phố Thái Nguyên
Khung giá đất tăng dần lên đồng nghĩa với việc giá đất của Nhà nước tiệm cận dần với giá thị trường, từđó ngân sách cũng tăng lên và đảm bảo lợi ích của người dân trong đền bù GPMB khi thu hồi đất. Xét về mặt tiêu cực, hiện giá nhà đất trên thị trường có nơi cao gấp nhiều lần so với bảng giá đất do Nhà nước quy định, dẫn đến Nhà nước thất thu ngân sách khi mua bán, chuyển nhượng, thu thuế sử
dụng đất. Nhưng mặt tích cực của nó là việc tăng khung giá đất tại khu vực nội đô sẽ góp phần giãn dân ra khu vực ngoại thành, nguyên nhân là vì giá đất tăng sẽ tạo áp lực tài chính lên đền bù GPMB đối với nhiều DN BĐS, từđó dẫn đến việc DN sẽ
lựa chọn các địa điểm xa trung tâm để triển khai dự án một cách thuận lợi hơn. Người dân phải tích cực cập nhật theo dõi khung giá đất tại địa phương đểđảm bảo lợi ích trong đền bù GPMB hay trao đổi mua bán đất đai. Quá trình điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy người dân quyết định giá đất trong quá trình chuyển nhượng dựa trên nhiều yếu tố. Trong đó các yếu tố cơ bản nhất được phân tích chi tiết theo từng tuyến đường. phốđiển hình như sau:
4.4.1. Yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm), vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả thành phố, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố. Nhìn chung nước ta là nước đang trên tiến trình hội nhập và phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích ở và sản xuất kinh doanh phát triển kinh
tế gia đình. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở
hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị
thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu vềđiều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Hình 4.2: Biểu đồ mức độảnh hưởng giữa các vị trí trên 5 tuyến đường, phố từ (I) đến (V)
Qua hình 4.2 ta thấy, trên các đoạn đường, phố tiến hành điều tra điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại.
+ VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất.
+ VT2 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần
đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2.
Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí thể hiện rõ rệt ở 2 loại vị trí này. Người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi các vị trí.
4.4.2. Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất
Ngoài những yếu tố hình thể, diện tích còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn thành phố Thái Nguyên. Cụ thể:
Ngày nay Bên cạnh những yếu tốđịa hình, địa mạo, vị trí của thửa đất, người dân còn hình thành sự lựa chọn đất đai theo phong thủy. Có người quan niệm nếu chọn thếđất không tốt sẽảnh hưởng đến kinh tế, sức khỏe của cả gia đình, nếu chọn thếđất tốt hợp phong thủy, hợp mệnh chủ nhà thì làm ăn sẽ thịnh vượng, con cháu có sức khỏe và học giỏi… Vì vậy yếu tố phong thủy là yếu tố rất được quan tâm trong quá trình lựa chọn thếđất.
Tại khu vực trung tâm của thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung các cơ quan ban hành, các trường học, chợ, bến xe… với nhu cầu xã hội ngày càng tăng trong việc lựa chọn hàng hóa, cụ thể là hàng hóa quyền sử dụng đất đai đang rất phát triển, thu hút các vị trí mang lại điều kiện kinh tế. Dẫn đến giá đất được nâng cao chênh lệch hơn so với bảng giá đất được ban hành, đó cũng là vấn đề bất cập cần các cơ quan có thẩm quyền cần được tham gia điều chỉnh vấn đề cho phù hợp với quy định của nhà nước. Bên cạnh đó vấn đề thị trường BĐS hình thành, các nhà đầu tưđã cung ra thị trường những hình thể, vị trí đất tốt, bắt mắt với mức giá cao khiến sự lựa chọn của người dân trong mua bán đất đai càng trở nên khó khăn.
Yếu tố tiếp theo là đặc điểm của thửa đất như diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới các đường phố.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa
đất. Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang
có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn.
Yếu tố này được thể hiện qua các mẫu ở các tuyến đường điều tra để thể hiện rõ nhận xét trên:
Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể Gqđ (Nghìn đồng/m²) Gtt (nghìn đồng/m²) III1a 150 5,7 26,3 Chữ nhật 7.500 30.000 III1b 98 6,0 16,3 Chữ Nhật 7.500 12.000 III1c 100 4,0 25,0 hình thang ngược 7.500 6.000 III2a 95 5,7 16,7 Chữ Nhật 8.000 11.000 III2b 187.5 4,5 41,7 Chữ L 8.000 7.000 III2c 145 6,5 22,3 Chữ Nhật 8.000 2.000 III3a 99 8,0 12,4 Chữ Nhật 7.500 6.000 III3b 168 5,0 33,6 Hình Thang 7.500 2.500 III3c 150 6,0 25,0 Chữ Nhật 7.500 1.800 III4a 92 4,8 19,2 Chữ Nhật 5.500 6.000 III4b 234.3 5,5 42,6 Chữ L 5.500 5.000 III4c 124.5 5,5 22,6 Hình Thang 5.500 2.500 III5 235.2 6,2 22,5 Chữ Nhật 4.500 4.000 (Nguồn:Số liệu điều tra, phỏng vấn). 4.4.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viện...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, tất cả các tuyến đường đều chịu ảnh hưởng của các yếu tố
này. Các tuyến đường, phố này cũng có chất lượng đường đảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, dân trí cao nên họ
khá quan tâm đến chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Các dịch vụ dân sinh nhưđiện, nước, điện thoại, an ninh trật tựđược đảm bảo.
Trên cùng một đường, phố, sự chênh lệch mức giá với các vị trí tương ứng của các đoạn đường được thể hiện trong Đồ thị 4.3. Sự khác biệt này là do tất cả các tuyến
đường có khoảng cách đến các đường, phố trung tâm là khác nhau, kéo theo đó là khả
năng tiếp cận với các công trình công cộng và hệ thống dịch vụ trung tâm cũng khác nhau từđó phản ánh qua chỉ tiêu cụ thể là giá đất trung bình trên thị trường
0 10 20 30 I II III IV V VT1 Đường phố Giá đất (nghìn đồng/m2) VT1 VT2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V)
Qua hình 4.3 ta thấy năm tuyến đường, phố có mức giá thị trường khác nhau.
Đường giao thông của năm tuyến đường, phố này được đánh ở mức tốt, tuy nhiên
đoạn đường từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng có giá đất cao hơn, lý do là
đường phố này là nơi tập trung nhiều công trình công cộng phục vụ dân sinh như
chợ, bưu điện, bến xe v.v...
Đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương ứng với khoảng cách đến các công trình công cộng nằm trên đoạn
đường, phố đó tăng dần. Từ đó có thể thấy, mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có
ảnh hưởng lớn tới giá đất, đây là yếu tố quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân trong khu vực của đường, phố.
4.4.4. Yếu tố khác
Ngoài các yếu tốđiển hình đã nêu chi tiết, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng
4.4.4.1. Yếu tố tâm lý
Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏđến giá đất chuyển nhượng trên
địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám
đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờđợi để mua được thửa
đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bịđóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông. Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể
4.4.4.2. Yếu tố pháp lý
Tình trạng pháp lý của thửa đất là một trong những yếu tố khá được quan tâm. Các thửa đất khi có đầy đủ các giấy tờ liên quan đến thửa đất sẽ được mua - bán với mức giá cao hơn nhiều những thửa đất không có giấy tờ, đất đang bị tranh chấp hay lấn chiếm. Ví dụ: 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 lô 1 ( có GCNQSDĐ) lô 2 ( chưa cấp GCNQSDĐ) Giá đất (nghìn đồng/m2) gqđ gtt
Hình 4.4. Biểu đồ so sánh giá đất trên thị trường của 2 lô đất trên tuyến đường Từđường phố xương rồng đến đường túc duyên
Qua hình 4.4 ta thấy, Lô 1 và Lô 2 thuộc VT2 của tuyến đường từđường phố
xương rồng đến đường túc duyên có giá quy định của Nhà nước là 3.000 nghìn
đồng/m2. Nhưng khi điều tra giá đất trên thị trường thì giá thị trường của Lô 1 có GCNQSDD (Nhà ông:Trần Văn Quỳ - phố xương rồng, tổ 40. GCNQSDD năm 1992) là 4.500 nghìn đồng/m2 cao hơn Lô 2 chưa có GCNQSDD (Nhà ông: Nguyễn Xuân Thắng - tổ 40)do đang có tranh chấp đất đai nên chưa được cấp GCNQSDD và có giá bán là 4 triệu đồng/m2.