Tìm hiểuhai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu vềmặt hình thức

MỤC LỤC A ĐẶT VẤN ĐỀ trang B NỘI DUNG I CỞ SỞ LÝ LUẬN II PHÂN TÍCH ÁN SỐ III PHÂN TÍCH ÁN SỐ C KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15 16 A ĐẶT VẤN ĐỀ Khi xã hội ngày phát triển, nhu cầu tham gia giao dịch dân chủ thể ngày tăng, làm thỏa mãn nhu cầu vật chất tinh thần ngày cao người.Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân loại quan hệ có tính chất phổ biến, áp dụng rộng rãi giao lưu dân sự, xảy hàng ngày tất chủ thể tiến hành xác lập, thực giao dịch dân Bộ luật dân ghi nhận pháp lý để xác lập quyền nghĩa vụ dân Mặc dù có quy định cụ thể vấn đề này, nhiên thực tế đời sống dân phức tạp, có giao dịch xác lập vân bị vô hiệu không tuân thủ điều kiện quy định, mà giao dịch dân vơ hiệu khơng tn thủ quy định hình thức Vì vậy, để hiểu rõ vấn đề nhóm chúng tơi xin chọn đề tài: “Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu mặt hình thức” B NỘI DUNG I CỞ SỞ LÝ LUẬN Điều 121, luật dân năm 2005 quy định "Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền , nghĩa vụ dân sự" Cho dù hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương GDDS nhằm làm phát sinh hậu pháp lý định, việc làm phát sinh , thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hậu pháp lý giao dich dân chủ thể pháp luật pháp luật bảo đảm thực pháp luật bảo đảm thực quyền nghĩa vụ xác lập phù hợp với quy định pháp luật Trong trường hợp quyền nghĩa vụ phát sinh từ GDDS không phù hợp với quy định pháp luật GDDS vơ hiệu Điều 124, BLDS 2005 quy định hình thức GDDS: Giao dịch dân thể lời nói , văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn 2 Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tn theo quy định đó".Như vào hình thức thể giao dịch dân giao dịch dân thể hình thức văn giao dịch dân thể hành vi cụ thể Giao dịch dân thể hình thức lời nói( hình thức miệng) giao dịch dân mà pháp luật khơng buộc chủ thể tn theo hình thức khác Thơng thường hình thức lời nói giao dịch dân áp dụng giao dịch dân mà chủ thể có quen biết, tin cậy lẫn nhau, đối tượng giao dịch có giá trị nhỏ với giao dịch dân phát sinh hậu pháp lý sau thỏa thuận bên thực nghĩa vụ sau giao dịch dân chấm dứt Trong số trường hợp hình thức pháp luật quy định điều kiện, trình tự thủ tục phải tuân thủ theo quy định Giao dịch dân thể hình thức văn bản: Hình thức văn pháp luật quy định giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham gia giao dịch dân phải tuân thủ hình thức Ngoài trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Bên cạnh giao dịch dân thơng qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn Giao dịch dân thể hành vi cụ thể, hình thức phổ biến giai đoạn nay, đặc biệt công nghệ ngày phát triển với tác động áp dụng từ nhiều nơi đặc biệt thành phố, thị xã bán hàng qua máy tự động Theo nguyên tắc chung chủ thể tự lựa chọn hình thức giao dịch Chỉ giao dịch pháp luật bắt buộc phải thể văn bản, phải có chứng thực chứng nhận, đăng hơặc xin phép mà bên khơng tn thủ quy định giao dịch dân vơ hiệu -Điều 139- Bộ luật Dân năm 1995 II.PHÂN TÍCH ÁN SỐ 1 Phân tích cách giải quan nhà nước thẩm quyền *Căn giải dựa vào: -Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005, Điều 134, Điều 137 -Nghị 01/2003/NQHĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao -Bản án sơ thẩm 47/2006 DSST ngày 27/9/2006 Tòa án nhân dân Huyện Từ Liêm *Nội dung án tóm tắt sau: Ngun đơn: Ơng Hồng Cơng Bảo- sinh năm 1949 Trú quán: B4, Tập thể Đại học ngoại thương, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội Ông Vũ Văn Đa- sinh năm 1951, Trú quán: B5, Tập thể Đại học ngoại thương, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội Bị đơn: Ông Lê Văn Bạ- Sinh năm 1956 Và vợ bà Nguyễn Thị Ngoan- sinh năm 1960, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Chị Lê Thị Lan Anh- sinh năm 1979, Chị Lê Thị Hải Yến- sinh năm 1981, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội Anh Đỗ Thế Phú- sinh năm 1971, Trú quán: Nhà số 2, dãy B6, tập thể Đại học ngoại thương, Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội Ông Phạm Quang Hán- sinh năm 1957, Trú quán: Thôn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội Gia đình ơng Bạ, bà Ngoan có nhu cầu bán miếng đất với diện tích 380m2 Thơn Tân Phong, xã Thuỵ Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nộ (đất giãn dân năm 1983, chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Năm 2001, qua anh Hán anh Phú người xóm với ơng Bạ, bà Ngoan, nguyên đơn ông Đa ông Bảo biết gia đình ơng Bạ, bà Ngoan có nhu cầu bán đất nên nhờ anh đứng làm thủ tục mua bán hộ Theo thoả thuận diện tích đất mua 380m2, giá 1.500.000đồng/m2, thành tiền 570.000.000 đồng Thực thoả thuận, ngày 2/7/2001, nguyên đơn uỷ quyền cho anh Phú đặt cọc cho gia đình ơng Bạ, bà Ngoan 20.000.000 đồng, có giấy biên nhận ghi ngày 2/7/2011 ông Bạ trực tiếp viết hẹn vòng 20 ngày kể từ ngày đặt cọc toán nốt Nếu hai bên vi phạm phải chịu phạt gấp hai lần so với số tiền đặt Ngày 18/7/2001 ông Bạ nhận tiếp 100.000.000 VNĐ 30.000 USD ông Hán người thôn giao Tổng số tiền ông Bạ xác nhận ông nhận từ ông Phú ông Hán giao là: 20.000.000 đồng tiền đặt cọc, 100.000.000 đồng 30.000 USD Quy tiền thời điểm nhận, ông Bạ, bà Ngoan xác nhận nhận từ ông Phú ông Hán 570.000.000 đồng Cùng ngày 18/7/2001 ông Đa ông Bảo đưa cho ông bà hợp đồng mua bán nhà đất đánh máy sẵn nội dung yêu cầu ông bà 18 tuổi ký vào Ngày 19/7/2001 hai bên làm thủ tục bàn giao mốc giới Việc bàn giao mốc giới có lập thành biên ông Đa trực tiếp viết, ông Bạ ký vào biên Sau nhận bàn giao mốc giới, nguyên đơn nhờ anh Hán xây tường bao xung quanh đất Sau mua bán xong, hai bên chưa đến quan nhà nước có thẩm quyền hồn tất thủ tục mua bán Quá trình sử dụng nguyên đơn khơng đó, bên bán phá tường bao nguyên đơn xây xây thêm đất nhà cấp để sử dụng * Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán Trong trường hợp phải huỷ hợp đồng mua bán, đề nghị Toà án xác định bên bán phải chịu 100% lỗi * Về phía bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn cho rằng: Giữa ông bà nguyên đơn khơng có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cịn việc mua bán đất hợp đồng ngày 18/7/2001 ông bà khơng đồng ý chưa bàn bạc xong giá * Tại án dân sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Toà án nhân dân huyện Từ Liêm xử: - Bác yêu cầu thực hợp đồng mua bán ơng Hồng Cơng Bảo, ơng Vũ Văn Đa ông Lê Văn Bạ bà Nguyễn Thị Ngoan - Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/7/2001 hợp đồng vô hiệu - Buộc ông Đa, ông Bảo phải trả lại diện tích đất 380m2 thơn Tân Phong, Thuỵ Phương, Từ Liêm, Hà Nội cho ông bạ bà Ngoan - ông Bạ, bà Ngoan sở hữu 01 nhà cấp 4, tường xây bao quanh phần tường ơng Đa ơng Bảo xây dựng có giá trị 1.967.328 đồng - Buộc ông Bạ, bà Ngoan tốn trả ơng Đa, ơng Bảo số tiền 2.366.987.328 đồng Ghi nhận tự nguyện ông Đa, ông Bảo để chung số tiền toán tự giải *Tại phiên tòa phúc thẩm, sau nghiên cứu tài liệu, chứng có hồ sơ thẩm tra phiên toà, sau nghe kết tranh luận cơng khai phiên tồ, sau thảo luận nghị án xét thấy án sơ thẩm tòa án định: -Giữ nguyên án sơ thẩm -Xác định hợp đồng mua bán nhà đất ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan ông Hồng Cơng Bảo, ơng Vũ Văn Đa hợp đồng vơ hiệu tồn -Xác định Ơng Bạ bà Ngoan phải chịu 80%lỗi hợp đồng vô hiệu=1.824.000.000đồng -Xác định ông Bảo ông Đa phải chịu 20% lỗi hợp đồng vơ hiệu = 456.000.000 đồng -Ơng Bạ bà Ngoan tiếp rục sử dụng 380m2 đất cơng trình đất -Buộc ơng Bạ bà Ngoan phải toán số tiền = 2.395.967.328 đồng cho ông Bảo ông Đa -Quy định án phí *Việc giải tịa án thành phố hà nơi vụ việc tịa giữ nguyên án Tại án dân sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Toà án nhân dân huyện Từ Liêm xử, theo quy định khoản Điều 275 luật tố tụng dân sự, tòa phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo bị đơn Ý kiến nhóm cách giải tịa án vụ án trên: Việc giải tòa án hai cấp vụ việc tương đối giống Tuy nhiên, dựa tình tiết vụ việc giải Tòa án, nhóm chúng tơi đồng tình với cách giải án phúc thẩm số 78/2007/DS-PT ngày 3/4/2007 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội án sơ thẩm số 47/2006/DSST ngày 27/9/2006 Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm Vì định tịa án phúc thẩm đầy đủ giải việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người tham gia tố tụng người có lợi ích liên quan Cụ thể án hai cấp tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất thôn Tân Phong, xã Thụy Phương, huyện Từ Liêm, Hà Nội lập ngày 18/07/2001 ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan ông Hoàng Công Bảo, Vũ Văn Đa hợp đồng vô hiệu án cấp phúc thẩm xác định cụ thể án cấp sơ thẩm chỗ tun bố “hợp đồng vơ hiệu tồn bộ” việc tun bố hồn tồn có Bởi lẽ, sau giao dịch mua bán đất, ơng Bảo ơng Đa có nhờ người làm chứng hộ nhiên, làm chứng không mang tính chất pháp lí, khơng có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền việc chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, phải làm thủ tục đăng kí Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai theo Điều 707 BLDS Đồng thời, việc xác định lỗi bồi thường thiệt hại bên án rõ ràng cụ thể Bên cạnh nhóm chúng em cịn thấy việc xét xử q tịa nên đưa thêm người có lợi ích có liên quan (như Lê Thị Hải Yến Lê Thị Lan Anh- ông Bạ, bà Ngoan) vào việc tố tụng để lấy lời khai từ có nhận định khách quan lời khai nguyên đơn bị đơn Tuy nhiên nghiên cứu cách giải tịa án, nhóm chúng tơi phát có điểm mâu thuẫn?? chỗ giao dịch ông Bạ, bà Ngoan ông Bảo, ông Đa xác lập năm 2001, thời điểm luật dân 1995 có hiệu lực, có tranh chấp giao dịch vào năm 2006, giải tòa lại áp dụng Bộ luật dân năm 2005 Theo quan điểm nhóm tơi việc áp dụng luật tịa án chưa xác Vì theo Nghị quốc hội việc thi hành Bộ luật dân năm 2005, ngày 14 tháng năm 2005 có quy định “ Giao dịch dân thực mà có nội dung hình thức khác với quy định Bộ luật dân giao dịch dân thực xong trước ngày Bộ luật dân có hiệu lực mà có tranh chấp xảy áp dụng quy định Bộ luật dân năm 1995 văn pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân năm 1995 để giải quyết” Dựa vào theo quan điểm nhóm chúng tơi, tịa án nhân dân thành phố Hà Nội tiến hành xét xử phải dựa vào quy định Bộ Luật Dân năm 1995 văn hướng dẫn có liên quan năm 1995, dựa vào Bộ luật năm 2005 để giải Đánh giá quy định có liên quan áp dụng để giải vụ việc Thông qua việc giải vụ việc án số 78/2007/DS-PT ngày 3/4/2007 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât Tòa án nhân dânThành phố Hà Nội, ta thấy: Việc giải tranh chấp ơng Hồng Cơng Bảo, Vũ Văn Đa bên nguyên đơn ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan bên bị đơn hồn tồn hợp lí Bởi lẽ, việc mua bán đất hai bên nguyên đơn bị đơn không đáp ứng điều kiện quy định Điều 707 Các quy định pháp luật dân tố tụng dân “hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác lập thành văn bản, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, phải thủ tục đăng ký UBND cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai” Tuy nhiên, việc áp dụng điều 134, 137 BLDS, Nghị 01/2003/NQHĐTP Hội đông Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao Khoản Điều 275 BLTTDS để giải vụ việc Tòa án nhân dân Tối cao chưa đủ dẫn chứng để xác định lỗi bên nguyên đơn bị đơn vụ việc, cần phải làm rõ dẫn chứng đưa ra.Theo quy định Điều 127 Luật Đất đai 2003, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Theo quy định Điều 134 Bộ luật Dân 2005, trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tuân theo theo yêu cầu bên, tịa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực coi giao dịch vô hiệu Điều 124 Bộ luật Dân năm 2005 quy định, hình thức giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tn theo quy định Căn quy định pháp luật nêu trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Lê Văn Bạ, bà Nguyễn Thị Ngoan với ông Hồng Cơng Bảo, Vũ Văn Đa khơng có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên giao dịch dân vơ hiệu hình thức Trong vụ việc này, việc khởi kiện yêu cầu tòa án giải tranh chấp, Toà án định buộc bên phải làm lại thủ tục theo quy định hình thức giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai bên cố tình khơng làm lại thủ tục tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu bên cố tình khơng làm lại thủ tục bên có lỗi Căn quy định Điều 137 Bộ luật Dân 2005, hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường phải chịu án phí theo quy định pháp luật Vì vậy, việc tịa áp dụng điều luật để giả vụ việc hồn tồn chuẩn xác có pháp luật Và để ngày hoàn thiện vấn đề này, nhóm tơi xin đề xuất vài ý kiến để giải vấn đề này; hướng giải hình thức giao dịch dân mà pháp luật yêu cầu phải lập thành văn bản, có xác nhận quan Nhà nước có thẩm quyền, nên quy định Điều 133 Bộ luật quy định hình thức giao dịch dân Cụ thể là: - Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể - Riêng giao dịch dân A, B, C (là loại giao dịch mà nhà làm luật thấy cần thiết), phải thể văn Nếu tách bạch vấn đề theo cách nêu trên, mặt vừa thực tinh thần đạo việc sửa đổi luật, đồng thời mặt khác tháo gỡ khơng bất cập, vướng mắc thực tiễn áp dụng pháp luật Và thì, quy định phải lập thành văn trường hợp trên, sở pháp lý quan trọng cần thiết để quan Toà án vận dụng, xem xét đánh giá tình tiết, chứng vụ án, góp phần làm rõ sai, thật vấn đề giải tranh chất giao dịch dân sự, sở pháp lý để tuyên bố giao dịch dân vô hiệu mà điều kiện nội dung (thực chất) giao dịch dân có hiệu lực bên đương tôn trọng, thực đầy đủ điều giúp cho Hội đồng xét xử có xác đáng làm sáng tỏ trước Tồ III Phân tích án số Phân tích cách giải quan nhà nước thẩm quyền *Căn giải dựa vào: - Điều 131, 136, 139, 401, 691, 693, 707, 708 Bộ luật dân năm 1995 - Khoản Điều 136 Luật đất đai năm 2003 - Điều 25, 131, 132, 200, 201, khoản Điều 275 Bộ luật tố tụng dân - Điểm 2.4 Mục I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao - Điểm 2.3 Mục II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao 10 - Khoản Điều 7, khoản Điều 11, khoản Điều 12 Nghị định 70/CP ngày 12.6.1997 Chính phủ quy định chế độ án phí, lệ phí Tồ án - Thơng tư liên tịch 01/TTLT ngày 19.6.1997 Toà án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ Tư pháp - Bộ Tài * Có thể tóm tắt vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nguyên đơn bà Nguyến Thị Yến với bị đơn anh Nguyễn Bá Mãn chị Nguyễn Thị Chắt (vợ anh Mãn), nội dung vụ án sau: Nguyên đơn, bà Nguyễn Thị Yến trình bày: ngày 20/6/1997 bà anh Mãn thỏa thuận mua bán đất 86 m2 thôn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, Hà Nội, với giá 30.000.000 đồng Vì gái bà gửi trực tiếp cho chị Hoàng Tố Lan số tiền 3.000 USD (tương đương 30.000.000 đồng thời điểm đó) Bà không trực tiếp tham gia giao dịch mà thông qua chị Hồng Tố Lan mua giúp Q trình giao dịch, mua bán đất với anh Mãn, chị Chắt chị Lan trực tiếp thực chị Lan kí hộ tên bà vào phần người mua Sau toán xong anh Mãn chị Lan xin nhận thực giấy tờ mua bán, đồng thời họ giao lại toàn hồ sơ mua bán đất cho bà vào năm 1997 Năm 2003 bà nghe tin anh Mãn cấp “sổ đỏ” đứng tên anh Mãn đất bán cho bà Năm 2004, anh Mãn xây dựng trái phép nhà cấp mảnh đất Trước việc bà nhiều lần gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã Tiên Dương yêu cầu gia đình anh Mãn chấm dứt hành vi xây dựng trái phép đất bà anh mãn không thực Ủy ban nhân dân xã giải hịa khơng đạt kết Nay bà khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh Mãn, chị Chắt phải thực hợp đồng giao trả đất cho bà sử dụng Về phía bị đơn, anh Mãn trình bày: năm 1997, anh thừa nhận có ý định bán đất diện tích 84m2 thơn Lễ Pháp, xã Tiên Dương, Đơng Anh cho chị Hồng Tố Lan Giữa anh, chị chị lan làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng cho có bên kí Nhưng theo anh năm 2000, chị Lan chung vốn mua xe để làm ăn xe chạy không hiệu nên chị Lan nhượng lại cho anh sở hữu toàn xe Do thời điểm anh khơng có đủ tiền trả cho chị Lan nên anh giao lại chị Lan giấy tờ chuyển nhượng đất lập năm 1997 để làm tin Sau trả đủ cho chị lan số tiền anh 11 không lấy lại hồ sơ Vợ, chồng anh bà Yến ai, khơng nhận tiền bà Yến Vì vậy, anh khơng trí với u cầu khởi kiện bà Yến Về phía người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Hồng Tố Lan trình bày: Ngày 20/6/1997, chị vợ chồng anh Mãn làm giấy tờ chuyển nhượng mua bán đất cho nhau, theo vơi chồng anh Mãn chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Yến 86m2 đất với giá thỏa thuận 28.000.000 đồng, chị người kí thay tên bà Yến hợp đồng Sau anh Mãn xin xác nhận quyền địa phương, chị toán cho anh số tiền thỏa thuận, chị mang giấy tờ vầ giao lại cho bà Yến quản lí Nay chị xác định chị người mua hộ đất vợ chồng anh Mãn cho bà Yến Vì vậy, chị đề nghị Tịa án buộc vợ chồng anh Mãn, chị Chắt giao đất cho bà Yến sử dụng Tại án số 40/2006/DSST ngày 30.11.2006 Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh xử định: -Bác bỏ yêu cầu bà Nguyễn Thị Yến -Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20.6.1997 anh Nguyễn Bá Mãn, chị Nguyễn Thị Chắt với bà Nguyễn Thị Yến vô hiệu - Xác định lỗi bên chuyển nhượng (anh Mãn, chị Chắt), bên nhận chuyển nhượng (bà Yến) bên ½ = 97.297.504 đồng Buộc vợ chồng anh Mãn, chị Chắt phải toán trả cho bà Yến số tiền nhận 26.000.000 đồng, bồi thường theo mức độ lỗi 97.297.504 đồng, cộng 123.279.504 đồng Giao cho gia đình anh Nguyến Bá Mãn sử dụng 84,6 đất tranh chấp Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 22.6.2002 sở hữu cơng trình xây dựng đất Ngày 05.12.2006, bà Nguyễn Thị Yến kháng cáo Ngày 11.12.2006, anh Nguyễn Bá Mãn chị Nguyễn Thị Chắt có đơn kháng cáo Ngày 05.04.2007, trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc vụ án định:-Giữ nguyên định án sơ thẩm Sửa cách tuyên án cụ thể -Quy định án phí 12 * Việc giải tịa án thành phố hà nơi vụ việc tòa giữ nguyên án Tại án dân sơ thẩm số 40/2006/DSST ngày 30.11.2006 Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, lấy làm quan trọng để xét phúc phẩm bên có kháng cáo Ý kiến nhóm cách giải tịa án vụ án trên: Việc giải tòa án hai cấp vụ việc tương đối giống Tuy nhiên, dựa tình tiết vụ việc giải Tịa án, nhóm chúng tơi đồng tình với cách giải án phúc thẩm số 79/2007/DSPT, ngày 05/4/2007, Tào án nhân dân thành phố Hà Nội án sơ thẩm số 40/2006/DSST ngày 30/11/2006 Tòa án nhân dân huyện Đơng Anh Vì định tịa án phúc thẩm đầy đủ giải việc tranh chấp theo hướng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người tham gia tố tụng người có lợi ích liên quan Vì vậy, cách giải Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội hồn tồn xác Cụ thể là: xác định tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất bà Yến vợ chồng anh Mãn vô hiệu( dựa vào Điều 139 BLDS năm 1995) Đồng thời theo quy định Điều 691 BLDS năm 1995 hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn có chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp cụ thể này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Yến vợ chồng anh Mãn chưa Ủy ban nhân dân huyện Đông Anh cho phép chứng thực Việc mua bán vi phạm khoản Điều 693 BLDS năm 1995 điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Vì thời điểm hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất, thử đất chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Bởi vậy, Tịa án tun hợp đồng chuyển nhượng đất bà Yến vợ chồng anh Mãn vơ hiệu có xác đáng Thứ hai, tòa án xác định cụ thể lỗi bên liên quan: Phía bên mua – bà Yến biết ró đất mà hai bên giao dịch mua bán chưa quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành mua bán Về phía người mua – anh Mãn, chị Chắt chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp 13 luật mà thực việc chuyển nhượng…Việc xác định mức lỗi hai bên tòa án sơ thẩm phù hợp với việc bà Yến tự nhận lỗi 50% Thứ ba, từ việc xác định lỗi bên, tịa án lấy làm để xác định trách nhiệm bồi thường( việc tốn tiền mua đất): Phía bà Yến khơng đưa giấy tờ chứng minh thực tế toán cho vợ chồng anh Mãn tiền, thân bà lại không trực tiếp giao dịch mua bán với vợ chồng anh Mãn Song với việc thừa nhận anh Mãn tại: “Biên giải việc chuyển nhượng đất thổ cư ” ngày 07.8.2003 –bút lục 19 nêu trên, Tòa án xác định số tiền mà bà Yến đa trả cho vợ chồng anh Mãn 26.000.000 đồng Theo đó, vợ chồng anh Mãn phải trả lại bà Yến số tiên 26.000.000 đồng Thứ tư, xác định giá trị thiệt hại buộc vợ chồng anh Man, chị Chắt phải bồi thường cho bà Yến số tiền 97.279.504 đồng vào quy định Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16.4.2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối Về vấn đề khác khơng có ý thấy kiến Tuy nhiên, nghiên cứu cách cụ thể nữa, nhóm chúng tơi thấy Theo Điều 139 BLDS năm 1995 quy định: “Trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tuân theo theo yêu cầu bên, Tịa án, quan Nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vô hiệu” Nhưng nghiên cứu cách giải vụ án Tịa án thấy khơng có chi tiết chứng tỏ Tịa án có định buộc bên phải đến quan nhà nước có thẩm quyền thời hạn để hồn thiện mặt hình thức hợp đồng nêu Vì vậy, chứng tỏ trường hợp Tịa án mắc sai xót.Trong án, Tịa án nhân dân thành phố Hà Nội xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà Yến với vợ chồng anh Mãn vi phạm quy định hình thức không phù hợp với thực tế Bởi lẽ, thời điểm giao kết hợp đồng bên hoàn toàn tự nguyện giao dịch không trái pháp luật đạo đức xã hội Lẽ ra, phải công nhận hợp đồng buộc bên thực tiếp hợp đồng Vì vậy, để án thực khách quan công bằng,đảm bảo quyền lợi ích phái bên 14 nguyên đơn bị đơn , nhóm chúng tơi xin đề nghị tòa án nên quy định cụ thể thời hiệu để bên hồn thiện mặt hình thức hợp đồng Đánh giá quy định có liên quan áp dụng để giải vụ việc Qua việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ Tòa án cho thấy, Điều 139 BLDS năm 1995 (bây Điều 134 BLDS năm 2005) chưa phù hợp với thực tế, có tranh chấp việc định buộc bên phải hoàn thiện hình thức hợp đồng, vơ hình dung Tịa án can thiệp vào nội dung hợp đồng Đối với hợp đồng vi phạm hình thức thời điểm giao kết, ý chí bên hồn toàn tự nguyện đáp ứng điều kiện khác giao dịch dân trừ quy định hình thức Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân khác giá đất tăng, sau giao kết hợp đồng bên khơng hồn thiện hình thức, nên phát sinh tranh chấp khởi kiện Việc Tòa án ấn định thời hạn để hồn thiện hình thức hợp đồng khơng có ý nghĩa bên khơng muốn tiếp tục thực Thực tiễn cho thấy, tỷ lệ bên tiến hành việc hồn thiện hình thức hợp đồng sau Tòa án buộc bên thực Thực chất, quy định chủ yếu phục vụ cho Tòa án giải hậu hợp đồng vô hiệu xác định lỗi bên mà không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng bên thứ ba trường hợp người nhận chuyển nhượng chuyển nhượng cho người khác Trong trường hợp, vi phạm hình thức dẫn tới hợp đồng vơ hiệu, giải hậu vô hiệu lại xác định bên có lỗi (bên khơng hồn thiện hình thức hợp đồng) phải chịu thiệt hại không hợp lý; xét cho bên có lỗi (buộc phải biết quy định hình thức giao kết).Nên việc Tòa án ấn định thời hạn để bên hồn thiện hình thức hợp đồng, dường tạo đề nghị giao kết hợp đồng (ý chí bên thay đổi), nên bên cân nhắc trước đến định đến quan có thẩm quyền để hồn thiện quy định hình thức hay khơng Mặt khác, thực tế giá đất tăng nhanh nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng chấp nhận đền bù 100% giá trị theo định giá để hủy hợp đồng Với quy định cách giải nêu trên, vơ hình chung tiếp tay cho “lật lọng” Vì vậy, vấn đề xác định lỗi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu vi phạm quy định hình thức cần xem xét lại cho phù hợp thực tế, nhiều trường hợp Tịa án 15 khơng thống giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm hình thức Thấy rằng, để bảo đảm quyền tự giao kết hợp đồng bảo đảm quyền người sử dụng đất, không nên quy định hình thức hợp đồng cách cứng nhắc Hình thức hợp đồng thể hình thức cách thức thể nội dung, nội dung định hình thức Thực tế cho thấy, việc giải tranh chấp hợp đồng vi phạm quy định hình thức khơng thống nhất, có trường hợp Tịa án cơng nhận hợp đồng, có trường hợp lại ấn định thời gian để bên hoàn thiện hình thức hợp đồng, có trường hợp lại tun bố vô hiệu Theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993, 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công nhận có đầy đủ điều kiện sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có lực hành vi dân sự, hồn tồn tự nguyện; mục đích nội dung hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng lập thành văn có chứng nhận cơng chứng chứng thực UBND cấp có thẩm quyền Do đó, theo tơi nên sửa Điều 139 BLDS năm 1995 (Điều 134 BLDS năm 2005), để quy định hợp đồng ngày hoàn thiện C KẾT LUẬN Việc việc phân tích hai vụ án thực tế nêu trên, có nhìn tồn diện giao dịch dân vô hiệu vi phạm mặt hình thức Đồng thời, có kiến thức định thực tiễn vụ việc có liên quan vấn đề Tòa án xét xử.Mặc dù, nhà làm luật xây dựng hệ thống pháp luật đầy đủ thực tiễn sống đa dạng, khơng tránh khỏi lỗ hỏng pháp luật Vì vậy, để việc xét xử tịa án ngày khác quan cơng địi hỏi nhà làm luật phải không ngừng xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập I, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2006, NXB Công an Nhân dân Bàn hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Luật dân Việt Nam, Lưu bình Dương.tập chí Kiểm sát Số 5/ 2003,tr 13 Bình luận khoa học Bộ Luật Dân Việt nam, Tập 1, Chủ biên PGS.TS Hoàn Thế Liên, Nguyễn Đức Giao, Năm 2001, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý- Tư Pháp Các quy định pháp luật dân tố tụng dân sự, NXB trị quốc gia, năm 2003, tr 213 NGHỊ QUYẾT CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM- Về việc thi hành Bộ luật dân sự, Số: 45/2005/QH11, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Các trang web: -http://updatebook.vn -www.atheenah.com 17 ... ? ?Tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân vô hiệu mặt hình thức? ?? B NỘI DUNG I CỞ SỞ LÝ LUẬN Điều 121, luật dân năm 2005 quy định "Giao dịch dân hợp đồng hành... định Giao dịch dân thể hình thức văn bản: Hình thức văn pháp luật quy định giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham gia giao dịch dân. .. thể hình thức lời nói( hình thức miệng) giao dịch dân mà pháp luật khơng buộc chủ thể tn theo hình thức khác Thơng thường hình thức lời nói giao dịch dân áp dụng giao dịch dân mà chủ thể có quen