Các giải pháp nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản full

TÓM TẮTMặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trongmột vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nướcngoài trong lĩnh vực kinh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, có sự hỗ trợ của GVHD T.S Hồ Ngọc Minh Toàn bộ nội dung và số liệu sử dụng trong luận văn này hoàn toàn trung thực Các số liệu được sử dụng phân tích, nhận xét đánh giá đều từ các nguồn đáng tin cậy và do bản thân tôi tự thu thập

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá của các tác giả, cơ quan

tổ chức khác và đã có thể hiện ở phần tài liệu tham khảo

Tp HCM, ngày 15 tháng 04 năm 2013

Học viên thực hiện luận văn

Nguyễn Đan Thơ

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú, Anh Chị và các Doanhnghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông tin, số liệu có liên quan đến đề tài

Kế đến, tôi cũng xin gửi lởi cảm ơn đến Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt khoá học 2011-2012

Sau cùng, tôi xin cảm ơn Thầy, T.S Hồ Ngọc Minh đã tận tình hướng dẫn và góp ý cho tôi hoàn thành tốt luận văn này

Tác giả Luận Văn

Nguyễn Đan Thơ

TÓM TẮT

Mặc dù tình hình kinh tế trong nước và quốc tế có nhiều biến động phức tạp trongmột vài năm qua nhưng hoạt động đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nướcngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng vẫn đạt được những kếtquả khả quan trên các mặt sau: thu hút vốn đầu tư nước ngoài, giải ngân, nộpngân sách ngày càng tăng, tạo nhiều công ăn việc làm, góp phần cải thiện cán cânthanh toán và hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế

xã hội giai đoạn năm 2006- 2010

Trên cơ sở phân tích thực trạng về tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinhdoanh bất động sản, nghiên cứu đã đề xuất 4 nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả trong việc thu hút, sử dụng và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và tronglĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng đề xuất các kiến nghị đối với các cơquan quản lý nhà nước và các chủ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt độngđầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bấtđộng sản nói riêng

Although both domestic and international economic situation hasundergone many complicated changes in recent years, foreign investmentgenerally and in real estate particularly has gained positive results as follows:foreign investment capital attraction, budget disbursement and budget revenuehave increased BOP and job creation have been improved Furthermore, theobjectives and duties of 2006 – 2010 period socio – economic development planhas also been fulfilled

Based on the analysis of the current situation of foreign investment in realestate, the research has figured out 04 solution groups in order to enhance theeffectiveness of foreign investment attraction, use and management generally and inreal estate particularly; and suggested state management agencies how to improvethe efficiency of foreign investment especially in real estate

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN -i

LỜI CẢM ƠN -ii

TÓM TẮT -iii

ABSTRACT -iv

DANH SÁCH CÁC BẢNG -vii

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ -viii

LỜI MỞ ĐẦU -1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP FDI -4

1.1 Tổng quan về đầu tư -4

1.1.1 Khái niệm về đầu tư -4

1.1.2 Các hình thức đầu tư. -5

1.2 Các loại hình vốn đầu tư. -7

1.2.1 Vốn đầu tư trong nước. -7

1.2.2 Vốn đầu tư nước ngoài. -9

1.3.2 Thu hút FDI của Singapore. -13

1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia. -14

1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản Xu hướng dịch chuyển theo hướng gắn kết tài chính bất động sản với thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế. -17

1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. -18

1.4.4 Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư: -19

1.4.5 Có chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ. -19

1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng. -19

1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao. -20

1.4.8 Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước. -20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 -20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN -21

2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài tại Việt Nam -21

2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. -21

2.1.1.1 Về số lượng dự án được cấp phép, vốn đầu tư đã đăng ký. -21

2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI). -24

2.1.2 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. -29

2.1.2.2 Về tình hình triển khai dự án. -31

2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực

bất động sản. -32

2.1.4 Tình hình góp vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. -35

2.1.4.1 Tình hình góp vốn điều lệ tại các dự án bất động sản. -35

2.1.6 Tình hình chuyển nhượng vốn và hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -40

2.1.7 Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. -42

2.1.8 Thực trạng về vấn đề chuyển giá đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (trong đó có lĩnh vực bất động sản). -46

2.1.9 Tình hình sử dụng lao động tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. -49

2.1.9.2 Về cơ chế tiền lương cho người lao động. -49

2.2.2 Về tình hình quản lý nhà nước đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -65

2.3.1 Về công tác thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm. -67

2.3.2 Việc chấp hành các cơ chế chính sách, quy định pháp luật của các doanh nghiệp tại các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. -68

2.3.3 Một số tồn tại bất cập trong công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm tại các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài. -68

2.4.1 Thực trạng về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. -69

2.4.2 Một số tồn tại bất cập về hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin, thống kê. -70

2.5.2 Một số tồn tại, bất cập chủ yếu. -73

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 -74

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐẦU TƯ, HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN NĂM 2020. -76

3.1 Quan điểm, mục tiêu và dự báo -76

3.1.3.1 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam (6) -77

Dự báo nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở. -77

Dự báo nhu cầu bất động sản phục vụ thương mại. -78

Dự báo nhu cầu bất động sản khách sạn. -78

3.1.3.2 Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2020 (đất khu công nghiệp, đất ở tại đô thị, đất phát triển hạ tầng). -79

3.1.3.3 Xu hướng đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực bất động sản. -79

3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính sách có liên quan đến đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -80

3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác quy hoạch. -81

3.2.3 Nhóm giải pháp về nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -82

3.2.3.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản. -82

3.2.3.2 Hoàn thiện cơ chế phối hợp quản lý các dự án có vốn đầu tư nước ngoài giữa các Bộ, ngành và các địa phương. -83

3.2.3.3 Giải pháp về quản lý quá trình thực hiện dự án (tiến độ giải ngân theo kế hoạch, tiến độ góp vốn). -84

3.2.3.4 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoặc đơn vị cung cấp dữ liệu chuẩn quốc gia về đầu tư nước ngoài (trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản) để có nguồn khai thác dữ liệu chung cho các ngành quản lý. -86

3.2.3.5 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra. -87

3.2.4 Nhóm giải pháp về thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản -87

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 -90

PHẦN KẾT LUẬN -91

TÀI LIỆU THAM KHẢO -92

DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1: Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trên toàn quốc 23

Bảng 2.2: Tỷ lệ % vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng

số vay trả nợ nước ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh nghiệp 26 Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà nước, ngoài nhà nước và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 –

2011 30

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, những bất cập trong thuhút và quản lý đầu tư nước ngoài nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sảnnói riêng thời gian qua chậm được khắc phục Tình trạng cấp giấy chứng nhậnđầu tư không phù hợp quy hoạch còn diễn ra ở một số địa phương, đặc biệt trongcác dự án sân golf, trồng rừng khai thác khoáng sản…Nhiều dự án chưa đượcthẩm tra, xem xét kỹ các tiêu chí về kỹ thuật, công nghệ, môi trường lao động…dẫn đến chất lượng dự án chưa cao, thiếu sự liên kết giữa đầu tư nước ngoài vàdoanh nghiệp trong nước Các nhà đầu tư nước ngoài trong khi lựa chọn địa điểm

để triển khai dự án đầu tư thường tập trung vào những nơi có kết cấu hạ tầngkinh tế - xã hội thuận lợi, do đó các thành phố lớn, địa phương có cảng biển,cảnghàng không, các tỉnh đồng bằng là nơi tập trung nhiều dự án có vốn đầu tư trựctiếp nước ngoài (dự án FDI) nhất; trong khi các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa,những địa phương cần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế, mặc dù Chính phủ vàchính quyền địa phương có những ưu đãi cao hơn, nhưng không được các nhàđầu tư quan tâm Tình trạng đó dẫn đến nghịch lý là những địa phương có trình

độ phát triển cao thì thu hút được nhiều dự án FDI, do đó tốc độ kinh tế vượt quátốc độ tăng trưởng trung bình của cả nước; trong khi những vùng có trình độ kémphát triển thu hút được ít dự án FDI, tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp, nếu không

có sự điều chỉnh nguồn vốn đầu tư của Nhà nước thì sự chênh lệch về trình độphát triển của các vùng kinh tế ngày càng tăng thêm

Bên cạnh đó, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của nhàđầu tư về tiến độ góp vốn, huy động vốn, cũng như hoạt động xây dựng, môitrường, chuyển giao công nghệ, thực hiện nghĩa vụ đối với người lao động vànghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước chưa tốt, thiếu sự phối hợp giữa các Bộ,ngành, địa phương Mặt khác, sự yếu kém về cơ sở hạ tầng, các công trình hạtầng liên quan, sự thiếu hụt trầm trọng nguồn lao động đã qua đào tạo: kỹ sư, cán

bộ quản lý, tiếp tục là những rào cản đối với hoạt động đầu tư nước ngoài

Có hiện tượng các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài kinh doanh thua lỗtriền miên, chuyển giá qua nhiều hình thức để giảm nghĩa vụ nộp ngân sách.Các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư nước ngoài nằm ở nhiều Luậtkhác nhau có sự chồng chéo, không thống nhất và chưa tạo điều kiện thuận lợicho nhà đầu tư nước ngoài

Vì vậy, việc đánh giá thực trạng chất lượng đầu tư nước ngoài trong lĩnhvực kinh doanh bất động sản, phân tích những bất cập và nguyên nhân làm cơ sở

đề xuất các giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản

lý và định hướng thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất độngsản trong thời gian sắp tới là rất cần thiết Đó cũng là lý do chúng tôi chọn đề tài

“Phân tích môi trường đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản” làm đề tài nghiên cứu.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng việc thu hút đầu tư trực tiếp nướcngoài trong thời gian qua, tác giả đề ra một số giải pháp nhằm tạo môi trường đầu

tư thuận lợi thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Tuy nhiên vì thờigian và năng lực nghiên cứu của tác giả còn hạn chế nên tác giả xin được giớihạn trong việc đề xuất một số giải pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoàivào lĩnh vực kinh doanh bất động sản

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư trực tiếpnước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ năm 2001 - 2011

4 Phương pháp nghiên cứu:

 Phương pháp lý thuyết (xây dựng khái niệm, nghiên cứu nguồn tư liệu, số liệuthứ cấp và thực hiện phán đoán, suy luận)

 Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê

 Phương pháp so sánh

 Phương pháp chuyên gia

5 Ý nghĩa của việc nghiên cứu luận văn

Đề tài luận văn nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn, phục vụ cho các nhà quản lýnhà nước xem xét ứng dụng trong công tác quản lý tình hình đầu tư nước ngoài tronglĩnh vực kinh doanh bất động sản

6 Kết cấu luận văn gồm

Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn có kết cấu gồm bachương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về đầu tư và thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước

ngoài

Chương 2: Thực trạng tình hình đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất

động sản

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý nhà

nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến năm 2020

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP FDI

1.1 Tổng quan về đầu tư

1.1.1 Khái niệm về đầu tư

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về đầu tư Đứng trên các góc độ nghiên cứukhác nhau mà các nhà kinh tế học đưa ra các khái niệm về đầu tư khác nhau:Nhà kinh tế học John M.Keynes cho rằng: “Đầu tư là hoạt động mua sắm tàisản cố định để tiến hành sản xuất hoặc có thể là mua tài sản tài chính để thu lợinhuận” Nhà kinh tế học P.A Samuelson thì cho rằng: “Đầu tư là hoạt động tạo

ra vốn tư bản thực sự, theo các dạng nhà ở, đầu tư vào tài sản cố định của doanhnghiệp như máy móc, thiết bị và nhà xưởng và tăng thêm hàng tồn kho Đầu tưcũng có thể dưới dạng vô hình như giáo dục, nâng cao chất lượng nguồn nhânlực, nghiên cứu, phát minh…”.Trên góc độ làm tăng thu nhập cho tương lai, đầu

tư được hiểu là việc từ bỏ tiêu dùng hôm nay để tăng sản lượng cho tương lai,với niềm tin, kỳ vọng thu nhập do đầu tư đem lại sẽ cao hơn các chi phí đầu tư

Do đó, đầu tư theo cách dùng thông thường là việc cá nhân hoặc công ty muasắm một tài sản nói chung hay mua một tài sản tài chính nói riêng Tuy nhiên,khái niệm này chỉ tập trung chủ yếu vào đầu tư tạo thêm tài sản vật chất mới(như máy móc, thiết bị, nhà xưởng…) và để thu về một khoản lợi nhuận trongtương lai “Khi một người mua hay đầu tư một tài sản, người đó mua quyền đểđược hưởng các khoản lợi ích trong tương lai mà người đó hy vọng có được quaviệc bán sản phẩm mà tài sản đó tạo ra” Quan niệm của ông đã nói lên kết quảcủa đầu tư về hình thái vật chất là tăng thêm tài sản cố định, tạo ra tài sản mới vềmặt giá trị, kết quả lớn hơn chi phí bỏ ra

Khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư định nghĩa: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằngcác loại tài sản hữu hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các loại hoạtđộng đầu tư theo quy định của luật này và các văn bản pháp luật có liên quan” Khái niệm này cho thấy đầu tư chỉ là việc bỏ vốn để hình thành tài sản màkhông cho thấy được kết quả đầu tư sẽ thu được lợi ích kinh tế như thế nào Một

khái niệm chung nhất về đầu tư, đó là: “Đầu tư được hiểu là việc sử dụng mộtlượng giá trị vào việc tạo ra hoặc tăng cường cơ sở vật chất cho nền kinh tếnhằm thu được các kết quả trong tương lai lớn hơn lượng giá trị đã bỏ ra để đạtđược các kết quả đó” (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia) Khái niệm này về

cơ bản đã thể hiện được bản chất của hoạt động đầu tư trong nền kinh tế, có thể

áp dụng cho đầu tư của cá nhân, tổ chức và đầu tư của một quốc gia, vùng,miền Đồng thời, dựa vào khái niệm này để nhận diện hoạt động đầu tư, tức làcăn cứ vào đó để thấy hoạt động nào là đầu tư, hoạt động nào không phải đầu

tư theo những phạm vi xem xét cụ thể Từ khái niệm đầu tư ta có thể rút ra một

số đặc điểm của đầu tư như sau:

 Một là, hoạt động đầu tư thường sử dụng nhiều nguồn lực khác nhau và

thường sử dụng đơn vị tiền tệ để biểu hiện Các nguồn lực để đầu tư có thểbằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc thiết bị, nhà xưởng, côngtrình xây dựng thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu nhànước, tư nhân, nước ngoài

 Hai là, đầu tư cần phải xác định trong một khoảng thời gian nhất định,

thời gian càng dài thì mức độ rủi ro cũng càng cao bởi vì nền kinh tế luôn thayđổi, lạm phát có thể xảy ra

 Ba là, mục đích của đầu tư là sinh lời trên cả hai mặt: Lợi ích về mặt tài

chính thông qua lợi nhuận gắn liền với quyền lợi của chủ đầu tư, và lợi ích vềmặt xã hội thông qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội ảnh hưởng đến quyền lợi của xãhội hay cộng đồng

1.1.2 Các hình thức đầu tư.

Căn cứ vào tính chất đầu tư mà người ta chia đầu tư ra làm hai loại, đó làđầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp

1.1.2.1 Đầu tư trực tiếp.

Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 thì “đầu tư trực tiếp là hìnhthức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư”.Đầu tư trực tiếp bao gồm các hình thức sau:

 Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc

100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.

 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước vànhà đầu tư nước ngoài

 Ðầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,hợp đồng BT

 Ðầu tư phát triển kinh doanh

 Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

 Ðầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp

 Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

Nhà đầu tư có thể là Chính phủ thông qua các kênh khác nhau để đầu tư cho

xã hội, điều này thể hiện chi tiêu của Chính phủ thông qua đầu tư các côngtrình, chính sách xã hội Ngoài ra, người đầu tư có thể là tư nhân, tập thể kể

cả các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam Tùy theo từngtrường hợp cụ thể mà các chủ thể tham gia thể hiện quyền, nghĩa vụ và tráchnhiệm của mình trong quá trình đầu tư

1.1.2.2 Đầu tư gián tiếp.

Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 thì “Đầu tư gián tiếp là hìnhthức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giákhác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung giankhác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư”

Như vậy, đầu tư gián tiếp là loại hình đầu tư mà trong đó người bỏ vốn ra

và người sử dụng vốn không cùng một chủ thể Đầu tư gián tiếp thông thườngthông qua kênh tín dụng hay kênh đầu tư trên thị trường chứng khoán

Giữa đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp có quan hệ chặt chẽ trong quá trìnhthực hiện đầu tư Đầu tư trực tiếp là tiền đề để phát triển đầu tư gián tiếp, điều nàythể hiện thông qua nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp từ các tổ chức tíndụng hay các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp để huy độngvốn Mặt khác, môi trường đầu tư gián tiếp được mở rộng sẽ thúc đẩy việc đầu tưtrực tiếp với mong muốn tiếp cận các nguồn vốn được dễ dàng Bởi vì, một khithị trường tài chính phát triển thì nhà đầu tư có nhiều cơ hội lựa chọn các nguồnvốn có chi phí sử dụng vốn thấp, và cũng có thể sử dụng lợi thế này làm gia

tăng đòn bẩy tài chính để thực hiện ý đồ kinh doanh của mình ( 1 )

1.2 Các loại hình vốn đầu tư.

Theo Luật Đầu tư năm 2005, nguồn vốn đầu tư được chia thành 2 hìnhthức: nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài

1.2.1 Vốn đầu tư trong nước.

Nguồn vốn trong nước là vốn đầu tư phát triển từ ngân sách Nhà nước, vốntín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn của khu vực doanh nghiệp tư nhân và dân

cư chủ yếu được hình thành từ các nguồn tiết kiệm trong nền kinh tế Nguồn vốnnày thể hiện sức mạnh nội lực của một quốc gia Nó có ưu điểm là bền vững, ổnđịnh, chi phí thấp, giảm thiểu được rủi ro và tránh được hậu quả từ bên ngoài.Mặc dù trong thời đại ngày nay, nguồn vốn nước ngoài ngày càng trở nênđặc biệt không thể thiếu được đối với các nước đang phát triển, nhưng nguồnvốn tiết kiệm từ trong nước vẫn giữ vai trò quyết định Thực tế cho thấy, cácnước Đông Á trong những năm 1960 mức tiết kiệm đạt được chỉ 10% hoặc íthơn nên đã vay nhiều thị trường vốn quốc tế, thế nhưng đến những năm 1990tiết kiệm của các nước này cao hơn đáng kể, bình quân đạt 30% Có thể nói, tiếtkiệm luôn ảnh hưởng tích cực đối với tăng trưởng, nhất là ở những nước đangphát triển vì làm tăng vốn đầu tư Hơn nữa, tiết kiệm đó là điều kiện cần thiết đểhấp thụ vốn nước ngoài có hiệu quả, đồng thời giảm được sức ép về phía ngânhàng Trung ương trong việc hàng năm phải cung ứng thêm tiền để tiêu hóangoại tệ Tiết kiệm trong nước được hình thành từ các khu vực sau:

 Tiết kiệm của ngân sách nhà nước: Là số chênh lệch dương giữa tổng các

khoản thu mang tính không hoàn lại (chủ yếu là thuế) với tổng chi tiêu thườngxuyên của ngân sách Tiết kiệm ở khâu tài chính này sẽ hình thành nên nguồnvốn đầu tư của nhà nước Nghĩa là số thu nhập tài chính mà ngân sách tập trungđược không thể xem ngay đó là nguồn vốn đầu tư của nhà nước, điều này còntùy thuộc vào chính sách chi tiêu của ngân sách Nếu quy mô chi tiêu dùng vượtquá số thu nhập tập trung thì nhà nước không có nguồn để tạo vốn cho đầu tư.Đối với các nước đang phát triển, do tiết kiệm của nền kinh tế bị hạn chế bởi yếu(1) Tài liệu kỷ yếu hội thảo khoa học của Bộ Tài chính về đầu tư gián tiếp nước ngoài, tổ chức tại Hà Nội tháng 7/2006.

tố thu nhập bình quân đầu người, cho nên, để duy trì sự tăng trưởng kinh tế và

mở rộng đầu tư đòi hỏi phải gia tăng tiết kiệm ngân sách nhà nước, trên cơ sởkết hợp xem xét chính sách đó có ảnh hưởng đến tiết kiệm của doanh nghiệp

và dân cư không Như vậy, để gia tăng tiết kiệm của ngân sách nhà nước thìnền kinh tế cũng phải trả giá nhất định do sự giảm sút tiết kiệm của khu vực tưnhân Tuy nhiên sự sụt giảm sẽ không hoàn toàn tương ứng với mức tăng tiếtkiệm của ngân sách nhà nước nếu như tiết kiệm của ngân sách chủ yếu là thựchiện bằng cách cắt giảm chi tiêu dùng ngân sách

 Tiết kiệm của doanh nghiệp: Là số lãi ròng có được từ kết quả kinh

doanh Đây là nguồn tiết kiệm cơ bản để các doanh nghiệp tạo vốn cho đầu tưphát triển theo chiều rộng và chiều sâu Quy mô tiết kiệm của doanh nghiệp phụthuộc vào các yếu tố trực tiếp như hiệu quả kinh doanh, chính sách thuế, sự ổnđịnh kinh tế vĩ mô…

 Tiết kiệm của các hộ gia đình và tổ chức đoàn thể xã hội (sau đây gọi tắt

là khu vực dân cư): Là khoản tiền còn lại của thu nhập sau khi đã phân phối

và sử dụng cho mục đích tiêu dùng Quy mô tiết kiệm khu vực dân cư chịu ảnhhưởng bởi các nhân tố trực tiếp như trình độ phát triển kinh tế, thu nhập bìnhquân đầu người, chính sách lãi suất, chính sách thuế, sự ổn định kinh tế vĩmô…Trong nền kinh tế thị trường, số tiền tiết kiệm của khu vực dân cư có thểchuyển hoá thành nguồn vốn cho đầu tư thông qua các hình thức như gửi tiếtkiệm vào các tổ chức tín dụng, mua chứng khoán trên thị trường tài chính, trựctiếp đầu tư kinh doanh… Có thể nói, tiết kiệm khu vực dân cư giữ vị trí rất quantrọng đối với đầu tư thông qua hệ thống tài chính trung gian Chẳng hạn, nếutiết kiệm ngân sách nhà nước không đáp ứng đủ nhu cầu chi đầu tư thì buộcNhà nước phải tìm đến nguồn vốn tiết kiệm của khu vực này để thỏa mãn bằngcách phát hành trái phiếu Chính phủ Tương tự, đối với khu vực tài chínhdoanh nghiệp cũng vậy, khi phát sinh nhu cầu vốn để mở rộng đầu tư kinhdoanh, thông qua thị trường tài chính các doanh nghiệp có thể huy động vốn tiếtkiệm khu vực dân cư bằng nhiều hình thức rất phong phú, như phát hành cổphiếu, trái phiếu, vay vốn từ các tổ chức tín dụng…

 Tóm lại, tiết kiệm là quá trình nền kinh tế dành ra một phần thu nhập

hiện tại để tạo ra nguồn vốn cung ứng cho đầu tư phát triển, qua đó nâng cao hơnnữa mức sống ngày càng cao của người dân trong tương lai Tuy vậy, đối với nềnkinh tế đang chuyển đổi trong giai đoạn thực hiện công cuộc công nghiệp hóa -hiện đại hóa đất nước, do nguồn vốn tiết kiệm trong nước còn thấp, không đápứng đủ nhu cầu vốn đầu tư phát triển nên cần phải thu hút nguồn vốn nướcngoài để tạo điều kiện đầu tư phát triển nền kinh tế

1.2.2 Vốn đầu tư nước ngoài.

(2) Nguồn vốn nước ngoài có ưu thế là bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triểnkinh tế - xã hội, từ đó thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao độngtheo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, là cầu nối quan trọng giữa kinh tếViệt Nam với nền kinh tế thế giới, thúc đẩy các doanh nghiệp nâng cao khảnăng cạnh tranh, đổi mới phương thức quản trị doanh nghiệp cũng như phươngthức kinh doanh; nhiều nguồn lực trong nước như lao động, đất đai, lợi thế địa lýkinh tế, tài nguyên được khai thác và sử dụng có hiệu quả hơn Tuy vậy, trong

nó lại luôn chứa ẩn những nhân tố tiềm tàng gây bất lợi cho nền kinh tế; đó là sự

lệ thuộc, nguy cơ khủng hoảng nợ, sự tháo chạy đầu tư, sự gia tăng tiêu dùng vàgiảm tiết kiệm trong nước… Như vậy, vấn đề thu hút vốn nước ngoài đặt ranhững thử thách không nhỏ trong chính sách thu hút đầu tư của nền kinh tếđang chuyển đổi, đó là, một mặt phải ra sức huy động vốn nước ngoài để đápứng tối đa nhu cầu vốn cho công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,mặt khác, phải kiểm soát chặt chẽ sự di chuyển của dòng vốn nước ngoài đểngăn chặn khủng hoảng tài chính Để vượt qua những thử thách đó, đòi hỏi Nhànước phải tạo lập môi trường đầu tư thuận lợi cho sự vận động của dòng vốn này,điều chỉnh và lựa chọn các hình thức thu hút đầu tư sao cho dòng vốn này đầu tưdài hạn trong nước một cách bền vững để có lợi cho nền kinh tế

Về bản chất, vốn nước ngoài cũng được hình thành từ tiết kiệm của các chủthể kinh tế nước ngoài và được huy động thông qua các hình thức cơ bản đó làđầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp nước ngoài

(2) Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đầu tư 2005 thì “đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư”.

1.2.2.1 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về FDI: “Đầu tư

trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) xảy ra khi một nhà đầu tư từ

một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hútđầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó Phương diện quản lý là thứ để phânbiệt FDI với các công cụ tài chính khác Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu

tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh Trongnhững trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là "công ty mẹ" và các tàisản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty"

Nguồn vốn FDI là nguồn vốn đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài đểđầu tư cho sản xuất, kinh doanh và dịch vụ nhằm mục đích thu lợi nhuận Đây làmột nguồn vốn lớn, có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế ở các nướcđang phát triển Nguồn vốn này đang phổ biến ở nhiều nước đang phát triển khi

mà các luồng dịch chuyển vốn từ các nước phát triển đi tìm cơ hội đầu tư ởnước ngoài để gia tăng thu nhập trên cơ sở khai thác lợi thế so sánh giữa cácquốc gia

Ở nước ta, các hình thức vốn FDI được thực hiện bởi các doanh nghiệp liêndoanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh dướicác hình thức BOT, BTO, BT Vốn FDI không chỉ đơn thuần đưa ngoại tệ vàonước sở tại để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, mà còn kèm theo chuyển giaocông nghệ, trình độ quản lý tiên tiến và khả năng tiếp cận thị trường thế giới,giải quyết việc làm… Vì vậy, việc tiếp nhận nguồn FDI đặt ra cho các nước tiếpnhận là phải khai thác triệt để các lợi thế có được của nguồn vốn này nhằm đạtđược sự phát triển tổng thể cao về kinh tế Tuy nhiên, bên cạnh lợi thế củanguồn vốn FDI cũng có những mặt trái của nó Về thực chất FDI là một khoản

nợ, trước sau nó vẫn không thuộc quyền sở hữu và chi phối của nước sở tại.Đồng thời, các nước nhận đầu tư còn phải gánh chịu nhiều thiệt thòi do phải ápdụng một số ưu đãi (như ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, giá thuê đất, vịtrí doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên…) cho các nhà đầu tư hay nguồn

nguyên liệu đầu vào bị các nhà đầu tư nước ngoài tính giá cao hơn mặt bằngquốc tế…(3)

1.2.2.2 Vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài.

Đầu tư gián tiếp nước ngoài (viết tắt FPI-Foreign Portfolio Investment) là

hình thức đầu tư gián tiếp xuyên biên giới Nó chỉ các hoạt động mua tài sản tàichính nước ngoài nhằm kiếm lời Hình thức đầu tư này không kèm theo việctham gia vào các hoạt động quản lý và nghiệp vụ của doanh nghiệp giống nhưtrong hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài Đầu tư gián tiếp nước ngoài gópphần làm tăng nguồn vốn trên thị trường vốn nội địa và làm giảm chi phí vốnthông qua việc đa dạng hoá rủi ro, thúc đẩy sự phát triển của hệ thống tài chínhnội địa và đẩy mạnh cải cách thể chế hành chính và nâng cao tính minh bạchđối với các chính sách của chính phủ Tuy nhiên, FPI cũng có mặt trái của nó,nếu dòng FPI vào tăng mạnh, thì nền kinh tế tiếp nhận dễ rơi vào tình trạng pháttriển quá nóng (bong bóng), nhất là các thị trường tài sản tài chính của nó VốnFPI có đặc điểm là di chuyển (vào và ra) rất nhanh, nên nó sẽ khiến cho hệthống tài chính trong nước dễ bị tổn thương và rơi vào khủng hoảng tài chínhmột khi gặp phải các cú sốc từ bên trong cũng như bên ngoài nền kinh tế Mặtkhác, vốn FPI có thể làm giảm tính độc lập của chính sách tiền tệ và tỷ giá hốiđoái của nền kinh tế (4)

Bên cạnh đó, đầu tư gián tiếp nước ngoài còn là hình thức các khoản viện trợchính từ nước ngoài (còn gọi là hỗ trợ phát triển chính thức hay ODA, viết tắt của

cụm từ Official Development Assistance) là một hình thức đầu tư nước ngoài Gọi

là Hỗ trợ bởi vì các khoản đầu tư này thường là các khoản cho vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp với thời gian vay dài Đôi khi còn gọi là viện trợ Gọi là Phát triển vì mục tiêu danh nghĩa của các khoản đầu tư này là phát triển kinh tế và nâng cao phúc lợi ở nước được đầu tư Gọi là Chính thức, vì nó thường là cho

Nhà nước vay (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia) Nguồn vốn này còn đượcgọi là vốn Viện trợ phát triển chính thức ODA ODA một mặt nó là nguồn vốn

bổ sung cho nguồn vốn trong nước để phát triển kinh tế thường là để viện trợ

(4) Vũ Chí Lộc, Đầu tư nước ngoài, Nhà xuất bản giáo dục, 1997.

(3) Nguyễn Anh Tuấn, Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, cơ sở pháp lý, hiện trạng cơ hội và triển vọng, Nhà xuất bản Thế giới, Hà nội, 1994.

(4) Vũ Chí Lộc, Đầu tư nước ngoài, Nhà xuất bản giáo dục, 1997.

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, cầu, trường học,bệnh viện và đào tạo nguồn nhân lực Bên cạnh đó, ODA giúp các quốc gianhận viện trợ tiếp cận nhanh chóng các thành tựu khoa học kỹ thuật và côngnghệ hiện đại Tuy nhiên, các nước tiếp nhận viện trợ thường xuyên phải đối mặtnhững thử thách rất lớn đó là gánh nặng nợ quốc gia trong tương lai, chấp nhậnnhững điều kiện và ràng buộc khắt khe về thủ tục chuyển giao vốn, đôi khi còngắn cả những điều kiện về chính trị ( 5 )

1.3 Kinh nghiệm thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của một số nước.

1.3.1 Thu hút FDI của Trung Quốc.

Trung Quốc được coi là một quốc gia thành công trong việc thu hút FDI choquá trình công nghiệp hóa-hiện đại hóa Từ thập kỷ 80 của thế kỷ XX, Trung Quốc

đã xuất hiện trong danh sách 10 nước đang phát triển đứng đầu thế giới về thu hútFDI Đặc biệt, trong những năm gần đây với lượng FDI tiếp nhận trung bình khoảnggần 50 tỷ USD mỗi năm, Trung Quốc đã trở thành nước thu hút FDI nhiều nhấtChâu Á và là một trong năm nước thu được nhiều FDI nhất thế giới Kết quả trênthể hiện đường lối đúng đắn của chính phủ Trung Quốc trong hoạt động thu hút và

sử dụng vốn FDI Có thể nói, hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thànhcục diện mở cửa, đó là: khu vực ưu đãi thuế quan, đặc khu kinh tế, khu khai phátngành nghề kỹ thuật, khu khai phát ngành nghề kỹ thuật cao, kỹ thuật mới, thànhphố mở cửa ven biển, thành phố mở cửa ven sông, nội địa và biên giới

Sau khi gia nhập WTO tháng 11/2001, Trung Quốc đã đưa ra hàng loạt cácchính sách, cơ chế nhằm cải thiện môi trường đầu tư Đó là: thực hiện miễn thuếnhập khẩu và thuế giá trị gia tăng cho các thiết bị sản xuất nhập khẩu, khuyến khíchthành lập công ty buôn bán với nước ngoài, mở cửa thêm một số lĩnh vực mà trướcđây người nước ngoài không được đầu tư như viễn thông, bảo hiểm, ngăn ngừa cáckhoản chi phí bất hợp lý, bảo đảm khoản thu hợp pháp của doanh nghiệp, mở rộngquyền hạn cho từng địa phương, khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao

So sánh với Việt Nam, Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng cơ bản về điềukiện phát triển và sự lựa chọn những mô hình kinh tế chuyển đổi Nhưng, Việt nam

đã chậm hơn so với Trung Quốc gần 10 năm trong việc thu hút FDI Vì vậy việc(5) PGS PTS Nguyễn Ngọc Mai, Giáo trình kinh tế đầu tư- Nhà xuất bản giáo dục, Hà nội, 1998.

xem xét, học tập kinh nghiệm thu hút FDI phục vụ quá trình Hiện đại hóa ở TrungQuốc sẽ rất bổ ích đối với nước ta.

1.3.2 Thu hút FDI của Singapore.

Singapore từ lâu luôn coi việc lợi dụng vốn đầu tư nước ngoài để phát triểnkinh tế như một quốc sách Tùy vào từng giai đoạn khác nhau chính phủ xác địnhnhững ngành kinh tế mũi nhọn, cần ưu tiên phát triển và có những chính sáchkhuyến khích đầu tư thích hợp Chính phủ Singapore thực hiện chính sách khuyếnkhích thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhằm phục vụ cho mục đích đẩy mạnh xuấtkhẩu ngay từ khi mới thành lập Các biện pháp khuyến khích đầu tư của Chính phủSingapore bao gồm:

 Chính phủ xây dựng các ngành, các lĩnh vực ưu tiên thu hút vốn đầu tư nướcngoài, đặc biệt là ưu tiên lĩnh vực sử dụng công nghệ phát triển có nguồn gốc từTây Âu và Nhật Bản;

 Miễn thuế bản quyền, bằng phát minh sáng chế từ bên ngoài vào Miễn thuếđầu tư vào đào tạo nghề, nghiên cứu khoa học, nâng cấp công nghệ;

 Cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được quyền sử dụng 100% vốn củamình trong các dự án đầu tư, được phép tự do chuyển lợi nhuận về nước, đượctuyển dụng lao động ở nước ngoài;

 Các nhà đầu tư nước ngoài được miễn thuế khi vay vốn những doanh nghiệpnước ngoài trong quá trình kinh doanh nếu bị thua lỗ sẽ không bị nộp thuế cước phítrong 3 năm và có thể kéo dài thời hạn miễn thuế nếu liên tiếp làm ăn thua lỗ Nếudoanh nghiệp mở rộng sản xuất sẽ được miễn giảm thuế một phần;

 Miễn giảm toàn bộ thuế thu nhập công ty (22%) trong 5-10 năm đối với các

dự án đầu tư chế tạo và áp dụng công nghệ cao;

 Thành lập tổ chức xúc tiến đầu tư nước ngoài giúp các nhà đầu tư nước ngoàihoàn tất các thủ tục pháp lý để nhận giấy phép đầu tư, tháo gỡ các tranh chấp đốivới người dân nước sở tại Đồng thời là cầu nối tiếp cận với các cơ quan nhà nướcmột cách nhanh chóng;

 Nới lỏng lĩnh vực đầu tư nước ngoài, mở cửa đối với các lĩnh vực tài chính

và ngân hàng Quy định những ưu đãi riêng cho những dự án sản xuất ra những sảnphẩm có chất lượng cao;

 Tất cả các doanh nghiệp đầu tư ra nước ngoài có lợi nhuận đều có thể xinmiễn thuế.Tận dụng ưu thế sẵn có, Singapore đã biến mình thành một cảng biểnquan trọng, nơi chu chuyển hàng hóa lý tưởng từ Tây sang Đông, cơ sở chế biến sảnphẩm trước khi xuất khẩu rất thuận lợi Do đó, Singapore đã trở thành một khuthương mại tổng hợp hấp dẫn được nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Ngày nay, Singapore đang phát triển công nghiệp nặng như công nghiệp đóngtàu, lọc dầu, đồng thời đưa các sản phẩm như điện dân dụng, điện tử cơ khí chế tạo,vật liệu xây dựng, đồ chơi…trở thành những mặt hàng chủ lực, có sức cạnh tranhvới những nước tư bản phát triển

1.3.3 Thu hút FDI của Malaysia.

Malaysia là nước Đông Nam Á khá thành công trong việc thu hút FDI Trongnhiều nhân tố tác động đem lại kết quả đó thì môi trường đầu tư thuận lợi, hấp dẫnđóng góp một phần đáng kể nhằm phát huy lợi thế so sánh để thu hút các nhà đầu

tư Cụ thể là:

 Tạo lập và phát huy các nhân tố hấp dẫn đầu tư:

Trước hết, Malaysia đã tạo được môi trường chính trị khá ổn định, nhất là từ năm

1970 đến nay, thời kỳ Công nghiệp hóa hướng về xuất khẩu, chính phủ đã ban hànhnhiều chính sách, đặc biệt chính sách kinh tế chế tạo mới (NEP) góp phần mở ramột thời kỳ hòa bình, chấm dứt mọi xung đột sắc tộc, tạo nên một nhà nước mạnh,

có khả năng định hướng đúng con đường Công nghiệp hóa của Malaysia Chính sự

ổn định môi trường chính trị đã tạo lòng tin cho nhà đầu tư nước ngoài vào cácchính sách của Malaysia và sẵn sàng bỏ vốn vào đầu tư, trong khi một số nước nhưIndonesia lại giảm sút nghiêm trọng kéo dài vì chính trị bất ổn định

Nguồn nhân lực của Malaysia rất dồi dào, tỷ lệ tham gia lao động năm 1990 là66%, trình độ lao động được nâng cao nhờ hệ thống giáo dục nề nếp, lao động cónăng suất, kỷ luật cao Lực lượng lao động qua giáo dục trung học và đại học khôngngừng tăng lên, đạt 36% vào năm 1995 Malaysia xây dựng và phát triển các trungtâm và cơ sở dạng nghề đặc biệt là các khu vực có quy mô lớn về thu hút FDI nhằmđào tạo lực lượng lao động phù hợp với nhu cầu tuyển dụng của các nhà đầu tư Tuynhiên, do sự chuyển đổi mạnh cơ cấu kinh tế sang ngành chế tạo dẫn đến tình trạngthiếu lao động, Malaysia phải nhập khẩu lao động từ nước ngoài, cùng với xu

hướng tăng tiền lương và thu nhập của người lao động trong thời gian gần đây dẫnđến tăng giá thành sản phẩm, giảm sức cạnh tranh đã tạo ra lực cản thu hút FDI.Chính phủ Malaysia đang tăng cường vốn đầu tư đào tạo nguồn nhân lực, đưaMalaysia trở thành trung tâm tốt về giáo dục, phục vụ cho sự phát triển kinh tế,trong đó có chủ trương “xóa mù” tiếng Anh và Internet, thông qua chương trìnhchính sách đặc biệt khuyến khích công dân mua và sử dụng máy vi tính.

Văn hóa đa sắc tộc đã tạo nên sự đa dạng phong phú về thị trường tiêu thụ, cókhả năng tạo ra nguồn nhân lực phát triển cao

Với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú, khá giàu có, một số khoáng sảncủa Malaysia đứng đầu thế giới, như cung cấp 33,1% nhu cầu thiếc, 38% về cao su,79% dầu cọ trên toàn thế giới, chưa kể trữ lượng lớn về dầu mỏ, khí đốt, quặng sắt

và vàng…Malaysia cũng đã có chính sách về xuất sản phẩm thành phẩm, hạn chếxuất sản phẩm thô đã tạo ra lực hút các nhà đầu tư nước ngoài vào công nghiệp khaikhoáng, chế biến Việc thay đổi nhanh chóng cơ cấu kinh tế, trong đó ngành côngnghiệp chế tạo và hoạt động xuất khẩu tăng trưởng mạnh đã giúp Malaysia cải thiện

cơ cấu kinh tế chuyển từ hoạt động sản xuất kỹ năng đơn giản sang các ngành, lĩnhvực cần trình độ, kỹ năng cao hơn, thậm chí có những ngành như điện và điện tử ítdựa vào tài nguyên tự nhiên nhưng đòi hỏi một lượng lớn về vốn, công nghệ, thịtrường đã tạo nên sự thu hút, hấp dẫn đối với đầu tư nước ngoài

Hệ thống cơ sở hạ tầng luôn được quan tâm đầu tư, phát triển và hiện nayđang đứng vào hàng bậc nhất Đông Nam Á Những nơi cần thu hút FDI thì càngphải quan tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thật tốt cùng với hệ thống dịch vụthuận lợi, hấp dẫn Môi trường kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tỷ giá hối đoái

ổn định và linh hoạt hệ thống tài chính – ngân hàng – bảo hiểm không ngừng mởrộng

 Đa dạng hóa kết hợp với có trọng điểm các lĩnh vực, hình thức và đối tác đầu tư phù hợp với từng giai đoạn:

Malaysia trong chiến lược thu hút FDI không chỉ tạo được nguồn vốn để đầu

tư phát triển, mà còn hướng đến tiếp nhận được những kỹ thuật, công nghệ hiện đại,kiến thức quản lý, kinh doanh tiên tiến Để đạt mục tiêu này, Malaysia đề ra nhữngchính sách cụ thể về thu hút đầu tư nước ngoài đối với từng lĩnh vực đầu tư mà

trong từng thời kỳ đóng vai trò quan trọng trong công nghiệp hóa, phát triển đấtnước Nếu như trong giai đoạn đầu, thu hút FDI chủ yếu vào lĩnh vực khai thác mỏ

và công nông nghiệp, là những ngành kinh tế truyền thống, nguồn tài nguyên, laođộng sẳn có, ít đòi hỏi kỷ thuật công nghệ cao Chính phủ Malaysia đã xác định lựachọn và có những chính sách hấp dẫn thu hút đầu tư vào ngành công nghiệp chế tạo,trong đó chủ yếu là điện và điện tử; chú trọng thu hút FDI vào các ngành có hàmlượng kỹ thuật cao, giảm mạnh trong các ngành sử dụng nhiều tài nguyên, lao động

rẻ, đòi hỏi trình độ thấp

Về hình thức đầu tư, Malaysia rất quan tâm phát triển hình thức liên doanh,nhằm mở rộng sự tham gia trực tiếp của các nhà đầu tư trong nước vào các dự ánFDI Các nhà đầu tư trong nước sẽ tiếp cận, học hỏi nhanh kiến thức quản lý, kinhdoanh tiên tiến, đồng thời đảm bảo quyền lợi về chia lợi nhuận kinh doanh do các

dự án đem lại, đảm bảo quyền sở hữu vốn các dự án FDI cho người bản địa Nhưngthực tế cho thấy, các nhà đầu tư trong nước còn hạn chế về vốn (chủ yếu góp vốnbằng tiền cho thuê đất) kiến thức kinh doanh, kinh nghiệm quản lý thấp, cho nêntrong doanh nghiệp liên doanh họ lại bị lép vế, bị động trước đối tác nước ngoài, bịthua thiệt và ngay cả việc học tập kinh nghiệm cũng rất hạn chế Hình thức đầu tưnày đã kém hiệu quả trong giai đoạn đầu thực hiện công nghiệp hóa ở Malaysia, kéotheo hiện tượng suy giảm dòng vốn FDI vào Malaysia, nhất là giai đoạn đề caoquyền sở hữu của người dân bản địa Malaysia.Vì vậy, bài học kinh nghiệm được rút

ra ở đây là khi các nhà đầu tư trong nước còn hạn chế về năng lực đầu tư thì Chínhphủ nước nhà cũng không nên quá chú trọng vào hình thức liên doanh mà phải tôntrọng mục tiêu hàng đầu trong lựa chọn hình thức đầu tư đó là hiệu quả kinh tế của

khoảng 50 nước trên thế giới tham gia đầu tư vào Malaysia và đã có sự chuyển dịch

từ Châu Âu sang Châu Á, nhưng Nhật Bản và Hoa Kỳ là hai nước kinh tế lớn, tiêntiến vẫn chiếm tỉ trọng cao trong tổng số FDI vào Malaysia Trong những năm gầnđây, Malaysia đã chú trọng thu hút FDI từ các nước công nghiệp mới (NICS) thuộckhu vực Châu Á để tăng số lượng và sự cạnh tranh giữa các đối tác phục vụ chocông nghiệp hóa

 Thực hiện nhiều biện pháp thu hút FDI có hiệu quả:

Chính phủ Malaysia rất chú trọng công việc đi vận động đầu tư ở nước ngoàivới các hoạt động xúc tiến đầu tư rất đa dạng, tổ chức các đoàn ra nước ngoài giớithiệu cơ hội và vận động đầu tư, tạo điều kiện cho các công ty trong nước ra nướcngoài học tập, trao đổi với các đối tác ở các thị trường có tiềm lực công nghệ mạnhnhư Nhật Bản, Hoa Kỳ, Bỉ…Chính phủ còn tổ chức nhiều cuộc hội thảo đầu tư ởtrong và ngoài nước Cùng với các hoạt động xúc tiến đầu tư trên, Chính phủMalaysia đã thành lập trung tâm đầu tư, mở rộng các văn phòng đại diện của tổchức phát triển công nghiệp ở nước ngoài để tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoàitiến hành hoạt động đầu tư vào Malaysia Malaysia còn dùng chính sách miễn giảmthuế để đẩy mạnh thu hút FDI; được miễn giảm thuế đầu tư trong vòng 10 năm;miễn giảm thuế nhập khẩu đối với máy móc thiết bị cho các khu chế xuất và các dự

án hướng về xuất khẩu

1.4 Một số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới có thể áp dụng vào Việt Nam.

1.4.1 Kinh nghiệm về phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư bất

động sản Xu hướng dịch chuyển theo hướng gắn kết tài chính bất động sản với thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế.

Có một xu hướng mang tính toàn cầu trong các năm gần đây là tăng cườnggắn kết tài chính bất động sản với thị trường vốn và các luồng đầu tư quốc tế.Chứng khoán dựa trên thế chấp (MBS) được áp dụng đầu tiên tại Hoa Kỳ trong thập

kỷ 70 đã giúp ngân hàng cho vay mua bất động sản dịch chuyển rủi ro sang các nhàđầu tư toàn cầu Quy trình này khuyến khích các ngân hàng nới lỏng cho vay để có

thể cho vay được nhiều hơn và sinh lời nhiều hơn, với rũi ro trực tiếp ít hơn Tự dohóa tài chính quốc tế cũng đặt ra nhiều sức ép đối với các thể chế tài chính quốc gia

và địa phương, khiến họ có xu hướng cung cấp các sản phẩm tài chính bất động sảncạnh tranh hơn về giá và điều kiện cho vay

1.4.2 Kinh nghiệm về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

Có thể áp dụng kinh nghiệm của Trung Quốc về việc cho thuê đất Ở TrungQuốc, cho thuê đất được hiểu là bán trả trước quyền sử dụng và sở hữu đất trong dàihạn, đầu tiên được áp dụng ở các thành phố ven biển, là một lĩnh vực được phân cấpcủa hệ thống tài khóa của Trung Quốc kể từ năm 1987 Trước thời gian này, chínhquyền các cấp đã phân bổ quản lý và sử dụng đất một cách miễn phí Cải cách chothuê đất nhằm mục đích kích thích sự phát triển kinh tế ở địa phương, bằng cáchcho phép các thành phố thu hút đầu tư nước ngoài thông qua quyền sở hữu ổn định

và lâu dài cho các nhà đầu tư Kể từ khi bắt đầu thực hiện, cho thuê đất đã được gắnvới mục tiêu đầu tư cơ sở hạ tầng, cung cấp một nguồn thu nhập lớn và nguồn thunhập này được đầu tư cơ bản cho hệ thống cơ sở hạ tầng, và hơn hết là củng cốnăng lực cạnh tranh cho tăng trưởng kinh tế các thành phố của Trung Quốc

1.4.3 Kinh nghiệm về chính sách thuế bất động sản.

Các nước trong khối kinh tế ASEAN và Trung Quốc đều có quy định cụ thể

về việc mua bán nhà ở và chính sách về thuế bất động sản có liên quan đến ngườinước ngoài Các nước này không có quy định hạn chế về loại đối tượng người nướcngoài được mua nhà ở mà chỉ quy định cụ thể về điều kiện được mua nhà ở

Đối với nước ta, chính sách thí điểm cho người nước ngoài mua nhà có sự hạnchế hơn về đối tượng so với các nước và mặc dù chưa có thuế bất động sản như cácnước, nhưng Quốc Hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (Luật này có hiệulực từ năm 2009), theo đó những người có thu nhập chuyển nhượng bất động sản(không phân biệt là người trong nước hay người nước ngoài) đều phải chịu thuế25% hoặc 2%, ngoài ra còn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4% và lệ phítrước bạ 1% cho cả nhà và đất

Mặt khác, hiện nay Chính Phủ Việt Nam cũng đang tiến hành nghiên cứu đểthời gian tới trình Quốc Hội ban hành Luật Thuế tài sản Như vậy, nếu cho phép

người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì chúng ta cũng đã có một sốchính sách thuế để điều tiết, điều này giúp hạn chế được đầu cơ về nhà đất.

1.4.4 Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư:

Môi trường pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tưnước ngoài Thể chế chính trị ổn định, hệ thống pháp luật đồng bộ, thủ tục đầu tưđơn giản và nhiều chính sách khuyến khích, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư

là những bí quyết của các nước trên, cụ thể là: đơn giản hóa thủ tục tạo thuận lợicho các nhà đầu tư; phân cấp, phân quyền, nâng cao quyền hạn nhiều hơn cho cáctỉnh, thành phố, khu tự trị trong quản lý nhà nước đối với doanh nghiệp FDI; côngkhai rộng rãi các kế hoạch phát triển kinh tế, tập trung hướng dẫn đầu tư nước ngoàivào các ngành được khuyến khích phát triển; hệ thống phát triển đồng bộ, đảm bảoquyền lợi cho nhà đầu tư và thường xuyên bổ sung, sửa đổi Luật Đầu tư đảm bảotính thực thi và quyền lợi của các quốc gia và nhà đầu tư

1.4.5 Có chính sách ưu đãi về thuế, tài chính tiền tệ.

Nhằm thu hút nhiều nhất nguồn FDI vào các nước này, trong đó cắt giảm thuế

hấp dẫn đối với các dự án đầu tư nước ngoài ở các dự án đầu tư vào đặc khu kinh tế,khu công nghệ cao, các dự án đầu tư vào các vùng kinh tế khó khăn như Miền Tây,Miền Trung; cho phép nhà đầu tư hoạt động trên thị trường tài chính, được cấp giấychứng nhận quản lý ngoại hối, mở tài khoản ngoại tệ, vay vốn từ các ngân hàng.Ngoài ra, nước này còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài được mua cổ phần củadoanh nghiệp nhà nước như các ngân hàng (ngoại trừ các doanh nghiệp đặc biệtquan trọng ảnh hưởng đến kinh tế và an ninh quốc gia)

1.4.6 Xây dựng cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng hiện đại, thuận tiện cho việc buôn bán và giao lưu quốc tế luôn

là yếu tố quan trọng hấp dẫn các nhà đầu tư Trung Quốc, Singapore và Malaysiađều đã thấy được tiềm năng thu hút nguồn vốn FDI từ yếu tố này Chính vì vậy, họ

đã tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng: nhà xưởng, đường giao thông, viễn thông, dịchvụ…nhằm tạo môi trường hấp dẫn và dễ dàng cho các nhà đầu tư khi hoạt động

Singapore chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống đường bộ, đường sắt, sânbay, bến cảng, khu công nghiệp, kho bãi hiện đại, thuận lợi cho phát triển khu kinh

tế và du lịch Nước này cũng xây dựng thành công hệ thống thống viễn thông, bưuđiện, mạng internet thông suốt cả nước phục vụ cho hoạt động kinh doanh quốc tế.Trung Quốc chú trọng xây dựng nhiều đặc khu kinh tế và các thành phố duyênhải Tại các nơi đó, Trung Quốc tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị,nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm công cộng Nhà nước cho phép địa phương

tự khai thác mọi khả năng để có vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, để khuyến khích nhà đầu

tư nước ngoài tham gia vào quá trình tái cơ cấu, đổi mới doanh nghiệp nhà nước

1.4.7 Phát triển nguồn nhân lực có trình độ cao.

Thị trường lao động của Châu Á đặc biệt hấp dẫn bởi tỉ lệ lao động trẻ, giáthấp, tuy nhiên phát triển nguồn lao động có trình độ cao mới chính là bí quyết thuhút đầu tư của các nước thành công nhất, trong đó coi giáo dục là mối quan hệ hàngđầu, chú trọng giáo dục đại học, số người tốt nghiệp và chủ động công tác đào tạolao động, đáp ứng nhu cầu lao động cho thị trường Đồng thời, thực hiện chính sáchthu hút nhân tài, mang tính đột phá như: cho phép người nước ngoài tham gia vào

bộ máy nhà nước, nhập cư dễ dàng, đãi ngộ xứng đáng theo trình độ…

1.4.8 Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước.

Nhà nước trao quyền chủ động hơn cho các doanh nghiệp, tạo mọi điều kiện

để môi trường đầu tư được thuận lợi hơn Mặt khác, Nhà nước làm tốt vai trò địnhhướng và điều tiết vĩ mô nhằm giúp cân bằng lợi ích giữa các thành phần kinh tế

tư nước ngoài, vốn đầu tư trực tiếp, vốn đầu tư gián tiếp

Ngoài ra, trong chương 1 cũng đã nghiên cứu một số kinh nghiệm thu hút vốn

đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển kinh tế xã hội ở các nước trên thế giới Một

số bài học kinh nghiệm về hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài tronglĩnh vực kinh doanh bất động sản của một số nước trên thế giới có thể áp dụng vàoViệt Nam

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Tình hình đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

2.1.1.Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

2.1.1.1 Về số lượng dự án được cấp phép, vốn đầu tư đã đăng ký.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính từ 2001 đến hết 2011, cả nước

có 11.172 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký hơn154,7tỷ USD và 4.592 lượt dự án tăng vốn đầu tư với tổng vốn đầu tư tăng thêm làhơn 28,8tỷ USD Tính chung cả vốn cấp mới và vốn tăng thêm là hơn 183,5 tỷUSD Trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, có 10.057

dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 155,9tỷ USD.(Chi tiết xem Phụ lục 1)

Đầu tư nước ngoài giai đoạn 2001-2011 tập trung nhiều nhất vào lĩnh vựccông nghiệp chế biến, chế tạo, chiếm gần 59% tổng vốn đầu tư đăng ký (trong đó:các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế trong cả nước đã thu hút được gần4.500 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 90 tỷ USD, chiếm 46% tổng vốnFDI của cả nước); tiếp theo là lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án xây dựng khu

đô thị, khách sạn, khu vui chơi với vốn đầu tư chiếm khoảng 25% tổng vốn đầu tưnước ngoài vào Việt Nam

Biểu đồ 2.1: Vốn FDI tại Việt Nam theo ngành

2.1.1.2 Tình hình thực hiện góp vốn, huy động vốn.

Khoảng 65% dự án đã triển khai góp vốn thực hiện với tổng vốn đầu tư thựchiện đạt hơn 69,4 tỷ USD ((bao gồm cả vốn thực hiện các dự án hết thời hạn hoạtđộng và giải thể trước hạn), chiếm gần 45% tổng vốn đăng ký trong đó, vốn của bênnước ngoài đưa vào (gồm vốn góp và vốn vay) khoảng trên 55 tỷ USD, chiếmkhoảng 80% tổng vốn thực hiện Như vậy, còn khoảng 35% dự án chưa triển khaigóp vốn theo quy định

2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất.

Theo báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tính đến năm 2010 các nhàđầu tư nước ngoài sử dụng 55.787 ha đất, trong đó diện tích đất do doanh nghiệp100% vốn nước ngoài sử dụng là 36.530 ha (chiếm 65,5%), do các doanh nghiệpliên doanh sử dụng là 19.257 ha; diện tích đất phi nông nghiệp là 25.046 ha, đất ởtại đô thị là 437 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 21.913 ha Trong 5năm từ 2005 đến 2010, tổng diện tích đất do các doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài sử dụng đã tăng 37,14% ( từ 35.068 ha lên 55.787 ha)

Bảng 2.1 Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trên toàn

Diện tích sử dụng đất theo các đối tượng Liên

doanh

100% vốn nước ngoài

Liên doanh

100% vốn nước ngoài

2.6 Đất sông, suối và mặt nước chuyên dùng 1 37 74

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường) 2.1.1.4 Hiệu quả đầu tư và nộp ngân sách của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI).

Thu ngân sách nhà nước từ doanh nghiệp FDI chiếm tới 20% GDP, khoảng25% tổng vốn đầu tư toàn xã hội và chiếm trên 40% giá trị sản xuất công nghiệp,

trên 50% kim ngạch xuất khẩu, gần 50% tổng kim ngạch nhập khẩu, chiếm khoảng

30 % tổng thu ngân sách nhà nước (nếu trừ thu từ dầu thô thì tỷ lệ này còn gần 15%tương đương 70% số nộp ngân sách nhà nước của khu vực doanh nghiệp nhà nước)Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong giai đoạn 2001- 2005, khu vựcdoanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã nộp ngân sách 3,67 tỷ USD ( khoảng 73 ngàn tỷđồng) tăng bình quân 24%/ năm Riêng 3 năm 2006,2007,2008 khu vực này đã nộpngân sách đạt gần 5 tỷ USD, gấp 1,4 lần thời kỳ 2001-2005 Giai đoạn 2006-2010đạt 10,54 tỷ USD, riêng năm 2011 đạt 3,5 tỷ USD Như vậy, từ 2006-2011 số nộpngân sách khu vực FDI đã tăng trên 14 tỷ USD ( khoảng 290 ngàn tỷ đồng), tănggấp 4 lần giai đoạn 2001-2005

Đơn vị tính:Tỷ đồng

(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2011)

Biểu đồ 2.2: Tình hình thu ngân sách từ đầu tư nước ngoài

2.1.1.5 Thực trạng hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của doanh nghiệp có vốn đầu

tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI).

Ngân hàng Nhà nước thực hiện quản lý về quản lý ngoại hối đối với hoạt độngvay, trả nợ nước ngoài của các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh tế, trong đó

có doanh nghiệp FDI hoạt động trong mọi lĩnh vực, không bóc tách số liệu phân bổtheo ngành nghề kinh doanh Do vậy, Ngân hàng Nhà nước không có số liệu về vaytrả nợ nước ngoài của doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản màchỉ có số liệu vay trả nợ nước ngoài của khu vực doanh nghiệp FDI nói chung, cụthể như sau:

Bảng 2.2 Tỷ lệ % vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trên tổng số vay trả nợ nước ngoài trung, dài hạn của mọi loại hình doanh nghiệp.

(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2012)

Bảng trên cho thấy một xu hướng vận động trong hoạt động vay, trả nợ nước ngoàicủa các doanh nghiệp FDI trong 3 năm qua như sau:

 Mức vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI có biểu hiện tăngnhẹ: Mức đăng ký khoản vay nước ngoài của doanh nghiệp FDI tăng nhẹ từ 3-8%qua các năm từ 2009-2011 Dư nợ cuối các năm từ 2009-2011 tăng từ 6,3-6,5%/năm

 Diễn biến vay nước ngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI thể hiện tácđộng của khủng hoảng và hậu quả khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009 và sựphục hồi kinh tế năm 2011: Trong năm 2009, mức rút vốn, trả nợ vẫn ở mức cao docác doanh nghiệp FDI vẫn thực hiện rút vốn, trả nợ các khoản vay đã đăng ký từtrước năm 2009, đặc biệt là những khoản vay thực hiện trong năm 2008, khi tổngmức đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ở mức tương đối cao Qua năm 2010, do tácđộng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, các nhà đầu tư nước ngoài gặp khó khăntrong việc mở rộng đầu tư ra nước ngoài (trong đó có đầu tư vào Việt Nam), đồngthời các bên cho vay nước ngoài cũng không tránh khỏi những khó khăn về nguồnvốn để cho vay các dự án ở các thị trường mới nổi (trong đó có Việt Nam) Do vậy,mức rút vốn và trả nợ nước ngoài của các khoản vay trung dài hạn nước ngoài củadoanh nghiệp FDI trong năm 2010 có biểu hiện giảm nhẹ so với năm 2009 Qua

năm 2011, hoạt động vay nợ nước ngoài của các doanh nghiệp FDI có xu hướngtăng nhẹ do nền kinh tế trong nước và thế giới bắt đầu hồi phục nhẹ, cuộc khủnghoảng nợ công tại các nước Châu Âu đã khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sangđầu tư và cho vay tại các thị trường mới nổi tại Châu Á.

 Tỷ trọng vay của doanh nghiệp FDI trong tổng mức vay của nền kinh tế có

xu hướng giảm nhẹ: Trong giai đoạn 2009-2011, mức đăng ký khoản vay nướcngoài trung, dài hạn của doanh nghiệp FDI trong tổng mức đăng ký vay nước ngoàicủa nền kinh tế giảm từ 75% trong năm 2009 xuống còn khoảng 55% trong năm2011; mức dư nợ vay nước ngoài trung dài hạn của doanh nghiệp FDI trong tổngmức vay của nền kinh tế có xu hướng giảm nhẹ từ 50% trong năm 2009 xuống cònxấp xỉ 40% năm 2011 Xu hướng này không phản ánh sự sụt giảm trong hoạt độngcủa khối doanh nghiệp FDI mà thể hiện sự vươn lên của các thành phần kinh tếkhác trong nền kinh tế như các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế của Việt Nam (cả sởhữu nhà nước và sở hữu tư nhân) Có thể nói, trong khi các doanh nghiệp FDI vẫntiếp tục vai trò động lực thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển, các doanh nghiệpthuộc thành phần kinh tế khác, đặc biệt là khối doanh nghiệp Việt Nam đang ngàymột phát triển, có đủ mức độ tín nhiệm với giới đầu tư quốc tế để có thể tìm kiếmnguồn vốn nước ngoài phục vụ phát triển kinh doanh trong nước

2.1.1.6 Đánh giá về hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (doanh nghiệp FDI).

Theo thống kê chưa đầy đủ của Tổng cục Thống kê về một số tiêu chí đánhgiá hiệu quả kinh tế- xã hội của các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp FDIgiai đoạn 2000-2010 (xem chi tiết tại Bảng 3), cho thấy:

 Giai đoạn 2000-2010: số lượng doanh nghiệp của khu vực FDI tăng 4,8 lần(từ 1.525 doanh nghiệp lên 7.254 doanh nghiệp), trong khi khu vực nhà nước lạigiảm 1,75 lần (từ 5.759 doanh nghiệp xuống còn 3.283 doanh nghiệp);

 Giai đoạn 2000-2010: số lượng lao động của khu vực FDI tăng 5,3 lần (từ

408 nghìn người lên 2,156 triệu người), trong khi khu vực nhà nước lại giảm 1,2 lần(từ 2,088 triệu người xuống còn 1,688 triệu người);

 Giai đoạn 2000-2010: vốn doanh nghiệp của khu vực FDI tăng 7 lần (từ240.235 tỷ đồng lên 1.687.600 tỷ đồng, trong khi đó khu vực nhà nước tăng 4,7 lần(từ 746.527 tỷ đồng lên 3.492.600 tỷ đồng);

 Giai đoạn 2000-2010: giá trị tài sản cố định của khu vực FDI tăng 5,2 lần (từ148.015 tỷ đồng lên 770.400 tỷ đồng), trong khi khu vực nhà nước tăng 7 lần (từ229.856 tỷ đồng lên 1.601.800 tỷ đồng);

 Giai đoạn 2000-2010: doanh thu thuần của khu vực FDI tăng gấp 8,6 lầntrong khi doanh thu thuần của khu vực nhà nước chỉ tăng 4,2 lần;

 Giai đoạn 2000-2008: thuế và nghĩa vụ tài chính phải nộp của khu vực FDItăng 5 lần (từ 23.928 tỷ đồng lên 118.640 tỷ đồng) trong khi của khu vực nhà nướcchỉ tăng 2,6 lần (từ 30.760 tỷ đồng lên 80.048 tỷ đồng)

 Giai đoạn 2000-2007: thu nhập bình quân của người lao động khu vực FDItăng 1,4 lần (từ 19,86 triệu đồng lên 28,74 triệu đồng) trong khi khu vực nhà nướctăng 3,1 lần (từ 12,3 triệu đồng lên 38,87 triệu đồng) Thu nhập bình quân củangười lao động khu vực FDI những năm 2003 trở về trước cao hơn lao ở khu vựcnhà nước Từ 2004-2007 thu nhập bình quân của người lao động khu vực FDI lạithấp hơn khu vực nhà nước

Như vậy, qua số liệu ở bảng trên cho ta thấy: số lượng doanh nghiệp khu vựcFDI ngày càng tăng, sử dụng lao động ngày càng nhiều hơn và hiệu quả đầu tư củakhu vực FDI cao hơn Thêm vào đó, mặc dù thu nhập bình quân của người lao độngkhu vực FDI không cao bằng khu vực nhà nước (số đông người lao động có thunhập không cao nhất là công nhân trong các khu công nghiệp), giá trị tài sản cố đinhcủa khu vực FDI ít hơn khu vực nhà nước, nhưng thuế và nghĩa vụ thuế tài chínhphải nộp của khu vực FDI nhiều hơn

Bảng 2.3: Một số chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, xã hội của các doanh nghiệp nhà nước, ngoài nhà nước và các doanh nghiệp FDI giai đoạn 2000 –

Giá trị tài sản

cố định (tỷ

VND)

Nhà nước 229,856 263,152 309,083 332,076 359,953 486,561 794,193 871,400 1,340,500 1,604,800 1,601,800Ngoài NN 33,916 51,050 72,663 102,946 147,222 196,200 298,296 591,188 958,000 1,289,200 2,152,700FDI 148,015 162,313 170,579 210,483 237,362 269,676 337,293 390,186 515,500 690,300 770,400

Doanh thu

thuần (tỷ

VND)

Nhà nước 444,673 482,447 621,172 679,250 725,763 858,798 993,295 1,089,100 1,556,000 1,440,500 1,877,000Ngoài NN 203,155 273,879 364,844 485,104 644,087 860,338 1,142,571 1,635,200 2,869,700 3,272,300 4,126,100FDI 161,957 179,890 225,651 292,854 381,083 476,442 607,073 735,500 958,600 1,072,300 1,386,000

Thuế và nghĩa

vụ TC phải

nộp (tỷ VND)

Nhà nước 30,760 52,332 57,583 53,423 56,131 67,635 72,174 82,312 80,048 Ngoài NN 6,048 7,405 11,861 16,472 22,605 29,991 33,993 58,403 90,495 FDI 23,928 26,665 40,146 39,278 62,856 62,671 85,721 79,029 118,640

2.1.2 Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

2.1.2.1 Về số lượng dự án và vốn đầu tư đăng ký.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 31/12/2011 cả nước có 303

dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép còn hiệu lực, trong đó

có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký là 45,9 tỷUSD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong giai đoạn này),tổng vốn điều lệ 11,4 tỷ USD (chiếm 25% so với tổng vốn đầu tư đăng ký), số vốnthực tế đã góp 5,1 tỷ USD, số vốn đã giải ngân ước đạt 4,5 tỷ USD

Kể từ năm 2005, sau khi Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản đượcban hành, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (vốn FDI) vào lĩnh vực bất độngsản tăng mạnh và đạt 1,1 tỷ USD vào năm 2006 Năm 2008, trong bối cảnh nềnkinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới,đầu tư trực tiếp nước ngoài lại là điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam với tổng vốnFDI đăng ký đạt con số kỉ lục khoảng 71,7 tỷ USD, tăng gấp 3,4 lần so với năm

2007 (đây được coi là năm có số vốn FDI cao nhất); trong đó, vốn FDI trong lĩnhvực bất động sản đạt 23,6 tỷ USD Tuy nhiên, đến năm 2009, vốn FDI trong lĩnhvực bất động sản đã giảm 3,1 lần so với năm 2008 xuống mức 7,6 tỷ USD Năm

2010, vốn FDI vào bất động sản tiếp tục giảm ở mức 6,84 tỷ USD và đến hết năm

2011 dòng vốn FDI vào bất động sản đã suy giảm mạnh và chỉ còn 845 triệu USD

(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2011)

Biểu đồ 2.3: Vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2006 - 2011

 Phân theo địa phương: Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đầu tưnước ngoài vào lĩnh vực bất sản trong giai đoạn này tập trung nhiều nhất tại Tp HồChí Minh có 108 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký 10,7 tỷ đồng chiếm 23,3% tổngvốn đầu tư Tiếp theo là các địa phương: Phú Yên (5 dự án với tổng vốn đầu tư 6,1

tỷ USD),Hà Nội (53 dự án với tổng vốn đầu tư 4,5 tỷ USD), Bà Rịa – Vũng Tàu (8

dự án với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD) (Chi tiết xem Phục lục 2 và 3).

 Phân theo quốc tịch của nhà đầu tư: Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu

tư, trong giai đoạn này đối tác đầu tư nước ngoài lớn nhất trong lĩnh vực bất độngsản là Singapore với 37 dự án có tổng vốn đầu tư là 7,3 tỷ USD Tiếp theo là HànQuốc (73 dự án với tổng đầu tư 6,4tỷ USD), Malaysia (16 dự án với tổng vốn đầu tư

5,5 tỷ USD (Chi tiết xem phụ lục 4)

 Phân theo loại dự án bất động sản: Theo báo cáo của 33/44 địa phương, loại

dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu

du lịch sinh thái chiếm số lượng nhiều nhất và loại dự án phát triển nhà ở, khu đôthị mới có vốn đăng ký đầu tư lớn nhất Cụ thể là:

 Có 131 dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê,khách sạn, khu du lịch sinh thái với tổng vốn đầu tư đăng ký là 13,183 tỷ USD;

 Có 58 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư đăng ký là14,678 tỷ USD;

 Có 54 dự án hạ tầng khu công nghiệp, sân golf với tổng vốn đầu tư đăng ký

là 3,54 tỷ USD (Chi tiết xem Phục lục 5).

Các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư vào các dự án khu đô thị mới cóquy mô lớn đã đem lại diện mạo mới cho đô thị như: Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng

có tổng vốn đăng ký là 242 triệu USD Một số dự án bất động sản có vốn đầu tưtrực tiếp nước ngoài có giá trị đầu rất lớn như: khu phức hợp Keangnam Hà Nội cógiá trị đầu tư 500 triệu USD…

2.1.2.2 Về tình hình triển khai dự án.

Nhìn chung, các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh nên đượclựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn.Ngoài ra các nhà đầu tư này cótrình độ quản lý dự án chuyên nghiệp,quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sửdụng công nghệ cao; quy trình đầu tư khai thác vận hành khép kín, lưu chuyểnnguồn vốn nhanh giúp thời gian hoàn thành đảm bảo tiến độ dự án

Đối với các dự án đã triển khai, sau khi được giao mặt bằng để thực hiện dự

án, các chủ đầu tư về cơ bản đã chấp hành đúng mục tiêu đầu tư đã đăng ký, triểnkhai dự án đúng tiến độ theo quy định tại giấy chứng nhận đầu tư; tích cực tập trungđầu tư xây dựng công trình và sử dụng đất đúng mục đích; có ý thức xây dựng đồng

bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án được giao

Tuy nhiên, còn có một số dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn (trên100ha) và vốn đầu tư đăng ký rất lớn (trên 1 tỷ USD) được cấp phép đầu tư từ năm

2008 và 2009 nhưng cho đến nay vẫn chưa triển khai và đã bị thu hồi giấy chứngnhận đầu tư Nguyên nhân của thực trạng này là do trong giai đoạn 2008-2009 mặc

dù thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển rất sôi động, nhưng kinh tế thếgiới bị ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ và lan rộng

ra nhiều nước đã trực tiếp ảnh hưởng tới các nhà đầu tư, làm cho nhà đầu tư khôngthể đảm bảo năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án sau khi được cấp phép

Ví dụ như 3 dự án của nhà đầu tư Mỹ và một dự án của nhà đầu tư Singapore, cụthể là: dự án khu sinh thái Bãi Biển Rồng tại Quảng Nam có vốn đầu tư đăng ký là4,15 tỷ USD, diện tích dất 400ha; dự án thành phố sáng tạo Nam Tuy Hòa tại PhúYên có vốn đầu tư đăng ký là 11,4 tỷ USD, diện tích đất 5.600ha; dự án Công viênphần miềm Thủ Thiêm có vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD, diện tích đất là 15,9ha; dự án Khu công viên văn hóa thế giới kỳ diệu tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu có vốn

đầu tư đăng ký là 1,299 tỷ USD, diện tích đất là 130ha (Chi tiết xem Phụ lục 6)

Bên cạnh đó, còn có một số dự án bất động sản chưa thực hiện đúng tiến độhoặc chậm tiến độ, theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tại Tp Hồ Chí Minh có10,45% các dự án triển khai có những khó khăn vướng mắc Có nhiều nguyên nhân

chậm tiến độ như: có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt

bằng, chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính để thực hiện dự án, có hiện tượng “giữ đất” để chờ cơ hội tăng giá trị đất do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà đầu tư xin

điều chỉnh quy hoạch… làm chậm tiến độ thực hiện dự án Có một số dự án 100%vốn đầu tư nước ngoài dưới hình thức BT, nhưng nhà đầu tư xây dựng xong côngtrình thủ tục bàn giao còn kéo dài, suất đầu tư của nhiều hạng mục do Nhà nước banhành theo ý kiến nhà đầu tư còn thấp so với thực tế nên khó khăn khi tính toán đổiđất lấy công trình, bên cạnh đó Nhà nước lại chậm bàn giao mặt bằng làm cho dự án

bị chậm tiến độ…

2.1.3.Tình hình sử dụng đất đối với các dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực

bất động sản.

2.1.3.1 Tình hình sử dụng đất

Theo số liệu báo cáo của 33/44 địa phương, tình hình sử dụng đất của các dự

án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài cụ thể như sau:

 Tổng diện tích đất được phê duyệt là 22.006 ha (Khánh Hòa là địa phương

có tổng diện tích phê duyệt lớn nhất với 2.946,2 ha, tiếp theo là Lâm Đồng với2.889,4 ha) Trong đó: diện tích cho dự án trung tâm thương mại văn phòng chothuê, căn hộ cho thuê, khách sạn, khu du lịch sinh thái là 4.893 ha (chiếm 22,2%tổng diện tích đất được phê duyệt); diện tích đất cho dự án phát triển nhà ở, khu đôthị mới là 5.115 ha (chiếm 23,2% tổng diện tích đất được phê duyệt); diện tích đấtcho dự án hạ tầng khu công nghiệp là 6.319 ha (chiếm 28,7% tổng diện tích đất phêduyệt); diện tích đất cho dự án sân golf là 5.244 ha (chiếm 23,8% tổng diện tích đấtđược phê duyệt)

 Tính từ 01/07/2006 là thời điểm Luật Đầu tư có hiệu lực, Chính phủ bắt đầutriển khai phân cấp cấp phép đầu tư cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương, nhiều địa phương đã thực hiện cấp phép cho dự án sân golf Hầuhết các sân golf đều nằm trong dự án phức hợp, có gắn mục tiêu kinh doanh bấtđộng sản, du lịch sinh thái, khu đô thị mà trong đó sân golf chỉ là dự án thành phần

 Về diện tích giải phóng mặt bằng: theo số liệu của 17/33 địa phương có báocáo về tình hình giải phóng mặt bằng với tổng diện tích đất đã giải phóng mặt bằng