Hoàn thiện quản lý các doanh nghiệp dịch vụ trong cơ chế thị trường ở VIệt Nam (ứng dụng trong ngành du lịch)

http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản OBO OKS CO M 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Theo quy định Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bất động sản tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, theo quy định bất động sản có đặc điểm sau: - Bất động sản tài sản khơng di động được, bất động sản điển hình đất đai, nhà Mặt khác đặc điểm khơng di động được, nên vị trí bất động sản thành phố hay nơng thơn, khu vực trung tâm hay khu vực xa trung tâm đóng vai trò quan trọng việc định giá bất động sản Cùng mảnh đất diện tích nhau, vị trí khác giá bất động sản khác - Các cơng trình xây dựng, tài sản khác khơng gắn liền với đất đai, nhà khơng thể xem bất động sản, gắn với đất đai, nhà xem bất động sản Như bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người, tài ngun KI L quốc gia có tính lâu bền thể rõ q trình sử dụng đất đai đất đai khơng bị hao mòn Mặt khác, bất động sản hàng hố giao dịch thị trường mang lại giá trị tăng thêm cho kinh tế thơng qua việc chuyển từ giá trị vật sang tiền tệ Tuy nhiên, với tính chất khơng di động được, có tính khan khơng thể tăng thêm dù dân số tăng Đây ngun nhân dẫn đến tổng cung bất động sản tương lai ln thấp so với tổng nhu cầu bất động sản xét dài hạn http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.1.1.2 Phân loại Căn theo khái niệm trên, Bất động sản chia thành loại sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản OBO OKS CO M văn phòng, nhà xưởng cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong bất động sản có đầu tư xây dựng nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm bất động sản bản, chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường bất động sản nước ta nước giới Bất động sản khơng đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nơng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nơng nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng Bất động sản đặc biệt: bất động sản cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản Giá bất động sản tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường độc quyền, đầu cơ, can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư đường giao KI L thơng, cấp nước, cấp điện ; tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ơng để lại, khơng thích nhà chung cư Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng bất động sản nói chung: 1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: - Các yếu tố tự nhiên: http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN * Vị trí bất động sản: Do bất động sản khơng di động được, nên vị trí bất động sản đâu, mơi trường xung quanh nào, vị trí trung tâm hay xa trung tâm, vị trí dùng làm chỗ kinh doanh hay dùng để yếu tố tác OBO OKS CO M động trực tiếp đến giá trị bất động sản * Diện tích, hình thể đất lơ đất: diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng * Địa hình bất động sản toạ lạc hình thức bên ngồi bất động sản - Các yếu tố kinh tế: * Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản Khi khả tạo thu nhập từ bất động sản cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị bất động sản gia tăng - Các yếu tố liên quan đến thị trường: * Tính hữu dụng bất động sản: Bất động sản dể dàng cho th dùng mặt để bn bán … * Cung - cầu bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản giai đoạn định đNy giá bất động sản lên cao ngược lại Yếu tố mang tính thị trường có làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm KI L cách bất ngờ lên cao thấp so với giá trị thực bất động sản 1.1.1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: * Tình trạng pháp lý bất động sản: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với bất động sản, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản, tình trạng cho th, chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế số tầng xây dựng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngồi: - Các yếu tố sách: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền sở có OBO OKS CO M thể có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản nói chung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu bất động sản qua làm cho giá bất động sản gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: • Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản Việt Nam • Chính sách cho phép người khơng có hộ khNu thành phố mua nhà thành phố • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản • Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho th đất… • Các sách thuế Nhà nước bất động sản - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình qn hàng năm người dân vùng, khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng … - Các yếu tố xã hội: KI L Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên cân cung cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Tóm lại, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản quan trọng, thơng qua việc phân tích, xử lý đánh giá yếu tố sở để xác định giá trị thực bất động sản OBO OKS CO M 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản thị trường mà giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn người mua người bán thơng qua chế giá Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho th, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho th, chấp, bảo hiểm Tóm lại trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa chế giá diễn khơng gian thời gian định 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế: thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản KI L chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chun gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác Nn chứa bất động sản nước phát triển lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Theo thống kê, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua OBO OKS CO M chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho u cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản q giá này: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuNn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc KI L Theo Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình qn gần 9,000 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 40% giao dịch, 60% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch khơng thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đNy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20,000 tỷ đồng năm http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho người dân từ thị đến nơng thơn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường OBO OKS CO M bất động sản Thị trường nhà thị trường sơi động thị trường bất động sản, sốt nhà đất hầu hết sốt nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản Là quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hồn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho th Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu người dân KI L cầu đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà Việc cấp tín dụng bất động sản ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu bất động sản thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu hoạt động an tồn cho vay, ngân hàng u cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo ngun tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hồn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN u cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng ngun tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản OBO OKS CO M Ngồi đặc điểm thị trường tín dụng thơng thường tín dụng bất động sản có đặc trưng, tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản mang lại như: - Thị trường tín dụng bất động sản thường thị trường tín dụng dài hạn bất động sản hàng hóa có thời gian hình thành dài Theo phân tích chun gia bất động sản, q trình hình thành dự án đòi hỏi trung bình từ năm trở lên Mặt khác, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn tín dụng bất động sản thường khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hồn tín dụng thời gian ngắn mang tính khả thi thấp - Người vay thường giải ngân theo tiến độ dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn vốn đầu tư dàn trải theo giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, móng, xây thơ hồn thiện… Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, khoản tiền cần theo giai đoạn khác giải ngân theo giai đoạn giảm áp lực lãi suất Còn huy động vốn lần vốn khơng sử dụng lúc phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn khơng hiệu - Là thị trường có độ rủi ro cao: điều xuất phát từ thân thị trường KI L bất động sản thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, cân đối cung cầu… Một thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, giao dịch bất động sản gần khơng có làm cho nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn tài chí bị phá sản Điều làm cho khả tốn khoản tín dụng người vay gặp nhiều khó khăn ln khả tốn Do vậy, việc thu hồi khoản tín dụng vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên cách nhanh chóng, nguy đổ vỡ tín dụng cao http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2.1.3 Ngun tắc cho vay bất động sản Vốn vay phải sử dụng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh bên vay thiếu hụt vốn tạm thời vay mượn từ bên cho vay OBO OKS CO M thời gian định Do vậy, vốn sử dụng vào mục đích xác định từ ban đầu thời điểm vay mượn Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào mục đích khác dẫn đến hiệu mục đích vay xác định ban đầu chưa bổ sung vốn lại thiếu vốn vốn vay dùng cho mục đích khác Khi đó, bên vay khó khăn khó thu hồi vốn để hồn trả cho bên cho vay Đặc biệt, vốn vay dùng vào mục đích đầu bất động sản khó thu hồi vốn rủi ro mục đích cao Do vậy, tn thủ ngun tắc sử dụng vốn vay mục đích điều quan trọng nhằm đảm bảo khả thu hồi vốn tạo điều kiện nâng cao hiệu sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay hạn Vốn vay phải hồn trả vốn lãi hạn: thời hạn trả nợ vay thường xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu bên cho vay bên vay Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hồn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay thời hạn định Điều khơng đảm bảo khả bảo tồn xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà thể uy tín bên vay cho lần vay mượn sau Đây ngun tắc cốt lõi quan hệ tín dụng 1.2.2 Vai trò tín dụng bất động sản Xuất phát từ vai trò quan trọng thị trường bất động sản kinh KI L tế, xã hội mà việc bơm vốn mức cần thiết để kích thích thị trường bất động sản phát triển điều cần thiết, điều tiết vốn thơng qua kênh tín dụng ngân hàng với sản phNm cho vay bất động sản xem hữu hiệu phổ biến số nước kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng tiếp cận Trong điều kiện Việt Nam có kinh tế tăng trưởng liên tục 10 năm qua cho vay bất động sản có ý nghĩa thiết thực việc khơi thơng dòng chảy vốn kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển, từ tạo điều kiện cộng hưởng cho kinh tế phát triển bền vững Cụ thể: http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 10 - Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn tiết kiệm có hiệu OBO OKS CO M - Phát triển kinh tế: thơng qua kênh ngân hàng, dòng vốn lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh góp phần phát triển kinh tế điều kiện phát triển đồng thị trường - Đ y nhanh tốc độ thị hố: cho vay bất động sản giúp cho chủ đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh tốc độ thị hóa q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Tăng quy mơ lợi cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm áp lực vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mơ lợi cạnh tranh q trình hội nhập - Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống - Gia tăng dư nợ lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản sản phNm phổ biến ngân hàng góp phần đa dạng hố sản phNm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm cơng cụ để gia tăng dư nợ cho vay cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng - Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thơng qua mức dư nợ cho KI L vay bất động sản, nhà nước có cách nhìn tổng qt phát triển thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý - Nâng cao hiệu dự án đầu tư: ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư bất động sản ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ tốn, nhà đầu tư góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều tạo nên gắn kết cung cầu bất động sản thị trường, góp phần tạo nên phát triển cho thị trường bất động sản http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 68 điểm thị trường bất động sản “nóng” Điều dẫn đến rủi ro cho ngân hàng khách hàng khả khoản, ngân hàng khó khăn việc phát mãi, thu hồi nợ OBO OKS CO M - Rủi ro khoản: Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản cao có biểu khó khăn tiền gửi mà ngun nhân gặp rủi ro kỳ hạn tiền huy động ngắn hạn dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể vào lĩnh vực bất động sản) - Rủi ro lãi suất: khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường dài hạn (có đến 30 năm) với mức lãi suất điều chỉnh tháng năm lần nguồn vốn huy động đa số lại ngắn hạn Như vậy, xét mặt thời gian rủi ro, với tình hình biến động lãi suất q nhanh nay, lãi suất huy tăng cao thời gian điều chỉnh lãi suất khách hàng chưa đến hạn làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro lãi suất Nhìn chung, thị trường bất động sản thị trường nhạy cảm trước diễn biến phức tạp kinh tế Nhưng nhiều ngân hàng tận dụng hội nóng sốt tức thời thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay vào thị trường cho mục đích riêng có mà khơng tính đến yếu tố biến động khó lường thị trường bất động sản Biểu rõ nét Ngân hàng gặp khó khăn trước tình hình biến động thị trường bất động sản siết chặt hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản làm cho thị trường trở nên trầm lắng Sở dĩ khả dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi KI L suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp Ngân hàng hạn chế Các ngân hàng chưa trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước biến động thị trường bất động sản thời gian gần chậm chạp gặp nhiều trở ngại 4.2 Những triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới: Trong thời gian qua, Ngân hàng thương mại góp phần huy động vốn cho thị trường bất động sản giúp thị trường bất động sản phát triển Cụ thể, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 69 Ngân hàng Thương mại cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên sở vật chất, hạ tầng giao thơng, phục vụ cho nhu cầu bất động sản xã hội Thơng OBO OKS CO M qua việc đầu tư bất động sản ngân hàng, kích thích phát triển ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao tăng trưởng kinh tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối hợp đồng vay vốn kết thúc thời hạn cho vay mục tiêu kìm hãm phát triển q nóng thị trường, tập trung tiến hành biện pháp thu hồi nợ vay tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ Với dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, Chính phủ khơng có giải pháp phù hợp nguy thị trường bất động sản tiếp tục giảm thời gian tới Theo nghiên cứu khảo sát thực tế Vietrees, có đến 70% chun gia nhận định chưa thể xác định thời gian cụ thể thị trường phục hồi, có 12% cho thị trường phục hồi năm 2009 18% cho thị trường phục hồi sau năm 2009 Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi 12% 70% KI L 18% Năm 2009 Sau năm 2009 Khơng xác định Nguồn: Vietnam Real Estate Điều dễ nhận thấy thị trường bất động sản thời gian qua chênh lệch cung cầu hàng hóa bất động sản Ngay chun gia lạc quan khơng dám dự đốn thị trường bất động sản hồi phục Thực tế cho thấy, nhu cầu nhà đa số dân nhập cư người có thu nhập http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 70 trung bình thấp lớn, lượng cung hàng hóa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường tập trung chủ yếu vào đối tượng thu nhập cao sau bị đối tượng đầu trục lợi, đNy giá nhà lên vượt q giá trị OBO OKS CO M thực gây lượng cầu ảo khổng lồ Vừa qua, có lời kêu cứu từ phía doanh nghiệp bất động sản, nỗ lực khơng ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản gói kích cầu phủ Chỉ có người dân chờ đợi vơ vọng với việc giá tiếp tục giảm để mua nhà Các doanh nghiệp ln than thở tình hình kinh doanh khơng khả quan thị trường cảnh chợ chiều Nhiều doanh nghiệp tun bố phá sản khơng biết tìm đâu nguồn vốn, dự án phải bỏ cạn vốn, giá ngun vật liệu tăng cao, vơ vàn lý khó khăn khác Vì vậy, họ kêu gọi huy động nguồn vốn từ quỹ phúc lợi xã hội nhàn rỗi quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Chính phủ thành lập quỹ tài đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ ngân hàng doanh nghiệp bất động sản Tình hình bất động sản gặp khó khăn khiến dư luận khơng thể khơng đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay khơng Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM có lời nhận định: “Thị trường bất động sản khơng đóng băng Có số lượng giao dịch thị trường q năm KI L 2007” Với tình hình kêu cứu cho thị trường bất động sản q bi quan có phần nghiêng quyền lợi doanh nghiệp, chủ đầu tư phận nhà đầu bất động sản lợi ích chung xã hội Bên cạnh đó, khơng dự án cao cấp đầu tư, khởi cơng xây dựng, dù thị trường đóng băng Đó nghịch lý mà nhiều người thêm nghi ngờ lời kêu cứu giới bất động sản Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản thu vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước người dân khơng Hiện nay, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 71 tình hình nguy hiểm lại kêu lập quỹ cứu bất động sản Nếu cứu, có sóng tăng giá bất động sản mới, hội mua nhà người dân bình thường lại xa vời hết OBO OKS CO M Một thực tế diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ lực tài có động thái đầu tư bất động sản số thành phố Mỹ, siêu cường số giới Điều đó, chứng tỏ mức độ đó, mặt giá bất động sản Việt Nam chưa thực với giá trị thực Yếu tố đầu cơ, làm giá tồn Một số chun gia bất động sản nhận định, tỷ lệ đầu bất động sản cao, khoảng 80% TP HCM, 70% Hà Nội Mặc dù, tình trạng suy thối giá nhà đất giảm tới 50 - 60% q cao so sánh với khả tài người có nhu cầu nhà Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình qn người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) khó mua nhà khu thị lớn Theo ước tính tác giả, với mức thu nhập khoản 60 năm mua nhà, chưa tính tiền lãi phải trả vay tiền để mua Thực tế từ khủng hoảng bất động sản Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản q xa so với thu nhập người dân dễ dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản kéo theo khủng hoảng kinh tế Theo ý kiến tác ý kiến nhiều chun gia thị trường bất động sản giảm đến 60%, q xa so với thu nhập người dân Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến nhu cầu KI L người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số người dân Và cần để thị trường tự điều tiết, đợt tập dượt cho kinh tế quen với chế thị trường Nhà nước khơng cần thiết phải can thiệp giải pháp tài theo lời kêu ca doanh nghiệp, khơng thể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh Trong chế thị trường, phải chấp nhận việc thành phần tham gia khơng đủ lực bị đào thải, tình trạng trì nhóm lợi ích cần loại bỏ http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 72 Hơn nữa, ngun tắc, thị trường bất động sản phát triển mạnh thu nhập đầu người quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; GDP tính theo đầu người Việt Nam mức 1,000 USD Điều chứng OBO OKS CO M tỏ tương lai, thị trường bất động sản nhiều bước phát triển, điều cần chun nghiệp sòng phẳng kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu thao túng thị trường Với điều tiết thị trường, nhà đầu tư khơng đủ lực tự đào thải Nhà nước giữ vai trò giám sát nhiều vai trò nhà bảo trợ Tuy nhiên số ngân hàng cho biết, dù có nhiều rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, mảng tín dụng quan trọng cấu khoản vay ngân hàng nên số Ngân hàng tiếp tục triển khai sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất bất ổn nay, nhiều ngân hàng sàng lọc kỹ dự án theo dõi chặt biến động thị trường nhà đất, khu vực có biến động lớn giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ Ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan tạo cầu ảo q lớn thị trường bất động sản Các Ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu KI L trước có hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay tổ chức khác 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại tồn khoản vay bất động sản tồn hệ thống ngân hàng Việc xem chừng đơn giản khơng phải tất ngân hàng làm tốt, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau : thể…) Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, cơng nhân viên, hộ kinh doanh cá http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho th nhà, từ kinh doanh ) Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay - Khả tài khách hàng tương lai - Lịch sử trả nợ OBO OKS CO M - Sau đánh giá xong, Ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cấu lại đối tượng cho vay: chuyển vay từ đối tượng đầu sang đối tượng có nhu cầu thật chỗ Điều có nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy nhiên, để thu hút khách hàng mua bất động sản vào thời điểm cần có sách ưu đãi tín dụng thời hạn vay, thời gian ân hạn lãi suất cho vay Ưu điểm giải pháp giải triệt để khoản vay bất động sản với tình hình hiệu khơng đạt mong muốn Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng đơn giản sử dụng Mặc dù vậy, Ngân hàng khơng dám áp dụng biện pháp Lý việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với khoản vay ngắn hạn) vay KI L chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn nhóm khách hàng tốn nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Ngân hàng Cần lưu ý sử dụng biện pháp đối tượng vay vốn phải có uy tín tốn nợ vay khả tài tốt tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ khơng vay chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao Thứ 3, xử lý vay khơng có khả tốn: giải pháp cuối mà muốn hay khơng ngân hàng phải thực để giảm thiệt hại http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 74 xuống mức thấp Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay u cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản Việc xử lý tài sản đảm bảo khơng đơn giản đến thời điểm OBO OKS CO M này, khoản vay khả tốn khơng phải đơn lẻ mà số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng Vì vậy, cần phải có biện pháp tồn diện áp dụng hết cho trường hợp trên, ngân hàng thành lập liên kết với cơng ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với đối tác ngồi nước để thỏa thuận mua bán lại số dự án hay bất động sản 4.3.2 Xây dựng quy trình th m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước khơng ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều khơng góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng thương mại phần KI L nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu Ngân hàng thương mại thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thơng qua ngân hàng, thực chun mơn hố hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng ngun tắc 6C, cho phép phân tích hiệu hoạt động người vay để đưa định cho khách hàng vay vốn Uy tín đạo đức khách hàng (Character) OBO OKS CO M Các tổ chức tài định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy cá tính người vay Chính vậy, người vay phải trình bày cách trung thực rõ ràng Ngân hàng cần tiến hành xác minh, phát có chi tiết thiếu trung thực đặt vấn đề độ tin cậy người vay Cụ thể cần ý đến vấn đề sau: lịch sử tín dụng khách hàng, đánh giá Ngân hàng khác đối tác khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết kỹ quản lý, nhạy bén kinh doanh vị người xin vay vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết mà người vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh nhằm trụ vững phát triển nhiều doanh nhân khác thất bại Các mơ tả q trình hoạt động doanh nghiệp đến thời điểm tại, hoạt động lĩnh vực bất động sản, cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp doanh nghiệp Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ ln tính đến tình xấu xảy Cần xác định tìm hiểu rõ điều kiện kinh tế, tình hình ngành KI L khả cạnh tranh dự kiến có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản khách hàng Xem xét địa vị cạnh tranh khách hàng ngành thị phần dự kiến, kết hoạt động khách hàng so với đối thủ cạnh tranh khác ngành, mức độ nhạy cảm khách hàng chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng lạm phát đến thị trường bất động sản bảng cân đối kế tốn dòng tiền khách hàng Ngồi ra, Ngân hàng cần đánh giá dự báo thị trường bất động sản khu vực khách hàng đầu tư Xem xét yếu tố trị, pháp lý, xã hội, cơng nghệ, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 76 mơi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản lĩnh vực khác khách hàng Tài sản đảm bảo (Collateral) OBO OKS CO M Ngân hàng cần nhìn vào hiệu hoạt động kinh doanh có khách hàng Báo cáo tài Khách hàng cần bao hàm tất khoản phải trả, thực tế lẫn đột xuất Đồng thời, điều kiện thơng tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần đảm bảo giá trị tài sản khách hàng hoạt động kinh doanh có triển vọng, Ngân hàng cần xem xét tài sản đảm bảo để chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể cam kết tài doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cụ thể Ngân hàng cần nhìn vào giá trị ròng cơng ty hệ số tài chính, thu nhập qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền dự kiến, tính khoản tài sản lưu động, cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để định cho vay Kiểm sốt (Control) • Cần xem xét luật, qui định, qui chế hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản • Mức độ phù hợp khoản vay qui chế, qui định Ngân hàng • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ phải ký bên • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn KI L Về ngun tắc khơng nên xem trọng C thứ tự ưu tiên xem xét nên theo thứ tự nêu 4.3.3 Thành lập phòng th m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thNm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ thNm định, họ khơng đào tạo chun mơn lĩnh vực này, http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 77 lại bị hạn chế nguồn thơng tin bất động sản thị trường, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần OBO OKS CO M thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản cách chun nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Ngồi việc cho vay tối đa 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xun đánh giá lại tài sản chấp u cầu bổ sung tài sản chấp giá trị tài sản có biến động lớn, khơng đảm bảo đủ cho dư nợ Theo chun gia kinh tế, cho vay mua bất động sản rủi ro cho vay mua chứng khốn nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, thị trường bất động sản suy thối, ngân hàng chịu thiệt hại nặng nề Chẳng hạn, thời điểm cho vay, khu đất có giá tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% 3,5 tỷ đồng Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả tỷ đồng 4.3.4 Thành lập Cơng ty địa ốc, Cơng ty mua bán nợ khai thác tài sản Thành lập cơng ty chun kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thNm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mơ hoạt động, KI L sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín thành lập cơng ty chun kinh doanh bất động sản cơng ty mua bán nợ Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… có Cơng ty mua bán nợ Việc thành lập Cơng ty địa ốc, Cơng ty mua bán nợ góp phần giải phần đáng kể nợ xấu Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào hoạt động http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 78 4.3.5 Nâng cao vai trò phận kiểm tốn nội kiểm sốt nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trò phận kiểm tốn nội bộ, kiểm sốt nội theo OBO OKS CO M Quy định Ngân hàng nhà nước Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng vào thực chất vấn đề, ngại đụng chạm Cần kiểm tra, rà sốt, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm sốt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thơng báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hồn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thơng qua việc áp dụng thực tiêu chuNn, ngun tắc an tồn Basel I, Basel II định khác ngân KI L hàng nhà nước bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá lực khách hàng, kiểm sốt rủi ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thơng tin ngân hàng thu thập được; kiểm sốt, điều phối, quản lý danh mục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng hỗ trợ cho việc đáp ứng quy định Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 79 suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý OBO OKS CO M 4.3.7 Sử dụng đòn b y tài phù hợp Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bNy tài q lớn, gây rủi ro cho ngân hàng 4.2.8 Giải pháp khác Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào q trình vận hành thị trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng khơng thể giải quyết, vấn đề nằm ngồi khả ngân hàng, lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế KI L sách điều chỉnh thị trường bất động sản hồn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố cơng bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 80 phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương OBO OKS CO M Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản khơng phải hồn tồn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước chậm trễ khơng qn Ngun nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người lực cán quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xun thực cơng tác kiểm tra, đơn đốc giải vướng mắc nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn KI L phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Hồn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài phát triển hệ thống cảnh báo sớm tiềm Nn hoạt động TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài xác định “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới cơng việc đánh giá chất http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 81 lượng điều hành rủi ro nội TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật việc trích lập dự phòng rủi ro OBO OKS CO M Ngân hàng nhà nước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp vốn liên đầu tư bên ngồi, tránh tình trạng ngân hàng đầu tư q nhiều vào kinh doanh chứng khốn thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng Ngồi ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mơ Ngân Hàng Nhà Nước Ngân Hàng Nhà Nước nên có dự báo thị trường đưa sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho Ngân hàng thương mại thực Hiệu giải pháp tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế khoản vay bất động sản Ngân hàng, khoản vay tốt, tiềm lực tài ngân hàng mạnh vượt qua giai đoạn khó khăn Nhưng cần lưu ý phải thực đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đơn đốc thu hồi nợ, biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với giải pháp nói nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản Kết luận chương Ở chương này, tác giả đưa nguy tiềm Nn hoạt động tín dụng bất động sản đánh giá triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới Đồng thời, tác giả đưa số giải pháp KI L góp phần nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho vay bất động sản Trong tập trung vào đề nghị ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập cơng ty kinh doanh bất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, rủi ro lãi suất, rủi ro khoản …; nâng cao vai trò phận kiểm tốn kiểm sốt nội bộ; đồng thời có sách kiểm tra sau cho vay, cấu lại nợ cho phù hợp với khả khách hàng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ khó ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam Ngân hàng Việt nam khơng sở hữu OBO OKS CO M chứng khốn bất động sản, khơng phải gánh chịu khoản lỗ gây từ việc giảm giá loại chứng khốn phái sinh Tuy nhiên, số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản Mỹ thời gian qua, với tăng trưởng đột biến vào năm 2007 bắt đầu đổ dốc kể từ Q II năm 2008 đến Cùng với dư nợ tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng Việt nam tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tương lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý vay khơng có khả tốn Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Thêm vào phải thường xun thực nghiêm túc quy định Ngân hàng nhà nước, ngân hàng, có sách quản trị rủi ro khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập dự phòng rủi ro KI L đúng, đủ cho vay vào lĩnh vực [...]... tiếp khơng chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các cơng ty xây dựng, thị trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh cơng cụ tài chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngồi, làm gia tăng rủi ro suy thối ở bình diện tồn nước Mỹ Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà và thị trường tín dụng đối với tồn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W Bush và... để thanh tốn các khoản còn vay nợ Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, cơng ty bảo hiểm mất khả năng thanh tốn: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí khơng còn mua bán được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư... từ các ngân hàng bị cắt đứt 3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm n: 3.1.1 Diễn biến: Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, khơng chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các. .. của Cơng ty dot-com Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các cơng ty kinh doanh cơng nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70%, đã làm cho các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào bất động sản vốn được cho là an tồn hơn Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận: “Khi thị trường chứng khốn sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn... Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khốn được bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh cơng cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng BNP Paribas tới Bank of China Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho các khoản vay có thế chấp và tín chấp Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ USD cho các Ngân hàng... hàng ở Mỹ bị đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm ngối, 3 ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và khơng một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm 2005 và 2006 Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ 2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các. .. Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản - Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản, ngun tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro KI L trong cho vay bất động sản http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 15 CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM OBO OKS... ảnh hưởng bởi lãi suất đưa ra bởi FED và FED đã thừa nhận có mối quan hệ giữa lãi suất thấp, giá nhà cao Cũng giống như giá cả các loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi suất, và ở một vài quốc gia, thị trường địa ốc là một kênh quan trong trọng của các chính sách tiền tệ Bởi vì lý do này, nhiều người đã chỉ trích ngun Chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã tạo nên cơn sốt nhà đất với lập luận rằng... vay vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất xe hơi, sản xuất mỹ phNm để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền KI L kinh tế chững lại và suy giảm như thời gian vừa qua - Khi các loại hình hoạt động kinh doanh khác phát triển như việc mua bán cơng ty, mua bán nợ, các sản phNm phái sinh, chứng khốn hóa các khoản cho vay, chứng khốn hóa bất động sản càng làm cho thị trường tài... ro vốn có như trong hoạt động cho vay thơng thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro do khơng thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn khơng đúng mục đích… Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau: 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan: - Từ phía Ngân hàng: + Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng khơng đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẽo trong việc kiểm ... việc hồn tồn ngược lại http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 30 2.3.2.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục Một ngun nhân quan trọng khác sau sụp đổ cơng ty dot -com OBO OKS CO M tiếp sau suy... ngân hàng mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 49 tặng... sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế số tầng xây dựng http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngồi: - Các yếu tố sách: Sự