những vướng mắc về việc áp dụng giá đất trong quản lý đất đai

TIỂU LUẬN: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, TỪ LÝ LUẬN ĐI TỚI THỰC TIỄN. 1 LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta trong thời gần đây ngoài việc đóng góp ý kiển sửa đổi hiến pháp thì song song với nó chính là việc lấy ý kiến người dân về dự thảo sửa đổi luật đất đai cũng đóng góp vô phần nào không khí sôi nổi trong nhân dân. Đất đai chính là một trong những lĩnh vực nhạy cảm nhất trong xã hội, vì cái lẽ đất đai là một trong những yếu tố thúc đẩy phát triển, là phần của cải quan trọng và quý giá nhất của con người nói chung và người Việt nam nói riêng. Hơn nữa, với một nước nông nghiệp như nước ta thì vai trò đất đai với người dân còn là thứ được xem thiêng liêng không thể tách rời. Chính vi vậy, các vấn đề, các sự kiện liên quan tới đất đai luôn được xem là một đề tai nóng trong xã hội. Trong dự thảo sửa đổi sắp tới thì một trong những vấn đề trọng tâm và gây ra nhiều vướng mắc đó chính là các vấn đề liên quan đến việc áp dụng giá đất trong quản lý đất đai. Nay nhóm chúng tôi xin làm đề tài này để phần nào dó làm rõ hơn vấn đề trên. 2 Mục lục LỜI MỞ ĐẦU 2 Mục lục 3 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 4 1.Giới thiệu đề tài 4 2.Tình cấp thiết của đề tài 4 3.Phạm vi nghiên cứu đề tài 5 4.Phương pháp nghiên cứu 5 5.Bố cục tiểu luận 5 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 6 a.Nhân tố thông thường 10 Nhân tố hành chính 10 Nhân tố nhân khẩu 11 Nhân tố xã hội 11 Nhân tố quốc tế 11 Nhân tố kinh tế 11 b.Nhân tố khu vực 12 Vị trí 13 Điều kiện giao thông 13 Điều kiện thiết bị hạ tầng 13 Chất lượng môi trường 13 Nhân tố quy hoạch 13 c.Nhân tố cá biệt 13 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 17 1.Cơ sở định giá đất: 17 3 2.Bồi thường khi thu hồi đất: 22 3.Tiền thu sử dụng đất vượt hạn mức 25 4.Quy định về đất giáp ranh 29 5.Bất cập khi tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến áp dụng giá đất 32 CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP 37 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1. Giới thiệu đề tài Đề tài giới thiếu các vấn đề liên quan đển các bất cập, vướng mắc về giá đất trong quản lý đất đai. Đề tài dựa trên những thực tiễn và so sánh nó với các quy định pháp luật từ đó đưa ra những cái nhìn tổng quát. 2. Tình cấp thiết của đề tài Giá đất tăng cao đang cản ngại việc giải phóng mặt bằng xây dựng các khu công nghiệp, làm tăng giá thành sản phẩm ảnh hưởng tới sản xuất và đầu tư, chi ngân sách nhà nước cho bồi hoàn giải toả đất tăng cao. Mặt khác, trong khi mức tăng thu nhập trong xã hội còn chậm, giá đất tăng nhanh làm việc cải thiện nhà ở của nhân dân, nhất là những người thu nhập thấp gặp khó khăn. Tình hình này còn khiến cho việc nâng cấp, mở rộng và xây dựng các công trình công cộng cũng bị ảnh hưởng do khó thống nhất về giá bồi hoàn đất, tạo ra một số khiếu kiện dai dẳng vì giá “thị trường nhà đất” cao hơn giá bồi hoàn của nhà nước. Bên cạnh đó, tình hình này còn sản sinh ra nạn đầu cơ đất đai, làm giá đất càng tăng lên. Gần đây, thị trường nhà đất lại lắng đọng do nhiều nguyên nhân, kéo theo nguy cơ biến động của thị trường tài chính – tiền tệ. Ngoài ra, do tính hành chính trong quản lý đất đai của các cơ quan thẩm quyền đến vấn đề đất đai nói chung và vấn đề liên quan đến giá đất nói riêng con nhiều vướng mắc, chồng chéo cũng như rắc rối chưa thể giải quyết được. Sự mâu thuẫn giữa giá trị 4 thật và giá trị mà nhà nước ban hành gây ra rất nhiều vụ khởi kiện của nhân dân. Chính vì lẽ đó, khi nghiên cứu đề tài này một cách thấu đáo sẽ giúp chúng ta tìm ra những hướng giải pháp phù hợp từ việc nhìn nhận chính xác bản chất vấn đề. Từ các mặt trên, tiểu luận tập trung nghiên cứu tình hình giá đất tăng cao trong những năm gần đây, so sánh với giá nhà nước dựa trên những sự kiện thực tế cố gắng nhận diện nguyên nhân và khuyến nghị một số giải pháp hình thành giá đất hợp lý, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển lành mạnh, phục vụ tốt tăng trưởng và phát triển. 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài Để tập trung hơn, luận văn chủ yếu nghiên cứu giá đất ở, đất chuyên dùng, một ít về giá đất nông nghiệp. Nhưng nói đến giá cả thì phải nói đến thị trường. Cho nên, tiểu luận sẽ đi khá sâu về thị trường đất đai, những mặt tốt và tồn tại trong quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, nguyên nhân và giải pháp trong sắp tới. 4. Phương pháp nghiên cứu − Phương pháp so sánh: so sánh các đối tượng khác nhau về giá đất, cách áp dụng, dùng biện pháp so sánh để làm rõ vấn đề. − Phương pháp quan sát: đi quan sát thực trạng thực tế những địa điểm từ đó rút ra kết luận cần nghiên cứu. − Phương pháp toán học: đưa ra các con số làm dẫn chứng cụ thể cho từng vấn để để thêm phần sinh động. − Phương pháo chứng mính: dùng các ví dụ thực tế để làm rõ vấn đề cần chứng mình. 5. Bố cục tiểu luận Tiểu luận được chia thành 4 phần với những đặc điểm nội dụng khác nhau nhưng có sự gắn kết, logic xuyên suốt vấn đề. Chương 1: Giới thiệu đề tài Chương 2: Lý luận chung về giá đất Chương 3: Những vướng mắc Chương 4: Giái pháp 5 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ ĐẤT 1. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán 6 quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thời gian qua giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy Luật đất đai 2003 quy định: “giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.” 7 Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. 2. Đặc điểm giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế, tặng cho; thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: a. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngoài ra giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó, sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất. b. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản 8 thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng đặc biệt là trong lĩnh vực tạo nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái, người sử dụng đất phải có trách nhiệm đối với xã hội khi sử dụng đất làm tư liệu sản xuất trong nông nghiệp, lâm nghiệp c. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư điều này rất phức tạp. Do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo nghĩa rộng). Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành, nên trong giá cả đất đai cần được thể hiện. Nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất là phụ gia của giá đất. d. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung của đất đai ít thay đổi và có giới hạn. e. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia 9 tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất. f. Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống. g. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và của cả thế giới là có hạn) nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng lộ rõ cụ thể tăng lên, thứ đến, do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. 3. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. a. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. - Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến 10 [...]... bảng khung giá các loại đất, trong đó quy định đối tượng điều chỉnh, phạm vi áp dụng, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phương 16 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Những vướng mắc khi áp dụng giá đất trong quản lý tuy đã được giải quyết và hạn chế qua những lần sửa... định về giá đất hơn so với Luật Đất đai năm 2003 Nếu như Luật Đất đai năm 2003 chỉ có 3 điều quy định trực tiếp về giá đất thì trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã dành 5 điều để quy định về nội dung này, trong đó quy định về nguyên tắc định giá đất; khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh; bảng giá đất; tư vấn giá đất; quyền và trách nhiệm của tổ chức tư vấn giá đất Giá đất. .. nước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao... có giá 576.000/mét vuông trong khi phía giáp đường Hùng Vương (Hội An) giá 1 triệu/mét vuông Nhưng nếu chỉ đơn thuần là đất sử dụng không phát sinh vấn đề thuế, vấn đề về bồi thường, …chắc hẳn không dẫn tới những vướng mắc về chúng Thực tế, trong quá trình sử dụng giữa các chủ thể là cá nhân, tổ chức với nhau phát sinh những vướng mắc, và hơn cả có những vướng mắc giữa người dân và chủ thể quản lý. .. quyền sử dụng đất;  Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án;  Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;  Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu... sử dụng đất;  Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ;  Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;  Tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước 2 Bồi thường khi thu hồi đất: Trong các vướng mắc về việc áp dụng giá. .. hơn về thực trạng vướng mắc về giá đất trong việc đền bù thu hồi đất bởi quyết định của Nhà nước Dựa những vấn đề còn vướng mắc trên, chúng tôi tiếp tục đưa ra những nguyên nhân mang tính mấu chốt về vấn đề giá đất và việc bồi thường thu hồi đất: Thứ nhất, Nhà nước đã tham gia vào mối quan hệ thu hồi đất và bồi thường với tư cách không phải là chủ thể của một mối quan hệ kinh tế thị trường ứng dụng. .. thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. ” Dựa vào quy định này, ta có thể chia giá đất thành 2 loại bao gồm: Giá đất thị trường và Giá đất do Nhà nước quy định Trên thực tế, 2 loại 17 giá đất này thường chênh lệch rất lớn Nguyên nhân có sự khác biệt của hai loại giá là do cơ sở định giá đất còn có sự khác biệt giữa thị trường và Nhà nước Theo NĐ 188/2004 của Chính Phủ về Phương pháp xác định giá đất. .. cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thoả thuận và giá này thường được gọi là giá đất thực tế” hay giá đất thị trường” a Giá thị trường Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai... khoản 2 Điều 12 và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định tại điểm a khoản 1 Điều này để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp Có thể vắn tắt về các nguyên tắc định giá như sau: Thứ nhất, nguyên tắc này áp dụng trong 1 khu vực cố định là địa phương, 2 thửa đất có vị trí như nhau và giá trị sử dụng giống nhau thì được định giá tương đương nhằm đảm . 13 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 17 1.Cơ sở định giá đất: 17 3 2.Bồi thường khi thu hồi đất: 22 3.Tiền thu sử dụng đất vượt hạn mức 25 4.Quy định về đất giáp ranh. pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, định giá các loại đất tại địa phương. 16 CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG. LUẬN: NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG GIÁ ĐẤT TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, TỪ LÝ LUẬN ĐI TỚI THỰC TIỄN. 1 LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta trong thời gần đây ngoài việc đóng góp ý kiển sửa đổi hiến pháp thì