm đủ dài đáp ứng phần vốn tự có cần đối ứng phương án vay dự kiến) Ngân hàng mở rộng nghiệp vụ sang tài trợ chủ đầu tư hay nhà thầu dự án nhà cụ thể mang tính khả mại cao - Phương án 2: NHNN chủ trì xây dựng thêm nghiệp vụ bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội nghiệp vụ Tiết kiệm Nhà Về nghiệp vụ bao gồm hoạt động Tiết kiệm Cho vay Nhà tương tự ngân hàng Tiết kiệm Nhà chuyên biệt phương án Bên cạnh đó, NHNN cần đóng vai trị đơn vị bảo trợ phần tiền lãi chênh lệch (giữa lãi suất thông thường lãi suất thấp tiết kiệm nhà ở) cho Người mua nhà Người mua nhà khơng có nhu cầu vay mua nhà sau kết thúc thời gian tiết kiệm ¾ Phát triển sản phẩm cho vay Người mua nhà dựa quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS: Việc thiết kế gói sản phẩm cho vay Người mua nhà tích hợp với sản phẩm bảo hiểm cho khoản vay TSĐB khoản vay việc cần triển khai sớm cần thiết kế tự động hệ thống khởi tạo khoản vay để việc quản lý ngân hàng hiệu tạo thêm cơng cụ phịng vệ cho Người mua nhà trước rủi ro Các sản phẩm bảo hiểm tích hợp với sản phẩm cho vay BĐS dành cho Người mua nhà Bảo hiểm Tín dụng cá nhân cịn có Bảo hiểm Cháy nổ bắt buộc nhà chung cư 5.3.1.2 Sản phẩm tài dành cho chủ đầu tư ¾ Phát triển sản phẩm phù hợp với Chủ đầu tư: Mua bán sáp nhập (M&A) công ty BĐS có dự án xu hướng tiềm thời gian tới thị trường Việt Nam Bản chất việc M&A cơng ty BĐS có dự án việc mua lại dự án BĐS đánh giá tiềm gặp khó khăn tài để triển khai tiếp dự án M&A công ty BĐS dự án đơn giản nhiều M&A cơng ty thơng thường chất mua lại dự án cơng ty ¾ Phát triển sản phẩm tài dành cho Chủ đầu tư dựa quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS: Theo Luật kinh doanh BĐS 2014, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải ngân hàng bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành tương lai Đây sản phẩm mới, có tính khả thi ngân hàng cần phải triển khai Sản phẩm 20 thiết kế sản phẩm độc lập sản phẩm kèm gói cho vay BĐS dành cho Chủ đầu tư gói tài trợ chuỗi liên kết (Chủ đầu tư – Khách hàng) Tuy nhiên, để giảm trừ rủi ro, ngân hàng nên ưu tiên việc phát triển sản phẩm dạng sản phẩm gói tài trợ chuỗi (Chủ đầu tư – Khách hàng) tức phát hành bảo lãnh cho dự án mà ngân hàng quản lý dòng tiền thu từ khách hàng, dòng vốn giải ngân tiến độ dự án (tài trợ đồng thời cho Chủ đầu tư Khách hàng) 5.3.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài bất động sản chuỗi liên kết 5.3.2.1 Phát triển sản phẩm tài theo phương thức tổ chức tín dụng tài trợ cho thành tố chuỗi liên kết Việc tài trợ chuỗi liên kết giúp ngân hàng tham gia vào tồn q trình hình thành, xây dựng thương mại dự án, từ ngân hàng quản lý mục đích sử dụng vốn vay dòng tiền luân chuyển chuỗi có bảo đảm phù hợp với đặc điểm dự án xây dựng, tiến độ xây dựng, nhu cầu Khách hàng hay không Các sản phẩm dịch vụ cụ thể dành cho yếu tố cấu thành nên chuỗi liên kết bao gồm: - Đối với nhà thầu: Các loại bảo lãnh cho Chủ đầu tư; Bảo lãnh toán cho nhà cung ứng vật liệu; Cho vay theo tiến độ xây dựng (tùy thuộc vào tiến độ toán tiền tạm ứng) - Dành cho nhà cung ứng vật liệu xây dựng: Bảo lãnh tiền tạm ứng từ nhà thầu; Có thể cho vay vốn lưu động để nhập nguyên vật liệu - Dành cho chủ đầu tư: Cho vay để thực dự án (đền bù, giải phóng mặt bằng, nộp tiền thuế…); Bảo lãnh toán cho nhà thầu; Bảo lãnh tiến độ cho người mua nhà - Dành cho người mua nhà: Các sản phẩm cho vay truyền thống; Phát hành bảo lãnh toán cho chủ đầu tư (đối với số dự án đặc thù theo yêu cầu chủ đầu tư) 5.3.2.2 Phát triển sản phẩm tài theo phương thức nhiều tổ chức tín dụng liên kết tài trợ cho toàn chuỗi liên kết Ngân hàng tài trợ thành tố đứng ký hợp tác với Ngân hàng thành tố cịn lại để hình thành chuỗi quản lý dịng tiền luân chuyển thành tố nhằm đảm bảo dự án thực thành công đảm bảo an tồn cho bên tham gia 5.3.2.3 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài theo mơ hình tối ưu ¾ Mẫu hình lý thuyết cho sản phẩm tài BĐS: Trên sở phân tích Chương 3, Luận án kết luận số đặc điểm cho sản phẩm tài BĐS, là: Lợi tức khoản đầu tư đến từ thu nhập (cho th) lợi vốn; Khơng có thời hạn cố định; Dựa tài sản có thực; Địi hỏi trì, bảo dưỡng thường xuyên; Thị trường khơng hiệu quả; Chi phí giao dịch lớn; Thanh khoản thấp đồng không cao Cân nhắc đặc điểm riêng biệt thị trường BĐS, sản phẩm BĐS nêu trên, việc thiết kế sản phẩm chứng khoán hóa khoản vay BĐS phải đảm bảo yêu cầu: Các sản phẩm tài thiết kế để giảm thiểu rủi ro đầu tư; Chia nhỏ khoản đầu tư để phân tán rủi ro cho nhiều người; Tạo sản phẩm khoản cao Mẫu hình mơ tả sau: Chủ đầu tư phải tìm kiếm nhà tài trợ dự 21 án BĐS Để thuận lợi, thường dự án BĐS thể chế hóa cơng ty công ty phát hành trái phiếu huy động vốn Các trái phiếu dàn xếp bảo lãnh ngân hàng đầu tư bán cho nhà đầu tư thị trường tài với tài sản đảm bảo BĐS dịng tiền chi trả dòng tiền bán BĐS Sau sản phẩm hoàn thành bán cho thuê với người tiêu dùng Dòng tiền bán dùng để chi trả lãi gốc trái phiếu ¾ Mơ hình chứng khốn hóa: Mơ hình thực sau: Ngân hàng cung cấp tín dụng cho khách hàng nhận tài sản chấp Ngân hàng nhóm khoản vay đồng tiêu chuẩn thời hạn lãi suất, chuyển giao cho tổ chức trung gian chuyên trách (SPV) Tổ chức chịu trách nhiệm hoàn thành thủ tục cần thiết để phát hành chứng khoán thông qua tổ chức phát hành SPV dùng tiền thu từ phát hành chứng khoán để trả cho NHTM Thông thường khoản phải thu, khoản nợ chứng khốn hóa tổ chức quản lý tài sản (AMC) trực thuộc ngân hàng nắm giữ Người vay đến kỳ hạn có trách nhiệm tốn nợ gốc, lãi cho ngân hàng Ngân hàng dùng dòng tiền để toán cho SPV, nguồn vốn SPV toán cho nhà đầu tư chứng khoán đến hạn toán Để triển khai mơ hình chứng khốn hóa cần có số điều kiện tiên quyết: Cần có khung pháp lý cho phép thành lập SPV; Xây dựng tổ chức định mức tín nhiệm có uy tín; NHNN cần ban hành quy định điều kiện cho việc chứng khốn hóa để ngân hàng thỏa mãn điều kiện tham gia vào việc bán khoản vay cho SPV ¾ Giải pháp chứng khốn hóa chủ đầu tư: Với điều kiện thực tế thị trường Việt Nam, tác giả đề xuất số sản phẩm tài cho chủ đầu tư: Sản phẩm quỹ REIT; Trái phiếu cơng trình chứng BĐS 5.4 Ứng dụng giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 5.4.1 Giải pháp phát triển sản phẩm truyền thống Người mua nhà Chủ đầu tư – khách hàng khách hàng tiềm Ngân hàng TMCP Quân đội 5.4.1.1.Phát triển sản phẩm cho vay truyền thống phù hợp với Người mua nhà Hiện tại, sản phẩm cho vay người mua nhà MB đa dạng, đảm bảo tính cạnh tranh thị trường Trong thời gian tới, MB nghiên cứu, cải tiến nhằm tăng tính linh hoạt sản phẩm, tăng khả cạnh tranh như: Kéo dài thời gian cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà đất; Đa dạng phương thức trả gốc lãi core banking; Thiết kế gói tín dụng linh hoạt cho người mua nhà 5.4.1.2 Phát triển sản phẩm cho vay Người mua nhà dựa quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS Việc thiết kế gói sản phẩm cho vay BĐS dành cho Người mua nhà với tính tích hợp tự động hệ thống việc bán kèm sản phẩm bảo hiểm Bảo hiểm Tín 22 dụng cá nhân Bảo hiểm Cháy nổ bắt buộc sản phẩm cho vay nhà chung cư cần thiết MB 5.4.1.3 Giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS dành cho Chủ đầu tư dựa quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản Theo quy định Luật Kinh doanh BĐS 2014 thức có hiệu lực, doanh nghiệp BĐS phải ngân hàng bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành tương lai Tại MB, với danh mục Chủ đầu tư BĐS tài trợ MB nguồn khách hàng tiềm cho sản phẩm bảo lãnh dành cho Chủ đầu tư 5.4.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS chuỗi liên kết MB có lịch sử kinh nghiệm tài trợ cho tất đối tượng Chuỗi liên kết: Chủ đầu tư; Nhà thầu, Nhà cung cấp vật liệu; Người mua nhà Do hiểu rõ đặc tính khách hàng, MB có thuận lợi việc triển khai giải pháp ngân hàng tài trợ cho toàn Chuỗi liên kết 5.4.3 Nhóm giải pháp hướng tới mơ hình tối ưu 5.4.3.1 Chứng khốn hóa khoản vay chấp Người mua nhà MB kết hợp với MB Capital MB Security, hai số Công ty MB, để thực chứng khốn hóa BĐS khoản vay chấp Người mua nhà Tài sản đảm bảo cho chứng khốn hóa BĐS TSĐB khoản vay tại MB Lợi tức chứng khoán hóa BĐS nguồn tiền thu từ lãi vay mà MB thu từ khách hàng Người mua nhà mà MB tài trợ trước 5.4.3.2 Chứng khốn hóa khoản vay chấp Chủ đầu tư MB kết hợp với MB Capital/ MB Security để thực nghiệp vụ chứng khoán hóa Trong trường hợp này, MB ngân hàng thực tài trợ cho chủ đầu tư vay dự án BĐS MBC/MBS đóng vai trị đơn vị phát hành trái phiếu (SPC) Dòng tiền thu từ phát hành trái phiếu BĐS giải ngân trực tiếp cho nhà thầu thông qua quản lý ngân hàng để đảm bảo quản lý dịng tiền mục đích nhờ đảm bảo tiến độ dự án hiệu dự án Ngân hàng đóng vai trị trả gốc lãi cho trái phiếu BĐS phát hành Tiền trả gốc lãi cho trái phiếu BĐS phát hành từ thu gốc lãi khoản vay BĐS mà ngân hàng cho chủ đầu tư vay 5.4.3.3 Chứng khốn hóa dự án BĐS MB Land MB với vai trò quản lý Tập đồn nghiên cứu triển khai giải pháp chứng khốn hóa dự án BĐS MB Land để tạo nguồn tài trợ cho dự án MB Land có khơng phải mà số dự án BĐS triển khai lúc Nếu huy động vốn theo hình thức truyền thống nhà đầu tư/ngân hàng tham gia tài trợ buộc phải tài trợ vào dự án cụ thể chịu tồn rủi ro dự án Rủi ro giảm thiểu trường hợp MB triển khai biện pháp chứng khốn hóa tồn danh mục dựa ns triển khai MB Land Theo đó, nhà đầu tư sở hữu chứng khốn hóa đảm bảo khơng phải mà toàn dự án chứng khốn hóa Rủi 23 ro từ việc dự án có vấn đề giảm thiểu san 5.5 Điều kiện thực giải pháp Để giải pháp nêu phát huy hiệu tối ưu, đồng thời hỗ trợ phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam, NCS có số kiến nghị, đề xuất: 5.5.1 Điều kiện đối Ngân hàng Nhà nước - Thành lập ngân hàng chun biệt theo mơ hình Tiết kiệm Nhà - Thành lập đơn vị mua nợ BĐS có chất lượng tốt - Thành lập đơn vị thực chứng khoán hóa BĐS 5.5.2 Điều kiện Bộ Tài Để thị trường BĐS nói chung thị trường sản phẩm tài cho thị trường BĐS nói riêng có tiền đề sở để phát triển, đặc biệt với thị trường hướng tới giai đoạn 4, việc phát triển văn hướng dẫn cụ thể để tạo điều kiện cho phát triển thị trường thứ cấp để mua bán sản phẩm chứng khốn hóa BĐS vơ cần thiết Bộ Tài cần nghiên cứu ban hành văn hướng dẫn quy định việc vận hành thị trường 5.5.3 Điều kiện Bộ Xây dựng Để Luật Nhà (sửa đổi) thực phát huy hiệu tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, Bộ Xây dựng cần xem xét nghiên cứu triển khai số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Trên sở nghiên cứu cá nhân, NCS đề xuất số nội dung Luật Nhà (sửa đổi) 2014 cần có hướng dẫn thi hành dạng nghị định, cụ thể sau: - Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà (thay nghị định: Nghị định 51/2009/NĐ-CP; Nghị định 71/2010/NĐ-CP; Nghị định 34/2013/NĐ-CP Nghị định 84/2013/NĐ-CP); - Nghị định phát triển quản lý nhà xã hội (thay Nghị định số 188/2013/NĐ-CP); - Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (thay Nghị định số 34/2007/NĐ-CP); - Nghị định xây dựng hệ thống sở liệu thông tin nhà thị trường BĐS 24 KẾT LUẬN CHUNG Việc nghiên cứu sản phẩm tài cho thị trường BĐS nước phát triển giới, lại mẻ Việt Nam Nếu phân thị trường BĐS thành mức độ phát triển: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa tài hóa mức độ phát triển thị trường địi hỏi phải có sản phẩm tài tương ứng Việt Nam coi có thị trường BĐS phát triển mức độ tiền tệ hóa hướng đến thị trường BĐS mức độ tài hóa Với việc nghiên cứu đầy đủ tổng thể tảng lý thuyết sản phẩm cho thị trường BĐS, kinh nghiệm giới sản phẩm tài cho thị trường BĐS nước có thị trường BĐS mức độ tài hóa thực trạng sản phẩm tài cho thị trường BĐS việc khảo sát nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam giúp NCS có sở để phân tích đưa giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS Việt Nam tương lai Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài cải thiện thực trạng gắn với nhu cầu từ thị trường BĐS, bao gồm: cải thiện tính sản phẩm cho vay truyền thống cho Người mua nhà với thời gian vay dài hơn, lãi suất phù hợp ổn định, phát triển sản phẩm tiết kiệm mua nhà với Mô hình Ngân hàng tiết kiệm, phát triển sản phẩm tài cho Chủ đầu tư: Tài trợ cho M&A Công ty dự án BĐS, Sản phẩm bảo lãnh cho Chủ đầu tư bán nhà, sản phẩm cho vay thành tố chuỗi liên kết BĐS: Chủ đầu tư, Người mua nhà, Nhà thầu, Nhà cung ứng vật liệu xây dựng Để đáp ứng yêu cầu thị trường BĐS Việt Nam chuẩn bị chuyển sang giai đoạn thị trường-giai đoạn tài hóa địi hỏi tất yếu phải có sản phẩm tài cho giai đoạn phát triển Đó sản phẩm tài giúp nguồn tài cho thị trường BĐS khơi thơng, nguồn tài cho thị trường BĐS lúc không cung cấp NHTM mà cung cấp từ Nhà đầu tư tổ chức cá nhân toàn xã hội thông qua mua bán khoản cho vay BĐS chứng khốn hóa (các khoản vay Người mua nhà Chủ đầu tư) NCS đưa số giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường BĐS mà MB ứng dụng Các sản phẩm hướng đến cải tiến tính sản phẩm cho vay Người mua nhà với thời gian vay, lãi suất vay phù hợp với nhu cầu; Phát triển sản phẩm cho vay, bảo lãnh cho Chủ đầu tư, Nhà thầu; Phát triển sản phẩm tài trợ cho chuỗi liên kết Các sản phẩm tương lai: MB kết hợp với Cơng ty chứng khốn MB Cơng ty Quản lý quỹ MB thực chứng khốn hóa khoản vay BĐS (của Người mua nhà Chủ đầu tư); MB giúp Công ty BĐS MB (MBland VIETREMAX) chứng khốn hóa dự án BĐS để huy động vốn từ Nhà đầu tư cách dễ dàng hiệu tương lai Để có thị trường BĐS phát triển địi hỏi phải có nguồn tài lớn đa dạng Nguồn lực huy động tối đa sản phẩm tài phù hợp, minh bạch, đảm bảo khoản cao Với kiến nghị tới quan quản lý Nhà nước như: NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, NCS tin trưởng sản phẩm tài đủ đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường BĐS Việt Nam tương lai