Đầu tư kinh doanh bất động sản

191 493 0
Đầu tư kinh doanh bất động sản

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ThS NGÔ THẢO Khoa Thẩm Định Giá Trường ĐH Marketing Mục đích Nắm nội dung đầu tư kinh doanh bất động sản Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản Phương pháp đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung Những vấn đề đầu tư kinh doanh BĐS Trình tự, thủ tục thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Thông tin hồ sơ bất động sản Đánh giá hiệu dự án đầu tư kinh doanh BĐS I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.1 Kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản: việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản: hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS Nhà nước khuyến khích có sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng khu công nghiệp thuê mặt phục vụ sản xuất Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam (Điều 12 - Luật kinh doanh BĐS) I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS 1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh Theo NĐ 153/2007/NĐ-CP loại BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, công trình xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng đưa vào kinh doanh Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai Các bất động sản khác theo quy định pháp luật I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS 1.1 Các loại BĐS đưa vào kinh doanh Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Thuộc đối tượng phép kinh doanh Bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng Không có tranh chấp quyền sở hữu Có đầy đủ hồ sơ pháp lý I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Lựa chọn loại hình đầu tư Đầu tư kinh doanh bất động sản hướng đầu tư lớn cấu thị trường đầu tư Khi lựa chọn đầu tư người ta cân nhắc loại đầu tư: Mua cổ phiếu công ty Mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Lựa chọn loại hình đầu tư Đối tượng ĐẦU TƯ Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Các tiêu chí để lựa chọn chất lượng đầu tư: Bảo đảm an toàn vốn đầu tư Tính chất đặn thu nhập Quản lý dễ dàng chi phí thấp Ít ảnh hưởng lạm phát Nâng đươc giá trị vốn 10 Bài tập Ông A mua nhà giá 100.000.000 toán tiền mặt, chi phí tu sửa sau mua 25.000.000 Ngay sau có người hỏi thuê Hợp đồng thuê sau Thời gian thuê: năm Tiền thuê trả năm lần 20.000.000 Cuối năm, ông A phải sửa chữa nhỏ nộp thuế 6.000.000 Khi hết hạn thuê, người thuê muốn mua 177 Giải Chi Năm thứ Thu -125.000.000 20.000.000 Dòng tiền -105.000.000 I = 20% PV 1,00000 -105.000.000 Năm thứ - 6.000.000 20.000.000 14.000.000 0.83333 11.666.667 Năm thứ - 6.000.000 20.000.000 14.000.000 0,69444 9.722.222 Năm thứ - 6.000.000 20.000.000 14.000.000 0,57870 8.101.852 Năm thứ - 6.000.000 162.576.000 ? - 6.000.000 156.576.000 0,48225 -2.893.519 75.509.259 NPV = -78,402.778 FV = 78.402.778 * 1,24 = 162.576.000 Giá bán ông A đưa 162.576.000 $ 178 Thử lại Dòng tiền I = 20% PV Năm thứ -105.000.000 1,00000 -105.000.000 Năm thứ 14.000.000 0.83333 11.666.667 Năm thứ 14.000.000 0,69444 9.722.222 Năm thứ 14.000.000 0,57870 8.101.852 Năm thứ 156.576.000 0,48225 75.509.259 NPV = 179 Bài tập Ông X mua nhà trả góp theo phương thức: nhận nhà trả 35 triệu đồng, năm sau trả 10 triệu dồng liên tục 10 năm hết nợ Tính: Lãi suất khoản mua chịu trả tiền nhận nhà trả 100 triệu đồng ? Nếu với lãi suất đó, Ông X muốn trả lần vào năm thứ phải trả bao nhiêu? 180 Bài tập Công ty khí Damco có dự án kinh doanh Theo dự án này, nhà máy xây dựng lắp đặt thiết bị vòng năm kể từ định lựa chọn dự án Chi phí đất đai 1,2 triệu USD phải trả từ bắt đầu xây dựng Chi phí xây dựng triệu USD phải trả vào cuối năm năm xây dựng Chi phí thiết bị 10 triệu USD bao gồm chi phí lắp đặt chạy thử phải trả vào cuối năm thứ trình xây dựng Vòng đời kinh tế dự án năm sau xây dựng Nhà xưởng khấu hao 30 năm, thiết bị khấu hao năm 181 Sản lượng tiêu thụ hàng năm ước tính 2500 máy, giá bán dự kiến 22000 USD/máy Chi phí biến đổi 60% doanh thu Chi phí cố định không kể khấu hao triệu USD năm Giá bán sản phẩm với chi phí cố định không kể khấu hao tăng theo lạm phát với tốc độ 6%/năm Khi kết thúc dự án giá trị thị trường dự tính đất đai 1,7 triệu USD, nhà xưởng triệu USD thiết bị triệu USD Thuế suất thuế TNDN 40% Lãi vay vốn trung bình 11,5% chi phí sản xuất (biến phí định phí) Giả sử dự án có mức độ rủi ro công ty nên dùng chi phí vốn trung bình công ty 11,5% làm lãi suất chiết khấu Tính NPV IRR, số lợi nhuận thời gian hoàn vốn ? 182 CHỈ TIÊU Năm Năm Năm Sản lượng Năm Năm 2.500 2,500 22.000 23.320 55.000.000 58.300.000 55.000.000 58.300.000 33.000.000 34.980.000 9.933.333 10.413.333 266.667 266,667 Khấu hao thiết bị (6 năm) 1.666.667 1.666.667 CP cố định khác (tăng 6%) 8.000.000 8.480.000 12.066.667 12.906.667 Lãi vay vốn lưu động 4.937.333 5.220.233 Lãi tính thuế (4-5) 7.129.333 7.686.433 Thuế TN 40% 2.851.733 3.074.573 Giá bán (tăng 6%/năm) Tổng thu -1.200.000 -4.000.000 -14.000.000 Doanh thu bán hàng Đất -1.200.000 Nhà xưởng -4.000.000 Thiết bị Biến phí -4.000.000 -10.000.000 8.000.000 / 30 năm Định phí Khấu hao nhà xưởng (30 năm) EBIT -1.200.000 -4.000.000 -14.000.000 Lãi ròng (6-7) -1.200.000 -4.000.000 -14.000.000 4.277.600 4.611.860 Dòng tiền (8+ 5+ khấu hao) -1,200.000 -4,000.000 -14,000.000 11.148.267 11.765.427 1.00000 0.89686 0.80436 0.72140 0.64699 PV -1.200.000 -3.587.444 -11.261.035 8.042.346 7.612.165 Luỹ kế -1.200.000 -4.787.444 -16.048.479 -8.006.133 -393.968 Lãi suất chiết khấu 11.5% 183 CHỈ TIÊU Sản lượng Giá bán (tăng 6%/năm) Tổng doanh thu Doanh thu bán hàng Đất Nhà xưởng Thiết bị Biến phí Định phí Khấu hao nhà xưởng (30 năm) Khấu hao thiết bị (6 năm) CP cố định khác (tăng 6% năm) EBIT Lãi vay vốn lưu động Lãi tính thuế (4 -5) Thuế TN 40% 8, Lãi ròng (6 – 7) Dòng tiền (8 + + Khấu hao) Lãi suất chiết khấu PV Luỹ kế Năm 2.500 24.719 61.798.000 61.798.000 Năm 2.500 26.202 65.505.880 65.505.880 Năm 2.500 27.774 69.436.233 69.436.233 37.078.800 10.922.133 266.667 1.666.667 8.988.800 13.797.067 5.520.107 8.276.959 3.310.784 4.966.176 12.419.616 0.58026 7.206.657 6.812.689 39.303.528 11.461.461 266.667 1.666.667 9.528.128 14.740.891 5.837.974 8.902.917 3.561.167 5.341.750 13.113.057 0.52042 6.824.247 13.636.936 41.661.740 12.033.149 266.667 1.666.667 10.099.816 15.741.344 6.174.912 9.566.432 3.826.573 5.739.859 13.848.105 0.46674 6.463.478 20.100.414 Năm 2.500 29.441 78.302.407 73.602.407 1.700.000 1.000.000 2.000.000 44.161.444 12.639.138 266.667 1.666.667 10.705.805 21.501.825 6.532.067 14.969.758 5.987.903 8.981.855 17.447.255 0.41860 7.303.452 27.403.418 184 Năm Tính NPV Dòng tiền PV 11,5% Chi Thu Luỹ kế Năm -1,200,000 1.00000 -1,200,000 -1,200,000 Năm -4,000,000 0.89686 -3,587,444 -4,787,444 Năm -14,000,000 0.80436 -11,261,035 -16,048,479 Năm 11,148,267 0.72140 8,042,346 -8,006,133 Năm 11,765,427 0.64699 7,612,165 -393,968 Năm 12,419,616 0.58026 7,206,657 6,812,689 Năm 13,113,057 0.52042 6,824,247 13,636,936 Năm 13,848,105 0.46674 6,463,478 20,100,414 Năm 17,447,255 0.41860 7,303,452 27,403,866 43,452,345 27,403,866 -16,048,479 185 Tính IRR CHỈ TIÊU Dòng tiền i1 = 49% PV i2 =50% PV Năm -1.200.000 1,00000 -1.200.000 1,00000 -1.200.000 Năm -4.000.000 0,67114 -2.684.564 0,66667 -2.666.667 Năm -14.000.000 0,45043 -6.306.022 0,44444 -6.222.222 Năm 11.148.267 0,30230 3.370.145 0,29630 3.303.190 Năm 11.765.427 0,20289 2.387.056 0,19753 2.324.035 Năm 12.419.616 0,13617 1.691.129 0,13169 1.635.505 Năm 13.113.057 0,09139 1.198.357 0,08779 1.151.215 Năm 13.848.105 0,06133 849.350 0,05853 810.497 Năm 17.447.255 0,04116 718.186 0,03902 680.765 NPV1= 23.637 NPV2= -183.682 IRR = 49,11% 186 Tính số lợi nhuận 43.452.345 PI = = 2.70 16.048.479 Một đồng đầu tư mang lại 2,70 đồng thu nhập Tính thời gian hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn nằm năm thứ năm thứ Năm < DPP < Năm -393.968 [...]... cầu không gặp được nhau 32 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Chủ thể đầu tư: Quỹ đầu tư quốc tế ĐẦU TƯ Quỹ đầu tư trong nước Nhà đầu tư quốc tế Nhà đầu tư trong nước 33 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS 34 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Các tổ chức tài chính... quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí…) Các công ty kinh doanh bất động sản Các nhà đầu tư nước ngoài Các công ty xây dựng Các nhà đầu tư tư nhân 35 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS a/ Đối với nhà đầu tư trong nước: Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch Dịch vụ vụ vụ vụ vụ vụ vụ môi giới bất động sản; định giá bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư. .. ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS B o đ m an toàn v n đ u t An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro bị mất đồng vốn Đây là mối quan tâm hàng đầu của tất cả các nhà đầu tư Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi v.v… 11 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh. .. cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá 15 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Đ c đi m c a đ u t KD BĐS Thuận lợi: Bảo đảm vốn đầu tư Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo Cách thức tốt nhất để chống lạm phát Nâng cao giá trị vốn 16 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Đ c đi m c a đ u t KD BĐS Bất thuận lợi: Cần một khoản vốn đầu tư lớn Không... loại hình đầu tư BĐS Có thể chia thành các loại hình sau đây: Đầu tư cho hệ thống thương mại Văn phòng và địa điểm kinh doanh Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe Bất động sản trong nông nghiệp Nhà ở Đầu tư bất động sản ở nước ngoài 21 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS a Đ u t cho h th ng thơng m i Các dạng cửa hàng được quan tâm đầu tư bao gồm:... mua bán giao dịch cao 17 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Đ c đi m c a đ u t KD BĐS Loại Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản Thấp Cao Cao 2 Thu nhập đều Thấp Cao T.bình 3 Dễ giao dịch Cao Cao Thấp T.bình Cao Thấp Cao Thấp Cao Tiêu chí 1 An toàn 4 Ảnh hưởng bởi lạm phát 5 TS Lợi nhuận 18 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS So sánh BĐS và các đầu tư cổ phiếu BẤT ĐỘNG SẢN Có giá trị lớn CỔ PHIẾU... hồi được 14 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Nâng cao đ c giá tr v n Giá tri của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá trị thực có tăng lên theo thời gian? Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi trên với mức độ khác nhau Thông thường có sự đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế khác của các loại tài sản đầu tư Bất động sản có ưu thế... quản lý Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời gian và chi phí Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần Đây là điểm yếu của đầu tư BĐS 13 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Ít nh h ng b i l m phát Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá trị của tài sản và... đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu tư Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn Đây là chỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm thường chú trọng đến Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ quan trọng 12 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Qu n lý d dàng và chi... tâm thương mại đang hoạt động Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô (Metro, Melinh Plaza…) Xây dựng các siêu thị độc lập Các trung tâm hội chợ, triển lãm 22 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS Đầu tư vào loại hình này cần chú ý các đặc điểm: Vị trí Đối tư ng tiêu dùng Trưng bày sản phẩm 23 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3 Các loại hình đầu tư BĐS b Đ u t xây d ng văn ... Đầu tư bất động sản I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh BĐS Lựa chọn loại hình đầu tư Đối tư ng ĐẦU TƯ Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.2 Đầu tư kinh doanh. .. án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Thông tin hồ sơ bất động sản Đánh giá hiệu dự án đầu tư kinh doanh BĐS I ĐẦU TƯ... vụ môi giới bất động sản; định giá bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; đấu giá bất động sản; quảng cáo bất động sản; quản lý bất động sản 36 I ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS I.3

Ngày đăng: 03/01/2016, 18:53

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan