Liên thông các thị trường bất động sản vốn tiền tệ

LIÊN THÔNG CÁC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - VỐN - TIỀN TỆ TS Vương Quân Hoàng Hệ thống Nghiên cứu Phân tích Tài www.asset.vn Emile Bernheim Centre, ĐHTH Bruxelles, Bỉ Trung tâm Nghiên cứu, Đại học Mở Tp Hồ Chí Minh c www.asset.vn & www.saga.vn Tọa đàm “Họp mặt hội viên Quí I-2008.” Hội Doanh nhân trẻ Tp Hồ Chí Minh Tháng 4/2008-Tp Hồ chí Minh NỘI DUNG TRÌNH BÀY Kinh điển khởi nghiệp Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ Quản lý tốt tài sản bất động sản c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 WTO Clients are Friends, not Foods c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 WTO But c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 WTO Partners are Foods, not Friends c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Kinh điển khởi nghiệp GƯƠNG MẶT DOANH NHÂN Lương Văn Can (1854-13/06/1927) Thương học phương châm c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Kinh điển khởi nghiệp GƯƠNG MẶT DOANH NHÂN Bạch Thái Bưởi (1874 – 22 tháng 7, 1932) “Nước cịn Bạch Thái Bưởi khơng cịn Robin” (René Robin, Tồn quyền Đơng Dương.) c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Kinh điển khởi nghiệp GƯƠNG MẶT DOANH NHÂN Konosuke Matsushita (27/11/1894 – 27/04/1989) “Khơng phải miếng bánh mỳ ” c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Kinh điển khởi nghiệp KHI CÔNG CỤ DUY NHẤT TA CĨ LÀ MỘT CHIẾC BÚA, THÌ MỌI SỰ VẬT TRÔNG ĐỀU GIỐNG CÁI ĐINH ◦ Một gã đàn ơng đứng cột đèn đường tìm chìa khóa lúc gã khác tiến đến hỏi xem có cần giúp đỡ “Anh đánh rơi khóa đâu ?” người có nhã ý giúp hỏi “Ở phía bên đường,” trả lời “Vậy anh lại tìm ?” “À, sáng hơn.” c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Kinh điển khởi nghiệp TẠI SAO KHÔNG NHẶT TỜ 20 ĐÔ-LA ? ◦ Kirner (1973) : người khởi nghiệp kinh doanh người có đủ khả nhạy bén để phát hội lợi nhuận mà trước chưa bị phát ra, tận dụng hội ◦ Nghiên cứu phát triển (R&D) phần câu chuyện Một nghiên cứu hoàn tất, kết nghiên cứu cần ứng dụng vào thực tế để sáng tạo cơng đoạn sản xuất có giá thành thấp hơn, chí cịn bí ẩn hơn, kết nghiên cứu cần phải sản xuất hàng hóa-dịch vụ mà trước chưa sinh đời ◦ Hai nhà kinh tế học, phó giáo sư, người giáo sư, dọc theo phố Bỗng tay phó giáo sư nói : “Ơ này, có tờ 20$ rơi vỉa hè kia.” Tay giáo sư phán : “Làm có chuyện Nếu có hội đó, lượm đâu.” c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ CON SỐ Cho vay theo ngành kinh doanh Sacombank Ngành nghề kinh doanh Thương mại Nông lâm nghiệp Sản xuất gia công chế biến Xây dựng Dịch vụ cá nhân cộng đồng Kho bãi, giao thông vận tải thông tin liên lạc Giáo dục đào tạo Tư vấn, kinh doanh bất động sản Nhà hàng khách sạn Ngành nghề khác Tổng dư nợ c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) 2007 triệu đồng 11,170,849 1,695,544 10,081,980 2,304,339 2,892,887 714,632 1,108,328 2,171,155 472,583 2,765,850 35,378,147 % 32% 5% 28% 7% 8% 2% 3% 6% 1% 8% 100% 2006 triệu đồng 4,770,867 772,862 4,356,553 905,835 712,990 325,692 613,891 523,872 383,130 1,028,621 14,394,313 Bất động sản-Vốn-Tiền tệ % 33% 5% 30% 6% 5% 2% 4% 4% 3% 7% 100% 2005 triệu đồng 2,927,150 740,926 2,141,006 757,441 355,650 326,003 390,228 192,846 220,885 373,103 8,425,238 % 35% 9% 25% 9% 4% 4% 5% 2% 3% 4% 100% 13 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ CON SỐ Cơ cấu nguồn vốn ITA Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn Vốn đầu tư chủ sở hữu Thặng dư vốn cổ phần Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối Tổng nguồn vốn c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) 31/12/2007 đồng 949,112,680,589 402,428,839,923 1,000,000,000,000 1,907,778,839,500 395,787,841,088 4,687,459,857,788 % 20% 9% 21% 41% 8% Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 31/12/2008 đồng 732,904,098,933 277,802,260,108 450,000,000,000 120,902,137,364 1,655,809,177,441 % 44% 17% 27% 0% 7% 13 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ CON SỐ Giá thuê văn phòng Việt Nam đắt thứ 13 giới Hạng A Hạng B 2006 40-45 20-25 2007 50-55 25-30 Tháng 3/2008 60-65 40-45 Đơn vị tính : USD/m2 /tháng c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 13 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ BONG BĨNG VÀ SỤP ĐỔ Bong bóng ? Q trình mở rộng nhanh chóng sau giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng Giá tài sản tăng bùng phát, vượt giới hạn đảm bảo hệ số tài bản, tiếp sau sụt giá nhanh mạnh sóng ạt bán Học thuyết mơ tả tượng giá tài sản (chứng khoán, bất động sản) vượt giá trị hợp lý tiếp tục tăng giá đột ngột rơi tự bong bóng vỡ Nasdaq 1994-2004 Hành vi bầy đàn thể rõ : xu hướng định tiêu dùng, đầu tư theo lựa chọn đám đông Tâm lý dễ dãi tiêu dùng c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 14 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ BONG BÓNG VÀ SỤP ĐỔ Sụp đổ Suy giảm nhanh lớn tổng giá trị toàn thị trường Bán ạt Mua khơng có Giá giảm nhanh mạnh Nguyên nhân : Bong bóng vỡ Hệ : Suy thoái kinh tế Hoa Tuylip (1634-1637, Hà Lan) South Sea (1711-1720, Anh) Đại suy thoái 1929 (Hoa Kỳ) Ngày thứ hai đen tối (1987, TTCK Hoa Kỳ) Khủng hoảng tài châu Á (1997) Thứ hai : 19/10/1987 c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 14 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ BONG BÓNG VÀ SỤP ĐỔ “Chứng cuồng” Hoa Tuylip ◦ Tuylip xuất : 1593 ◦ Bong bóng- 1634-1637 : giá tăng củ Tuylip 20 lần tháng ◦ củ Tuylip = lúa mì + lúa mạch + giường + bò + lợn + 12 cừu + vét + thùng rượu + bia + bơ + 1.000 pound mát + cốc bạc −→ củ Tuylip ≈ 76.000 USD (qui đổi thời giá đại) c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 14 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ NỢ DƯỚI CHUẨN Thua lỗ đại gia ◦ Quí 3/2007, Merrill Lynch : lỗ gần tỷ USD ; CEO E Stanley O’Neal từ chức ◦ Cả năm 2007, HSBC thua lỗ đầu tư tín dụng : 17,2 tỷ USD ◦ CitiGroup ghi giảm giá trị 6,5 tỉ USD quý III khoảng - 11 tỉ USD ba tháng cuối năm 2007 : CEO Charles O Prince III từ chức ◦ JP Morgan mua lại Bear Stearns với giá USD/cổ phiếu 14/3/2008- 30USD/cổ phiếu → 17/3/2008 : 4,81USD/cổ phiếu Thanh khoản ? c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 15 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ NỢ DƯỚI CHUẨN Biến động cổ phiếu Bear Stearns c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 15 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ QUI MÔ CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM Khảo sát qui mô tài sản nhu cầu vốn SME năm 1997 Ngành kinh doanh Tài sản Nhu cầu vốn Điện gia dụng 1,1 0,4 Nhựa Trang sức 1,5 Quạt 1,2 1,2 Gỗ Sơn 0,5 0,4 Hải sản 0,8 0,8 Đơn vị : triệu USD Nguồn : Vương Quân Hoàng, VIR, 1997 ◦ HaSTC : 132 công ty niêm yết, vốn điều lệ 10 tỷ đồng, HaSTC Index : 189,04 (10/4/2008) ◦ HoSE : 153 công ty niêm yết, vốn điều lệ 80 tỷ đồng, Vn-Index : 545,73 (10/4/2008) c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 16 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ VẤN ĐỀ CỦA SỰ LIÊN THƠNG Chứng khốn hóa có giúp giải rủi ro vay nợ bất động sản ? Vấn đề đặt cọc : Mức đặt cọc = Một quyền chọn thực Quá trình tái tạo bất động sản : ◦ Bất động sản sinh bất động sản ; ◦ Các cơng ty có sở hữu bất động sản kinh doanh có lãi → niêm yết cổ phiếu → bất động sản có nhân lên → công ty vay vốn đầu tư bất động sản → kinh doanh tốt → niêm yết bổ sung, thành lập pháp nhân niêm yết c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 17 / 20 Liên thông bất động sản-vốn-tiền tệ VẤN ĐỀ CỦA SỰ LIÊN THÔNG c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 17 / 20 Quản lý tốt tài sản bất động sản QUẢN LÝ TỐT BẤT ĐỘNG SẢN Đa dạng phương án lựa chọn tài ; Quan tâm tới tính khoản cao ; và, Có chuẩn bị sử dụng công cụ quản trị rủi ro tốt c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 18 / 20 Quản lý tốt tài sản bất động sản QUẢN LÝ TỐT BẤT ĐỘNG SẢN Viễn cảnh 2015 (phép tương đương trạng thái Hàn Quốc) ◦ 14% GDP ≈ 15 tỷ USD giá trị tín dụng BĐS nhà (khoảng 35-45% tổng giá trị thị trường BĐS nhà 33-42 tỷ USD) ◦ Các cấu quản trị nhằm (i) Tạo khoản ; (ii) Quản trị rủi ro ◦ Ngân hàng chuyên doanh BĐS với kỹ thuật phân lớp tín dụng, nhiều lựa chọn (lãi suất, thời hạn khả chứng khốn hóa) ◦ Ảnh hưởng quỹ đầu tư lên thị trường BĐS ngày lớn ◦ Điều tiết phủ với ổn định TT BĐS chủ yếu qua định chế/cơng cụ tài c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 18 / 20 Quản lý tốt tài sản bất động sản GIÁ TRỊ GIA TĂNG c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 19 / 20 Quản lý tốt tài sản bất động sản CÁM ƠN QUÍ VỊ ! XIN MỜI TRAO ĐỔI c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản-Vốn-Tiền tệ 20 / 20 ... Bất động sản- Vốn- Tiền tệ 1995 -13.5% / 20 Liên thông bất động sản- vốn- tiền tệ GIÁ XĂNG CAO QUÁ ! c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản- Vốn- Tiền tệ / 20 Liên thông bất động sản- vốn- tiền. .. www.saga.vn) Bất động sản- Vốn- Tiền tệ 17 / 20 Liên thông bất động sản- vốn- tiền tệ VẤN ĐỀ CỦA SỰ LIÊN THÔNG c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản- Vốn- Tiền tệ 17 / 20 Quản lý tốt tài sản bất động. .. www.saga.vn) Bất động sản- Vốn- Tiền tệ 15 / 20 Liên thông bất động sản- vốn- tiền tệ NỢ DƯỚI CHUẨN Biến động cổ phiếu Bear Stearns c VQH (www.asset.vn & www.saga.vn) Bất động sản- Vốn- Tiền tệ 15 / 20 Liên thông