Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại các cơ quan của quốc hội và trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi hoa sen

Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HĐH kết hợp với việc sử dụng triệt để, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

LÊ ĐỨC HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO CÁN BỘ CAO CẤP TẠI CÁC CƠ QUAN CỦA QUỐC HỘI VÀ TRUNG TÂM CHĂM SÓC SỨC KHỎE NGƯỜI CAO TUỔI HOA SEN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM- THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-

LÊ ĐỨC HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO CÁN BỘ CAO CẤP TẠI CÁC CƠ QUAN CỦA QUỐC HỘI VÀ TRUNG TÂM CHĂM SÓC SỨC KHỎE NGƯỜI CAO TUỔI HOA SEN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM- THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS CHU VĂN THỈNH

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Chu Văn Thỉnh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, tập thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Từ Liêm, phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Từ Liêm, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Đức Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài .1

2 Mục đích, yêu cầu .2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất .3

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ: 3

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 4

1.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới .5

1.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) .5

1.2.2 Trung Quốc .6

1.2.3 Inđônêxia .7

1.2.4 Hàn Quốc .8

1.2.5 Nhận xét, đánh giá: 10

1.3 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 11

1.3.1 Thời kỳ trước 1987 11

1.3.2 Thời kỳ năm 1987 đến 1993 12

1.3.3 Thời kỳ 1993 đến 2003 13

1.3.4 Thời kỳ từ 2003 đến nay 19

1.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 22

1.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1988 22

1.4.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1993 23

1.4.3 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2003 25

1.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của Thành phố Hà Nội 28

1.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 28

1.5.2 Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: 29

1.5.3 Tồn tại, vướng mắc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội: 30

1.5.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 31

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội huyện Từ Liêm 34

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Từ Liêm 34

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu 34

2.2.4 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 35

2.3.1 Phương pháp nghiên cứu phân tích hệ thống pháp luật 35

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê, phân tích các tài liệu, số liệu, dữ liệu đã có trên địa bàn nghiên cứu 35

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lý và người bị thu hồi đất trên thực tế 36

2.3.4 Phương pháp tổng hợp, đánh giá 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội 38

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 38

3.1.2.Đặc điểm kinh tế - xã hội 45

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Từ Liêm 54

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Từ Liêm 54

3.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất của huyện Từ Liêm năm 2013 58

3.2.3 Biến động đất đai giai đoạn 2008 - 2013 59

3.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Từ Liêm 61

3.3.1 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Từ Liêm 61

3.3.2 Đánh giá chung về công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Từ Liêm trong thời gian qua 65

3.4 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu 66

3.4.1 Sơ lược về 02 dự án nghiên cứu 66

3.4.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến 02 dự án 67

3.4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở 02 dự án: 70

3.4.4 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án

nghiên cứu đến đời sống và việc làm của người dân 75

3.5 Đề xuất một số giải pháp 84

3.5.1 Giải pháp về chính sách 84

3.5.2 Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi 85

3.5.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Kiến nghị 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC PHỤ LỤC 94

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tốc độ tăng giá trị sản xuất trên địa bàn huyện 49

Bảng 3.2 Cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện và khu vực do huyện quản lý 50

Bảng 3.3 Thu chi ngân sách huyện Từ Liêm giai đoạn 2007 -2012 51

Bảng 3.4: Diện tích và cơ cấu các loại đất của huyện Từ Liêm năm 2013 59

Bảng 3.5: Biến động các loại đất của huyện Từ Liêm giai đoạn 2008 - 2013 60

Bảng 3.6 Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi 75

tại dự án Quốc hội 75

Bảng 3.7 Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân tại dự án Quốc hội 76

Bảng 3.8 Kết quả điều tra phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi tại dự án Hoa Sen 76

Bảng 3.9 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân tại dự án Hoa Sen 77

Bảng 3.10 Tình hình việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án Quốc hội 78

Bảng 3.11 Tình hình việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại dự án Hoa Sen 79

Bảng 3.12 Tình hình tài sản của các hộ trước và sau khi bị thu hồi đất 80

tại dự án Quốc hội 80

Bảng 3.13 Tình hình tài sản sở của các hộ trước và sau khi bị thu hồi đất 81

tại dự án Hoa Sen 81

Bảng 3.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Quốc hội 82

Bảng 3.15 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất Dự án Hoa Sen 82

Bảng 3.16 Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu hồi đất 83

Bảng 3.17 Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất 84

DANH MỤC BIỂU

Biểu đồ 3.1: Biến động các loại đất giai đoạn 2008 - 2013 61

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Diện tích đất nằm trong chỉ giới GPMB dự án Quốc Hội 73Hình 3.2: Diện tích đất nằm trong chỉ giới GPMB dự án Hoa Sen 74

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam chương II điều 18 đã xác định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân ổn định lâu dài”

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan trọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai các

dự án Có thể nói: “ Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng nhanh là nhân tố quan trọng hoàn thành dự án” Thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống, kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giao đất ngày càng được quan tâm hơn

Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH - HĐH kết hợp với việc sử dụng triệt để, hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái, thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về Đất đai và các quy định khác có liên quan thì việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các công trình phát triển lợi ích kinh tế, xã hội là việc làm cần thiết, có ý nghĩa quan trọng Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng gặp phải những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng

Vì vậy việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ

sở khoa học, từ đó đề xuất sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết

Vì những lý do nêu trên, để nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ, TĐC ở huyện Từ Liêm - thành phố Hà Nội, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Chu Văn

Thỉnh, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại các cơ quan của Quốc hội và Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội ”, nhằm điều tra,

tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, GPMB, đáp ứng được yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước

2 Mục đích, yêu cầu

2.1 Mục đích

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng dự

án đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ cao cấp tại các cơ quan của Quốc hội và dự

án Trung tâm chăm sóc sức khỏe người cao tuổi Hoa Sen trên địa bàn huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:

1.1.1.1 Bồi thường và chính sách bồi thường:

- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi (Quốc hội, Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia)

- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó (Hoàng Phê, 1995, NXB Đà Nẵng)

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Hoàng Phê, 1995, NXB Đà Nẵng)

1.1.1.2 Hỗ trợ:

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Ngân hàng phát triển Châu Á, cẩm nang về tái định cư)

1.1.1.3 Tái định cư:

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống

và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển (Ngân hàng phát triển Châu Á, cẩm nang về tái định cư)

1.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính

đa dạng và phức tạp

a- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại

là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng

đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết

để đảm bảo đời sống dân cư sau này

- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau

1.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để

họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt (Ngân hàng phát triển Châu Á, cẩm nang về tái định cư) Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án

- Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư

- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (Ngân hàng phát triển Châu

Á, cẩm nang về tái định cư)

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ

đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau

Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố

Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền

quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực

bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% (Ban Vật giá Chính phủ, 2000)

1.2.3 Inđônêxia

Inđônêxia có luật đất đai từ năm 1960, hiện nay vẫn thực hiện luật này Luật đất đai quy định có 3 quyền: Quyền xây dựng, quyền sử dụng và quyền sở hữu Quyền sở hữu được coi là vĩnh viễn, bất di bất dịch Khi Nhà nước cần cho nhu cầu công cộng, người sở hữu phải nhường quyền này cho Nhà nước

Khi dự án của tư nhân lấy đất của tư nhân, cơ quan quản lý về đầu tư ở địa phương đứng trung gian giúp các chủ đầu tư tư nhân thương thuyết với chủ sử dụng đất để dàn xếp về giá cả đền bù, di chuyển tài sản, cơ quan này làm nhiệm

vụ bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán

Đối với các chủ dự án của Nhà nước do Nhà nước đầu tư, được quyền lấy đất

là những dự án phi thương mại Nhà nước lấy đất cho những dự án này, bắt buộc người đang sử dụng đất phải trao quyền sử dụng đất cho Nhà nước và luật cũng

ghi rõ phải trả tiền cho họ theo giá thi trường, có đàm phán về giá đền bù từ cấp thấp đến cấp cao, cao nhất là cấp Tổng thống quyết định Tuy nhiên khi tính đền

bù về đất còn xem xét tính hợp pháp của người đang sử dụng đất, nếu nhập cư không hợp pháp thì không được tính đền bù Người bị thu hồi đất có quyền chứng minh tính hợp pháp của mình tại Tòa án (Ánh Tuyết, 2002)

1.2.4 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho từng

đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ (Ánh Tuyết, 2002)

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ ràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một

là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được

lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá

trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có

quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích

cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự

án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự

án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Ánh Tuyết, 2002)

1.2.5 Nhận xét, đánh giá:

Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước

có quyền chiếm hữu đất đai Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hòan thiện chính sách bồi thường GPMB

ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi

thường GPMB nói riêng;

- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định

về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư

1.3 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1 Thời kỳ trước 1987

Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban hành Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân (Hiến pháp, 1946) Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào làm ăn tập thể, đồng thời Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức sở hữu tập thể

Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam, sau đó Ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị định 151/TTg:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản:

về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời

1.3.2 Thời kỳ năm 1987 đến 1993

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (Hiến pháp, 1992) Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980

Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…

1.3.3 Thời kỳ 1993 đến 2003

Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:

“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”

- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong

lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu

tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy

hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc

hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về

thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn

và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18 Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”(Hiến pháp, 1992)

Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong

việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai

1988 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại

đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”

- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội Luật Đất đai 1993, NXB

Chính trị Quốc gia)

Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét

về tính chất, nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP:

a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối tượng được bồi thường Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ

sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K

để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Đối với đất bị thu hồi là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao đất người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại về đất bằng tiền cho ngân sách xã Người đang sử dụng đất công ích của xã được UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được bồi thường theo quy định người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm một phần diện tích đất ở, tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi thường bằng tiền

b- Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70% đến 80% mức bồi thường

c- Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới

Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định

này đã đưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức

hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương

Điều 35 quy định: “Tuỳ theo quy mô sử dụng đất và tính chất của mỗi dự

án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”

Điều 39 quy định: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận được với người có đất

bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy định của Nghị định này và được UBND cấp tỉnh cho phép thì được bồi thường theo mức đã thoả thuận”(Nghị định

22, 1998)

Nội dung mới được quy định là ngoài các đối tượng bị thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất cũng được công nhận là những người bị ảnh hưởng bởi dự án và được hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm

d- Về phương thức và mức bồi thường đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng đất có cùng diện tích và chất lượng, nếu không có đất mới bồi thường bằng tiền; nếu đất được bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn đất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị đất, nếu đất bồi thường có giá trị cao hơn đất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch đó

Đất ở đô thị là đất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng để xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch đã được duyệt Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không được bồi thường như đất đô thị

Đối với đất ở thuộc đô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết định Bồi thường bằng đất chỉ được thực hiện khi có dự án TĐC được phê duyệt Trường hợp người bị ảnh hưởng đồng ý nhận đất ở ngoại thành thì được hưởng có quyền đề nghị lựa chọn một trong ba phương án bồi thường

Đối với đất ở nông thôn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới không quá 400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay điều kiện tự nhiên đặc biệt

đ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: Điều 34 quy định Việc lập Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết định thu hồi đất hoặc trước khi có quyết định thu hồi đất Dựa trên cơ sở bản kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, số lượng tài sản….Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế từ đó xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định chế độ, mức bồi thường vượt quá quy định thì phần bồi thường vượt mức do ngân sách địa phương có trách nhiệm chi trả Đối với các dự án khi thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB chưa xác định được chủ sử dụng đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp

tổ chức thực hiện bồi thường và chi trả tiền bồi thường, chi phí bồi thường tính theo quy định tại Nghị định này được phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuộc phạm vi dự án chịu trách nhiệm hoàn trả và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất

e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, đối với các dự án khi bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường không đúng với quy định của pháp luật, thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển GPMB và giao đất đúng kế hoạch

Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ

và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng bồi thường GPMB

và thẩm định phương án bồi thường GPMB (Bộ Tài chính, 1998)

- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định

cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:

a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ

b- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ

ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế

c-Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng

để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận (Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001)

Trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP, thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Với giá trị được bồi thường, người có đất bị thu hồi không

có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng

dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này Đồng thời, Nhà nước cần có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao động …để giải quyết những vấn đề có liên quan đến đời sống, dân sinh, kinh tế cộng đồng và ổn định xã hội Sau nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án đầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng) Nghị định 22/CP đã thể hiện tính bất cập trong việc áp dụng thi hành và có nhiều quy định không phù hợp với chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức đó, phần nào hạn chế hiệu quả đầu tư, tiến độ thực hiện và chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP về chính sách bồi thường GPMB và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu sử dụng và lợi ích quốc gia

thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày

26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đề đang đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền định đoạt, quyền được hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu;

b- Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình CNH-HĐH nông nghiệp và nông thôn;

c- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự tạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HĐH đất nước;

d- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

đ- Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá trình giao dịch bất động sản;

e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên

cơ sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất;

h- Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất;

i- Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại hành chính về đất đai; khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp

Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án

sẽ tăng lên rất nhanh Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táI định cư; Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH-HĐH, ổn định đời sống nhân dân

1.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

1.4.1 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1988

Luật đất đai 1988 quy định: “trong trường hợp đất đang sử dụng được thu hồi theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3, Điều 14 của Luật này để giao cho người khác thì được đền bù thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” (Điều 49); ngày 31/5/1990, Hội đồng bộ trưởng có Quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông

nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho nhà nước, khoản tiền này được nộp vào ngân sách nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp và định canh định cư cho những người bị lấy đất

1.4.2 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27) Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998 Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v…

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP Chính sách bồi thường thiệt hại về đất được thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất, về tài sản.v.v phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan Với việc ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Qua hơn 5 năm thực

hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước

Luật Đất đai năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, giá đất tính bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị định

số 22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta Tuy nhiên, quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai là, việc xác định hệ số K Không ít địa phương bồi thường theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, Đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều địa phương khác quy định giá bồi thường đất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Với số tiền bồi thường đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất tương đương cả về diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi; Chính vì vậy đã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất; từ đó, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v

Thứ ba, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không được bồi

thường thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý,

sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh

ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chính sách bồi thường thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền

sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai năm 1993 Nhiều trường hợp đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền

sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất Do đó, khi thực hiện bồi thường mỗi địa

phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi Có địa phương thực hiện đền

bù 100% như Đồng Nai , nhưng có địa phương thực hiện bồi thường bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời điểm sử dụng đất như quy định của thành phố Hải Phòng,

Đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu vào tiền bồi thường như thành phố Hồ Chí Minh

Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn

của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các khu tái định cư…

Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu

hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí bồi thường, giải

phóng mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự

án thiếu vốn, nên phương án bồi thường đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả bồi thường để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.4.3 Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai 2003

Ở Việt Nam, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của Nghị

định 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua

đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy

đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

- Các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm

2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và

có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sử kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu

tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, về

năng lực cán bộ thực thi giải phóng mặt bằng, tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó chúng ta cũng còn những tồn tại, vướng mắc khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó đặc biệt là vấn đề giá đền bù, gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản

Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay có những điểm đổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh

tế theo quy định tại Điều 36, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

- Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi

- Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình,

cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

1.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của Thành phố Hà Nội

1.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được các cấp ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức thực hiện; UBND thành phố đã ban hành các văn bản:

- Quyết định số 199/2004/QĐ-UBND ngày 29/12/2004 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Quyết định số 26/2005/QĐ-UBND ngày 18/02/2005 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 81/2005/QĐ-UBND ngày 03/06/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Thông báo số 1931/TB-STC ngày 10/06/2005 của Sở tài chính Hà Nội về việc thông báo đơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 136/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy định về thu hồi đất giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dân nông thôn trên địa bàn TP Hà Nội;

- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội;

- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 36/2007/QĐ-UBND ngày 23/06/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 33/2008/QĐ-UBND ngày 9/06/2008 của UBND Thành phố

Hà Nội quy định thực hiện khoản 2 điều 40 quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố về thực hiện điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của chính phủ trên địa bàn Thành phố;

- Thông báo số 5630/TB-STC ngày 28/12/2007 của Sở tài chính Hà Nội về đơn giá làm cơ sở tính bồi thường, hỗ trợ cây cối hoa màu, vật nuôi phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 124/2009/QĐ – UBND ngày 29/12/2009 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để làm cơ sở tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

1.5.2 Thực trạng về tình hình bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Toàn Thành phố tính đến đầu năm 2012 có trên 1.209 dự án đầu tư có liên quan tới thu hồi đất GPMB với quy mô 11.749 ha, liên quan tới 208.750 tổ chức,

hộ gia đình, nhu cầu tái định cư khoảng 18.020 hộ; nhiều dự án gặp khó khăn phải đình hoãn hoặc chậm tiến độ, trong khi đó TP lại phải tập trung GPMB đáp ứng tiến độ nhiều dự án trọng điểm Quốc gia và TP, như dự án đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lào Cai; Các dự án đường