Thực trạng và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu đô thị mới đại kim định công

Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Lời nói đầu Công xây dựng phát triển kinh doanh - xã hội đòi hỏi nguồn lực đất nớc phải đợc sử dụng cách đầy đủ, hợp lý hiệu nhằm đảm bảo cho kinh tế tăng trởng phát triển bền vững, tạo sở để thực mục tiêu dân giàu, nớc mạnh, xã hội công văn minh Đối với quốc gia, đất đai tài nguyên vô quý giá, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống Tuỳ thuộc vào lĩnh vực mà đất đai có vài trò quan trọng khác Trong nông nghiệp, đất đai t liệu sản xuất đặc biệt thay Trong công nghiệp, đất đai địa bàn phân bố khu sản xuất, nhà máy, xí nghiệp, kho tàng bến bãi, đờng giao thông vận tải Trong lĩnh vực khác, đất đai nơi phân bố khu dân c phục vụ lợi ích công cộng, khu quân sự, an ninh quốc phòng Vốn đất đai nớc ta ngày thành trình đấu tranh dựng nớc giữ nớc lâu dài với công sức xơng máy hệ ngời Việt Nam Chính thế, đất đai trở thành tài sản chung dân tộc, phải đợc quản lý sử dụng đầy đủ hợp lý hiệu lợi ích toàn xã hội Có thể nói, đất đai ý nghĩa sống, thiếu đất loài ngời tồn Mọi tồn tiến triển loại ngời diễn mặt đất Nó có tính chất đặc trng không giống t liệu sản xuất nào, tài nguyên có giới hạn số lợng, cố định vị trí không gian Không theo nghĩa đất đai cần thiết cho tồn phát triển ngời, mà phơng diện kinh tế tạo cải vật chất đất có ý nghĩa quan trọng Đất đai trực tiếp gián tiếp sinh cải vật chất Nhà kinh tế học cổ điển WPetty nói ''lao động cha, đất mẹ cải'' Rõ ràng có đứa trẻ mẹ Cũng nh vậy, có cải lao động đất đai Vì vậy, hoạt động kinh tế tạo cải vật chất, từ Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập đầu ngời biết tổ chức trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố sản xuất quan trọng Đất từ lâu, đất đai đợc ngầm xem nh loại hàng hoá đặc biệt, đợc định giá , đợc đem trao đổi chuyển nhợng thị trờng nơi để Nhà nớc tham gia đầu t liên doanh với tổ chức, công ty tập đoàn sản xuất nớc Đất đai đóng vai trò vị trí quan trọng xác định độc lập chủ quyền quốc gia Một thực tế đặt ra, đất đai nguyên nhân tranh chấp tộc, quốc gia, chí thành viên xã hội Đất đai đợc đặt nghĩa ''Tấc đất, tấc vàng'' Nó tài sản đặc biệt quốc gia chuyển tiếp qua hệ , đồng thời đợc coi dạng tài sản phơng thức tích luỹ cải vật chất đợc thừa kế trao đổi Trong công đổi vấn đề phát triển sở hạ tầng công trình xây dựng đòi hỏi phải đợc phát triển để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế Tuy nhiên vấn đề nhiều không thực đợc diễn chậm, việc giải phóng mặt nhiều chậm trễ Làm ảnh hởng tới tiến độ thực dự án Do việc nghiên cứu nhân tố vấn đề làm ảnh hởng tới tiến trình giải phóng mặt vấn đề xúc vấn đề hay cần nghiên cứu Để làm sáng tỏ vấn đề em chọn đề tài Thực trạng giải pháp định giá đất đền bù thiệt hại giải phóng mặt (vị dụ khu đô thị Đại Kim - Định Công) + Phơng pháp nghiên cứu : -Thu thập thông tin qua văn công trình nghiên cứu có - Điều tra giá đất thực tế thị trờng: tiếp cận quan quản lý đất đai, chủ gia đình bị thu hồi đất để thu thập tìm hiểu giá đất thị tr ờng phục vụ cho đề tài nghiên cứu - Tìm hiểu sách, giá đền bù để xem xét xem có phù hợp với giá đất thị trờng khu vực hay không Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Thông qua việc nghiên cứu để tìm hiểu thêm chỗ hợp lý bất hợp lý nghị định, văn pháp luật việc đền bù giải phóng mặt nhằm nâng coa hiểu biết thân - Phơng pháp phân tích so sánh - Phơng pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích đánh giá thông tin thu thập thông qua việc xây dựng bảng biểu với số liệu xử lý đáng tin cậy + Đối tợng - phạm vi nghiên cứu - Giá đất khu đô thị Đại Kim - Định Công, yếu tố ảnh hởng đến giá đất thực tế địa bàn xã Đại Kim - Định Công - Giới hạn chủ yếu đất đất nông nghiệp nằm loại đất theo quy định Thành phố Hà nội - Các sách đợc áp dụng để thực cho việc giải phóng mặt Để hoàn thành đợc đề tài em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ, hớng dẫn ThS Vũ Thị Thảo, Vũ Thị Lan cán địa xã Đại Kim tập thể giáo viên môn kinh tế & quản lý Địa nh tập thể cán xã Đại Kim tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Chơng I : Cơ sở lý luận định giá đất tiến hành giải phóng mặt Khái niệm ý nghĩa định giá đất a Khái niệm định giá đất Định giá hay gọi thẩm định hoạt động chuyên môn tuý Hoạt động định giá hình thành , tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển sản xuất hàng hoá Hiện nay, hoạt động định giá nhiều nớc giới trở thành dịch vụ phổ biến công cụ cần thiết Nhà nớc vận hành kinh tế thị trờng Việt Nam, hoạt động định giá có từ lâu nhng bị chi phối ý chí Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá giá loại sản phẩm thuộc tất khu vực sản xuất kinh tế Vì hoạt động định giá chủ yếu thụ động Từ năm 1993 trở lại đây, kinh tế chuyển sang vận hành theo chế thị trờng theo định hớng XHCN hoạt động định giá bớc đầu đợc xếp lại tổ chức hoạt động theo vai trò chức nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạc kế hoạch Vì vậy, định giá đất đợc hiểu ớc tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đất đợc xác định b ý nghĩa định giá đất Một : Sẽ tăng cờng khuôn khổ pháp lý quy định cho hoạt động định giá, việc pháp lý hoá việc định giá bất động sản nớc ta Ví dụ, trình đền bù giải phóng mặt bằng, khâu định giá bất động sản vấn đề gây nhiều khó khăn Một mặt, hiến pháp Việt Nam 1992 có quy định điều 23 : Tr ng mua hoạc trng dụng có bồi hoàn theo giá thị trờng Mặt khác, Nhà nớc lại ban hành khung giá đất áp dụng Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập chung cho nớc thời gian dài Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng nớc đáp ứng đợc thay đổi diễn liên tục thị trờng Theo quy định nghị định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại Chủ tịch UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc TW định sở giá đợc quy định khung giá Chính phủ nhân với hệ số K Việc xác định hệ số K lý thuyết thực tế khó khăn, phức tạp, thị trờng nhà đất nớc ta sơ khai giá chuyển nhợng đất thị trờng nhiều bị bóp méo Có thể nói, việc định giá đất nớc ta thời gian qua nhiều nhợc điểm Với phát triển nhanh thị trờng Bất động sản nớc ta, việc định giá Bất động sản có đáp ứng đợc Thực tiễn đòi hỏi phải xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản kinh tế nớc ta Hai : Cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá hoạt động chuyên gia định giá Bất động sản pháp lý hoá việc định giá Bất động sản Sự phát triển thị trờng Bất động sản nớc ta đòi hỏi phải có chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá khoa học phù hợp với điều kiện trình độ cán nớc ta Do đó, cần phải thiết lập khung pháp lý hoàn chỉnh địng giá Bất động sản để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngời định giá gắn quyền lợi lợi ích với trách nhiệm họ Ba : Cần thiết cho việc quốc tế hoá khuôn khổ hoạt động cho chuyên gia định giá Bất động sản Một hệ thống chuẩn mực định giá riêng nớc ta phù hợp với tiêu chuẩn định giá Bất động sản quốc tế cần sớm đợc thiết lập Bốn : Việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản nớc ta cần thiết cho việc thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết hình thành, phát triển thị trờng Bất động sản công tác đào tạo chuyên gia định giá nớc ta Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Cuối cùng, việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc phơng pháp định giá Bất động sản nớc ta cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá việc định giá Bất động sản thị trờng Bất đọng sản kinh tế nớc ta Cơ sở khoa học hình thành giá đất a Cơ sở lý luận giá trị , giá * Cơ sở lý luận giá trị trờng phái kinh tế trị cổ điển Anh đại diện William Petty, Adam Smith, David Ricado W.Pety có ý định đo giá trị hai đơn vị lao động đất đai Ông nêu nói tiếng: "Lao động cha, đất đai mẹ của cải" A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng giá trị trao đổi, nữa, ông cho "Lao động thớc đo thực tế giá trị" D Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng hệ thống quan điểm ông Ông định nghĩa "Giá trị hàng hoá hay số lợng hàng hoá khác mà hàng hoá trao đổi số lợng lao động tơng đối, cần thiết để sản xuất hàng hoá định khoản thởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu định ông thời gian lao động định giá trị" Cũng nh A Smith, W Petty, D Ricardo, C Mac lấy lao động làm thớc đo giá trị hàng hoá Theo C Mac giá trị ucả hàng hoá lao động ngời sản xuất hàng hoá kết tinh hàng hoá Cái không kinh doanh kết tinh giá trị Khi vận dụng lý luận thớc đo lao động giá trị C.Mác cho "Nếu phân biệt đợc kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dới khả đất đai tự nhiên thành công dụng thực hay công dụng sử dụng đợc đất đai thành đất đai kinh tế lao động chuyển hoá nói đợc coi giá trị đất đai đất đai tự nhiên mà đất đai kinh tế Và theo không Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập phải đất đai tự nhiên hàng hoá mà đất đai kinh tế hàng hoá có giá trị" Trên sở lý luận giá trị, theo C.Mác, giá trị sở kinh tế giá thị trờng xét phạm vi xã hội Vì không gian thời gian xác định, tổng lợng lao động đại lợng xác định Chỉ có mặt hàng giá trị giá thị trờng có khác Sự khác nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng Về sở lý luận, giá trị giá đất đợc bàn cãi nhiều lịch sử, có trờng phái tiêu biểu: - Trờng phái cổ điển tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào yếu tố chính, là: + Độ mầu mở đất + Vị trí địa lý lô đất (chủ yếu khoản cách từ lô đất đến trung tâm tiêu thụ sản phẩm) C.Mác kế thừa trờng phái này, hoàn thiện đề quan điểm giá trị đất nông nghiệp, địn loại địa tô Trên sở định rõ khái niệm giá trị đất nông nghiệp nhà kinh tế tân cổ tiếp tục nghiên cứu giá đất đô thị Đối với đất đô thị độ phì nhiên đất chiếm vị trí hàng đầu mà vị trí địa lý, không gian, thời gian điều kiện hạn tầng kỹ thuật xã hội -Trờng phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xã hội, mạng lới giao thông cấu quy hoạch đô thị - Trờng phái kinh nghiệm: theo trờng phái giá trị giá đất đô thị thị trờng xác định giá đất lệ thuộc nhiều vào quan hệ cung cầu Mặc dù ngời mua ngời bán đất nhiều kiến thức lý luận giá trị giá đất đai song thông qua thị trờng họ tự định giá Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đợc Nhà nớc thức ghi nhận Điều 12-luật đất đai 1993 Tuy nhiên, đề cấp tới đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hành ghi nhận diện giá trị quyền sử dụng đất quan hệ chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn ngời đợc Nhà nớc giao đất cho thuê đất Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai có giá trị đợc khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp khai thác gián tiếp) giá trị đất đai giá trị quyền sử dụng đất Do vậy, coi giá trị đất đai lao động xã hội tất yếu kết tinh sản phẩm đất đai b Địa tô - Một hình thành giá đất Lý luận địa tô - Một phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hoá tạo đất đai đến hình thành giá đất đai bình diện rộng lớn Khi nghiên cứu thị trờng đất đai việc hình thành giá đất nhà kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô t hoá" C.Mác để đa công thức xác định giá đất mặt lý thuyết Phân tích quan hệ phân phối sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu đợc trình đầu t vào đất đai Lợi nhuận việc sử dụng đất đợc C.Mác nghiên cứu công phu dựa việc phân tích phạm trù đại tô C.Mác chi địa tô thành loại: Địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối *Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Trong đó: + địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu đợc sử dụng lợng t lao động ngang diện tích đất đai nh nhau, điều có nghĩa địa tô chênh lệch I độ phì nhiêu mạng lại Ngoài ra, địa tô chênh lệch I chịu tác động vị trí đất đai nh: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác thị trờng tiêu thụ sản phẩm Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập + Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu đợc khả thâm canh đa lại Sự xuất loại địa tô đầu t t không mảnh đất dẫn đến khác Địa tô sinh từ việc nhà t đầu t t vào đất nên thời gian thuê đất phần địa tô bị địa chủ chiếm đoạt nâng địa tô lên Do , địa tô chênh lệch phần lợi nhuận dôi lợi nhuận bình quân Bất kỳ đầu có địa tô địa tô chênh xuất theo quy luật nh địa tô nông nghiệp địa tô có đặc trng - Vị trí có ảnh hởng lớn, loại địa tô nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn địa chủ mà tất tính động chỗ bóc lột tiến xã hội Đặc trng loại địa tô u giá độc quyền nhiều trờng hợp quyền lực vô hạn quyền sở hữu ruộng đất đem lại - Địa tô xây dựng tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển t cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất dựa mặt đất, nh trờng hợp tất vật công nghiệp nh: đờng sắt, kho tàng, bến tàu coi địa tô đất xây dựng địa tô đặc trng đất đô thị * địa tô tuyệt đối: Hình thành xét địa tô quy mô toàn xã hội có quy luật giá trị thị trờng, quy luật chủ yếu chi phối thành đầu t vào đất đai, lợi nhuận doi giá sản xuất chung nớc ta chế độ sở hữu t nhân đất đai, Nhà nớc đứng điều tiết để định hớng cấu đầu t vào khu vực kinh tế Vì địa tô tuyệt đối hầu nh không tồn Khi nghiên cứu địa tô , C.Mác biện pháp sử dụng đất giá trị giá nó, phản ánh đơn địa tô đợc tính toán theo phơng thức sản xuất t chủ nghĩa Do đó, không thử đất sử dụng có giá trị mà đất cha sử dụng có giá trị, giá phản ánh khả mang lại địa tô đa vào sử dụng Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Giá đất không trực tiếp gia nhập cho ngời sử dụng đất mang lại , để có đợc địa tô ta phải bỏ tiền mua đất trình "t hoá địa tô" giá đất (giá đất bội số địa tô) Bên cạnh , lãi suất ngân hàng hình thành giá đất Trong kinh doanh ngời phải tính toán đến hiệu kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ mua đất hay số tiền gửi vào ngân hàng Hay nói khác, giá đất phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, lãi suất ngân hàng cao nhà t muốn sử dụng đất giá đất phải giảm Qua nghiên cứu thị trờng đất đai hình thành giá đất, nhà nghiên cứu nhà kinh tế đa công thức xác định giá đất mặt lý thuyết dựa phạm trù địa tô lãi suất ngân hàng Giá đất đợc tính theo công thức Các yếu ảnh hởng tới giá đất Giá đất nh loại hàng hoá khác chịu chi phối quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Do giới hạn viết em xin đề cập tới ba yếu tố ảnh hởng lớn tới giá đất : mục đích sử dụng, giá trị sinh lời đất quan hệ cung cầu a Mục đích sử dụng Mục đích sử dụng quy hoạch xây dựng đô thị quy định, mục đích sử dụng thay đổi theo thời gian đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép, việc định giá đất phải dựa sở mục đích sử dụng xác định thời điểm xác định Một lô đất vị trí khả sinh lời cao nhng lại đợc sử dụng vào mục đích công cộng giá, tơng tự nh quy định đất nông nghiệp để đợc xác định theo giá đất nông nghiệp để Hơn mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền nghĩa vụ Kinh tế & quản lý ĐC - Tiền di chuyển mồ mả Chuyên đề thực tập = 770.200.000 đ - Tổng cộng = 6.890.464.480 đ (Sáu tỷ tám trăm chín mơi triệu bốn trăm sáu t ngàn bốn trăm tám mơi đồng chẵn) Kết đạt đợc vấn đề tồn : Trong trình nghiên cứu tình hình thực tế công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt tái định c địa bàn xã Đại Kim, thục tế cho thấy công tác đạt đợc kết khả quan, tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thực dự án đầu t xây dựng khu đô thị Đại Kim - Định Công Công việc xây dựng khu đô thị nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng dựng phát triển kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân địa phơng Có đợc kết khả quan nh Chính phủ ban hành sách đền bù thiệt hại phù hợp, thoả đáng, bảo đảm công cho đối tợng, đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 Chính phủ Đây văn quan trọng, sở pháp lý cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định c địa bàn khu đô thị xã Đại Kim - Định Công nói riêng nớc nói chung Mặt khác, ngành, cấp UBND xã Đại Kim - Định Công có phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng với Công ty kinh doanh phát triển nhà Thanh Trì áp dụng cách linh hoạt, đắn sách đền thiệt hại Nhà nớc sở Nghị định 22/CP Bên cạnh kết tích cực đó, hạn chế vớng mắc công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt có nhiều khiếu nại tố cáo có định thu hồi đất Nhiều ngời không chịu di dời làm cho dự án đôi lức bị ách tắc, tiến độ thi công tiến triển , Khó khăn nguyên nhân khách quan chủ quan Do chế sách, dô điều kiện địa phơng thân ngời, hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật, trình độ quản lý cha đáp ứng đợc yêu cầu công đổi Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt tái định c Nhà nớc a Những tồn hạn chế khuôn khổ pháp luật hành Thứ nhất, phủ cha có quy định mức đất trờng hợp sử dụng đất trớc ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, trờng hợp sử dụng đất định do thừa kế Ông bà cha mẹ để lại nhng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, có giấy tờ nhng không ghi rõ địa Tình trạng hồ sơ ban đầu đất đai cần thiết, cha xác trải qua nhiều giai đoạn thực xác đất đai dẫn đến vớng mắc khó xử lý xác định diện tích đợc đền bù thiệt hại đất ở, địa phơng vận dụng theo phơng pháp khác - Đền bù theo giá đất cho toàn diện tích đất sử dụng - Đền bù theo giá đất cho diện tích đất nằm định mức đất theo mức giao đất mới, phần diện tích đất định mức đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp giá đất vờn liền kề hỗ trợ theo mức độ khác - Những trờng hợp cha xác định đợc quyền sử dụng đất không đền bù - trờng hợp sử dụng đất cho mợn, đất tạm giao nhng để lâu cha hoàn thiện hồ sơ ban đầu, bị thu hồi đất phức tạp đền bù thiệt hại Thứ hai, điều kiện để đợc đền bù thiệt hại đất quy định đền bù đất Điều 6, Điều 7của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ch a cụ thể dẫn đến cách hiểu làm khác nhau, ví dụ: - Tại điểm a khoản Điều quy định trờng hợp đất sử dụng ổn định trớc ngày 8/1/1998 đợc UBND xã, phờng xác nhận, đợc đền bù thiệt hại Tuy nhiên, xem xét điểm có địa phơng không tính đến quy định điều kiện không đợc đền bù thiệt hại đất Điều 7, dẫn đến đền bù tran lan, nhng có Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập địa phơng lại xem xét chặt chẽ thêm dẫn tới khiếu kiện dân, số địa phơng UBND xã, phờng không chịu xác nhận - Trờng hợp có giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật trớc năm 1998 mua tài sản gắn liền với đất sau Luật đất đai năm 1993 đến 1998 đợc đền bù thiệt hại Tuy nhiên thời điểm mua bán, chuyển nhợng cha có xác định địa phơng Nay, quyền không xác nhận cho ngời sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đất bị thiệt thòi dẫn đến cách làm khác - Một số trờng hợp ngời bị thu hồi đất có đủ điều kiện để đợc đền bù thiệt hại đất, nhng họ cha hoàn thành nghĩa vụ tài Nhà nớc đợc ghi nợ nghĩa vụ tài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc đền bù 100% theo giá đất đền bù cha công bằng, gây thắc mắc nội ngời đợc đền bù Thứ ba, cha thống tính giá đất đền bù thiệt hại : -Theo quy định Điều Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, giá đất tính đền bù thiệt hại UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định Giá đất tính đền bù thiệt hại đợc xác định sở giá đất địa phơng ban hành nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù thiệt hại phù hợp với khả sinh lời giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất địa phơng Tuy nhiên, giá đất vấn đề mẻ nớc ta lại cha đợc hớng dẫn đào tạo kịp thời, cụm từ khả sinh lời, giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất địa phơng, hệ số Kđợc hiểu làm cha thống dẫn tới cách tính khác : Có địa phơng có lúc xác định đợc hệ số K cho tờng mảnh đất cụ thể, có địa phơng tính đến khả sinh lời cha dựa khả thực tế khách quan mà áp đặt theo cách chủ quan, số địa phơng áp dụng giá đền bù theo quy định Nghị định số 09-CP cộng thêm khoản trợ cấp hoa lợi tất cách tính vận dụng thiếu thống với quy định Điều Nghị định số 22/1998/NĐ-CP dẫn đến nhiều trờng hợp dự án với Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập loại đất có giá thực tế rơng đơng nhng giá tính đền bù địa phơng lại khác Tình trạng dẫn đến ự thiếu đồng tình nhân dân sinh khiếu kiện làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tín độ dự án Thứ t, cha có quy định chi tiết sách tái định c làm chậm đến tiến độ giải phóng mặt bằng, làm chậm tín độ thực dự án, nh ảnh hởng tới sống ngời bị thu hồi đất sau phải di chuyển chỗ Việc lựa chọn khu tái định c thờng bị động, kế haọch sử dụng đất hàng năm, số địa phơng cha quan tâm tới việc xây dựng mở rộng khu dân c để bố trí cho hộ phải di dời Từ việc bị động địa điểm dẫn tới bị động thiết kế, lập dự toán tiến hành xây dựng khu tái định c Trớc sức ép tiến độ giải phóng mặt theo kế hoạch, nhiều khu tái định c đợc xây dựng cách vội vã, không bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Chính vậy, điều kiện sống ngời phải di dời gặp không khó khăn Nhà nớc cha có biện pháp giảm thiểu khó khăn ngời bị thu hồi đất thời gian chờ bố trí tái định c Một số dự án thiếu tính toán xây dựng khu tái định c dẫn tới xây dựng xong dân không tới Thứ năm, công tác tổ chức thực nhiều yếu kém, biểu cụ thể mặt sau : - Một, hồ sơ ban đầu xác định quyền sử dụng đất loại đất cụ thể thiếu Hồ sơ đất đai sở định tình trạng pháp lý đất đai theo chủ sử dụng đất Tuy nhiên, trải qua nhiều thời sách đất đai, sách điều động, phân bổ lao động dân c qua nhiều lần chia tách nhiều hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nh ng giấy tờ giấy tờ nhng đố không ghi đầy đủ yếu tố cần thiết, nhiều tồn xác định quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất cha đợc giải dứt điểm Việc chậm lập sổ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn tới thiếu sơ tiến hành xem xét đền bù cho đối tợng sử dụng đất cụ thể Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Hai, công tác quy hoạch tổ chức quy hoạch nhiều yếu dẫn tới tợng hiểu vận dụng cụm từ Vi phạm quy hoạch áp đặt cho trờng hợp sử dụng đất vi phạm quy hoạch cho dù ngời dân sử dụng đất trớc, quy hoạch có sau đối tợng sử dụng đất nằm quy hoạch bị coi vi phạm quy hoạch Mặt khác, công tác quy hoạch công trình nhiều thay đổi trình thi công, buộc đền bù thiệt hại bị động, phụ thuộc vào quy hoạch nhân dân không đồng tình Vì trờng hợp này, nhân dân cho rằnh việc thu hồi đất ý muốn chủ quan ngời làm quy hoạch, nhân dân không muýn chuyển, không nhận đợc đền bù - Ba, cha trọng công tác tuyên truyền giáo dục sách đền bù thiệt hại toàn Đảng, toàn dân, làm cho nhân dân am hiểu tự giác thực Cá biệt có nơi có lúc quan Nhà nớc biểu t tởng cách làm đối lập Nhà nớc nhân dân, thực định chiều, thiếu xem xét điều kiện lịch sử cụ thể có lý có tình để động viên nhân dân - Bốn, làm sai lệch quy định hành nh vin vào việc phải đảm bảo tiết kiệm cho ngân sách Nhà nớc, nên cha vội triển khai đầy đủ quy định Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, đền bù đất Hoặc cá biệt có địa phơng không trả hết tiền đền bù cho nhân dân, có địa phơng đòi hỏi phải đền bù cho xã thu hồi đất nông nghiệp địa bàn xã - Năm, đội ngũ cán yếu thiếu hạn chế để tổ chức thự công tác đền bù giải phóng mặt - Sáu, cha tập trung giải vụ việc cụ thể, dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt Công tác đền bù thiệt hại vấn đề nhạy cảm, có liên quan đến nhiều lĩnh vực đời sống kinh tế xã hội vốn phức tạp, điều kiện sách đất đai nhà nớc ta tồn nhiều vấn đề cha đợc giải quyết, tính phức tạp công tác lại tăng lên gấp bội, đặc biệt điều kiện áp dụng cho thành phố Hà Nội, trung tâm KT-VH-XH lớn nớc Để Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập góp phần hoàn thiện, giải vớng mắc công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt TĐC dới số giải pháp nhằm hoàn thiện sách đền bù thiệt hại, sách tái định c công tác tổ chức thực b Một số giải pháp cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt + Đền bù thiệt hại đất - Về điều kiện đợc đền bù thiệt hại đất: Điều kiện đợc đền bù thiệt hại đất đợc quy định cụ thể chi tiết Điều Nghị định 22/CP, nhiên trình thực số nơi, quyền địa phơng gây khó khăn việc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận đất sử dụng ổn định trớc luật đất đai năm 1998 có hiệu lựcthi hành xác nhận giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất tào sản gắn liền với quyền sử dụng đất Do đó, nên sử đổi điểm a, d, đ điều Nghị định số 22 theo hớng đất sử dụng ổn định trớc ngày 8/01/1998 có giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất trớc ngày 15/10/1993 tranh chấp, đợc đền bù thiệt hại đất, không cần có xác nhận UBND xã,phờng, thị trấn để tránh phiền hà cho dân - Giá đất tính đền bù thiệt hại: Giá đất tính đền bù thiệt hại theo quy định điều Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đợc xác định sở giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ nhân với hệ số K để chuyển nhợng sử dụng đất thực tế giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh định Qua tổ chức thực ý nghĩ địa phơng cho thấy có nhiều quan điểm khác việc xác định giá đất tính đền bù, có hai quan điểm : + Thứ nhất, đền bù theo giá đất UBND tỉnh ban hành theo quy định Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 cuả Chính phủ Quan điểm xuất phát từ Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập lý giá đất theo Nghị định số 87/CP chứa đựng khả phát sinh lợi phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế + Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả sinh lợi giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất, Nghị định 87/CP có quy hoạch khả sinh lợi đất giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất có thay đổi, phải điều chỉnh cho phù hợp, nhng thực tế, việc điều chỉnh khó thực cáhc kịp thời Do đó, đa số ý kiến địa ph ơng trí phải có điều chỉnh xác định tính giá đất đền bù, nhng quy định cách tính hệ số K đơn giản dễ thực bỏ hệ số K thực chất hệ số K bớc trung gian để tính giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế Với phân tích nên theo ýa kiến thứ hai thực bỏ hệ số K xác định tính giá đất đền bù thiệt hại, cụ thể nh sau : Giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng loại đất đợc hình thành thực tế địa phơng thời điểm đền bù thiệt hại, giải phóng mặt Nh vậy, giá đất tính đền bù thiệt hại phải tuân thủ đồng thời nguyên tắc: + Phải phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng loại đất đợc hình thành thực tế địa phơng, giá giá đất thị trờng + Giá đất đền bù UBND cấp tỉnh định cho dự án Việc thực hai nguyên tắc nhằm đảm bảo cho ngời có đất bị thu hồi có khả tái tạo lại mảnh đất tơng tự mảnh đất cũ, đồng thời đảm bảo quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nớc - Mức đất đợc đền bù thiệt hại: Về quy định mức đất thuộc phạm vi văn thi hành Luật đất đai Song nay, điều Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 Chính phủ quy định mức đất trờng hợp đợc giao đất Các trờng hợp sử dụng đất trớc có luật đất đai cha có quy định hớng dẫn Đây Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện thu hồi đất thực dự án Nếu quy định hớng dẫn vấn kéo dài tồn công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt khó khăn khó khăn Vì nên đề nghị đợc xử lý bớc atị nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Việc quy định văn vừa tâm nhng thách thức lớn Nên sủa đổi theo : + Trờng hợp ngời có đất bị thu hồi có giấy tờ xác định đợc diện tích đất ở, có đủ điều kiện đợc đền bù thiệt hại đất, đợc đền bù theo diện tích đất đợc ghi giấy tờ + Trờng hợp ngời có đất bị thu hồi có giấy tờ chứng minh đợc quyền sử dụng đất, có đủ điều kiện đợc đền bù thiệt hại, nhng giấy tờ không xác định rõ diện tích đất ở, vào thực tế sử dụng đất địa phơng, vào quy định Điều Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định mức đất cho trờng hợp cần làm sở tính đền bù thiệt hại Phần diện tích lại (nếu có ), sau trừ phần diện tích đợc đền bù theo giá đất ở, đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc hỗ trợ thêm khoản tiền UBND cấp tỉnh định Theo tinh thần địa phơng phải tiến hành xác định mức đất cho đối tợng này, việc xác định làm sở cho việc thực đền bù thiệt hại mà điều quan trọng để lập hồ sơ đất đai tổ chức quản lý đất đai sau + Đền bù thiệt hại tài sản : Đền bù thiệt hại nhà, công trình gắn liền với đất bị thu hồi hộ gia đình, cá nhân (điều 17) Khoản Điều 17 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định nhà cấp IV, nhà tạm, công trình phụ độc lập đợc đền bù 100% giá xây dựng mới, Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập loại nhà, công trình khác gắn liền với đất bị thu hồi đợc đền theo mức thiệt hại thực tế Xung quanh quy định đa ý kiến khác : + Một là, thống với quy định Nghị định số 22/1998/NĐ-CP nhà cấp IV chủ yếu đối tợng nghèo cần đợc u tiên để họ tái tạo lại nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng + Hai là, tất cấp, hạng nhà đền bù theo mức thiệt hại thực tế, đền 100% cho nhà cấp IV bất hợp lý cấp, hạng nhà + Ba là, thực đền bù 100% theo giá xây dựng nhà hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt cấp, hạng nhà ) để giúp họ tái dựng nơi mới, doanh nghiệp đợc đền bù theo mức thiệt hại thực tế, doanh nghiệp thực chế độ trích khấu hao TSCĐ Có thể nên theo ý kiến thứ ba, ngời dân bị phá dỡ nhà, công trình phải xây dựng lại hoàn toàn, đền bù theo mức thiệt hại giá trị lại không đủ kinh phí xây dựng Mặt khác, cách làm đơn giản, dễ hiểu, dễ làm, đỡ tốn công sức tránh đợc bình xét tuỳ tiện + Bổ sung sách tái định c : Để khắc phục hạn chế chuẩn bị sở cho việc xây dựng Pháp lệnh đền bù, tái định c, nên bổ sung ý kiến sau : - Quy định cụ thể quyền nghĩa vụ ngời bị thu hồi đất phải di chuyển tới nơi - Điều kiện bắt buộc sở hạ tầng, hệ thống đờng giao thông, hệ thống điện, trờng học, sở khám chữa bệnhtại khu tái định c - Công khai phơng án bố trí đất ở, nhà nơi tái định c nhằm phát huy tính dân chủ sở Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Trách nhiệm chủ dự án việc bố trí nơi tái định c nhà nhiều tầng, nhiều hộ Thực tế cho thấy không xây dựng khu tái định c tốt hạn chế nhiều tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực dự án, cha đủ sở để đảm bảo thực lâu dài sống lâu dài ngời bị thu hồi đất Vì tái định c tập trung, việc tái định c phân tán thoả mãn đợcnhững nhu cầu trớc mắt ngời bị thu hồi đất Chỉ có thực tái định c tập trung dự án nhà nớc có điều kiện tập trung đầu t sở hạ tầng diều kiện khác, góp phần tạo công ăn việc làm cải thiện sống ngời tái định c + Về công tác tổ chức thực : - Bổ sung số nội dung cụ thể Hội đồng đền bù, giải phóng mặt Hội đồng thẩm định nhằm xử lý vớng mắc công tác tổ chức thực hiện, cụ thể nh sau : + Nâng cao vai trò chủ dự án việc lập, trình duyệt thực phơng án đền bù, giải phóng mặt quy định chủ dự án vào vị trí Uỷ viên thờng trực Riêng dự án mà chủ đầu t tổ chức, cá nhân nớc ngoài, Chủ tịch Hội đồng định thành viên khác làm Uỷ viên thờng trực Đối với dự án phải thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt cấp tỉnh, lãnh đạo Sở chủ quản dự phải Phó chủ tịch thờng trực để trực tiếp đạo dự án việc lập thực phơng án đền bù, giải phóng mặt + Bổ sung quy định cụ thể nguyên tắc làm việc hội đồng, nh trách nhiệm số thành viên Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng, Chủ tịch hội đồng, chủ dự án, đại diện ngời bị thu hồi đất + Quy định rõ phạm vi trách nhiệm Hội đồng đền bù phơng án đền bù ràng buộc trách nhiệm Hội đồng đền bù só liệu kiểm kê, tính pháp lý đất đai, tài sản đợc đền bù không đợc đền bù hỗ trợ phơng án đền bù, giải phóng mặt Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập + Giao trách nhiệm xác định dự án nhỏ, đơn giản giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế địa phơng + Quy định cụ thể nội dung thẩm định, nh trách nhiệm Hội đồng thẩm định cấp tỉnh việc đảm bảo thời gian thẩm định nhằm thúc đẩy nhanh tiến độ trình duyệt thựchiện phơng án đền bù, nh trách nhiệm cụ thể thành viên hội đồng Đồng thời, quy định rõ dự án thành lập Hội đồng đền bù cấp Tỉnh, Chủ tịch Hội đồng đền bù trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt phơng án đền bù, thông qua Hội đồng thẩm định - Công khai phơng án đền bù : Công khai phơng án đền bù việc thực quy chế dân chủ sở, để dân biết, dân làm, dân kiểm tra Việc công khai có tác dụng : + Một là, giúp Hội đồng đền bù nắm đợc sai sót trình xây dựng phơng án đền bù để có điều chỉnh cho phù hợp Từ đó, hạn chế việc bất bình đẳng nội ngời đợc đền bù + Hai là, phát huy tính tích cực nhân dân việc xác định đối tợng đợc đền bù thiệt hại hay không đợc đền bù thiệt hại, nhân dân ngời hiểu rõ đối tợng sử dụng đất địa bàn + Ba là, tránh tợng tiêu cực xẩy nh : Lập hố sơ khống để nhận đền bù, thông đồng để kê khai không đối tợng, số lợng, giá trị đất đai, tài sản để rút tiền dự án Do đó, Hội đồng đền bù thiệt hại có trách nhiệm công khai phơng án đền bù thiệt hại phơng tiện thông tin đại chúng địa phơng có đất bị thu hồi niêm yết công khai trụ sở làm việc Hội đồng đền bù Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Kết luận Kiến nghị Trong trình nghiên cứu tình hình thực tế công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt tái định c địa bàn xã Đại Kim, thực tế cho thấy công tác đạt đợc kết khả quan, tạo điều kiện thuận lợi cho tiến độ thực dự án đầu t xây dựng khu đô thị Đại Kim - Định Công Công việc xây dựng khu đô thị nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng phát triển kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân địa phơng Có đợc kết khả quan nh Chính phủ ban hành sách đền bù thiệt hại phù hợp, thoả đáng, bảo đảm công cho đối tợng, đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 Chính phủ Đây văn quan trọng, sở pháp lý cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định c địa bàn khu đô thị xã Đại Kim - Định Công nói riêng nớc nói chung Mặt khác, ngành, cấp UBND xã Đại Kim Định Công có phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng với Công ty kinh doanh phát Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập triển nhà Thanh Trì áp dụng cách linh hoạt, đắn sách đền thiệt hại Nhà nớc sở Nghị định 22/CP Bên cạnh kết tích cực đó, hạn chế vớng mắc công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt có nhiều khiếu nại tố cáo có định thu hồi đất Nhiều ngời không chịu di dời làm cho dự án đôi lức bị ách tắc, tiến độ thi công tiến triển , Khó khăn nguyên nhân khách quan chủ quan Do chế sách, dô điều kiện địa phơng thân ngời, hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật, trình độ quản lý cha đáp ứng đợc yêu cầu công đổi Tóm lại, kết tích cực, công tác đền bù giải phóng mặt tái định c tinh thần Nghị định 22/CP Chính phủ địa bàn xã Đại Kim - Định Công gặp nhiều khó khăn tiêu cực, nhiên mặt thành công lớn, dới số kiến nghị nhằm khắc phục số hạn chế công tác dền bù thiệt hại giải phóng mặt tái định c - Kịp thời sửa đổi sách đền bù thiệt hại Chính phủ theo giải pháp nêu phần trớc đặc biệt ý điều kiện đền bù - Đa số nội dung sách tái định c vào Nghị định 22/CP để kiểm nghiệm thực tiễn, chuẩn bị cho việc xây dựng pháp lệnh đền bù tái định c - Hoàn thiện công tác định giá để phục vụ cho đền bù thiệt hại, nớc ta cha có quan định giá thức, nên thành lập quan chuyên định giá địa phơng trung ơng - Xác định rõ nhiệm vụ nghành, cấp, quan nhà nớc, dự án việc tổ chức triển khai thức công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Có chiến lợc đào tạo đào tạo lại cho đội ngũ cán quản lý đất đai tất cấp - Tuyên truyền sâu rộng đến tầng lớp dân c sách pháp luật có liên quan đến đất đai Để hoàn thành đợc chuyên đề này, đợc giúp đỡ dạy bảo nhiệt tình thầy cô giáo mà đặc biệt ThS Vũ Thị Thảo giáo viên môn Kinh tế Quản lý địa trờng Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội Ngoài tối đợc bảo, hớng dẫn tận tình cán lãnh đạo nơi thực tập Đó cán xã Đại Kim, đặc biệt cán địa Tôi xin chân thành cảm ơn ThS Vũ Thị Thảo toàn lãnh đạo, cán công nhân viên xã Đại Kim giúp hoàn thành chuyên đề thực tập Sinh viên thực tập Lê Tiến Hồng Mục lục Lời nói đầu Trang Chơng I : Cơ sở lý luận định giá đất tiến hành giải phóng mặt Khái niệm ý nghĩa định giá đất a.Khái niệm định giá đất b ý nghĩa định giá đất Cơ sở khoa học hình thành giá đất a Cơ sở lý luận giá trị , giá cả. b Địa tô - Một hình thành giá đất Các yếu ảnh hởng tới giá đất a.Mục đích sử dụng b Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời c Quan hệ cung - cầu 4 4 6 10 10 11 13 Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập Các phơng pháp định giá đất a Xác định khung giá loại đất phơng pháp định khung b Phơng pháp xây dựng chi tiết Sự cần thiết vai trò định giá đất tiến hành giải phóng mặt 13 15 16 17 chơng II : thực trạng định giá đất tài sản đất tiến hành bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt ỏ khu đô thị đại kim - định công Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Đại Kim a Điều kiện tự nhiên b điều kiện kinh tế - xã hội c Tình hình sản xuất số nghành xã. Các quy định chung Nhà nớc giá đất bồi thờng thiệt hại a Nghị định 22/CP ban hành ngày 24/04/1998 Chính phủ b Những nội dung nghị định 87/CP phủ c Nội dung khung giá đất ban hành theo định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Thực trạng tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt khu đô thị Đại Kim - Định Công a Các để lập phơng án đền bù b Danh sách hộ đợc đền bù c Phơng án đền bù d Tính toán cụ thể Kết đạt đợc vấn đề tồn Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt tái định c Nhà nớc a Những tồn hạn chế khuôn khổ pháp luật hành b Một số giải pháp cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt Kết luận Kiến nghị Tài liệu tham khảo 2 22 22 24 28 29 29 38 46 46 47 51 51 57 58 62 69 71 [...]... thì việc lập giá đền bù thiệt hại về đất, nhà ở mới thục tế và hợp lý Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá thực tế tại thời điểm đền bù thiệt hại Trờng hợp đặc biệt phải đợc đấu giá để định giá đất để đền bù thiệt hại chơng II : thực trạng về định giá đất và tài sản trên đất khi tiến hành... vai trò định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo đợc lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá thực tế Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện... đợc áp dụng rộng rãi trên thế giới Còn ở Việt nam chủ yếu sử dụng hai phơng pháp sau: a Xác định khung giá các loại đất phơng pháp định khung - Quy định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gỗm ba loại đất đất trong nội thành đô thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ đô thị hoá - Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá, trên cơ sở tổng kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nớc - Xácđịnh... dựng khu tái định c mới Điều 5 Phạm vi tái định c Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển sản xuất, kinh doanh và các cơ sở khác, thì đợc bố trí tái định c + Đền bù thiệt hại về đất Khi ngời đợc đền bù thiệt hại có đầy đủ điều kiện để đợc đền bù thiệt hại về đất thì giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất nh sau : Giá đất để tính đền bù thiệt hại do Uỷ... làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủ sản đề nghị đợc nhận đền bù bằng đất khác, thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xem xét, quyết định căn cứ vào quỹ đất của địa phơng * Đền bù thiệt hại đối với đất ở tại đô thị - Đối với đất ở thu hồi thuộc nội thành đô thị loại I và loại II, thì đền bù bằng nhà ở, đất ở khu tái định c hoặc bằng tiền Việc đền bù bằng nhà ở, đất hay bằng tiền... đất đợc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng đợc quy định Trong trờng hợp diện tích đất đợc đền bù nhỏ hơn diện tích bị thu hồi thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền phần diện tích đất chêng lệch đó Trong trờng hợp đất đền bù có giá đất thấp hơn của đất bị thu hồi thì ngời bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó, nếu đất đợc đền bù có giá cao hơn giá đất bị thu hồi,... quy định phù hợp với khung giá các loại đất của Chính phủ và tình hình thực tế của địa phơng * Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối , đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản - Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối , đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng đất nếu không có đất đền bù, thì ngời bị thu hồi đất đợc đền. .. thuộc vào mỗi loại đờng phố trong mỗi loại đô thị đó Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất cho từng khu vực trong đô thị Trong quá trình thựchiện các dự án phát triển đô thị, việc giải phóng mặt bằng trong đó đất ở và nhà ở của ngời dân bị thu hồi là lẽ tất nhiên Điều hết sức quan trọng đó là làm sao Nhà nớc và nhân dân cùng có lợi ích Muốn thực. .. bằng tiền đợc thực hiện theo yêu cầu của ngời bị thu hồi đất Nếu ngời bị thu hồi đất không đề nghị đền bù bằng nhà hoặc đất tại khu tái định d ở nội đô thị, mà tự lo chỗ ở mới, thì ngoài mức đền bù bằng tiền đợc hởng theo quy định còn đợc trợ cấp một khoản bằng 10% giá trị của đất bị thu hồi - Đối với đất ở thu hồi tại đô thị không thuộc nh trên thì có thể đền bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà ở... theo đề nghị của ngời bị thu hồi đất trờng hợp ở nội đô không còn đất thì đền bù bằng đất ở ngoại thành * Đền bù thiệt hại đối với đất ở nông thôn Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực tập - Đối với đất ở bị thu hồi tại vùng nông thôn đợc đền bù bằng đất ở hoặc bằng tiền theo đề nghị của ngời bị thu hồi đất Trờng hợp đền bù bằng đất, mức giao đất ở mới bằng hạn mức đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành ... tái định c + Đền bù thiệt hại đất Khi ngời đợc đền bù thiệt hại có đầy đủ điều kiện để đợc đền bù thiệt hại đất giá đất để tính đền bù thiệt hại đất nh sau : Giá đất để tính đền bù thiệt hại. .. định giá đất đền bù thiệt hại giải phóng mặt (vị dụ khu đô thị Đại Kim - Định Công) + Phơng pháp nghiên cứu : -Thu thập thông tin qua văn công trình nghiên cứu có - Điều tra giá đất thực tế thị trờng:... điểm đền bù thiệt hại Trờng hợp đặc biệt phải đợc đấu giá để định giá đất để đền bù thiệt hại chơng II : thực trạng định giá đất tài sản đất tiến hành bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt ỏ khu đô