Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN Tên đề tài: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐÁNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : 43A - QLĐĐ - N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Huy Trung THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em ñã thực tập sở Tài nguyên Môi trường thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc Đến em ñã hoàn thành trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời ñầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên ñã tận tình giảng dạy giúp ñỡ em suốt trình học tập Ban lãnh ñạo toàn thể cán công nhân viên sở Tài nguyên Môi trường TP Vĩnh yên ñã tiếp nhận tạo ñiều kiện giúp ñỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm hướng dẫn tận tình thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung ñã giúp ñỡ em trình thực ñề tài hoàn thành khoá luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia ñình, bạn bè ñã ủng hộ, ñộng viên giúp ñỡ em suốt trình học tập Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 Sinh viên Nguyễn Thị Duyên ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam ñoan số liệu kết nghiên cứu Đề tài trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị Em xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực Đề tài ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn Đề tài ñều ñã ñược rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 201 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Duyên iii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Tình hình sử dụng ñất qua năm (2013-2014) 29 Bảng 4.2 Tình hình biến ñộng dân số GTGT (thực tế) 31 Bảng 4.4: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm I 34 Bảng 4.5: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm II 36 Bảng 4.6: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm III 37 Bảng 4.7: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm IV 39 Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư 44 Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 46 Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất 47 iv DANH MỤC HÌNH Trang Hình 2.1 Đồ thị cung cầu với thị trường ñất ñai ñiển hình Hình 3.1 Bảng xứ lý số liệu phần mềm SPSS 16.0 24 Hình 4.1 Bản ñồ hành Thành Phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 25 Hình 4.2 Biểu ñồ so sánh giá ñất qua năm 2010 - 2014 32 Hình 4.3 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí ñường phố nhóm I 35 Hình 4.4 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí ñường phố nhóm II 36 Hình 4.5 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí ñường phố nhóm III 38 Hình 4.6 Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường phố nhóm IV năm 2014 40 Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế 41 Hình 4.8 Vị trí ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 41 Hình 4.9 Ma trận tương quan biến ñộ rộng mặt tiền giá ñất 42 Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 43 Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư giá ñất thực tế 44 Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất 45 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất ñộng sản ĐGĐ : Định giá ñất KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng ñất SDĐ : Sử dụng ñất TN : Tự nhiên TP : Thành phố TPVY : Thành phố Vĩnh Yên UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng ñăng ký VT : Vị trí XH : Xã hội vi MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Yêu cầu ñề tài 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn vấn ñề nghiên cứu 1.4.1 Ý nghĩa học tập khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2: TÀI LIỆU TỔNG QUAN 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái quát chung giá ñất sở khoa học hình thành giá ñất 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 2.1.3 Các nguyên tắc ñịnh giá ñất (ĐGĐ) 2.1.4 Các phương pháp ñịnh giá ñất 10 2.2 Cơ sở pháp lý ñề tài 13 2.3 Cơ sở thực tiễn 14 2.3.1 Thị trường ñất ñai giới 14 2.3.2 Thị trường ñất ñai Việt Nam 17 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 Đối tượng nghiên cứu 20 3.2 Địa ñiểm thời gian tiến hành 20 3.2.1 Địa ñiểm 20 3.2.2 Thời gian 20 3.3 Nội dung nghiên cứu 20 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Vĩnh Yên (TPVY) 20 vii 3.3.2 Công tác ñịnh giá ñất tình hình sử dụng ñất ñai thành phố qua năm 2013 – 2014 20 3.3.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng 20 3.3.4 Đề xuất số giải pháp 20 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 21 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 21 3.4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn TPVY 21 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 23 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 Vị trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Đánh giá tổng quan thực trạng kinh tế - xã hội 27 4.2 Tình hình sử dụng ñất ñai thành phố Vĩnh Yên qua năm 2013 2014 28 4.3 Giá ñất thị trường số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 31 4.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến ñộng dân số GDP/ñầu người 31 4.3.2 Ảnh hưởng loại ñường phố ñến giá ñất 33 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lô ñất ñến giá ñất 40 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô ñất ñến giá 42 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất 44 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên 46 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48 5.1 Kết luận 48 5.2 Kiến nghị 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Trong trình phát triển xã hội loài người, ñất ñai cho sinh hoạt sản xuất ñược ñặt lên hàng ñầu hoạt ñộng người ñều gắn với ñất Đất ñai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá ñối với quốc gia, ñiều kiện ñầu tiên tảng tự nhiên trình sản xuất ñặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất ñai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay ñổi tính chất ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất mở rộng diện tích ñất theo ý muốn, ñó dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày lớn dẫn ñến tình trạng thiếu hụt ñất ñai Vì tài sản ñặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp phân bố ñất ñai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh ñược tranh chấp khiếu kiện ñất ñai Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến ñường sắt Hà Nội- Lào Cai quốc lộ chạy qua nối liền thủ ñô Hà Nội với tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km sân bay quốc tế nội 25km phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km phía tây), tạo ñiều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá tiếp cận nhanh thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin công công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước Thành phố Vĩnh Yên trung tâm kinh tế, trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội tỉnh với tiềm tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội nhiều sách ưu ñãi thông thoáng việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có ñủ ñiều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực quốc tế Xuất phát từ thực tế ñể góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, mục tiêu ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013-2014” 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối ña chênh lệch giá ñất Nhà nước quy ñịnh giá thị trường, ñồng thời ổn ñịnh giá ñất, góp phần tích cực công tác quản lý nhà nước ñất ñai ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước giá ñất ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 1.3 Yêu cầu ñề tài - Cập nhật ñầy ñủ văn có liên quan ñến quy ñịnh giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh Chính phủ; Quyết ñịnh UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thông tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất - Đánh giá công tác ñịnh giá ñất ñô thị tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013 ñến năm 2014 - Nghiên cứu ñề xuất nội dung, phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị mô hình quản lý giá ñất phù hợp với thực tiễn ñịa phương Các ñề 37 Tại vị trí 2, vị trí việc mua bán chuyển nhượng thường cao so với vị trí mặt tiền Các vị trí bên thường nơi thuận lợi cho sống gia ñình không sản xuất kinh doanh, không muốn ầm ĩ, vị trí bên tuyến ñường có ñiều kiện ñi lại thuận lợi Cũng sát trục ñường nên giá ñất tuyến ñường thường cao 4.4.2.3 Biến ñộng giá ñất ñường phố nhóm III số yếu tố ảnh hưởng Qua thống kê thu thập số liệu giao dịch quyền SDĐ, Đề tài tiến hành ñiều tra tổng hợp bảng giá ñất ñường phố nhóm III tuyến ñường phố: Đường Tôn Đức Thắng, Đường Nguyễn Thị Minh Khai Hai tuyến phố có mức giá Nhà nước quy ñịnh năm 2014 dao ñộng từ 4.000.000 ñến cận 8.000.000 ñồng/m2 Bảng 4.6: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm III STT Tên ñường Giá thị trường Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) 2013 2014 2013 2014 VT1 22.660 18.750 2,27 2,34 VT2 6.670 5.390 1,67 1,54 VT3 5.460 4.070 1,56 1,69 VT1 8.660 7.560 1,57 1,51 VT2 5.560 4.940 1,52 1,31 VT3 3.800 3.400 1,90 1,01 Đường Tôn Đức Thắng Đường Nguyễn Thị Minh Khai (Nguồn: Số liệu thu thập từ ñiều tra, vấn) 38 Cũng tương tự ñường phố nhóm I nhóm II, giá ñất quy ñịnh có thay ñổi qua năm Nhưng giá ñất chưa ñược sát với thực tế Năm 2014, vị trí giá nhà nước quy ñịnh ñường Tôm Đức Thắng 3.500.000ñ/m2, ñường Nguyễn Thị Minh Khai 3.000.000ñ/m2 Như giá thị trường có xu hướng tăng nhanh giá quy ñịnh Nhà nước chưa ñáp ứng ñược ñể sát với thực tế Do ñó ñịnh tỉnh khung giá ñất quy ñịnh cần phù hợp sát với diễn biến thị trường Hình 4.5 Biểu ñồ giá ñất thị trường vị trí ñường phố nhóm III Ở vị trí 2, vị trí có ñường ngõ hẹp lại tập trung ñông dân cư nên giá chuyển nhượng thấp nhiều so với vị trí ñất mặt tiền 4.4.2.4 Biến ñộng giá ñất ñường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng Tương tự ñường phố nhóm trên, từ số liệu giao dịch quyền SDĐ, bảng giá ñất ñường phố nhóm IV tuyến ñường: Đường Trương Định, Đường Tô Hiến Thành ñược thu thập trình bày bảng 4.7 Trong tuyến ñường nghiên cứu giá ñất nhóm IV, ñường phố vị trí mặt tiền có giá chênh lệch cao, mức giá vị trí 2, vị trí 39 có chênh lệch Giá ñất tổng hợp từ phiếu ñiều tra thực tế chuyển nhượng QSDĐ qua năm, giá quy ñịnh UBND tỉnh Vĩnh Phúc Bảng 4.7: Giá ñất thực tế ñường phố nhóm IV STT Tên ñường Giá thị trường Mức chênh lệch (1000ñ/m2) (Giá TTTB/Giá QĐ) 2013 2014 2013 2014 VT1 6.150 5.960 2,05 1,65 VT2 4.560 4.130 1,52 1,38 VT3 2.780 2.050 1,11 1,37 VT1 6.360 5.210 2,12 1,74 VT2 3.240 3.000 1,62 1,50 VT3 2.310 2.130 1,54 1,42 Đường Trương Định Đường Tô Hiến Thành (Nguồn: Số liệu thu thập từ ñiều tra, vấn) Nhìn vào bảng 4.7, ta thấy giá ñất quy ñịnh Nhà nước nhóm IV có thay ñổi qua năm Tuy nhiên chênh lệch giá chuyển nhượng thực tế giá ñất quy ñịnh nhà nước cao Tại ñường Tô Hiến Thành giá quy ñịnh nhà nước năm 2013 triệu ñồng/m2 (vị trí 1) giá thị trường 6.3 triệu ñồng/m2 Qua ñó cho thấy, giá ñất quy ñịnh Nhà nước qua năm chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà ñất 40 Hình 4.6 Biểu ñồ giá ñất thị trường ñường phố nhóm IV năm 2014 Như cho thấy chênh lệch giá quy ñịnh giá thị trường ñường phố thuộc phạm vi nghiên cứu Cụ thể, với giá quy ñịnh trung bình vị trí có mức chênh lệch gần như qua năm Còn thị trường giao dịch thực tế, ñường phố khác thường có mức chênh lệch giá vị trí không giống Các ñất vị trí có giá cao nhiều so với vị trí lại Theo ñó, giá thị trường trung bình vị trí mặt tiền vị trí ngõ có chênh lệch lớn, giá ñất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí ñóng vai trò ñịnh ñối với giá ñất, ñất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Điều ñó cho thấy vị trí yếu tố làm biến ñộng giá ñất thị trường 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lô ñất ñến giá ñất Yếu tố vị trí ñất yếu tố ñịnh giá ñất theo lí thuyết thực tế 41 Ta có vị trí ñất có mối tương quan chặt chẽ ñến giá ñất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.7: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế Mà qua hình 4.7 ta thấy r = - 0.631, gần tiến tới -1 Hình 4.8 Vị trí ñất ảnh hưởng ñến giá ñất 42 Qua 40 phiếu ñiều tra ñược tổng hợp phân tích phần mềm SPSS 16.0 ta có biểu ñồ hình 4.8 Qua biểu ñồ ta thấy vị trí ñất giá thực tế có mối liện hệ tương quan Các ñất nằm dọc theo ñường, phố thuận lợi kinh doanh, thương mại có mức giá cao Thêm vào ñó, ñất lại gần công trình công cộng ( trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên…) mức giá lại ñẩy lên cao Ngoài bảng xử lý số liệu cho thấy, ñất nằm mặt ñường lớn (vị trí 1) người dân trực tiếp mở hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi ñất Các ñất nằm xóm, ngõ (vị trí 2, vị trí 3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần lớn giá cao Khả sinh lợi thấy rõ nằm vị trí 1, nằm vị trí 2, vị trí chủ yếu dùng ñể Thực tế cho thấy, người dân sống vị trí chấp nhận môi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo ñó khả sinh lợi cao, khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn mang lại ñiều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng ñịnh mức giá ñât vị trí chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô ñất ñến giá Ta có ñộ rộng mặt tiền ñất có mối tương quan chặt chẽ ñến giá ñất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.9 Ma trận tương quan biến ñộ rộng mặt tiền giá ñất 43 Mà qua hình 4.9 ta thấy r = 0,467 Nên tương quan biến tương ñối mạnh Để ñánh giá ñược mức ñộ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô ñất ñến giá ñất, ñề tài ñã lựa chọn số ô ñất liền kích thước chiều rộng mặt tiền khác ñoạn ñường thuộc nhóm thông qua phiếu ñiều tra xử lý số liệu Hình 4.10 Độ rộng mặt tiền ñất ảnh hưởng ñến giá ñất Qua ñồ thị xử lý số liệu ta thấy ñộ rộng mặt tiền ñất lớn giá trị cao ngược lại, ñộ rộng mặt tiền ñất nhỏ có giá thấp Thực tế ñiều tra cho thấy, diện tích mặt tiền có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 44 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch ñến giá ñất Dựa phương pháp thu thập số liệu, ñiều tra, vấn theo mẫu phiếu ñề tài tiến hành ñiều tra hai khu vực Kết ñiều tra ñược thể bảng sau: Bảng 4.8: Đặc ñiểm số khu dân cư Diện tích Tổng số lô Năm bắt ñầu Năm hoàn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH Khu ñất dịch vụ Đồng Ải 8750,2 158 2010 2013 Khu ñất dịch vụ Giếng Han 8742,3 153 2010 2012 Khu dân cư (Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Vĩnh Phúc) Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cư gần công trình công cộng có mối tương quan ñến yếu tố giá ñất theo lý thuyết thực tế Ta có yếu tố quy hoạch có mối tương quan chặt chẽ ñến giá ñất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt ñối r cho biết mức ñộ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 4.11 Ma trận tương quan biến quy hoạch khu dân cư giá ñất thực tế Mà qua hình 4.12 ta thấy r = -0,381 Nên tương quan biến tương ñối mạnh 45 Hình 4.12 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng ñến giá ñất Qua ñồ thị ta thấy ñất nằm hay gần khu quy hoạch, gần công trình công cộng có giá trị cao so với khác Qua xử lý số liệu tổng hợp 40 phiếu ñiều tra ta nhận thấy chất lượng dịch vụ dân sinh khu quy hoạch tốt so với khu khác, môi trường sống, an ninh trật tự ñược thiện nhiều làm cho giá ñất ñây ñược nâng lên cao 46 Bảng 4.9: Giá ñất khu dân cư giáp trước sau thực dự án Giá ñất TB(1000/m2) Khu dân cư Khu ñất dịch vụ Đồng Ải Giá ñất trung bình Khu ñất dịch vụ Giếng Han Giá ñất trung bình Mức chênh lệch Chênh ñơn Hệ số Bắt ñầu Sau thực quy hoạch quy hoạch 3.000 - 3.500 5.500 - 7.000 2.500 - 3.500 1,8 - 3.250 6.250 3.000 1,92 1.500 - 2.000 4.500 – 6.500 3.500 – 4.000 3-3,25 1.750 5.500 3.750 3,14 giá (1.000 ñ/m2) k (Nguồn: Số liệu từ ñiều tra, vấn) Như vậy, qua ñiều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án ñến giá ñất Trước quy hoạch, giá ñất tương ñương cao không ñáng kể so với giá quy ñịnh Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt ñầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi ñộng nhất, hệ số k trung bình khu ñất dịch vụ Đồng Ải 1,92 lần, khu ñất dịch vụ Giếng Han 3,14 lần Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có ñầy ñủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần ñã có sở hạ tầng tương ñối hoàn thiện, giá thị trường khu ñất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 4.5 Kết luận chung yếu tố quan trọng ảnh hưởng ñến giá ñất ñịa bàn Thành phố Vĩnh Yên Qua nghiên cứa trực quan sử dụng phần mềm SPSS 16.0 ñề phân tích tương quan yếu tố, ñề tài nhận thấy số yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất có tương quan mạnh mẽ ñến giá ñất yếu tố: 47 vị trí, ñộ rộng mặt tiền ñất quy hoạch khu dân cư Ngoài có yếu tố ảnh hưởng như: yếu tố chiều dài ñất, nghề nghiệp, chuyển nhượng có xác nhận quyền, phong thủy, mục ñích sử dụng vv… Bảng 4.10 Ma trận tương quan số yếu tố nghiên cứa SPSS 16.0 ảnh hưởng ñến giá ñất Yếu tố Hệ số tương quan (r) Vị trí ñất – giá thực tế -0,631 Độ rộng mặt tiền – giá thực tế 0,467 Quy hoach khu dân cư – giá thực tế -0,381 Chiều dài ñất – giá thực tế 0,136 Nghề ngiệp – giá thực tế 0,194 Chuyển nhượng có xác nhận quyền – giá thực tế 0,223 Phong thủy – giá thực tế 0,29 Mục ñích sử dụng – giá thực tế 0,166 Qua bảng 4.10 ta thấy yếu tố có mối tương quan ñến giá ñất Yếu tố vị trí yếu tố giá ñất có hệ số tương quan cao – 0,631, gần tiến tới -1 lên có tương quan mạnh Sau ñó ñến yếu tố ñộ rộng mặt tiền, yếu tố quy hoạch khu dân cư Yếu tố chiều dài ñất có hệ số tương quan thấp 0,136, gần tiến tới nên có tương quan yếu 48 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Đối với yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Dân số ảnh hưởng ñầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá ñất tăng Tuỳ theo loại ñường phố mà yếu tố chi phối ñến giá ñất có vai trò khác nhau: - Những tuyến ñường có khả kinh doanh buôn bán yếu tố quan trọng vị trí ñất mang lại khả sinh lời cao ổn ñịnh dẫn ñến nhu cầu người mua cao, tiếp ñến yếu tố hình thể ñất, ñiều kiện sở hạ tầng, môi trường sống; - Những ñất ngõ, ngách, hẻm ñường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng ñộ sâu ngõ, hình thể ñất, sau ñến yếu tố ñịa hình, môi trường tự nhiên xã hội - Các tuyến ñường có mục ñích ñể xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau ñó hình thể, diện tích… ñó ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Sự chênh lệch giá ñất thực tế giá ñất Nhà nước quy ñịnh gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước ñất ñai việc thực sách liên quan như: công tác giải phóng mặt thu hồi ñất, thực nghĩa vụ tài ñược cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc ñịnh giá tài sản nhà ñất phục vụ cho công tác thi hành án, 5.2 Kiến nghị - UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục thường xuyên xem xét, ñịnh hàng năm quy ñịnh khung giá ñất hợp lý Sự ñiều chỉnh khung giá thường xuyên cần thiết phù hợp với quy ñịnh hành - Thành lập Ban ñịnh giá theo dõi biến ñộng giá Bên cạnh ban 49 ñịnh giá thức Nhà nước cần có trung tâm quản lý thông tin tư vấn nhà ñất ñể cung cấp ñầy ñủ thông tin biến ñộng thị trường ñất ñai khu vực - Xây dựng quy trình ñịnh giá ñất tới ñất, từ ñó xây dựng ñồ ñất chi tiết tới ñất ñể việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật ñất ñai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy ñịnh phương pháp ñịnh gía ñất; xây dựng, ñiều chỉnh bảng giá ñất; ñịnh giá ñất cụ thể tư vấn xác ñịnh giá ñất Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 188/204/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ Chính phủ (2014), Nghị ñịnh 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy ñịnh giá ñất Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến ñộng giá ñất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai ñoạn 2000 - 2005 Lưu Văn Năng (2010), “Định giá ñất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý ñất ñai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất ñai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Quốc hội (2003) Luật ñất ñai 2003 12 Quốc hội (2013) Luật ñất ñai 2013 51 13 UBND thành phố Vĩnh Yên (2010), “Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên ñến năm 2020 tầm nhìn ñến năm 2030” 14 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2012), Quyết ñịnh số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 15 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2013), Quyết ñịnh số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc hành giá ñất ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 16 Wedsite: : http://www.thuvienphapluat.vn/ 17 Wedsite: : http://www.vinhphuc.gov.vn/ [...]... thời ñiểm có cơn sốt về giá ñất 20 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013 – 2014 3.2 Địa ñiểm và thời gian tiến hành 3.2.1 Địa ñiểm Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc 3.2.2 Thời gian Từ 18/08 /2014 ñến 30/11 /2014 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Điều... của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 + Quyết ñịnh số 42 /2013/ QĐ-UBND ngày 31/12 /2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc mới ban hành: + Luật ñất ñai 2013 ; + Nghị ñịnh số: 44 /2014/ NĐ-CP, ngày 15/5 /2014 của Chính phủ Quy ñịnh về giá ñất +... bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá ñược cố ñịnh ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng ñược cung, và giá sẽ phải tăng lên ñể tạo ra sự cân bằng 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 2.1.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc 2.1.2.1.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là... pháp thu thập số liệu tại Phòng Thống kê thành phố Vĩnh Yên, qua mạng Internet, qua sách báo… dân số của Thành phố Vĩnh Yên và GDP/ñầu người qua các năm 2013, 2014 3.4.3.2 Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu: Căn cứ vào giá quy ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 và ñiều kiện thực tế thành phố Vĩnh Yên Đề tài ñã chọn 8 ñường phố có tính chất ñại diện, phản ánh ñược... tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên (TPVY) - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế xã hội 3.3.2 Công tác ñịnh giá ñất và tình hình sử dụng ñất ñai của thành phố qua các năm 2013 – 2014 3.3.3 Giá ñất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng - Ảnh hưởng của tình hình biến ñộng dân số và GDP/ñầu người - Ảnh hưởng của loại ñường phố ñến giá ñất - Ảnh hưởng của vị trí lô ñất ñến giá ñất - Ảnh hưởng của chiều... Bắc và phía Tây giáp huyện Tam Dương - Phía Đông giáp huyện Bình Xuyên - Phía Nam giáp huyện Yên Lạc và Bình Xuyên Hình 4.1 Bản ñồ hành chính Thành Phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 26 Trung tâm Thành phố Vĩnh Yên, cách Thủ ñô Hà Nội hơn 50 km về hướng Tây Bắc theo quốc lộ 2, cách Thành phố Việt Trì (Phú Thọ) khoảng 25 km về hướng Đông, cách cảng hàng không quốc tế Nội Bài 20 km, cách Tuyên Quang 50 km... môi trường chưa ñược quan tâm ñúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng ñến giá ñất và trong phân hạng ñịnh giá ñất cũng không ñược xem trọng 2.1.2.2 Các yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh phúc 2.1.2.2.1 Yếu tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong... ñịnh hệ số ñiều chỉnh giá ñất 4 Xác ñịnh giá ñất của thửa ñất cần ñịnh giá Giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá = Giá ñất trong bảng giá ñất x Hệ số ñiều chỉnh giá ñất 2.2 Cơ sở pháp lý của ñề tài Các văn bản pháp quy, khung giá ñất của Chính phủ và UBND tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2013 ñến năm 2014 Các thông tin thu ñược ñều liên quan ñến việc ñịnh giá ñất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá ñất vào thực tế... quy hoạch mới, xa khu trung tâm thành phố 3.4.3.3 Ảnh hưởng vị trí lô ñất ñến giá ñất (trên cùng một tuyến ñường) Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu: Trên cùng một tuyến ñường chính với giá ñất ñược quy ñịnh theo Quyết ñịnh số 42 /2013/ QĐ-UBND ngày 31/12 /2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc hành giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 Lựa chọn một số lô ñất trên cùng tuyến ñường, phỏng vấn trực... sánh: So sánh giá ñất theo quy ñịnh của Nhà nước với giá ñất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh ñến hoạt ñộng quản lý ñất ñai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy ñịnh về giá ñất do thành phố áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu - Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá ñất ở ñô thị