Về sự liên thông các thị trường Bất động sản-Vốn-Tiền tệ Việt Nam: Vấn đề, dấu hiệu và hướng nghiên cứu chính sách

Về liên thông thị trường Bất động sản-Vốn-Tiền tệ Việt Nam: Vấn đề, dấu hiệu hướng nghiên cứu sách GS.TS Nguyễn Thanh Tuyền Bất động sản phần tài sản ngành hoạt động kinh tế quan trọng quốc gia giới Tầm quan trọng bất động sản tới hôm nhận thức rõ, mà thực từ hàng ngàn năm lịch sử, giá trị khẳng định thông qua hoạt động kinh tế, xã hội người, chí chiến tranh Cuộc chiến tranh Vua Sargon II, vương quốc Akkad (thuộc I-rắc ngày nay) từ năm 5000 TCN nhằm giành lấy vùng đất bất động sản có lợi cho hoạt động thương mại (Vương Quân Hoàng, 2007) Kể từ Việt Nam bước vào trình đổi kinh tế tồn diện, năm 1987, thị trường bất động sản tài liên tục tự khẳng định tầm quan trọng kinh tế T ới năm 2000, thể thức mức tinh vi cao độ thị trường vốn Việt Nam đời: Thị trường chứng khoán (TTCK), nơi tài sản tài cổ phần doanh nghiệp trao đổi Sự đời TTCKVN đánh dấu bước tiến tới đầy đủ dạng thức kinh doanh tài Việt Nam Năm 2007, kinh tế Việt Nam chứng kiến lần giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, theo dịng thơng tin đầu năm hoạt động kinh doanh chứng khốn có lãi nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài 2006 Một phần lãi đáng kể nhà bn chứng khốn Việt Nam khơng loại trừ nước ngồi nhậy bén chuyển thành tiền mặt, đầu tư vào bất động sản thị Sau đó, TTCKVN khơng thể quay trở lại mức đỉnh cao 1.173 18/3/2007, liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày cao hơn, theo khảo sát liên tục giới truyền thông Hoạt động kinh doanh bất động sản nhộn nhịp, không giới đầu tư-đầu cơkinh doanh bất động sản, mà quan cung cấp tài quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần Nền kinh tế Việt Nam bứt phá tăng trưởng giai đoạn 2005-2007, với tinh vi phức tạp gia tăng đáng kể nhờ thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, sản phẩm tài đa dạng nhu cầu đầu tư gia tăng đáng kể Q trình liên thơng thị trường bất động sản, thị trường vốn thị trường tiền tệ ngày rõ Tuy vậy, hiểu biết trực giác, không mức sâu mong muốn Nhu cầu tự nhiên công tác quy hoạch sách tài chính, tiền tệ đưa tới tình cần nghiên cứu đủ sâu để nhận biết đặc tính, chí dự báo trạng thái kinh tế với xác suất đủ tin cậy (state of the world) Nghiên cứu mong muốn đóng góp phần vào q trình tìm hiểu kỹ liên thông thị trường quan trọng Việt Nam bất động sản, vốn tiền tệ Những nhận thức có ích cho cơng việc lập sách kinh tế vĩ mơ (nguồn lực nào, ảnh hưởng tới nhân dụng, tăng trưởng, lạm phát ) vi mô (cơ chế thúc đẩy giao dịch, hạn chế rủi ro, tạo cơng bằng.) mà nghiên cứu trả lời là: Những biểu quan trọng diễn biến quốc gia khác liệu dự báo với Việt Nam? Sự liên thông xét tới chất có cần can thiệp phủ quan lập pháp? Mức độ hiệu xem xét sao? Mức độ liên thông thị trường Việt Nam qua dấu hiệu quan sát nguồn gốc nó? Một số đặc tính phân tích hữu ích cho công tác sách quy hoạch công cụ điều tiết Hướng nghiên cứu công cụ cần thiết mảng nghiên cứu quan trọng Trong phạm vi nghiên cứu mang tính tổng quan, rõ ràng chúng tơi khơng có tham vọng tiến hành xem xét bao trùm, mà gạn lọc để tập trung vào điểm trọng yếu Mục tiêu khai thác khía cạnh nằm bên bề mặt việc, thông qua liên kết lô-gich đủ tốt Chúng tin rằng, nghiên cứu tổng quan tốt tạo hội để xây dựng mơ hình kinh tế đáng quan tâm mối quan hệ kinh tế ngày trở nên phức tạp hoạt động kinh tế (bất động sản-vốn dài hạn-tiền tệ), bối cảnh xét riêng thân thị trường ngày phức tạp, tinh vi Một mơ hình tốt tạo tiền đề cho việc kiểm định phương pháp thống kê khoa học, đặt tảng cho hoạt động nghiên cứu tác động ảnh hưởng sách, khả điều chỉnh hiệu ứng hợp lý tín hiệu kinh tế Hiện nay, cơng việc Việt Nam cịn thiếu thốn việc tiến hành nghiên cứu từ nhiều năm trở thành yêu cầu cấp bách, chưa thỏa mãn Qua nghiên cứu này, mong muốn nhận ý tới tính liên thơng ngày tăng lên thị trường lớn, phức tạp kinh tế Việt Nam, tiềm tàng hội thúc đẩy kinh tế lẫn rủi ro, chất dao động mạnh tài sản tài sụt giảm tính khoản hàng hóa có tính đặc thù cao độ Bất động sản kinh tế tồn thị trường tài Trong kinh tế, bất động sản ln nằm nhóm lĩnh vực kinh doanh có tỷ lệ huy động vốn cao nhất, điều khiến hoạt động dễ tạo nên khủng hoảng tài Sử dụng nguồn vốn vay, nguồn vốn ngắn hạn, cho dự án bất động sản giai đoạn tăng trưởng kinh tế nhanh khởi nguồn cho hình thành bong bóng bất động sản Một bong bóng vỡ, dấu hiệu sụt giảm mạnh giá Điều xảy số nước châu Á khủng hoảng tài 1997-98 Bất động sản giá trị dẫn tới nhiều khoản vay thu hồi kinh tế chịu tác động khủng hoảng, tính khoản suy yếu nghiêm trọng Ngay Việt Nam, thời kỳ sau vài năm, bất động sản thương mại ngày phát đạt Melía (Hà Nội) phải dừng phát triển lâu Nguyên nhân khơng khác ngồi việc suy kiệt nguồn đầu tư chủ sở hữu lực tài để thực thi tiếp Chúng ta nhận thấy thời kỳ nước Đông Á, Đông Nam Á Việt Nam cho thấy biểu vận hành kinh tế vĩ mô không đáng phấn khởi Hiển nhiên, tách riêng bất động sản khỏi câu trả lời quan trọng toàn kiến trúc kinh tế vĩ mơ 1.1 Q trình hình thành bong bóng có liên quan đến tín dụng Theo tác giả Franklin Allen & Douglas Gale (2000), hai trạng thái bong bong liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản tác động tín dụng sau Thứ nhất, dịch chuyển rủi ro Đây khái niệm xuất khoảng năm 1970, theo nhà đầu tư vay tiền để đầu tư vào tài sản chưa tồn Khi dịch chuyển rủi ro khiến cho việc định giá vượt trội lên so với giá trị tài sản, sinh bong bong Thường bong bong làm cho khủng hoảng xảy sau đó, trầm trọng Thứ hai, tăng trưởng đột ngột tín dụng gây bong bóng Tăng trưởng nhanh nguồn tín dụng giống tín hiệu “động viên” người ta quẳng tiền vào vụ đầu tư rủi ro, tại, tác động lên giá tài sản Những trình có nhiều thay đổi quan trọng, tầm cỡ sách vĩ mô, theo Allen Gale, thường gây tác động khó dự báo lên hành vi trung gian tài chính, q trình tái tạo tiền độ ổn định chung tồn hệ thống tài 1.2 Mối quan hệ bất động sản kinh tế vĩ mô Nền kinh tế Hoa Kỳ dẫn đầu giới quy mô, mức độ phát triển phức tạp-tinh vi giao dịch Những nghiên cứu xung quanh gợi ý hữu ích cho nhận thức q trình thị trường Trong cơng trình công bố năm 2000, tác giả Karl E Case nghiên cứu vai trị hai nhóm bất động sản dân sinh thương mại chu kỳ vận động kinh tế Hoa Kỳ Nội dung nghiên cứu tập trung vào: (1) vai trò lĩnh vực bất động sản mở rộng tổng cầu kinh tế, (2) rủi ro khu vực tài việc chấp nhận tài sản chấp bất động sản, (3) hệ lạm phát bất động sản với kinh tế Thị trường nhà Hoa Kỳ có qui mơ lớn, tăng giá nhanh chóng mang lại thu nhập vốn đáng kể cho chủ sở hữu T uy vậy, lạm phát nhà đóng góp tỷ lệ khiêm tốn tăng trưởng tiêu dùng giai đoạn 1995-2000 Thêm nữa, mức tăng giá nhà năm cuối thập kỷ 1990 dường chịu điều khiển nhân tố kinh tế đầu hay quán tính tăng giá (như diễn thị trường khu vực) Mức tăng gộp giá nhà thu hẹp tương ứng nguồn vốn dành cho thị trường chứng khoán năm Và cuối cùng, giá nhà khó xuống có qn tính lớn, suy thối kinh tế khơng tạo sụt giảm đáng kể với giá nhà Thị trường bất động sản cầm cố dân sinh Hoa Kỳ vào năm 2000 có qui mơ khoảng 6,2 nghìn tỷ đơ-la phát triển ngày phức tạp Giai đoạn 1995-2000 ghi nhận vận hành hiệu lành mạnh thị trường bất động sản cầm cố Hoa Kỳ Rủi ro tài sản cầm cố phân bổ rộng khắp công ty bảo hiểm tài sản cầm cố, người sở hữu chứng khoán đảm bảo tài sản cầm cố, người cho vay theo danh mục Mặc dù vậy, tồn lo ngại lực đa dạng hóa danh mục đầu tư người nắm giữ tài sản cầm cố, rủi ro thị trường phòng hộ, mức rủi ro ngày cao thị trường nợ chuẩn (chừng năm sau, mối lo ngại trở thành khủng hoảng tài thực sự) Trong đó, giá trị cộng gộp thị trường bất động sản thương mại tiếp tục trì mức cao Bản chất biến động nhanh chóng nhóm hàng hóa thị trường bất động sản khiến chúng dễ bị tổn thương thời kỳ sụt giảm thị trường Thị trường nhà toàn cầu lo lãi suất tăng Tuy nhiên, thiệt hại với bất động sản Ông Dato Alan_ Tong, Chủ tịch Ban Thư ký thương mại giảm bớt dựa FIABCI khu vực châu Á - Thái Bình Dương sở: tốc độ chậm tương đối hoạt kiêm Chủ tịch FIABCI giới 2005-06, nhận định phận dân cư động xây dựng, chế sở hữu đa có thu nhập thấp, mối quan dạng phân bổ tốt cấu trúc vốn đầu tư tâm họ làm có Những quan sát thị trường nhà để ở, đặc biệt lạm phát đẩy giá lên cao “Tôi biết VN khoản thua lỗ tiềm có đối diện với vấn đề này.” tỷ lệ nhỏ tương đối so với mức tăng Thị trường nhà Úc khơng ngoại qui mơ vốn hóa thị trường chứng lệ Tính đến tháng 9-2007, giá nhà tăng khoán, thời kỳ từ 1995 đến 2000 đặn, với mức tăng khoảng 3,4% Sydney Perth 16,2% Brisbane Lãi suất tăng cao nên hoạt động giao dịch khả toán sụt giảm dẫn đến việc nhiều người sở hữu nhà tái đầu tư nhà họ thuê Giá cho th có khuynh hướng tăng lên Trong tình người thuê phải tìm kiếm lựa chọn tốn mức thấp hơn, mức cầu tiếp tục đẩy thị trường phân khúc tăng giá Đây vấn đề mà thị trường Việt Nam gặp phải thời kỳ trung hạn Kết nghiên cứu K E Case cho thấy tăng giá nhà ở, tăng tiền thuê nhà (giá thực) phân khu thu nhập thấp (trong phân bố thu nhập kinh tế) tác nhân đáng kể nới rộng khoảng cách thu nhập thực tế nhóm người sở hữu bất động sản người thuê sử dụng Một câu hỏi quan trọng khác, chưa Case giải quyết, là, sức khỏe thị trường bất động sản tài sản cầm cố có tác động nào, trực tiếp gián tiếp, tới vận động thị trường chứng khoán (TTCK) Nếu quan hệ chặt chẽ kiểm chứng sụt giảm mạnh TTCK khai hỏa khoản thiệt hại trầm trọng với bất động sản tài sản cầm cố Đề cập tới chủ đề này, Edward L Glaeser (2000) cho không giống chứng khoán, bất động sản, đặc biệt nhà ở, vừa tài sản vừa tiêu dùng thiết yếu Đặt giả thiết người ta khơng có kế hoạch việc thay đổi chỗ cộng đồng sinh sống, biến động giá bất động sản có tác động khơng đáng kể tới lợi ích rịng cá nhân Khi giá bất động sản tăng lên gấp đơi thấy gia tài tăng lên gấp đôi Nhưng đồng thời, xuất hiệu ứng ngược chiều Đó chi phí để sống ngơi nhà tăng lên khoản tương ứng Giá nhà tăng mang lại cảm giác giàu có Trên thực tế, người sở hữu nhà cần tiếp tục sinh sống nên họ khơng giàu lên Và giá nhà chiếm tỷ trọng đáng kể chi phí sinh hoạt, khơng thể xem xét biến động giá nhà ở, rộng giá bất động sản, cách với thay đổi giá trị danh mục đầu tư TTCK Cách tiếp cận kinh tế cổ điền gợi ý độ thỏa dụng cá nhân tăng lên không trường hợp giá bất động sản tăng mà giá giảm Lập luận cho dù giá tăng hay giảm người sở hữu bất động sản sử dụng tài sản Đây điểm khác biệt rõ ràng với nhiều loại tài sản tài Khi giá bất động sản xuống, người nắm giữ có điều kiện để sử dụng tài sản với chi phí thấp hơn, đó, có độ thỏa dụng cao T rong trường hợp giá tăng, người sở hữu phải trả thêm chi phí để sử dụng bất động sản điều xảy ra, thế, độ thỏa dụng họ tăng lên Tuy nhiên, lợi ích có từ việc sử dụng bất động sản tăng giá thường khơng đáng kể so với khản tiền mặt mà người sở hữu bất động sản nhận thêm chuyển nhượng tài sản giai đoạn cao giá Người sở hữu bất động sản, có lẽ, thực ghi nhận gia tăng lợi ích từ việc tăng giá bất động sản thông qua khả tối ưu lại nhu cầu tiêu dùng bất động sản họ mức giá khác Tăng giá thị trường chứng khốn khơng có tính chất Mức độ vay nợ cấu nguồn vốn hình thành sở hữu bất động sản định mức độ thể rõ ràng tới đâu hiệu ứng Tỷ lệ nợ cao tác động mạnh hệ thống ngân hàng cầu nối vận động giá bất động sản với biến động số kinh tế vĩ mô Phần đơng ngân hàng thương mại có danh mục bất động sản khoản cho vay chấp (bằng bất động sản) thường chiếm tỷ trọng cao Có thực tế chấp nhận phổ biến quan điểm ước lệ (dù khơng hồn tồn đúng) khủng hoảng ngân hàng kết nối tới việc cho vay nhiều vào thị trường bất động sản Xin lưu ý bất động sản khơng phải chứng khốn hay ngoại hối Khả chứng khốn hóa bất động sản cầm cố chấp, giúp ngân hàng xử lý tốt nhiều vấn đề Một hình thức khủng hoảng ngân hàng phổ biến khác có nguồn gốc từ việc tăng lãi suất Lãi suất cao thực tạo biến cố ngân hàng phần nhiều tài sản chấp cầm cố có tính chất dài hạn lãi suất khơng đổi, đó, nguồn vốn ngân hàng (các khoản huy động vốn tiền gửi, tiền tiết kiệm) lại có tính ngắn hạn có lãi suất điều chỉnh Với nhiều tài sản cầm cố chứng khoán hóa hơn, sai lệch giảm nhẹ chí biến Các ngân hàng thương mại trở lại xác với vai trị người trung gian thị trường tài 1.3 Bất động sản khủng hoảng tài Hoạt động kinh doanh bất động sản khủng hoảng tài châu Á 1997-1998 có vai trị khác quốc gia Vấn đề giải pháp đối phó với khủng hoảng nước khác Tại bốn kinh tế- Hàn Quốc, Đài Loan, Hồng Kông Thượng Hải- bất động sản không gây nhiều đề bong bóng chưa hình thành Tại Hàn Quốc, ngân hàng bị cấm thực khoản vay dành cho dự án phát triển bất động sản Khu vực này, thực tế, suy giảm trước thời kỳ khủng hoảng Do vậy, rắc rối tài nảy sinh, bóng bất động sản không thực căng Gốc rễ khủng hoảng 1997-1998 Hàn Quốc hệ thống tín dụng đặc thù dành cho tập đoàn quốc gia khổng lồ Ở Đài Loan, suốt thời kỳ khủng hoảng, nhà đất lên giá sau ổn định trở lại Giá bất động sản không sụt giảm nhiều kinh tế châu Á khác Điều có phần nhờ vào thành cơng phủ việc điều hành hệ thống tài Với tỷ lệ huy động nợ thấp, bong bóng tín dụng không xuất Giá bất động Hồng Kơng có suy giảm tạo tác động khiêm tốn với phần lại kinh tế T rong trường hợp Thượng Hải, số khu văn phòng xây dựng nhiều kinh tế mạnh giúp mức giá không bị sụp đổ Tại ba kinh tế châu Á khác, thị trường bất động sản thực đổ vỡ làm trầm trọng thêm khủng hoảng tài Giai đoạn 1984-91, Nhật Bản chứng kiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng bắt nguồn từ tăng trưởng kinh tế với tốc độ cao khan đất đai Chất lượng thấp khoản vay bảo lãnh dành cho dự án bất động sản dân sinh thương mại đóng vai trị quan trọng q trình sụt giá Tình hình xấu với việc cho phép ghi nhận giá thị trường bất động sản dự trữ ngân hàng thương mại Tỷ lệ huy động vốn cao đồng nghĩa với việc suy giảm nhỏ giá trị bất động sản đủ tạo tác động suy giảm đáng kể dự trữ ngân hàng Thậm chí, số ngân hàng, điều khiến phần vốn chủ sở hữu bị âm Do việc lập kế hoạch cho vay dài hạn lực quản lý tín dụng khơng đáp ứng quy mô kinh doanh, cộng với xuống dốc thị trường bất động sản, tổng số nợ khê đọng ngân hàng tín thác bất động sản lớn Nhật Bản (jusen) đạt kỷ lục 685 tỷ yên (6,3 tỷ đô-la Mỹ) Để giải gánh nặng tài Nhật cần hỗ trợ vĩ mô khoảng 900 tỷ yên (8,3 tỷ đô-la Mỹ) để cải thiện số cân vốn (Vương Quân Hoàng, 1996) Tại Indonesia, sụp đổ bất động sản cộng hưởng với sụp đổ tiền tệ Do nhiều bất động sản bán đồng đô-la Mỹ, giá trị bất động sản giảm theo tốc độ giá nhanh chóng đồng rupiah Cùng lúc đó, tỷ giá sụt giảm, tương ứng với việc khoản nợ đô-la Mỹ trở nên đắt nhiều nợ vơ khó khăn việc toán Trong trường hợp Thái Lan, sụp đổ đồng nội tệ cộng hưởng với suy giảm bất động sản Đầu tư nước (đặc biệt từ Nhật Bản) vội vã rời bỏ thị trường tạo nên áp lực tiền tệ mạnh mẽ Thái Lan có khả hồi phục nhanh quốc gia khác nhờ biện pháp tịch biên bán tài sản chấp bất động sản Mặc dù giao dịch khiến phủ Thái Lan phải gánh khoản lỗ khơng nhỏ, chúng nhanh chóng giúp khơi phục tính khoản cho hệ thống tài Thái Lan quay lại mức tăng trưởng vững vào năm 1999, dẫn dầu nhóm nước chịu thiệt hại khủng hoảng tài 1997-98 Bên ngồi khu vực châu Á, xét thêm khủng hoảng nợ tiết kiệm (S&L) Mỹ thập kỷ 1980 có nguyên nhân từ khoản vay định giá thấp chứa nhiều rủi ro ẩn Các khoản vay nợ tiết kiệm bất động sản không nhận yêu cầu ghi giảm theo giá thị trường Bởi vậy, nhiều khoản nợ xấu không ghi nhận hoàn toàn khả trả nợ Người gửi tiền bên liên quan khác khơng có nhiều động lực để tìm hiểu rõ vè khoản cho vay tiết kiệm hay yêu cầu mức lãi suất cao với khoản tín dụng này, dẫn tới nhiều vay có rủi ro cao, phủ bảo lãnh cho khoản Người gửi tiền biết rõ tiền họ an tồn bất chấp tình hình tài hoạt động tín dụng Điều hình thành tâm lý nguy hiểm Những người thực tín dụng tìm động lực phép thực khoản vay trả góp bất động sản có rủi ro cao, tất nhiên, mang lại lợi nhuận cao Nếu khoản tín dụng rủi ro trở thành nợ xấu, phần lỗ nhận bảo lãnh từ phủ Nếu khơng thế, mức lợi nhuận cao biến thành khoản thu hấp dẫn với tổ chức cho vay Sau khủng khoảng xảy ra, Resolution Trust Corporation (RTC) mua khoản nợ khó địi, thực nghiệp vụ chứng khốn hóa với sản phẩm chứng khốn đảm bảo tài sản cầm cố bán lại cho nhà đầu tư Trong trình này, RTC phải chịu nhiều khoản lỗ lớn 1.4 Vấn đề định giá thấp khoản tín dụng bất động sản Các nhà nghiên cứu Richard Green (George Washington University), Roberto S Mariano (Singapore Management University), Andrey Palov (University of Pennsylvania Simon Fraser University), Susan Wachter (Wharton School) (Richar Green et al., 2007) phát triển mơ hình xem xét việc ngân hàng định giá khoản cho vay bất động sản mức thị trường, đặc biệt vào giai đoạn kinh tế tăng trưởng mạnh Các số liệu thống kê phù hợp với mơ hình rõ giai đoạn tăng trưởng bùng nổ, trước giá bất động sản sụp đổ, rủi ro cho vay tăng vọt Tuy thế, lãi suất cho vay lại không tăng kịp với tốc độ tăng rủi ro, vậy, mà có chuyện định giá thấp khoản tín dụng bất động sản Hiện tượng miêu tả "quan hệ nghịch thay đổi diện cho vay lợi tức từ tài sản trước khủng hoảng." Hiển nhiên, giải thích người cho vay dự báo trước sụp đổ xảy Cũng giống người khác, họ bị rơi vào trạng thái tâm lý hưng phấn kinh tế bùng nổ không kịp nhận thấy giá trị ngày leo cao bất động sản tạo rủi ro cho vay lớn Và là, họ không nhận thấy mức lãi suất áp dụng thấp Một kết luận quan trọng từ cơng trình nghiên cứu nhóm giáo sư: nhân tố giải thích lý ngân hàng đánh giá thấp rủi ro khoản tín dụng bất động sản thường có kết cục bi thảm cổ đơng ngân hàng khơng có khả nhận diện kết cục cách đầy đủ, xác, lúc Trong nhiều tình huống, việc sử dụng sản phẩm chứng khoán đảm bảo tài sản chấp áp dụng, nhờ đó, lực dự báo khủng hoảng tăng cường, dẫn tới việc định giá xác tài sản mức độ rủi ro Việc định giá sai trở nên tồi tệ ngân hàng tìm cách che dấu khoản thua lỗ nghiệp vụ kế toán cách thức ghi nhận thua lỗ kinh doanh Với mơ hình mình, nhóm giáo sư giả định “với việc chứng khốn hóa khoản tín dụng bất đơng sản, ngân hàng khơng thể cất giấu khoản thua lỗ khu vực ngân hàng bất đông sản bảo vệ.” Điều xảy nhờ người mua thị trường có đầy đủ thơng tin chất lượng khoản tín dụng danh mục tài sản chứng khốn hóa Lợi ích lớn từ việc chứng khốn hóa khoản tín dụng bất đơng sản giao dịch thực dựa thơng tin đầy đủ tính minh bạch cao hình thành mơt cách tự nhiên kinh tế Việc quan sát kỹ lưỡng cẩn trọng số liệu thống kê khơng q khó khăn hay phức tạp và, nhiều trường hợp, hữu ích để nhận diện sai lầm diễn thị trường Thơng thường, lầm lẫn đáng kể đánh giá mức đô rủi ro với thị trường bất đông sản 1.5 Vay mua nhà chuẩn Hoa Kỳ Nợ chuẩn dạng cho vay chấp thực người vay có xếp hạng tín dụng thấp Do người vay có xếp hạng tín dụng tiêu chuẩn, nên họ không vay khoản vay thông thường Việc dễ hiểu bên cho vay cho bên vay có rủi ro vỡ nợ cao mức trung bình Những tổ chức cho vay thường yêu cầu mức lãi suất cao thông thường để bù lại việc họ phải gánh rủi ro cao Các khoản vay mua nhà chuẩn Hoa Kỳ nguồn số liệu cập nhật chứng khốn hóa tín dụng nhà Sau chứng kiến hậu nghiêm trọng mà chương trình tạo với kinh tế Mỹ, tiếp tục lây lan nhanh chóng sang kinh tế tồn cầu, đưa lập luận việc định giá xác khoản vay khơng bị nằm kẹt danh mục tín dụng ngân hàng Các khoản nợ tín dụng bất động sản xáo trộn thực nỗi lo Nền kinh tế Hoa Kỳ phụ thuộc nhiều vào sức mua mức độ ổn định tín dụng bất động sản, phần chi tiêu lớn thiết yếu dân cư Vấn đề nằm chỗ người mua bất động sản tín dụng chuẩn phần đơng có thu nhập thấp Hỗ trợ trực tiếp tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp, ổn định Thứ ln khó kiếm! Hệ quan sát FED (Cục dự trữ liên bang Mỹ) liên tiếp phải đưa định cắt giảm mức lãi suất (Vương Quân Hoàng et al., 2008) Thực tế buồn nỗ lực Fed Nhà Trắng chưa đảm bảo chắn cho hồi phục kinh tế Mỹ, thời điểm tháng 3/2008 Trong nhiều tháng, nguồn lợi từ định cho vay mua nhà chuẩn với hình thức nghĩa vụ nợ chấp (Colateralised Debt Obligations - CDOs) sụt giảm nghiêm trọng tình trạng vỡ nợ buộc phải tịch thu tài sản chấp tăng cao vượt mức dự báo Các khoản nợ chốc có giá thấp nhiều rủi ro thực tế vượt xa mức tính tốn ban đầu Không vậy, giá trị CDOs trở nên mơ hồ Chỉ tới bán nghĩa vụ nợ thị trường, người ta biết giá trị thực chúng Điển hình nỗ lực nhằm giảm bớt áp lực phải bán CDOs trường hợp hai quỹ phòng hộ Bear Sterns điều hành: Enhanced Leverage Credit Strategies Hai quỹ từ chối yêu cầu bán nghĩa vụ nợ chấp từ Merrill Lynch tháng 6/2008 Hành động có lẽ khởi động cho trình điều chỉnh rộng khắp mức giá sản phẩm chứng khoán đảm bảo tài sản chấp, dẫn tới thua lỗ yêu cầu tăng đặt cọc quỹ phòng hộ Khi khơng có tình vỡ nợ, định giá khoản nợ có tài sản chấp trở nên khó khăn Tháng 4/2007, Bear Stern ghi giảm giá trị quỹ Enhanced Leverage 6,75% Hai tuần sau, quỹ buộc phải xác định khoản lỗ 18% khơng có thay đổi đáng kể thời gian Chính điều dấy lên nhiều tranh cãi quanh việc chứng khốn hóa khoản tín dụng có thực khiến việc định giá xác tài sản rủi ro trở nên dễ dàng hay không Và chủ đề tiếp tục bàn cãi Dải dự báo rộng xác định chuẩn xác giá trị khoản nợ chấp mức rủi ro khác thực công việc phức tạp Bất ổn đặc tính sắc bén khoản vốn sở hữu rủi ro cao nghĩa vụ nợ chấp, thường gọi “chất độc hóa học.” (Khi khoản nợ có độ rủi ro cao, chúng thường xem khoản vốn chủ sở hữu.) Bài học từ CDOs vay chuẩn cho thấy, chứng khốn hóa khơng đảm bảo thơng tin hồn hảo khoản thua lỗ tín dụng Tuy nhiên, chứng khốn hóa tài sản chấp có khả khai thác tài sản chấp chuẩn hóa, góp phần cải thiện tính khoản mang lại khả định giá tốt Rủi ro đánh giá thơng qua chứng khốn hóa tốt so với việc dựa vào thẩm định quan có thẩm quyền cổ đơng ngân hàng Cơ quan chức người khó lịng quan sát chuẩn xác rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng Hơn nữa, chứng thực nghiệm từ khủng hoảng tài châu Á cho thấy sở hữu nhà nước ngân hàng thương mại khơng có nhiều tác động tới việc ngăn chặn khoản vay có độ rủi ro cao xác định giá trị Mơ hình quan hệ thị trường bất động sản-vốn-tiền tệ 2.1 Quan điểm nhân tố tác động quan hệ ảnh hưởng Theo Robert Gordon, xem xét vận động thị trường bất động sản khoảng thời gian đủ dài từ 20 đến 50 năm mang lại nhiều kiến giải quí báu có chuẩn xác việc xem xét giai đoạn ngắn Chính sách thuế bất động sản điều chỉnh vào năm 1986 Hoa Kỳ có tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Nhưng điều chỉnh trước chế thả lỏng tài đóng góp hiệu ứng tương tự Lạm phát cao giá nhà Hoa Kỳ thập kỷ 1970 bắt nguồn từ vấn đề tài nghiêm trọng người vay mua nhà và/hoặc đầu tư cho bất động sản Việc cho phép mua bán tài sản cầm cố-thế chấp khoản tín dụng nhà lúc tạo tính khoản, gia tăng cạnh tranh đem lại nhiều lựa chọn cho người sở hữu mong muốn sở hữu bất động sản Henry Aaron quan sát thập kỷ 1970, quan hệ tương tác lạm phát cao hệ thống thuế mang lại nhiều lợi ích cho người sở hữu nhà ở: phần giá trị danh nghĩa tăng lên nhà lãi suất trả nợ cầm cố tài sản miễn thuế Nhờ vậy, giá nhà tăng lên nhanh chóng giá trị bất động sản nhân lên nhiều lần Theo thống kê Aaron, thập kỷ 1970 Hoa Kỳ, phần tài sản tăng lên thị trường bất động sản lớn nhiều so với khoản tương tự thị trường chứng khoán Xu hướng tiêu dùng cận biên (Marginal Propensity to Consume-MPC) Hoa Kỳ giai đoạn 1996-2000 Alan Greenspan ước lượng khoảng 5% (với 100 đồng thu nhập tăng thêm, có đồng sử dụng cho mục đích tiêu dùng) Con số nhiều nhà phân tích nghiên cứu sử dụng George Mankiw đề xuất mức MPC 0% Lý phần cải tăng thêm từ giá bất động sản cao mức chi phí nhà lớn triệt tiêu Robert Hall quan sát giai đoạn cho khả tiêu dùng người chủ sở hữu bất động sản xoay quanh nguồn lực sẵn có không chịu tác động việc gia tăng giá trị tài sản hay thu nhập Mark Gertler nghiên cứu Ngân hàng Anh quốc (Bank of England) chứng minh với số liệu thống kê, quan hệ đồng biến biến động giá nhà với số dư vay nợ với mục đích bất động sản Khi quan sát kinh tế Hồng Kông Nhật Bản, Shang-Jin Wei nhận thấy khoản vay dựa giá trị bất động sản nguồn chủ yếu tạo mở rộng tín dụng vay phục vụ chủ yếu cho mục đích kinh doanh tiêu dùng bất động sản George Akerlof cho giá trị dương MPC hoàn toàn hiểu xem xét mối liên hệ với hoạt động xây dựng dân dụng Với chi phí xây dựng xác định tổng chi phí thay chi phí cải thiện ngơi nhà, giá trị thị trường cao nhà khuyến khích việc xây dựng nâng cấp nhà Matthew Shapiro nhấn mạnh chí tình bất động sản nguồn gốc xáo trộn kinh tế, lĩnh vực góp phần cổ vũ tích cực cho tác động có nguồn gốc từ khu vực kinh tế khác Giả sử giá cổ phiếu bất động sản suy giảm suy giảm chung thị trường chứng khốn Khi đó, điều chỉnh giảm giá cố phiếu bất động sản làm trầm trọng thêm mức độ giảm sút ngành xây dựng 10 quan sát Phát triển thị trường tài xuất cơng cụ tài gợi ý có biến số bổ sung Tuy nhiên, xem xét tương đối mức độ phát triển thị trường tài Hoa Kỳ Việt Nam, mơ hình rõ ràng với cách thức đo lường định lượng cụ thể Palmer đáng giá Michael Palmer sử dụng phương pháp phân tích tương quan bội để ước lượng mối quan hệ khoản vay bất động sản dân sinh- đo lường đơn vị phần trăm tổng tài sản sinh lợi ngân hàng với bảy biến giải thích Các biến giải thích liên quan tới cung cầu tín dụng bất động sản dân sinh gồm: (1) Tăng trưởng dân số trưởng thành (2) Thu nhập cá nhân khả dụng (3) Chi phí tín dụng cầm cố (4) Số dư khoản vay dành cho doanh nghiệp ngân hàng (5) Cạnh tranh tổ chức tài phi ngân hàng có xu hướng cung cấp tín dụng cho hoạt động bất động sản dân sinh (6) Cấu trúc hoạt đông ngân hàng (ngân hàng chi nhánh ngân hàng độc lập) (7) Cấu trúc nợ (nguồn vốn) ngân hàng thương mại Các thủ tục thống kê bao gồm việc tính tốn hệ số tương quan gộp nhân tố hệ số tương quan riêng với biến giải thích 2.2.2 Mơ hình Richard Green, Robert Mariano, Andrey Pavlov Susan Wachter Nhóm giáo sư Richard Green (George Washington University), Roberto S Mariano (Singapore Management University), Andrey Palov (University of Pennsylvania Simon Fraser University), Susan Wachter (Wharton School) xây dựng mơ hình để trình bày hoạt động hành vi tác nhân liên quan tới q trình định tài trợ tín dụng bất động sản giá trị ngân hàng tránh đươc khoản thua lỗ lớn cú sốc suy giảm cầu bất động sản Mơ hình xây dựng bắt đầu với người phát triển tài sản bất động sản đấu giá đất giai đoạn cung cấp bất động sản phát triển giai đoạn Những người phát triển bất động sản phải đối mặt với đường cung dốc lên đất đai giai đoạn đường cầu bất động sản dốc xuống giai đoạn Họ biết tham số hàm cầu lựa chọn mức độ phát triển tối ưu giai đoạn Tính bất định mơ hình thể hệ số cắt hàm cầu bất động sản giai đoạn giả định nhận ba giá trị: cao (H), thấp (L) thảm họa (D) với mức xác suất tương ứng ỖH, ỖL, ỖD Có hai dạng người phát triển bất động sản: an toàn rủi ro, với đặc tính hồn tồn giống ngoại trừ việc nhóm an tồn phá sản trường hợp thảm họa (D) cịn nhóm rủi ro phá sản trường hợp thấp (L) thảm họa (D) Người cho vay xác định xác người phát triển tiếp cận nguồn tín dụng 12 thuộc vào nhóm (an tồn hay rủi ro) sở xác định mức giá khoản vay bất động sản Nếu người cho vay xác định giá đúng, khoản vay có mức lợi nhuận kỳ vọng hoạt động cho vay khơng có tác đơng tới q trình định giá hay phát triển bất động sản đối tượng khoản tín dụng Để giành thị phần (và nhận nhiều phí ngắn hạn hơn), người cho vay định giá thấp số khoản vay qua việc cho người phát triển nhóm rủi ro sử dụng nguồn tín dụng mức lãi suất dành cho nhóm an tồn Nếu điều xảy ra, người vay rủi ro cao hưởng lợi từ nguồn tín dụng rẻ, vậy, có xu hướng đặt giá đất cao giai đoạn phát triển nhiều bất động sản Kết giá bất động sản giai đoạn giảm (do cung lớn cầu không tăng), người cho vay có mức lợi nhuận kỳ vọng âm, nhóm phát triển an tồn có lợi nhuận kỳ vọng âm nhóm phát triển rủi ro có kỳ vọng Mơ hình cịn tiếp tục phát triển để xem xét lợi nhuận người cho vay khả che giấu khoản thua lỗ nhỏ họ nhờ việc cung cấp tín dụng cho lĩnh vực khác bất động sản Nếu vậy, người cho vay tiếp tục thực khoản tín dụng giá rẻ cho nhóm phát triển rủi ro hưởng trọn kết cục xấu xảy Sự liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ 2007 năm sôi động với kinh tế Việt Nam Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực thu hút ý công chúng: bất động sản, vốn, tiền tệ ngoại lệ Nhiều dấu hiệu thể quan hệ liên thông tương tác mạnh thị trường ghi nhận từ thực tế vận động kiện kinh tế 3.1 Tương tác bất động sản chứng khoán Bất động sản gần mối quan tâm thường trực cá nhân tiềm lực tài cải thiện vào lúc cần xếp lại cấu tài sản nắm giữ Đặc tính thể rõ kinh tế Việt Nam có bước tiến tích cực, cải tích lũy người dân nhiều Ngay thập kỷ 1990, ghi nhận việc xã hội xem bất động sản phương tiện lưu trữ giá trị ưu thích bên cạnh vàng ngoại tệ mạnh (phổ biến đô-la Mỹ) Xu hướng tăng giá bất động sản động lực quan trọng khiến thị trường ngày sơi động lấn át hình thức đầu tư tiết kiệm truyền thống Ra đời từ năm 2000, thị trường chứng khoán mang lại phương thức để sử dụng nguồn vốn thặng dư xã hội, khơng lưu trữ giá trị mà cịn có khả mang lại nguồn lợi đáng kể thời gian ngắn Trong khoảng năm hoạt động đầu tiên, thị trường không nhận nhiều quan tâm tác nhân kinh tế Tuy nhiên, với thăng hoa thị trường chứng khoán từ nửa cuối 2006 năm 2007, đầu tư thị trường chứng khoán thực trở thành lựa chọn đưa cân nhắc với bất động sản Thậm chí, nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khốn cịn lý để rời bỏ tài sản nhà đất nắm giữ (đặc 13 biệt với định cá nhân) Quí 1/2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt nhà đầu tư thắng lợi mặt trận chứng khoán Lượng tiền mặt thu từ khoản lợi nhuận đầu tư chứng khốn khơng góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà cịn tạo tính khoản cao cho thị trường Chính điều này, có lẽ, lý trực tiếp dẫn tới sốt bất động sản quãng thời gian lại năm 2007 Giá nhà đất q II/2007 tăng chóng mặt Giá trị bình quân giao dịch bất động sản tăng từ tỷ đồng lên đến tỷ đồng, tức gấp tới hai lần Giá nhà đất nhiều nơi đạt tới mức tăng 30%, 50% hay chí 80% 100% so với đầu năm Tại TP.HCM, nội vòng tuần, giá nhà khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) tăng từ 5,5-6 triệu đồng/1 m2 lên tới 10-11 triệu đồng/m2 Tác động tâm lý thể rõ hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản Những người thực có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm sở hữu bất động sản phù hợp với nguyện vọng khả tài trước giá leo thang Một nhóm khác, chiếm từ 50%-60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên Sụt giảm thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2008 phần buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán Sang đầu quý III/2008, giá nhà đất bình ổn Và rồi, trước biến động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần tập trung vào bất động sản với tài sản thực Giá bất động sản không tăng đột ngột trì liên tục xu lên, tập trung vào khu vực hộ chung cư cao cấp Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, kết thất vọng thị trường chứng khoán cổ vũ nhiều tay chơi chứng khốn tìm đến bất động sản Giá nhà đất bước vào vịng xốy tăng cao Những số kinh hoàng giá bất động sản TP.HCM khiến nhiều người khơng tin Nhưng báo Tiền Phong (24/12/2007) có tiêu đề: "1m2 đất đòi giá 1,7 tỷ đồng!" buộc phải tin! Căn nhà mặt tiền đường Đồng Khởi (TP.HCM) có chiều ngang 4m, dài m (32m2), lầu giá bán lên tới 55 tỷ đồng, 1,7 tỷ đồng/m2! Một lô đất mặt đường Lê Đức Thọ (khu vực gần sân vận động quốc gia Mỹ Đình, Hà Nội) đấu giá mức 40 triệu đồng/m2 sau gần năm chuyển sang chủ với giá 120 triệu đồng/m2 Sau T ết Nguyên Đán, thị trường chứng khoán quay trở vạch xuất phát năm 2006 Mức thiệt hai người đầu tư chứng khoán đáng kể VNIndex tháng 2/2008 giảm liên tiếp từ 841 điểm- ngày 12/2/2008 (ngày giao dịch sau Tết), xuống 663 điểm sau hai tuần giao dịch (ngày 29/2/2008) Nguồn tiền rút từ thị trường chứng khốn khơng cịn đồng lợi nhuận Điều gần phản ánh thị trường bất động sản Số lượng giao dịch giảm rõ rệt Mức giá vận động xu Trước thơng tin thức việc sáp nhập vào địa bàn hành Hà Nội, 14 tin tốt với cho bất động sản thuộc địa phận Hà Tây, mức giá giao dịch khu đô thị Văn Phú (cách trung tâm Hà Nội chừng 20-25km) giảm đến 2,5 triệu so với trước Tết (thời điểm thơng tin chưa xác nhận thức) Đầu tháng 2/2008, đất khu vực bán với giá từ 20 đến 21 triệu đồng/m1 Đến đầu tháng 3/2008, mức giá giao đông 18,5 đến 19 triệu đồng/m2 Quan hệ tương quan bất đông sản chứng khốn rõ ràng Các tác đơng có chiều, lúc lại ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu thời gian vừa qua, lượng giao dịch mức giá thị trường bất đông sản suy giảm mạnh Hiện tượng phần phản ánh tính bầy đàn cơng chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt tình bất lợi thị trường, chứng minh liệu thống kê TTCK Việt Nam (Vương Qn Hồng, 2004) Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng tăng lên dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại 2.2 Các giao dịch bất đơng sản có qui mơ chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập lực đầu tư Nhu cầu tín dụng hoạt đông tiêu dùng đầu tư với thị trường bất đông sản lớn Các ngân hàng thương mại rõ ràng bỏ qua thị trường tiềm Thêm vào đó, hệ thống ngân hàng chịu áp lực mở rơng dư nợ tín dụng để đảm bảo tỷ lệ cho vay chứng khoán theo Chỉ thị 03 Ngân hàng Nhà nước Ngay năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất đơng sản hấp dẫn giới thiệu, bật có: Eximbank tung hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp dự án hơ cao cấp khu vực Tp.HCM vòng tháng Mức vốn Eximbank cho vay mua hô Sky Garden lên đến 100% giá trị bất đơng sản (nếu có thêm tài sản đảm bảo khác) 80% giá trị bất đông sản (nếu chấp bất đông sản mua).Khách hàng trả góp vịng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng với thời gian nhận nhà (tối đa năm) Lãi suất áp dụng cho loại hình tín dụng 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn 80% tổng giá trị tài sản đảm bảo Khi có cố xảy ra, cơng ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) Việt Nam - đơn vị mà ABBank liên kết tốn khoản nợ cịn lại khách hàng cho ngân hàng Techcombank thức cơng bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích nhà ở, trang thiết bị gia đình, ơtơ vào đầu tháng 11/2007 Đối với khách hàng mua sản phẩm Sky Garden 3, ưu đãi thời hạn cho vay tối đa 20 năm, thay có 10 năm trước Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80% Phương thức toán gốc, lãi dựa sở có tính đến việc thu nhập có xu hướng tăng lên theo thời gian khả trả nợ khách hàng Ngoài lãi, khách hàng toán 15% vốn gốc 1/4 thời gian đầu 25%, 30% 30% 1/4 thời Thống kê Hệ thống nghiên cứu phân tích Saga (www.saga.vn) ngày 15/11/2007 15 gian lại Tài sản đảm bảo ngơi nhà định mua khách hàng Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nhà với mức vay không 70% trị giá nhà thỏa thuận mua bán, không vượt 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản chấp, không vượt 80% trị giá bất đông sản khác dùng làm chấp hay bảo lãnh, khơng q 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, nhỏ 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn OCB phát hành để đảm bảo khoản vay Habubank có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho cá nhân có nhu cầu mua nhà thực có hơ thường trú địa phương Habubank có trụ sở giao dịch Đối tượng nhà đất tài sản đất, hô mua cơng ty kinh doanh nhà Chương trình hỗ trợ tối đa 70% giá trị nhà/đất đối tượng giao dịch thời hạn vay dài 15 năm Các chương trình tín dụng bất đơng sản có chung mơt số đặc điểm đáng ý: • Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng vay sử dụng làm tài sản chấp • Thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay tới 30 năm • Lãi suất điều chỉnh theo kỳ ngắn hạn, thường tháng • Mức lãi suất áp dụng thống cho khách hàng theo qui định ngân hàng Phân loại tín dụng phục vụ định cấp khơng cấp tín dụng Qui trình thực tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại chặt chẽ an toàn Khả vỡ nợ khơng thể xảy Trên thực tế, hạn mức tín dụng ngân hàng cung cấp thường không 50% 70% giá trị thị trường bất động sản chấp Nghĩa tỷ lệ tài trợ ngân hàng với khoản đầu tư bất động sản cá nhân thông thường dừng mức 35% giá trị tài sản Điều động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng tốn đầy đủ phần lãi thường xuyên thiệt hại họ lên tới 65% giá trị tài sản Trường hợp hi hữu phải phát tài sản tính khoản đảm bảo hầu chắn Với dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định ngân hàng chặt chẽ tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng đơn vị chủ dự án Mặc dù sách tín dụng áp dụng chặt chẽ, tỉ trọng dư nợ tín dụng tổng số dư nợ hệ thống ngân hàng thương mại tăng lên đáng kể thời gian qua Khảo sát nhanh www.asset.vn, tính tới đầu tháng 3/2008, tỉ lệ hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động mức từ 20%-40% Theo khuyến cáo Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản cao vượt mức 30% tổng dư nợ Ngân hàng Nhà nước có kế hoạch sớm tiến hành tra ngân hàng vượt mức 2.3 Cấu trúc nguồn vốn tổ chức kinh doanh phát triển bất động sản Không cá nhân tham gia thị trường bất động sản có nhu cầu tín dụng cao Các đơn vị kinh doanh bất động sản nỗ lực việc tạo nguồn huy động vốn triển 16 khai hoạt kinh doanh Nguồn vốn đầu tư phát triển bất động sản hình thành từ: (1) vốn góp chủ sở hữu; (2) Vốn vay dài hạn, thường chương trình tài trợ tín dụng từ tổ chức tài chính; (3) Phần chiếm dụng đơn vị cung cấp, nhà thầu; (4) Phần ứng trước khách hàng Vốn vay chiếm dụng thường chiếm tỷ trọng đáng kể cấu vốn doanh nghiệp bất động sản Ngoài phần vốn góp chủ sở hữu thể tiềm lực tài tổ chức kinh doanh bất động sản, cam kết tài trợ tín dụng phần ứng trước từ khách hàng có vị trí quan trọng cấu trúc nguồn vốn Cam kết tổ chức tài mang lại đảm bảo nguồn lực khả dụng lâu dài Nhưng phần ứng trước khách hàng thực hấp dẫn Xét thử cấu trúc nguồn vốn Tập đoàn Tân Tạo Tỷ lệ Nợ phải trả vốn chủ sở hữu xấp xỉ 1:1 Phần ứng trước khách hàng (ngắn hạn) chiếm 8% vay nợ dài hạn chiếm 12% tổng nguồn vốn Như vậy, số tuyệt đối, khoản ứng trước không nhỏ Ý nghĩa lớn khoản bảo đảm gần chắn doanh thu tương lai Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cịn hưởng lợi từ chi phí thấp khơng đáng kể sử dụng lượng tiền Khoản thu trước từ khách hàng hấp dẫn Bởi vậy, tổ chức kinh doanh bất động sản khai thác giới thiệu nhiều cơng cụ tài cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn Qui mô đáng ý khoản ứng trước từ khách hàng thể qua qui định Chính phủ khơng cho phép bán “sớm” bất động sản giấy Nhưng khơng có nghĩa doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu Khu hộ cao cấp The Vista, dự kiến hoàn thành vào năm 2011, gây cảnh chen lấn đóng tiền đặt mua hộ với giá khoảng 200.000 USD/căn vào tháng 10/2007 TP HCM.3 Cũng tháng 10/2007, khách hàng có nhu cầu sử dụng hộ Sky Garden 3, thuộc khu Phú Mỹ Hưng phải giành đóng tiền “thành ý” để có quyền bốc thăm mua nhà dự án 1.700 hộ khởi công đầu năm 2008 giao nhà quí III/2010 Khoản tiền 200 triệu đồng “thành ý” khơng phải phí đặt cọc mua, hoàn lại cho khách hàng trả lãi suất ngân hàng 1.000 người đóng tiền chọn tham gia bốc thăm mua 350 hộ Sky Garden Công ty Phú Mỹ Hưng Như vậy, với dự án Phú Mỹ Hưng, số tiền “thành ý” tạm giữ hộ khách hàng tính từ 70 đến 200 tỷ đồng thời hạn tối thiểu năm Tóm lược nguồn vốn ITA - Đơn vi: VNĐ A 1.1 Nợ phải trả Nơ ngắn han Vay nợ ngắn hạn % Tổng nguồn vốn 1,143,795,163,235 51% 866,834,831,543 75,428,981,212 38% 3% 17 1.2 Phải trả người bán 1.3 2,546,350,488 0.1% Người mua trả tiền trước 172,138,122,583 8% 1.4 Thuế khoản phải nộp Nhà nước 75,449,752,987 3% 1.6 Chi phí phải trả 462,369,109,029 21% 1.7 Phải trả nội 190,788 0% 1.9 Các khoản phải trả, phải nộp ngắn hạn khác 78,902,324,456 4% 2.3 Nơ dài han Phải trả dài hạn khác 276,960,331,692 4,077,000,096 12% 2.4 Vay nợ dài hạn 272,883,331,596 12% B Nguồn vôn chủ sở hữu 1,106,920,911,419 49% Vốn chủ sở hữu 1,106,920,911,419 49% 0% 1.1 Vốn đầu tư chủ sở hữu 573,800,000,000 25% 1.2 Thặng dư vốn cổ phần 335,000,000,000 15% 1.1 Lợi nhuân sau thuế chưa phân phối 198,120,911,419 9% 1.11 Nguồn vốn đầu tư xây dưng Nguồn kinh phí quỹ khác C Lơi ích cổ đơng thiểu sô Nguồn vôn 0% 0% 3,480,108,816 0% 2,254,196,183,470 100% Nguôn: Bảng cân đơi kế tốn hơp nhât Tâp đồn Tân Tao - Quý I/2007 Mới tháng 2/2008, Sacomreal- công ty địa ốc thuộc sở hữu Sacombank, phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua hộ chưng cư dự án dự kiến khởi cơng tháng 8/2008 Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% vòng sáu tháng Khách hàng mua trái phiếu quyền ưu tiên mua hộ dự án chung cư cao cấp Phú Lợi, quận 8, Tp HCM giảm 5% giá bán thời điểm công bố Dấu hiệu liên thông thị trường bất động sản-vốn-tiền tệ cịn ghi nhận qua tham gia đơng đảo cơng ty có dư tiền vốn lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực bất động sản khơng phải ngành nghề kinh doanh Tiềm tăng trưởng thị trường yếu tố hấp dẫn quan tâm nhiều nhà đầu tư tài với cổ phiếu nhóm doanh nghiệp bất động sản Những vấn đề trọng yếu gợi mở hướng nghiên cứu sách 4.1 Chứng khốn hóa có giúp giải rủi ro vay nợ bất động sản? Các phủ giới thường áp dụng ba giải pháp để xử lý xung đột hoạt động cho vay ngân hàng: ban hành qui định nghiệp vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng, chứng khốn hóa tài sản cầm cố Một giải pháp thứ tư, theo cách tiếp cận khơng có can thiệp phủ, định 18 giá nợ chuyển giao rủi ro bán bảo hiểm với tình vỡ nợ tín dụng Thị trường phái sinh thực chức Hoán đổi vỡ nợ tín dụng sản phẩm sử dụng với tỷ trọng bật nhóm sản phẩm tài phái sinh với mục tiêu Một thị trường bảo hiểm vỡ nợ tín dụng hình thành Hoa Kỳ Cuối năm 2006, thị trường tăng trưởng đến mức kinh nghạc với giá trị đạt 20.000 tỷ đô-la Hoàn toàn tương phản, giá trị thị trường nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO), thời điểm đó, ước tính vào khoảng 2.000 tỷ đơ-la Khoảng cách lớn sản phẩm hoán đổi thống lĩnh thị trường Bởi vậy, cho sản phẩm phái sinh hữu ích việc cung cấp thông tin hỗ trợ giải vấn đề định giá rủi ro Các ngân hàng châu Á không làm theo cách Họ lòng với việc nắm giữ khoản tín dụng nhà có lãi suất biến động Ưu điểm phương pháp dễ dàng hạch toán tài sản phù hợp với nguồn vốn Tài sản chấp ngân hàng phần đông công cụ cho phép điều chỉnh lãi suất ngắn hạn, hồn hảo để phịng ngừa rủi ro trường hợp lãi suất tăng, hoàn cảnh, nguồn vốn, với ngân hàng, khoản tiền gửi Tuy nhiên, người vay không bảo vệ trước thay đổi lãi suất Tại Singapore, tài sản chấp điều chỉnh lãi suất ngắn hạn coi “ngỗng để trứng vàng”- tài sản sinh lợi nhiều rủi ro tháp bảng cân đối kế toán ngân hàng thương mại cơng ty tài Ngân hàng khơng có nhu cầu chứng khốn hóa khoản vay rủi ro, thực tế, chuyển sang người vay Thậm chí, cách làm áp dụng với khoản vay nhà có lãi suất cố định, mà mức lãi suất trì với thời hạn ba năm Sau thời hạn đó, lãi suất điều chỉnh Các khoản chấp ngắn hạn mang lại rủi ro cho ngân hàng mà cịn có lợi nhuận cao Chúng khơng tạo chi phí cho việc phịng hộ rủi ro hay chứng khốn hóa Đây lý quan trọng để ngân hàng châu Á đặt câu hỏi “hệ thống an toàn, phải điều chỉnh?” 4.2 Vấn đề đặt cọc Việc bất động sản xem tài sản lớn, khiến người ta có quy chế đặt cọc trình giao dịch Khảo sát tiền cọc tốn có ý nghĩa lớn, chiếm dụng vốn Để tạo công giao dịch, mức đặt cọc có ý nghĩa Nếu định giá đúng, dạng “quyền chọn thực” cơng cụ tài đắc lực đời khoảng năm 1980 Quyền chọn thực thiết kế hợp đồng bảo hiểm cho người nắm “quyền mua” sau này, thời hạn định Với nghĩa người nhận tiền cọc có nghĩa vụ phải thực việc bán với mức giá xác định khoảng thời gian xác định (giao nhà) Do chưa trở thành kỹ thuật có tính ứng dụng rộng rãi, không đánh giá giá trị Một mặt khác, hệ thống thống kê công cụ tài thực hành khơng tốt, việc tiến hành tham số cho đánh giá không thấy thực Do vậy, ngờ rằng, người 19 ta có xu hướng giá cọc cao hơn, hay nói cách khác, quyền chọn có giá cao có lợi cho người bán Nếu chu trình đầu cơ, giá cọc cịn tiếp tục bị đẩy cao Khả chiếm dụng khơng có giao dịch cơng mà tăng lên đáng kể Một cách thức khác, người bán ẩn giá trị cọc vào khoản toán bất động sản bán giấy phép, với trường hợp thực yêu cầu sách Giá trị quyền chọn thực tính phần tốn hợp đồng Chỉ có điều, tranh chấp, người ta lấy lại Trường hợp The Manor TP.HCM bà Trần Thị Mận, người mua nhận bàn giao hộ AE307, TP HCM vào ngày 20/8/2006 trường hợp Bà Mận mua hộ Bitexco với giá 136.000 USD thời hạn giao nhà dự kiến tháng 12/2005, chậm tháng sau Trên thực tế, việc chậm tiến độ Bitexco, tới tháng 8/2006 hộ bàn giao cho bà Mận Một tháng sau nhận nhà, hộ bà Mận xảy cố tràn nước thải nước vệ sinh khiến bà tiếp tục sinh hoạt Bà Mận yêu cầu bồi thường 5% cho việc giao chậm nhà 10% giá trị đầu tư tài để mua hộ năm, toàn giá trị tài sản hỏng cố tràn chất bẩn Bitexco từ chối yêu cầu đồng ý đổi cho bà Mận hộ khác Lúc này, ta tính hai chi phí: Chi phí hội để mua BDS khác tương đương tăng giá, chi phí vốn bỏ ra, thấp lãi suất ngân hàng thời gian đáo hạn hội kinh doanh thuận tiện người mua bất động sản 4.3 Q trình tái tạo bất động sản Ví du thứ Bất động sản sinh bất động sản Giả sử ta có bất động sản A, với giá trị 10 tỷ VNĐ, cho thuê với giá 100 triệu/tháng cho chủ kinh doanh Giả sử hợp đồng thuê cho phép lấy trước tiền năm, ấn định giá tới năm Nguồn thu là: 36*100, khoản chiết khấu a% 24*100 Phần hoa lợi gia tăng sử dung để tái đầu tư bất động sản Và q trình tiếp diễn Ví du thứ hai Các cơng ty kinh doanh có bất động sản kinh doanh, tạo lãi Việc niêm yết TTCK giúp giá tăng so với mệnh giá 500% (P/B=5) Bất động sản đánh giá cao lên lần Năng lực vay vốn DN tăng lên với ngân hàng, giúp họ vay mức X Mức giúp họ tiếp tuc tái tạo bất động sản Nếu họ lại sử dung vốn vay để tạo dựng công ty KD BDS mới, với suất vay đó, chu trình tạo lần giá trị lại bắt đầu Q trình tạo tiền vơ tận khơng dừng lại mặt lý thuyết, thực tế có giai đoạn xảy gần Nó dừng lại bị giới hạn tín dung, nguồn đầu tư bổ sung Biến động giá cổ phiếu ITA ITA 20 Đây dạng khác rent-seeking Tìm kiếm đặc lợi (tiền thuê), rent-seeking, khái niệm kinh tế học Anne Krugger (từng giữ vị trí Phó giám đốc quĩ tiền tệ quốc tế IMF) đưa Bà Krugger cho ưu đãi bảo vệ, doanh nghiệp nước không chịu cải cách để nâng cao tính cạnh tranh mà tìm cách xoay xở để giữ lại bổng lộc từ ưu đãi trợ giúp nhà nước Tình thường xuất rent-seeking nỗ lực vận động phủ tạo rào cản gia nhập lĩnh vực kinh doanh hưởng đặc quyền Qua đó, mức lợi nhuận siêu ngạch tiếp tuc trì cân chi phí-lợi ích khơng Vận động thị trường với phủ khơng tư lợi dần xóa bỏ động lực tìm kiếm đặc lợi Mức lợi nhuận cao vượt trội động lực mạnh mẽ để ngày có nhiều đối thủ tham gia cạnh tranh tìm kiếm quyền khai thác lợi ích đặc biệt Điều dẫn tới suy giảm dần lợi nhuận biên kết cuc, lợi đặc quyền bị xóa bỏ Vấn đề gây tranh cãi hội trở nên giàu có từ việc tìm kiếm đặc lợi khơng mang lại lợi ích cho kinh tế (đặc biệt xét dài hạn) khuyến khích việc sử dụng lãng phí nguồn lực2 4.4 Yêu cầu quản lý thị trường bất động sản phương pháp tham khảo Tiền vay khế ước bất động sản ngày quan trọng với phần đơng gia đình quốc gia cơng nghiệp phát triển Hoa Kỳ Bảng số liệu minh họa rõ mức quan trọng tăng lên nhanh chóng chưa đầy kỷ vừa qua: 1949 1979 2001 Nợ mua BĐS/Tổng thu nhập hộ gia đình 20% 46% 73% Nợ mua BĐS/Tổng tài sản hộ gia đình 15% 28% 41% Nguồn: Green & Watcher (2005) 21 Bản chất cơng cụ tài nhằm hỗ trợ toán bất động sản thay đổi theo chiều hướng đa dạng phức tạp nhiều Đó khơng phải người ta muốn tạo phức tạp (trên thực tế, thực hành lẫn quản lý muốn mơ hình đơn giản nhất), mà tính chất phát sinh Trước năm 1930, tín dụng bất động sản Hoa Kỳ có tính chất lãi suất linh hoạt, tỷ lệ toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn Điều tương tự tình trạng Việt Nam nay, qua nhận thức với công cụ vay mua bất động sản Techcombank, Sacombank Lãi suất bám theo thị trường (mức dao động), thời hạn ngắn (trung bình 10-15 năm) phần tỷ lệ trả lần đầu thuộc trách nhiệm người vay lớn: 60-65% (tùy theo giá trị thẩm định bất động sản) Thời kỳ dài phát triển thị trường tài chính, vượt qua khủng hoảng khiến cho dịng sản phẩm tài cho bất động sản linh hoạt đa dạng hơn, cung cấp thêm lựa chọn tín dụng (theo chi tiết kỹ thuật khác nhau) cho người vay: • Lãi suất cố định hay linh hoạt; • Lựa chọn kỳ hạn đáo hạn khoản tài chính; • Phần trả ban đầu nhỏ khơng gây gánh nặng tài trước mắt Sự can thiệp quan lập pháp phủ Hoa Kỳ có tác dụng đáng kể làm phát triển thị trường bất động sản liên thông mạnh mẽ thị trường bất động sảnvốn-tiền tệ Hoa Kỳ kể từ nửa cuối kỷ 20 Khủng hoảng 1929-33 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản sụt giảm mạnh, khoảng 50% thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc chấp nhận tuyên bố khả toán với ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài cá nhân Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ năm giai đoạn 1931-35 Vào lúc xấu nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ Các tổ chức tín dụng phải bán tống tài sản để thu tiền về, gây áp lực sụt giá lớn thị trường nhà Sự can thiệp lập pháp phủ Hoa Kỳ thành lập tổ chức đặc biệt quan trọng: HOLC (Home Owner's Loan Corporation), Fed Housing Admin (FHA) Fed National Mortgage Association (FNMA) • HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu phủ bảo lãnh Dùng vốn mua bất động sản vỡ nợ Phục hồi trạng thái Đổi kỳ hạn khoản nợ Đổi từ lãi suất biến động, ngắn hạn không khấu trừ dần sang loại tài lãi suất cố định, dài hạn (20 năm trở lên) khấu trừ dần tới hoàn thành nghĩa vụ tài HOLC vụ mua lại xử lý khoảng triệu hợp đồng vay • FHA thành lập để bảo hiểm cho hợp đồng vay tài trợ bất động sản Các hợp đồng bảo hiểm cần để đảm bảo cho khế ước HOLC giao dịch HOLC khơng phải quan kinh doanh bất động sản, nên cần tính khoản để thu hồi tài HOLC FHA hợp sức thành cấu kỹ thuật tài cho phép tổ 22 chức tài khơng cịn khoản trở nên khoản Mặc dù khơng phải thần dược nhiên tác dụng tích cực, giúp phục hồi thị trường tài Tới năm 1936, HOLC hoàn thành sứ mệnh dừng hoạt động • Tiếp tục sứ mệnh FNMA đời 1938 Nó hà tiếp sức FHA qua thị trường thứ cấp giao dịch khế ước FHA FNMA phát hành trái phiếu mua hợp đồng tín dụng mệnh giá Những thay đổi dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay dài tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó) Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ vay giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với trước 80%) với xây dựng 90% với nhà có Từ giai đoạn đó, Hoa Kỳ ví chuyển từ “quốc gia người thuê phố sang người sở hữu nhà vùng ven, lân cận.” nhà Như vậy, học Hoa Kỳ việc triệt để thiết kế công cụ định chế quản lý sử dụng phương tiện thị trường để điều tiết Khơng phải trường hợp dự báo hết, trường hợp 1966, lãi suất Trái phiếu tăng cao làm lượng tiền chảy mạnh từ S&L sang trái phiếu, khiến cấu định chế phải thay đổi để xử lý khó khăn tài Các tổ chức thành lập theo thời gian 1933 FDIC HOLC 1936 FHA 1938 Fannie Mae (FNMA) giám sát thứ cấp cho vay FHA 1968 HUD Ginnie Mae 1970 Freddie Mac Một chuỗi thay đổi làm cho thị trường hoạt động tốt hơn, việc quản lý hiệu Bản chất quản lý tốt cho vận hành thị trường tổng hợp tính chất: (i) Đa dạng lựa chọn tài cho người sử dụng; (ii) Quản trị rủi ro tốt hơn; (iii) Tính khoản cao Tới năm 1980 chứng khốn hóa trở thành nguồn tài chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà Sự liên thơng tồn diện Nó giúp đẩy tồn thị trường bất động sản Hoa Kỳ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003 Hiện Việt Nam xuất liên thông, trạng thái chiều, tức tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản Nói cách khác, q trình chứng khốn hóa để tái tạo lại tính khoản cho hệ thống tài chưa có Q trình phân bổ rủi ro hẹp, phạm vi số đối tượng tham gia giao dịch Thanh khoản Việt Nam đảm bảo được, giá bất động sản tăng Ngược lại giảm hồn tồn khơng khoản, khơng có mức cân giá Nên tượng dễ thấy giá đứng mức cao, khơng có giao dịch Sau chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” tiếp tục mặt để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm cân sốt Đó lý mà bất động sản Việt Nam VN có cịn cao đô thị đắt đỏ giới Đây “bong bong” tự tồn khơng xì 23 Hệ thống sách định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: (a) Cung cấp cơng cụ tài có lãi suất cố định cho người sử dụng mua BDS để phòng rủi ro lãi suất tăng; (b) Cung cấp hội/khả cho người vay tái cấp tài (refinancing) để mua tài sản lãi suất giảm Trường hợp quốc gia phát triển, đặc biệt Hoa Kỳ cho thấy rõ kể từ thập niên 1980 chứng khốn hóa giúp bắc cầu kết nối thị trường tài sản vay dài hạn thông qua công cụ thị trường vốn, có quy mơ ngày tăng tồn giới Thời kỳ khủng hoảng 1933 kết cục q trình đầu cơ, có đóng góp lớn đầu bất động sản trình tăng trưởng nóng dân số thị tài sản tích lũy cơng dân thành phố Herbert Simpson (1933) cho biết chênh lệch đời sống thị-nơng thơn Hoa Kỳ thời đáng kể, đẩy hàng triệu người cảnh suy thối nơng nghiệp tìm đến thành phố, làm phình chúng đáng kể Giáo sư Fisher có nghiên cứu thời kỳ đó, có thống kê mức độ đầu Cook County Chicago Năm 1928 có 151.000 lơ nhà đất nâng cấp sử dụng 335.000 bị bỏ trống Nếu để phát triển tự nhiên, phải tới 1960 số lô trống sử dụng đến Ở Niles Township, dân số có 9.000 có số lơ bỏ trống 190.000 Thời kỳ đó, hệ thống cho vay bất động sản Hoa Kỳ hoạt đông giám sát kỹ Bảo hiểm khoản vay hoạt động Tuy nhiên, đầu mạnh, tồn nguồn tài ngân hàng dồn vào lĩnh vực này, gây rủi ro nguy hiểm Do đó, kinh tế phát triển tới giai đoạn sinh ngành S&L riêng phục vụ nhu cầu phát triển xúc tiến thương mại bất động sản nhà ở, chí hình thành liên minh nguy hiểm cho tài sản người gửi tiền Cuối tới thời kỳ 1929, ngân hàng bị lèn chặt khoản vay bất động sản Không hẳn tất xấu, tỷ trọng lớn bị phụ thuộc vào vòng quay bất động sản, vào tiền ứng trước liên tục, giá tăng, tốc độ tiêu thụ Chỉ cần mắt xích đứt, chẳng hạn tốc độ tiêu thụ dừng lại giá không tăng nữa, ngân hàng thấy bảng tổng kết tài sản chứa toàn “tài sản đóng băng” Thực tế bất động sản chứng khoán liên quan bất động sản nguyên nhân gây phá sản 4.800 ngân hàng giai đoạn 1931-1933 Với cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố quyền địa phương Hoa Kỳ bị vỡ nợ khả chi trả vào năm 1933 dự báo khả nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, giả định vào lúc tăng trưởng trơng khả quan Thời kỳ này, ngân hàng gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng vung vào bất động sản thường đổ lỗi gán cho tình trạng: “Đầu mức.” Thực theo tác giả Simpson cách nói đánh trống lảng, ngân hàng người 24 4.5 Định hướng nghiên cứu sách Định hướng nghiên cứu có xem xét tới tính hữu dụng khả thi triển khai đề xuất: • Thiết kế phát triển sở liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục nhu yêu cầu công tác quản lý, điều tiết thị trường nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động sách liên quan tới bất động sản • Bất động sản cần kèm hệ thống sản phẩm định chế quản lý tín dụng liên quan bất động sản, dạng tổ chức Finnie Mae, Freddie Mac • Việc tính điểm tín dụng chắn phải cải thiện với hệ thống ngân hàng thương mại, làm sở để xây dựng giới thiệu với công chúng tiêu dùng nhiều loại sản phẩm tài linh hoạt đa dạng Chứng khốn hóa tài sản có nguồn gốc bất động sản xu hướng sử dụng khoogn thể tránh khỏi tạo khoản Tính chất liên thơng thị trường bất động sản-vốn-tiền tệ hình thành chế lây lan khuếch tan nhanh chóng hiệu ứng biến động Do vậy, cần sớm nghiên cứu kỹ thuật xử lý rủi ro tìm hiểu cơng cụ tài phù hợp với điều kiện mức độ phát triển Việt Nam Tài liệu tham khảo - Frankline Allen and Douglas Gale (2000) “Bubbles and Crisis,” The Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 - CBRE (2007) “Rediscovering Vietnam's real estate potential.” Business report - Karl E Case, Edward L Glaeser, Jonathan A Parker (2000) “Real Estate and the Macroeconomy,” Brooking Papers on Economic Activity, Vol 20(2), pp 119-162 - Richard K Green, Roberto S Mariano, Andrey Palov and Susan Wachter (2007) “Mortgage Securitisation in Asia: Gains and Barriers,” East Asian Seminar on Economics (EASE), by the National Bureau of Economic Research (NBER) - Richard K Green and Susan M Watcher (2005) “The American mortgage in historical and international context,” The Journal of Economic Perspectives, Vol 19(4), pp 93-114 - George N Mankiw and David N Neil (1989) “The baby boom, the baby bust, and the housing market,” Regional Science and Urban Economics, 19(2): 235-58 - Michael Palmer (1968) “An investigation of factors associated with variations in the relative importance of commercial bank residential real estate loans,” The Journal of Finance, Vol 23(4), pp 687-688 - Jonathan A Parker (1999) “Spend thrift in America? On two decades decline in the U.S saving rate,” NBER Macroeconomic Annual 1999, edited by Ben S Bernanke and Julio Rotemberg MIT Press - Herbert Simpson (1933) “Real estate speculation and the Depression,” The American Economic Review, Vol 23(1), pp 163-171 25 - Vương Quân Hoàng (1996) “Bài học từ biến động tài Nhật Bản,” Tạp chí Kinh tế Phát triển, Đại học Kinh tế Quốc dân, tháng 10/1996 - Vương Quân Hoàng (2007) Văn minh làm giàu & Nguồn gốc cải NXB Chính trị Quốc gia Sự thật, Hà Nội - Vương Qn Hồng, Nguyễn Hồng Sơn Trần Trí Dũng (2008) “Những quan sát triển vọng kinh tế toàn cầu 2008, sau vấn nạn tín dung bất động sản sách tiền tệ phịng ngừa cho Việt Nam,” Tạp chí Cộng sản, số 784 (2-2008), tr 123-127 - Vương Quân Hoàng (2004) Some new results on analomies and herd behavior: Vietnam Stock Market Economic Studies Review 44(9), Viện Kinh tế học - Chỉ thị 03/2007/CT-NHNN Thống đốc NHNN kiểm sốt quy mơ, chất lượng tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán ban hành ngày 28/5/2007 điều chỉnh từ tháng 2/2008 26 ... liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục nhu yêu cầu công tác quản lý, điều tiết thị trường nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động sách liên quan tới bất động sản • Bất động sản cần kèm hệ... kinh tế Việt Nam Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực thu hút ý công chúng: bất động sản, vốn, tiền tệ ngoại lệ Nhiều dấu hiệu thể quan hệ liên thông tương tác mạnh thị trường ghi... tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà Sự liên thơng tồn diện Nó giúp đẩy toàn thị trường bất động sản Hoa Kỳ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003 Hiện Việt Nam xuất liên thông, trạng thái