các cơ quan quản lý nhà nước ngày càng hoàn thiện hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đại đa số người dân cũng như trung hòa được mối quan hệ về lợi ích giữa người dân và nhà nước , chúng tôi xin được đưa ra một số giải pháp để giải quyết phần nào những vần đề còn tồn đọng đến ngày nay như sau :
1. Sửa đổi khung giá đất , bảng đất
Có một số ý kiến cho rằng nên bỏ đi khung giá do chính phủ quy định chỉ cần đưa ra cách xác định giá đất .Tuy nhiên , việc bỏ khung giá là không phù hợp. Khung giá do chính phủ quy định được xem như là quy chuẩn, là thước đo để các địa phương dựa vào đó mà điều chỉnh để đưa ra giá đất cho phù hợp với tình hình địa phương .Nếu không có khung giá do chính phủ qui định thì sẽ phát sinh tình trạng giá đất bị điều chỉnh tùy tiện ,xáo trộn , không phù hợp với điều kiện của từng nơi cũng như sẽ tạo ra sự không thống nhất việc quản lý về giá đất theo định hướng của nhà nước.
Việc xác định khung giá đất thì cần đáp ứng được 2 điều kiện sau :
+ Khung đất và giá đất cụ thể phải được xác định theo từng loại giá đất và phân hạng đất để đảm bảo sự thống nhất trong quản lí đất đai .
+ Các địa phương cần dựa theo điều kiện của mình để đưa ra mức giá đất cho phù hợp. Tránh trường hợp giá đất được đẩy lên quá cao hoặc kéo xuống quá thấp so với thực tế. Điều đó có nghĩa là giá đất sẽ phải phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội của địa phương tại thời điểm đưa ra bảng giá đất , phù hợp với đa số giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương khi đã loại trừ đi yếu tố nâng giá của người dân . Đồng thời , đối với từng loại đất thì cần có những qui định cụ thể về các yếu tố cũng như cách xác định giá cụ thể chi tiết hơn để dễ dàng hơn trong việc áp dụng.
Bên cạnh khung giá đất thì việc hình thành bảng giá đất cũng gây ra nhiều vướng mắc và cần được khắc phục .Hiện tại trong dự thảo sửa đổi luật đất đai đã đưa ra 2 phương án về bảng giá đất như sau :
- Theo phương án 1 thì bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ chung cho tất cả các loại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí, các loại bồi thường, xử phạt vi phạm hành chính; bảng giá đất sẽ được điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên.
- Theo phương án 2 thì bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần; chỉ sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; các khoản thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Riêng các trường hợp còn lại như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công
nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ có giá đất riêng, và không được thấp hơn bảng giá đất.
Từ 2 phương án trên , ta thấy được rằng ở mỗi phương án đều có những ưu điểm và tồn đọng những khuyết điểm . Vì thế để xây dựng được bảng giá đất theo hướng hoàn thiện nhất thì ta cần kết hợp những điểm nổi bật của 2 phương án này . Chúng ta sẽ áp dụng chủ yếu theo phương án 2 vì bảng giá đất không áp dụng cho các trường hợp có khả năng tạo ra nguy cơ tham nhũng như trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đồng thời cũng không áp dụng cho các trường hợp có khả năng gây bức xúc cho người dân như trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bởi vì các trường hợp này có giá đất riêng và không thấp hơn bảng giá đất .Tuy nhiên , việc phương án này đưa ra khoảng thời hạn cho bảng giá đất này là 5 năm 1 kỳ mà không thay đổi thì sẽ tạo ra sư cứng nhắc trong áp dụng vì thực tế cho thấy rằng tình hình kinh tế- xã hội của địa phương luôn thay đổi không ngừng , và giá đất luôn có những chuyển biến lên xuống theo thời gian cho nên việc áp dụng bảng giá đất có thời hạn dài như vậy sẽ gây khó khăn cho các cơ quan quản lý áp dụng và thiếu tính linh hoạt . Vì vậy để bảng giá đất hoàn toàn phù hợp với tình hình địa phương thì nên có những bước chủ động hơn trong việc áp dụng giá đất .Cụ thể, khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ngoài ra , một bất cập về việc áp dụng giá đất gây ra khá nhiều tranh cãi chính là giá phần đất giáp ranh giữa 2 địa phương . Cùng một khu vực có điều kiện tự nhiên giống nhau , tình hình kinh tế -xã hội cũng như các yếu tố khác tác động đến giá như nhau nhưng thuộc sự quản lý của 2 địa phương khác nhau lại mang 2 giá trị chênh lệch nhau khá nhiều .Điều đó gây ra một số bất bình cho những người dân của khu vực này . Chính vì lí do đó , để giái quyết vần đề trên thì cơ quan quản lý cần có sự linh hoạt, chủ động hơn. Giữa 2 địa phương cần có sự trao đổi thông tin cũng như thỏa thuận với nhau để mỗi đia phương có thể dựa vào đó để đưa ra một mức giá cụ thể . Mức giá đó phải đáp ứng được 2 điều kiện là phải phù hợp với tình hình kinh tế của địa phương và sự chênh lệch về mức giá giữa 2 địa phương không cách nhau quá nhiều .
2. Xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Việc đưa ra bảng giá đất hàng năm là cơ sở để tính giá đền bù trở thành vấn đề quan trọng, song chỉ nên áp dụng cho các dự án xây dựng các công trình công cộng phục vụ cho quốc phòng , an ninh … mà nhà đầu tư chính là nhà nước , còn đối với các dự án do doanh nghiệp thu hồi để triển khai cần phải được thực hiện một cách linh hoạt nhằm
đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân có đất và nhà đầu tư, do đó cơ chế tự thỏa thuận đền bù là mắt xích quan trọng để đảm bảo lợi ích của người dân. Song đôi khi cơ chế này lại làm khó cho những nhà đầu tư, khi một bộ phận người dân đang có những đòi hỏi quá đáng.Vì vậy cần phải đề cao vai trò của đơn vị tư vấn độc lập trong quá trình xác định giá đất phù hợp với người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, còn Nhà nước chỉ là người đứng ở vai trò trung gian để đảm bảo quyền lợi của người dân và nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, một điểm cần lưu ý là về nguyên tắc định giá đất, chúng ta nên thay đổi nguyên tắc từ giá đất do nhà nước quyết định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường ( điều 56 luật đất đai 2003) sang giá đất phải phù hợp với giá thị trường có sự quản lý của nhà nước .Vì thực tế cho thấy rằng , việc xác định giá đất sát với thị trường như chúng ta đang áp dụng là rất khó do thị trường luôn luôn biến động không ngừng vì thế khó lòng mà ta có thể kiểm soát được. Vì thế để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi cũng như đảm bảo việc đền bù giải phóng mặt bằng được thuận lợi, chúng ta cần quy định rõ cơ chế xác định giá thị trường của đất bị thu hồi để đền bù giải phóng mặt bằng cho người sử dụng đất. Cụ thể là cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định giá hoặc dựa trên giá chuyển nhượng cùng loại đất, cùng vị trí một khoảng thời gian xác định. Bên cạnh đó, không nên áp giá do chính quyền địa phương quy định mà nên cho phép các doanh nghiệp thỏa thuận đền bù đất với người sử dụng để có thể linh hoạt hơn, thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng .Vì thế Luật cũng nên quy định cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như thủ tục thực hiện thỏa thuận. Cơ chế này có thể giảm bớt thủ tục hành chính cũng như giúp đơn giản hóa thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể đạt được thỏa thuận riêng. Phải xây dựng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất.
Tóm lại , nhiệm vụ của chúng ta là phải xác định giá như thế nào để người dân cảm thấy họ được đối xử công bằng và những nhà đầu tư tham gia phát triển bất động sản hoặc có giao dịch đất đai cũng cảm thấy chi phí họ bỏ ra là hợp lý, không làm cho chi phí cuối cùng đối với người sử dụng bất động sản lên quá cao, vượt khỏi khả năng chi của họ. Việc xác định được giá đất đền bù và giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ góp phần đảm bảo được lợi ích của người dân và doanh nghiệp trong quá trình triển khai các dự án, hạn chế và giải quyết được rất nhiều những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phòng mặt bằng, tranh chấp đất đai, đồng thời ổn định xã hội và phát huy được nguồn lực của đất đai trong sự phát triển kinh tế của đất nước.
3. Giải quyết những vấn đề từ việc giá đất tác động đến thuế đất, và các nghĩa vũ tài chính phát sinh đến giá đất
Giá đất do địa phương qui định phải phù hợp với thực tế địa phương để làm cơ sở cho việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất , tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Để thi hành điều kiện này, chúng ta cần có những hướng đổi mới sau :
Căn cứ vào khung giá do chính phủ qui định , ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá các loại đất phù hợp với thực tế ở địa phương .Như đã đề cập ở trên , bảng giá phải mang tính ổn định trong khoảng thời gian dài ( cụ thể là 5 năm và đưa ra vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ ) chứ không như thời hạn của bảng giá chỉ áp dụng trong 1 năm và được đưa ra vào ngày 1 tháng 1 của mỗi năm như hiện nay(điều 13 nghị định 123/2007/NĐ-CP) . Bảng giá chỉ thay đổi trước thời hạn khi mà giá đất thực tế có những biến đổi mạnh(cụ thể là trên 20% so với khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên) . Trong khi đó, khác với nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, việc thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ đền bù thiệt hại cho người có đất bị nhà nước thu hồi gắn liền với những khoản thu lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất cũng như nhà nước, do đó nhất thiết phải áp dụng giá đất thị trường tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ. Vì vậy, để đảm bảo vai trò thiết thực của bảng giá đất đối với việc thực hiện các nghĩa vụ nêu trên vừa dung hòa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất , ta nên khéo léo sủ dụng linh hoạt bảng giá đất do địa phương qui định và giá thị trường . Cụ thể ,chúng ta chỉ nên sử dụng bảng giá đất làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ còn đối với nghĩa vụ khác thì bảng giá đất chỉ là cơ sở áp dụng .Nghĩa là , trong trường hợp thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường thiệt hại về đất thì căn cứ vào bảng giá đất để ban hành , ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xác định giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế ở địa phương ( nếu giá trong bảng giá đất của địa phương không phù hợp với giá thực tế tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ). Khi đó đòi hỏi chính phủ phải đưa ra cách xác định giá đất cho phù hợp với giá đất thực tế ở địa phương.
4. Tăng cường công tác quản lý, áp dụng giá đất
Để thực hiện tốt những đề xuất được nêu ra ở trên thì rất cần những cơ quan chủ quản thực hiện tốt công tác quản lý , kiểm soát giá đất . Theo như học hỏi từ những mô hình quản lý ở các nước tiên tiến trên thế giới đã áp dụng thì ở mỗi địa phương , cần thành lập các cơ quan hành chính cấp tỉnh có chức năng theo dõi, kiểm soát và định giá đất ở địa phương. Cơ quan này sẽ có nhiệm vụ :
+ Theo dõi, cập nhật giá đất , tình hình biến động của giá đất, quản lý giá đất ở địa phương . Đồng thời , cơ quan định giá phải cung cấp thông tin thực tế về giá đất ở địa phương cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào đó để ban hành và điều chỉnh , áp dụng bảng giá đất phù hợp . Từ đó sẽ áp dụng giá đất phù hợp với tình hình cụ thể ở địa
phương trong từng thời điểm cụ thể để thực hiện tốt việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , bồi thường khi thu hồi đất.
+ Thực hiện công việc tư vấn giá đất, xác định giá đất và giải quyết các vấn đề về tranh chấp giá đất.
Những cơ quan định giá đất sẽ có vai trò rất quan trọng trong xác định giá đất nhà nước cũng như giá đất thị trường. Thiết nghĩ luật đất đai cần tạo ra khung pháp lý cho các hoạt động định giá này, góp phần làm nâng cao và hoàn thiện chất lượng định giá ở nước ta , mang tình chuyên nghiệp cao và đảm bảo đạp đức nghề nghiệp. Định giá đất là một công việc đòi hỏi khả năng chuyên môn cao trong lĩnh vực này đồng thời nó cần được quản lý và thực hiện bởi những chuyên giá có kinh nghiệm , không thể giao cho hệ thống hành chính địa phương quyết định .
Việc thực hiện xây dựng cơ quan định giá đất này sẽ là chìa khóa để các cơ quan nhà nước quản lý và áp dụng giá đất đạt được hiệu quả cao. Nó sẽ giúp giảm thiểu đáng kể những vụ việc tham nhũng cũng như giảm được những vụ khiếu nại của người dân liên quan đến đất đai. Việc chúng ta đưa những kiến nghị trên vào quy định của pháp luật đất đai hoàn toàn mang tính khả thi cao và thực hiệsn được .Vì thực tế cũng đã cho thấy được rằng việc định giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu mang tính cấp bách , quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất , đồng thời giải tảo được những mong muốn của người đân về thực trang áp dụng giá đất như hiện nay .
Một cơ chế quản lý dựa trên các nguyên tắc động viên sự tham gia của cộng