Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Luận Văn: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đề án môn học Mục lục Lời nói đầu .2 Ch¬ng I c¬ së lý ln vỊ giá đất I.Khái niệm,quan điểm đất đai .4 1.Kh¸i niƯm 2.Các quan điểm giá đất II.Sù cÇn thiết phải xác địng giá đất III.Cơ sở hình thành giá ®Êt 1.Bản chất giá đất 2.C¸c qun quyền lợi đất đai 11 IV.Một số phơng pháp định giá ®Êt hiÖn 12 1.Phơng pháp so sánh trực tiếp 12 2.Phơng pháp thu nhập 13 3.Phơng pháp đầu t 14 Chơng II Những nhân tố ảnh hởng đến giá đất 16 Đặc điểm vật lý đất đai 16 Nhân tố khả đầu t sở hạ tầng 18 Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý 19 Quá trình đô thị hoá 20 Ỹu tè c¹nh tranh 23 ChÝnh s¸ch tiỊn tƯ 25 YÕu tè ph¸p lý 26 KÕt luËn 27 Tài liệu tham khảo 28 Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học Lời nói đầu Thị trờng bất động sản Việt Nam đà đợc hình thành trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trờng bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính u việt thị trờng hoạt động Quyền sử dụng đất loại hàng hoá quan trọng thị trờng Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trờng bất động sản, thu hút đợc quan tâm nhiều đối tợng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất ngời có nhu cầu có chỗ ở, tất xà hội cần đất đai để phát triểnCó thể nói đất tồn xà hội loài ngời Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò quan trọng nhu cầu có chỗ nhu cầu thiết yếu ngêi, hay nh c¸c ta thêng nãi “ an c lạc nghiệp Tuy nhiên, đất đai lại đợc sản xuất đại trà nh loại hàng hoá khác đặc trng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất ngời không phân biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc cho quan có thẩm quyền ngời dân giá đất cao, có thông tin cho giá đất Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cao giá đất thủ đô Tokyo Nhật Bản Ngoài giá đất bồi thờng giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn nh thời gian qua Chính bất hợp lý giá đất mà quan tâm đến giá đất Để tìm hiểu kỹ vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng diễn liên quan đến giá đất đặc biệt quan tâm đến nhân tố ảnh h ởng đến giá đất nên định chọn nghiên cứu đề tài Những nhân tố ảnh hởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trờng bất động sản Việt Nam Đồng thời tìm hiểu vấn đề bổ sung đợc kiến thức môn học nhà trờng chắn có ích cho công việc tơng lai Để nghiên cứu đợc đề tài đà sử dụng kiến thức môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trờng bất động sản, Định giá bất động sản Để có nhìn đắn vấn đề liên quan đến nhân tố ảnh hởng đến giá đất đà sử dụng phơng pháp nghiên cứu biện chứng vật lịch sử, phơng pháp so sánh, điều tra, phân tích Kết cấu đề tài nh sau: Chơng I: Cơ sở lý luận giá đất I Khái niệm, quan điểm đất đai 1.Khái niệm 2.Các quan điểm giá đất II Sự cần thiết phải xác định giá đất III Cơ sở hình thành giá đất Bản chất giá đất Các quyền quyền lợi đất đai Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học IV Các phơng pháp định giá đất Phơng pháp so sánh trực tiếp Phơng pháp thu nhập Phơng pháp đầu t Chơng II: Những nhân tố ảnh hởng đến giá đất Đặc điểm vật lý đất đai Nhân tố khả đầu t sở hạ tầng 3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Quá trình đô thị hoá yếu tố cạnh tranh ChÝnh s¸ch tiỊn tƯ ChÝnh s¸ch ph¸p lt Do thời gian trình độ có hạn, đề tài nghiên cứu chắn không tránh khỏi thiếu sót Tôi mong nhận đợc đóng góp ý kiến quý vị để đề tài hoàn chỉnh Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Trung tâm đào tạo Địa Kinh doanh bất động sản đặc biệt Ths Vũ Thị Thảo đà nhiệt tình giúp đỡ thời gian nghiên cứu hoàn thiện đề tài nghiên cứu Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học Chơng I Cơ sở lý luận giá đất I Khái niệm quan điểm đất đai 1.Khái niệm đất đai Luật Đất đai 1993 nớc CHXHCN Việt Nam khẳng định: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xà hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta đà tốn bao công sức, xơng máu tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày Nh đất đai có vai trò ®Ỉc biƯt quan träng ®êi sèng cịng nh phát triển kinh tế xà hội đất nớc Trong tiến trình lịch sử loài ngời, ngời đất đai có mối quan hệ tách rời Đất đai nguồn cải vô tận ngời, dựa vào đất đai ngời tạo nên đợc sản phẩm để trì tồn Khi dân số ngày đông đất đai có khả tạo lợng sản phẩm lớn lợng sản phẩm đủ để trì sống ngời lao động Ngợc lại, ngời với tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống Đất đai thành phần quan trọng môi trờng sống, tài nguyên vô quan trọng ngời Có thể nói đất đai có tồn xà hội loài ngời Đất đai tham gia vào tất hoạt ®éng cđa ®êi sèng kinh tÕ, x· héi §Êt ®ai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, công trình công nghiệp, giao thông, vận tải, thuỷ lợi Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành xây dựng nh: gạch ngói, gốm sứcho ngành công nghiệp chế biến, cao su, cà phê đất đai tham gia vào ngành sản xuất xà hội nh t liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên, ngành cụ thể kinh tế quốc dân đất đai giữ vai trò khác Đặc biệt nông nghiệp đất đai yếu tố hàng đầu yếu tố đầu vào cần thiết thiếu đợc Đối với nớc ta- nớc chủ yếu sản xuất nông nghiệp đất đai quan trọng Đất đai sở để sản xuất tất vật phẩm phục vụ sống ngời Bởi Wiliam Petis đà khẳng định: Lao động cha, đất mẹ của cải Khi xà hội phát triển vai trò đất đai ngày trở nên quan trọng Do yêu cầu thực tiễn đất đai trở thành loại hàng hoá đặc biệt Dân số nớc ta ngày tăng lên, trình đô thị hoá diễn mạnh mẽ, mà tổng cung đất đai coi nh không đổi nên đất đai trở nên khan Nhu cầu đất đai tăng nhanh giá trị đợc quan tâm nhiều Đất đai nguồn cải, thớc đo giàu có quốc gia Nó phận lÃnh thổ đất nớc Tôn trọng chủ quyền quốc gia trớc hết phải tôn trọng lÃnh thổ quốc gia Nh vậy, đất đai không đóng vai trò quan trọng đời sống, sản xuất mà có ý nghĩa to lớn an ninh quốc gia Với đất đai mang lại cho ngời, Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học phủ nhận vai trò đặc biệt quan trọng Trong giai đoạn lịch sử, hoàn cảnh đất đai nơi c trú ngời, nguyên liệu, sở cho lĩnh vực sản xuất vật chất Đất đai theo khía cạnh địa lý đợc hiểu cách cụ thể nh sau: Đất đai sản phẩm tự nhiên qua trình phong hoá đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất khác Mặt khác, đất đai lớp bề mặt trái đất, có khả cho sản phẩm trồng để nuôi sống loài ngời, môi trờng để ngời hoạt động gắn bó chặt chẽ với lớp bề mặt theo thời gian không gian định Trong tiến trình lịch sử xà hội loài ngời, ngời đất đai có mối quan hệ ngày chặt chẽ Đất đai trở thành nguồn cải vô tận ngời, ngời dựa vào để nuôi sống Đất đai luôn thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, đất đai hoạt động ngời tồn xà hội loài ngời môi trờng, đất đai thờng gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhỡng yếu tố không gian đợc phân bố rộng rÃi phạm vi toàn cầu nh vùng, miền lÃnh thổ Đất đai yếu tố hình thành nên môi trờng chịu tác động môi trờng Do đất đai môi trờng có quan hệ chặt chẽ với Thông qua tác động tích cực ngời vào đất đai, môi trờng đợc bảo vệ nh đất dốc, đất đồi núi trọc trồng gây rừng làm giảm độ xói mòn, bảo vệ đ ợc mạch nớc ngầm, điều hoà không khíNgợc lại, đất đai nằm cạnh khu công nghiệp không xử lý triệt để nớc thải môi trờng đất bị ô nhiễm Các quan điểm giá đất Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhợng, chấp, bảo lÃnh, thừa kếTrong trình sử dụng đất luôn có lao động kết tinh đất nên đất đai có giá trị giá trị sử dụng Khi hai giá trị đơck thể qua quan hệ trao đổi tức có ngời mua ngời bán đất đai trở thành hàng hoá Giá đất đợc coi tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu trình sử dụng đất Đây vấn đề phức tạp mà nhiều quan điểm khác chí trái ngợc Trong ®ã cã c¸c quan ®iĨm nỉi bËt sau: Cã quan điểm cho với mục đích xác định giá đất nh cần phải giả quyết, điều hoà hai lợi ích đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nớc nh: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạXác định giá đất để bồi thờng cho ngời sử dụng đất Nhà nớc thu hồi đất, chấp, đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ thi hành ánĐó hai mặt đối lập lợi ích Thực chất quan điểm giải hài hoà lợi ích Nhà nớc bên liên quan quan hệ giao dịch dân Để giả lợi ích ngời bị Nhà nớc thu hồi đất Nhà nớc phải bồi thờng cho ngời sử dụng ®Êt Khi Nhµ níc thu håi ®Êt phơc vơ cho mục đích công cộng, quốc phòng an ninh gây ảnh hởng lớn đến đời sống ngời bị thu hồi đất Đất đai, tài sản bị thu hồi đợc bồi thờng nhng hộ diện phải di dời gặp nhiều khó khăn, khu tái định c họ phải tự tìm nơi Đặc biệt Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học hộ có vị trí đất tốt tiến hành kinh doanh có hiệu mà phải di dời đến vị trí khác ảnh hởng lớn đến doanh thu họ Trong trờng hợp việc thu hồi đất Nhà nớc đà ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích trớc mắt cá nhân, hộ gia đình tổ chức Mặt khác, ngời Việt Nam có tâm lý gắn bó với nơi sinh sống, không muốn chuyển nơi khác với mối quan hệ khác Vì để giải lợi ích ngời bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục đợc tâm lý ấy, Nhà nớc phải đặt giá bồi thờng hợp lý để không làm tổn hại đến lợi ích họ Bên cạnh có quan điểm cho cần phải giải vấn ®Ị hai gi¸ ®èi víi cïng mét thưa ®Êt, víi hai nội dung là: Một là, giá đất Nhà nớc xác định thu hồi đất cần lấy theo giá đất cha chuyển mục đích sử dụng, cha có đầu t, giá thấp ( ví dụ giá đất nông nghiệp); nhng sau chuyển mục đích sử dụng để giao, ngời khác thuê, giá đất cao ( ví dụ giá đất đô thị) Hai là, xem xét giá đất Nhà nớc xác định giá chuyển nhợng thực tế thị trờng Thực tế có hai loại giá đất đợc áp dụng giá thị trờng giá chuẩn Giá thị trờng đất giá thực áp dụng mua bán quyền sử dụng đất, giá tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất sách Nhà n ớc đất đai Giá chuẩn giá Nhà nớc xây dựng dựa yếu tố: giá thị trờng, mức thu nhập ngời tiêu dùng, sức mua đồng tiền Thông thờng giá chuẩn đợc xây dựng thành khung giá, giá tối đa, tối thiểu Nhà nớc quy định để quản lý giá đất kiểm soát biến động thị trờng đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nớc đất đai Với lần thay đổi khung giá đất Chính phủ, với khoảng vài năm lần thay ®ỉi khung gi¸ cđa c¸c UBND tØnh, víi sù biÕn ®éng kinh tÕ, x· héi rÊt kh¸c cđa 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cấu sử dụng đất đà làm cho khoảng cách giá đất Nhà nớc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vợt khỏi tầm kiểm soát Nhà nớc tạo nhiều mâu thuẫn xà hội Quan điểm Nhà nớc giá đất theo văn Luật đất đai 2003 là: Giá đất đợc hình thành trờng hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do ngời sử dụng đất thoả thuận giá đất với ngời có liên quan thực quỳên chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sư dơng ®Êt; gãp vèn b»ng qun sư dơng ®Êt” ( Điều 55) Giá đất Nhà nớc quy định cần phải đảm bảo nguyên tắc theo Điều 56 Luật đất đai 2003 II Sự cần thiết phải xác định giá đất Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp, cầm cố, bảo lÃnh, góp vốn có liên quan đến lợi ích đối tợng liên quan Thông thờng, trớc tài sản nhà đất tham gia giao dịch cho mục đích khác cần phải xác định giá đất Chúng ta biết giá đất đợc xác định thông qua luồng thu nhập mảnh đất mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn để đánh giá hiệu sử dụng đất Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học Nếu ngời sử dụng đất biết khai thác lợi mảnh đất đánh giá mảnh đất có giá cao ngời không thấy đợc lợi Vì đất đai đợc sử dụng có hiệu giá cao Đặc biệt, trao đổi, mua bán loại hàng hoá cần phải có yếu tố giá Quyền sử dụng đất không nằm quy luật Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Nó không đợc bày bán thị trờng nh hàng hoá khác Ngời mua ngời bán hội đủ lợng thông tin cần thiết để lựa chọn Mặt khác, đất đai thờng có giá trị lớn, số lần mua bán thiếu kinh nghiệm Vì lý nên xác định giá đất cần phải có nhà chuyên môn có kinh nghiệm Nh vậy, loại giao dịch thị trờng bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải xác định giá đất Ngoài ra, giá đất theo khung giá Nhà nớc ban hành sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân đất đai đợc hoà nhập vào chế thị trờng Khung giá đất ban hành theo loại đờng phố, theo vị trí Hệ thống khung giá bao gồm bảng giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành theo năm Các giao dịch thị trờng quyền sử dụng đất dựa sở khung giá để định giá cho đất Hiện nay, giá khung giá theo Nghị định 188 đà cao nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn Hà Nội, giá cao 67.2triệu đồng/ m 2, thấp 500 nghìn đồng/ m2 Điều đà tạo điều kiện thuận lợi cho ngời sử dụng đất tham gia công khai vào thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng thị trờng bất động sản nói chung Mặc dù khung giá đất đà nâng lên đáng kể nhng thấp nhiều so với giá thị trờng, nảy sinh hoạt động giao dịch ngầm vợt khỏi tầm kiểm soát Nhà nớc Đặc biệt, công tác bồi thờng, giải phóng mặt Nhà nớc thu hồi đất, giá đất đóng vai trò vô quan trọng Đó sách để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Từ trớc đến có lẽ vớng mắc nhiều liên quan đến đất đai giá bồi thờng đất Nhà nớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, quốc phòng an ninh Nớc ta trình công nghiệp hoá, đại hoá nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên điều tất yếu chủ yếu đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung c, đờng giao thôngĐể làm đợc điều Nhà nớc ta buộc phải thu hồi đất nhng để đảm bảo lợi ích ngời sử dụng đất Nhà nớc phải bồi thờng Tuy nhiên, giá bồi thờng thờng thấp giá thị trờng từ đến lần chí có nơi lên tới 10 lần dù địa phơng đà áp dụng giá bồi thờng đợc phép tăng lên 20% so với khung giá đất Nhà nớc Đó nguyên nhân chủ yếu tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời mặt xây dựng Đứng trớc thực tế Nhà nớc phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gần với giá thị trờng Qua nội dung trình bày ta thấy giá đất thực cần thiết nhiều lĩnh vực Vì phải xác định giá đất xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải hài hoà lợi ích bên tham gia: ngời mua- ngời bán, ngời chấp Ngân hàng, ngời bị thu hồi đất - Nhà nớc III Cơ sở hình thành giá đất Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học Đất đai đợc hình thành qua trình lịch sử lâu dài Ban đầu đất đai đơn sản phẩm tự nhiên, nhng phát triển xà hội đất đai trở thành sản phẩm xà hội Vì vậy, giá đất đợc hình thành sở yếu tố tự nhiên yếu tố xà hội Bản chất giá đất Mua đất mua quyền thu địa tô, nên giá đất vào khả sinh lời đất, mà địa tô hình thái theo quyền sở hữu ruộng đất đợc thực mặt kinh tế tức đem lại thu nhập cho ngời sở hữu ruộng đất Địa tô xuất có tách rời ngời sử dụng ngời sở hữu ruộng đất Ngời sở hữu ruộng ®Êt ®ã cã qun sư dơng rng ®Êt theo ý muốn họ: Trực tiếp kinh doanh cho thuê Trong trờng hợp cho thuê quyền sở hữu ruộng đất quyền dụng tách rời, ngời thuê đất phải trả cho ngời chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Quan hệ địa tô sử dụng đất thực chất phân chia lợi ích ngời sử dụng ngời sở hữu ruộng đất Bởi gắn liền với chế độ t hữu đất đai Theo tiến trình lịch sử, địa tô đợc biểu dới hình thức: địa tô lao dịch, địa tô vật địa tô tiền Trong địa tô tiền hình thức biểu cao phát triển địa tô t chủ nghĩa Các hình thái địa tô là: địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch việc sử dụng đất có điều kiện khác vị trí độ phì Phần nhà t sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I có đợc việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi vị trí độ phì Mặt khác, trình khai thác sử dụng ruộng đất, ng ời sử dụng ruộng đất ( có ngời sở hữu đất) đà có đầu t vào đất làm cho độ phì nhiêu đất tăng lên, đầu t lâu dài ngắn hạn để làm tăng sản lợng ruộng đất Những khoản chi phí làm tăng sản lợng ruộng đất, biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thành ruộng đất t Tuy có thuộc tính tự nhiên nh nhau, nhng đám đất đợc canh tác có giá trị lớn đám đất bỏ hoang ( Mác Enghen toàn tập) Địa tô có đợc nhờ vào việc đầu t khác vào đám đất nh có đợc suất khác Đó địa tô chênh lệch II Nh vậy, địa tô chênh lệch II có đợc đầu t t liên tiếp loại đất, tức trình độ thâm canh định Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, đà xuất phát từ giả thuyết giá sản xuất chung ngang với giá sản xuất cá biệt loại đất xấu xà hội cần thiết Nói cách khác, giá sản xuất có tác dụng điều tiết thị trờng ngang với giá cá biệt đất xấu xà hội cần thiết Khi có mảnh đất có giá sản xuất cá biệt thấp giá sản xuất cá biệt xà hội cần thiết có lợi nhuận siêu ngạch- chuyển hoá thành địa tô chênh lệch Địa tô có sở chênh lệch độ phì tự nhiên kết chênh lệch lần đầu t liên tiếp đất kết chênh lệch mức đầu t khác lần đầu t đất Tuy nhiên, theo giả thiết chủ t kinh doanh đất xấu xà hội cần thiết nộp địa tô cho chủ đất giá sản phẩm thị trờng giá sản xuất loại đất xấu Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học định chủ đất loại đất xấu không thu đợc địa tô Trên thực tế nh Ngay loại đất đem lại địa tô Đó địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối giá trị thặng d khác việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng d nh ngành sản xuất khác có cấu tạo hữu t khác Vì vậy, địa tô nhân tố quan trọng ảnh hởng đến giá đất Trên sở địa tô cách tính giá đất cần dựa vào tiêu thức: Mức địa tô thu đợc hàng năm diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng năm, u đất đai vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu đất đai thời điểm Các quyền quyền lợi đất đai Đất ®ai g¾n liỊn víi l·nh thỉ cđa mét qc gia liên quan đến tình hình an ninh trị quốc gia Đó lý để hầu hết quốc gia giới quy định đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao Nhà nớc Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý ( Luật Đất đai 1993) theo văn pháp luật đất đai đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Quy định nhằm đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu cao đồng thời bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (sau gọi chung ngời sử dụng đất) dới hình thức: giao đất, cho thuê đất Nhà nớc quản lý việc sử dụng đất tầm vĩ mô nh: quy hoạch sử dụng loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp; cho phép chun ®ỉi mơc ®Ých sư dơng…Khi ngêi sư dơng ®Êt đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất họ có quyền lợi sau đất mình: Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đợc hởng thành lao động, kết đầu t đất mang lại Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Hởng lợi ích công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại Đợc Nhà nớc hớng dẫn hỗ trợ việc cải tạo bồi bổ đất Đợc Nhà nớc bảo vệ bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình, đợc bồi thờng thiệt hại bị thu hồi Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao đất Đợc quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Song song với quyền lợi ngời sử dụng đất phải thực nghĩa vơ ®èi víi ®Êt ®ai:  Sư dơng ®Êt ®óng mục đích, ranh giới yêu cầu khác đà đ ợc quy định giao đất Thực biện pháp để bảo vệ tăng khả sinh lợi đất Tuân theo quy định bảo vệ môi trờng, không làm tổn hại đến lợi ích đáng ngời sử dụng đất xung quanh Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 Đề án môn học Nộp thuế sử dụng đất, th thu nhËp tõ chun qun sư dơng ®Êt, lƯ phí trớc bạ Giao lại đất cho Nhà nớc có định thu hồi Ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất có quyền lợi định, đặc biệt họ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ đợc pháp luật bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp Ngoài họ đợc hởng lợi từ công trình công cộng bảo vệ, cải tạo đất mang lại Chẳng hạn đất trồng lúa nớc, Nhà nớc đầu t cho khu vực hệ thống thuỷ lợi ngời sử dụng đất đo có đợc nguồn nớc tốt cho ruộng lúa mà Còn quy định quyền đợc chuyển ®ỉi mơc ®Ých sư dơng th× Lt ®Êt ®ai 2003 đà co quy định cụ thể, có trờng hợp đợc phép chuyển mục đích sử dụng xin phép quan có thẩm quyền nhng phải đăng ký để quản lý, có trờng hợp bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép quan có thẩm quỳênNgợc lại, trình sử dụng đất ngời sử dụng đất phải thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nớc nghiêm cấm việc sử dụng lÃng phí đất, huỷ hoại đất Ngời sử dụng đất phải tôn trọng quy định nghÜa vơ v× chØ cã nh vËy chóng ta míi đảm bảo sử dụng đất cách bền vững Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 10 Đề án môn học IV Một số phơng pháp định giá đất Phơng pháp so sánh trực tiếp Đây phơng pháp đợc sử dụng rộng rÃi Trong trình sử dụng đợc kết hợp với phơng pháp khác Việc định giá theo phơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá thực tế đà chuyển nh ợng quyền sử dụng đất thị trờng loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đờng phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất đất, loại đất cần định giá Có thể nói phơng pháp quan tâm đến nhận biết đo lờng tác động hữu hay thiếu vắng số đặc tính có giá cả, tiền thuê tài sản so sánh đợc Tuy nhiên phơng pháp áp dụng cho tài sản có tính đồng nhất, loại đất trồng, loại đất có khu vực gần gần giống Nếu sử dụng phơng pháp để tính giá đất đòi hỏi phải có thông tin rõ ràng mảnh đất cần đợc định giá Nhng thực tế thông tin bị lạc hậu (chỉ cần thời gian ngắn) Do đảm bảo ph ơng pháp tính đợc giá đất phản ánh giá trị thực tế Đây phơng pháp đơn giản trực tiếp nhng lại dễ mắc sai lầm Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá muốn so sánh bất động sản có giá trị ngang vùng dựa vào giao dịch đợc thực thời gian trớc Để sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp cần thùc hiƯn qua bíc sau: Thø nhÊt lµ thu thập thông tin bất động sản đà thực giao dịch trớc Trong trình thu thập ý phải thu thập bất động sản có điểm tơng đồng nh: hộ loại, khu vực, mục đích sử dụng Thứ hai kiểm tra lại yếu tố bất động sản để thấy đợc khả so sánh bất động sản thu thập đợc với bất động sản mục tiêu Thứ ba định lựa chon bất động sản thích hợp để đa vào làm bất động sản tham chiếu cho trình so sánh Căn vào đặc tính, điều kiện mà bất động sản so sánh đợc Thứ t so sánh trực tiếp yếu tố bất động sản mục tiêu với bất động sản tham chiếu để tìm sai lệch bất động sản mục tiêu bất động sản tham chiếu Thứ năm xác định sở để đánh giá thay đổi tiêu thức so sánh để tìm yếu tố tiến hành điều chỉnh bao gồm: +Tính chất ảnh hởng: ảnh hởng hay nhiều +Đánh giá cảm quan mức độ xấu- tốt Thứ sáu tổng hợp tất yếu tố ảnh hởng có đợc giá xác định cho bất động sản mục tiêu, từ có đợc khoảng giá bất động sản mục tiêu Phơng pháp thu nhập phơng pháp thu nhập phơng pháp xác định mức giá tính thơng số mức lợi nhuận tuý thu đợc hàng năm diện tích đất so với lÃi suất tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lÃi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao kỳ hạn năm địa bàn Những khoản lợi nhuận nói chung dạng tiền cho thuê giá trị vốn cho thu hồi tơng lai Đây phơng pháp xây dựng Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 11 Đề án môn học sở tài chính, phơng pháp mang tính khoa học nhng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống dạng đầu t tài khác Do cần có hiểu biết kỹ lỡng có tài liệu xác Phơng pháp đợc thực theo bớc nh sau: Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm bất động sản cần định giá mang lại Bớc 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Bớc 3: Xác định thu nhập tuý hàng năm theo công thức sau: thu nhập tuý hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính đợc bớc - Tỉng chi phÝ ®· tÝnh ë bíc Bớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ớc tính = Thu nhập tuý hàng năm thu đợc từ đất LÃi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Phơng pháp đầu t Phơng pháp đầu t dựa nguyên lý giá trị hàng năm giá trị cđa vèn cã mèi quan hƯ víi Vµ biết trớc thu nhập hay giá trị hàng năm bất động sản tạo ta đễ dàng tính giá trị vốn ban đầu bất động sản Ph ơng pháp đợc sử dụng rộng rÃi bất động sản tạo thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t Nó đợc xác định dựa quan niệm nhà đầu t đo lờng đợc thu nhập lợi ích kinh tế phi kinh tế Giá trị bất động sản đợc xác định công thức: Giá trị bất động sản = Thu nhập x Hệ số vốn hoá Trình tự đợc thực nh sau: Bớc 1: Ước tính tổng luồng thu thập bất động sản mang lại Bớc 2: Phải tính đến khoản chi phí, đầu t để trì, vận hành bất động sản Bớc 3: Xác định hệ số vốn hoá: xác định tỷ suất sinh lợi tiền vốn đầu t đợc xác định mức sinh lợi nguồn vốn đầu t cho hoạt động tơng tự, có khả thay Ngoài phơng pháp nhà định giá bất động sản sử dụng phơng pháp khác nh: Phơng pháp thặng d, phơng pháp lợi nhuận Nhờ phơng pháp xác định đợc tơng đối xác giá bất động sản nói chung giá đất nói riêng Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 12 Đề án môn học Chơng II Những nhân tố ảnh hởng đến giá đất Trong trình phát triển xà hội, loài ngời dựa vào đất đai khai thác, sử dụng ®Êt ®ai ®Ĩ phơc vơ cho cc sèng cđa chÝnh Xà hội ngày phát triển, cải làm ngày nhiều nảy sinh quan hệ mua bán, trao đổi Nền kinh tế hàng hoá đời ngày phát triển đỉnh cao xuất chế thị tr ờng Ngày nay, hoạt động kinh tế chịu tác động chế thị trờng Đất đai không nằm tác động đó, trở thành đối tợng trao đổi mua bán, chuyển nhợng thực hình thành thị trờng đất đai Vì phủ nhận vài trò quan trọng giá đất Nhng giá đất đợc xác định nh nào, độ xác dựa vào phơng pháp định giá vừa trình bày nhng trớc hết cần nghiên cứu đầy đủ yếu tố ảnh hởng tới hình thành nên giá đất Đặc điểm vật lý đất Thứ nhất, muốn đề cập đến tính hai mặt đất đai đặc tính sản sinh tái tạo Đất đai bị giới hạn diện tích không gian nh ng có tính vô hạn thời gian sử dụng Đất đai đợc tạo trình lịch sử lâu dài tự nhiên nên đợc coi sản sinh đợc tạo nên đặc tính đất đai Cũng mà đất đai có tính khan trở thành loại hàng hoá đặc biệt Đất đai sản phẩm tự nhiên, có tính cố định không di dời đợc có hạn phạm vi toàn cầu phạm vi quốc gia Chính vị trí đà quy định tính giới hạn quy mô theo không gian đất đai Đó sở để xác định địa tô- tức lợi ích mảnh đất mang lại Vị trí đất đai có ý nghĩa lớn mặt kinh tế trình khai thác, sử dụng đất Vị trí đất đai sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử dụng đất Chẳng hạn nh đô thị gần trung tâm kinh tế, văn hoá, trị, gần đầu mối giao thông đợc khai thác, sử dụng triệt để hiệu so với vùng nông thôn hay vùng xa xôi, điều kiện giao lu kinh tế, lại khó khăn giá trị giá trị sử dụng lớn Đất đai sản sinh nhiên có khả tái tạo Khả phục hồi tái tạo đất khả phục hồi tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hay hoạt động ngời Độ phì thuộc tính tự nhiên đất, thể khả cung cấp thức ăn, nớccho trồng trình sinh trởng phát triển Lợi dụng khả tái tạo đất mà lịch sử ngời đà có hình thức canh tác nh: chế độ bỏ hoang, chế độ bỏ hoá, chế độ luân phiên trồng Ngày ngời cải tạo, bồi dỡng đất biện pháp kỹ thuật nhằm bảo vệ tái sử dụng đất đai Tính hai mặt đất đai có ý nghĩa quan trọng trình sử dụng đất Một mặt phải tiết kiệm đất đai, bố trí hợp lý hoạt động sản xuất Mặt khác phải ý ứng dụng khoa học công nghệ để tăng khả phục hồi tái tạo đất Các đặc tính vật lý khác làm phân biệt đất đai với t liệu sản xuất khác nh: đất không di chuyển, đất không ( tính riêng mặt địa điểm), đất Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 13 Đề án môn học không bị phá huỷ ( không tính đến đầu t tài sản đất đó) Vì có đặc thù riêng mặt giá trị nh sau: -Đất đai cố định mặt số lợng cung cấpMột yếu tố quan trọng cần biết đất đai coi nh không đổi tổng cung đất đai cho chức sử dụng xác định lại biến thiên có nghĩa cung cấp không hoµn toµn bÊt biÕn VÝ dơ, Nhµ níc khun khÝch xây dựng nhà chung c, nhà cao tầng giảm bớt sức ép đất làm thay đổi giá đất - Giá trị đất phụ thuộc vào cung cầu thị trờng Cung đất coi ổn định, việc sử dụng đất đợc định hớng nhu cầu thị trờng Nhu cầu sử dụng loại đất tăng lên thị trờng đáp ứng loại đất Ví dụ đất đô thị khác đất nông thôn phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân c theo quy hoạch Điều thể rõ khung giá Nhà nớc Bng: Khung giá đất nơng thơn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại đô thị Xã đồng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa 850,0 Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa 24,0 Bảng: Khung giá đất thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại thị Đặc biệt Mức giá I II Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối đa 67.500,0 Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa 42.500,0 Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa 30.000,0 III IV V Giá tối thiểu 120,0; Giá tối đa 19.500,0 Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0; Giá tối a 6.700,0 Loi ụ th Mc giỏ Nhìn vào bảng ta thấy xà đồng giá cao 90000đồng/m đất đô thị mức cao 67.5 triệu đồng/ m Đó so sánh khập khiễng nhng để thấy phát triển ảnh hởng nh đến giá đất đai Ngoài ra, tính chất vật lý khác đất đai nh: vị trí, độ phì nhiêu, độ ẩm, tính bền vững đất góp phần hình thành giá đất Chẳng hạn loại đất có độ phì cao, độ ẩm, độ xốp lớn sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp tốt nên loại đất nông nghiệp giá đất phải cao loại đất có điều kiện đất nông nghiệp giá chủ yếu phụ thuộc vào chất đất (độ phì đất) yếu tố quan trọng trồng Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu mảnh đất ở đất ao vợt lên chắn không bền vững mảnh đất đất đồi giá cua hai mảnh đất kh¸c dï c¸c u tè kh¸c t Ngun TiÕn Dũng Lớp Địa K44 14 Đề án môn học ơng tự Đối với đất đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững đất Nhân tố khả đầu t sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc) sở hạ tầng xà hội (trờng học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí) Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trng khác thành thị nông thôn Có thể thấy sở hạ tầng đô thị có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá đất so với sở hạ tầng nông thôn Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển kết cấu hạ tầng đợc thể thông qua phát triển hệ thống đờng giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao độngViệc giá đất tăng khu vực có đầu t kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý ngời sử dụng đất Khi mua nhà, ®Êt bÊt kú cịng chó ý ®Õn hƯ thèng sở hạ tầng: đờng giao thông đợc hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc đợc xây dựng sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đợc trang bị đại đến khả nào? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí ®Êt ®ai cđa khu vùc ®ã Nhê cã sù ph¸t triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mÃn đợc yêu cầu khác ngời sử dụng đất Nhờ mà đất đai tham gia vào thị trờng bất động sản cách dễ dàng khu đất kết cấu hạ tầng nhu cầu sử dụng đất không cao nên giá ®Êt ë khu vùc ®ã thÊp lµ ®iỊu dƠ hiĨu Ngợc lại, khu vực đợc xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng thuận tiện nguồn cung có ý nghĩa thị trờng bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực chắn tăng lên kéo giá đất khu vực tăng cao Một ví dụ thay đổi giá đất sau có đầu t sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phờng Bình Hàn, Thành phố Hải Dơng cha có đờng Chợ Mát giá ®Êt ë ®ã lµ 1.5 triƯu ®ång/m2, nhng tõ UBND tỉnh đầu t mở rộng đờng Chợ Mát đờng vành đai thành phố giá tăng lên triệu đồng/m hay nh dự án quốc lộ 10 qua tỉnh Hải phòng, Hải Dơng, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đờng tăng lên từ đến lần Qua ví dụ ta thấy việc đầu t sở hạ tầng có tác động to lớn đến giá đất 3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Trong loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm: Đờng phố loại Đờng phố loại Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 15 Đề án môn học Đờng phố loại Đờng phố loại Mỗi loại đờng phố đợc thể tính đặc trng khả đáp ứng cao yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, sở hạ tầng đồng Nh vậy, khả phân loại đô thị theo quy mô trớc hết dựa vào quy mô đô thị Quy mô đô thị không quy mô diện tích mà phải xem xét đô thị phát triển đến mức Tại loại đô thị giá trị thực tế đất thay đổi tuỳ thuộc vào loại đờng phố loại đô thị Cơ sở khoa học giúp xác định đợc cách cụ thể giá đất cho khu vực đô thị Giá trị thực tế đất đờng phố loại đơng nhiên phải cao đờng phố loại bậc, cách xác định giá trị thực tế đất loại đờng phố lại tơng tự nh Đó phân chia hợp lý công Trong loại đờng phố đà đợc phân loại xác, vị trí đất góp phần định giá trị thực tế đất Chẳng hạn đờng phố loại nh nhau, diện tích đất nằm vị trí mặt đờng phố có giá trị thực tế cao vị trí xa mặt đờng phố ngõ, hẻm ví dụ Quận Thanh Xuân đờng Trờng Chinh, đoạn đờng từ Ngà T Sở đến ngà ba Tôn Thất Tùng: Vị trí 1: 23 triệu đồng/m2 Vị trí 2: 13.3 triệu đồng/m2 Vị trí 3: 11.2 triệu đồng/m2 Vị trí 4: 10 triệu đồng/m2 Mặt khác, diện tích đất đặt đầu phố gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trísẽ có giá trị thực tế cao hẳn so với vị trí cuối phố xa trung tâm (cùng đặt mặt đờng phố) Ngợc lại, vị trí đặt diện tích đất khu sản xuất thải chất độc hại giá trị thực tế diện tích đất giảm mạnh so với diện tích đất đặt xa khu vực (cùng đặt mặt đờng phố) Các diện tích đất vị trí khác đờng phố loại đô thị khác điều kiện nh có thay đổi giá trị thực tế đất tơng tự Cơ sở khoa học giúp khắc phục đợc tình trạng thiếu trình xác định giá trị thực tế đất cách cụ thể cho diện tích đất loại đờng phố loại đô thị Nhiệm vụ quan có thẩm quyền địa phơng xác định cách cụ thể xác thứ tự loại đờng phố Có nh xác định giá đất cho loại đờng phố đô thị phản ánh giá trị thực tế đất Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả thuận lợi hay khó khăn cho phát triển mặt đô thị Giá trị sử dụng đất biến đổi theo quy mô phát triển đô thị đặc biệt hoạt động sản xuất kinh doanh, đô thị đô thị phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn chắn giá đất đô thị cao lên ngày xu đô thị hoá diễn mạnh mẽ nên việc mở rộng đô thị bành trớng đô thị vùng lân cận làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất vùng lân cận tăng lên Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 16 Đề án môn học Quá trình đô thị hoá Đô thị hoá trình tất yếu đờng phát triển quốc gia đặc biệt nớc phát triển có Việt Nam Quá trình đô thị hoá diễn ngày mạnh mẽ đặt nhiều vấn đề phức tạp lý luận thực tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xà hội, vấn đề môi trờng, việc làmHiện nay, vấn đề đất đô thị ảnh hởng trình đô thị hoá đến giá đất đai mối quan tâm nghiên cứu nhà quản lý nhà nghiên cứu lý luận Quá trình đô thị hoá trình hình thành phát triển đô thị, trình tập trung dân số vào đô thị tạo hình thành nhanh chóng điểm dân c đô thị sở phát triển sản xuất đời sống Quá trình đô thị hoá gắn liền với trình công nghiệp hoá đất nớc, làm biến đổi sâu sắc cấu sản xuất, cấu nghề nghiệp, cấu tổ chức sinh hoạt xà hội, cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị Đó trình diễn cách khách quan gắn liền với phát triển kinh tế xà hội, gắn liền với tiến khoa học kỹ thuật phát triển ngành nghề Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát triển lực lợng sản xuất, truyền thống văn hoá phơng pháp tổ chức đời sống xà hội Nh đô thị hoá hình thức trình mở rộng diện tích uy mô đô thị sở sát nhập điểm dân c nông thôn sử dụng phần diện tích đất nông nghiệp cho xây dựng mở rộng đô thị Đất đô thị phần diện tích đất giới hạn đợc sử dụng để xây dựng công trình đô thị nh nhà ở, trụ sở quan hành chính, kinh tế, tổ chức trị, xà hội, sở sản xuất xà hội, kinh doanh, sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nh: đờng giao thông, mạng lới chiếu sáng, lới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nớcphục vụ nhu cầu lợi ích, công cộng, quốc phòng, an ninh mục đích khác Phần diện tích đất có giới hạn theo quy mô khác kết hợp với số yếu tố cấu dân số cấu kinh tế đợc Nhà nớc quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V Quá trình đô thị hoá đặt nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày tăng lên khả cung diện tích đất đô thị hữu hạn Chính việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu kinh tế cao yêu cầu quan trọng Để giải vấn đề thực chất giải mối quan hệ lợi ích Nhà nớc( lợi ích cộng đồng) lợi ích cá nhân; mục tiêu quản lý mục đích sử dụng Xét khía cạnh kinh tế trị, đất đô thị loại đất dùng để xây dựng phát triể đô thị, loại đất có giá trị lớn có sức sản xuất cao, có giá trị sử dụng lớn Xu hớng phát triển quy mô đất đô thị có liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ quan hệ sản xuất lực lợng sản xuất mà cốt lõi chế độ sở hữu nói chung, có sở hữu đất đai đợc quy định chế ®é kinh tÕ chÝnh trÞ x· héi NÕu t liƯu sản xuất đặc biệt đất đai nằm tay cđa mét bé phËn giai cÊp thèng trÞ x· héi nắm quyền phân phối sản phẩm xà hội, đất đô thị hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu giai cấp thống trị Còn đất đai thuộc sở hữu toàn dân, lợi ích đất đai mang lại phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện Nhà nớc, đối tợng đợc hởng nhân dân Từ năm 1975 đến nay, đất nớc thống nhất, việc đầu Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 17 Đề án môn học t cải tạo xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị hạ tầng xà hội sử dụng vốn ngân sách Chính nhờ có đầu t mà đất đô thị ngày có giá trị Giá đất đô thị cao giá đất nông thôn, miền núi đất đai có đặc tr ng khiến không giống loại t liệu sản xuất Chẳng hạn: đất đai nguồn tài nguyên có hạn chế số lợng khả tái sinh; đất đai có vị trí cố định không gian di chuyển đợc theo ý muốn chủ quan ngời Ông cha ta nói: Tấc đất tấc vàng- câu nói đặc biệt với đất đô thị, tốc độ đô thị hoá diễn mạnh mẽ nh Khi nói đất đô thị, Mác cho rằng: “ThËt ra, ngêi ta cã thĨ tËp trung mét nỊn sản xuất lớn khoảng không gian nhỏ với phân tán thủ công nghiệp đại công nghiệp đà làm nh vậy, sản xuất đại công nghiệp đà đạt đến giới hạn việc sử dụng chiều cao không gian việc mở rộng sản xuất đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai Cũng giống nh diện tích đất đợc sử dụng vào đất nông nghiệp, đất đợc sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị có u mà công cụ sản xuất khác (nh máy móc chẳng hạn) : u đất khoản đầu t liên tiếp đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt hại đến khoản đầu t trớc, u đồng thời bao hàm khả có chênh lệch sản phẩm khoản đầu t liên tiếp Đó khoản địa tô mà đất đô thị đem lại cho chủ đất Vì thế, trình đô thị hoá diễn mạnh mẽ giá đất khu vực đô thị hoá tăng cao điều tất yếu Từ thực tế ta thấy rõ điều này, đô thị hoá đến đâu đất tăng giá đến nớc ta, Hiến pháp Luật đất đai đà khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Với việc quy định cụ thể đạo luật quyền sở hữu tối cao đất đai thuộc nhân dân, việc khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ cho yêu cầu phát triển đất nớc thuận lợi nhiều, đặc biệt điều kiện kinh tế thị trờng, đất đai tham gia vào thị trờng với tính chất hàng hoá đặc biệt ( T liệu sản xuất đặc biệt thay đợc) Hiện nay, vấn đề cộm xây dựng phát triển đô thị nớc ta vấn đề quỹ đất cho xây dựng công trình đô thị, công việc liên quan đến công tác bồi thờng giải phóng mặt Chính phủ đà có Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 Nghị định 188/NĐ/CP quy định khung giá loại đất; tỉnh, thành phố đà có định giá loại đất địa bàn cụ thể Tuy nhiên khung giá không hoàn toàn hợp lý khiến ngời dân không đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên Đó khó khăn Nhà nớc ta cần phải giải Qua phân tích ta thấy trình đô thị hoá có ảnh h ởng lớn tới giá đất mà xu hớng giá đất tăng lên Đó xu tất yếu nớc đà phát triển nh Việt Nam Yếu tố cạnh tranh Để tìm hiểu ảnh hởng yếu tố cạnh tranh đến giá đất trớc tiên cần nghiên cứu mối quan hệ cung cầu để thấy đợc mức giá cần xác định Khi phân tích quan Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 18 Đề án môn học hệ cung cầu ta thờng coi cung cầu hàm số giá Cung, cầu cân điểm nào, có giá cân yếu tố khác không đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm giá tăng lên ngợc lại giảm xuống cầu tăng thêm cung làm giá giảm xuống Do thị trờng cạnh tranh giá điều tiết lợng cung cầu Đó quy luật chung loại hàng hoá thông thờng nhng đất đai lại có điểm khác biệt Cầu đất đai ngày tăng nhng cung đất đai lại gần nh không đổi tính giới hạn không gian đất đai nên giá khó dịch chuyển điểm cân Đối với đất đai, cầu giảm giá đất không giảm mà thờng chững lại ảnh hởng đến giá đất gồm có yếu tố cạnh tranh cầu, cung nội cung, cầu Cầu đất đai nói chung luôn tăng giá đất nói chung tăng lên Chẳng hạn cầu đất xây dựng biệt thự, đất phân lô tăng nh thời gian vừa qua thu nhập ngời dân tăng lên tâm lý ngời tiêu dùng muốn có nhà riêng làm cho giá loại đất tăng lên ( chủ yếu qua đấu giá) cung loại đất có tăng nhng chậm, không đáp ứng cầu Hiện giá loại đất cao, Huyện Đông Anh ( Hà Nội) đấu giá lô đất mà giá cao lên tới 86 triệu đồng/ m2 Đối với cung đất đai: tổng cung coi không đổi nhng néi bé cung ®Êt ®ai vÉn cã sù chun ®ỉi nh: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp cung đất khu công nghiệp tăngNguồn cung đất tăng lên khai hoang, phục hoá Chúng ta thấy cung đất xây nhà chung c có xu hớng tăng lên theo quy luật cung cầu, cung tăng lên giá giảm nhng điều không hoàn toàn với hàng hoá đặc biệt đất đai Mặc dù cung đất xây nhà chung c tăng nhng thực tế giá không giảm mà giá đất chững lại có giảm nhng không đáng kể Việc giá đất chững lại biểu thị trờng đóng băng nh thị trờng bất động sản Việt Nam Một biểu cạnh tranh cung là: hai nguồn cung khác đất ở, khu vực có sở hạ tầng tốt hơn, môi trờng chắn giá đất cao Vì diễn cạnh tranh nội cung loại đất, đầu t tốt thu hút đợc nhiều khách hàng Yếu tố cạnh tranh thực chất quan hệ cung cầu Đối với loại hàng hoá thông thờng tuân theo quy luật nhng đất đai không, giá có phản ứng với thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo cách đặc biệt Trong điều kiện thị trờng phát triển bình thờng, thay đổi cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, giữ nguyên.cung cầu đất có ảnh hởng mạnh mẽ đến giá thị trờng có tăng đột biến cung hay cầu nhng chủ yếu cầu tạo nên sốt giá nh nớc ta năm cuối thập kỷ 90 kỷ XX Chính sách tiền tệ Giá đất đai biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thoả thuận ngời mua ngời bán thời điểm xác định thời điểm khác Nguyễn Tiến Dũng Lớp Địa K44 19 Đề án môn học giá đất đai thay đổi theo chiều hớng khác tăng hay giảm Mặt khác, đất đai có giá trị lớn, quốc gia chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản quốc gia cá nhân, gia đình đất đai tài sản quan trọng Vì thế, biến động tiền tệ, sách tiền tệ có ảnh hởng lớn đến giá đất Giá đất phụ thuộc vào ổn định đồng tiền, sức mua đồng tiền tăng giá đất giảm, ngợc lại sức mua đồng tiền giảm giá đất tăng Khi sức mua đồng tiền tăng tức lợng tiền mua đợc lợng hàng hoá lớn hơn, xu hớng giá đồng tiền tăng giao dịch liên quan đến đất đai chững lại ngời có ý định bán có tâm lý chờ giá ngời ta cho giá tiếp tục tăng Giỏ vng lờn xung thất thường khiến giao dịch nhà đất chững li gia tháng /2004 giá vng tng thêm 70.000 đồng/lượng để mức 7,43 triệu đồng/lượng (mua vào) 7,49 triệu đồng/lượng (b¸n ra) Nếu so với mức thấp từ đầu năm (7,39 triệu đồng/lượng ngày 10-5-2004) th× gÝa vàng tăng 100.000 đồng/lượng; còng với mức cao (8,01 triệu đồng/lượng ngày 1-12004) giảm đến 520.000 đồng/lượng Gi¸ vàng tăng giảm thất thường, diễn biến chậm với khoảng cách chênh lch ln cng khiến tình hình khó dự báo Do vy, th trng nhà đất, giao dch đất đai vo th "co cm" Cả ngời mua, ngời bán không muốn mạo hiểm với tài sản Thật th trng nh t không bị tác ng bi giá vng m nhiu yu t khác liên quan nh quy hoch, khung giá t, thu, vt t xây dng, tc tng trng kinh t Tuy nhiên việc nh gía nhà đất bng vng đà trở thành truyền thống t bao i nên giá vàng l yu t nh hng n th trng nh t Giá tng, bên mua, bên bán dừng li chờ giá tiếp tục tăng Giám c mt trung tâm giao dch nh t cho biết, gi¸ vàng ổn định, tuần cã th mua bán - cn nh (khoảng hn 300 cây/cn) l chuyn bình thng Còn hin ti, th n trung tâm s thy rõ s tha tht Đơn giản với mức chªnh lệch tăng giảm 100.000 đồng/ lượng người ta cã thể mÊt hµng trăm triệu đến tỷ đồng với nhà cã gía tr ln, vi trm n vi nghìn vng Yếu tố pháp lý Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu Vì Nhà nớc nắm quyền quản lý tuyệt đất đai phạm vi toàn lÃnh thổ Nhà nớc phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu cao Để làm đợc điều Nhà nớc cần quản lý chặt chẽ quỹ đất thông qua sách pháp luật Bởi nên đất đai nhạy cảm với thay đổi yếu tố pháp lý đất đai đối tợng trực tiếp điều chỉnh văn pháp quy liên quan đến đất ®ai: HiÕn ph¸p, Lt ®Êt ®ai, Ngun TiÕn Dịng Líp §Þa chÝnh K44 20 ... đặc biệt quan tâm đến nhân tố ảnh h ởng đến giá đất nên định chọn nghiên cứu đề tài Những nhân tố ảnh hởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trờng bất động sản Việt Nam Đồng thời tìm... đề tài đà sử dụng kiến thức môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trờng bất động sản, Định giá bất động sản Để có nhìn đắn vấn đề liên quan đến nhân tố ảnh hởng đến giá đất đà sử dụng phơng... mà bất động sản so sánh đợc Thứ t so sánh trực tiếp yếu tố bất động sản mục tiêu với bất động sản tham chiếu để tìm sai lệch bất động sản mục tiêu bất động sản tham chiếu Thứ năm xác định sở để