KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

 k/hàng ko thể trực tiếp đến gặp ls, ng tv để đc tv trực tiếp k/hàng muốn khẳng định độ tin cậy của những giải pháp thông qua việc đặt câu hỏi để ls tv trả lời = vb  k/hàng muốn sd kq

VĐ 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Tổng

quan

về tư

vấn

pháp

luật

Khái

niệm

+ Tư vấn: dưới góc độ ngôn ngữ được hiểu là có chức năng góp ý cho người hay cấp có thẩm quyền + Tư vấn pháp luật:

- Theo từ điển Luật học 1999: Tư vấn pháp luật đc hiểu là ng có chuyên môn về pl được hỏi ý kiến để tham khảo khi giải quyết, quyết định công việc Việc tham gia ý kiến theo góc độ pl với tư cách là cộng tác viên hoặc làm dịch vụ

- Theo Đ28 luật luật sư: TVPL được hiểu là việc luật sư hướng dẫn, đưa ra ý kiến giúp khách hàng soạn thảo các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Đặc

điểm

+TVPL là hđ mang tính nghề nghiệp: là hđ trí óc của ng tư vấn, sp của hđ TVPL là kq của quá trình tư duy, đầu

tư chất xám dựa trên các kỹ năng của ng tv Hđ TVPL mang tính nghề nghiệp vì:

- Để trở thành ng TVPL cần phải có đầy đủ năng lực, kiến thức, trình độ chuyên môn và hiểu biết pl -> phải

có chứng chỉ hành nghề TVPL do cq nhà nc có thẩm quyền cấp (Ls phải có chứng chỉ hành nghề ls+thẻ ls;

tv viên phải có thẻ TVPL; ng cộng tác or làm việc tại các trung tâm, văn phòng trợ giúp pháp lý phải có thẻ về TVPL)

- Khi tiến hành TVPL phải tuân thủ nội quy, quy chế của VPLS, VPTVPL + các quy tắc đạo đức nghề nghiệp

- Các VPTVPL, VPLS phải có GP ĐKKD+chịu sự quản lý của cq nn có thẩm quyền + TVPL ra đời dựa trên yc của khách hàng

+ TVPL là 1 loại hình cung cấp dv pháp lý -> hđ TVPL phải dựa trên yc của khách hàng và cung cấp nd theo yc của k/hàng Quyền + nv của các bên xác lập thông qua HĐ TVPL (bên tv cung cấp sp tv, bên đc tv phải trả phí) + TVPL khác các loại hình tv khác: là hđ tv đòi hỏi sự chính xác tuyệt đối căn cứ trên các quy định của pl

Các

hình

thức

tư vấn

+ Tv trực tiếp = lời nói:

- K/n: Ls or ng tv phải trả lời các yc của k/hàng dưới hình thức lời nói

- Áp dụng đối với các vụ việc, các yc đơn giản mà qua trao đổi trực tiếp vs k/hàng ng tv có thể trả lời ngay

- Trình tự tv:

 Nghe k/hàng trình bày

 Tóm tắt yc của k/hàng, tình tiết liên quan theo cách hiểu của ng tv

 Yc k.hàng cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan

 Tra cứu tài liệu, vbpl phù hợp

 Định hướng cho khách hàng + Tv bằng văn bản (tv gián tiếp)

- THAD:

 k/hàng ko thể trực tiếp đến gặp ls, ng tv để đc tv trực tiếp

 k/hàng muốn khẳng định độ tin cậy của những giải pháp thông qua việc đặt câu hỏi để ls tv trả lời = vb

 k/hàng muốn sd kq tư vấn để phục vụ cho những mục đích riêng

- Hình thức = VB

- Tv=vb giúp ng tv có thể nghiên cứu hs 1 cách kỹ càng và chính xác hơn -> đưa ra các giải pháp hữu hiệu cho k/hàng

- Trình tự:

 Nghiên cứu kỹ yc của khách hàng

 Trao đổi vs k/hàng về yc của họ, đề nghị k/hàng cung cấp thêm tài liệu nếu cần thiết

 Tra cứu tài liệu, vbpl liên quan

 Soạn vb trả lời khách hàng

Các

nguyên

tắc của

hđ tvpl

- Nguyên tắc tuân thủ pl (ko đc gợi ý, tv cho k/hàng vi phạm pl)

- Nguyên tắc tránh xung đột pl: ko đc tv cho 2 k/hàng mà lợi ích của họ trái ngược nhau, bao gồm:

 1 k/hàng yc tv chống lại 1 k/hàng khác của cùng 1 ls, ng tv

 Ls, ng tv cùng lúc làm việc cho bên mua, bên bán trong HĐ mua bán ts

 1 k/hàng yc tv về 1 tài liệu mà ng tv soạn thảo cho 1 k/hàng khác

 Ls tv đồng thời cho cả ngân hàng cho vay tiền và ng đi vay

- Nguyên tắc trách nhiệm giữ bí mật tuyệt đối với các thông tin của khách hàng

- Nguyên tắc trung thực, khách quan

Các gđ

của

q/trình

tv

- Gặp gỡ, giao tiếp vs khách hàng

- Nghe khách hàng trình bày về vđ và yc của mình

- Thu thập, sưu tầm, lựa chọn, đối chiếu các vbpl phù hợp vs yc của k/hàng

- Trả lời các yc tv của khách hàng

Các

loại

kỹ

năng

tvpl

Tiếp

xúc k/

h, tìm

hiểu yc

tv

+ Mục đích: Là gđ đầu tiên, giúp ng tv tìm hiểu nd yc cụ thể của k/h -> định hướng để tiến hành các cv tiếp theo + Yc: xd trước ND, kế hoạch tiếp xúc k/h, thời gian, địa điểm, đb cần chú ý thu thập các thông tin: K/h đưa ra những yc gì? Có bao nhiêu yc cần tv? Những yc này thuộc các lv pl nào? K/h có những tài liệu, thông tin, chứng

cứ gì?

+ Kỹ năng tiếp xúc khách hàng:

- Kỹ năng lắng nghe:

 Nghe để hiểu tình tiết vụ việc, bản chất vđ, yc của khách hàng

 Yc: trong khi nghe ko đc làm việc riêng; nghe + ghi chép thông tin quan trọng, cần thiết; nghe + trao đổi vs k/h để thu thập thêm thông tin, làm rõ vđ, khẳng định sự chính xác của thông tin; sd các thủ

thuật giao tiếp khác

 Ứng xử của ng tv trong quá trình nghe: vị trí ngồi, cách nhìn, cử chỉ, nét mặt…

- Kỹ năng nói: sd các câu nói ngắn gọn, trực tiếp, xúc đích, đơn giản dễ hiểu

- Kỹ năng tạo sự tin tưởng của k/h

 Bài trí văn phòng or nơi tiếp xúc khách hàng

 Không nên nói nhiều về bản thân trong quá trình tiếp xúc khách hàng

Thỏa

thuận

HĐ

DVPL

- Tiếp xúc k/hàng -> đánh giá tc, khối lg cv, thời gian + nhân sự cần thiết -> mức phí dv tư vấn

- Cần đảm bảo có đủ năng lực xử lý, giải quyết cv của khách hàng

Xác

định

VĐ

pháp

lý

+ Bản chất: nghiên cứu kỹ lưỡng và thấu đáo hs của khách háng -> vđ mấu chốt cần giải quyết + xác định vđ ply = các câu hỏi pháp ls liên kết vs nhau

- Câu hỏi mở (việc trả lời phụ thuộc vào ý thức chủ quan của ng đc hỏi): khi muốn khai thác các thông tin

từ phía k/h để nắm đc q.trình, diễn biến, bản chất, nd vụ việc

- Câu hỏi đóng (chỉ có 1 trong 2 phg án trả lời đ or s, c or k): sd khi muốn khẳng định 1 cách chính xác, rõ ràng các thông tin do khách hàng đưa ra

Xác

định

luật áp

dụng

+ Bản chất: trả lời các câu hỏi pháp lý đc đặt ra -> tra cứu vbpl liên quan đến yc của khách hàng + YC:

- Xác định hiệu lực về ko gian, thời gian của vb

- Dựa vào tc ply của các dữ kiện, yc của k/hàng -> xđ lv pl + vbpl cần tra cứu

- Dựa vào các câu hỏi ply đã đc xác định -> tìm điều luật liên quan

- Sd Luật + vb hướng dẫn (nghị định, thông tư…)

- Quá trình áp dụng vbpl vào giải quyết tình huống của k/h = quá trình lập luận để trả lời các vđ pháp lý

Trả lời

tư vấn

+ Mô tả giải pháp: xem xét các giải pháp có thể sd, dự đoán hậu quả của từng giải pháp, đối chiếu vs mong muốn của k/h -> lựa chọn giải pháp phù hợp

+ Định hướng cho k/h: thuyết phục k/h lựa chọn giải pháp của mình; giải thích rõ vs k/h cách thức tiến hành giải pháp và các chiến thuật có thể áp dụng

Tổng

quan

về kỹ

năng

tư

Vai trò

của

TVPL

trong

lv đất

+ Thực trạng

- VĐ đất đai ở ng ta là vđ nhạy cảm, trong số > 100 nghìn vụ khiếu nại, tố cáo hàng năm thì có >1/2 là trong

lv đất đai -> nhu cầu TVPL đất đai là rất lớn

- Hình thức: tv trực tiếp, tư vấn gián tiếp qua truyền hình, báo, đài, trung tâm trợ giúp pháp lý, hội thảo…

- Các dạng TVPL đất đai thường gặp:

vấn

pl

trong

lv

đất

đai

đai  TVPL về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi nn thu hồi đất

 TVPL về giải quyết tranh chấp đất đai

 TVPL về giá đất, các vđ tài chính vs đất đai

 TVPL về quyền của ng sd đất (đb là chuyển quyền sd đất)

 TVPL về khiếu nại, tố cáo về đất đai

 TVPL về trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất

 TVPL lquan đến quy hoạch, kế hoạch sd đất + Vai trò:

- Đối vs nhà nc: góp phần tuyên truyền, giáo dục pl, nâng cao nhận thức của cộng đồng về pl đất đai Giải quyết các “điểm nóng” về đất đai -> ổn định chính trị, trật tự xh; sửa chữa, hoàn thiện hệ thống pl đất đai

- Đối với xh, cộng đồng: giúp họ hiểu và chấp hành đúng pl đất đai, tụ giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng

- Đối với k/h: giúp tìm ra phg thức giải quyết vấn đề, bảo vệ quyền+lợi ích hợp pháp của mình

Khái

niệm,

đặc

điểm

+ K/n: Kỹ năng TVPL trong lv đất đai là khả năng của ls tv trong việc cung cấp các quy định, giải thích để k/h hiểu về quyền và nv của họ dựa trên các quy định của pl đồng thời đưa ra những phg án phù hợp để k/h tham khảo

+ Đặc điểm:

- Đặc điểm của kỹ năng TVPL chung

- Kỹ năng TVPL đất đai đc hình thành từ sự vận dụng pl đất đai trong thực tiễn

- Kỹ năng TVPL đất đai còn đc hình thành trên cs hiểu biết và vận dụng các kiến thức pl của những lv pl khác có liên quan đến đất đai

- Kỹ năng TVPL đất đai hình thành trên cs tư duy nhạy bén, giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên của lstv

Kỹ

năng

tv

+ Kỹ năng tạo niềm tin, giữ uy tín vs khách hàng:

- Vai trò: tạo đc sự tin tưởng từ phía k/hàng, tạo đc uy tín, thương hiệu của ls tv, tạo lập mối quan hệ bền vững, lâu dài vs k/h -> thu hút khách hàng

- Kỹ năng cần sử dụng:

 Kỹ năng nghe + nói:

 Tiếp xúc khách hàng lần đấu -> nghe là chủ yếu, chỉ nói khi k/h trình bày xong or sd khi cần trao đổi vs k/h để kiểm tra, khai thác thêm thông tin

 Khi trả lời tv k/h -> nói là chủ yếu, kết hợp vs nghe để thu nhận phản hồi của k/h

 Kỹ năng phi ngôn ngữ: Là kỹ năng bổ trợ cho kỹ năng nghe+ nói, giúp nâng cao hiệu quả kỹ năng giao tiếp vs khách hàng Gồm: thái độ, ánh mắt, cử chỉ, phong cách ăn mặc

+ Kỹ năng thu thập, khai thác, nghiên cứu hồ sơ và phân tích, xử lý thông tin

- Kỹ năng thu thập, khai thác thông tin

 Mục đích: giúp ls tv nắm bắt đc Nd, bản chất vụ việc làm cs để tiến hành các hđ tác nghiệp tiếp theo

 Các kỹ năng sd để thu thập thông tin: đặt câu hỏi cho đối tượng, lắng nghe đối tượng, huy động các nguốn thông tin, tài liệu

- Kỹ năng xử lý thông tin

 Tổng hợp nguồn thông tin: dựa vào p/tích, đánh giá nd vụ việc của k/h -> tổng hợp các vbpl liên quan

 Phân loại nguồn thông tin:

 Đối với vbpl đất đai phân loại theo: thời gian ban hành, cq ban hành, hiệu lực pháp lý

 Đối vs thông tin, vụ việc phân loại theo: thông tin do k/h cung cấp (đã đc kiểm chứng và chưa đc kiểm chứng); thông tin do ls khai thác của các đối tg có liên quan (hộ sd đất liền kề, cán bộ địa chính, UBND, cơ quan qly đất đai…); thông tin do ls tự khai thác thông qua các phg tiện thông tin đại chúng, người quen…

 Sử dụng nguồn thông tin cho yc tv của k/hàng: dựa trên yc của k/h -> loại bỏ thông tin ko thích hợp vs

yc của k/h, ko phù hợp vs quy định của pl, giữ lại những thông tin phù hợp

+ Kỹ năng trình bày và thuyết phục trong TVPL đất đai

- Kỹ năng trình bày:

 Là việc ng tv sd kỹ năng ngôn ngữ + phi ngôn ngữ để truyền tải nd TVPL, nd các quy định pl đến k/h giúp họ hiểu quyền + nv của mình và phg thức để bv quyền + nv đó

 Yc:

 Phải chuẩn bị kỹ nd cần trình bày trước khi trình bày thông qua xd đề cương trình bày + cbi các vbpl liên quan đến nd trình bày

 Luyện tập trước cách trình bày

- Kỹ năng thuyết phục

 Thuyết phục k/h lựa chọn giải pháp ng tv đã trình bày

 Yc: Thái độ tự tin, chủ động, vững vàng; làm chủ kiến thức pl đất đai; hiểu tâm lý k/h, trình bày ngắn gọn, dễ hiểu kết hợp đưa ra các tài liệu, chứng cứ, vbpl

+ Kỹ năng soạn thảo và nhận diện tích hợp pháp của vbpl:

VĐ 2: KỸ NĂNG NGHIÊN CỨU HỒ SƠ, PHÂN TÍCH VỤ VIỆC ĐẤT ĐAI Mục

đích

của

nghiên

cứu

hs,

phân

tích

vụ

việc

đất

đau

Nắm

đc bối

cảnh

tư vấn

+ Để có thể đưa ra ý kiến tv cho k/h, ng tv cần có time để nghiên cứu HS, hiểu đc “câu chuyện”của k/h + Những vụ việc k/h cần tv thường rơi vào 2 TH:

- Những vụ việc có sự kiện, tình tiết tg đối rõ ràng; tài liệu mà k/h cung cấp khá đầy đủ -> ng tv có thể dễ dàng nhận biết

- Những vụ việc phức tạp, hóc búa, hs ko đầy đủ, nguồn gốc, diễn biến qtrinh sd đất ko rõ ràng -> ng tv khó có thể hiểu ngay -> cần có sự so sánh, đối chiếu giữa các tài liệu, chứng cứ vs nhau và những thông tin trực tiếp từ k/h -> trên cs đó cùng vs kiến thức, kinh nghiệm thực tế, ng tv mới có thể giải đáp đúng đắn yc của k/h

VD1: K/h yc ng tv trả lời xem việc từ chối cấp GCNQSD đất cho k/h là đúng or sai

+ Nếu k/h cung cấp đầy đủ:

- Giầy tờ hợp pháp về nguồn gốc mảnh đất (giấy thừa kế, chuyển nhượng QSD, giao đất, cho thuê đất…)

- Trích lục hs thửa đất

- Xác nhận của UBND xã về thời điểm sd đất

- Quy hoạch sd đất tại địa bàn nơi có đất

- Biên lai thu thuế của cq nn có thẩm quyền -> dễ xác định và đưa ra ngay ý kiến tv

+ Nếu k/h chỉ trình bày:

- Đã sd đất từ lâu đời do ông cha để lại nhưng ko có giấy tờ

- Biên lai đóng thuế hàng năm

- Muốn đc cấp GCNQSD nhưng chính quyền từ chối vì đất ko rõ nguồn gốc -> Ng tv cần phải biết các cs pl cần phải có để phục vụ cho việc CM trước cq nn có thẩm quyền để đc cấp GCNQSD đất (Đ50 LĐĐ); đề nghị k/h cung cấp hs vs đầy đủ tài liệu đó; nếu h/k ko cung cấp đc -> trả phí để ng tv thay mặt họ liên hệ vs cq nn có thẩm quyền yc cung cấp các hs, tài liệu cần thiết.

+ Lưu ý: khi trình bày vs ng tv, k/h thường có tâm lý: chỉ nêu những điều có lợi cho mình, ko đề cập đến những điểm bất lợi; giảm trừ tối đa những hạn chế của mình, cố tình lảng tránh -> ng tv cần có cảm nhận, tư duy tốt, kiến thức pl sâu rộng, kinh nghiệm thực tế để đặt câu hỏi, đề nghị k/h trả lời, giải thích những vđ chưa rõ để làm rõ ND vụ việc

+ Ng tv cần xem hđ nghiên cứu hs, phân tích tài liệu, xđ vđ tv như 1 biện pháp để kiểm tra lại “nguyên liệu”,

“vật liệu”, và các “chất phụ gia” mà ng tv phải sd để đưa ra ý kiến tv

+ Mỗi vụ việc hay những đề nghị của k/h đều có những sự kiện, tình tiết, bối cảnh thực tế rất khác nhau -> ng

tv cần so sánh, đối chiếu, lý giải, tìm hiểu, đặt câu hỏi, xác minh, kiểm tra để hiểu 1 cách thực sự bối cảnh riêng của mỗi vụ việc

=> Hiểu đc bối cảnh tv sẽ giúp ng tv tiếp cận đc gần hơn tới 1 sản phẩm tv sát thực tế, có tính khả thi

Củng

cố hs

vụ việc

+ Trong qtrinh nghiên cứu, phân tích Hs vv, ng tv cần đọc tài liệu, rà soát, so sánh, xác minh -> trong quá trình

tv cần:

- Kiểm tra lại thông tin mà k/h cung cấp

- Lời trình bày của k/h có tương thích với các tài liệu, chứng cứ có trong hs vv hay ko

- Có thể phát hiện ra những mâu thuẫn, ko rõ ràng giữa các tài liệu, thông tin liên quan đến vv… -> phải tự tìm lời giải or yc k/h giải thích, làm rõ những mâu thuẫn

+ Kq của hđ nghiên cứu hs, phân tích vv, xác định vđ tv có thể là việc ng tv phát hiện ra 1 số tình tiết, sự kiện cần khách hàng cung cấp thêm tài liệu, thông tin or giải thích, làm sáng rõ những vấn đề mà trước đó k/h cung cấp trình bày chưa chính xác, cụ thể -> củng cố tính chính xác của hs vv

VD2: k/h yc tv về việc từ chối cấp GCNQSD của cq nn có thẩm quyền vs những thông tin:

- Đất do ông bà để lại, có di chúc+ng làm chứng -> cần xác định di chúc có hợp pháp ko? (đây là điểm mấu chốt để xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất)

Xác định tính hợp pháp của di chúc qua:

 Có bao nhiêu ng thuộc diện, hàng thừa kế cùng vs khách hàng (có anh chị em nào khác ko?)

 Đất có thuộc sở hữu hợp pháp của ng để lại di chúc (giấy tờ chứng minh)

 Tính hợp pháp của di chúc: việc viết di chúc những ng thừa kế khác có biết ko (phải có xác nhận), ng lập DC có hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn khi lập di chúc (thông qua chữ viết tay, ng làm chứng )

- Đất ko có tranh chấp -> cần có xác nhận của UBND xã

- Đất phù hợp vs quy hoạch -> cần có trích lục bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch

- Không có giấy tờ nào khác

Vs những trình bày trên, qua quá trình phân tích vụ việc, tiếp nhận thông tin trực tiếp từ k/h, ng tv nắm đc:

- Đất do cha mẹ để lại, đã sd từ trước 1990 -> nay; có di chúc lập năn 1993 và ng làm chứng xác định trong di chúc để lại thừa kế cho k/h

- Ng tv thu thập thêm đc 1 tài liệu quan trọng trong qtrinh xác minh:

 Ng đứng tên kê khai để lập bản đồ địa chính năm 1994 vẫn là cha khách hàng

 Năm 2000, cha mẹ k/h lập di chúc khác để lại mảnh đất cho cả 3 ng con, di chúc có xác nhận của UBND xã.

 đối chiếu vs những hs, tài liệu mà k.h cung cấp có mâu thuẫn -> đây là cs để ng tv:

 phân tích, đánh giá ND vụ việc đi theo hg nào

 mức độ sd Hs, tài liệu, thông tin mà k/h cung cấp: có 2 bản di chúc thì sd bản nào? (sd di chúc 2) Việc ng cha đứng tên kê khai lập bản đồ địa chính năm 1994 có ý nghĩa gì (quyền sd đất năm 1994 vẫn thuộc ng cha)

Định

hướng

cho

việc

tra

+ Thông qua việc làm rõ những thông tin liên quan đến vụ việc như: tư cách chủ thể; Nd vụ việc, giao dịch; đối tượng giao dịch; thời điểm diễn ra vụ việc; nơi diễn ra vụ việc

-> ng tv sẽ có những nhận định, định hướng cho việc tra cứu, xđ VBPL áp dụng vào vụ việc

+ Ng tv cần phân loại ND vụ việc mà k/h yc, đề nghị về các vđ:

- Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sd đất, thu hồi đất (chú ý vb do địa phg ban hành)

cứu

vbpl

- Vđ liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai or giá đất: Khung giá đất, NĐ 198, 142…

- HĐ chuyển quyền sd đất: BLDS, Luật đất đai, NĐ 181…

- … -> Xác định nguồn luật điều chỉnh trực tiếp vđ đó là gì để tra cứu

Tạo cs

cho

việc

soạn

thảo

thư tv

+ Sp cuối cùng của qtrinh tv là đưa ra ý kiến tv = vb or lời nói trên cs đề nghị của k/h + Trên cs thực tế, bối cảnh, hs vv -> ng tv thực hiện quá trình phân tích, đánh giá để hiểu đc bản chất ply của vv

 đối chiếu vs các quy định của pl, kết hợp kiến thức chuyên môn + kinh nghiệm thực tế -> phác thảo ra cấu trúc Tv và ND cụ thể để tv (những vđ trọng tâm cần giải quyết đối vs yc của khách hàng)

+ Việc phác thảo cấu trúc ND tv sẽ giúp ng tv kiểm soát đc tính logic, hợp lý, khoa học của vđ mình tv

VD3: Khi k/h yc tv về mức bồi thường đối vs đất vườn ao trong khuôn viên đất ở khi NN thu hồi đất của họ để làm đg giao thông

có đúng pl ko? Nếu ko đúng thì cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

-> VĐ trọng tâm cần làm rõ:

- Xđ cs ply, nguồn gốc, hiện trạng sd đất của k/h

- Xđ mục đích thu hồi đất của nn (thuộc TH nn bồi thg or nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận)

- Xem xét các VBPL có liên quan đến vđ bồi thường, khiếu nại, tố cáo trong lv đất đai, đb là vbpl của địa phg nơi có đất bị thu hồi để xem có ngoại lệ nào ko

- Xem xét quy trình xét duyệt phg án BT của nn và mức bồi thường trên cs đối chiếu vs vbpl hiện hành

- Khi có căn cứ để khẳng định việc phê duyệt phg án BT cho k/h là ko thỏa đáng-> có thể thay k/h viết đơn khiếu nại (ND khiếu nại? Lý do khiếu nại? Đưa ra đề nghị, yc trong đơn? Gửi đến cq nào?)

Các

bước

tiến

hành

nghiên

cứu

hồ sơ,

phân

tích

vụ

việc

đất

đai

B1:

đọc sơ

bộ, đọc

lướt

+ Cần phải đọc 1 lượt toàn bộ HS vụ việc (do k/h cung cấp + do ng tv thu thập) trước khi phân tích ND + Mục đích: xem xét tổng quan

- Vv này có bao nhiêu đầu tài liệu, vb

- ND cb của mỗi tài liệu là gì?

- Mối liên hệ giữa các vb, hs tài liệu + Kỹ thuật đọc Hs vụ việc:

- Đọc tên, tiêu đề của tài liệu, trích yếu or phần dẫn nhập của tài liệu, vb

- Đọc ND chính yếu

Vd: đọc Cv trả lời của ban BT, GPMB đối với đơn khiếu nại mức BT sẽ có ND chính yếu:

 Chấp nhận or ko chấp nhận or chấp nhận 1 phần khiếu nại về mức BT

 Giá BT mới đc Ad để điều chỉnh mức bt là giá tại thời điểm phê duyệt tổng thể or thời điểm có quyết định điều chỉnh theo đơn k/n

 Cq nào or chủ đtư dự án chịu trách nhiệm trong việc xd dự thảo về điều chỉnh mức BT

- Đọc mục lục Hs tài liệu nhằm nắm đc Nd cb của vv, thuận tiện cho việc tra cứu, cập nhật khi xd ND tv

- Kiểm tra thông tin về chủ thể ký kết và đóng dấu tài liệu -> xác định 1 vb có hiệu lực or ko

VD4: 1 vv cần tv có ND: Hs liên quan đến tránh chấp trong 1 HĐ góp vốn hợp tác đầu tư xd nhà ở và TTTM hỗn hợp giữa: Bên

góp tiền – k/h yc tư vấn; bên góp đất – chủ đầu tư

K/h cho rằng chủ đtư đang có động thái chiếm dụng vốn: Tiền góp vốn k/h đã chuyển cho chủ đtư theo thỏa thuận trong HĐ nhưng chủ đtư ko xd theo tiến độ

K/h muốn: chấm dứt việc góp vốn, đòi bồi thường và phạt HĐ do chủ đtư ko thực hiện nghĩa vụ

-> Hs vụ việc này cần có các vb, tài liệu sau:

- HĐ góp vốn hợp tác đầu tư -> HĐ có hợp pháp, có giá trị ko?

- Các giấy tờ liên quan đến dự án đtư:

 QĐ chấp thuận chủ trương đtư của UBND tỉnh

 QĐ phê duyệt dự án

 HĐ thuê đất or QĐ giao đất của cq nn có thẩm quyền (kể cả QĐ thu hồi đất của ng đang sd để giao cho nhà đtư)

 Bản đồ tỉ lệ 1:500

 Cấp phép xd

 Biên lai liên quan đến nv tài chính của nhà đtư

 Biên bản bàn giao đất trên thực địa

 Giấy tờ liên quan đến bồi thg, GPMB (nếu có) -> các giấy tờ này có ý nghĩa cb trong việc xem xét tính hợp pháp của HĐ hợp tác đtư

- Các biên bản nghiệm thu tiến độ công trình do bên giám sát và bên thi công cung cấp -> CM sự vi phạm nv của chủ đtư

- Các giấy tờ cm tiền góp vốn k/h đã chuyển cho chủ đtư

- Các công văn or thông báo trao đổi giữa bên nhận góp vốn vs bên góp vốn về việc chậm tiến độ thực hiện dự án Sau khi nắm đc các đầu vb, tài liệu trên -> ng tv cần đọc lướt toàn bộ ND tài liệu và xác định tính liên quan giũa chúng

B2:

sắp

xếp hồ

sơ tài

liệu

+ Mục tiêu: Phục vụ cho công tác quản lý hs vv (đối vs những vv đơn giản) và thuận lợi cho qtrinh tra cứu, sd trong qtrinh nghiên cứu hs, phân tích vv (vs những vv phức tạp) Đây cũng là bước thể hiện việc qly khoa học, chuyên nghiệp của ng tv

+ Cách sx:

- Sx theo diễn biến ngược or diễn biến xuôi của vv

- Sx theo phân nhóm tài liệu gắn liền vs nd vv

- Sx theo tầm quan trọng của tài liệu: cách sx này giúp ng tv có kế hoạch và định hướng trong việc ưu tiên

vđ cần nghiên cứu, cần thực hiện trong qtrinh tv

VD5: vs những tài liệu đc nêu ở VD4 -> có thể sx hs vụ việc theo mức độ quan trọng của tài liệu như sau:

- Tài liệu liên quan đến cs, căn cứ để đơn phương chấm dứt HĐ:

 HĐ góp vốn hợp tác đầu tư

 Các tài liệu, hs về tính hợp pháp của dự án

 Các hs, tài liệu đính kèm vs dự án: Hs nhà thầu thực hiện dự án, nhà thiết kế, giám sát…

 Các VBPL có liên quan trực tiếp or gián tiếp đến việc chấm dứt HĐ nói chung và đơn phg chấm dứt HĐ trước thời hạn nói riêng

- Tài liệu liên quan đến bồi thường thiệt hại và phạt HĐ:

 HĐ góp vốn hợp tác đầu tư

 Hs, tài liệu chứng minh về tiến độ góp vốn của k/h: giấy biên nhận, xác nhận chuyển tiền của ngân hàng

 Hs, tài liệu về tiến độ thi công công trình: biên bản nghiệm thu, nhật ký giám sát công trình

 Công văn, giấy tờ khác có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn về việc nhắc nhở, đôn đốc và các thỏa thuận , đàm phán khác liên quan đến việc chậm tiến độ thi công công trình

- Sx theo dự tiến về tần suất sd từng loại tài liệu và phân nhóm tài liệu

B3:

đọc chi

tiết

+ Khi nghiên cứu hs và phân tích vv 1 cách cụ thể, ng tv trước tiên cần xác định rõ mục tiêu cụ thể của việc đọc

và xác định thứ tự tài liệu ưu tiên đọc Cần ad kỹ thuật đọc nhanh, đọc hiệu quả

+ Mục đích: đọc để nắm bắt những thông tin quan trọng trong vv -> ng tv cần nhớ or hình dung và định hướng

đc những thông tin quan trọng chứa đựng trong mỗi tài liệu

+ Cần đánh dấu vào những ND cơ bản, quan trọng trong mỗi tài liệu để thuận tiện cho qtrinh nghiên cứu: gạch dưới những từ quan trọng, khoanh tròn những cụm từ khó, chưa rõ ràng, dùng các kỹ hiệu như *, ngôi sao để đánh dấu những nd quan trọng, viết ngoài lề or đầu, cuối trang những suy nghĩ, ý tưởng, lưu ý và ng tv phát hiện ra khi vừa đọc xong tài liệu… (chỉ đánh dấu vào TL sao chép, ko đánh dấu vào TL gốc)

VD6: K/h yc chỉ ra căn cứ pháp lý để cho thấy: Quyết định phê duyệt phg án bồi thường đất nông nghiệp của UBND huyện là ko

thỏa đáng, ko đùng vs quy định pl, làm thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của ng dân

 Cần nắm đc ND chính trong các tài liệu quan trọng để xem xét yc của k/h gồm:

- QĐ phê duyệt phg án bt của UBND huyện

 Căn cứ để UBND huyện quyết định mức BT

 Mức BT cụ thẻ là bao nhiêu

 Đơn giá bồi thường vào thời điểm áp giá BT

- Giấy tờ pháp lý liên quan đến đất bị thu hồi của khách hàng

 Sổ đỏ, sổ hồng or giấy tờ hợp lệ khác

 Nguồn gốc đất

 Nếu ko có giấy tờ: thời điểm sd đất + hiện trạng sd đất đến thời điểm bị thu hồi

- VB của UBND xã về xác nhận nguồn gốc, hiện trạng sd đất

 Nd xác nhận là gì

 Nd đó có khớp vs hồ sơ địa chính tại chính quyền ko?

 ND đó đối chiếu vs giấy tờ ply về mảnh đất có khớp nhau ko?

 Việc xác nhận nguồn gốc, hiện trạng sd đất có phù hợp, có đúng vs thực tế sd ko?

- Các vbpl đất đai có liên quan đến chính sách bồi thường, đb là vb của địa phg nơi có đất bị thu hồi

B4:

tóm

lược

+ Thường thực hiện vs những vv phức tạp, có nhiều mốc thời gian, có nhiều tình tiết và VĐ pháp lý

+ Mục đích: Khái quát hóa toàn bộ bối cảnh vụ việc, giúp ng tư vấn thoát ly những tình tiết cụ thể

+ 1 số cách tóm lược: mô hình hóa diễn biến vv, tóm lược theo VĐ (or nhóm VĐ), tóm lược theo sơ đồ tư duy