1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố vinh tỉnh nghệ an

99 213 0

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 99
Dung lượng 0,98 MB

Nội dung

http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M TV N OBO OK S CO M 1.1 U t đai tài ngun thiên nhiên, tài s n qu c gia vơ q báu, ngu n n i l c đ xây d ng phát tri n đ t n n m 1986 đ n nay, ng Nhà n c Trong q trình đ i m i, t c đ c bi t quan tâm đ n v n đ qu n lý đ t đai, lu t đ t đai 1988 m t nh ng s c lu t đ u tiên đ th i k đ i m i khơng ng ng đ c ban hành c hồn thi n: lu t đ t đai 1993, 1998, 2001, 2003 đáp ng u c u chuy n đ i t n n kinh t k ho ch hố t p trung sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h nghi p hố, hi n đ i hố đ t n c Lu t đ t đai 1993 quy đ nh: th ng nh t qu n lý Nhà n nhân dân, c quan nhà n ng xã h i ch ngh a, đ y m nh cơng t đai thu c s h u tồn dân nhà n c c giao đ t cho t ch c kinh t , đ n v v trang c, t ch c tr xã h i (g i chung t ch c), h gia đình cá nhân s d ng n đ nh, lâu dài d i hình th c giao đ t khơng thu ti n s d ng đ t giao đ t có thu ti n s d ng đ t Nhà n c cho t ch c, h gia đình, cá nhân th đ t ( i u 1) [10] Lu t đ t đai 1993 c ng quy đ nh “Nhà n c xác đ nh giá lo i đ t đ tính thu chuy n quy n s d ng đ t, thu ti n giao đ t ho c cho th đ t, tính giá tr tài s n giao đ t, b i th ng thi t h i v đ t thu h i đ t Chính ( i u 12) [10] KIL ph quy đ nh khung giá lo i đ t đ i v i t ng vùng theo t ng th i gian Thi hành lu t đ t đai 1993, Chính ph ban hành: - Ngh đ nh 80/ CP ngày 6/11/1993 - Ngh đ nh 87/ CP ngày 17/8/ 1994 - Quy t đ nh 302- TTg ngày 13/5/1996 - Ngh đ nh 17/ CP ngày 21/3/1998 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trên th c t , sách pháp lu t đ t đai c a chúng ta, đ c bi t sách v khung giá đ t c a Chính ph ban hành (trong th i gian t n m 1994 đ n có Lu t t đai n m 2003 đ i) ch a đ c u ch nh th ng xun, liên KIL OBO OKS CO M t c, k p th i đ y đ làm c s pháp lý cho UBND t nh th c hi n M t khác, khung giá đ t Chính ph ban hành th chuy n nh ng QSD th c t th tr ng khơng phù h p v i giá ng gây khó kh n cho UBND t nh vi c áp giá đ t đ th c hi n cơng tác thu h i đ t nh ng l i k h b t l i cho Nhà n nh 87/CP đ Ngh ph c giao đ t, cho th đ t Giá đ t Nhà n c UBND c p t nh t u ch nh cho phù h p v i đ a ng nh ng nhìn chung giá đ t đ chuy n nh ng QSD th tr h ng nh ng l i đ c u ch nh th thu ti n SD c áp m c giá r t khác gi a t nh Khi Nhà n ng “mua bán” trao tay gi a ng nh ng ng khác nhau), hay gi a ng iđ c Nhà n c Nhà n nh ng đ c Nhà n “nh ng ng B S M t c giao đ t có thu sau doanh nghi p ti n hành xây d ng B S theo quy ho ch đ bán theo c ch kinh doanh theo ph sau doanh nghi p đ ng có ph ng án đ c Nhà n ng án kinh doanh theo c ch th tr c khơng th ki m sốt đ c phê t Tuy nhiên, c quy n phê t d án doanh nghi p theo s tho thu n gi a doanh nghi p v i ng ng (t c kinh doanh nhà i có nhu c u s d ng đ t) mà Nhà c, ch a k vi c có nhi u doanh nghi p khơng đ uy tín n ng l c tài c ng tham gia vào th tr phát tri n nhà t i nhi u đ a ph khác hình thành th tr tr ng c giao đ t có c giao đ t có thu ti n SD i đ u c ” kinh doanh đ t đai (kinh doanh QSD ) th tr ti n SD n c Nhà n c c giao đ t có thu ti n (vì nhi u lý s doanh nghi p kinh doanh phát tri n nhà th iv ađ t i th ) th i “th c s ” có nhu c u mu n “mua” QSD khơng có tên danh sách đ ng ng th p h n giá ng M t s lo i đ t nơng nghi p lo i, giao đ t có thu ti n cho ch s d ng đ t (nh t đ t x y hi n t c quy đ nh theo ng “ng m” v QSD mà Nhà n ng kinh doanh ng, m t s nhi u ngun nhân ng kinh doanh B S phát tri n khơng lành m nh Th B S phát tri n m nh c ng ngun nhân c b th t thu nghiêm tr ng ti n s d ng đ t gây nên tình http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tr ng x u v th tr ng QSD m t th i gian dài; đ c bi t th tr Vi t Nam lên c n “s t giá” mà Nhà n c khơng ki m sốt đ ng QSD c vào chu k rõ nét nh ng n m 1990 – 1991, có ph n l ng xu ng nh ng n m 1994 - KIL OBO OKS CO M 1995 ti p t c lên cao trào vào nh ng n m t 2000 - 2001 kh c ph c nh ng t n t i trên, Lu t đ t đai 2003 quy đ nh:[11] - V Giao đ t có thu ti n s d ng đ t ( i u 34) - V Giá đ t ( i u 55) - V Giá đ t Nhà n -V c quy đ nh ( i u 56) u giá quy n s d ng đ t, đ u th u d án có s d ng đ t ( i u 58) Lu t đ t đai 2003 m i đ c th c hi n thí m t i m t s t nh, thành ph , m c dù m t s b t c p nh t đ nh, m t s đ a ph ng áp d ng hình th c giao đ t có thu ti n s d ng đ t, cho th đ t thơng qua hình th c đ u giá quy n s d ng đ t đem l i k t qu kh quan b c đ u Qua q trình nghiên c u, phân tích, t ng h p cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án thành ph Vinh - t nh Ngh An nh ng n m qua cho th y nhi u phiên đ u giá đem l i hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên, vi c khai thác qu đ t hi n tr ng nh th đ đ m b o hài hồ l i ích gi a Nhà n c, ng i SD ch đ u t mà v n t o đ ng l c cho s phát tri n xã h i m t v n đ c n đ sách pháp lu t v đ t đai c nghiên c u, làm rõ h n n a h th ng n c ta giai đo n hi n tài: " ánh giá cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn Thành ph Vinh, t nh Ngh An" đ c th c hi n c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n hi u qu kinh t , xã h i qu n lý đ t đai đ rút c s khoa h c, c s th c ti n góp ph n b sung, hồn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s th t ngu n thu tài t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2 M C ÍCH, U C U C A TÀI 1.2.1 M c đích - Tìm hi u sách v n b n liên quan đ n đ u giá đ t, đánh giá - KIL OBO OKS CO M cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t; ánh giá cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t t i Thành ph Vinh, t nh Ngh An Qua tìm đ c nhân t tích c c h n ch , t n t i c a v n đ đ u giá quy n s d ng đ t t i đ a ph - xu t ph ng h ng ng nh ng gi i pháp thi t th c nh m giúp cho cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ t hi u qu h n 1.2.2 u c u - Nghiên c u, n m v ng v n b n liên quan đ n đ u giá quy n s d ng đ t c a Trung ng đ a ph ng - S li u u tra ph i khách quan đ m b o đ tin c y - a ý ki n đ m b o tính khách quan đ i v i cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t K t qu nghiên c u ph i đ m b o c s khoa h c th c ti n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN T NG QUAN V N T AI VÀ TH TR NG B T NG S N KIL OBO OKS CO M 2.1 NGHIÊN C U 2.1.1 B t đ ng s n Trong l nh v c kinh t , tài s n đ dù tiêu chí phân lo i B S c a n c chia thành lo i B S đ ng s n, m c c có khác nhau, nh ng đ u th ng nh t B S bao g m đ t đai nh ng tài s n g n li n v i đ t đai t đai B S nh ng pháp lu t m i n v ph m vi giao d ch đ t đai th tr tr ng nh M , n t đai) ho c B S ( c giao d ch th tr đai tài s n đ t) đ thu c s h u Nhà n ng B S Các n c EU, Nh t, Australia, m t s n Malaysia, Singapore quy đ nh B S ( đ t) hàng hố đ c c ng có nh ng quy đ nh khác ng B S, c phép giao d ch th tr c khơng đ c theo kinh t th c ASEAN-Thailand, t đai tài s n Trung Qu c B S ( t ng B S, nh ng đ t đai c mua bán mà ch đ c chuy n quy n s d ng đ t [12], [14] n c ta c ng v y, nhiên khơng ph i t t c lo i B S đ u tham gia vào th tr ng B S, nhi u B S khơng ph i B S hàng hố, thí d , cơng trình h t ng mang tính ch t cơng c ng s d ng chung t đai B S nh ng khơng ph i hàng hố, mà ch có quy n s d ng đ t, c th h n QSD m t s lo i đ t c a m t s đ i t m i hàng hố th tr ng c th nh ng u ki n c th ng B S Th c ch t, hàng hóa trao đ i th tr ng B S Vi t Nam trao đ i giá tr quy n s d ng đ t có u ki n quy n s h u tài s n g n li n v i đ t Trong đó, th tr ng quy n s d ng đ t th tr quy n s d ng đ t: chuy n đ i, chuy n nh th ch p, b o lãnh, góp v n, [17], [23] ng giao d ch v ng, cho th, cho th l i, th a k , http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 2.1.2 Th tr ng b t đ ng s n Th tr ng n i trao đ i hàng hố đ kinh t gi a ng i v i ng c s n xu t ra, v i quan h i, liên k t v i thơng qua trao đ i hàng hố Th ng B S m t b ph n c u thành quan tr ng c a n n kinh t th tr tr ng B S có th đ th tr KIL OBO OKS CO M tr ng Th c hi u theo c ngh a r ng ngh a h p Theo ngh a r ng, ng B S t ng hòa m i quan h v giao d ch B S di n t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh, m t kho ng th i gian nh t đ nh, khơng ch bao g m ho t đ ng giao d ch mà kinh doanh, s n xu t, d ch v , t v n phát tri n b t đ ng s n Theo ngh a h p, th tr ng B S n i di n ho t đ ng có liên quan tr c ti p đ n giao d ch (mua bán, chuy n nh Th tr ng, )B S [17] ng B S ch u s chi ph i b i quy lu t kinh t hàng hố: Quy lu t giá tr , quy lu t cung c u theo mơ hình chung c a th tr v i y u t xác đ nh s n ph m, s l Ph m vi ho t đ ng c a Th tr ng hàng hố ng giá c [13] ng B S pháp lu t c a m i n c quy đ nh nên c ng khơng đ ng nh t Ví d : Pháp lu t Australia quy đ nh khơng h n ch quy n đ đ c mua, bán, th ch p, th B S t t c lo i đ t, B S đ u c mua, bán, cho th, th ch p Pháp lu t Trung Qu c quy đ nh giao d ch B S bao g m chuy n nh ng B S, Th ch p B S cho th nhà Ch c n ng c a Th tr ng B S đ a ng i mua ng i bán B S đ n v i nhau, xác đ nh giá c cho B S giao d ch, phân ph i B S theo quy lu t cung c u, phát tri n B S c s tính c nh tranh c a th tr 2.2 GIÁ T VÀ C S KHOA H C XÁC NH GIÁ ng [15] [19] T 2.2.1 Khái ni m v giá đ t t đai tài ngun thiên nhiên, tài s n q báu, giá c đ t đai ph n ánh tác d ng c a đ t đai ho t đ ng kinh t , s thu l i q trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh b i có th thu l i cao hay th p m t kho ng th i gian Quy n l i đ t đai đ n đâu có th có kh n ng thu l i đ n t đ t c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho th, giá c quy n th ch p H u h t nh ng n c có n n kinh t th tr ng, giá đ t đ m t giá tr c a quy n s h u đ t đai Xét v ph c hi u bi u hi n ng di n t ng qt, giá đ t KIL OBO OKS CO M giá bán quy n s h u đ t, m nh giá c a quy n s h u m nh đ t khơng gian th i gian xác đ nh [5] 2.2.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t Trong giai đo n hi n nay, giá đ t đ nh giá đ t v n đ đ c quan tâm tr ng c a nhi u ngành, v y xác đ nh c s hình thành giá đ t m t nhân t c c k quan tr ng đ đ nh giá đ t c th xác S hình thành giá tr c a đ t q trình lao đ ng, s n xu t, đ u t c a c i v t ch t c a ng i vào ngu n tài ngun thiên nhiên, c s đ hình thành giá đ t đ a tơ, lãi su t ngân hàng quan h cung c u 2.2.2.1 a tơ [17] a tơ ph n s n ph m th ng d nh ng ng nghi p t o n p cho ng i ch s h u ru ng đ t i s n xu t nơng a tơ g n li n v i s đ i t n t i c a ch đ t h u v ru ng đ t Trong ch đ chi m h u nơ l , đ a tơ lao đ ng c a nơ l nh ng ng i chi m h u ru ng đ t nh t t o Trong ch đ phong ki n, đ a tơ ph n s n ph m th ng d nơng nơ t o b chúa phong ki n chi m đo t Trong ch ngh a t b n, ch đ t h u v ru ng đ t nơng nghi p nên v n t n t i đ a tơ V th c ch t, đ a tơ t b n ch ngh a ph n giá tr th ng d th a ngồi l i nhu n bình qn nhà t b n kinh doanh nơng nghi p tr cho đ a ch a tơ t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh doanh nơng nghi p cơng nhân nơng nghi p làm th Trong ch ngh a t b n, có lo i đ a tơ: đ a tơ chênh l ch, đ a tơ t đ i đ a tơ đ c quy n Trong ch ngh a xã h i, ru ng đ t thu c s h u tồn dân, khơng t h u c a đ a ch hay nhà t b n, nh ng c s kinh t đ hình thành đ a tơ t đ i đ a tơ đ c quy n b xóa b , nh ng v n t n t i đ a tơ chênh l ch, song thu c s h u c a Nhà n khác v b n ch t v i đ a tơ chênh l ch d i Ch ngh a T b n c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN a tơ chênh l ch lo i đ a tơ mà ch đ t thu đ c có s h u nh ng ru ng đ t có u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng đ t có đ màu m cao h n, có v trí g n th tr ng tiêu th h n, ho c t b n đ u t thêm có hi u su t Nh ng ng KIL OBO OKS CO M cao h n Là đ chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i giá c s n xu t cá bi t i kinh doanh ru ng đ t lo i t t lo i v a có th thu đ cm t kho n l i nhu n bình qn b ng s chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i giá c s n xu t cá bi t Vì ru ng đ t thu c s h u c a đ a ch nên l i nhu n ph thêm đ c chuy n cho đ a ch d i hình th c đ a tơ chênh l ch Nh v y, đ a tơ chênh l ch g n li n v i s đ c quy n kinh doanh t b n ch ngh a v ru ng đ t đ a tơ chênh l ch t n t i c u ki n c a ch ngh a xã h i, song c phân ph i m t ph n d i hình th c thu nh p thu n túy ph thêm c a h p tác xã nơng nghi p c a nơng dân, m t ph n d Nhà n II i hình th c thu nh p c a c Có hai lo i đ a tơ chênh l ch: đ a tơ chênh l ch I đ a tơ chênh l ch a tơ chênh l ch I đ a tơ chênh l ch thu đ c nh ng ru ng đ t có đ màu m t nhiên trung bình t t, có v trí g n th tr l ch II đ a tơ chênh l ch thu đ tơ chênh l ch I s thu c v ng ng tiêu th a tơ chênh c đ u t , thâm canh th a đ t i có quy n s h u v đ t đai đ a c chuy n vào giá c đ t đai hay ti n th đ t hàng n m, đ a tơ chênh l ch II s thu c v nh ng ng i đ u t hay thâm canh th a đ t 2.2.2.2 Lãi su t ngân hàng Lãi su t ngân hàng m t nh ng y u t quan tr ng làm cho giá đ t có th t ng hay gi m Vì đ a tơ v n đ ng m t cách đ c l p v i giá đ t có th tách s h nh h ng c a đ a tơ v i giá đ t đ xem giá đ t ch u nh ng b i y u t [17] Có th th y r ng lãi su t ngân hàng mà cao s ti n mua đ t ph i gi m đi, n u khơng đem ti n g i vào ngân hàng s có l i h n mua đ t đ có đ a tơ Còn n u lãi su t ngân hàng mà gi m xu ng s ti n b mua đ t ph i t ng lên ng đ đ t thu đ i bán khơng mu n bán v i giá th p, h c đ a tơ c ng l n h n thu nh p l hàng, lúc giá đ t ph i t ng lên ng ng ti n bán đ t g i vào ngân i bán m i ch p nh n Vì v y nhà t http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN b n kinh doanh mu n s d ng đ t t t ph i xác đ nh giá c Trong đà t ng tr kinh t c a xã h i lãi su t có xu h ng gi m giá đ t ngày t ng lên, vi c kinh doanh đ t đai ln có lãi Ng i bán quy n s d ng đ t c n c ng nhiên ph i lãi KIL OBO OKS CO M vào lãi su t ngân hàng làm c s đ xác đ nh giá đ t su t ph bi n có th tính bình qn kho ng th i gian t lo i tr nh h ng ng đ i dài đ ng c a nhân t cá bi t Trong ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t ngân hàng nh nhau, khơng k nơng thơn hay thành th N u có chênh l nh c ng khơng đáng k Nh v y, lãi su t ngân hàng ch quy t đ nh giá đ t đai nói chung, ch khơng quy t đ nh giá đ t th cao h n giá đ t nơng nghi p 2.2.2.3 Quan h cung c u Trong th tr đ ng t hồn tồn, giá c c a hàng hóa thơng th c quy t đ nh t i m cân b ng c a quan h cung c u C u v giá c t ng cao, ng c l i, cung v ngun t c cân b ng cung c u ng t cung t c u giá c t t ph i h xu ng, t đai c ng v y, giá c đ t đai c ng ph thu c m i quan h cung c u quy t đ nh Nh ng đ t đai, khác lo i hàng hóa thơng th ng có đ c tính t nhiên, nhân v n, nên khơng hồn tồn v n hành theo ngun t c cung c u nói mà hình thành ngun t c cung c u riêng [17] Vì đ t đai có đ c tính t nhiên nh tính c đ nh v v trí đ a lý, khơng sinh sơi tính cá bi t, nên cung c u đ u gi i h n t ng khu v c mang tính c cb ,l ng cung có h n, c nh tranh ch y u x y v phía c u Cung- c u c a th tr cung c u th tr ng đ t đai di n bi n có ph n khác so v i quan h ng hàng hố thơng th ng Giá c a đ t m t khu v c nh t đ nh ph thu c y u t nh : m t đ dân c ; t l t ng tr vi c làm m c thu nh p bình qn c a ng i dân t i đ a ph ng kinh t ; ng; kh n ng c a h th ng giao thơng; t l lãi su t vay th ch p [17] M c dù t ng cung c a đ t đai c đ nh, nh ng l đ t c th ng cung c a m t lo i hay cho m t m c đích s d ng c th có th t ng lên ho c gi m http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN xu ng thơng qua vi c u ch nh c c u gi a lo i đ t Có th th y đ t nơng nghi p, đ t phi nơng nghi p ho c đ t ch a s d ng ngo i vi m t thành ph đ c u ch nh theo qui ho ch nh m chuy n m t s l n di n tích sang m c đích l t i th nh th mà t ng lên S t ng s KIL OBO OKS CO M làm khu dân c th Cung v đ t ng di n tích đ t t i th s làm ch m s t ng giá đ t c nh s phát tri n t ng tr c a khu v c Bên ng liên t c v kinh t c a m t khu v c d n đ n nhu c u s d ng đ t ngày m t nhi u h n cho t t c ngành kinh t , th giá đ t ngày m t cao h n [17] B ng ch ng lơ đ t b chia c t ngày m t nh h n thay th vào nh ng kho ng đ t tr ng nh ng c n nhà riêng bi t cho h gia đình t đai ln có h n mà nhu c u v đ t vơ h n, theo đà phát tri n, giá đ t th v n có xu h ng t ng liên t c S khác bi t l n v giá tr đ t gi a khu v c th nơng thơn, gi a vùng th khác th m chí gi a nh ng vùng ven khác m t th t đai v n c đ nh, giá tr c a đ t đai bi n đ ng nhi u h n hàng hố thơng th Nhìn chung, ng khác Vi t Nam, th i gian t i quan h cung c u v đ t s d ng vào m c đích s n xu t nơng nghi p ch a đ n m c m t cân đ i c ng th ng gi a lao đ ng cơng nghi p đ t đai Ph n l n đ t ch a s d ng l i đ t đ i núi, đ t vùng ven bi n đòi h i ph i có v n đ u t l n m i đ a vào khai thác đ c, lu t đ u t ban hành c ng c thêm quy mơ s n xu t đa d ng tr ng, m thêm nhi u ngành ngh thu hút l c l ng lao đ ng xã h i T c đ phát tri n cơng nghi p đ u t xây d ng khu trung tâm th l ch, c ng m kh n ng thu hút l c l ng m i, du ng lao đ ng t khu v c nơng nghi p Tuy nhiên t c đ t ng lao đ ng c a Vi t Nam bình qn kho ng 2,5 - 3% n m, ch a tính đ n y u t ti n b k thu t, đ u t thi t b máy móc s làm d th a lao đ ng [17] M t y u t khác c ng có làm nh h đ t ch a đ ng đ n quan h cung c u v đ t đai, c s d ng th c s tr thành hàng hố Lu t đ t đai cho phép t ch c, cá nhân h gia đình s d ng đ t có quy n: chuy n đ i, chuy n nh ng, cho th, th a k , th ch p góp v n bàng giá tr QSD 10 [4] http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN m t th i gian ng n, c quan qu n lý Nhà n c có th hồn thành xong t khâu giao đ t đ n khâu c p GCNQSD có đ y đ c s pháp lý c n thi t theo qui đ nh, th t c hành đ n gi n, b b t nh ng khâu th t c hành KIL OBO OKS CO M khơng c n thi t T i Thành ph Vinh, UBND t nh Ngh An có ch tr ng, đ i v i D án có t ch c đ u giá quy n s d ng đ t th t c giao đ t b t đ u t i BQL d án, sau th ng lên UBND Thành ph xem xét quy t đ nh, khơng qua l p th t c t i xã, ph ng, ch sau th c hi n vi c c m m c giao đ t ngồi th c đ a m i có s tham gia c a cán b đ a xã, ph d án nghiên c u ph m vi c a đ tài, có t ng s 79 lơ đ t đ ng V i c đ u giá, đ n Thành ph Vinh th c hi n xong vi c giao đ t cho h gia đình, cá nhân trúng đ u giá T l xây d ng nhà t i khu dân c đ c t ch c đ u giá n m 2004 80% Các h gia đình, cá nhân xây d ng nhà, ki t b t đ u s d ng đ ho t đ ng s n xu t kinh doanh nh s a ch a tơ, bn bán ph tùng xe máy, Vi c c b n hồn thành cơng tác c p GCNQSD ni m tin đ i v i ng qu n lý đ t đai c, th c hi n đ t o i s d ng đ t t o u ki n thu n l i cho c quan c vi c đ u giá quy n s d ng đ t hi u qu , đ ng b , khơng ch ng chéo, nhanh chóng, thu n ti n, gi a d án cơng tác quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng ph i đ m tb c, có t m nhìn chi n l th c ng đ quy ho ch c th c hi n tr c c có tính kh thi Chính v y mà quy ho ch c phát tri n đ ng b h n, tránh tình tr ng xây d ng khơng có d, T cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t s d n xố b c ch "xin, cho " v đ t đai , t o u ki n thu n l i đ đ t đai đ pháp lu t e, c s d ng hi u qu , ti t ki m u giá quy n s d ng đ t m t nh ng c s , c n c đ Nhà n u ch nh giá đ t sát v i giá th tr ng h n, hình thành th tr lành m nh, góp ph n t o m t b ng giá c , t o s s n x c ng b t đ ng s n n đ nh cho th tr ng b t đ ng http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Do đó, v i m t m c đích khai thác qu đ t, huy đ ng ngu n v n cho ngân sách đ th c hi n ch tr ng “ i đ t l y c s h t ng”, c ch đ u giá quy n s d ng đ t có nh ng u th v c áp d ng t i nhi u đ a ph ng m t th i gian dài tr KIL OBO OKS CO M ti n s d ng đ t tr i so v i c ch giao đ t có thu xi c http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4.7 NH NG T N T I C A CƠNG TÁC U GIÁ QUY N S D NG T Bên c nh nh ng hi u qu v m t kinh t , xã h i cơng tác đ u giá KIL OBO OKS CO M quy n s d ng đ t mang l i v n t n t i m t s v n đ nh sau: - Hình th c đ u giá đ c ti n hành theo hình th c b phi u kín hai l n, m c dù t o u ki n thu n l i cho cơng tác đ u giá đ c nhanh chóng, m t d án có th hồn thành cơng tác đ u giá đ n ngày nh ng k t qu đ u giá khơng đ t đ nh t c m c giá cao giá trúng đ u giá ch a ph i giá cao - Vi c xác đ nh m c giá sàn nh hi n m t s khó kh n nh đ i ng cán b cơng ch c làm cơng tác đ nh giá đ t đ u kiêm nhi m nhi u vi c, ch a đ c đào t o chun nghi p v l nh v c đ nh giá, kh n ng hi u v ph ng pháp xác đ nh giá đ t ch a đ y đ , d n đ n vi c xác đ nh giá sàn ch a th t sát v i giá th tr ng, đ c bi t n m 2004, 2005, t o u ki n cho m t s “cò” ho t đ ng l nh v c đ u giá đ t t n t i - Vi c b i th ng gi i phóng m t b ng đ i v i m t s d án s d ng qu đ t đ đ u t c s h t ng nhi u b t c p, đ c bi t m t s d án th c hi n n m 2003 (tr hi n đ u giá QSD c Lu t l yđ t t đai n m 2003) Ch ng h n, nh ng d án th c ho c th c (đ t đ t v n), đ t nơng nghi p c a h gia đình cá nhân v i di n tích đ t l n nh ng giá tr b i th khơng cao, ví d cho tái đ nh c lơ đ t , di n tích l i b i th đ t nơng nghi p Trong đó, sau c s h t ng c a d án đ ng l i ng theo giá c hồn thành khu v c đ t v i giá trúng đ u giá r t cao, bên c nh cơng tác đào t o ngh gi i quy t vi c làm cho h gia đình b m t đ t nơng nghi p nhi u h n ch nhi u ngun nhân ch quan khách quan, u làm cho nhân dân c m th y b c xúc gây nên tình tr ng m t s u ki n th i gian qua M t khác, m t d án, vi c b i th ng đ c th c hi n tr c sau Lu t đ t đai n m 2003 c ng gây nhi u b p c p, gây b t bình nhân dân vi c cơng nh n di n tích đ t theo Lu t xii t đai n m 2003 cao h n nhi u http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN so v i Lu t t đai s a đ i b sung n m 2001 - V m c ti n b o lãnh (ti n đ t c c) qui đ nh th p h n 5% t ng giá tr lơ đ t theo giá sàn nh hi n h i th p, v n hi n t ng m t s ng i KIL OBO OKS CO M tham gia đ u giá quy n s d ng đ t móc n i v i đ đ u giá ho c ngi trúng đ u giá khơng n p ti n ho c xin rút kh i danh sách, ng th đ c th a nh n trúng giá lo i b nh ng hi n t i trúng giá ng tiêu c c trên, c n ph i nâng ti n đ t c c lên m c c n thi t kho ng 10%, đ m b o s ràng bu c c phía q trình th c hi n đ u giá đ t 4.8 M T S T - Ph CƠNG TÁC XU T V U GIÁ QUY N S ng th c đ u giá theo lơ l n hình th c “bán bn”, đ n v trúng th u ph i đ u t xây d ng thêm h t ng sau bán l i cho ng nên giá th p h n giá giao d ch th tr ng r t nhi u Ph i có nhu c u nhà ng th c ch cho phép doanh nghi p đ n ng l c, có đ ng ký kinh doanh m i đ Do v y, l D NG ng ng c tham gia i tham gia đ u giá r t h n ch , th m chí m t s phiên đ u giá ph i t m d ng khơng đ đ n v tham gia - Ph ng th c đ u giá theo th a đ t c ng b t c p, nhi u th a đ t đ a đ u giá có hi n t ho c có hi n t ng thơng đ ng gi a nh ng ng i tham gia đ u giá v i ng tham gia đ u giá đ đ y giá lên cao Do nh ng b t c p nh v y nên Thành ph c n u ch nh l i ph ng th c đ u giá đ t hi n nay.Th ng nh t quy ch đ u giá c a d án đ ng i dân đ m t cơng tìm hi u tham gia d án khác - C n thay đ i m t s ph cơng b ng m r ng đ i t ng th c đ nh giá sàn đ u giá đ đ m b o ng tham gia V i th a l giá sàn v a ph i, n u c lơ giá sàn ph i sát giá th tr - Thành ph c n t ng b ng đ ch ng tiêu c c c ti n hành quy ho ch ch nh trang th đ nâng cao hi u qu s d ng đ t, qua đ có th thi t l p đ t ng đ ng b T o đ c h th ng c s h c s liên k t c a h t ng gi a khu v c khác nhau, xiii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN t nâng cao đ c giá tr quy n s d ng đ t Ki m kê đ y đ di n tích lo i đ t, l p quy ho ch chi ti t đ n t ng xã, ph ng, xác đ nh c th qu đ t đ ti n hành l p d án có nhu c u KIL OBO OKS CO M - Khi có k ho ch đ u giá th c ph i s m thơng báo r ng rãi, thơng tin, qu ng cáo cho d án s p ti n hành đ u giá đ ng đ c thơng tin - Các quy trình c a d án đ u giá QSD c nđ i dân n m b t c x lý nhanh, đ c bi t khâu quy ho ch y u t quan tr ng cơng đo n m đ khai d án xiv ng đ tri n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN K T LU N VÀ NGH KIL OBO OKS CO M 5.1 K T LU N 1.Thành ph Vinh trung tâm kinh t , v n hố, tr c a t nh Ngh An V i t ng di n tích t nhiên 6.571,2 ha, đ t nơng nghi p 3273,64 chi m 48,49 %, đ t phi nơng nghi p 3372,9 chi m 49,96 % đ t ch a s d ng có 104,66 chi m 1,55 % N m đ u m i tr c giao thơng B c- Nam xun Vi t, có đ ng qu c l 7,8 C a Lò Lào nên Vinh có v thu n l i cho vi c giao l u, trao đ i hàng hố v i t nh n c ng nh m t s n c c khu v c Vinh có nhi u ti m n ng đ phát tri n kinh t - xã h i, đ c ng, Nhà n c quan tâm, tr ng đ u t đ Thành ph ngày phát tri n Sau h n 10 n m th c hi n Lu t đ t đai 1993, cơng tác qu n lí đ t đai đ a bàn thành ph có nhi u chuy n bi n c b n tích c c, góp ph n n đ nh xã h i phát tri n kinh t , xây d ng h t ng c bi t n m g n t p trung cao đ cho vi c x lí đ t t n đ ng đ y nhanh ti n đ c p GCNQSD Do n n kinh t phát tri n theo h ng cơng nghi p hố, hi n đ i hố, ngành du l ch phát tri n m nh nên th tr ng đ u giá quy n s d ng đ t c ng phát tri n ngày nhân r ng Trong n m (2005- 2007), Thành ph có d án l n đ u giá quy n s d ng đ t v i 79 lơ t ng di n tích 13.833,53 m t i ph ng B n Thu , Trung , Hà Huy T p xã H ng L c S ti n mà đ u giá quy n s d ng đ t mang l i cho ngân sách Thành ph lên t i 40.548.094 nghìn đ ng T k t qu nghiên c u, đánh giá cơng tác đ u giá QSD đ a bàn Thành ph Vinh cho th y: u giá QSD bi t, Nhà n th c ch t m t hình th c chuy n nh c tham gia tr c ti p vào th tr ng QSD đ c ng v i t cách m t bên đ i tác giao d ch B S i m khác bi t c a hình th c đ u giá v i hình th c xv http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN chuy n nh ng QSD th tr ng khơng qua s m c c mà thơng qua c ch đ u giá cơng khai đ quy t đ nh giá bán V m t kinh t : KIL OBO OKS CO M u giá quy n s d ng đ t m t hình th c khai thác, s d ng đ t đai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ch đ u t nh m huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách nhà n c, đ ng th i lo i b đ- c y u t tiêu c c c ch " xin, cho" t n t i th i gian dài đ a ph ng c n c, thu hút đ c nhi u thành ph n kinh t v i nhi u ngu n v n khác tham gia vào th tr i v i cơng tác qu n lý Nhà n u giá QSD nhi u ng b t đ ng s n c t o s c ép đ i v i cơng tác qu n lý quy ho ch s d ng đ t, qua đó, c ch , sách v đ u giá quy n s d ng đ t t ng b cđ QSD c lu t hố đ ch ng d n ngày c th Hi u qu c a đ u giá tác đ ng t i cơng tác qu n lý đ t đai c a c p, d n t i vi c qu n lý đ t đai ngày ch t ch hồn thi n h n V m t xã h i: u giá QSD t i đ a ph t o ngu n thu cho s phát tri n l nh v c giáo d c, y t ng Góp ph n gi m s c ép v nhà , đ t thu t đ u giá quy n s d ng đ t c ng đ đ i v i xã h i, ngu n c trích m t ph n đ phát tri n qu nhà xã h i, qu nhà cho th, 5.2 NGH góp ph n c i thi n cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t, giai đo n t i t p trung gi i quy t v n đ sau: - Nghiên c u ban hành đ ng b v n b n pháp lu t v ch đ qu n lý, s d ng đ t, đ i v i thành ph Vinh, c n ch đ o quy ho ch xây d ng v i h th ng CSHT đ ng b , tr cm tb c, phù h p v i t c đ th hố - Thành ph c n t p trung th ng kê di n tích lo i đ t, đ u t l p quy ho ch chi ti t s d ng đ t đ n t ng xã, ph xvi ng, t o l p ngu n qu đ t đ ti n http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN hành l p d án có nhu c u - T ng b c ti n hành ch nh trang th đ nâng cao hi u qu s d ng đ t, thơng qua cơng tác ch nh trang có th thi t l p đ d ng đ t c ph n thu nh p t ng lên khơng đ u t c a ng KIL OBO OKS CO M đ ng b , u ti t đ c h th ng c s h t ng is - C n nghiên c u áp d ng đ ng b gi i pháp k thu t đ đánh giá tình hình cung c u s d ng đ t khu v c đ u giá c ng nh bên ngồi - Xây d ng ”sàn giao d ch quy n s d ng đ t” đ ti n t i hình thành ch giao d ch, t ng b c t p trung cơng tác đ u giá đ t v m t đ u m i, c s m t d án có th chia thành nhi u phiên đ u giá - i v i d án đ u giá đ t c n đ n a ph tham gia c qu ng cáo m nh h n, nhi u h n ng ti n thơng tin đ i chúng đ có th thu hút thên nhi u ngu i - Quy đ nh dãn th i gian n p ti n đ ng i tham gia đ u giá có th có thêm th i gian thu x p, chu n b ti n - Quy trình l p d án đ u giá, th c hi n d án đ u giá c n có s giám sát ch t ch c a c quan qu n lý, có c ch ki m tra chéo, t ng c sát c a ng i dân c quan báo chí, t ng n ch n đ c c có th x y ra./ xvii ng s giám c hành vi tiêu http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN TÀI LI U THAM KH O B Tài chính(2005), Thơng t s 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 H KIL OBO OKS CO M d n vi c xác đ nh giá kh i m chuy n giao tài s n nhà n ng c đ bán đ u giá , Hà N i B Tài ngun Mơi tr ng (2004), Tài li u h ng d n thi hành Lu t đ t đai 2003, NXB B n đ , Hà N i B Tài ngun Mơi tr ng (2005), Báo cáo v tình hình s d ng đ t nơng nghi p xây d ng khu cơng nghi p, Hà N i B Tài ngun Mơi tr đ t đai mơi tr Hà N i Vi t Nam, ng b t đ ng s n Vi t Nam, Hà N i Nguy n ình B ng (2005), Nghiên c u đ i m i h th ng qu n lý đ t đai đ c u khoa h c c p Nhà n Ch ng b t đ ng s n Vi t Nam, tài nghiên c, Hà N i ng trình h p tác Vi t Nam - Thu (2002), Giáo trình ng n ng l c qu n lý B Xây d ng - B KH T - B TNMT - B TC (2003), Báo cáo h i th o hình thành phát tri n th tr ng trình t ng c ng (2005), Báo cáo H i th o đ nh giá đ t phát tri n qu n lý th tr ng – Ch i n v đ i m i h th ng đ a nh giá đ t, Hà N i Ph m Ngơ Hi u (2005), ánh giá hi u qu cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn thành ph Hà N i - Lu n v n Th c s Nơng nghi p ng tr- i h c Nơng nghi p I - Hà N i Khoa lu t lý v th tr i h c qu c gia Hà N i (2002), H i th o xây d ng c s pháp ng quy n s d ng đ t Vi t Nam, Hà N i 10 Lu t đ t đai 1993; Lu t s a đ i, b sung m t s u c a Lu t đ t đai n m (1998-2001), NXB tr qu c gia 11 Lu t đ t đai 2003, NXB tr qu c gia xviii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 12 Tr n Th Ng c (2001), Báo cáo v qu n lý phát tri n th tr ng B t đ ng s n Thành ph H Chí Minh, T.P H Chí Minh 13 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh t h c, (V C Hà N i inh ình Tồn d ch), NXB Th ng kê, KIL OBO OKS CO M Xn Hà, Nguy n Xn Ngun, Tr n ng, 14 Chu V n Th nh (2000), C s khoa h c cho vi c ho ch đ nh sách s d ng h p lý qu đ t đai, n tài nghiên c u khoa h c đ c l p c p Nhà c, Hà N i 15 Nhan Ái T nh (1999)- i h c tr Bình ơng- ài Loan, Phân tích lý lu n v s d ng đ t nơng nghi p (Tơn Gia Hun d ch), Hà N i 16 T ng c c a chính(1996), M i n m kinh doanh b t đ ng s n t i Thâm Quy n-Trung Qu c 17 Nguy n Thanh Trà, H Tr ng Th Lam Trà (2004), Bài gi ng nh giá đ t, i h c nơng nghi p I - Hà N i a chính(2003), Báo cáo k t qu nghiên c u đ tài 18 Vi n Nghiên c u Nghiên c u đánh giá hi u qu vi c đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Hà N i m t s đ a ph ng ph c v vi c xây d ng Lu t đ t đai m i, Hà N i 19 Vi n Nghiên c u a chính(2003), Báo cáo k t qu nghiên c u đ tài Kh o sát, đánh giá hi u qu vi c Nhà n c thu h i đ t tr c quy ho ch sách đ n bù gi i phóng m t b ng đ t khu v c d án có gia t ng giá tr , Hà N i 20 Quy trình đ u giá đ t c a Nh t B n (2004), Nh t B n http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http:// www.e-sellers.co.jp 21 UBND Thành ph Vinh - T nh Ngh An, Báo cáo quy ho ch s d ng đ t Thành ph Vinh giai đo n 2000-2010 xix http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 22 UBND Thành ph Vinh - T nh Ngh An, Báo cáo quy ho ch t ng th phát tri n kinh t - xã h i Thành ph Vinh giai đo n 2000-2010 i Nguy n V n Xa(2004), Bài gi ng h c nơng nghi p nh gía đ t dành cho cao h c, Tr I - KIL OBO OKS CO M 23 xx Hà ng N i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN DANH M C CH BQL B S CSHT Ch vi t đ y đ Ban qu n lý KIL OBO OKS CO M Ch vi t t t VI T T T B t đ ng s n C s h t ng GCNQSD Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t GPMB Gi i phóng m t b ng H ND QSD THCS THPT TW UBND XHCN H i đ ng nhân dân Quy n s d ng đ t Trung h c c s Trung h c ph thơng Trung ng U ban nhân dân Xã h i ch ngh a i http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN DANH M C B NG Tên b ng STT Trang 4.1 C c u giá tr t ng theo ngành 4.2 M t s ch tiêu t ng h p v dân s 36 4.3 Lao đ ng, c c u lao đ ng 37 4.4 Hi n tr ng s d ng đ t thành ph Vinh n m 2006 46 4.5 Tình hình đ u giá quy n s d ng đ t giai đo n 2005 – 2007 c a KIL OBO OKS CO M 34 thành ph Vinh 4.6 So sánh gi a giá trúng đ u giá giá sàn n m 2005 t i thành ph Vinh 4.7 70 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2006 4.11 70 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2005 4.10 66 So sánh gi a giá trúng đ u giá giá sàn n m 2007 t i thành ph Vinh 4.9 61 So sánh gi a giá trúng đ u giáun giá sàn n m 2006 t i thành ph Vinh 4.8 56 72 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t c a d án n m 2007 ii 73 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN M đ u1 1.1 KIL OBO OKS CO M M CL C tv nđ 1.2 M c đích, u c u c a đ tài4 T ng quan v n đ nghiên c u5 2.1 t đai th tr ng b t đ ng s n5 2.2 Giá đ t c s khoa h c xác đ nh giá đ t6 2.3 u giá quy n s d ng đ t 2.4 Kinh nghi m đ u giá đ t it 3.1 it m ts n ng, ph m vi, n i dung ph c th gi i Vi t Nam ng pháp nghiên c u ng ph m vi nghiên c u 3.2 N i dung nghiên c u 3.3 Ph ng pháp nghiên c u K t qu nghiên c u 4.1 i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i 4.1.1 i u ki n t nhiên 4.1.2 i u ki n kinh t - xã h i 4.1.3 ánh giá chung v u ki n t nhiên, kinh t - xã h i 4.2 Tình hình qu n lý hi n tr ng s d ng đ t 4.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai 4.2.2 Hi n tr ng s d ng đ t 4.3 Tình hình đ u giá quy n s d ng đ t đ a bàn thành ph Vinh 4.3.1 Các v n b n v đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Vinh 4.3.2 Qui ch đ u giá quy n s d ng đ t 4.3.3 C n c đ xác đ nh giá sàn 4.4 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t thành ph Vinh 4.4.1 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2005 t i thành ph Vinh 4.4.2 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2006 t i thành ph Vinh iii http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 4.4.3 K t qu đ u giá quy n s d ng đ t n m 2007 t i thành ph Vinh 4.4.4 T ng h p k t qu đ u giá quy n s d ng đ t qua n m 4.4.5 M t s y u t nh h ng đ n k t qu đ u giá quy n s d ng đ t KIL OBO OKS CO M 4.5 Ý ngh a c a vi c đ u giá quy n s d ng đ t 4.6 Nh ng hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t 4.6.1 Hi u qu v kinh t 4.6.2 Hi u qu v xã h i 4.6.3 Hi u qu cơng tác qu n lý s d ng đ t đai 4.7 Nh ng t n t i c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t 4.8 M t s đ xu t v cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t K t lu n đ ngh Tài li u tham kh o iv [...]... là giá thành tr c ti p + Giá thành gián ti p là nh ng chi phí ngồi lao đ ng và ngun v t li u bao g m: giá thành qu n lý, chi phí ngh nghi p, tài chính, thu , b o hi m quy n l i trong xây d ng, ti n th,… Giá thành gián ti p còn đ thành m m” c g i là giá + Giá thành xây d ng còn g i là giá nh n th u bao g m giá thành tr c ti p c ng v i giá thành gián ti p c a nhà th u + Giá thành phát tri n là giá thành. .. c đánh giá các y u t liên quan đ n q trình s n xu t, khơng ph i đ giao d ch mà đ đánh giá hi n tr ng - nên c n ph i 11 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN phân bi t các lo i giá thành tr c ti p, giá thành gián ti p, giá thành xây d ng và giá thành phát tri n + Giá thành tr c ti p bao g m chi phí lao đ ng, ngun v t li u c n thi t KIL OBO OKS CO M đ xây d ng cơng trình, còn g i là giá thành. .. c a thành ph Vinh, t nh Ngh An - Thu th p các v n b n pháp quy liên quan đ n cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá quy n s d ng đ t t tr c đ n nay c a Nhà n c và UBND t nh Ngh An i u tra, thu th p tài li u, s li u v cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá - quy n s d ng đ t trên đ a bàn thành ph Vinh t tháng 1 n m 2005 đ n tháng 6 n m 2007 - Phân tích s khác nhau gi a giá qui đ nh, giá sàn và giá trúng đ u giá. .. ho c d ch v thu t ng giá tr th tr c trong t ng lai Vì giá tr xu t i bán và ng tránh nh m l n, ng i mua giá ti n i đ nh giá dùng các ng”, giá tr s d ng”, giá tr đ u t ”, giá tr ho c các lo i giá tr đ c bi t khác Giá tr th tr ng, giá tr c đ nh” ng là tiêu đi m c a h u h t ho t đ ng đ nh giá và c ng là m c đích chính c a nó 2.3 U GIÁ QUY N S D NG T 2.3.1 Giá đ t trong đ u giá quy n s d ng đ t [17]... tính v giá tr c a quy n s d ng đ t b ng hình thái ti n t cho m t m c đích s d ng đã đ đi m xác đ nh Giá c , th tr c xác đ nh, t i m t th i ng, giá thành và giá tr : là nh ng khái ni m có liên quan m t thi t v i nhau mà ng - Giá c đ t tr giá - ai c u th u: là đ u giá tr - i mua l n l i đ nh giá ph i phân bi t rõ ràng khi đ nh giá đ t: ng đ c dùng cho các cu c trao đ i đã hồn thành, đó là kho n thanh tốn... di n tích 500 - 1.000m2 (n i thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngo i thành) 3 IT VÀ PH NG, PH M VI, N I DUNG NG PHÁP NGHIÊN C U 3.1 IT 3.1.1 it ng nghiên c u it ng nghiên c u c a đ tài là cơng tác đ u giá đ t, trong đó t p trung NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U nghiên c u các v n đ : - Giá đ t trong đ u giá( giá sàn, b c giá, giá trúng đ u giá, giá tính thu , ) - Quy ho ch khu v c đ u giá đ t (quy ho ch chung, quy... n giá trúng đ u giá quy n s d ng đ t - Ki n ngh các gi i pháp nh m nâng cao hi u qu c a cơng tác đ nh giá đ t và đ u giá quy n s d ng đ t 3.3 PH * Ph NG PHÁP NGHIÊN C U ng pháp đi u tra, thu th p tài li u, s li u - i u tra, thu th p các v n b n có liên quan t i cơng tác đ nh giá đ t, giá 30 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN đ t và cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t do UBND t nh Ngh An. .. t khác có liên quan đ n giá đ t b/ Tr ng h p đ u giá đ t s d ng v n xây d ng c s h t ng: giá đ t dùng đ thanh tốn cơng trình xây d ng c s h t ng là giá đ t trúng đ u giá 25 http://kilobooks.com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Nhà đ u t trúng đ u th u cơng trình xây d ng c s h t ng ho c trúng đ u giá là nhà đ u t có m c giá b th u xây d ng cơng trình c s h t ng th p nh t ho c m c giá đ u giá đ t cao nh t... i có m c giá cao i trúng đ u giá - Sau khi vi c bán đ u giá k t thúc, H i đ ng s l p biên b n t i ch và m i ng i tham gia đ u giá đ u ký vào biên b n C ch tài chính khi th c hi n đ u giá: quy đ nh giao đ ng t - Giá sàn do UBND Thành ph 3.900.000 - 5.330.000 đ ng/m2, giá b th u t 4.200.000 - 12.900.000 đ ng/m2 và giá đ t trúng th u t 4.850.000 - 12.900.000đ/m2, cao h n 1,24 - 2,42 l n so v i giá sàn... đa s ng giá so v i giá đ t th tr h p), ch có 05 tr i tham gia đ u giá đ u cho r ng m c trúng đ u ng t i th i đi m đ u giá là trung bình (125/130 tr ng h p cho là cao h n giá th tr - Giá đ t do UBND thành ph tr c ph ng v n, v i m c giá sàn nh ng ng à N ng quy đ nh đ i v i khu v c này c khi có d án là 560.000đ ng/m2 và giá đ t đ n bù khi GPMB đ xây d ng c s h t ng 780.000đ ng/m2 - Ph ng th c thanh tốn ...http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trên th c t , sách pháp lu t đ t đai c a chúng ta, đ c... S phát tri n m nh c ng ngun nhân c b th t thu nghiêm tr ng ti n s d ng đ t gây nên tình http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN tr ng x u v th tr ng QSD m t th i gian dài; đ c bi t th... u t xây d ng h th ng cơng trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã h i http:/ /kilobooks. com THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN 1.2 M C ÍCH, U C U C A TÀI 1.2.1 M c đích - Tìm hi u sách

Ngày đăng: 02/12/2015, 08:34

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w