a. Những tồn tại và hạn chế của khuôn khổ pháp luật hiện hành .
Thứ nhất, chính phủ cha có các quy định về mức đất ở đối với các trờng hợp đã sử dụng đất trớc ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, nhất là trong những trờng hợp sử dụng đất chỉ định do do thừa kế của Ông bà cha mẹ để lại nhng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hoặc có giấy tờ nhng không ghi rõ địa chỉ . Tình trạng hồ sơ ban đầu về đất đai là cần thiết, cha chính xác do trải qua nhiều giai đoạn thực hiện chính xác đất đai đã dẫn đến những… vớng mắc khó xử lý khi xác định diện tích đợc đền bù thiệt hại về đất ở, do đó các địa phơng vận dụng theo các phơng pháp khác nhau .
- Đền bù theo giá đất ở cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng .
- Đền bù theo giá đất ở cho diện tích đất nằm trong định mức đất ở theo mức giao đất mới, phần diện tích đất ngoài định mức đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp hoặc giá “đất vờn liền kề” hoặc hỗ trợ theo các mức độ khác nhau .
- Những trờng hợp cha xác định đợc quyền sử dụng đất thì không đền bù …
- trờng hợp sử dụng đất cho mợn, đất tạm giao nh… ng để quá lâu cha hoàn thiện hồ sơ ban đầu, nay bị thu hồi đất cũng rất phức tạp khi đền bù thiệt hại
Thứ hai, các điều kiện để đợc đền bù thiệt hại về đất và các quy định đền bù về đất tại Điều 6, Điều 7 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ch… a cụ thể đã dẫn đến cách hiểu và làm khác nhau, ví dụ:
- Tại điểm a khoản 6 Điều 6 quy định trờng hợp đất sử dụng ổn định trớc ngày 8/1/1998 đợc UBND xã, phờng xác nhận, thì đợc đền bù thiệt hại . Tuy nhiên, khi xem xét điểm này có địa phơng không tính đến quy định về điều kiện không đợc đền bù thiệt hại về đất tại Điều 7, đã dẫn đến đền bù tran lan, nhng có
địa phơng lại xem xét chặt chẽ thêm dẫn tới khiếu kiện trong dân, ở một số địa phơng UBND xã, phờng không chịu xác nhận .
- Trờng hợp có giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trớc năm 1998 hoặc mua tài sản gắn liền với đất sau Luật đất đai năm 1993 đến 1998 thì đợc đền bù thiệt hại . Tuy nhiên tại thời điểm mua bán, chuyển nhợng cha có xác định của địa phơng . Nay, chính quyền mới không xác nhận cho ngời sử dụng đất, làm cho ngời sử dụng đất bị thiệt thòi hoặc dẫn đến cách làm khác nhau.
- Một số trờng hợp ngời bị thu hồi đất có đủ một trong các điều kiện để đ- ợc đền bù thiệt hại về đất, nhng họ cha hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc hoặc đợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc đền bù 100% theo giá đất đền bù là cha công bằng, gây ra thắc mắc nội bộ trong những ngời đợc đền bù .
Thứ ba, cha thống nhất về tính giá đất đền bù thiệt hại :
-Theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, giá đất tính đền bù thiệt hại do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định . Giá đất tính đền bù thiệt hại đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa phơng ban hành nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù thiệt hại phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng . Tuy nhiên, do giá đất là vấn đề rất mới mẻ ở nớc ta lại cha đợc hớng dẫn đào tạo kịp thời, vì thế cụm từ “khả năng sinh lời”, “giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng”, “hệ số K” đ… ợc hiểu và làm cha thống nhất đã dẫn tới cách tính khác nhau : Có địa phơng có lúc đã xác định đợc hệ số K cho tờng mảnh đất cụ thể, hoặc có địa phơng tính đến khả năng sinh lời cha dựa trên khả năng thực tế khách quan mà áp đặt theo cách chủ quan, một số địa phơng vẫn áp dụng giá đền bù theo quy định tại Nghị định số 09-CP và cộng thêm một khoản trợ cấp hoa lợi tất cả những… cách tính đó là sự vận dụng thiếu thống nhất với quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã dẫn đến nhiều trờng hợp trong cùng một dự án với
cùng một loại đất có giá thực tế rơng đơng nhau nhng giá tính đền bù ở các địa phơng lại khác nhau Tình trạng này dẫn đến ự thiếu đồng tình của nhân dân và… sinh khiếu kiện làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tín độ dự án .
Thứ t, cha có quy định chi tiết về chính sách tái định c đã làm chậm đến tiến độ giải phóng mặt bằng, làm chậm tín độ thực hiện dự án, cũng nh ảnh hởng tới cuộc sống của ngời bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở . Việc
lựa chọn các khu tái định c thờng bị động, trong kế haọch sử dụng đất hàng năm, một số địa phơng cha quan tâm tới việc xây dựng hoặc mở rộng các khu dân c để bố trí cho những hộ phải di dời . Từ việc bị động về địa điểm dẫn tới bị động về thiết kế, lập dự toán và tiến hành xây dựng các khu tái định c . Trớc sức ép tiến độ giải phóng mặt bằng theo kế hoạch, nhiều khu tái định c đợc xây dựng một cách vội vã, không bảo đảm các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội . Chính vì vậy, điều kiện sống của những ngời phải di dời gặp không ít khó khăn trong khi Nhà nớc cũng cha có biện pháp giảm thiểu những khó khăn của ngời bị thu hồi đất trong thời gian chờ bố trí tái định c . Một số dự án thiếu tính toán xây dựng khu tái định c đã dẫn tới khi xây dựng xong dân không tới ở
Thứ năm, công tác tổ chức thực hiện còn nhiều yếu kém, biểu hiện cụ thể ở các mặt sau :
- Một, hồ sơ ban đầu xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể còn quá thiếu . Hồ sơ về đất đai là cơ sở quyết định tình trạng pháp lý của đất đai theo từng chủ sử dụng đất . Tuy nhiên, do trải qua nhiều thời kỳ thực hiện chính sách đất đai, chính sách điều động, phân bổ lao động và dân c qua nhiều lần chia tách nhiều hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nh… ng không có giấy tờ hoặc giấy tờ nhng trên đố không ghi đầy đủ các yếu tố cần thiết, nhiều tồn tại về xác định quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất cha đợc giải quyết dứt điểm … Việc chậm lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã… dẫn tới thiếu cơ sơ khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tợng sử dụng đất cụ thể .
- Hai, công tác quy hoạch và tổ chức hiện quy hoạch còn nhiều yếu kém đã dẫn tới hiện tợng hiểu và vận dụng cụm từ “Vi phạm quy hoạch” và áp đặt cho mọi trờng hợp đang sử dụng đất vi phạm quy hoạch cho dù là ngời dân sử dụng đất trớc, quy hoạch có sau thì mọi đối tợng đang sử dụng đất nằm trong quy hoạch cũng bị coi là vi phạm quy hoạch . Mặt khác, công tác quy hoạch từng công trình còn nhiều thay đổi trong quá trình thi công, đã buộc đền bù thiệt hại bị động, phụ thuộc vào quy hoạch và nhân dân không đồng tình . Vì trong các trờng hợp này, nhân dân cho rằnh việc thu hồi đất do ý muốn chủ quan của ngời làm quy hoạch, do đó nhân dân không muýn chuyển, không nhận đợc đền bù .
- Ba, cha chú trọng công tác tuyên truyền giáo dục về chính sách đền bù thiệt hại trong toàn Đảng, toàn dân, làm cho nhân dân am hiểu và tự giác thực hiện . Cá biệt có nơi có lúc cơ quan Nhà nớc còn biểu hiện t tởng và cách làm đối lập giữa Nhà nớc và nhân dân, thực hiện quyết định một chiều, thiếu xem xét các điều kiện lịch sử và cụ thể có lý có tình để động viên nhân dân .
- Bốn, làm sai lệch các quy định hiện hành nh vin vào việc phải đảm bảo tiết kiệm cho ngân sách Nhà nớc, nên cha vội triển khai đầy đủ các quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, nhất là về đền bù đất . Hoặc cá biệt có địa phơng không trả hết tiền đền bù cho nhân dân, có địa phơng đòi hỏi phải đền bù cho xã nếu thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn xã đó .
- Năm, đội ngũ cán bộ yếu và thiếu cũng đã hạn chế để tổ chức thự hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng .
- Sáu, cha tập trung giải quyết từng vụ việc cụ thể, dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng .
Công tác đền bù thiệt hại là một vấn đề nhạy cảm, có liên quan đến nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế – xã hội vốn rất phức tạp, trong điều kiện các… chính sách đất đai và nhà ở nớc ta đang tồn tại nhiều vấn đề cha đợc giải quyết, thì tính phức tạp của công tác này lại tăng lên gấp bội, đặc biệt là trong điều kiện áp dụng cho thành phố Hà Nội, một trung tâm KT-VH-XH lớn của cả nớc . Để
góp phần hoàn thiện, giải quyết những vớng mắc trong công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng và TĐC dới đây là một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa chính sách đền bù thiệt hại, chính sách tái định c và công tác tổ chức thực hiện .
b. Một số giải pháp cho công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng .
+. Đền bù thiệt hại về đất .
- Về điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất:
Điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất đã đợc quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều 6 Nghị định 22/CP, tuy nhiên trong quá trình thực hiện một số nơi, chính quyền địa phơng gây khó khăn trong việc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận đất sử dụng ổn định trớc khi luật đất đai năm 1998 có hiệu lựcthi hành hoặc xác nhận giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặc tào sản gắn liền với quyền sử dụng đất . Do đó, nên sử đổi điểm a, d, đ điều 6 Nghị định số 22 theo hớng đất sử dụng ổn định trớc ngày 8/01/1998 hoặc có giấy tờ mua bán, chuyển nhợng quyền sử dụng đất trớc ngày 15/10/1993 nếu không có tranh chấp, thì đợc đền bù thiệt hại về đất, không cần có xác nhận của UBND xã,phờng, thị trấn để tránh phiền hà cho dân .
- Giá đất tính đền bù thiệt hại:
Giá đất tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đợc xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để chuyển nhợng sử dụng đất thực tế và giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định .
Qua tổ chức thực hiện và ý nghĩ của các địa phơng cho thấy còn có nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định giá đất tính đền bù, trong đó có hai quan điểm chính là :
+ Thứ nhất, đền bù theo giá đất do UBND tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 cuả Chính phủ . Quan điểm này xuất phát từ
lý do giá đất theo Nghị định số 87/CP đã chứa đựng khả năng phát sinh lợi và phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế .
+ Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất, vì tuy Nghị định 87/CP có quy hoạch khi khả năng sinh lợi của đất hoặc giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất có thay đổi, thì phải điều chỉnh cho phù hợp, nhng trong thực tế, việc điều chỉnh này rất khó thực hiện một cáhc kịp thời . Do đó, đa số ý kiến của các địa phơng nhất trí phải có sự điều chỉnh khi xác định tính giá đất đền bù, nhng quy định cách tính hệ số K đơn giản dễ thực hiện hoặc bỏ hệ số K và thực chất hệ số K chỉ là bớc trung gian để tính giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế …
Với phân tích trên chúng ta nên theo ýa kiến thứ hai và thực hiện bỏ hệ số K khi xác định tính giá đất đền bù thiệt hại, cụ thể nh sau : Giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng của từng loại đất đợc hình thành thực tế ở địa phơng tại thời điểm đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng .
Nh vậy, giá đất tính đền bù thiệt hại phải tuân thủ đồng thời nguyên tắc: + Phải phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng của từng loại đất đợc hình thành thực tế tại địa phơng, giá này chính là giá đất thị trờng .
+ Giá đất đền bù do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án .
Việc thực hiện hai nguyên tắc trên nhằm đảm bảo cho ngời có đất bị thu hồi có khả năng tái tạo lại mảnh đất tơng tự mảnh đất cũ, đồng thời đảm bảo quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nớc .
- Mức đất ở đợc đền bù thiệt hại:
Về quy định mức đất ở thuộc phạm vi các văn bản thi hành Luật đất đai . Song cho đến nay, điều 6 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ cũng chỉ quy định mức đất ở đối với trờng hợp đợc giao đất mới . Các trờng hợp sử dụng đất ở trớc khi có luật đất đai cha có quy định hớng dẫn . Đây
là nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện khi thu hồi đất thực hiện dự án . Nếu không có quy định hớng dẫn sẽ vấn kéo dài các tồn tại và công tác đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng vốn dĩ đã khó khăn càng khó khăn hơn . Vì thế chúng ta nên đề nghị đợc xử lý một bớc atị nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 . Việc quy định tại văn bản này vừa là quyết tâm nhng cũng là một thách thức lớn . Nên chăng chúng ta sủa đổi theo :
+ Trờng hợp ngời có đất bị thu hồi có các giấy tờ xác định đợc diện tích đất ở, có đủ điều kiện đợc đền bù thiệt hại về đất, thì đợc đền bù theo diện tích đất đợc ghi trong giấy tờ đó .
+ Trờng hợp ngời có đất bị thu hồi có giấy tờ chứng minh đợc quyền sử dụng đất, có đủ điều kiện đợc đền bù thiệt hại, nhng trong giấy tờ đó không xác định rõ diện tích đất ở, thì căn cứ vào thực tế sử dụng đất ở địa phơng, căn cứ vào quy định tại Điều 6 của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh quy định mức đất ở cho những trờng hợp này cần làm cơ sở tính đền bù thiệt hại
Phần diện tích còn lại (nếu có ), sau khi trừ phần diện tích đợc đền bù theo giá đất ở, đợc đền bù theo giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đợc hỗ trợ thêm một khoản tiền do UBND cấp tỉnh quyết định .
Theo tinh thần trên thì các địa phơng phải tiến hành xác định mức đất cho các đối tợng này, việc xác định này chẳng những làm cơ sở cho việc thực hiện đền bù thiệt hại mà điều quan trọng hơn là để lập hồ sơ đất đai và tổ chức quản lý