hàng năm với giá đất trên thị trường BĐS tại một số khu vực
Khung giá đất do Chính phủ ban hành là căn cứ cho các địa phương ban hành bảng giá đất từng khu vực. Tuy nhiên, một vài nơi còn nhiều bất cập trong dự án BĐS. hiện một số dự án đã tăng giá bán, có dấu hiệu xuất hiện một bộ phận đầu cơđể
kiếm lời, làm lệch giá so với khung giá đã được ban hành. BĐS thì phát triển theo khuynh hướng thị trường kinh tế-xã hội, có lúc giá lên lúc giá xuống rất khó trong việc đánh giá giá đất. Bên cạnh đó khung giá đất được nhà nước quy định sẽđảm bảo và đúng chuẩn mực, khung giá đất cũng là căn cứ của thị trường BĐS. Giúp cho sự
lựa chọn của người dân chính xác trong việc trao đổi trên thị trường BĐS.
4.7. Đề xuất một số giải pháp
Qua thực tế điều tra và tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến khung pháp lý giá đất ở của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 có thể
thấy được công tác quản lý giá đất ở đây còn nhiều bất cập. Trong đó công tác xác
định giá đất ở trên địa bàn thành phố vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá
đất quy định so chỉ bằng 60-70%. thậm chí cá biệt có nơi chỉ bằng 20-30% so với giá giao dịch ngoài thị trường tự do. Và khi kê khai để tính thuế chuyển nhượng thì
đa số người dân đều kê khai không đúng với giá thực tế giao dịch mà chỉ kê khai sao cho sát với giá quy định nhất. Vì vậy để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi đưa ra một số giải pháp như sau:
- Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động của nhà nước trong việc hình thành và
điều tiết thị trường. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá
đất cần phải được quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường và đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như thuận lợi trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, tính các khoản thuế liên quan đến đất đai, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử
dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tình tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thểđể làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Vềđấu giá quyền sử dụng đất. Đây là phương pháp tiên tiến để xác định giá
đất phù hợp với cơ chế thị trường. Trong đó có quy định nguyên tắc đấu giá, các trường hợp đấu giá và thực hiện đấu giá. Cần áp dụng phương pháp này nhiều trên thực tế và có quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, trung thực. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thì phạm vi còn rất hẹp và chưa tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể trong việc tiếp cận sử dụng đất. Việc áp dụng cơ chế giá của bên thứ ba đưa ra và áp dụng biện pháp đấu giá trong việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho người sử dụng đất sẽ góp phần giảm thiểu tham nhũng và thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn TPTN hiện nay
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể
chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay.như vậy giá đất sẽđúng với thực tế của từng vị trí hơn.
- Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân các cấp cần tổ chức thực hiện nghiêm túc quy chế dân chủ cơ sở trong huy động sự tham gia của người dân vào quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, các quy hoạch
và kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị và đặc biệt là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tuyên truyền cho người dân về giá thị trường từng khu vực tránh tình trạng tự ý tăng giá trong nhu cầu cung-cầu trên thị trường mua bán đất đai.
- Đối với Khung giá đất do Chính phủ ban hành: Khung giá đất do Chính phủ ban hành được xác định theo kỳ trong thời gian nhất định là 5 năm, tương
đương với một kỳ kế hoạch sử dụng đất. UBND các cấp có thẩm quyền cập nhật và ban hành bảng giá từng khu vực để nhân dân nhận biết kịp thời.
- UBND thành phố đề xuất biện pháp và kế hoạch triển khai việc thực hiện
định giá đất cá biệt trong trường hợp có sựđiều chỉnh giá đất khi cần thiết trong quy trình định giá đất cụ thể, có sự tham gia của tổ chức, cơ quan định giá đất độc lập tiến hành định giá đất, UBND tỉnh là cơ quan xem xét và quyết định giá đất cụ thể. Nếu người dân không đồng ý với mức giá do UBND tỉnh đưa ra, có thể yêu cầu cơ
quan, tổ chức khác định giá giá đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- UBND thành phố đề xuất giải pháp để giám sát việc thực hiện định giá đất của các cơ quan định giá đất Để đảm bảo giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, trong quá trình thực hiện cơ chế giá đất cần phải có quy định đảm bảo thống nhất việc thực hiện của mỗi cấp và các đơn vị liên quan đến việc xác định giá đất và ban hành giá đất.
- Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sựđiều tiết của Nhà nước. Đồng thời bảng giá đất phải phù hợp với giá đất trên thị trường BĐS. UBND thành phố phối hợp với các cơ quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch BĐS và các dịch vụ mô giới nhà đất (dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn) đề công khai và niêm yết giá đất.
Phần 5
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1. Kết luận
Qua tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy định so với giá giao dịch trên thị trường lại càng lớn.
Đối với giá thị trường thì rất đa dạng phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của người dân, sự thỏa thuận giữa người mua và người bán nhưng nhìn chung giá đất có xu hướng tăng dần. Đồng thời qua khảo sát giá thị trường luôn cao hơn giá Nhà nước quy định từ 1,2 đến 1,57 lần.
Giá đất trên thị trường cao nhất ở những nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thểởđịa điểm nghiên cứu của thị trấn là:
+ Khu vực có giá cao nhất là: 30.000 đồng/m2 + Khu vực có giá thấp nhất là: 1.500 đồng/m2
- Yếu tố pháp lý: Người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó
Tóm lại, giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chính là: ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất, ảnh hưởng của cơ sở hạ
tầng đến giá đất, ảnh hưởng của hình thể, diện tích đất đến giá đất và ảnh hưởng của môi trường xung quanh, yếu tố tâm lý và các yếu tố cơ sở hạ tầng… đến giá đất.
5.2. Đề nghị
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất
ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất
đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
trên địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất cũng như thị trường nhà đất hợp lý. Trường hợp giá tăng cao và giảm quá mức cho phép thì cần phải điều chỉnh giá nhà nước lại cho phù hợp và gần sát mức giá thị trường.
- Cần phải có biện pháp cân đối cung - cầu về sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt quá cung làm cho giá bịđẩy lên cao.
- UBND thành phố tổ chức đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho các cán bộ trong công tác định giá đất và quản lý thị trường BĐS.
- UBND thành phố phối hợp với các cơ quan chuyên môn mở trung tâm tư
vấn giao dịch BĐS và các dịch vụ mô giới nhà đất (dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn) đề công khai và niêm yết giá đất.
- UBND thành phố Tổ chức tư vấn giá đất cũng như quy định cụ thểđiều kiện, năng lực và dịch vụ cung cấp tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp với Luật Quản lý Giá. Tổ chức có chức năng tư vấn giá đất phải là tổ chức nghề
nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế và phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện dich vụđộc lập)
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
3. Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số
giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.
4. Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
5. Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
6. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003. 7. Chính phủ, (2007), Nghịđịnh số 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
8. Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
9. (Vũ Thị Tùng Hoa, 2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên.
10. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,2008), Giáo trình Định giá đất,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, Báo cáo quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của huyện Đại Từ.
13. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản.
14. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà ở. 15. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại.
16. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng.
17. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân sự.
18. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp.
19. UBND tỉnh Thái Nguyên, (2012), Quyết định số 34/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013.
20. Nguyễn Thị Yến (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tốảnh hưởng
đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
. 21. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn vềđiều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai)
PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Xin Ông/bà vui lòng hoàn chỉnh giúp tôi một số thông tin sau đây)
I. Thông tin chung.
1. Tên chủ sử dụng đất:...Tuổi... 2. Địa chỉ: Số nhà………... ngõ số...(chiều rộng ngõ...m) 3. Nghề Nghiệp: ... 4. Ông (Bà) có theo dõi sự thay đổi khung giá đất hằng năm không?
Có Không
5. Ông (Bà) có nắm bắt giá đất trên thị trường tại nơi mình sinh sống không?
Có Không
6. Đánh giá ảnh hưởng của khung giá đến giá đất trên thị trường? Không ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Có ảnh hưởng
7. Theo Ông (Bà) sựảnh hưởng của khung giá đến giá thị trường có giống nhau ở
các khu vực không? (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Có Không Không quan tâm
8. Theo Ông (Bà) sự ảnh hưởng của khung giá đất do nhà nước quy định đến giá
đất của thị trường ở khu vực nào là lớn nhất?
Khu hành chính Khu dân cưđã QH Khu dân cư chưa QH 9. Theo Ông (Bà) khung giá đất do nhà nước ban hành có tạo cho nền kinh tế- xã hội tại địa bàn TPTN phát triển hơn không?
Có Không
Thái Nguyên, ngày..… tháng …. năm 2014
Người điều tra Chủ sử dụng đất
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)