Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa Môi trường : Quản lý Tài nguyên : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Lớp Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa Môi trường : Quản lý Tài nguyên : K43 - ĐCMT - N03 : 2011 - 2015 : Ths Nguyễn Minh Cảnh THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Lớp Khóa học Giảng viên hướng dẫn : Chính quy : Địa Môi trường : Quản lý Tài nguyên : K43 - ĐCMT - N03 : 2011 - 2015 : Ths Nguyễn Minh Cảnh THÁI NGUYÊN - 2015 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích Dân số mật độ dân số năm 2013 phân theo Huyện/Thành phố/thị xã 32 Bảng 4.2: Diện tích cấu loại đất TPTN 38 Bảng 4.3: Giá đất trồng lúa nước 43 Bảng 4.4: Khung giá đất nông thôn 46 Bảng 4.5: Khung giá đất đô thị 47 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí đường phố thành phố Thái nguyên 47 Bảng 4.7: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên năm 2014 49 Bảng 4.8: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên năm 2010 50 Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra 61 Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định 65 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Cung cầu đất đai .6 Hình 2.2: Cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Thái Nguyên .30 Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố từ (I) đến (V) 58 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) .62 Hình 4.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường lô đất tuyến đường Từ đường phố xương rồng đến đường túc duyên 63 Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí tuyến đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu(II) 64 iv DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT STT VIẾT TẮT GIẢI THÍCH BĐS : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận Gtt : Giá thị trường Gqđ : Giá quy định HDND : Hội đồng nhân dân KH- UBND : Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân NĐ-CP : Nghị định phủ TT-BTC : Thông tư- Bộ tài TT-BTMT : Thông tư -Bộ tài nguyên môi trường 10 TTLT- BTNMT-BTC : Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi trường- Bộ tài 11 PRA : Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân 12 QĐ- BTNMT : Quyết định - Bộ tài nguyên môi trường 13 QĐ- BTC : Quyết định- Bộ tài 14 STNMT : Sở tài nguyên môi trường 15 UBND : Uỷ ban nhân dân 16 VT : Vị trí 17 III1, III2, III3 : Các mẫu điều tra 18 III : Trung bình mẫu điều tra v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái niệm giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất đất 2.1.2.1 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.2 Quan hệ cung cầu: 2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.1 Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất .9 2.2.1.1 Yếu tố vị trí 2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích 10 2.2.1.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 10 2.2.1.4 Các yếu tố môi trường xung quanh 10 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất 11 2.2.2.1 Yếu tố kinh tế .11 2.2.2.2 Yếu tố xã hội 11 2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất 12 2.2.3.1 Tình trạng pháp lý 12 vi 2.2.3.2 Nhân tố hành 12 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 13 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý 13 2.2.4.2 Mục đích sử dụng 13 2.2.4.3 Yếu tố môi giới 13 2.2.5 Các loại hình giá đất 14 2.2.5.1 Giá cả, giá trị thị trường .14 2.2.5.2 Giá trị sử dụng 14 2.2.5.3 Giá trị trao đổi 15 2.2.5.4 Giá trị bảo hiểm 15 2.2.5.5 Giá trị chấp .15 2.2.5.6 Giá cho thuê 15 2.3 Công tác quản lý giá đất nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 2.3.1 Công tác quản lý giá đất Trung Quốc 15 2.3.2 Công tác quản lý giá đất Úc .18 2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 18 2.4 Công tác quản lý giá đất Việt Nam .20 2.5 Công tác quản lý giá đất Thành phố Thái Nguyên 23 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1 Sơ lược tình hình thành phố Thái Nguyên 25 3.3.3.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội .25 3.3.2 Sơ lược trạng sử dụng đất khung pháp lý giá đất Thành Phố Thái Nguyên 25 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - Ths Nguyễn Minh Cảnh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian em thực đề tài Trong suốt thời gian học tập rèn luyện Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em dạy dỗ, bảo tận tình thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy cô giáo Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng ban Phòng đào tạo điều giúp em tiếp thu tích lũy kiến thức phục vụ cho sống Em xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên, Phòng TN & MT TP Thái Nguyên, Phòng Taì Nguyên Đất TP Thái Nguyên hộ nông dân địa bàn tỉnhThái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình thu thập thông tin để thực Luận văn Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Vũ Thị Thanh Thủy viii 4.1.3.2 Khó khăn 35 4.2 Vai trò khung pháp lý giá đất công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 35 4.2.1 Tình hình chung công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên .37 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thành phố thái Nguyên 38 4.2.3 Thực trạng khung giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên năm 2014 41 4.2.3.1 Căn xác định khung giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 41 4.2.3.2 Nguyên tắc phân vùng đất, xác đinh vị trí đất .42 4.2.3.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái Nguyên 47 4.2.4 Đánh giá ảnh hưởng khung pháp lý giá đất đến công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn TPTN 50 4.2.4.1 Ảnh hưởng tích cực 50 4.2.4.2 Ảnh hưởng tiêu cực, hạn chế .51 4.2.5 Đánh giá trình xây dựng công bố giá đất: 52 4.2.6 Đánh giá ảnh hưởng công tác quy hoạch đất đai đến giá đất 54 4.3 Những nguyên tắc quy định thay đổi khung pháp lý giá đất luật đất đai 2003 so với luật đất đai 2013 55 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường BĐS địa bàn thành phố Thái Nguyên 56 4.4.1 Yếu tố vị trí .57 4.4.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất 58 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 60 4.4.4 Yếu tố khác .61 4.4.4.1 Yếu tố tâm lý 62 4.4.4.2 Yếu tố pháp lý 62 4.4.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh 63 59 Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí thể rõ rệt loại vị trí Người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận môi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí 4.4.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất Ngoài yếu tố hình thể, diện tích có yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Cụ thể: Ngày Bên cạnh yếu tố địa hình, địa mạo, vị trí đất, người dân hình thành lựa chọn đất đai theo phong thủy Có người quan niệm chọn đất không tốt ảnh hưởng đến kinh tế, sức khỏe gia đình, chọn đất tốt hợp phong thủy, hợp mệnh chủ nhà làm ăn thịnh vượng, cháu có sức khỏe học giỏi… Vì yếu tố phong thủy yếu tố quan tâm trình lựa chọn đất Tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung quan ban hành, trường học, chợ, bến xe… với nhu cầu xã hội ngày tăng việc lựa chọn hàng hóa, cụ thể hàng hóa quyền sử dụng đất đai phát triển, thu hút vị trí mang lại điều kiện kinh tế Dẫn đến giá đất nâng cao chênh lệch so với bảng giá đất ban hành, vấn đề bất cập cần quan có thẩm quyền cần tham gia điều chỉnh vấn đề cho phù hợp với quy định nhà nước Bên cạnh vấn đề thị trường BĐS hình thành, nhà đầu tư cung thị trường hình thể, vị trí đất tốt, bắt mắt với mức giá cao khiến lựa chọn người dân mua bán đất đai trở nên khó khăn Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có hình thang 60 có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Yếu tố thể qua mẫu tuyến đường điều tra để thể rõ nhận xét trên: 61 Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể Gqđ (Nghìn Gtt (nghìn đồng/m²) đồng/m²) III1a 150 5,7 26,3 Chữ nhật 7.500 30.000 III1b 98 6,0 16,3 Chữ Nhật 7.500 12.000 III1c 100 4,0 25,0 hình thang ngược 7.500 6.000 III2a 95 5,7 16,7 Chữ Nhật 8.000 11.000 III2b 187.5 4,5 41,7 Chữ L 8.000 7.000 III2c 145 6,5 22,3 Chữ Nhật 8.000 2.000 III3a 99 8,0 12,4 Chữ Nhật 7.500 6.000 III3b 168 5,0 33,6 Hình Thang 7.500 2.500 III3c 150 6,0 25,0 Chữ Nhật 7.500 1.800 III4a 92 4,8 19,2 Chữ Nhật 5.500 6.000 III4b 234.3 5,5 42,6 Chữ L 5.500 5.000 III4c 124.5 5,5 22,6 Hình Thang 5.500 2.500 III5 235.2 6,2 22,5 Chữ Nhật 4.500 4.000 (Nguồn:Số liệu điều tra, vấn) 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng đất Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng công trình công cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viện ) Ngoài ra, nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tất tuyến đường chịu ảnh hưởng yếu tố Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đảm bảo, phần lớn người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, dân trí cao nên họ quan tâm đến chất lượng sống Các công trình công cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân sinh điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo 62 Trên đường, phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường thể Đồ thị 4.3 Sự khác biệt tất tuyến đường có khoảng cách đến đường, phố trung tâm khác nhau, kéo theo khả tiếp cận với công trình công cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (nghìn đồng/m2) 30 20 VT1 10 VT2 VT1 I II III IV V Đường phố Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) Qua hình 4.3 ta thấy năm tuyến đường, phố có mức giá thị trường khác Đường giao thông năm tuyến đường, phố đánh mức tốt, nhiên đoạn đường từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng có giá đất cao hơn, lý đường phố nơi tập trung nhiều công trình công cộng phục vụ dân sinh chợ, bưu điện, bến xe v.v Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến công trình công cộng nằm đoạn đường, phố tăng dần Từ thấy, mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường, phố 4.4.4 Yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái niệm giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, có ý nghĩa tư hoá địa tô Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Tại Điều Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [12] Do UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi chế bất cập luật đất đai 2003 sửa đổi hoàn thiện hơn: Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất đất giao để quản lý Luật bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải 64 Qua hình 4.4 ta thấy, Lô Lô thuộc VT2 tuyến đường từ đường phố xương rồng đến đường túc duyên có giá quy định Nhà nước 3.000 nghìn đồng/m2 Nhưng điều tra giá đất thị trường giá thị trường Lô có GCNQSDD (Nhà ông:Trần Văn Quỳ - phố xương rồng, tổ 40 GCNQSDD năm 1992) 4.500 nghìn đồng/m2 cao Lô chưa có GCNQSDD (Nhà ông: Nguyễn Xuân Thắng - tổ 40)do có tranh chấp đất đai nên chưa cấp GCNQSDD có giá bán triệu đồng/m2 4.4.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh Môi trường xung quanh ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị chuyển nhượng đất Yếu tố hiểu là: điện, nước, rác thải, không khí Chọn tuyến đường: Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu để đánh sau: - Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng:Khu vực gần trường học nên cảnh quan môi trường đẹp, thông thoáng, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán dịch vụ khác như: nhà trọ, nhà hàng, cầm đồ, tạp hóa - Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu: Là nơi gần nghĩa trang, nghĩa địa, mà người Việt Nam tin vào yếu tố tâm linh, cho đất gần khu vực nặng, trang nghiêm tâm lý không thoải mái Hơn gần khu vực vào xóm Gò lại có địa điểm tập kết rác thải, môi trường bị ảnh hưởng không nhỏ đến sống người dân Giá đất (nghìn đồng/m2) 12 10 I II VT1 VT2 Đường phố Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí tuyến đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu(II) 65 Qua hình 4.5 ta thấy, tuyến đường từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu thấp so với tuyến đường từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng Điều cho thấy yếu tố môi trường ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất thị trường 4.5 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Thái Nguyên qua phiếu điều tra Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định STT Chỉ tiêu Tuổi Nghề nghiệp Số phiếu * Tỉ lệ (%) 20-30 11 27,5 30-50 17 42,5 >50 12 30.0 CB, công nhân viên chức 13 32,5 Buôn bán 12 30,0 Lao động tự 17,5 Khác 20,0 (Chú ý *: ∑số phiếu: 40 phiếu) Qua bảng 4.10 cho thấy, mức độ đồng thuận người dân với giá đất quy định nhà nước không cao Khi khảo sát để xây dựng bảng giá đất cần lựa chọn đối tượng phù hợp để thu kết tốt Qua điều tra thực tế nhận thấy mức độ quan tâm đến giá đất quy định nhà nước độ tuổi nhóm ngành nghề khác nhau, người dân khu vực điều tra công chức hay làm việc lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm, tiếp cận đến giá đất người làm công việc hầu hết đất sử dụng để ở, mua bán Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Nhà nước cần nghiên cứu lựa chọn phương pháp định giá đất tốt để phù hợp với yêu cầu người dân 66 4.6 Đánh giá mức độ tương thích khung giá đất nhà nước quy định hàng năm với giá đất thị trường BĐS số khu vực Khung giá đất Chính phủ ban hành cho địa phương ban hành bảng giá đất khu vực Tuy nhiên, vài nơi nhiều bất cập dự án BĐS số dự án tăng giá bán, có dấu hiệu xuất phận đầu để kiếm lời, làm lệch giá so với khung giá ban hành BĐS phát triển theo khuynh hướng thị trường kinh tế-xã hội, có lúc giá lên lúc giá xuống khó việc đánh giá giá đất Bên cạnh khung giá đất nhà nước quy định đảm bảo chuẩn mực, khung giá đất thị trường BĐS Giúp cho lựa chọn người dân xác việc trao đổi thị trường BĐS 4.7 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến khung pháp lý giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 thấy công tác quản lý giá đất nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so 60-70% chí cá biệt có nơi 20-30% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường đưa số giải pháp sau: - Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có quản lý nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động nhà nước việc hình thành điều tiết thị trường Tuy nhiên, đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt - Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá 67 nhân, tính khoản thuế liên quan đến đất đai, tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, tình tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể để làm trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất - Về đấu giá quyền sử dụng đất Đây phương pháp tiên tiến để xác định giá đất phù hợp với chế thị trường Trong có quy định nguyên tắc đấu giá, trường hợp đấu giá thực đấu giá Cần áp dụng phương pháp nhiều thực tế có quy định trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực Tuy nhiên, theo quy định hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phạm vi hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Việc áp dụng chế giá bên thứ ba đưa áp dụng biện pháp đấu giá việc giao đất, cho thuê đất Nhà nước cho người sử dụng đất góp phần giảm thiểu tham nhũng thủ tục hành lĩnh vực đất đai địa bàn TPTN - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay.như giá đất với thực tế vị trí - Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp cần tổ chức thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy động tham gia người dân vào trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng thu nhập từ việc sử dụng đất giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Quy định khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần điều chỉnh thị trường có biến động Bổ sung quy định trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề quan tâm trọng nhiều ngành, việc xác định sở hình thành giá đất yếu tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất yếu tố như: lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 2.1.2.1 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Dựa kết công trình nghiên cứu lý thuyết giá đất với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất 69 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá Nhà nước quy định so với giá giao dịch thị trường lại lớn Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc nhiều vào tâm lý người dân, thỏa thuận người mua người bán nhìn chung giá đất có xu hướng tăng dần Đồng thời qua khảo sát giá thị trường cao giá Nhà nước quy định từ 1,2 đến 1,57 lần Giá đất thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu thị trấn là: + Khu vực có giá cao là: 30.000 đồng/m2 + Khu vực có giá thấp là: 1.500 đồng/m2 - Yếu tố pháp lý: Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Tóm lại, giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng yếu tố là: ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất, ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất, ảnh hưởng hình thể, diện tích đất đến giá đất ảnh hưởng môi trường xung quanh, yếu tố tâm lý yếu tố sở hạ tầng… đến giá đất 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn tỉnh Thái Nguyên xin đưa số kiến nghị sau: - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất 70 địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá nhà nước lại cho phù hợp gần sát mức giá thị trường - Cần phải có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá bị đẩy lên cao - UBND thành phố tổ chức đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường BĐS - UBND thành phố phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch BĐS dịch vụ mô giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) đề công khai niêm yết giá đất - UBND thành phố Tổ chức tư vấn giá đất quy định cụ thể điều kiện, lực dịch vụ cung cấp Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dich vụ độc lập) - TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ, (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (Vũ Thị Tùng Hoa, 2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên 10 (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng,2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Đại Từ 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai 13 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 14 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân 18 (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 UBND tỉnh Thái Nguyên, (2012), Quyết định số 34/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 Nguyễn Thị Yến (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 21 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai) 2.1.2.2 Quan hệ cung cầu: Giữa cung - cầu có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động Giữa cung - cầu có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động P Đường cầu Đường cung P0 E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 2.1: Cung cầu đất đai Theo hình 2.1, đường cung cầu đất đai cắt điểm E điểm cân Khi tố khác thay đổi, dẫn đến chuyển dịch đường cung đường cầu, điểm cân thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân dịch chuyển từ E sang E’, cung không đổi giá giảm xuống từ P0 xuống P1.[18] Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường cố định không gian, đất đai di chuyển từ nơi [...]... của thành phố Thái Nguyên - Đánh giá khái quát tình hình quản lý và sử dụng kế hoạch điều chỉnh giá đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá công tác điều chỉnh giá đất của địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 - Đề xuất giải pháp tăng cường hiệu quả trong công tác điều chỉnh khung giá đất phù hợp với địa phương và có tính khả thi tại địa bàn thành phố Thái Nguyên. .. TPTN, tỉnh Thái Nguyên - Giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - Phạm vi nghiên cứu: Công tác Nghiên cứu khung pháp lý về giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Tại Sở Tài Nguyên và Môi trường Tỉnh Thái Nguyên 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên 3.3.3.1 Điều kiện tự nhiên - Vị trí địa lý. .. giải pháp khắc phục nhằm làm tăng hiệu quả trong quá trình sử dụng đất là hết sức cần thiết Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, được sự nhất trí của BGH Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, khoa Quản lý tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo Ths Nguyễn Minh Cảnh em tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai. .. là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lí tài sản đất, do đó cần thực hiện tốt hơn những công tác quản lí nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác quản lý tốt khung pháp lý giá đất Chính vì vậy, việc đánh giá công tác sử dụng khung pháp lý giá đất nói chung và công tác sử dụng hơp lý giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói riêng để thấy được những tồn tại, khó khăn và tìm ra nguyên nhân, từ... bảng giá đất, định giá cụ thể và tư vấn xác định giá đất Căn cứ quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 25 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu khung pháp lý về giá đất trên địa bàn. .. hồi đất Căn cứ Công văn số 2603/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 15/7/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức xây dựng bảng giá đất năm 2013 tại tỉnh Thái Nguyên Căn cứ Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND ngày 21/02/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy trình xác định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Căn cứ Quyết định số 1116/của QĐ-UBND ngày 14 tháng 6 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về. .. Vị trí địa lý - Địa hình - Khí hậu - Tài nguyên thiên nhiên 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội - Dân số và lao động - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Cơ sở hạ tầng xã hội - Hiện trạng phát triển các ngành 3.3.2 Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và khung pháp lý về giá đất của Thành Phố Thái Nguyên - Hiện trạng sử dụng giá đất - Tình hình quản lý giá đất của tỉnh Thái Nguyên - Tình hình sử dụng đất ... xây dựng bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Căn cứ Công văn số 680/STNMT-TCĐ&GPMB ngày 24/6/2013 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc triển khai thực hiện dự án Xây dựng bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng,... thì giá đất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường đảm bảo nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng người sử dụng đất Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ khung giá, bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận? Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình... Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014” 1.2 Mục đích của đề tài Đánh giá khung pháp lý về giá đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 nhằm xác định những kết quả đạt được và những khó khăn, tồn tại từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu quả đối với công tác này trong thời gian tới nhằm quản lý đất đai một cách chặt chẽ và có hiệu quả 1.3 Yêu cầu của đề tài - Đánh giá khái quát