Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)

Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)Phát triển các sản phẩm tài chính cho thị trường bất động sản tại Việt Nam (LA tiến sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ QUỐC PHÒNG HỌC VIỆN HẬU CẦN [ \ LÊ HẢI PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 62.34.02.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Quách Mạnh Hào PGS,TS Trần Thị Thanh Tú HÀ NỘI - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án: “Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam” cơng trình nghiên cứu độc lập tơi, tơi thực Các tài liệu tham khảo, trích dẫn, số liệu thống kê phục vụ mục tiêu nghiên cứu cơng trình trung thực có nguồn gốc rõ ràng Nghiên cứu sinh Lê Hải ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC HÌNH VẼ ix PHẦN MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.1 Tổng quan bất động sản - thị trường bất động sản 14 1.1.1 Bất động sản 14 1.1.2 Thị trường bất động sản 17 1.2 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 23 1.2.1 Khái niệm sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 23 1.2.2 Các sản phẩm tài cho thị trường bất động sản theo giai đoạn phát triển thị trường bất động sản 24 1.2.3 Các mơ hình phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 28 1.3 Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 36 1.3.1 Khái niệm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 36 1.3.2 Nội dung phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 37 1.3.3 Các tiêu đánh giá phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 40 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 45 Kết luận chương 50 Chương 2: KINH NGHIỆM THẾ GIỚI VỀ PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 51 2.1 Sản phẩm tài quốc gia có thị trường bất động sản phát triển 51 iii 2.1.1 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Đức 51 2.1.2 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Mỹ 54 2.1.3 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Nhật Bản 55 2.1.4 Sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Malaysia 56 2.2 Mơ hình sản phẩm tài cho thị trường bất động sản phổ biến giới 56 2.2.1 Đối tác trách nhiệm hữu hạn bất động sản (Real estate limited partnerships -RELPs) 56 2.2.2 Quỹ đầu tư bất động sản (Real estate investment trusts - REITs) 58 2.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 59 2.3.1 Mơ hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà với sản phẩm tài truyền thống cho thị trường bất động sản 59 2.3.2 Mơ hình chứng khốn hóa khoản vay bất động sản 60 Kết luận chương 62 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM – TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 63 3.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 63 3.1.1 Hệ thống văn quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam 63 3.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 71 3.2 Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 77 3.2.1 Quy trình thực dự án bất động sản Việt Nam 77 3.2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 78 3.2.3 Đánh giá thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 84 iv 3.3 Giới thiệu khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội thực trạng sản phẩm tài bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 90 3.3.1 Giới thiệu khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 90 3.3.2 Thực trạng sản phẩm tài bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 92 3.4 Nguyên nhân tác động đến mức độ phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 96 Kết luận chương 98 Chương 4: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHU CẦU SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 99 4.1 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường bất động sản cho chủ dự án 99 4.1.1 Các nguồn tài bất động sản Việt Nam 100 4.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc huy động nguồn tài bất động sản .108 4.2 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài bất động sản cho người mua nhà 125 4.2.1 Mức độ khó khăn nguồn huy động người mua nhà 127 4.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến sản phẩm tài bất động sản cho người mua nhà 129 4.2.3 Mức độ quan trọng yếu tố khả vay vốn người mua nhà 133 4.2.4 Mức độ hiểu biết sản phẩm tài bất động sản người mua nhà136 Kết luận chương 139 Chương 5: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ ỨNG DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 140 5.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015 – 2020 140 v 5.2 Quan điểm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 142 5.3 Giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Việt Nam 144 5.3.1 Nhóm giải pháp đẩy mạnh phát triển sản phẩm tàichính hữu: 145 5.3.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài bất động sản chuỗi liên kết 152 5.4 Ứng dụng giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 171 5.4.1 Giải pháp phát triển sản phẩm truyền thống Người mua nhà Chủ đầu tư – khách hàng khách hàng tiềm Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 171 5.4.2 Nhóm giải pháp phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản chuỗi liên kết 173 5.4.3 Nhóm giải pháp hướng tới mơ hình tối ưu 174 5.5 Điều kiện thực giải pháp 176 5.5.1 Điều kiện Ngân hàng Nhà nước 176 5.5.2 Điều kiện Bộ Tài 178 5.5.3 Điều kiện Bộ Xây dựng 179 Kết luận chương 180 KẾT LUẬN 181 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản ACB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu BIDV Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam MB Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Đội NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại KHCN Khách hàng cá nhân TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm UBND Ủy ban nhân dân RELPs Đối tác trách nhiệm hữu hạn BĐS (Real estate limited partnerships -RELPs) REITs Quỹ đầu tư BĐS (Real estate investment trusts – REITs) MBS Chứng khốn có đảm bảo chấp (Mortgage backed securities - MBS) CMOs Nghĩa vụ chấp cầm cố (Collateralized mortgage obligations - CMOs) OECD Tổ chức Hợp tác Phát triển kinh tế (Organization for Econmic Cooperation and Development – OECD) CMBSs Chứng khoán chấp thương mại – Commercial MortgageBacked Securities (CMBSs) MBB Chứng khốn hóa có tài sản chấp khơng thơng qua trung gian - The Mortgage Backed Bond (MBB) MRSs Quyền phục vụ chấp – Mortgage Servicing Rights (MRSs)  SPC Công ty SPC (Special Purpose Company) Ngân hàng Tiết kiệm Ngân hàng tiết kiệm nhà Bausparkasse Schwabisch Hall AG Nhà BSH AG viii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Ưu điểm mơ hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà 54 Bảng 3.1 So sánh sản phẩm xây lắp BIDV, Vietinbank, MB 80 Bảng 3.2 Đặc điểm sản phẩm cho vay mua, xây dựng, sữa chữa nhà đất 82 Bảng 3.3 Các tiện ích tăng thêm sản phẩm mua, xây dựng, sửa chữa nhà đất .83 Bảng 4.1: Giá trị cho yếu tố khoản vay .130 ix DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1: Mơ hình MBS 29 Hình 1.2: Quy trình tạo chứng khốn CMO 30 Hình 1.3 Mơ hình kết hợp nhà tạo lập bất động sản, ngân hàng tín thác cơng ty SPC 34 Hình 1.4: Mơ hình xây dựng vận hành dự án bất đống sản 35 Hình 1.5: Mơ hình kết hợp bên tạo lập bất động sản công ty SPC 36 Hình 2.1: Mơ hình Ngân hàng Tiết kiệm Nhà 52 Hình 2.2 Lợi ích từ việc hỗ trợ chênh lệch tiền lãi tiết kiệm nhà 53 Hình 3.1 Tăng trưởng tín dụng Việt Nam giai đoạn 2001 - 2011 72 Hình 3.2 CPI Việt Nam qua tháng năm 2010-2011 73 Hình 3.3 Lượng hộ tồn kho Hồ Chí Minh Hà Nội 74 Hình 3.4 Dư nợ nợ xấu bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010- 2012 75 Hình 3.5 Quy trình thực dự án bất động sản 77 Hình 3.6 Dư nợ cho vay thị trường BĐS tổng dư nợ thị trường 84 Hình 3.7 Mức độ quan trọng quy trình nghiệp vụ 87 Hình 3.8 Khả đáp ứng nhu cầu chủ đầu tư 88 Hình 3.9 Khả đáp ứng nhu cầu KHCN 89 Hình 3.10 Khả tiếp cận sản phẩm dịch vụ khách hàng 90 Hình 3.11 Tỷ lệ dư nợ bất động sản/dư nợ KHCN MB 92 Hình 3.12 Tỷ trọng dư nợ nhà chung cư, đất dự án so với tổng dư nợ bất động sản MB 93 Hình 3.13 So sánh dư nợ cho vay Người mua nhà MB với số NHTM Việt Nam 94 Hình 4.1 Nguồn tài trợ dự án bất động sản 100 Hình 4.2: Mức độ quan trọng nguồn vốn từ người mua nhà chủ dự án 101 Hình 4.3: Mức độ quan trọng vốn vay ngân hàng chủ dự án 102 Hình 4.4: Mức độ quan trọng vốn ngân sách chủ dự án 102 Hình 4.5: Mức độ rủi ro huy động tiền từ người mua nhà chủ dự án 103 Hình 4.6: Mức độ rủi ro huy động vốn vay ngân hàng chủ dự án 104 x Hình 4.7: Mức độ rủi ro huy động vốn trái phiếu chủ dự án 104 Hình 4.8: Mức độ rủi ro huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản chủ dự án 105 Hình 4.9: Mức độ rủi ro sử dụng vốn ngân sách chủ dự án 105 Hình 4.10: Lý không triển khai dự án nhà 107 Hình 4.11: Quy định pháp lý với vấn đề không rõ ràng 109 Hình 4.12: Người mua nhà không tin tưởng lực chủ đầu tư 109 Hình 4.13: Người mua nhà khơng bảo vệ lộ trình dự án 110 Hình 4.14: Lộ trình trả tiền khơng phù hợp 110 Hình 4.15: Người mua nhà ngại rủi ro biến động giá bất động sản 111 Hình 4.16: Ngân hàng khơng tin tưởng vào lực chủ đầu tư 112 Hình 4.17: Ngân hàng không tin tưởng vào triển vọng thị trường bất động sản 113 Hình 4.18: Thủ tục ngân hàng rườm rà 113 Hình 4.19: Lãi suất khơng phù hợp 114 Hình 4.20: Tài sản chấp đối ứng khơng phù hợp 114 Hình 4.21: Thời hạn cho vay không phù hợp 115 Hình 4.22: Tìm ngân hàng bảo lãnh phát hành 116 Hình 4.23: Tìm nhà đầu tư mua trái phiếu 116 Hình 4.24: Lãi suất trái phiếu khơng hấp dẫn 117 Hình 4.25: Thời hạn trái phiếu không phù hợp 117 Hình 4.26: Tài sản đảm bảo không phù hợp 118 Hình 4.27: Thị trường chứng khốn khơng thuận lợi 119 Hình 4.28: Giá trị phát hành nhỏ so với nhu cầu dự án 120 Hình 4.29: Sức ép lớn việc trả cổ tức 120 Hình 4.30: Cổ đông không ủng hộ phát hành cổ phiểu 121 Hình 4.31: Khái niệm 122 Hình 4.32: Khó tìm nhà đầu tư mua chứng quỹ 122 Hình 4.33: Nhà đầu tư khơng tin vào lực quản lý quỹ 123 Hình 4.34: Rủi ro biến động giá bất động sản 123 Hình 4.35: Thời hạn quỹ không phù hợp 124 Hình 4.36: Sự phù hợp sản phẩm tài bất động sản Việt Nam 125 BIDV Sản phẩm 1: Cho vay đầu tư dự án Bất động sản Đặc điểm chính: - Đối tượng tài trợ: dự án văn phịng cho th, trung tâm thương mại, khu thị, khu du lịch, khách sạn… Thời gian: trung/dài hạn - Tỷ lệ tài trợ: lên tới 85% tổng mức đầu tư dự án Sản phẩm 1: Khơng có tên SP Đặc điểm chính: - Đối tượng cho vay: chi phí thực hợp đồng thi công xây lắp (trừ chi phí khấu hao TSCĐ) Phương thức: cho vay theo món/hạn mức - Loại tiền cho vay: VNĐ, ngoại tệ - Số tiền cho vay: 80% giá trị Hợp đồng - Thời gian cho vay: tối đa 12 tháng - TSBĐ: Bất động sản, máy móc thiết bị, PTVT… Sản phẩm 1: Vay mua nhà Đặc điểm chính: Tài trợ mục đích mua nhà ở, đất ở, xây dựng nhà mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà Mức cho vay: 100% giá trị TSBĐ Thời gian vay: 20 năm Điểm bật: Mức cho vay lên đến 100% giá trị TSBĐ NH TMCP MB Sản phẩm 1: Mơ hình khách hàng quản lý dịng tiền (Khách hàng – ngân hàng – chủ đầu tư) Đặc điểm chính: - Thay nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, khách hàng mở tài khoản BIDV hàng tuần nộp tiền vào tài khoản (tiền vay/tiền KH) - Sau nghiệm thu tiến độ hàng tuần (BIDV kiểm tra, xác nhận) khách hàng chuyển tiền vào tài khoản chung (được vận hành đại diện khách hàng đại diện chủ đầu tư) - Chủ đầu tư không tự ý sử dụng số tiền mà chuyển tiền từ tài khoản chủ đầu tư để giải ngân cho nhà thầu - Hiện triển khai với dự án Usilk city - STL Điểm bật: Về phía KHCN: tin tiền đóng tiếp vào dự án khơng bị sử dụng sai mục đích Về phía Ngân hàng: quản lý dòng tiền Sản phẩm 1: Quy định tài trợ Sản phẩm 1: Cho vay chuỗi liên kết chủ đầu tư-nhà mua hộ nhà đất dự thầu-nhà cung ứng án Đặc điểm chính: Đặc điểm chính: - Chỉ áp dụng với dự án có - Mức cho vay: 80% nhu nguồn từ ODA, Trái phiếu cầu vốn không phủ, Ngân sách Trung mức cho vay TSBĐ ương dự án MB tài trợ - Thời gian vay: - Hình thức: cấp bảo lãnh, mở + Mua/nhận chuyển LC, cho vay nhượng/góp vốn hộ, - TSBĐ: Quyền tài sản phát nhà, đất dự án: 240 tháng sinh từ Hợp đồng + Thuê dài hạn hộ: - Thời hạn vay: phụ thuộc tiến 180 tháng đồng thời độ tốn hợp đồng, khơng vượt q 70% thời dòng tiền, khả trả nợ hạn lại Hợp đồng - Mức bảo lãnh: 100% nghĩa vụ thuê toán chủ đầu tư cho - TSBĐ: quyền Tài sản nhà thầu, nhà cung ứng/100% phát sinh từ Hợp đồng nghĩa vụ bảo lãnh nhà thầu mua bán, BĐS, Giấy tờ (đối với chủ đầu tư)/100% có giá, chứng khốn nghĩa vụ tốn nhà thầu - Số tiền cho vay tối đa: 85% tổng chi phí hợp lý để thực gói thầu Sản phẩm 2: Khơng có tên sản phẩm Đặc điểm chính: - Mục đích: cho vay đầu tư dự án - Mức cho vay: vào nhu cầu vốn phương án, dự án sản xuất kinh doanh, vốn tự có, khả trả nợ khách hàng, giá trị tài sản đảm bảo, khả nguồn vốn MB để xác định mức cho vay phù hợp - Thời gian vay: Phụ thuộc thời hạn thu hồi vốn phương án đầu tư, phương án sử dụng vốn, khả tài chính, khả hồn trả nợ vay doanh nghiệp Sản phẩm 3: Khơng có tên sản phẩm Đặc điểm chính: - Mục đích: cho vay bổ sung vốn lưu động - Mức cho vay: vào nhu cầu vốn phương án, dự án sản xuất kinh doanh, vốn tự có, khả trả nợ khách hàng, giá trị tài sản đảm bảo, khả nguồn vốn MB để xác định mức cho vay phù hợp - Thời gian vay: Phụ thuộc vào Điểm bật: Nhận quyền Tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư mà không cần chủ đầu tư ký hợp tác với MB Dư nợ: 1703.9 tỷ đồng (số liệu 31/07/2013) Sản phẩm 2: Cho vay xây dựng sửa chữa nhà đất Đặc điểm chính: - Mức cho vay: Tối đa 90% giá trị nhà, đất mua bán/sửa chữa - Thời gian vay: + Mua nhà, đất: 15 năm + Xây nhà: năm + Sửa chữa nhà: năm - TSBĐ: BĐS, tơ, Giấy tờ có giá Dư nợ: 3448.13 tỷ đồng (số liệu 31/07/2013) ACB đặc thù hoạt động kinh doanh khách hàng không 12 tháng - Hình thức cho vay: hạn mức Sản phẩm 4: Bao tốn nước Đặc điểm chính: - Mức cho vay + Bao toán lần: Mức Bao toán = Giá trị Khoản phải thu + Giá trị Khoản phải thu 2+… Giá trị khoản phải thu n + Bao toán theo hạn mức: Hạn mức Bao toán = Giá trị khoản phải thu bình quân 1+ Giá trị khoản phải thu bình quân 2+….+ Giá trị khoản phải thu bình quân n + Tỷ lệ Bao toán tương ứng khoản phải thu: 80% - Thời hạn = Thời hạn lại khoản phải thu + khoảng thời gian hợp lý để bên mua hàng hoàn tất việc chuyển tiền toán cho MB (tối đa 15 ngày cho khoản phải thu) - Thời gian trì hạn mức: 12 tháng Sản phẩm 1: Cho vay sản xuất kinh doanh nước “đáp ứng nhu cầu bổ sung vốn lưu động” Đặc điểm chính: - Là hình thức tài trợ nguồn vốn Sản phẩm 1: Cho vay mua nhà đất Đặc điểm chính: - Mức cho vay: Tối đa 80% giá trị - Thời gian vay: ngắn hạn cho doanh nghiệp + Mua nhà, đất: 10 năm có nhu cầu bổ sung vốn lưu + Xây, sửa nhà: năm động + Sửa chữa nhà: năm - Thời hạn vay: phù hợp theo chu kỳ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Phương thức vay: vay luân chuyển theo hạn mức tín dụng vay lần Sản phẩm 2: Cho vay bổ sung vốn kinh doanh trả góp “Vay trung hạn bổ sung vốn lưu động, vốn cố định” Đặc điểm chính: - Mức cho vay: vào nhu cầu vốn phương án, dự án sản xuất kinh doanh, vốn tự có, khả trả nợ khách hàng, giá trị tài sản đảm bảo, khả nguồn vốn MB để xác định mức cho vay phù hợp - Thời hạn vay: Trên 12 tháng đến tối đa 60 tháng - Phương thức vay: vay lần - Phương thức trả nợ: + Trả nợ gốc: hàng tháng, hàng quý + Trả nợ lãi : hàng tháng Sản phẩm 3: Cho vay đầu tư tài sản cố định/dự án Đặc điểm chính: - Phương thức vay: vay lần - Thời hạn vay: Thời hạn cho vay vào chu kỳ sản xuất- Sacombank kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn phương án/dự án đầu tư khả trả nợ khách hàng - Phương thức trả nợ: + Trả nợ gốc: hàng tháng, hàng quý, hàng 06 tháng + Trả nợ lãi: hàng tháng Sản phẩm 1: Cho vay sản xuất kinh doanh trả góp Doanh nghiệp vừa nhỏ Đặc điểm chính: - Mục đích: Bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Doanh nghiệp - Đối tượng khách hàng: Các công ty cổ phần, công ty Trách nhiệm hữu hạn, Doanh nghiệp tư nhân, Hợp tác xã có tổng nguồn vốn kinh doanh khơng q 05 tỷ đồng - Điều kiện: Thời gian hoạt động ngành nghề kinh doanh thức phải từ 12 tháng trở lên kể trước kinh doanh hộ cá thể, - Mức cho vay: lên đến 70% nhu cầu vốn không 05 tỷ đồng - Thời hạn vay: tối đa 60 tháng - Loại tiền vay: VND - Phương thức vay: Vay Giải ngân lần nhiều lần thời hạn nhận Sản phẩm 1: Vay mua nhà – giải pháp cho nhà mơ ước Đặc điểm chính: - Mức cho vay: 100% giá trị mua/nhận chuyển nhượng bất động sản - Thời gian vay tối đa: 15 năm - Chấp nhận TSBĐ quyền Tải sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS có liên kết Điểm bật: Cho vay 100% giá trị nhà mua tiền vay khơng q 03 tháng tính từ lần giải ngân - Phương thức trả nợ: Khách hàng trả nợ trước hạn + Trả lãi: Hàng tháng + Trả vốn: trả vốn hàng tháng hàng quý tùy theo đặc điểm kinh doanh, khả tài chính, nguồn thu nhập, khả trả nợ khách hàng - Tài sản đảm bảo: Ngân hàng nhận nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật làm tài sản đảm bảo Sản phẩm 2: Cho vay sản xuất kinh doanh Đặc điểm chính: - Thời hạn vay lên đến 12 tháng - Loại tiền vay: VND, ngoại tệ - Phương thức vay: lần theo hạn mức - Phương thức trả nợ: lãi trả hàng tháng, vốn trả cuối kỳ Sản phẩm 3: Cho vay đầu tư tài sản/dự án Đặc điểm chính: - Thời hạn vay: trung hạn (trên 12 tháng đến 60 tháng) dài hạn (trên 60 tháng) tùy thuộc vào thời hạn thu hồi vốn phương án đầu tư, phương án sử dụng vốn, khả tài chính, khả hồn trả nợ vay doanh nghiệp - Loại tiền vay: VND, ngoại tệ - Mức cho vay: vào nhu cầu vốn phương án, dự án sản xuất kinh doanh, vốn tự có, khả trả nợ khách hàng, giá trị tài sản đảm bảo, khả nguồn vốn Sacombank để xác định mức cho vay phù hợp, tối đa đến 85% tổng chi phí phương án, dự án đầu tư - Phương thức cho vay: lần theo dự án đầu tư - Phương thức giải ngân: Giải ngân lần nhiều lần, tùy vào nhu cầu kế hoạch sử dụng vốn doanh nghiệp - Phương thức trả nợ: trả lãi hàng tháng, trả vốn gốc: hàng tháng, hàng quý, hàng 06 tháng/ lần Sản phẩm 4: Bảo lãnh nước - Sacombank thực loại bảo lãnh sau: Bảo lãnh toán, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hợp đồng, bBảo lãnh bảo đảm chất lượng sản phẩm/bảo lãnh bảo hành, bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước, bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh, đồng bảo lãnh, phát hành thư tín dụng dự phòng, loại bảo lãnh khác phù hợp quy định pháp luật thông lệ quốc tế - Thời hạn bảo lãnh: Khách hàng Sacombank thoả thuận thời hạn bảo lãnh phù hợp nhu cầu khách hàng, hồ sơ, tài liệu liên quan đến mục đích bảo lãnh quy định có liên quan - Loại tiền bảo lãnh: VND, ngoại tệ - Ngôn ngữ: Tiếng Việt Tiếng Anh - Hình thức phát hành bảo lãnh: + Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh Ký xác nhận bảo lãnh + hối phiếu, lệnh phiếu + Và hình thức khác theo quy định - Phương thức bảo lãnh: lần hạn mức SP1: Sản phẩm xây SP1: Cho vay mua bất lắp động sản Đặc điểm Đặc điểm chính: chính: - Mức cho vay: 70% nhu - Đối tượng cầu vốn, tối đa 10 tỷ áp dụng: - Thời gian vay:tối thiểu DN xây lắp, năm, tối đa 25 năm nhà thầu cấp - TSBĐ: BĐS có sổ đỏ, 1, cấp tơ, Giấy tờ có giá, nhận hợp - Mức cho đồng mua bán chủ đầu vay: 85% chi tư hợp tác với Tech phí hợp lý - Điểm bật: Thời gian phương cho vay dài án không vượt 90% giá trị hợp đồng đầu vào - Thời hạn vay: tùy theo dự án Techcombank SP1: Vay vốn lưu động theo món/theo hạn mức - Đối tượng vay: KH có nhu cầu bổ sung vốn lưu động ngắn hạn để mua nguyên vật liệu, hàng hóa phục vụ sản xuất kinh doanh, toán lương … - Mức cho vay tối đa: 85% nhu cầu vốn - Thời gian vay: Không 12 tháng, phụ thuộc vào đặc thù hoạt động kinh doanh khách hàng SP2: Vay trung dài hạn theo - Mục đích tài trợ: Đáp ứng nhu cầu đầu tư vào TSCĐ doanh nghiệp.Ví dụ: vay xây dựng, vay mua máy móc thiết bị… - Mức cho vay: 85% nhu cầu vốn - Thời gian vay: Thời hạn cho vay vào chu kỳ sản xuấtkinh doanh, thời hạn thu hồi vốn phương án/dự án đầu tư khả trả nợ khách hàng (Thường cho vay từ đến năm) Eximbank Sản phẩm 3: Tài trợ dự án trọn gói - Cho vay tài trợ dự án trọn gói giải pháp tín dụng đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ trọn gói tồn q trình thực gói thầu phê duyệt trúng thầu/chỉ định thầu bao gồm bảo lãnh, tín dụng, tốn theo trình tự phát sinh nhu cầu doanh nghiệp Điều kiện sử dụng Doanh nghiệp: - Có nhu cầu sử dụng dịch vụ trọn gói bao gồm bảo lãnh, tín dụng, tốn theo trình tự phát sinh nhu cầu tham gia gói thầu - Sử dụng hợp đồng đầu làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh tín dụng phát sinh theo gói thầu - Tài khoản toán hợp đồng đầu tài khoản doanh nghiệp mở Techcombank, không thay đổi suốt trình thực hợp đồng Sản phẩm 1: Cho vay tài trợ vốn lưu động Đặc điểm chính: - Loại tiền cho vay: VND, ngoại tệ vàng - Thời hạn cho vay theo lần rút vốn: Không 12 Sản phẩm 1: Cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà Đặc điểm chính: - Mức cho vay: 70% nhu cầu vốn, 70% tài sản bảo đảm 10 tháng - Phương thức cho vay: Cấp tín dụng lần, hạn mức tín dụng, giới hạn tín dụng - Trả nợ vay: + Trả nợ gốc: Trả lần đáo hạn; trả định kỳ (hàng tháng, quý, tháng); trả nhiều lần theo chu kỳ tiêu thụ sản phẩm + Trả lãi: Lãi thu hàng tháng - Hình thức bảo đảm nợ vay: + Có tài sản đảm bảo: Bất động sản, giấy tờ có giá, hàng hóa, chứng khốn… + Khơng có tài sản đảm bảo: • Khách hàng cam kết sử dụng vật tư, nguyên liệu, hàng hoá lưu kho để đảm bảo khả trả nợ cho Eximbank • Khách hàng cam kết sử dụng quyền đòi nợ để bổ sung biện pháp bảo đảm nợ vay Sản phẩm 2: Cho vay đầu tư - Đáp ứng nhu cầu vốn trung, dài hạn để doanh nghiệp đầu tư mới, mở rộng sở sản xuất kinh doanh, đầu tư máy móc thiết bị, … Đặc điểm chính: - Lọai tiền cho vay: VND, vàng, ngoại tệ, phù hợp với nhu cầu dự án qui định pháp luật - Phương thức cho vay: Cho - Thời gian vay: 15 năm - TSBĐ: BĐS có sổ đỏ, ô tô, Giấy tờ có giá - Phương thức cho vay: Trả góp - Phương thức giải ngân: Tiền mặt, chuyển khoản 11 vay trả nợ theo phân kỳ - Thời hạn cho vay: Căn vào thời hạn thu hồi vốn dự án đầu tư có xem xét ân hạn (nếu cần) - Biện pháp bảo đảm: Có thể đảm bảo tài sản hình thành từ vốn vay - Điều kiện giải ngân: Giải ngân theo tiến độ thực dự án Sản phẩm 3: Cho vay bổ sung vốn kinh doanh trả góp dành cho doanh nghiệp nhỏ vừa Đặc điểm chính: - Loại tiền cho vay: VND vàng SJC - Phương thức cho vay: Cho vay trả góp, đó: + Nợ gốc: Trả định kỳ hàng tháng hàng quý + Lãi vay: Thu định kỳ hàng tháng - Thời hạn cho vay: Tối đa 36 tháng, không ân hạn - Mức cho vay: Lên đến 10 tỷ đ/ doanh nghiệp - Biện pháp bảo đảm: Thế chấp tài sản Sản phẩm 4: Bao tốn Đặc điểm chính: - Đối tượng khách hàng: Khách hàng tổ chức kinh tế Việt Nam người nước ngồi cung cấp hàng hóa theo Hợp 12 đồng mua bán hàng hóa sử dụng phương thức toán trả chậm thụ hưởng khoản phải thu phát sinh từ việc mua, bán hàng hóa - Loại hình: Thực hình thức bao tốn nước có quyền truy địi - Phương thức: Bao toán lần, Bao toán theo hạn mức, đồng Bao toán Ngân hàng Sản phẩm 1: Cho vay đầu tư nhà đồng dự án Sơng Đặc điểm chính: - Thời gian cho vay: Cửu Long + Cho vay trung hạn: áp dụng dự án, phương án vay vốn có thời hạn trả nợ từ 12 tháng đến 60 tháng + Cho vay dài hạn: áp dụng dự án, phương án vay vốn có thời hạn trả nợ 60 tháng không 15 năm + Thời hạn cho vay không thời hạn hoạt động lại theo giấy phép kinh doanh giấy phép đầu tư Việt nam - Mức cho vay:85% phương án/dự án Quý doanh nghiệp Sản phẩm 1: Cho vay phục vụ nhà Đặc điểm chính: - Mức cho vay: + Cho vay có bảo đảm tài sản khác: tối đa 85% giá trị phương án xin vay + Cho vay có bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay bảo lãnh tổ chức có liên kết với chi nhánh: khơng 70% giá trị phương án xin vay - Thời gian vay: + Cho vay mua/ xây dựng nhà ở, đất ở, hộ chung cư : lên đến 180 tháng tối đa 240 tháng vay vốn từ dự án AFD + Cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà : không 60 tháng 13 - TSBĐ: BĐS có sổ đỏ, tơ, Giấy tờ có giá; quyền Tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán - Phương thức cho vay: Trả góp - Phương thức giải ngân:Tiền mặt, chuyển khoản Điểm bật: Thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm linh hoạt, tùy theo đối tượng vay vốn, loại tài sản đảm bảo để giải cho khách hàng phải thực hiện/hoặc thực hiện/hoặc thực bổ sung sau thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm ... 1.2.3 Các mô hình phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 28 1.3 Phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản 36 1.3.1 Khái niệm phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động. .. luận phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản; Chương – Kinh nghiệm giới phát triển sản phẩm tài cho thị trường bất động sản; Chương – Thực trạng phát triển sản phẩm tài cho thị trường. .. SẢN PHẨM TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 99 4.1 Đánh giá nhu cầu sản phẩm tài cho thị trường bất động sản cho chủ dự án 99 4.1.1 Các nguồn tài bất động sản Việt