Cơ sở pháp lýDựa trên tiểu mục b, mục 2 Nghị quyết số 45/2005/QH11 về việc thi hành Bộ Luật Dân Sự của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Giao dịch dân sự đang được thực
Trang 1MỤC LỤC
MỤC LỤC……….1
LỜI NÓI ĐẦU……… 2
A Cơ sở pháp lý……… 3
B Vụ án thứ nhất……….5
C Vụ án thứ hai……….10
KẾT LUẬN……….15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………16
Trang 2LỜI NÓI ĐẦU
Mỗi cá nhân sống và tồn tại trong xã hội đều phải tham gia vào những mối quan hệ khác nhau tạo nên những mối liên kết Để thỏa thuận những nhu cầu trong cuộc sống con người thường tham gia vào những giao dịch khác nhau trong đó có giao dịch dân sự Giao dịch dân sự là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự; là phương tiện pháp lý quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc dịch chuyển tài sản và cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tất cả các thành viên trong xã hội Trong nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường, thông qua giao dịch dân sự (hợp đồng), các chủ thể đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh các nhu cầu khác trong đời sống hàng ngày của mình Nguyên tắc cơ bản trong các giao dịch dân sự là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên Bên cạnh đó, pháp luật cũng đặt ra một số những yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân thủ theo – đó là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, được quy định tại điều 122 BLDS năm 2005 Trong đó, yêu cầu về hình thức của giao dịch dân sự là một trong những điều kiện có hiệu lực vô cùng quan trọng Tuy nhiên trong thực tế những tranh chấp liên quan đến hình thức của dao dịch dân sự còn rất nhiều Việc giải quyết những tranh chấp đó cũng còn nhiều khó khăn trong thực tiễn xét xử Nhận thức được vấn đề này, nhóm chúng em đã bàn bạc và quyết định chọn đề bài: “Tìm hiểu
2 vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức” làm đề tài nghiên cứu
Bài làm của nhóm còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các bạn đọc, nhận xét để bài làm được hoàn thiện hơn
Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn!!!
Trang 3A Cơ sở pháp lý
Dựa trên tiểu mục b, mục 2 Nghị quyết số 45/2005/QH11 về việc thi hành
Bộ Luật Dân Sự của Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với qui định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng qui định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995
để giải quyết” Căn cứ vào Nghị quyết trên, do 2 vụ án mà nhóm nghiên cứu đều xảy ra trước thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực nên khi giải quyết tranh chấp này, chỉ có thể áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995
I) Giao dịch dân sự
Điều 130 BLDS năm 1995: “Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
II) Hình thức giao dịch dân sự
Điều 133 BLDS năm 1995:
“Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.”.
III) Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Điều 139 BLDS 1995 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận,
Trang 4không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”
IV) Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 146 BLDS 1995, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tùy từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”
Trang 5B Vụ án thứ nhất: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
I) Tóm tắt vụ án
Vào tháng 5-2002, nguyên đơn là bà Bùi Thị Cẩm Hồng làm hợp đồng bán căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bị đơn là bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa có xác nhận của chính quyền (tại thời điểm này, căn nhà vẫn là tài sản chung của 2 vợ chồng bà Hồng và chồng bà là ông Trương Duyên cùng 4 người con của bà; tuy nhiên khi bán nhà, bà Hồng lại giao cho bà Nga giấy kê khai nhà
1977 và 1999 và xác định đây là nhà của bà, không liên quan tới chồng và con bà)
Bà Nga trả tiền từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003, tổng số là 40 lượng vàng (gồm
20 lượng vàng đặt cọc và 20 lượng vàng trả đợt I) và 170.000.000 đồng Tháng
8-2003, các con bà Hồng biết việc bà bán nhà, đã phản đối Khi tranh chấp ra phường, bà mới biết là bà Nga đã hợp thức hóa nhà tên bà Nga và chồng bà là ông Nguyễn Văn Hưng bằng việc giả mạo giấy tờ, nên bà xin hủy hợp đồng mua bán nhà với bà Nga và trả lại số tiền đã nhận, không trả thêm khoản nào khác Tuy nhiên, bà Nga không đồng ý, yêu cầu bà Hồng bồi hoàn số tiền 88,43 lượng vàng (gồm 40 lượng vàng, 170.000.000 đồng tương ứng là 28,43 lượng vàng và 20 lượng vàng bồi thường vì hủy hợp đồng) cùng 30.000.000 đồng chi phí hợp thức hóa
Ngoài nguyên đơn và bị đơn liên quan trực tiếp đến vụ kiện, còn có những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đó là: chị Trương Duyên Mai (con gái bà Hồng) và bà Võ Thị Liễu (sinh năm 1958, trú tại F39, khu K30, phường 12, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh) Theo đó, chị Mai cho rằng căn nhà là tài sản chung của cha mẹ và anh chị em chị nên chị xin hủy hợp đồng mua bán nhà giữa
bà Hồng và bà Nga Ngoài chị Mai, còn có bà Võ Thị Liễu, bà trình bày: tháng
5-2002, bà cho bà Hồng vay 135.000.000 đồng, bà Hồng viết biên nhận và có bà Nga
Trang 6làm chứng: bà Hồng hứa đến tháng 4-2003, bà Nga trả tiền nhà cho bà Hồng đợt cuối thì bà Hồng sẽ trả tiền cho bà Nay bà Hồng không bán được nhà thì phải trả
bà tiền vay và lãi trả chậm theo quy định và giải quyết cùng trong vụ việc này Trước lời khai của bà Liễu, bà Hồng cũng đã đồng ý trả tiền nhưng mỗi tháng trả 1.000.000 đồng
II) Các quyết định của tòa án
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: “Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Hồng và bà Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu; buộc bà Hồng phải trả lại cho bà Nga 83,90 lượng vàng SJC một lần khi án có hiệu lực pháp luật; bà Nga và ông Hưng phải trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy số 5903/2003 cấp ngày 4-8-2003) cho bà Hồng, bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà; buộc bà Hồng trả cho bà Võ Thị Liễu 147.549.000 triệu đồng, một lần khi án có hiệu lực pháp luật”
Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: “Hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hồng và bà Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu Buộc bà Hồng trả cho bà Nga 76,165 lượng vàng SJC (gồm 68 lượng vàng và 7,735 lượng vàng bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng) Buộc bà Nga và ông Hưng trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 281/43/10 Lễ Văn
Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 4-8-2003), bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà Các quyết định khác của bản án
sơ thẩm không có kháng cáo có hiệu lực pháp luật
Trang 7III) Phân tích các quyết định của tòa án
Theo quyết định tại bản án Sơ thẩm 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà
án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh thì hợp đồng mua bán nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu Theo ý kiến của nhóm, quyết
định này là chính xác Theo điều 133 Bộ Luật Dân Sự năm 1995: “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” Bên cạnh đó, theo điều 443 Luật Dân Sự
1995 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền” Căn cứ vào những điều khoản trên, ta có thể kết
luận: Hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga đã
vi phạm hình thức của giao dịch dân sự Do vậy, theo điều 139 Bộ Luật Dân Sự
năm 1995: “Trong trường hợp pháp luật qui định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng kí hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện qui định về hình thức giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó
mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại”, hợp đồng mua bán nhà giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà
Nguyễn Thị Tố Nga vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Theo quyết định tại bản án Sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14 tháng 9 năm 2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự phúc thẩm số
Trang 8465/2005/DSPT ngày 30 tháng 11 năm 2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh thì bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Hồng (Giấy số 5903/2003 cấp ngày 4 tháng 8 năm 2003) và bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà Theo ý kiến của nhóm, quyết định này là hoàn toàn hợp lý bởi theo quy định
tại Khoản 2 điều 146 Bộ Luật Dân Sự năm 1995: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả lại bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường…”.
Theo Khoản 2 điều 146 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 về hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu: “…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Bên cạnh
đó, theo Khoản 1 điều 379 Bộ Luật Dân Sự năm 1995 về quan hệ giữa phạt vi
phạm và bồi thường thiệt hại: “ nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại, thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.” Từ những điều khoản trên
ta nhận thấy rằng: Trong quá trình giải quyết vụ việc, bà Nga đề nghị khi làm hợp thức hoá nhà, bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này Toà án cấp Sơ thẩm cũng như Phúc thẩm chưa xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự
Trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20 lượng vàng SJC Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ được việc đặt cọc có vi phạm qui định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về phạt cọc mà lại giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng theo qui định tại điểm c1, tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16 tháng 4 năm
2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “Khi tuyên bố hợp đồng
Trang 9mua bán nhà ở vô hiệu thì Tóa án cần xác định thiệt hại gồm: khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sữa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại qui định tại điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng, thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liên với giá trị quyền sử dụng đất
do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.”
Bên cạnh việc hợp đồng số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, Phường 1, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17 tháng 5 năm 2002 bị vô hiệu do vi phạm những quy định về mặt hình thức, hợp đồng này còn không tuân thủ quy định về mặt nội dung khi bà Hồng không phải là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà (Chồng bà là ông Trương Duyên cùng bốn người con là đồng sở hữu căn nhà với bà) nhưng khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà với bà Nga thì lại không đề cập đến năm chủ sở hữu còn lại
IV) Nhận xét những điều luật được áp dụng
Trong vụ án này, Tòa án đã áp dụng những điều luật được qui định trong Bộ luật Dân Sự năm 1995, bao gồm: Điều 133 về hình thức giao dịch dân sự; Điều
139 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức; Điều
146 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu; Điều 379 về quan hệ giữa phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại; Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà
ở Những điều luật này đã được Tòa án các cấp áp dụng một cách phù hợp vào vụ tranh chấp nhà giữa bà Bùi Cầm Hồng và Nguyễn Thị Tố Nga
Trang 10C Vụ án thứ hai: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
I) Tóm tắt vụ án
Nguồn gốc căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 thuộc quyền sở hữu của ông Võ Văn Thiêm và bà Nguyễn Thị Hoa (đều chết năm 1975), theo chúc thư của 2 ông bà, quyền sở hữu căn nhà được chuyển cho 2 con là Võ Anh Trung, Võ Anh Tú Ông Trung sau đó do ở nước ngoài nên đã viết giấy cho ông Tú được trọn quyền sở hữu căn nhà ngày 17-2-1993
Ông Tú được ủy quyền, liên hệ cơ quan chức năng làm thủ tục hợp thức Năm 1996 khi ông Tú đang tiến hành làm thủ tục hợp thức hóa thì Ủy ban nhân dân thành phố HCM chỉ cấp giấp chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Thiêm, bà Hoa (chết năm 75) do con trai là ông Tú đại diện
kê khai Ngày 8-3-2000, ông Tú ủy quyền cho bị đơn – con trai là Võ Thái Bình, sinh năm 1974, được toàn quyền bán căn nhà số 229
Ngày 21-12-2001, ông Bình làm giấy thỏa thuận bán cho nguyên đơn – ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thúy Vân, cùng sinh năm 1957 – căn nhà số 229
Lê Thánh Tôn với giá 520 lượng vàng SJC Ông Thành, bà Vân giao cho ông Bình
3 lần Lần 1 đặt cọc 50 lượng, lần 2 trả hết số còn lại là 470 lượng Hai bên còn thỏa thuận: nếu nhà nước chưa cho phép thì số cọc bên bán hoàn trả đủ 50 triệu mà không phải bồi thường Sau khi thỏa thuận bên bán đã đặt cọc 50 lượng vàng
Đến ngày 26-2-2001 hai bên lập hợp đồng chính thức mua bán Sau đó bên bán trả bên mua 2 lần là 150 lượng vàng Tổng cộng 200 lượng vàng Ông Bình xác nhận dùng 200 lượng vàng của ông Thành, bà Vân đưa trả nợ cho ông Công để lấy giấy tờ căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn từ ông Công về
Khi 2 bên ra phòng Công chứng số 1 thành phố HCM, thì phòng công chứng không chứng thực với lý do căn nhà nói trên có 2 đồng thừa kế là ông Trung và ông Tú, nhưng chưa có ý kiến của ông Trung nên Phòng công chứng nhà nước