ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Như

Giáo viên hướng dẫn: ThS Vũ Thị Thu Hiền

Hà Nội, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường

Hà Nội, được sự giúp đỡ và chỉ dạy tận tình của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai em đã hoàn thành được nhiệm vụ học tập cũng như việc thực hiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nhân dịp này, em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô giáo trong Khoa

Em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ, chuyên viên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long – tỉnh Quảng Ninh đã cung cấp những thông tin, tư liệu cần thiết để em hoàn thành tốt chuyên đề và tạo điều kiện cho tôi thực tập thuận lợi

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc sự hướng dẫn tận tình của cô Vũ Thị Thu Hiền đã giúp đỡ em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp này

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Thị Như

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 5

1.1 Cơ sở khoa học 5

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận 5

1.1.2 Vị trí, vai trò, đặc điểm của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 11

1.2 Căn cứ pháp lý 16

1.2.1 Các văn bản pháp lý 16

1.2.2 Đối tượng đăng ký, cấp giấy chứng nhận 19

1.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận 23

1.2.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận 25

1.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận 31

1.2.6 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận 31

1.3 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam từ khi thực hiện luật đất đai 2003 32

Chương 2: CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 37

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 45

2.2.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45

2.2.2 Tình hình sử dụng đất của thành phố Hạ Long năm 2013 54

2.3 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Hạ Long 57

2.3.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN 57

2.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tại thành phố Hạ Long

tính đến 31/12/2013 59

2.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nông nghiệp tại thành phố Hạ Long tính đến 31/12/2013 62

2.3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận theo các đơn vị phường tại thành phố Hạ Long tính đến 31/12/2013 65

2.3.5 Các hồ sơ đang thụ lý, đang tồn đọng 69

2.3.6 Kế hoạch cấp giấy chứng nhận sau ngày 31/12/2013 đến 31/12/2014 của thành phố Hạ Long 72

Chương 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH 74

3.1 Thuận lợi và khó khăn 74

3.1.1 Thuận lợi 74

3.1.2 Khó khăn 75

3.2 Đề xuất một số giải pháp 78

3.2 1 Nhóm các giải pháp chung 78

3.2.2 Nhóm các giải pháp cụ thể 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

1 Kết luận 84

2 Kiến nghị 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai mục đích sử dụng và theo đối tượng quản lýcủa thành phố Hạ Long tính đến 31/12/ 2013 52 Bảng 2.2: Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai theo đối tượng sử dụng của thành phố

Hạ Long tính đến 31/12/ 2013 53 Bảng 2.3: Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng, quản lý đất của thành phố Hạ Long năm 2013 54 Bảng 2.4: Hiện trạng SDĐ theo mục đích SDĐ của thành phố Hạ Long năm 2013 .55 Bảng 2.5: Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp của thành phố Hạ Long tính đến 31/12/2013 60 Bảng 2.6: Kết quả cấp GCN đối với đất phi nông nghiệp của thành phố Hạ Long tính đến 31/12/2013 63 Bảng 2.7 Bảng kết quả cấp GCN theo các phường của thành phố Hạ Long tính đến 31/12/2013 66 Bảng 2.8 Số GCN cấp đổi, cấp lại của thành phố Hạ Long 68

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Hình ảnh trang 1 và trang 4 của GCN 10

Hình 1.2 Hình ảnh trang 2 và trang 3 của GCN 10

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hạ Long 38

Hình 2.2 Trình tự giải quyết hồ sơ cấp GCN nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ 59

Hình 2.3 Biểu đồ diện tích đất nông nghiệp cần cấp và đã cấp tính đến hết ngày 31/12/2013 61

Hình 2.4 Biểu đồ diện tích đất phi nông nghiệp cần cấp và đã cấp 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, đã gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Dưới bất

kỳ một thời đại, một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của cả bộ máy nhà nước, nhằm nắm chắc tình hình và quản lý chặt chẽ vốn đất; hướng việc sử dụng đất đai vào mục đích và phục vụ quyền lợi của giai cấp thống trị Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, lâm nghiệp mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng để xây dựng khu dân cư, phân bổ các công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí…Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử dụng của con người Trong những năm gần đây, dưới sự đổi mới toàn diện của Đảng, Nhà nước và Chính phủ, nền kinh tế nước

ta có sự phát triển mạnh mẽ, chuyển dịch từ cơ cấu tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước Điều đó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế trong nước phát triển mạnh mẽ theo xu hướng hội nhập, đồng thời đi đôi với sự phát triển của nền kinh tế là nhu cầu về SDĐ của các ngành tăng lên và tình hình SDĐ của các ngành, các địa phương cũng có nhiều biến động, phụ thuộc vào điều kiện về đất đai

và sự phát triển của mỗi ngành, mỗi địa phương

Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn

và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân." Để thực hiện được vai trò quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước đã ban hành LĐĐ 1993, LĐĐ 2003, các thông tư, nghị định về nội dung đăng ký cấp GCN

cho tổ chức, cá nhân nhằm đảm bảo mọi người dân đều làm chủ đất đai Đăng ký đất đai thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và cấp GCN là thể hiện tính pháp lý đúng đắn của việc SDĐ Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn đảm bảo cho người SDĐ yên tâm tiến hành đầu tư, sản xuất, xây dựng công trình

Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ngày càng trở nên phức tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu SDĐ ngày càng tăng Việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của Đất nước

là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản mà nguồn cung chính của thị trường là đất đai Để đảm bảo việc chuyển QSDĐ, QSH trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiến hành công tác đăng ký, cấp GCN Nếu công tác cấp GCN bị chậm trễ sẽ làm ảnh hưởng lớn đến công tác quản

lý quỹ đất Nhà nước, đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của của công dân, cản trở các hoạt động chuyển QSDĐ, QSH của công dân

Thành phố Hạ Long ở trung tâm của tỉnh Quảng Ninh, có diện tích đất tự nhiên là 27195,03 ha, với đa dạng các loại đất, có quốc lộ 18A chạy qua tạo thành chiều dài của thành phố, có bờ biển dài 50km, có vịnh Hạ Long 2 lần được

thời gian gần đây, Đảng ủy chính quyền thành phố Hạ Long đã bày tỏ sự quan tâm hơn tới diện tích đất tự nhiên trên bằng những công tác chuyên ngành như: công tác đăng ký, cấp GCN; công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên và góp phần vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn nêu trên, em đã tiến hành nghiên cứu đề

tài “Đánh giá tình hình công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh’’

2 Mục đích và yêu cầu nghiên cứu

2.1 Mục đích

- Tìm hiểu các quy định pháp lý về vấn đề cấp GCN;

- Đánh giá thực trạng công tác cấp GCN tại địa bàn thành phố Hạ Long;

- Đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong công

tác cấp GCN trên địa bàn thành phố

2.2 Yêu cầu

- Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký, cấp GCN

- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải

có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố

Hạ Long, trong đó bao gồm cả các văn bản pháp luật được áp dụng riêng trên địa bàn thành phố

- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan theo đúng quy định của Pháp luật

- Các giải pháp đề xuất phù hợp với điều kiện của thành phố Hạ Long

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng công tác cấp GCN cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

4 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác cấp GCN;

- Thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp giấy tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;

- Đưa ra kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết trong công tác cấp GCN tại thành phố;

- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN trên địa bàn thành phố

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ mục

kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số

liệu giao đất, cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để chỉnh lý đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu mẫu tài liệu hướng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT

- Phương pháp xử lý thông tin: Trên cơ sở các số liệu thu thập được dùng phương pháp xử lý thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin chính xác, sai sự thật Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực hiện trạng cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của từng vấn đề nghiên cứu nhằm phân tích tiến trình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số liệu, tài liệu

- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt được qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện

- Phương pháp đánh giá tổng hợp: Đánh giá tình hình thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, việc thực hiện những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn tham khảo ý kiến của cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai

- Phương pháp thống kê: Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu địa chính, các tài liệu liên quan về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng… đã được thu thập thông qua quá trình điều tra

6 Cấu trúc của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, đề tài gồm 3 chương:

- Chương 1: Tổng quan về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận

- Chương 2: Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp về đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

a, Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký QSDĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc ghi nhận về QSDĐ đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, đồng thời cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người SDĐ; đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của người SDĐ; làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng quy định của pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất

Đăng ký QSDĐ bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng

ký biến động về QSDĐ

* Đăng ký QSDĐ lần đầu

Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (kể cả giấy chứng nhận QSDĐ ban hành theo Quyết định 201/QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị ban hành theo Nghị định 60/CP); như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 38 của Nghị định về thi hành Luật đất đai thì đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

- Thửa đất đang có người sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

Đăng ký QSDĐ lần đầu có đặc điểm:

- Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận QSDĐ đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và

căn cứ vào quy định của pháp Luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất

- Kết quả của đăng ký QSDĐ lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đủ điều kiện

* Đăng ký biến động QSDĐ, QSH

Đăng ký biến động về QSDĐ được thực hiện đối với thửa đất đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ Theo quy định tại Điều 19 của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp GCN được thực hiện đối với các trường hợp:

- Các trường hợp biến động về QSDĐ, QSH:

+ Hợp nhiều thửa đất thành một thửa mới, hợp nhiều tài sản thành gắn liền với đất của nhiều chủ sở hữu thành của một chủ sở hữu

+ Hình thành thửa đất mới trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người SDĐ đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép

+ Người thuê, thuê lại QSDĐ của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

+ Những biến động đối với toàn bộ hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, chia tách hoặc sáp nhập các tổ chức có SDĐ, thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá đất, tài sản phù hợp pháp luật, thực hiện việc chia tách QSDĐ, tài sản gắn liền với đất