Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương
Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật vềđất đai trong thời kỳđẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, cùng với việc ban hành Luật đất đai năm 2003 đã góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Trong đó có sự đóng góp không nhỏ của chính sách tài chính đất đai. Chính sách tài chính từđất đai gồm: thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến sử dụng đất (thuế thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ…), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá.
Như vậy, theo quy định của Luật đất đai năm 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp: do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, do đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, do người sử dụng thỏa thuận về giá
đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai nói chung và xác định các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất nói riêng là giá đất do nhà nước quy định, gồm: Khung giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, kết quả đạt được thì vấn đề giá đất nói chung và áp dụng Khung giá, bảng giá đất nói
riêng tồn tại nhiều bất cập, đòi hỏi cần phải được nhìn nhận, đánh giá một cách nghiêm túc phục vụ qúa trình sửa đổi Luật đất đai hiện hành. Đưa ra một số khuyến nghị và đề xuất liên quan đến việc hoàn thiện giá đất, định giá đất ở nước ta trong thời gian tới góp phần sửa đổi Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai.
Trước hết, cần khẳng định quan điểm nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu về đất đai là chủ thể quyết định giá đất. Tuy nhiên, đất đai cũng là một loại hàng hoá (mặc dù là hàng hoá đặc biệt) nên trong cơ chế kinh tế thị trường, việc
định giá đất của nhà nước phải theo nguyên tắc thị trường tức là phải thực hiện theo quy luật cung-cầu, đảm bảo sự chuyển nhượng bình thường, công khai, minh bạch,
đồng thời phải đảm bảo sự quản lý vĩ mô của nhà nước.
Đồng thời cũng cần phải thay đổi quan niệm về vai trò của nhà nước trong các hoạt động giao dịch vềđất đai. Nhà nước cần phải được coi là một chủ thể tham gia thị trường bất động sản, cung cấp hàng hoá đất đai cho tổ chức, cá nhân thông qua thị trường và giá đất do thị trường xác lập thông qua quy luật cung cầu nhưng nhà nước chủđộng điều tiết bằng các công cụ trong trường hợp cần thiết.
Hiện nay, Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật
Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân tỉnh,TP trực thuộc trung ương(Sau
đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành bảng giá đối với các loại đất quy định tại khoản 1
điều 11 của Nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP. Căn cứ vào khung giá này, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định khung giá cụ thể cho từng vùng trong địa phương và công bố khung giá đó vào ngày 1 tháng 1 hàng năm.